Một số vấn đề về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

Mục lục Trang Lời mở đầu Nội dung I Lý luận chung chấp tài sản hình thành tương lai Thế chấp 2 Tài sản hình thành tương lai II Một số vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai… Vướng mắc xác định tài sản hình thành tương lai Vướng mắc giao kết hợp đồng bảo đảm 14 Vướng mắc đăng kí giao dịch bảo đảm 15 III Phương hướng hoàn thiện pháp luật…………………………… 16 Kinh nghiệm, tiền lệ giải số vướng mắc 16 Một số kiến nghị cá nhân chấp tài sản hình thành tương 17 lai Kết luận 19 Lời mở đầu Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày hoàn thiện, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày đa dạng phong phú có tài sản hình thành tương lai Do vậy, em xin chọn đề bài: “Một số vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai.” Nội dung I Lý luận chung chấp tài sản hình thành tương lai Thế chấp: Điều 342 BLDS năm 2005 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên chấp”.Việc chấp quyền sử dụng đất thực theo thủ tục riêng Về hình thức, việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký Thời hạn chấp: Các bên thỏa thuận thời hạn chấp tài sản; thỏa thuận việc chấp có thời hạn chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm chấp Bên chấp tài sản có quyền nghĩa vụ sau: - Bảo quản, giữ gìn tài sản chấp; - Không bán, trao đổi, tặng cho tài sản chấp (trừ bên có thỏa thuận khác) - Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp theo thoả thuận; - Được đầu tư để làm tăng giá trị tài sản chấp; Bên nhận chấp tài sản có quyền nghĩa vụ sau đây: - Trong trường hợp bên thỏa thuận bên nhận chấp giữ giấy tờ tài sản chấp chấm dứt chấp phải hoàn trả cho bên chấp giấy tờ tài sản chấp - Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản chấp, không cản trở gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản chấp - Yêu cầu bên chấp phải cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp - Yêu cầu bên chấp áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trường hợp có nguy làm giá trị giảm sút giá trị tài sản việc khai thác, sử dụng; Trong trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ tài sản chấp đem bán đấu giá để thực nghĩa vụ Về đối tượng chấp: việc phải có đủ điều kiện mà pháp luật yêu cầu đối tượng nghĩa vụ dân nói chung, tài sản coi đối tượng chấp có đủ điều kiện sau đây: - Tài sản chấp bất động sản thuộc quyền sở hữu bên chấp Theo khoản Điều 174 BLDS bất động sản gồm: đất đai, nhà, công trình, xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản mà pháp luậtquy định bất động sản Những loại tài sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với bất động sản có đăng kí quyền sở hữu, người có nghĩa vụ dùng bất động sản để chấp nhiều nghĩa vụ dân khác tài sản có giá trị lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm Xác định quyền sở hữu tài sản chấp có ý nghĩa quan trọng việc xử lí tài sản Khi đến thời hạn thực nghĩa vụ mà người chấp không thực thực không nghĩa vụ, người nhận chấp thỏa mãn quyền lợi Khi đó, có thông qua việc xử lý tài sản chấp bù đắp quyền lợi bên nhận chấp mặt khác, thực việc xử lí tài sản chấp tài sản thuộc sở hữu bên chấp Vì vậy, người có nghĩa vụ dùng tài sản người khác để chấp, họ dang chiếm hữu hợp pháp tài sản (đang thuê, mượn, quản lí v v.) Ngược lại, người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu để chấp tài sản đàng cho người khác thuê, mượn… - Đối tượng động sản: bên chấp dùng toàn phần tài sản động sản thuộc sở hữu để đảm bảo việc thực nghĩa vụ dân Trong trường hợp bê chấp dùng toàn tài sản động sản để chấp mà động sản có vật vật phụ vật hay vật phụ đối tượng chấp Nếu bên chấp dùng vật dùng vật phụ tài sản đẻ chấp đối tượng tài sản phần tài sản xác định - Tài sản chấp quyền sử dụng đất: Pháp luật nước ta chưa phân biệt đâu quyền động sản đâu quyền bất động sản Tuy nhiên theo cách hiểu truyền thống, quyền động sản quyền có từ động sản, quyền bất động sản quyền có từ động sản, quyền bất động sản quyền bất động sản Theo quy định nước ta,cá nhân quyền sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất họ dùng quyền sử dụng đất để chấp bảo đảm thực nghĩa vụ - Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai: Theo quy định khoản Điều 342 BLDS việc dùng tài sản có để chấp, bên có nghĩa vụ dùng tài sản hình thành tương lai để chấp bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân Như vậy, nghĩa vụ dân đối tượng chấp Tài sản hình thành tương lai: Khoản Điều 320 BLDS năm 2005 qui định sau: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Tài sản hình thành tương lai xác định “vật để đảm bảo nghĩa vụ dân sự” Do đó, dùng làm vật đảm bảo, phải thỏa mãn điều kiện vật dùng đảm bảo thực nghĩa vụ dân sau: - Về nguyên tắc vật bảo đảm nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý xác định giá trị, số lượng tài sản bên bảo đảm - Tài sản tranh chấp, tức tài sản tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý bên bảo đảm Trong văn lập riêng hợp đồng cầm cố, chấp, bên phép giao dịch (tức tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua, bán, tặng bảo đảm phải cam kết với bên đảm bảo việc tài sản tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết - Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Ngoài ra, theo khoản Điều 320 BLDS năm 2005, quy định ngoại lệ vượt khuôn khổ qui định chung Tính chất ngoại lệ thể điểm sau: - Tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai tức chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm - Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Theo qui định Điều 320 khoản BLDS năm 2005 nêu trên, điều kiện chung vật dùng đảm bảo nghĩa vụ dân nêu trên, tài sản hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện sau đây: - Điều kiện thứ nhất: Tài sản hình thành tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải “vật” “Vật” gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật loại, vật đặc định - Điều kiện thứ hai: Tài sản hình thành tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải tài sản chưa hình thành Qui định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu - Điều kiện thứ ba: Tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu II Một số vấn đề chấp tài sản hình thành tương lai Hiện nay, pháp luật bước đầu hình thành số qui định điều chỉnh giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai định nghĩa Tài sản hình thành tương lai (Khoản Điều 320 BLDS năm 2005, khoản Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP phủ giao dịch bảo đảm) việc xử lý tài sản chấp Tài sản hình thành tương lai, trường hợp thời điểm xử lý tài sản, bên chấp chưa sở hữu toàn tài sản (Điều Nghị định 163) Tuy nhiên, pháp luật hành chưa đưa hệ thống đầy đủ quy định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù Điều kiện để Tài sản hình thành tương lai tham gia giao dịch bảo đảm chung chung, điều kiện, quy trình, thủ tục giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo quy định chung cho loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến nhiều bất cập thực tiễn áp dụng Vướng mắc việc xác định tài sản hình thành tương lai Điều khoản Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm mở rộng khái niệm BLDS năm 2005 TSHTTTL Khoản Điều Nghị định qui định: Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản “đã hình thành thời điểm giao kết” hợp đồng bảo đảm Việc mở rộng dường mâu thuẫn với thuật ngữ “Tài sản hình thành tương lai” Ở đây, tài sản hình thành tương lai dường hiểu sang thành quyền tài sản hình thành tương lai Có nghĩa gồm tài sản hình thành việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên chấp chưa hoàn thành Nếu dựa vào quy định Điều 320 BLDS năm 2005 để nhìn nhận thực tế có dạng "tài sản hình thành tương lai" sau: - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô trình thi công thuộc dự án xây dựng nhà để bán Loại tài sản nhà đầu tư đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt - Các tàu thuyền đóng, máy móc, dây chuyền thiết bị chế tạo theo hợp đồng đặt hàng ký Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản “đã hình thành“ qui định Điều khoản Nghị định 163, thực tế cần có thêm dạng tài sản hình thành tương lai sau: - Căn hộ chung cư xây dựng xong, có biên lý hợp đồng biên bàn giao nhà người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ôtô xe máy mua chưa cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy Tàu thuyền, tương tự - Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, có hợp đồng mua bán, vận đơn hàng cập cảng bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán Sau bên mua toán đủ bên bán bàn giao hàng Hiện xuất thêm nhiều cách hiểu khác giao dịch bảo đảm hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu Đa số quan niệm việc chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu chấp tài sản hình thành tương lai, phù hợp với qui định Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Tức chấp tài sản chưa hình thành hay “tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, đề cập đến vấn đề "đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" lại cho đối tượng hợp đồng chấp lúc hộ chung cư mà "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở" Theo chúng tôi, cần phải nhìn nhận lại vấn đề để có cách hiểu thống việc xác định đối tượng hợp đồng chấp trường hợp vật (Căn hộ chung cư) quyền (Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng) Tài sản hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dùng giao dịch bảo đảm chế định độc lập với nhau, vừa vừa Điều 322 BLDS năm 2005 có quy định: “ Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng quyền tài sản khác thuộc sở hữu bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” Quy định nêu Điều 322 điều luật qui định chung quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Còn chế định Tài sản hình thành tương lai dùng giao dịch bảo đảm bó hẹp khoản Điều 320 BLDS năm 2005 khoản điều không dẫn chiếu tới Điều 322 nêu Vì “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” “tài sản hình thành tương lai” hai chế định riêng, độc lập Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng công văn nêu đề cập áp dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm đối tượng hợp đồng chấp dạng nhiều bao gồm quyền tài sản phát sinh từ văn khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng hứa bán, hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi tài sản hay thoả thuận phân chia quyền sở hữu tài sản có giấy chứng nhận sở hữu công chứng hay chứng thực, chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu Bởi hợp đồng nêu sở pháp lý vô chắn theo qui định pháp luật nhằm xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Tuy nhiên, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng sử dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm rủi ro giao dịch bảo đảm lớn Bởi chưa có biện pháp hữu hiệu để hạn chế tối đa giao dịch giả tạo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giao dịch dân Vì vậy, tài sản cấp giấy chứng nhận sở hữu giải pháp tốt cho phép tham gia giao dịch bảo đảm trường hợp bên chấp chuyển giao quyền sở hữu hay đăng ký sang tên sở hữu Có giả thiết đặt liên quan đến hộ chung cư xây dựng chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị bên chấp người bỏ tiền mua theo phương thức trả chậm, trả dần hình thức góp vốn Giả thiết thứ bên chấp nộp đủ tiền mua hộ hoàn thành nghĩa vụ thoả thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư, bên chủ đầu tư xây xong hộ, hợp đồng mua bán hộ chung cư lý hộ bàn giao cho bên chấp Trong trường hợp này, thực tế theo qui định Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 bên chấp xác lập đầy đủ quyền sở hữu hộ, thiếu thứ mang tính hành đơn giấy chứng nhận sở hữu Quyền tài sản bên chấp lúc thực chất quyền sở hữu hộ không quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nữa, hợp đồng mua bán hộ chung cư bên lý, không giá trị pháp lý 10 Giả thiết thứ hai hộ trình thi công, tức việc xây dựng chưa hoàn thành, bên chấp toán cho chủ đầu tư phần tiền Toàn giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bên chấp hộ nói hợp đồng mua bán hộ chung cư kèm theo hoá đơn nộp tiền vài đợt đầu Trong trường hợp này, thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên chấp có quyền sở hữu phần hộ nói tương ứng với phần tiền nộp, phần lại thuộc quyền sở hữu chủ đầu tư Dưới giác độ đó, dạng sở hữu hỗn hợp mà chủ sở hữu tài sản gồm người mua (hay bên chấp) chủ đầu tư Nếu bên chấp ký hợp đồng chấp toàn hộ điều kiện có nghĩa chấp phần tài sản người khác (chủ đầu tư) mà không chấp thuận người trái với qui định pháp luật Cách nhìn nhận dường ghi nhận Điều Nghị định 163 nêu liên quan đến việc xử lý tài sản chấp bên chấp sở hữu phần tài sản Để làm rõ thêm trường hợp này, cần liên hệ tới Điều 181 BLDS năm 2005 quy định: “quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân ” Quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư chuyển giao giao dịch dân Bởi hầu hết hợp đồng mua bán hộ chung cư không cho phép chuyển nhượng lại quyền mua hộ chung cư cho người khác trước người mua cấp giấy chứng nhận sở hữu hộ Tuy nhiên, quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư có trị giá tiền hay không? Câu trả lời khó xác định, lý sau: - Tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, trị giá quyền tài sản xác định toàn hộ hình thành, bên chấp chưa 11 trả hết tiền có nghĩa giá trị quyền tài sản bên chấp tính phần quyền sở hữu chủ đầu tư - Nếu trị giá quyền tài sản hình thành lương lai xác định tương ứng với phần tiền nộp để mua hộ chung cư tính trước trị giá thực tài sản hình thành tương lai thay đổi theo giá thị trường, lên xuống - Và cho dù quyền mua hộ chung cư nói tính theo phương án nữa, lúc giá trị thân hộ sở để xác định - Điều định lượng lúc số tiền mà người mua nộp để mua nhà Nếu cho đối tượng hợp đồng chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo qui định Điều khoản Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 103/2000 Đăng ký Giao dịch Bảo đảm, nơi đăng ký giao dịch bảo đảm phải trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, văn phòng đăng ký đất nhà Hiện nay, hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm riêng biệt, độc lập với Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nhà chung cư mà đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia biết trước toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chấp hay tham gia giao dịch khác từ trước hay chưa có văn phòng đăng ký đất nhà lưu giữ thông tin Với lại, xảy tình trạng tài sản có tới nơi song song đăng ký giao dịch bảo đảm Ví dụ, hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ đăng ký giao dịch 12 bảo đảm trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, sau hộ có giấy chứng nhận sở hữu lại đăng ký văn phòng đăng ký đất nhà Từ phân tích trên, thấy rằng: - Khái niệm "tài sản hình thành tương lai" hiểu tài sản trình hình thành, chưa hữu thời điểm bên giao kết hợp đồng chấp tất nhiên chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hữu cần phải giới hạn số loại tài sản định hộ dự án xây xong chưa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hoá luân chuyển… Không thể mở rộng sang bất động sản hay động sản tồn đưa vào sử dụng từ lâu lý chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu - Về giao dịch bảo đảm liên quan đến hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu đối tượng hợp đồng chấp phải hộ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ Như việc đăng ký giao dịch bảo đảm qui mối quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản Tuy nhiên, để thực điều pháp luật cần có qui định cụ thể - Thực chất hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai dạng cụ thể giao dịch có điều kiện qui định Điều 125 BLDS năm 2005 Điều kiện đặt để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu toàn tài sản phải xác lập cho bên chấp Vướng mắc giao kết hợp đồng bảo đảm Điều 343 BLDS năm 2005 qui định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp 13 đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký” Điều 343 nêu hiểu việc chấp tài sản (gồm tài sản hình thành tương lai) phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu khẳng định lại Luật Nhà năm 2005, chứng Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 quy định: “Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn” Khái niệm “Hợp đồng nhà ở” nêu bao gồm mua bán, tặng cho, chấp Điều 320 khoản BLDS năm 2005 có đặt điều kiện tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo Tài sản hình thành tương lai có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, theo qui định người làm công chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, công chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả cách chắn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật Công chứng dường vượt khả người làm công chứng, chứng thực, trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức hiệu lực pháp luật 14 giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp) Nếu không vô hình chung buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm biết trước, rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi không phù hợp với qui định của Điều Luật Công chứng năm 2006 ghi: “Đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” Vướng mắc việc đăng ký giao dịch bảo đảm Hiện nay, nhiều ngân hàng giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng không đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Lý theo qui định chung, tài sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 (Điều 91 khoản a) Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 Điều 106 khoản a) ghi nhận, đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành tương lai loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do không đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng Bởi vì, toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chủ đầu tư chấp vay vốn hay bị ràng buộc giao dịch Nếu nhà hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm biết tài sản chấp trước hay chưa III Phương hướng hoàn thiện pháp luật Kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc 15 Việc chấp tài sản hình thành tương lai thực từ có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay Tại Nghị định 178 nêu trên, tài sản hình thành tương lai có tên gọi khác tài sản hình thành từ vốn vay Tên gọi hàm chứa nội dung mục đích vay vốn để phục vụ cho việc hình thành tài sản điểm khác biệt so với qui định BLDS năm 2005 Nghị định 165 Nghị định 178 thực từ năm 1999 có Nghị định 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 qui định: tài sản hình thành tương lai động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, không tính tới tài sản hữu Qua trình kiểm nghiệm thực tiễn cho thấy chế định tài sản hình thành từ vốn vay Nghị định 165 Nghị định 178 đắn vào sống Điều có nguyên nhân sau: Nghị định đáp ứng nguyên tắc đặt giao dịch bảo đảm việc xử lý tài sản chấp phải đảm bảo thu hồi nợ Nghị định 178 đặt điều kiện khắt khe sau: - Khác hàng vay phải có tín nhiệm tổ chức tín dụng - Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu 50% vốn đầu tư dự án - Tài sản hình thành tương lương xác định cụ thể Đất mà tài sản bất động sản hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Quyền sở hữu, giá trị, số lượng tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định tài sản phải giao dịch - Nếu tài sản bất động sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất mà tài sản hình 16 thành phải hoàn thành thủ tục đầu tư xây dựng theo qui định pháp luật - Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn tài sản hình thành đưa vào sử dụng Luật pháp nước nhìn chung tỏ dè dặt giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành tương lai thường giới hạn số trường hợp cụ thể trình tự thủ tục qui định chặt chẽ Ví dụ, Pháp tài sản mua tương lai phép chấp trường hợp số tài sản hữu chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc chấp tiến hành bước theo tiến độ mua tài sản Một số kiến nghị cá nhân chấp tài sản hình thành tương lai Chế định tài sản hình thành tương lai phải quy định lại thành hệ thống qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Chế định phải bao hàm nội dung chủ yếu sau: - Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả tạo Vì vậy, không bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có công chứng, chứng thực chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo qui định pháp luật 17 - Giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên chấp xác lập toàn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật - Chế định phải phân biệt nhiều trường hợp khác nhau: + Trường hợp bên chấp nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản lý, nhà bàn giao chưa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trường hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua + Trường hợp bên chấp nộp phần tiền tài sản trình hình thành Quyền sở hữu bên chấp xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tương lai tiến độ toán tiền mua - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai - Nếu tài sản hình thành tương lai liên quan đến nhà giao dịch bảo đảm phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản - Việc giải ngân bên nhận chấp cho bên chấp tài sản hình thành tương lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay - Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản 18 Kết luận Từ phân tích nêu trên, đến kết luận tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ qui định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các qui định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các qui định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục qui định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thông suốt, kiểm soát giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản Trên số hiểu biết cá nhân em đề nên nhiều sai sót, em mong thầy, cô bổ sung, sửa chữa sai sót mặt kiến thức cho em, em xin cảm ơn thầy, cô! Danh mục tài liệu tham khảo 19 Giáo trình Luật dân Việt Nam tập – Trường đại học luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, 2006 Bộ luật Dân tailieu.vn thongtinphapluatdansu.wordpress.com 20 [...]... hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản 2 Một số kiến nghị cá nhân về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai Chế định về tài sản hình thành trong tương lai phải được quy định lại thành 1 hệ thống các qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất cả các khâu của giao dịch bảo đảm như việc xác định tài sản, trình... trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ ra rất dè dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự thủ tục được qui định chặt chẽ Ví dụ, ở Pháp các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường hợp số tài sản. .. tài sản thế chấp Chế định phải bao hàm được các nội dung chủ yếu như sau: - Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành đầy đủ trong hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu sẽ thuộc bên thế chấp Nếu tính cả vật đã hiện hữu thì nên giới hạn trong một số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng một cách phổ biến để phòng ngừa các giao dịch giả tạo Vì vậy, không bao hàm các tài. .. độ độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán tiền mua - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai - Nếu tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải được. .. liên quan đến bất động sản - Việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, tức là tài sản hình thành từ vốn vay - Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản 18 Kết luận Từ phân... đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của giao dịch có điều kiện qui định tại Điều 125 của BLDS năm 2005 Điều kiện đặt ra ở đây để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật đối với tài sản hình thành trong tương lai là quyền sở hữu toàn bộ tài sản phải được xác lập cho bên thế chấp 2 Vướng mắc về giao kết hợp đồng bảo đảm Điều 343 của BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài. .. quyền tài sản được xác định trên toàn bộ căn hộ sẽ hình thành, trong khi bên thế chấp chưa 11 trả hết tiền thì có nghĩa là giá trị quyền tài sản của bên thế chấp được tính cả trên phần quyền sở hữu của chủ đầu tư - Nếu trị giá quyền tài sản hình thành trong lương lai được xác định tương ứng với phần tiền đã nộp để mua căn hộ chung cư thì không thể tính trước được bởi vì trị giá thực của tài sản hình thành. .. tặng cho, thế chấp Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo Tài sản hình thành trong tương lai có... rằng tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù Cần có một hệ thống đầy đủ các qui định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này Các qui định này phải bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản Các qui định đặt ra phải đồng bộ với nhau và phải nêu được. .. BLDS năm 2005 qui định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp 13 đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký” Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là việc thế chấp tài sản (gồm cả tài sản hình thành trong tương lai) phải được công chứng, chứng thực và việc công ... định “vật để đảm bảo nghĩa vụ dân sự Do đó, dùng làm vật đảm bảo, phải thỏa mãn điều kiện vật dùng đảm bảo thực nghĩa vụ dân sau: - Về nguyên tắc vật bảo đảm nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu... đảm việc thực nghĩa vụ dân Như vậy, nghĩa vụ dân đối tượng chấp Tài sản hình thành tương lai: Khoản Điều 320 BLDS năm 2005 qui định sau: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành...kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày hoàn thiện,