Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư xây dựng

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:

Khái niệm về dự án đầu tư:

Dự án đầu tư là một tế bào của hoạt động đầu tư đó là tập hợp các biện pháp

có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề suất về các mặt kỹ thuật, công nghệ,

tổ chức sản xuất tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế đem lại cho quốc gia lớn nhất có thể được

Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:

Dự án đầu tư xây dựng là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình

bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã hội Dự án đầu tư xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt, phải phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư xây dựng phải được tính toán, phân tích một cách chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế - xã hội

Nói chung, Dự án dầu tư xây dựng là việc bỏ vốn ở giai đoạn hiện tại để tạo dựng ra tài sản cố định là công trình xây dựng để sau đó vận hành khai thác công trình thu được lợi ích với một khoảng thời gian nhất định nào đó trong tương lai

Phân loại dự án đầu tư xây dựng:

 Theo quy mô tính chất:

- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư

- Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm :A , B, C theo quy định tại phụ lục I nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ

 Theo nguồn vốn đầu tư :

- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn

1.1.2 Ý nghĩa của dự án đầu tư xây dựng khả thi:

- Là căn cứ quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư;

- Là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư;

- Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ hoặc cho vay vốn;

- Là cơ sở để xác định kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn đốc quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng;

- Là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê chuẩn và cấp giấy phép đầu tư;

- Là căn cứ quan trọng nhất để theo dõi, đánh giá và có những điều chỉnh kịp thời những tồn tại và vướng mắc trong quá trình xây dựng và hoạt động của dự án đầu tư xây dựng;

- Là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều lệ của

dự án đầu tư xây dựng liên doanh;

- Dự án đầu tư xây dựng khả thi tốt có tác dụng tích cực để giải quyết các vấn

đề nảy sinh trong quan hệ giữa các bên tham gia thực hiện

1.1.3 Vai trò của đầu tư xây dựng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội:

Đầu tư xây dựng là hoạt động có vai trò đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế -

xã hội nói riêng và đối với nền kinh tế quốc dân chung thể hiện những mặt chính sau:

- Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh

tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi

- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh

tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục với các mối quan hệ xã hội khác

- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội

- Trực tiếp góp phần vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia

- Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển của đất nước

1.1.4 Chu kỳ của một dự án đầu tư xây dựng:

Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng là thời gian từ giai đoạn có ý định thực hiện

dự án, dự án đi vào hoạt động cho đến giai đoạn đánh giá cuối cùng là thanh lý Cụ thể chu kỳ dự án bao gồm các giai đoạn thể hiện trong sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.1: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng

Giai đoạn tiền xác định:

Thu thập thông tin rộng rãi liên quan đến tình hình cơ bản (tự nhiên, kinh tế,

xã hội) của khu vực Thông tin này là cơ sở dữ liệu để giúp ta phác thảo các dự án thích ứng Thông tin bao gồm số liệu về nguồn lực thiên nhiên, thống kê về điều

kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và khu vực dự án đầu tư xây dựng

Giai đoạn xác định:

Công việc này gồm việc lập ra các dự án chuyên biệt có mức ưu tiên cao đối với các mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia và khu vực Trong giai đoạn này, mục đích của dự án được lập ra phải rõ ràng và được xác định một cách cụ thể, chi phí

và lợi ích ước lượng được định lượng và thiết kế ban đầu của dự án được lập ra Dự

án thường được xác định dựa trên kế hoạch quốc gia, báo cáo kinh tế hay nghiên cứu khu vực Qua việc nghiên cứu này có thể cho thấy điều kiện thuận lợi, khó khăn đối với dự án trong hướng phát triển của quốc gia hay khu vực

Giai đoạn chuẩn bị:

Mục đích của dự án ở đây được xác định rõ ràng hơn và các yếu tố cũng được phân tích một cách chi tiết hơn Trong giai đoạn soạn thảo (thiết lập) Báo cáo đầu tư xây dựng hoặc Dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện những nội dung về: thể chế-pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức, môi trường, tài chính và kinh tế-xã hội được phân tích một cách chi tiết Việc soạn thảo (thiết lập) đòi hỏi năng lực chuyên môn của các ngành kỹ thuật có liên quan, các chuyên viên, các kỹ sư kinh tế và phối hợp

hoạt động của nhiều cơ quan, ban ngành có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng

Giai đoạn thẩm định:

Thẩm định là xem xét, kiểm chứng về các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, và về mặt khả thi của dự án Ở giai đoạn này, các vấn đề lên quan đến luật pháp, thị trường, kỹ thuật - môi trường, tổ chức quản trị, tài chính và kinh tế - xã hội phải được giải quyết trước khi dự án được chấp thuận để thực hiện

Giai đoạn này, đòi hỏi thảo luận giữa các cơ quan như giữa Chính phủ với các

Bộ, Cơ quan chủ quản và quản lý chuyên ngành đối với dự án đầu tư xây dựng Sự thảo luận phải đưa đến những thỏa thuận và kết luận là dự án được thực hiện hoặc phải bổ sung thêm hay phải thiết lập lại

Giai đoạn thực hiện:

Một dự án được cho là đáng tin cậy ở giai đoạn thẩm định sẽ đủ điều kiện để thực hiện Việc thực hiện dự án trong thực tế khá phức tạp do nhiều vấn đề không

dự báo được trước Do đó, ở giai đoạn này đòi hỏi phải có sự linh hoạt để đảm bảo thực hiện thành công dự án

Giai đoạn thực hiện là thời gian thực hiện dự án bao gồm việc thiết kế, lập dự toán, mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng lắp đặt và đào tạo nhân viên

Giai đoạn hoạt động:

Đây là giai đoạn dự án bắt đầu đưa vào khai thác vận hành cho ra những sản phẩm hay dịch vụ Để chắc chắn rằng dự án mang lại lợi ích tối đa qua thời gian thì các phương tiện phải được sử dụng, bảo hành và bảo trì đúng tiêu chuẩn, quy cách

Vì vậy khi đã xây dựng dự án phải có đủ kinh phí để tuyển nhân viên và dự án phải đạt công suất tối đa

Giai đoạn đánh giá:

Đánh giá bao gồm việc phân tích các vấn đề nảy sinh trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án, các vấn đề như vượt kinh phí, thi công xây lắp chậm trễ, sự cố kỹ thuật, khó khăn về tài chính, tình hình biến động của thị trường… Từ đó tìm nguyên nhân gây ra các vấn đề trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án và tìm biện pháp khắc phục Đánh giá cuối cùng được thực hiện khi dự án được thực hiện khi dự án hoàn thành cũng như trong quá trình hoạt động của nó

Đánh giá giúp đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, thành công và thất bại của

dự án Các kết quả này sẽ có giá trị trong kế hoạch hoá các dự án trong tương lai và

từ đó có thể phòng tránh những khuyết điểm được lặp lại

Thanh lý:

Đây là bước cuối cùng của dự án đầu tư xây dựng Việc thanh lý dự án đầu tư

có thể phải được tiến hành sau một thời gian dự án đi vào hoạt động chứ không nhất thiết hết thời hạn mà dự án đã ký kết ban đầu

1.2 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

1.2.1 Kháí quát chung và mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

1.2.1.1 Khái quát chung:

Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, có cơ

sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định đầu tư

và cấp phép đầu tư Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án một cách độc lập tách biệt với quá trình soạn thảo dự án Thẩm định dự án tạo ra cơ

sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả Các kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư

và cấp phép đầu tư

Thẩm định dự án đầu tư là cần thiết bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với các hoạt động đầu tư Nhà nước với chức năng công quyền của mình

sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án đầu tư

Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cần biết xem dự án

đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không, nếu có thì bằng cách nào

và đến mức độ nào Việc xem xét này gọi là thẩm định dự án

1.2.1.2 Mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

Đối với Cơ quan thẩm định Nhà nước: là nhằm xem xét những lợi ích kinh tế -

xã hội mà dự án đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, của vùng, của địa phương hay không và thông qua đó đưa ra những kết luận và sự chấp thuận hoặc phải sửa đổi, bổ sung hay bác bỏ dự án

Đối với những định chế tổ chức quốc gia hoặc quốc tế: ngoài việc xem xét khả năng sinh lời cho bên đầu tư và sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế quốc dân, việc thẩm định còn nhằm mục đích xét hướng phát triển lâu dài, ổn định của dự án

mà định hướng tài trợ hoặc cho vay vốn

1.2.2 Vai trò và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

1.2.2.1 Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

Hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng đóng vai trò rất quan trọng không chỉ với các nhà đầu tư là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ dự án mà còn đối với các định chế tài chính (như Ngân hàng, tổ chức tín dụng), Cơ quan Nhà nước trong việc

ra quyết định đầu tư, cấp vốn, cấp giấy phép cho dự án…

- Đối với nhà đầu tư:

+ Xác định được khả năng sinh lời cũng như mức độ rủi ro của dự án

+ Làm căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung cho dự án được hoàn thiện hơn

- Đối với các đối tác đầu tư:

+ Làm căn cứ ra quyết định góp vốn thực hiện dự án

- Đối với các định chế tài chính:

+ Xác định khả năng sinh lời, khả năng thanh toán nợ, tuổi thọ của dự án để quyết định phương thức cấp vốn, kỳ hạn trả nợ đối với khách hàng

- Đối với cơ quan nhà nước:

+ Xác định được những lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án đem lại

+ Đánh giá ưu nhược điểm của dự án, nhằm loại bỏ những dự án xấu và tránh loại bỏ những dự án hiệu quả

+ Làm căn cứ để áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, thời hạn trả nợ…

1.2.2.2 Ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

Thẩm định dự án có ý nghĩa rất lớn, giúp bảo vệ các dự án lớn tốt khỏi bị bác

bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư Cụ thể:

 Thẩm định dự án giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất

 Giúp cho các cơ quan quản lý vĩ mô của nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng, lãnh thổ và của cả nước trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả

 Giúp cho việc xác định được những cái lợi, cái hại của dự án trên các mặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi và hạn chế các mặt có hại

 Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho dự án đầu tư

1.2.3 Căn cứ thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:

 Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư

 Căn cứ pháp lý

 Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh

tế, kĩ thuật cụ thể

 Thông lệ quốc tế

a) Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

1 Tờ trình thẩm định dự án thể hiện các nội dung theo mẫu sau:

(Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình)

2 Hồ sơ dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở

3 Các văn bản pháp lý có liên quan

- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu

tư xây dựng được ban hành và còn hiệu lực tại thời điểm đầu tư xây dựng

- Các văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, nội dung trong quá trình thẩm định và cấp phép các dự án đầu tư xây dựng của các cơ quan có thẩm quyền

- Các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan

c) Các quy phạm, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật:

- Các quy phạm như: quy phạm về xây dựng, sử dụng đất đai trong các khu

đô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…

- Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia bắt buộc áp dụng trong các hoạt động xây dựng, bao gồm: khảo sát và thí ngiệm chuyên ngành xây dựng; quy hoạch xây dựng

và quy hoạch đô thị; lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng; thiết kế, thi công và nghiệm thu công trình xây dựng

- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình và từng bộ môn thiết kế, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành

- Các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ thuật như: Định mức dự toán xây dựng công trình, Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, Định mức về lập quy hoạch xây dựng

d) Các quy ước, thông lệ quốc tế:

- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước (về hàng hải, hàng không, đường sông,…)

- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn (WB, IMF, ADB,…)

- Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước

- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…

1.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

1.2.4.1 Thẩm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng:

Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm:

1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư

2) Các yếu tố đầu vào của dự án

- Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

3) Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án

4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội

1.2.4.2 Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng:

Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:

1) Sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng

đô thị, nông thôn;

2) Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có);

3) Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của

dự án;

4) Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư;

5) Khả năng hoàn trả vốn vay;

6) Giải pháp phòng cháy, chữa cháy;

7) Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan

1.2.4.3 Thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng:

1) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với

vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;

2) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

3) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;

4) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy;

5) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định

1.2.5 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

1.2.5.1 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu:

Đây là một phương pháp đơn giản và được dùng rất phổ biến trong khi thẩm định dự án đầu tư xây dựng Phương pháp này được sử dụng khi tiến hành thẩm định nội dung về các khía cạnh kĩ thuật của dự án Khi thẩm định cần so sánh đối chiếu từng nội dung của dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu Phương pháp so sánh, đối chiếu khi thẩm định các dự án đầu tư xây dựng được tiến hành theo cụ thể như sau:

- Thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các

văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh vực đầu tư xây dựng, bất động sản… Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa phương

- Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các

dự án đầu tư xây có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự án, chất lượng sản phẩm xây dựng tương tự đã được triển khai

- Thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án là: các chỉ tiêu dùng để so sánh đối

chiếu là:

+ Các tiêu chuẩn trong thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về công trình do Nhà Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được + Các định mức về kĩ thuật (sản xuất, vật liệu, nhân công, máy móc, thiết bị,…) theo định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành

+ Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu (địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng…)

- Khi thẩm định tài chính dự án,thường so sánh với các chỉ tiêu:

+ Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư,…

+ Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án,…

+ Các dự án đầu tư xây dựng tương tự,…

Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, thường cho thấy công tác thẩm định trong thực tế hiện nay mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu (thị trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự,

mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án Đặc biệt khía cạnh thị trường của dự án chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lý

1.2.5.2 Phương pháp thẩm định các khía cạnh kỹ thuật:

Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài chính, kinh tế xã hội của dự án Đặc biệt các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi những giải pháp kĩ thuật về xây dựng công trình và kiến trúc rất phức tạp, vì thế khi thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án cần tiến hành một cách rất chi tiết và khoa học Các nội dung kĩ thuật của dự án đầu tư xây dựng được tiến hành thẩm định là:

a) Phân tích địa điểm xây dựng:

Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư (giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh của sản phẩm dự án đầu tư xây dựng, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự

án đó

- Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của nhà nước và địa phương hay không Công tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và khó khăn gì

- Điều kiện tự nhiên: địa hình, khí hậu, môi trường… ảnh hưởng đến quá trình thi công công trình như thế nào

b) Qui mô giải pháp xây dựng, kiến trúc:

- Quy mô xây dựng, giải pháp kết cấu kiến trúc các hạng mục công trình có đảm bảo các định mức kinh tế kĩ thuật của dự án đã đề ra hay không

- Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình, tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư

- Tiến độ thi công có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay không

c) Công nghệ trang bị cho dự án:

- Xem xét công nghệ được lựa chọn cho dự án là công nghệ đã được qua kiểm chứng hay chưa, mức độ hiện đại, đồng bộ của công nghệ, máy móc Đội ngũ cán

bộ công nhân viên tham gia dự án có đủ yêu cầu về kĩ thuật, tay nghề để vận hành các máy móc, công nghệ đó hay không…

d) Phân tích các tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC):

Đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa, và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải

có hay chưa Cần phải đối chiếu với các qui định pháp luật hiện hành xem xét dự án

về lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC

1.2.5.3 Phương pháp thẩm định khía cạnh tài chính:

a) Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án và tiến độ bỏ vốn:

Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự

án Đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn Nên việc thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án càng yêu cầu phải tiến hành chi tiết và

kĩ lưỡng

Yêu cầu xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án có được tính toán hợp

lý, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết, và cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng phí cho cho dự án,

Cụ thể nội dung cần kiểm tra các khoản mục sau:

- Xác định các nguồn vốn huy động được của dự án: Vốn tự có, vốn vay, vốn vay ưu đãi đầu tư, và các nguốn vốn khác liên quan

- Vốn đầu tư xây dựng: tiến hành kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục

công trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng các đơn giá, suất vốn đầu tư của nhà nước hiện hành và kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự)

- Vốn đầu tư thiết bị: kiểm tra đối chiếu với các bảng báo giá của các nhà cung cấp về giá mua, chi phí vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí CGCN (nếu có)

- Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết bị) để dự

án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường

Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong giai đoạn thục hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công Cần phải xem xét tỉ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không Việc xác định tiến

độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc phân bổ nguồn vốn đầu tư cho dự án

b, Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án:

Thẩm định đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này

sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn đầu tư, khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huy động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm

- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tính của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất kinh doanh trực tiếp

Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng phân bổ vốn của dự án đầu

tư được thẩm định qua các bước chính như sau:

 Bước 1 : Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án

 Xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp theo đặc điểm và quy mô đầu

tư của dự án, nhằm đảm bảo khi tính toán phải phản ánh trung thực, chính xác hiệu quả và khả năng triển khai của dự án

 Bước 2 : Phân tích để tìm dữ liệu

 Khi để xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, công tác thẩm định cần phân tích dự án để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án bằng các bước sau đây:

+ Đọc kỹ báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định, tính toán hiệu quả dự án

+ Kiểm tra việc tính toán các khoản chi phí đầu tư sản xuất hàng năm của dự án

 Chi phí xây dựng, thiết bị, và chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng, xem xét sự hợp lí của các định mức chi phí So sánh các chi phí của dự án với các định mức tiêu chuẩn và những dự án tương tự đang họat động

 Kiểm tra chi phí nhân công: xem xét nhu cầu lao động, số lượng, chất lượng lao động, đào tạo, thu nhập lao động của dự án so với thực tế trong khu vực và so với các địa phương khác

 Kiểm tra phương pháp tính khấu hao và mức khấu hao

 Kiểm tra chi phớ về lói vay ngõn hàng và cỏc khoản thuế của dự ỏn

+ Kiểm tra tớnh hợp lớ của giỏ bỏn sản phẩm, dịch vụ đầu ra, và doanh thu hàng năm của dự ỏn

+ Kiểm tra tớnh chớnh xỏc của tỉ suất chiết khấu (r) trong phõn tớch tài chớnh của dự ỏn Để kiểm tra vấn đề này, cần dựa vào chi phớ sử dụng của cỏc nguồn vốn huy động

+ Thẩm định dũng tiền của dự ỏn (Dựa vào cỏc chỉ tiờu: chi phớ, doanh thu, khấu hao, lói vay,… đó được kiểm tra ở trờn)

+ Xỏc định cỏc giả định để tớnh toỏn cho trường hợp cơ sở (Phương ỏn cơ sở): tớnh toỏn hiệu quả tài chớnh và khả năng trả nợ của dự ỏn (nếu cú) với cỏc giả định dự kiến ở mức sỏt với thực tế dự bỏo sẽ xảy ra nhất

 Bước 3: Xem xột, phõn tớch, đỏnh giỏ và kết luận về cỏc chỉ số, chỉ tiờu tớnh toỏn của dự ỏn:

 Nhúm chỉ tiờu về tỷ suất sinh lời của dự ỏn:

Giỏ trị hiện tại rũng (NPV: Net Present Value)

- Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư

Công thức tính: NPV = Co + PV + Trong đó:

o NPV là giá trị hiện tại ròng

o Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án + PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thời gian hữu ích của nó PV được tính:

PV =

)1(

C

3)1( r

C

 + + t

t r

C

)1( + Trong đó:

o Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t

o r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án

=> í nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự

án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án… Việc xác minh chính

xác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn người ta có thể lấy bằng với lãi suất đầu vào, đầu ra thị trên trường,… Nhưng thông thường là chi phí bình quân của vốn Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất trên thị trường, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án…

- Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:

+ Nếu các dự án đầu tư thì tuỳ thuộc theo quy mô nguồn vốn, các dự án có NPV ≥ 0 đều được chọn (Sở dĩ dự án NPV=0 vẫn có thể chọn vì khi đó có nghĩa là các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cung cấp một tỷ lệ lãi suất yêu cầu cho khoản vốn đó) Ngược lại NPV< 0  bác bỏ dự án

+ Nếu các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV ≥ 0 và lớn nhất thì

+ Lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự

án nào có làm tối đa hoá sự giàu có của chủ đầu tư

IRR (Internal Rate of Return)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án

Về mặt kỹ thuật tính toán, IRR của một dự án đầu tư là tỷ lệ chiết khấu mà tại

đó NPV=0, tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư, đối với dự án đầu tư có thời gian là T năm, ta có công thức:

NPV = C0 +

)1

* í nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời cần

thiết của dự án IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu tư có thể chấp nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự

án đều là vốn vay (cả gốc và lãi cộng dồn) được trả bằng nguồn tiền thu được

từ dự án mỗi khi chúng phát sinh

Người ta sử dụng hai cách:

- Tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kì, tính NPV

Nếu NPV > 0, tiếp tục nâng mức lãi suất chiết khấu và ngược lại Lặp lại cách làm trên cho tới khi NPV= 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lãi suất này bằng

IRR của dự án đầu tư

- Phương pháp nội suy tuyến tính: thường được sử dụng Đầu tiên chọn

2 mức lãi suất chiết khấu sao cho: Với r1 có NPV1> 0; Với r2 có NPV2< 0

Áp dụng cụng thức:

IRR= IRR1 + (IRR2 – IRR1)

2 1

1

NPV NPV

NPV



Chênh lệch giữa r1 và r2 không quá 0.05 thì nội suy IRR mới tương đối đúng

* Sử dụng IRR để đánh giá, lựa chọn dự án sau :

+ Trước hết lựa chọn một mức lãi suất chiết khấu làm IRRĐM (IRR định mức thông thường đó chính là chi phí cơ hội)

+ So sánh nếu IRR ≥ IRRĐM thì dự án khả thi thi về tài chính, tức là: nếu

là các dự án đầu tư là độc lập tuỳ theo quy mô nguồn vốn, các dự án có IRR ≥ IRRĐM được chấp nhận

Nếu các dự án đầu tư loại trừ nhau: chọn dự án có IRR ≥ 0 và lớn nhất

* Ưu điểm: của phương pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của

tiền Sự thừa nhận giá trị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả vốn đầu tư ưu điểm hơn các phương pháp khác;

Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sử dụng so sánh chi phí sử dụng vốn IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà

dự án có thể chịu được Giải quyết được vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau

* Nhược điểm: Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR

để lựa chọn dự án loại trừ có quy mô, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm Với dự án có những khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn tới hiện tượng IRR đa trị, và như vậy việc áp dụng IRR không còn chính xác Phương pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án được tái đầu tư tại tỉ lệ lãi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu tư

=> Về mặt toán học, phương pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đưa đến quyết định chấp thuận hay bác bỏ dự án đói với những dự án độc lập Tuy nhiên có thể có hai kết luận trái ngược cho những dự án loại trừ Trong trường hợp có sự xung đột giữa hai phương pháp, việc lựa chọn dự án đầu tư theo phương pháp NPVcần được coi trọng hơn bởi những phân tích đã chỉ ra rằng: phương pháp NPV ưu việt hơn phương pháp IRR

T (Thời gian hoàn vốn):

- Thời gian hoàn vốn của một dự án là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn

đầu tư ban đầu

- Có hai cách tính chỉ tiêu này: thời gian hoàn vốn không chiết khấu (không tính đến giá trị thời gian của tiền) và thời gian hoàn vốn có chiết khấu (quy tất cả các khoản thu nhập chi phí hiện tại theo tỷ suất chiết khấu lựa chọn)

Áp công thức:

)(

)( ( 1)

thỏng CFt

PV

CFt LKPV

o LKPV(CFt)(t-1): Thời gian lũy kế dũng tiền rũng trước thời điểm hũa vốn (t-1)

o PV(CF)t: Hiện giỏ thu nhập rũng ở năm kế sau thời điểm hũa vốn (t)

+ Công thức tính thời gian hoàn vốn cung cấp một thông tin quan trọng

rằng vốn của công ty bị trói buộc vào mỗi dự án là bao nhiêu thời gian Thông thường nhà quản trị có thể đặt ra khoảng thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ

dự án đầu tư có thời gian hoàn vốn lâu hơn

+ Sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư

theo nguyên tắc: Dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có thời gian hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau

* Ưu điểm: của phương pháp này:

Đơn giản, dễ áp dụng và được sử dụng như một công cụ sàng lọc Nếu có một dự án nào đó không đáp ứng được kỳ hoàn vốn trong thời gian đã định thì việc tiếp tục nghiên cứu dự án là không cần thiết Vì luồng tiền mong đợi trong một tương lai xa được xem như rủi ro hơn một luồng tiền trong một tương gần thời gian thu hồi vốn được sử dụng như một thước đo để đánh giá mức độ rủi

ro của dự án

* Hạn chế: Tuy nhiên phương pháp thời gian hoàn vốn có một số hạn chế

mà có thể dẫn tới những quyết định đó là: thời gian hoàn vốn không chiết khấu không tính tới những sai biệt về thời điểm xuất hiện luồng tiền, tức là yếu tố giá trị thời gian của tiền tệ không được đề cập Phần thu nhập sau thời điểm hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, như vậy không đánh giá được hiệu quả tài chính của cả đời dự án Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá

lợi nhuận của chủ sở hữu

Phương pháp tỷ số lợi ích / chi phí (BCR: Benefit-Cost Ratio)

Phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu tư (quy về thời điểm hiện tại)

Bi: Luồng tiền dự kiến năm i

n i

i i

r C r

) 1 (

Nguyên tắc đánh giá: nếu có dự án có BCR  1 Suy ra được chấp nhận (khả thi về mặt tài chính)

BCR là chỉ tiêu chuẩn để xếp hạng các dự án theo nguyên tắc dành vị trí cao hơn cho dự án có BCR cao hơn

* Ưu điểm: nó cho biết lợi ích thu được trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp

chủ đầu tư lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả

* Nhược điểm: là một chỉ tiêu tương đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa

chọn các dự án loại trừ nhau, vì thông thường các dự án có BCR lớn thì có NPV nhỏ và ngược lại

Độ nhạy của dự án:

Môi trường xung quanh thường xuyên tác động tới dự án đầu tư trên nhiều mặt cấp độ khác nhau Do vậy khi xem xét dự án ngoài cách xem xét dự

án qua các chỉ tiêu ở trạng thái tĩnh, cần phải đặt dự án đầu tư ở trạng thái

động trong xu thế biến động của các yếu tố bên ngoài

Để có một cách đánh giá khách quan toàn diện hơn về dự án, thông thường để xem xét độ nhạy người ta thường tính toán thay đổi các chỉ tiêu NPV, IRR khi có sự biến đổi của một số nhân tố:

í nghĩa của việc phân tích độ nhạy của dự án là cho công tác thẩm định

có thể khoanh được hành lang cho sự đầu tư của doanh nghiệp

Ngoài các nội dung trên, thẩm định dự án còn tiến hành thêm phân tích tài chính dự án đầu tư trong đó thường sử dụng các phương pháp phân tích sau + Phân tích diễn biến nguồn vốn sử dụng

+ Phân tích luồng tiền mặt

+ Phân tích các chỉ tiêu tài chính trung gian

=> Kết hợp giữa đánh giá hiệu quả tài chính với phân tích tài chính dự án trong thẩm định tài chính dự án đầu tư sẽ cho ra một kết qủa chính xác hơn, toàn diện hơn

và bao quát hơn được toàn bộ dự án vừa xem xét trên từng góc độ cấp khác nhau

Như vậy mỗi chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư có những ưu nhược điểm nhất định Tuy nhiên mức độ không như nhau Mỗi chỉ tiêu thẩm định dư án sẽ được so sánh với các tiêu chuẩn chấp nhận dự án nhất định (có thể do nội tại chỉ tiêu mang lại hoặc tiêu chuẩn qua so sánh chỉ tiêu khác) Kết quả thẩm định thông qua những chỉ tiêu sau khi so sánh với giá trị tiêu chuẩn sẽ nói lên ý nghĩa của từng mặt vấn đề Như vậy qua việc thẩm định bằng một hệ nhiều chỉ tiêu, kết luận chung, cuối cùng về dự án đầu tư phải là kết luận mang tính tổng hợp, khái quát, thậm chí phải nhờ vào sự cho điểm có phân biệt tầm quan trọng khác nhau của chỉ tiêu đánh giá

- Phương phỏp tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu sử dụng:

+ Chương trỡnh phần mềm MICROSOFT Excel

+ Sử dụng Chương trỡnh phần mềm thẩm định dự ỏn đầu tư

1.2.5.4 Phương phỏp đỏnh giỏ so sỏnh cỏc chỉ tiờu kinh tế - xó hội:

Dự ỏn đầu tư được thực hiện tại một vựng, một lónh thổ nhăm khai thỏc, sử dụng tài nguyờn và sử dụng lao động một cỏch cú hiệu quả nhất: Do đú, bờn cạnh việc đỏnh giỏ hiệu quả tài chớnh chỳng ta cần đỏnh giỏ về mặt kinh tế - xó hội

So sỏnh về việc hưởng đến phỏt triển kinh tế - xó hội của địa phương: như phỏt triển hệ thống giao thụng cụng cộng, điều kiện sinh hoạt, điện nước, giỏ giục, y tế, … Đỏnh giỏ ảnh hưởng mụi trường thiờn niờn và văn húa

1.2.6 Cỏc nhõn tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự ỏn đầu tư xõy dựng:

1.2.6.1 Nhân tố chủ quan:

Chất lượng thẩm định bị chi phối bởi nhiều yếu tố, cơ bản có thể phân ra nhân

tố chủ quan và nhân tố khách quan Nhân tố chủ quan là những nhân tố thuộc về nội

bộ mà Ngân hàng có thể chủ động kiểm soát, điều chỉnh được

* Nhân tố con người

Con người được coi là động lực của sự phát triển xã hội với ý nghĩa họ chính là chủ thể đồng thời là đối tượng phục vụ mà các hoạt động xã hội hướng tới Nhân tố con người đóng vai trò quan trọng trong nâng cao chất lượng thẩm định phải kể đến các khía cạnh: kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức của người thẩm định Kiến thức ở đây không chỉ là hiểu biết về nghiệp vụ chuyên môn đơn thuần mà bao gồm hiểu biết về khoa học - kinh tế - xã hội Kinh nghiệm là những cái được tích luỹ qua hoạt động thực tiễn, năng lực và khả năng nắm bắt xử lí công việc trên cơ sở các tri thức đã tích luỹ

* Quy trình, thủ tục thẩm định:

Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm nội dung, phương pháp thẩm định và trình tự tiến hành những nội dung đó Quy trình thẩm định được xây dựng một cách khoa học, tiên tiến và phù hợp với thực tế sẽ góp phần nâng cao chất lượng thẩm định tài chính Nội dung thẩm định cần đề cập đến tất cả các vấn đề về tài chính dự án đứng trên góc độ: vấn đề vốn đầu tư (tổng, nguồn, tiến độ …) hiệu quả tài chính, tính khả thi và rủi ro dự án Nội dung càng đầy đủ, chi tiết bao nhiêu càng đưa lại độ chính xác cao của các kết luận đánh giá

Các nội dung thẩn định tài chính được sắp xếp theo một trình tự hợp lí, lôgic sẽ thể hiện được mối liên hệ, hỗ trợ lẫn nhau giữa việc phân tích các khía cạnh tài chính của dự án, báo cáo thẩm định sẽ chặt chẽ và có sức thuyết phục hơn

* Phương pháp thẩm định:

Đội ngũ cán bộ thực hiện quy trình thẩm định: Trình độ chuyên môn, hiểu biết các lĩnh vực liên quan tới dự án đầu tư xây dựng như: Quản trị dự án, kinh tế - kỹ thuật, quản trị kinh doanh, đạo đức của cán bộ… đều có ảnh hưởng trực tiếp, gián tiếp đến hiệu quả thẩm định Thiếu hiểu biết sẽ làm công tác này mất thời gian, và thiệt hại cho nhà đầu tư dự án (có thể mất cơ hội kinh doanh, rồi có thể gặp rủi ro nợ không trả được…)

* Nội dung thẩm định:

Thẩm định tính pháp lý của doanh nghiệp, tình hình tài chính quá khứ, tài sản

đảm bảo…Giỏm sỏt, kiểm soỏt, đỏnh giỏ quỏ trỡnh thực hiện dự ỏnđều ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định dự án

* Các nhân tố khác: (Vấn đề thông tin và xử lý thông tin)

- Thực chất thẩm định là xử lí thông tin để đưa ra nhũng nhận xét, đánh giá về

dự án Nói một cách khác thông tin chính là nguyên liệu cho quá trình tác nghiệp của cán bộ thẩm định Do đó số lượng cũng như chất lượng và tính kịp thời của thông tin có tác động rất lớn đến chất lượng thẩm định

Nếu thông tin không chính xác thì phân tích là không có ý nghĩa cho dù là có

sử dụng phương pháp hiện đại đến mức nào Đánh giá trong điều kiện thông tin không đầy đủ cũng có thể dẫn đến những sai lầm như trường hợp thông tin không chính xác Như vậy, cần phải thu thập đầy đủ thông tin

1.2.6.2 Nhân tố khách quan:

* Từ phía doanh nghiệp: Hồ sơ dự án đầu tư và tính trung thực của thông tin

do chủ đầu tư cung cấp về: tình hình sản xuất kinh doamh và khả năng tài chính hiện

có, những thông số trong dự án… cũng như mọi vấn đề là hết sức quan trọng góp phần nâng cao chất lượng thẩm định, cũng như chất lượng của dự án

* Môi trường kinh tế: Mức độ phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia quy

định kinh nghiệm năng lực phổ biến của chủ thể trong nền kinh tế, quy định độ tin cậy của các thông tin, do đó ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định Nền kinh tế chưa phát triển, cơ chế kinh tế thiếu đồng bộ cùng với sự bất ổn của các điều kiện kinh tế

vĩ mô… đã hạn chế việc cung cấp những thông tin xác thực phản ánh đúng diễn biến, mối quan hệ thị trường, những thông tin về dự báo tình trạng nền kinh tế,…

Đồng thời các định hướng, chính sách phát triển kinh tế, xã hội theo vùng, ngành,… chưa được xây dựng một cách cụ thể, đồng bộ và ổn định cũng là một yếu tố rủi ro trong phân tích, chấp nhận hay phê duyệt dự án

* Môi trường pháp lý: Những khiếm khuyết trong tính hợp lý đồng bộ và hiệu

lực của các văn bản pháp lý của Nhà nước đều tác động xấu đến chất lượng thẩm

định (cũng như kết quả hoạt động của dự án)

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 2.1 GIỚI THIỆU VỀ SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG:

2.1.1 Thông tin liên hệ và Chức năng hoạt động:

Thông tin liên hệ:

Địa chỉ: 29 Bạch Đằng, Thành phố Rạch Giá, Kiên Giang

Điện thoại: 077.3870319; Email: skhdt@kiengiang.gov.vn

lý nguồn hỗ trợ chính thức ODA, đấu thầu, đăng ký kinh doanh, trong phạm vi địa phương: Về các dịch vụ công thuộc phạm vị quản lý của sở theo quy định của pháp luật; thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn theo sự ủy quyền của UBND Tỉnh và theo quy định của pháp luật

Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của UBND tỉnh, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư

2.1.2 Nhiệm vụ và quyền hạn:

Trình UBND Tỉnh ban hành Quyết định, Chỉ thị về quản lý các lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch và đầu tư thuộc phạm vị quản lý của Sở theo quy định của Pháp luật, phân cấp của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản đã trình

Trình UBND Tỉnh quyết định việc phân công, phân cấp, quản lý về các lĩnh vực kế hoạch và đầu tư cho UBND cấp huyện và các sở, ban, ngành của tỉnh theo

quy định pháp luật; chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định phân cấp đó

Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, và chịu trách nhiệm việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kế hoạch và đấu tư ở địa phương, trong đó có chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước trên địa bàn tỉnh

và những vấn đề liên quan đến việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch, sử dụng các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

- Về quy hoạch và kế hoạch:

 Chủ trì phối hợp và trình UBND Tỉnh quy hoạch tổng thể, kế hoạch dài hạn, kế hoạch 05 năm và hàng năm, bố trí kế hoạch vốn đầu tư thuộc ngân sách địa phương; các cân đối chủ yếu về kinh tế - xã hội của tỉnh, trong đó có cân đối tích lũy và tiêu dùng, cân đối vốn đầu tư phát triển, cân đối tài chính

 Phối hợp với Sở tài chính lập dự toán ngân sách tỉnh và phân bổ ngân sách cho các đơn vị trong tỉnh để trình UBND tỉnh

- Về đầu tư trong nước và nước ngoài:

 Trình và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản đã trình trước UBND tỉnh về danh mục các dự án đầu tư trong nước, các dự án thu hút vốn đầu tư nước ngoài cho từng kỳ kế hoạch và điều chỉnh trong trường hợp cần thiết

 Làm đầu mối giúp UBND Tỉnh quản lý hoạt động đầu tư trong nước và đầu

tư trực tiếp của nước ngoài vào địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật; tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư và cấp phép đầu tư thuộc thẩm quyền

- Về quản lý vốn ODA và các nguồn viện trợ Phi chính phủ:

 Là cơ quan đầu mối vận động, thu hút, điều phối quản lý vốn ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ của tỉnh; hướng dẫn các sở, ban, ngành xây dựng danh mục và nội dung các chương trình sử dụng vốn ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ; tổng hợp danh mục các chương trình dự án sử dụng ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ trình UBND Tỉnh phê duyệt và báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư

- Về quản lý đấu thầu:

 Chủ trì, thẩm định và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản trình Chủ tịch UBND Tỉnh về kế hoạch đấu thầu , kết quả xét thầu các dự án hoặc gói thầu hoặc thẩm quyền quyết định của Chủ tịch UBND Tỉnh

 Hướng dẫn, theo dõi, giám sát, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về đấu thầu và tổng hợp tình hình thực hiện các dự án

đã được phê duyệt và tình hình thực hiện đấu thầu

- Về quản lý các khu công nghiệp, khu chế xuất:

 Chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành, có liên quan thẩm định và trình UBND tỉnh quy hoạch tổng thể các khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn để UBND tỉnh trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ

 Quản lý tài chính, tài sản được giao và thực hiện ngân sách được phân

bổ theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND Tỉnh

2.1.3 Cơ cấu tổ chức:

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức tại Sở Kế hoạch & Đầu tư - Kiên Giang

(Nguồn: Tổng hợp của Sinh Viên)

Chức năng các phòng ban:

 Phòng tổ chức hành chánh:

Tham mưu cho Giám đốc Sở về công tác tổ chức bộ máy, biên chế, quy hoạch,

đề bạt, bổ nhiệm, tiếp nhận, điều động, luân chuyển và các chế độ chính sách đối với cán bộ, công chức của Sở;

KÝ KINH DOANH

PHÒNG HỢP TÁC ĐẦU

TƯ

PHÒNG THẨM ĐỊNH

DỰ

ÁN

PHÒNG KINH

TẾ NGÀNH

PHÒNG VĂN HÓA

XÃ HỘI

PHÒNG PHÁP CHẾ BAN GIÁM ĐỐC

Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc quy định của Pháp luật

 Phòng tổng hợp:

Tham mưu về chiến lược, qui hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã - hội tỉnh, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh 5 năm, hàng năm của tỉnh Hướng dẫn huyện, thị, thành phố xây dựng đề cương dự toán quy hoạch

Chủ trì thực hiện các nhiệm vụ: Tham mưu cho Giám đốc, UBND tỉnh về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh; huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh

 Phòng đăng ký kinh doanh:

Thực hiện nhiệm vụ đăng ký kinh doanh, phối hợp thực hiện cơ chế một cửa liên thông trong đăng ký kinh doanh với Cục thuế và Công an tỉnh Hướng dẫn nghiệp vụ đăng ký kinh doanh cho phòng Tài chính – Kế hoạch các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;

Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc theo quy định của Pháp luật

 Phòng thẩm định dự án:

Chủ trì phối hợp với phòng chuyên môn theo dõi, hướng dẫn thực hiện về cấp

ủy quyền trong quản lý đầu tư xây dựng cho UBND các huyện, thị xã, thành phố, các sở và các ngành thuộc tỉnh;

Chủ trì phối hợp với các phòng chuyên môn và sở, ban, ngành có liên quan thẩm định, kiểm tra thực tế các dự án đầu tư thuộc vốn ngân sách tỉnh và các nguồn vốn khác theo phân cấp của UBND tỉnh

Phối hợp với các chủ đầu tư giám sát và đánh giá đầu tư các dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước Định kỳ báo cáo công tác giám sát và đánh giá đầu tư cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư;

 Phòng kinh tế ngành:

Tham mưu cho Giám đốc Sở về kế hoạch và đầu tư thuộc các ngành: Công thương, giao thông - vận tải, viễn thông, CNTT, xây dựng, thủy lợi, nông nghiệp và phát triển nông thôn, chương trình trồng mới 5 tiệu ha rừng, chương trình biển đông hải đảo, chương trình kinh tế biển, chương trình điều phối phát triển kinh tế vùng trọng điểm thuộc khối kinh tế ngành;

Tham gia thẩm định các quy hoạch, kế hoạch về phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư phát triển thuộc khối ngành kinh tế;

Tham mưu góp ý kiến về các quy hoạch và kế hoạch phát triển dài hạn, trung hạn của các ngành, lĩnh vực được giao trực tiếp theo dõi khi được yêu cầu;

Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở giao hoặc theo quy định của Pháp luật

 Phòng văn hóa – xã hội:

Trực tiếp tham mưu cho Giám đốc Sở về kế hoạch và đầu tư thuộc các lĩnh vực: giáo dục - đào tạo, y tế, văn hóa - thể thao - du lịch, thông tin, lao động thương binh xã hội, chính sách dân tộc, các dịch vụ thuộc khối văn hóa-xã hội, môi trường các chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phát triển bền vững;

Tham mưu góp ý kiến, thẩm định về các quy hoạch và kế hoạch phát triển dài hạn, trung hạn Tham gia phản biện các dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật thuộc các ngành, lãnh vực văn xã

 Phòng pháp chế:

Chủ trì soạn thảo hoặc tham gia phối hợp với các phòng liên quan giúp Giám đốc sở xây dựng văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý của Sở; Tham gia ý kiến đối với dự thảo văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan khác soạn thảo gởi đến;

Chủ trì, phối hợp với các phòng có liên quan ra soát, định kỳ hệ thống hóa văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực quản lý nhà nước của Sở; Định kỳ 6 tháng, hàng năm báo cáo về kết quả rà soát văn bản quy phạm pháp luật;

2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG:

Với chức năng là cơ quan đầu mối tiếp nhận và tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh trong việc ra quyết định, phê duyệt và cấp phép đầu tư các dự án thuộc thẩm quyền của mình trên địa bàn tỉnh Kiên Giang trên cơ sở tập hợp ý kiến đóng góp của các sở, ban, ngành liên quan Công tác thẩm định các dự án đầu tư được thực hiện tốt sẽ giúp cho Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang lựa chọn những

dự án phù hợp với chính sách phát triển và pháp luật Ngoài ra, công tác thẩm định

dự án còn giúp cho Cơ quan Quản lý Nhà nước kiểm soát được các vấn đề liên quan đến việc tiến trình thực hiện, các vấn đề công nghệ và CGCN, đảm bảo ngăn chặn nạn ô nhiễm môi trường Đồng thời, công tác thẩm định còn giúp cảnh báo cho doanh nghiệp những rủi ro liên quan đến dự án đầu tư để từ đó giúp doanh nghiệp

có hướng đầu tư mới mang lại hiệu quả

Vì vậy, có thể kết luận công tác thẩm định dự án đầu tư hết sức quan trọng và cần thiết trong việc phê duyệt và cấp phép đầu tư Từ đó, góp phần thực hiện đúng chính sách, chủ trương, pháp luật và thúc đẩy việc thực hiện mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nói riêng và của đất nước nói chung

Để hiểu rõ về công tác thẩm định dự án đầu tư, Tôi xin được dẫn chứng một ví

dụ minh họa về công tác thẩm định dự án đầu tư “Khu đô thị mới Phú Cường” tại

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang sau đây:

GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

1) Tên dự án: “Dự án Khu đô thị mới Phú Cường”

2) Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang

3) Địa điểm: Khu vực VI & V dự án lân biển, phường An Hòa, tp Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang

4) Quy mô: Với diện tích quy hoạch là 1.672.397 m2

- Phía Bắc giáp khu III lấn biển, đường Lê Hồng Phong;

- Phía Nam giáp kênh Cụt, cửa sông Rạch Sỏi;

- Phía Đông giáp dân cư hiện hữu dọc đường Lâm Quang Ky;

- Phía Tây giáp biển (vịnh Rạch Giá);

5) Hình thức đầu tư :

Chủ đầu tư thực hiện đầu tư mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội của dự án Doanh nghiệp sẽ được đầu tư và kinh doanh toàn bộ phần đất được giao theo quy hoạch chi tiết được duyệt

6) Thời gian thực hiện: Từ năm 2009 – 2017

2.2.1 Căn cứ thực tiễn tiến hành thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

2.2.1.1 Đề xuất phê duyệt và cấp phép dự án đầu tư xây dựng:

Hồ sơ dự án “Khu đô thị mới Phú Cường” trình xin phép đầu tư, bao gồm:

a) Tờ trình xin phép đầu tư (Theo biểu mẫu 2.1)

b) Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới của

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

c) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt

d) Dự án đầu tư “Khu đô thị mới Phú Cường – Kiên Giang”, bao gồm:

chức thẩm định dự án “Khu đô thị mới Phú Cường” thông qua phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, và trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt, cấp phép đầu tư

 Nhược điểm:

- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác Nếu các thông tin phục

vụ công tác thẩm định sẽ không chính xác, thì dẫn đến đến kết luận đánh giá dự án đầu tư sai lệch với yêu cầu

- Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường Tức là người lám công tác thẩm định dự án phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu

2.2.1.2 Các pháp lý để tiến hành thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

- Căn cứ Luật Xây dựng Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Căn cứ Luật Đầu tư ngày 29 tháng 11 năm 2005;

- Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến Đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19 tháng 06 năm 2009;

- Căn cứ Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ về thực hiện thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với Dự án Khu đô thị mới, Dự án Nhà ở, Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;

- Căn cứ Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới;

- Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới Phú Cường thuộc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m2, tỷ lệ 1/500;

- Căn cứ Quyết định số 199/QĐ-UBND ngày 19 tháng 01 năm 2011 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ, bổ sung Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16 tháng 06 năm 2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị mới Phú Cường thuộc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, quy mô 1.458.597 m2, tỷ lệ 1/500;

- Căn cứ Quyết định số 2449/QĐ-UBND ngày 13/10/2008 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc công nhận kết quả trúng giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất khu IV, V dự án lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá;

- Căn cứ giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất khu 4-5 dự án lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá cấp cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Cường Kiên Giang

- Căn cứ các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan

 Nhận xét:

Các căn cư trên là điều kiện tiên quyết để tiến hành Thẩm định dự án Những căn cứ trên cũng thể hiện tính hợp pháp của dự án, và là cơ sở để xem xét, đánh giá

dự án cho những bước tiếp theo

Hiện nay, hầu hết tất cả các dự án đầu tư ở Việt Nam đều phải tuân thủ theo đúng pháp luật của Việt Nam Điều này, nhằm hướng tới một môi trường đầu tư có

sự giám sát và quản lý của nhà nước theo hướng hiện đại, công bằng và dân chủ Tuy Nhiên, một số thủ tục, pháp lý của Việt Nam vẫn đang trong vấn đề cần hoàn thiện Hệ thống pháp luật và hội nhập, nên không tránh khỏi việc các thủ tục, văn bản hành chính rườm rà Đứng trên góc độ trong đề tài nghiên cứu của mình, Tôi nhận thấy các căn cứ trên là cần thiết và hợp lý

2.2.1.3 Các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức kinh tế - kỹ thuật:

- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu

đô thị mới, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình xây dựng

- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành

- Các định mức kinh tế - kỹ thuật: định mức chung cho các ngành nghề, các định mức riêng cho từng ngành và từng chuyên ngành như: định mức về lập quy hoạch, định mức về dự toán công trình - phần xây dựng, định mức kỹ thuật về máy móc - thiết bị - công nghệ, và định mức chi phí đầu tư xây dựng công trình

Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn và định mức là cơ sở đảm bảo về mặt chất lượng và an toàn trong việc thực hiện xây dựng công trình

=> Vì thế, xem xét, đánh giá việc áp dụng các quy phạm, tiêu chuẩn và các định mức áp dụng cho dự án là cần thiết và nhằm gia tăng hiệu quả quản lý của Nhà nước và góp phần chuẩn hóa, hoàn thiện các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam theo hướng hiện đại và hội nhập

2.2.1.4 Các quy ước và thông lệ quốc tế:

- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà nước với nhà nước về các lĩnh vực đầu tư dự án (khu đô thị, công nghiệp, …)

- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…

 Nhận xét: Việc áp dụng tùy thuộc vào từng loại dự án, nên vì thế việc thẩm định cần quan tâm xem xét đến các quy ước và thông lệ quốc tế áp dụng cho dự án của mình thẩm định Để từ có có những ý kiến thẩm định khách quan và phù hợp

2.2.1.5 Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

Sơ đồ 2.2: QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI

(Nguồn: Tổng hợp của Sinh Viên)

 Nhận xét:

Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 200 ha, hời hạn giải quyết thủ tục hành chính là 45 ngày “làm việc” Ban quản lý hoặc Cơ quan đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm lấy ý kiến bằng văn bản của chính quyền đô thị nơi có dự

án và ý kiến của các Sở, ngành liên quan Sau khi thẩm định, Ban quản lý hoặc Cơ quan đầu mối trình UBND cấp tỉnh xem xét quyết định cho phép đầu tư

 Ưu điểm: Việc quy định rõ về thời gian, cách thức và trình tự thực hiện như trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các Nhà đầu tư dễ tiếp cận, thực hiện thủ tục nhanh chóng

Uỷ Ban Nhân Dân tỉnh Kiên Giang

Quyết định về Giấy phép đầu tư

Tiếp nhận

hồ sơ

KHỐI CHUYÊN NGÀNH

Ý kiến của các cơ quan Quản lý chuyên ngành

 Nhược điểm: Tính chất phức tạp, thời gian thực hiện kéo dài, và vốn đầu tư của dự án KĐTM là khá lớn Vì thế, việc phải lấy ý kiến của nhiều bên liên quan, ban ngành liên quan Điều này, sẽ gây ra những trợ ngại không nhỏ trong quá trình thực hiện, giải quyết thủ tục hành chính của Cơ quan đầu mối và cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp phép đầu tư dự án

2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng:

2.2.2.1 Thẩm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng:

Nội dung được thẩm định :

Nghiên cứu, xem xét, phân tích và đánh giá về các nội dung chính như sau:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án

- Các yếu tố đầu vào của dự án: Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, và các yếu tố đầu vào khác

- Quy mô, các giải pháp xây dựng và tiến độ thực hiện dự án

- Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội

1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư dự án:

Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án ‟Khu đô thị mới Phú Cường” với

thiết kế trở thành một khu đô thị phức hợp chất lượng cao, bao gồm: Khu trung tâm thương mại, khu trung tâm dịch vụ và xung quanh là khu dân cư với các biệt thự đơn lập - song lập cao cấp và những loại nhà phố đa dạng Về tổng thể, Dự án là một khu đô thị hiện đại với những nét độc đáo riêng thỏa nhu cầu đa dạng của người cư trú, khách tham quan du lịch

 Ý kiến cơ quan thẩm định:

- Căn cứ định hướng chiến lược phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn tỉnh

Kiên Giang; và mục tiêu, chiến lược phát triển, cùng chính sách huy động nhiều nguồn vốn để xây dựng các công trình, kết cầu hạ tầng đáp ứng tốt nhu cầu của nhân dân

=> Dự án “Khu đô thị mới Phú Cường-Kiên Giang” là cần thiết và phù hợp với các định hướng, mục tiêu phát triển của địa phương

 Nhận xét:

Việc xem xét, đánh giá sự cần thiết và mục tiêu của dự án nhằm hướng tới mục tiêu phát triển đồng bộ, và thực hiện theo đúng kế hoạch và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và của đất nước nói chung

 Ưu điểm: Các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển là căn cứ, cơ sở

để xem xét tính đồng bộ, đảm bảo mục tiêu phát triển của toàn xã hội, và giúp bộ máy quan quản lý Nhà nước hoạt động hiệu quả vì mục tiêu sự nghiệp của đất nước Bên cạnh đó, giúp các Nhà đầu tư có căn cứ để xây dựng kế hoạch đầu tư của mình được thuận lợi hơn

 Nhược điểm: Nếu các định hướng, chính sách, chiến lược phát triển được xây không phù hợp hoặc không còn phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế chung của xã hội do những yếu tố khách quan lẫn chủ quan Thì điều này, sẽ tạo ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, và khó xây dựng chính sách thu hút các Nhà đầu tư Việc không thu hút được các Nhà đầu tư sẽ khó thúc đẩy nền kinh tế phát triển, thậm chí còn kéo theo nhiệu hệ lụy cho nền kinh tế

=> Từ đó, cho thấy việc xây dựng các định hướng, chính sác, chiến lược phát triển cần đứng trên quan điểm thực tế và đứng trên mục tiêu phát triển chung của toàn xã hội

2) Các yếu tố đầu vào của dự án:

* Địa điểm xây dựng và nhu cầu sử dụng đất :

- Địa điểm hiện trạng: Tổng diện tích dự án 1.672.397 m 2 , đã được giao đất

theo hình thức trúng thầu giao đất và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

- Diện tích đất được phân thành 4 khu phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, như sau:

+ Khu 1: 1.112.619 m2 thuộc khu vực 4, 5 đô thị mới lấn biển mở rộng thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang

+ Khu 2: 240.978 m2 là khu mở rộng công viên Phan Thị Ràng

+ Khu 3: 105.000 m2 là Cảng cá mới tiếp giáp khu dân cư Tây Nam Rạch Sỏi + Khu 4: 213.800 m2 thuộc khu Hành chánh - Giáo dục của tỉnh

(Phụ lục - Bảng 2.1: Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số)

 Ý kiến cơ quan thẩm định: Địa điểm xây dựng và nhu cầu về diện tích sử

dụng đất của Dự án phù hợp với quy hoạch chi tiết được duyệt (điểm 4.1 – khoản 4 – Điều 1 của Quyết định số 1312/QĐ-UBND ngày 16/06/2010 của UBND tỉnh Kiên Giang về sử dụng đất: với Mật độ xây dựng toàn khu là 27%); và các chỉ tiêu

Vì thế, việc xem xét, đánh giá các yếu tố đầu vào của dự án cần phải tuân thủ trên trên quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Điều này, góp phần tạo tiền đề cho việc lập dự án và thực hiện xây dựng dự án theo đúng các chỉ tiêu và đồng bộ về cơ sở hạ tầng trong khu vực