báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản

báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản báo cáo thực tập tốt nghiệp tại công ty bất động sản

Lời cảm ơn

Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành báo cáo này, em đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô, các anh chị và các bạn Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc em xin được bày tỏ lới cảm ơn chân thành tới:

Ban giám hiệutrường Đại Học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành bài báo cáo này.

Giáo sư-Tiến sĩ Võ Thanh Thu,người cô đã hết lòng giúp đỡ, dạy bảo,

và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp.

Các cô, các anh chị trong công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam

Việt , đặc biệt là chị Phạm Thị Thu Hằng, giám đốc đào tạo đã nhiệt tình giúp

đỡ em trong quá trình học tập và làm việc tại công ty Nam Việt.

NHẬN XÉT THỰC TẬP

Họ và tên sinh viên : …Huỳnh Trọng Nguyên………

MSSV :…1054011173……….………

Khoá :…2010-2014………

1. Thời gian thực tập : …… 24/03/201 đến…20/04/2014………

2. Bộ phận thực tập :……….Phòng Kinh doanh………

3. Nhận xét chung ………

……….

………

………

………

………

……….

………

………

………

………

………

Đơn vị thực tập

Nhận xét của giảng viên hướng dẫn

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Bảng 1.1: Doanh thu Công ty

Bảng 1.2: Tình hình thực hiện chi phí tại công ty Nam Việt

Bảng 1.3 Lợi nhuận công ty Nam Việt

Bảng 1.4 Tình hình tỷ suất tài chính của công ty

Danh sách các biểu đồ :

Biểu đồ 1.1: Tình hình doanh thu công ty Nam Việt

Biểu đồ 1.2: Tình hình chi phí công ty

Biểu đồ 1.3: Tình hình lợi nhuận công ty BĐS Nam Việt

LỜI MỞ ĐẦU

1. Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài: Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của

mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước được phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt trở nên phổ biến, từ đó thị trường BĐS được hình thành

và phát triển Trong thị trường này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và được rất nhiều người quan tâm

Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của nhà nước (NN), hoạt động KD BĐS ở nước ta đó có những bước tiến đáng kể Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên cũng tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KD BĐS Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều

cơ hội mới đó được các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ Do vậy, yêu cầu bức thiết được đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần, cũng như phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đưa hoạt động KD BĐS ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại Để thực hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học

và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn Tuy nhiên cho đến nay có rất

ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trường BĐS Việt Nam cũng như là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động KD BĐS ở

Việt Nam Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty Nam Việt: thực trạng và giải pháp" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa

sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn

2. Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt cũng tồn tại, gây

cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam nói chung và công ty BDS Nam Việt nói

riêng, nhằm đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS trong giai đoạn hiện nay.

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Bài báo cáo tiếp cận hệ thống những vấn đề chủ yếu

liên quan đến môi trường vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS Nam Việt với tư cách

là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS

4. Phương pháp nghiên cứu: Báo cáo này dùng phương pháp duy vật biện chứng làm

nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v và có tham khảo thêm các báo cáo nghiên cứu thực hiện trong lĩnh vực này Các số liệu trong bài báo cáo này được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của

cơ quan NN , công ty BDS Nam Việt và trong các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v

5. Báo cáo bao gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản

Chương này giới thiệu về các vấn đề của BĐS, chúng ta có thể hiểu các vấn đề cơ bản của BĐS, qua đó hiểu được vai trò và tầm quan trọng của BĐS đối với nền kinh tế Việt Nam, thúc đẩy phát triển kinh tế

Chương 2: Hoạt động kinh doanh bất động sản tại công ty Nam Việt

Chương này giới thiệu công ty BĐS Nam Việt, cách thức tổ chức bộ máy làm việc của công ty.Chúng ta có thể thấy tình hình hoạt động của công ty, từ đó đánh giá

sơ bộ về công ty và thấy được các hạn chế mà cô đang mắc phải để có thể đề ra giải pháp

Chương 3: Đề xuất kiến nghị một số giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại Công ty Nam Việt

Từ những tồn tại của công ty ở chương 2, ta có thể hình dung ra giải pháp để có thể khắc phục được những tồn tại đó Chương 3 sẽ cho chúng ta các giải pháp , cách ứng dụng Từ đó có thể áp dụng cho công ty đến công ty có hướng phát triển tốt hơn

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy,được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau :

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

 Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi

 Tồn tại lâu dài

Với quan niệm trên, BĐS thường được phân chia thành nhóm sau đây:

 trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể;

Phải là đất đai đã xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc không di dời đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,cầu cống, bến cảng,sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể di dời với các công quan cho công trình; Các tài sản đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ

và các tài sản do pháp luật quy định

1.1.2.Đặc điểm của BĐS

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả

năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy, giá trị

và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS

Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá BĐS

gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ

Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ có tính khan hiếm là do đất

đai là yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển lại càng giới hạn hơn

Thứ tư, tính dị biệt của BĐS Sự khác biệt của BĐS trước hết là do khác nhau

về vị trí, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan Do vậy, trong đầu tư phát

triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS và đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng.

Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm lý

Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá BĐS có

sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm giá trị của BĐS kia

Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư

xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư kinh doanh

Thứ tám, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và

chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng Do vậy, để tăng cường vai trò của mình, quản lý các hoạt động của thị trường BĐS, nhà nước ban hành các văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò quản lý và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực

Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc

nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị cao, nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản

lý cũng phải cao hơn so với hàng hoá thông thường

1.1.3 Vai trò của BĐS

Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các BĐS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh hoạ cho quy mô và qua đó là

song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc phân tích về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của sự phát triển thì BĐS nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong các loại BĐS Với một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống kê đã ước tính tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ đô la Mỹ Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị BĐS nhà ở của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và đó là một con số rất lớn Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thương mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ và do đó có thể nói tổng giá trị BĐS

là một số khổng lồ

Do vậy, vai trò BĐS là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam

1.1.4.Phân loại BĐS

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản

có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ

sở làm việc v.v

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

1.2 Những vấn đề chung về BĐS

1.2.1 Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS

Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán Hình thức đầu tư: xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán; đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư…

Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại

1.2.2.Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS.

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau:

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu.+ Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cũng mang những yếu tố bất thuận lợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản thấp), chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao…

1.2.3 Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của công ty

Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được huy động hỗn hợp từ các nguồn khác nhau:

 Vốn khấu hao cơ bản: Đây là một nguồn tự tài trợ được hình thành từ

quỹ khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh nghiệp, bởi quỹ này phản ánh độ lớn các khoản khấu hao tài sản cố định và gián tiếp phản ánh tốc độ đổi mới doanh nghiệp Việc sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động đầu tư sẽ mang lại thế chủ động an toàn cho doanh nghiệp

 Quỹ tích luỹ tái đầu tư phát triển sản xuất: Quỹ này được hình thành

từ nguồn lợi nhuận hàng năm được trích lập theo quy định của Bộ Tài Chính Nguồn vốn này có ý nghĩa rất quan trọng, nếu nguồn vốn lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu doanh nghiệp hoạt động hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn Nguồn trích từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận được dùng để tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

 Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây là một

trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án

 Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho

hoạt động đầu tư Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước Nguồn vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia của Nhà nước Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn

 Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên

kết, vốn cổ phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp)

1.2.4 Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS

1.2.4.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên

Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mô của BĐS sẽ lớn Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị trường BĐS sẽ không nhiều Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh Sự giàu có trong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai, đều

có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá BĐS là rất lớn

1.2.4.2 Nhóm các nhân tố kinh tế:

Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển

Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.

Thị trường BĐS chịu cũng ảnh hưởng rất lớn từ chu kỳ kinh doanh Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ, thị trường BĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch Ở giai đoạn phồn vinh, thị trường BĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ

1.2.4.3 Nhóm các nhân tố chính trị

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không Chẳng hạn dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phải đền bù Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức hoàn thiện nhất và do đó, thị trường BĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường BĐS có những giới hạn nhất định Thị trường đất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất, khu vực đất công đi vào thị trường BĐS; chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá không dễ dàng…

Ngoài ra, các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng của doanh nghiệp dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của thị trường BĐS giảm đi Bên cạnh đó, những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch

1.2.4.4 Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam

Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có

thể hình thành thị trường BĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và

hộ gia đình sử dụng theo luật Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng Vì thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam có hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất quán của Nhà nước.

Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã

hội chủ nghĩa, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh Do vậy, thị trường BĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không phải là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế Để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể cả khuyến khích chuyển giao đất cho họ Như vậy, một chính sách chứa nhiều mục tiêu và cả mâu thuẫn như trên nếu như không được hoạch định một cách khôn ngoan sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường thị trường BĐS

Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi

chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đang rất lộn xộn Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trường BĐS Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động một cách quy củ và chuẩn tắc Trái lại, nạn đầu cơ vào thị trường BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của Nhà nước thêm nặng nề

Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường BĐS, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội

1.3 Luật kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

1.3.1 Đối tượng áp dụng

Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra những

quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản Họ chi tiền ra và chấp nhận rủi ro Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sử dụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất

Người cho vay vốn : là người tài trợ vốn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động

sản dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư Họ rất quan tâm đến tính khả thi của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư

Người môi giới bất động sản : giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người

bán và người mua Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng Nhờ người môi giới mà người bán và người mua đều tiết kiệm được chi phí và thời gian Một người môi giới cần am hiểu đầy đủ các vấn đề về bất động sản cũng như các giao dịch BĐS

Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người

xây dựng hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện.v.v… ) cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng kí kết với chủ đầu

tư bất động sản

Chuyên gia định giá bất động sản: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị

trường của một bất động sản, phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về bất động sản Nhà định giá phải có đầy đủ các kĩ năng định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin bất động sản trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lí cho bất động sản

Các nhà quản trị bất động sản : có thể là chủ sở hữu hoặc người thay mặt chủ

sở hữu, đứng ra quản lí quá trình đưa bất động sản vào khai thác để đem lại thu nhập Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, kí kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ, bảo dưỡng bất động sản, thu tiền thuê theo định kì.v.v…

Luật sư trong lĩnh vực bất động sản: tham gia đàm phán các hợp đồng

thuê,các hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm bất động sản, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu của bất động sản theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu bất động sản

1.3.2 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS

Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật,

tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch

1.3.3 Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh

Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ đất đai là có

hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả Tuy nhiên, kinh doanh đất thường có độ rủi ro cao hơn các bất động sản khác

Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các bất động sản khác, kinh doanh nhà ở có

nhiều lợi thế hơn : nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công việc kinh doanh không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tương đối về loại bất động sản này, tính thanh khoản của nó cao hơn

Các toà nhà cho thuê văn phòng: đáp ứng nhu cầu về văn phòng làm việc cho

các doanh nghiệp, các cá nhân tham gia kinh doanh trong xã hội

Kho chứa hàng cho thuê: kinh doanh loại bất động sản này chịu ảnh hưởng lớn

từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi

ro Yêu cầu của loại bất động sản này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải

Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông chính,

ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng làm việc Việc quản lí trung tâm là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Việc kinh doanh bất động sản loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư trong khu vực, do vậy nó phụ thuộc vào

sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực

Khách sạn: việc quản lí đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao Hoạt động tiếp thị giữ

một vị trí hết sức quan trọng, quyết định số lượng khách đến khách sạn Hoạt động kinh doanh khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan thiên nhiên của địa phương

Các hoạt động dịch vụ liên quan: bao gồm hoạt động môi giới, tư vấn, định

giá bất động sản Các hoạt động này cung cấp dịch vụ cho cả người cần mua và người cần bán bất động sản Những người tham gia trong lĩnh vực này là những chuyên gia

về bất động sản, họ có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, do

đó có thể giúp cho những người tham gia vào thị trường bất động sản có thể ra những quyết định đúng đắn

1.3.4 Các chính sách đầu tư kinh doanh BĐS của Nhà nước :

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn

Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất

Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ

đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư.

Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng

Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách

Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất

Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng

1.3.5 Các hình thức đầu tư kinh doanh BĐS

Với một nhà đầu tư mới, bạn nên xem xét đầu tư vào bất động sản như là một lựa chọn đầu tiên Có nhiều hình thức đầu tư phong phú hơn là chỉ mua một căn nhà, sửa sang lại và cho thuê Có nhiều dạng đầu tư kinh doanh bất động sản :

 Đầu tư các khu dân cư: ví dụ như nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng nơi mà các

cá nhân hay gia đình sẽ trả tiền cho bạn để được sống trong căn bất động sản đó Thời gian sống trong căn bất động sản dựa vào thỏa thuận thuê, mua của bạn và khách hàng

Đầu tư bất động sản thương mại: đầu tư vào các tòa nhà văn phòng Bạn xây

dựng một tòa nhà (quy mô phụ thuộc vài vốn của bạn) với các phòng riêng biệt thì bạn có thể cho các công ty thuê để sử dụng làm văn phòng

 Đầu tư theo ngành: bạn có thể sử dụng bất động sản làm mặt bằng để mở các

nhà kho, nơi rửa xe hay bất kì loại ngành nào khác Doanh thu có được từ các

ngành này hoặc đơn giản chỉ là phí thuê mặt bằng khi bạn sở hữu bất động sản

và cho người khác thuê để kinh doanh

 Đầu tư mặt bằng bán lẻ: bao gồm các trung tâm mua sắm, các cửa hàng bán

lẻ Bạn sở hữu chúng và cho người khác thuê để kinh doanh bán lẻ Ngoài việc nhận được tiền thuê định kì, nhiều trường hợp bạn sẽ nhận được phần trăm hoa hồng theo doanh số của các cửa hàng khi luôn giữ cho bất động sản trở thành nơi kinh doanh uy tín

 Đầu tư bất động sản hỗn hợp: bạn có thể kết hợp bất kì hình thức nào ở trên

vào một dự án duy nhất Sử dụng bất động sản hỗn hợp là hình thức đầu tư phổ biến với những nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể vì điều này đã giúp họ thực hiện đa dạng hóa, yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro

1.4 Tình hình kinh doanh BĐS tại Việt Nam:

Theo Chiến lược phát triển độ thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa là 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở

đô thị sẽ đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên

46 triệu người vào năm 2025

Vào đầu năm 2013 thị trường bất động sản đã và đang có những tín hiệu tích cực sau 2 đến 3 năm đầy sóng gió

Thị trường bất động sản khó khăn với con số hàng chục ngàn căn hộ “ tồn kho”, hàng trăm dự án xây dựng dở dang phải đắp chiếu,… đã ảnh hưởng đến không chỉ các doanh nghiệp bất động sản mà còn gây thiệt hại lớn cho các ngành xây dựng, công nghiệp vật liệu và rất nhiều ngành nghề khác liên quan

Đó là chưa kể con số dư nợ hàng triệu tỷ đồng nằm trong bất động sản và đa số các khoản vay ngân hàng đều thế chấp bằng bất động sản Vậy nên, việc Nhà nước cần can thiệp theo hướng hỗ trợ thị trường những điểm có thể hỗ trợ được, nhằm giúp thị trường sớm hồi phục là cần thiết

Để thị trường tự điều tiết có thể gây nên sự lãng phí nguồn lực của xã hội, có thể khiến cả Nhà nước, Doanh nghiệp bất động sản, các ngành liên quan và người dân đều thiệt hại Tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, mục đích của chính sách hỗ trợ khá rõ ràng, đó là hướng thị trường vào phân khúc có nhu cầu thực của đa số người dân vốn có thu nhập chưa cao.

Chính phủ và Bộ xây dựng cũng đang triển khai ra soát, điều chỉnh, sửa đổi lại

ba luật là Luật Xây Dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường công khai minh bạch, quản lý nhà nước hơn, đồng thời giúp thị trường phát triển bền vững hơn

Ngoài ra, để tăng thanh khoản cho thị trường, Bộ Xây Dựng cũng đề xuất phương án sửa đổi chính sách theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua, sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định

Trong Quý I, bốn dự án đã đưa ra chào bán với tổng số 784 căn hộ, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 70% và 30% là phân khúc bình dân Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đã phần nào lấy lại niềm tin vào thị trường tung hàng ra chào bán và sự đáp ứng của thị trường khá tích cực, với tỷ lệ bán hết lên đến 72-85% Các chuyên gia địa ốc nhận định rằng, giá trên thị trường sơ cấp khó có thể giảm thêm thay cho giảm giá, các chủ đầu tư thường áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt, quà tặng và chiết khấu Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn linh động thay đổi phương thức bàn giao, chuyển sang giao nhà thô thay vì bán và giao nhà hoàn thiện, nhằm xoay vòng nhanh đồng vốn, trong khi người mua nhà có thể tự thiết kế căn hộ của mình Các nhà đầu tư đang có xu hướng mua để làm mới danh mục đầu tư, và các chủ dự án nay đã biết định vị dự án của mình trên thị trường để đảm báo cho giá trị của sản phẩm,

Để thấy rõ hơn nữa vai trò đặc biệt quan trọng của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như tính thiết yếu của hoạt động đầu tư này chúng ta đi vào phần 2

nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của công ty BĐS Nam Việt.

CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY

NAM VIỆT 2.1 Giới thiệu về công ty BĐS Nam Việt

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Với vai trò là một nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín, chúng tôi mong muốn đóng góp và mang lại sự thành công cho đối tác và khách hàng Qua đó, cùng góp sức để phát triển thị trường BĐS Việt Nam vững mạnh

Tháng 9 năm 2012, Công ty khai trương Sàn giao dịch Bất động sản Nam Việt

Tên sàn giao dịch

Hình 1.1 Logo Công Ty

Tên tiếng Việt: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT

Tên tiếng Anh: NAM VIET REAL ESTATE

Pháp nhân

Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Nam Việt

Trụ sở

Trụ sở của sàn đặt tại tòa nhà Mỹ Vinh, số 250 Nguyễn Thị Minh Khai, P6, Q3,Tp HCM

ĐT: (08) 6291 1627 - Fax: (08) 6291 1630

Email: info@navireal.com

Website: www.navireal.com

Chức năng sàn

Tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ bất động sản cho các tổ chức,

cá nhân tham gia trong thị trường bất động sản

Nhiệm vụ

Kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm:

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Môi giới bất động sản

- Định giá bất động sản, Đấu giá bất động sản, Tư vấn bất động sản

- Quảng cáo bất động sản Quản lý bất động sản

Sản phẩm và Dịch vụ

Sản phẩm và Dịch vụ của công ty là quá trình nghiên cứu có chiều sâu và như thế

sẽ mang lại cho khách hàng sự hài lòng cao nhất

- Nghiên cứu Tư vấn

Là cầu nối tin cậy, uy tín giữa người mua và người bán trong giao dịch bất động sản.

Tầm nhìn

Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư – kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp tại Việt Nam

Liên kết, phát triển mạnh trong lĩnh vực đầu tư dự án, đầu tư tài chính

Đào tạo – xây dựng đội ngũ nhân viên năng động, có trình độ chuyên môn giỏi, thích ứng nhanh nhạy thị trường và tâm huyết với nghề bất động sản

2.1.3 Giá trị cốt lõi

Góp phần đưa hoạt động lĩnh vực BĐS Việt Nam lên một tầm mới

2.1.4 Văn hóa công ty

Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam Việt (NAVIREAL) phát huy tốt giá trị văn hóa Ngay khi mới thành lập, Ban lãnh đạo Công ty đã nhận thức rằng:

“Muốn việc kinh doanh ngày càng phát triển vững mạnh, một tổ chức quản trị tốt chưa

đủ mà phải nhanh chóng hòa nhập và gắn kết mọi nhân viên lại với nhau tạo nên một môi trường văn hóa, thân thiện là điều không thể thiếu”

Công ty Cổ phần Giao dịch Bất động sản Nam Việt (NAVIREAL), một môi trường làm việc văn hóa, hiện đại nơi các nhân viên phát huy tối đa năng lực bản thân

và phát triển kỹ năng làm việc một cách chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo Ban lãnh đạo NAVIREAL thực hiện nghiêm túc các quy định của Luật Lao động Việt Nam, luôn

có chính sách đãi ngộ thích đáng đảm bảo đầu đủ quyền lợi cho nhân viên “làm việc cho hôm nay và cho chính bản thân họ trong tương lai”

Tập thể nhân viên NAVIREAL quyết tâm hướng tới mục tiêu chung “Vì sự phát triển của công ty và sự hài long tuyệt đối của khách hàng” Mỗi nhân viên NAVIREAL luôn là một mắt xích không thể tách rời, tạo nên một tập thể đoàn kết vững mạnh, cùng nhau học tập và làm việc, cùng nhau trao đổi kiến thức về sản phẩm, củng cố kỹ năng

phục vụ khách hàng và cùng nhau chia sẻ thành quả do mình tạo ra.

Hơn thế nữa, NAVIREAL luôn mang lại giá trị tinh thần phong phú đến các đối tác những nét văn hóa hiếu khách Á Đông truyền thống, cũng như luôn quan tâm đến đời sống tinh thần của các nhân viên thuộc công ty

2.1.5 Cơ cấu tổ chức

2.1.5.1 Sơ đồ tổ chức

Hình 1.2 Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần BĐS Nam Việt

Công ty có bộ máy tổ chức quản lý được sắp xếp một cách khoa học và đóng vai trò

GIÁM ĐỐC

PHÓ GIÁM ĐỐC

TRỢ LÝ KINH DOANH

TRƯỞNG PHÒNG KINH DOANH

PHÒNG HÀNH CHÍNH NHÂN SỰ

KẾ TOÁN

NHÂN VIÊN SALE