phân tích - đánh giá - ra quyết định đầu tư chung cư sacomreal 584 phú thọ hòa, tp.hcm năm 2012 - công ty tnhh bất động sản danh khôi

http://thuctapvien.blogspot.com/ MỤC LỤC MỤC LỤC 1 LỜI MỞ ĐẦU 5 Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản 7 1.1. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 7 1.1.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS 7 1.1.2. Các yếu tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 13 1.1.2.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô 14 1.1.2.2 Nhóm các yếu tố vi mô 17 1.2 Những quy định pháp luật của nhà nước trong đầu tư kinh doanh bất động sản 18 1.2.1 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS 18 1.2.3 Quy trình cấp phép dự án đầu tư dự án phát triển nhà ở 20 1.3 Các chỉ số tài chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.3.1 Giá trị hiện tại ròng (NPV: Net Present Value) 21 1.3.2 Suất sinh lời nội bộ ( Internal Rate of Return) 21 1.3.3 Phương pháp tỷ số sinh lợi 22 1.3.4 Thời gian thu hồi vốn 23 1.3.5 Điểm hòa vốn 23 1.3.6 Tỷ số sinh lợi 24 Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 26 của Công ty TNHH Bất động sản Danh Khôi 26 2.1. Tổng quan về công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 26 2.1.1 Giới thiệu chung về công ty 26 2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 26 http://thuctapvien.blogspot.com/ 2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 28 2.1.4 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 33 2.1.5 Tổng quan về tình hình nhân sự 39 2.1.6 Lĩnh vực kinh doanh 41 2.2. Một số kết quả hoạt động của công ty BĐS Danh Khôi năm 2009-201141 2.3. Đánh giá 43 2.4. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 45 2.4.1 Giới thiệu tổng quan về dự án 45 Chương 3. Phân tích đánh giá dự án đầu tư để 53 ra quyết định đầu tư 53 3.1 Đánh giá dự án đầu tư 53 Phân tích dự án mục tiêu chung cư 584 (CIENCO5) Phú Thọ Hòa Tân Phú 53 3.2 Lập báo cáo - Ra quyết định đầu tư 54 Bước 4. Phân tích tài chính – Ra quyết định đầu tư 58 Bước 6. Xin cấp phép dự án 65 3.3.1 Cần chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 69 3.3.2 Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản 69 3.4 Thiết lập chiến lược đầu tư 70 3.4.1 Xây dựng chiến lược sản phẩm 70 3.4.2 Xây dựng chiến lược giá 71 3.4.3 Xây dựng chiến lược xâm nhập thị trường 71 3.5 Một số rủi ro khi thực hiện dự án đầu tư 72 3.6 Một số kiến nghị 74 KẾT LUẬN 77 http://thuctapvien.blogspot.com/ Danh mục các chữ viết tắt Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ ThS Thạc sĩ BĐS Bất động sản Công ty TNHH Công ty trách nhiện hữu hạn CTCP Công ty cổ phần DAĐT Dự án đầu tư Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức Công ty TNHH BĐS Danh Khôi 27 Bảng 2.1. Bảng bố trí các phòng ban tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi 29 Bảng 2.2. Bảng báo cáo tình hình nhân sự tại công ty TNHH BĐS Danh Khôi 38 Bảng 3.1. Bảng cân đối tài chính dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 58 Bảng 3.2. Bảng tính tỷ suất sinh lợi của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 60 Bảng 3.3. Bảng phân tích sự biến động IRR khi thay đổi giá 61 Bảng 3.4. Bảng nguồn vốn của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hòa 62 Bảng 3.5. Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án 584 Phú Thọ Hòa 63 http://thuctapvien.blogspot.com/ LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư Bất động sản là một lĩnh vực hoạt động quan trọng và đầy thử thách trên thị trường Bất động sản. Cùng với xu hướng phát triển chung của xã hội, hoạt động đầu tư Bất động sản trở thành một nhân tố không thể thiếu để gia tăng nguồn lực cho nền kinh tế đất nước. Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Do đó, hoạt động đầu tư bất động sản ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành ở nước ta. Bên cạnh các chiến lược đầu tư và các bước thực hiện chung nhất mà doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản đang thực hiện, tôi cố gắng xây dựng và đề xuất những ý tưởng mới dựa trên suy nghĩ cá nhân. Với thực tế trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “PHÂN TÍCH - ĐÁNH GIÁ - RA QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ SACOMREAL 584 PHÚ THỌ HÒA, TP.HCM NĂM 2012 - CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI”, với mong muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động đầu tư của doanh nghiệp ngày càng hiệu quả hơn. Là một sinh viên chuẩn bị ra trường, bước vào lĩnh vực Kinh doanh Bất động sản thì bản thân tôi với kinh nghiệm và sự hiểu biết còn hạn chế nên rất khó tránh khỏi sự trùng lắp với ý tưởng và những gì thế hệ trước đã làm. Vì vậy, tôi mong nhận được sự đóng góp của thầy cô và quý công ty để hoàn thiện hơn bài báo cáo. Mục đích của đề tài: - Thu thập thông tin , củng cố hệ thống kiến thức chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản. http://thuctapvien.blogspot.com/ - Thực tập nghiên cứu đề tài thực tế tại doanh nghiệp Kinh doanh Bất động sản. - Vận dụng những kiến thức đã học vào thực tế, từ đó tích lũy kinh nghiệm và cho kế hoạch của bản thân trong tương lai. Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp phân tích và tổng hợp. - Phương pháp kế thừa: kế thừa một số kết quả đánh giá đã được công bố. - Phương pháp phân tích ma trận SWOT. - Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu. Ý nghĩa của đề tài: Nhằm nắm bắt công việc, trình tự thực hiện thực tế tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đồng thời đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chiến lược đầu tư bất động sản. Kết cấu đề tài: Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại công ty TNHH Danh Khôi Giới thiệu dự án Sacomreal 584 Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP.HCM Chương 3: Phân tích đánh giá dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư Kết luận http://thuctapvien.blogspot.com/ Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản 1.1. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 1.1.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án đầu tư: Là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất định. Các dự án đầu tư có thể phân loại dựa theo các căn cứ sau đây : 1. Căn cứ nguồn tài lực khan hiếm của dự án 2. Số vốn đầu tư 3. Sự tác động của các dự án đầu tư khác đến lợi ích thu được tư dự án đầu tư được xem xét. Một số dự án có thể tự đứng vững 1 cách độc lập. Loại dự án khác chỉ có thể thành công khi có thêm các dự án đầu tư khác yểm trợ. Loại thứ 3, các dự án vô tác dụng nếu có các dự án cạnh tranh khác được thông qua.  Đầu tư và đầu tư bất động sản Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể có những cách hiểu khác nhau về đầu tư. http://thuctapvien.blogspot.com/ Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực. Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó. Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội Theo định nghĩa của Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.” Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.  Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao. - Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về http://thuctapvien.blogspot.com/ thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu - Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. - Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư. - Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư  Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản: Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản. Việc phân loại theo các tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp. - Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản lưu động, đầu tư lao động. - Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các công trình hiện có. http://thuctapvien.blogspot.com/ - Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống). 1. Theo tính chất đầu tư Đầu tư chiều rộng (đầu tư mới): Đầu tư mới là đầu tư để xây dựng mới các công trình, nhà máy, thành lập mới các Công ty, mở các cửa hàng mới, dịch vụ mới. Đặc điểm của đầu tư mới là không phải trên cơ sở những cái hiện có phát triển lên. Loại đầu tư này đòi hỏi nhiều vốn đầu tư , trình độ công nghệ và quản lý mới . Thời gian thực hiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, độ mạo hiểm cao. Đầu tư chiều sâu : Đây là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp, trang bị lại, đồng bộ hoá, hiện đại hóa, mở rộng các đối tượng hiện có. Là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trị vốn đã bỏ ra, đòi hỏi ít vốn, thời gian thu hồi vốn nhanh. 2. Theo chức năng quản lý vốn đầu tư - Đầu tư trực tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra .Trong đầu tư trực tiếp người bỏ vốn và người quản lý sử dụng vốn là một chủ thể. Đầu tư trực tiếp có thể là đầu tư trong nước, đầu tư của nước ngoài tại Việt Nam . Đặc điểm của loại đầu tư này là chủ thể đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư. Chủ thể đầu tư có thể là Nhà nước thông qua các cơ quan doanh nghiệp nhà nước; Tư nhân thông qua công ty tư nhân, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn. - Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư gián tiếp người bỏ vốn và người quản lý sử dụng http://thuctapvien.blogspot.com/ vốn không phải là một chủ thể. Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tài chính như cổ phiếu, chứng khoán, trái khoán… Đặc điểm của loại đầu tư này là người bỏ vốn luôn có lợi nhuận trong mọi tình huống về kết quả đầu tư, chỉ có nhà quản lý sử dụng vốn là pháp nhân chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư . - Cho vay (tín dụng): đây là hình thức dưới dạng cho vay kiếm lời qua lãi suất tiền cho vay. 3. Theo nguồn vốn Đầu tư trong nước: Đầu tư trong nước là việc bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh tại Việt Nam của các tổ chức, công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú lâu dài ở Việt Nam. Đầu tư trong nước chịu sự điều chỉnh của Luật khuyến khích đầu tư trong nước. Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam : Đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Việt Nam, dưới đây gọi tắt là đầu tư nước ngoài, là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào khác để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Đầu tư ra nước ngoài: Đây là loại đầu tư của các tổ chức hoặc cá nhân của nước này tại nước khác. 4. Theo ngành đầu tư Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông vận tải, BCVT, điện nước) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, cơ sở thông tin văn hoá). Đầu tư phát triển công nghiệp: nhằm xây dựng các công trình công nghiệp. [...]... trình đầu tư phát triển và xây dựng dự án bất động sản Vì vậy, doanh nghiệp cần phải có chiến lược tài chính phù hợp nhằm giải quyết các vấn đề tài chính để mang lại hiệu quả cao cho doanh nghiệp http://thuctapvien.blogspot.com/ Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty TNHH Bất động sản Danh Khôi 2.1 Tổng quan về công ty TNHH Bất Động Sản Danh Khôi 2.1.1 Giới thiệu chung về công. .. hoạt động khác + Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản => Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh - Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng - Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia Vì vậy đầu tư bất. .. thụ sản phẩm Xem xét các khả năng có thể huy động nguồn vốn để đầu tư và lực chọn hình thức đầu tư - Lập dự án đầu tư Thẩm định dự án để quyết định đầu tư b) Thực hiện đầu tư: Nội dung thực hiện dự án đầu tư bao gồm: 1 Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước (bao gồm cả mặt nước, mặt biển, thềm lục địa) 2 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng 3 Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát, thiết kế, giám định. ..http://thuctapvien.blogspot.com/ Đầu tư phát triển dịch vụ: nhằm xây dựng các công trình dịch vụ…  Vai trò của đầu tư Bất động sản: - Đầu tư bất động sản là một hiện tư ng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá Khác với hàng hoá khác: + Hàng hoá Bất động sản. .. Khối Chiến lược-Tiếp thị: Nghiên cứu, hoạch định các chiến lược/ kế hoạch phát triển kinh doanh và thương hiệu của Công ty Thiết lập các phương thức tiếp thị và chăm sóc khách hàng; giám sát và đánh giá các hoạt động tiếp thị và chăm sóc khách hàng trong Công ty Tổng hợp tình hình thị trường bất động sản và phân tích hoạt động đầu tư của Công ty nhằm tham mưu cho Ban TGĐ các cơ chế đầu tư phù hợp Tham... công ty Được thành lập từ năm 2006, hơn 4 năm hình thành và phát triển, Danh Khôi luôn hướng tới lợi ích thiết thực của khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng xã hội Qua nhiều năm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở thị trường TP.HCM và các dự án ở các tỉnh ven thành phố, Danh Khôi từng bước khẳng định uy tín trong việc tiếp thị và http://thuctapvien.blogspot.com/ phân phối các dự án bất động sản. .. nghiệp, đó là: - Sự cạnh tranh giữa các công ty đang hoạt động trong ngành - Sự cạnh tranh của các đối thủ tiềm ẩn - Sự cạnh tranh của các công ty sản xuất sản phẩm thay thế - Sức ép của nhà cung cấp - Sức ép của khách hàng 1.1.2.1 Nhóm các yếu tố vĩ mô a) Chính sách của Nhà nước Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS, thể hiện ở các mặt chủ yếu sau: - Nhà nước... của Công ty theo từng đối tư ng/ phân khúc khách hàng + Nhiệm vụ chính của Phòng Nghiên cứu-Phát triển: http://thuctapvien.blogspot.com/ Nghiên cứu đối thủ và các thông tin liên quan đến đối thủ (thị trường, dự án mới, kế hoạch đầu tư ); đánh giá đối thủ Tìm kiếm dự án mới (chủ đầu tư và thông tin dự án); phân tích, đánh giá dự án (kể các các dự án môi giới) Tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư và thẩm định. .. động kinh doanh BĐS - Theo điều 12 Nghị định 71/2010 quy định: chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại bao gồm: a) Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của luật doanh nghiệp http://thuctapvien.blogspot.com/ b) Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư. .. hài lòng và có thể quyết định không đầu tư dự án Nói cách khác: Khi tỷ suất chiết khấu r < IRR thì NPV >0: chấp nhận phương án đầu tư Khi tỷ suất chiết khấu r >= IRR thì NPV . 53 ra quyết định đầu tư 53 3.1 Đánh giá dự án đầu tư 53 Phân tích dự án mục tiêu chung cư 584 (CIENCO5) Phú Thọ Hòa Tân Phú 53 3.2 Lập báo cáo - Ra quyết định đầu tư 54 Bước 4. Phân tích. RA QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CHUNG CƯ SACOMREAL 584 PHÚ THỌ HÒA, TP. HCM NĂM 2012 - CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN DANH KHÔI”, với mong muốn bày tỏ một số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. doanh BĐS tại công ty TNHH Danh Khôi Giới thiệu dự án Sacomreal 584 Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú, TP. HCM Chương 3: Phân tích đánh giá dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư Kết luận http://thuctapvien.blogspot.com/ Chương