Tiến hành thực hiện theo trình tự và các bước sau:
Bước 1. Tìm kiếm lơ đất
Khu đất thơng thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mơ hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù
kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu tư cĩ sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Việc đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đĩ thì sẽ gặp nhiều rủi ro khi ra quyết định. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Bước 2. Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong mơi trường cĩ rủi ro sang ra quyết định trong mơi trường chắn chắn. Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Nghiên cứu thị trường là một hoạt động quan trọng và được thực hiện thường xuyên tại cơng ty BĐS Danh Khơi. Một số hình thức nghiên cứu thị trường mà cơng ty BĐS Danh Khơi đang thực hiện là: nghiên cứu dựa trên dữ liệu sẵn cĩ; nghiên cứu bằng phỏng vấn; nghiên cứu thường xuyên... Mỗi phương pháp nghiên cứu đều cĩ những ưu khuyết điểm riêng, việc lựa chọn phương án nào sẽ phụ thuộc vào thơng tin cần thu thập, thời gian, mức độ tiếp cận với đối tượng phỏng vấn, nguồn ngân quỹ, hay mức độ chính xác cĩ thể đạt được và cũng cĩ khi kết hợp nhiều phương pháp cùng lúc.
Biểu đồ khảo sát thị trường mà tơi đã thực hiện trong quá trình thực tập tại cơng ty là:
Nhìn chung, nhu cầu căn hộ của người dân tập trung ở các quận vùng ven đang đơ thị hĩa. Theo biểu đồ, ta thấy nhu cầu căn hộ tại quận 7 chiếm tỷ trọng cao nhất, Sau quận 7 thì nhu cầu căn hộ tại huyện Nhà Bè, Q. Tân Phú và Q. Tân Bình. Tại Q.2 và Q.9 thì Nhà nước đang phát triển làm cho nhu cầu nhà ở tại các quận này đang cĩ xu hướng tăng cao.
Về diện tích căn hộ mà khách hàng mong muốn thì họ thích căn hộ cĩ diện tích từ 70- 80 m2, phù hợp với những gia định ít người hay những người cĩ thu nhập trung bình và ổn định. Nhận thấy, nhu cầu về căn hộ cĩ diện tích từ 70-80 m2 là chiếm đa số, sau đĩ diện tích căn hộ càng cao thì nhu cầu càng giảm. Bên cạnh đĩ, những căn hộ cĩ diện tích trên 100m2 phần lớn là những căn hộ penthouse, dành cho những người cĩ thu nhập cao.
Hầu hết người dân đều muốn mua căn hộ dưới hình thức trả chậm. Cĩ tới 40% người dân muốn trả chậm trên 15 năm khi mua căn hộ. Điều này cĩ nghĩa là họ chỉ cần bỏ ra từ 40-60% giá trị căn hộ thì sẽ được sở hữu căn hộ đĩ.
Bước 3. Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau: Xác lập mơ hình kinh doanh cĩ hiệu quả;
Thiết kế ý tưởng kiến trúc cĩ phong cách đặc trưng, ấn tượng, cĩ tính hiệu dụng cao, cĩ cảnh quan đẹp;
Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng; Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:
Mơ hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc; Các đặc điểm kỹ thuật;
Thị trường mục tiêu;
Quản lý đầu tư và khác thác.
Bước 4. Phân tích tài chính – Ra quyết định đầu tư
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:
* Ước tính tồn bộ chi phí dự án
* Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh; * Ước tính nguồn vốn vay;
* Thiết lập mơ hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
* Phân tích dịng tiền cho tồn bộ dịng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hồn vốn…
Đối với dự án Lạc Long Quân, các chỉ tiêu tài chính như sau:
Bảng 3.1. Bảng cân đối tài chính dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hịa Tân Phú
STT HẠNG MỤC TÍNH TÓAN NĂM 1 NĂM 2 NĂM 3 TỔNG CỘNG I Doanh thu 79,861.94 97,589.85 92,337.45 269,789.24 II Chi phí đầu tư 119,740.46 106,598.88 16,851.38 243,190.71
1 Vốn đầu tư 109,026.03 93,671.35 2,141.36 204,838.74
2 Chi phí khác 5,194.43 5,548.99 8,021.48 18,764.90
3 Trả lãi vay ngân hàng 5,520.00 1,380.00 690.00 7,590.00 4 Chênh lệch thuế VAT phải nộp 5,998.54 5,998.54 11,997.08
III Thu nhập -39,878.52 -9,009.03 75,486.08 26,598.53
1 Thu nhập chịu thuế -39,878.52 -48,887.55 26,598.53
2 Thuế Thu nhập 0.00 0.00 6,649.63 6,649.63 IV Thu nhập thuần 19,948.90 19,948.90 Năm thực hiện dự án Hệ số chiết khấu theo i=13,8% Chi phí hàng năm Lợi ích hàng năm
Hiện giá Chi phí (PC)
hiện giá lợi ích (PB)
Hiện giá thu nhập thuần
1 2 3 4 5=3x2 6=4x2 7= 6-5
Năm 1 1.00 149,740.46 119,861.94 149,740.46 119,861.94 -29,878.52 Năm 2 0.88 111,598.88 97,589.85 98,065.80 85,755.58 -12,310.22 Năm 3 0.77 28,501.01 92,337.45 22,007.75 71,300.63 49,292.88
Với tỷ suất chiết khấu là 20% ta cĩ thể tính được NPV của dự án bằng 7104.14 triệu. Như vậy ta thấy, NPV của dự án là > 0, nên ta cĩ thể chấp nhận dự án này. Đây là trường hợp lợi nhuận ước tính dịng tiền của dự án cao hơn chi phí vốn.
Trong phân tích tài chính dự án đầu tư ta cần phải xem xét chỉ tiêu NPV này bởi:
Ưu điểm:
+ NPV cĩ ước tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. + Xem xét tồn bộ dịng tiền phát sinh của dự án + Cĩ thể so sánh những dự án cĩ quy mơ khác nhau
Hạn chế:
+ Việc tính tốn xác định chỉ tiêu này phụ thuộc vào lãi suất chiếc khấu
+ Khơng đề cập được đến quy mơ vốn của dự án, và thời gian hồn vốn của dự án Suy cho cùng, chỉ tiêu NPV là một trong các chỉ số tài chính rất quan trọng khi lập dự tốn tài chính, bằng phép tính chỉ số này nhà đầu tư cĩ thể đánh giá liệu tổng giá trị hiện tại rịng (NPV) dự kiến trong tương lai cĩ thể bù đắp nỗi chi phí ban đầu hay khơng. Khi phân tích NPV sẽ đem lại những đánh giá tinh vi và tồn diện hơn về phương án đầu tư.
Bên cạnh đĩ, một trong những chỉ tiêu quan trọng khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đĩ là “ Tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư”. Ưu điểm của chỉ số IRR này là thể hiện được mục tiêu cơ bản của chủ đầu tư, nhà đầu tư sẽ lựa chọn dự án nào mà đem lại số lợi nhuận cao nhất khi bỏ ra một đồng vốn. Tuy nhiên cĩ một hạn chế ở chỉ số này là vẫn khơng tính tới thời gian hồn vốn.
Bảng 3.2. Bảng tính tỷ suất sinh lợi của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hịa Tân Phú như sau:
Năm thực
hiện dự án Hệ số chiết khấu theo r1=30% r2=40%
1 2 3 4 5 6= (5-4)x2 7= (5-4)x3
Năm 1 1.00 1.00 149,740.46 119,861.94 -29,878.52 -29,878.52 Năm 2 0.83 0.77 111,598.88 97,589.85 -11,674.19 -10,776.18 Năm 3 0.69 0.59 28,501.01 92,337.45 44,330.86 37,773.04
Hiện giá thu nhập thuần (NPV) 2,778.15 -2,881.65
Khi đĩ, IRR = 24.91%
Với giá trị IRR của dự án là 24.91%, chứng tỏ khả năng sinh lợi của dự án này tốt, vậy ta cĩ thể chấp nhận dự án đầu tư này.
Bảng 3.3. Bảng phân tích sự biến động khi thay đổi giá
Giá bán NPV IRR 18 triệu -13,780 9.72% 19 triệu -233 19.29% 20 triệu 13,313 28.07% 21triệu 26,859 36.13% 22 triệu 40,406 43.57%
Bảng phân tích sự biến động giá cho thấy rằng chỉ tiêu IRR cĩ sự thay đổi theo sản lượng và giá bán. Khi giá bán ở mức 20 triệu/m2 suất sinh lời của dự án là 24.91 %, nếu sản lượng và giá bán cịn giảm nữa thì dự án sẽ khơng được chấp nhận vì tiếp tục
giảm thì NPV sẽ âm, nhưng nếu xét tới mục đích đầu tư nhà ở xã hội thì dự án được chấp nhận và cĩ tính khả thi vì IRR = 19.29% > i = 14%. Và nếu giá bán và sản lượng càng tăng thì IRR càng cao, như vậy dự án sẽ cĩ càng cĩ tính khả thi cao, giảm sự rủi ro. Vậy, sự thay đổi của sản lượng và giá bán sản phẩm cĩ ảnh hưởng lớn tới IRR. Qua phân tích sự biến đổi của NPV và IRR theo sự thay đổi của giá bán và sản lượng vẫn cho thấy rằng đây là một dự án cĩ tính rủi ro tương đối, bởi sau khi xây dựng xong nhà nước sẽ hỗ trợ mua 2/3 tổng số căn hộ, làm tăng khả năng thanh khoản của dự án. Trước khi bước vào thực hiện một dự án nào đĩ, nhà đầu tư luơn luơn quan tâm đến thời gian hồn vốn: sẽ mất bao lâu để một phi vụ đầu tư cĩ thể thu hồi lại số vốn đã bỏ ra một cách nhanh nhất.
Câu trả lời đĩ chình là chỉ số “ thời gian thu hồi vốn đầu tư T”. Đặc biệt hơn, chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn giúp nhà đầu tư quyết định số lượng căn hộ sản phẩm mà tại đĩ tổng khoản tiền thu được sau thuế bằng với tổng chi phí nhà đầu tư bỏ ra. Phương pháp tính này khá đơn giản, dễ tính, cho phép nhìn nhận dự án một cách trực quan hơn so với giá trị hiện tại rịng hay tỷ suất sinh lợi, tuy nhiên chỉ số này khơng tính tới giá trị thời gian của dịng tiền như phương pháp NPV.
Như vậy, thời gian thu hồi vốn của dự án Lạc Long Quân là 2 năm, ta nhận thấy thời gian thu hồi vốn này là cĩ thể chấp nhận được. Do đĩ, chủ đầu tư cĩ thể quyết định đầu tư dự án này.
Bước 5. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu cơng ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đĩ chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê
duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để cĩ được sự cấp phép, chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên địi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thơng qua ký kết biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
Thỏa thuận về chi phí; Thỏa thuận về thời gian; Thỏa thuận về nhân lực; Thỏa thuận về cách làm;
Bảng 3.4. Bảng nguồn vốn của dự án 584 (CIENCO 5) Phú Thọ Hịa Tân Phú :
ĐVT Triệu đồng
STT KHOẢN MỤC
TỶ
TRỌNG TỔNG SỐ NĂM 1 NĂM 2 NĂM 3
1 Vốn tự có 14.65% 30,000.00 30,000.00 2 Vốn huy động khách hàng 65.83% 134,838.74 39,026.03 93,671.35 2,141.36 3 Vốn vay 19.53% 40,000.00 40,000.00 TỔNG CỘNG 100.00% 204,838.74
Bảng 3.5. Bảng phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án 584 (CIENCO 5) PHÚ THọ HỊA
Tân Phú như sau: Đơn vị tính: triệu đồng
I Giai đọan chuẩn bị đầu tư 331,375.74 0.00 331,375.74
1 Chi phí lập bảng đồ khu đất đầu tư 8,614.48 8,614.48 2 Chi phí lập quy họach chia lô 22,023.21 22,023.21
3 Chi phí lập dự án 259,234.76 259,234.76
4 Chi phí thẩm tra phê duyệt dự án đầu tư 26,621.56 26,621.56 5 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư 14,881.73 14,881.73
II Giai đọan chuaẩn bị thực hiện đầu tư 66,833,144.22 858,909.98 974,182.49 68,666,236.68
1
Chi phí tiền chuyển nhượng đất và tiền sử
dụng đất 61,445,000.00 61,445,000.00
2 Chi phí khởi công khánh thành 330,000.00 330,000.00 660,000.00 3 Chi phí GTĐB nhà dân trên đường vào 4,000,000.00 4,000,000.00
4 Chi phí khảo sát XD 132,397.78 132,397.78
5 Chi phí thiết kế kỹ thuật thi công 644,182.49 858,909.98 644,182.49 2,147,274.95 6 Chi phí thẩm tra phê duyệt thiết kế 65,418.68 65,418.68
7 Lệ phí thẩm định thiết kế 32,448.31 32,448.31
8 Chi phí thẩm tra phê duyệt dự tóan 58,059.55 58,059.55
9 Lệ phí thẩm định dự tóan 29,288.76 29,288.76
10 Chi phí lập hồ sơ mời thầu 84,124.99 84,124.99
11 Lệ phí thẩm định hồ sơ mời thầu 12,223.66 12,223.66
III Giai đọan thực hiện đầu tư 41,861,507.76 92,812,443.53 1,167,173.63 135,841,124.93
1 Chi phí giám sát thi công 316,146.54 553,743.82 3,004.00 872,894.37
2 Chi phí XD hạ tầng 1,849,061.50 1,849,061.50
3 Chi phí xây dựng chung cư 39,421,800.00 91,984,200.00 131,406,000.00
4 Chi phí XD CVCX 199,601.60 199,601.60
5 Chi phí quản lý dự án 274,499.71 274,499.71 274,499.71 823,499.14
6 Chi phí bảo hiểm công trình 421,716.74 421,716.74
7
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết tóan vốn
đầu tư 121,335.83 121,335.83
8 Chi phí kiểm tóan 147,015.75 147,015.75
Bước 6. Xin cấp phép dự án
Stt Trình tự và nội dung Văn bản pháp lý Đơn vị thực hiện hoặc cấp duyệt
Nhĩm A Nhĩm B Nhĩm C
I Chuẩn bị đầu tư
I.1 Xin chủ trương đầu tư Tờ trình xin phép đầu tư
Chủ đầu tư
I.2 Đồng ý chủ trương đầu tư Văn bản đồng ý chủ trương đầu tư
Thủ Tướng Chính Phủ
UBND.TP
I.3 Thỏa thuận về địa điểm Văn bản thỏa thuận về địa điểm
UBND.TP/Sở Xây Dựng
I.4 Thỏa thuận chuyên ngành Văn bản thỏa thuận chuyên ngành
Các Sở chuyên ngành
I.5 Lập quy hoạch, xin thỏa thuận quy hoạch
Bản quy hoạch, tờ trình xin thỏa thuận quy hoạch
Chủ đầu tư
I.6 Thỏa thuận quy hoạch Bản thỏa thuận quy hoạch
UBND Quận Huyện
I.7 Chỉ định thầu
Phê duyệt kết quả chỉ định thầu
Quyết định phê duyệt
Thủ Tướng Chính phủ
UBND.TP hoặc ủy quyền cho Sở chủ quản Phê duyệt kết quả đấu
thầu
Quyết định phê duyệt
Thủ tướng Chính phủ
UBND.TP hoặc ủy quyền cho Sở chủ quản
I.8 Phê duyệt dự án nghiên cứu khả thi Quyết định phê duyệt Thủ tướng Chính phủ UBND.TP/Sở KHĐT
II THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
II.1 Xin thuê hoặc giao đất Văn bản xin giao đất hoặc thuê đất
Chủ đầu tư
Giao hoặc cho thuê đất Quyết định giao hoặc cho thuê đất
Chính phủ hoặcUBND tỉnh, TP tùy theo diện tích đất và địa bàn
II.2 Đền bù giải phĩng mặt bằng
Chủ đầu tư (UBND các cấp hỗ trợ)
II.3 Phê duyệt phương án đền bù GPMB
Quyết định phê duyệt
UBND tỉnh /TP
II.4 Thực hiện GPMB, tái định cư...
Chủ đầu tư và HĐ ĐBGPMB
II.5 Quyết định phê duyệt gái đất
Quyết định phê duyệt
UBND tỉnh /TP
II.6 Làm thủ tục nộp thuế đất Văn bản xin nộp thuế đất
Chủ đầu tư
II.7 Biên bản bàn giao mặt bằng giải phĩng
Biên bản bàn giao UBND Quận, huyện, phường, xã…
II.8 Giao hoặc cho thuê đất Hợp đồng giao hoặc cho thuê đất
Chủ đầu tư và Sở Địa Chính – Nhà Đất
II.9 Văn bản xin cấp phép xây dựng, Giấy đăng ký kinh doanh, Giấy tờ về quyền sử dụng đất, Tài liệu thiết kế
II.10 Cấp giấy phép xây dựng Giấy phép xây dựng
UBND Thành phố, Tỉnh hoặc Sở Xây Dựng
II.11 Nghiệm thu cơng trình, thanh tốn khối lượng
Chủ đầu tư, nhà thấu, cơ quan chức