ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”

ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

4 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Các khái niệm có liên quan 4

1.1.1 Tổng quan về GIS - Geographic Information System 4

1.1.2 Cơ sở dữ liệu (CSDL) 6

1.1.3 Giá đất, cơ sở khoa học hình thành giá đất và các loại giá đất 7

1.1.4 Phương pháp xác định giá đất 15

1.2 Phần mềm Mapinfo 21

1.2.1 Các dữ liệu trong Mapinfo 21

1.2.2 Cách tổ chức thông tin trong Mapinfo 22

1.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường .23

1.4 Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước 24

1.4.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới 24

1.4.2 Tình hình nghiên cứu trong nước 25

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 26

2.2.2 Thời gian tiến hành 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.3.1 Điều tra cơ bản 26

2.3.2 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 27

2.3.3 Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên 27

2.3.4 Đánh giá và định hướng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 27

2.4.2 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ 28

2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 28

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 28

2.4.5 Phương pháp đo GPS động 28

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Điều tra cơ bản 29

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Khái quát về kinh tế - xã hội TP Thái Nguyên 31

3.1.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 33

3.1.4 Thực trạng công tác quản lý đất đai 35

3.1.5 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 40

3.2 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên 41

3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên 42

3.3.1 Thu thập nội dung thông tin dữ liệu 42

3.3.2 Phân tích nội dung dữ liệu 42

3.3.3 Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu 42

3.3.4 Xây dựng danh mục (data catalog) 43

3.3.5 Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu 44

3.3.6 Nhập dữ liệu 44

3.3.7 Biên tập dữ liệu 44

3.3.8 Kiểm tra sản phẩm 45

3.4 Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 45

3.3.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 45

3.4.2 Đánh giá chất lượng bản đồ 47

3.4.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 47

3.4.4 Xây dựng dữ liệu minh họa vị trí trong Mapinfo 50

3.4.5 Cập nhật vị trí biến động giá đất 51

3.5 Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng biểu đồ diễn biến giá đất .55

3.5.1 Tạo biểu đồ diễn biến 55

3.5.2 Chỉnh sửa, hoàn thiện 56

3.6 Ứng dụng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý và cung cấp thông tin giá đất 58

3.7 Nhận xét chung 63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

1 Kết luận 66

2 Kiến nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố

Thái Nguyên (năm 2010) 30Bảng 3.2: Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh

tế của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012 31Bảng 3.3: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2008, 2009, 2010 35Bảng 3.4: Mô hình CSDL giá đất TP Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2012

43Bảng 3.5: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ 43Bảng 3.6: Bảng Cấu trúc cơ sở dữ liệu thuộc tính của bộ CSDL giá đất TP

Thái Nguyên 49Bảng 3.7: Kết quả đo GPS các khu vực giá đất biến động 53Bảng 3.8: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2012 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi

trường 23

Hình 3.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên .41

Hình 3.2 Biên tập lớp cơ sở dữ liệu giá đất TPTN trên nền bản đồ hiện trạng sử dụng đất 46

Hình 3.3: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu 47

Hình 3.4: Bộ cơ sở dữ liệu (dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính) giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2011 50

Hình 3.5 : Dữ liệu đo GPS trên chương trình OziExplore 52

Hình 3.6: Dữ liệu GPS được nhập vào cửa sổ Mapinfo 54

Hình 3.7: Vị trí các điểm giá đất biến động được cập nhật bằng GPS 55

Hình 3.8: Biểu đồ diễn biến giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2011 57

Hình 3.9: Cửa sổ Modify Thematic Map thực hiện chức năng biên tập, chỉnh sửa các thông số thể hiện trên biểu đồ trong Mapinfo 58

Hình 3.10: Kết quả tìm kiếm thông tin hình ảnh thửa đất trên bộ cơ sở dữ liệu giá đất 59

Hình 3.11: Quản lý thông tin thuộc tính trên hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất TPTN .62

Hình 3.12: Bản đồ chuyên đề giá đất TP Thái Nguyên năm 2012 63

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố địnhtrong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.Đất đai là tư liệu sản xuất không gì thay thế được, đặc biệt là đối với nôngnghiệp Đối với nước CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàndân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý

Để sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có

sự nghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đưa ra những chính sáchphù hợp để phát huy hết tiềm năng đất đai trong mỗi giai đoạn phát triển củađất nước

Việc quản lý giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tếquốc dân, đặc biệt là giá đất ở Đây được coi là một loại hàng hoá đặc biệttrên thị trường hiện nay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngàycàng cao của nền kinh tế thị trường mở trong thời kỳ hội nhập

Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian cònnhiều bất cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu được lưutrên giấy, không có sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

là giá đất, gây nhiều bất lợi cho nhà quản lý và người dân

Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoahọc công nghệ, các ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý GIS (GeographicInformation System) được liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệtài nguyên môi trường Xu hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môitrường là sử dụng tối đa khả năng cho phép của GIS Sự phát triển của máytính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân

thiện hơn với người sử dụng bởi các khả năng hiển thị ba chiều, các công cụphân tích không gian và giao diện tuỳ biến, cho phép truy, xuất dữ liệu mộtcách nhanh chóng và chính xác Nhờ khả năng xử lý tập hợp dữ liệu lớn từcác cơ sở dữ liệu phức tạp nên GIS thích hợp với nhiệm vụ quản lý tài nguyên

và môi trường Các mô hình phức tạp cũng có thể dễ dàng cập nhật thông tinnhờ sử dụng GIS

Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, chúng tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài: “Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên – Tỉnh Thái Nguyên”.

2 Mục đích của đề tài

- Nghiên cứu ứng dụng công nghệ GPS, GIS trong việc thử nghiệm xâydựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất của một sốđường phố TP Thái Nguyên

- Xây dựng cơ sở dữ liệu mở, truy cập nhanh tiện lợi cho sử dụng vàlưu trữ số liệu trên địa bàn TP Thái Nguyên

- Đề xuất ứng dụng công nghệ thông tin trong xác định giá đất, và một

số ứng dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất

3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

- Bộ cơ sở dữ liệu được xây dựng phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xáccao, thuận lợi trong việc lưu trữ và sử dụng, là cơ sở dữ liệu mở

- Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác

4 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và Nghiên cứu khoa học

- Đây là tài liệu tham khảo cho sinh viên vận dụng những kiến thức đãhọc và những hiểu biết của mình vào thực tiễn, đồng thời cũng có cơ hội thamkhảo, cập nhật về thị trường giá đất trên địa bàn TP Thái Nguyên.

- Nâng cao kỹ năng sử dụng và tích hợp các phần mềm tin học ứng dụng

* Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu có thể giúp cho các nhà hoạch định chính sáchđưa ra các quyết định đúng đắn trong việc thực hiện chương trình dự án liênquan đến công tác định giá, khảo sát, bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại

cơ sở (tại Phòng Tài nguyên & Môi trường, Ban Địa chính Phường), căn cứ

để đề ra các quy định của nhà nước liên quan đến giá đất phù hợp với điềukiện địa phương

- Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữliệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tượng khác nhau có điều kiệntương tự

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Các khái niệm có liên quan

1.1.1 Tổng quan về GIS - Geographic Information System

Ở bất kỳ một ngành khoa học kỹ thuật hay kinh tế chúng ta đều có thểbắt gặp các hệ thống thông tin và các phương pháp xử lý thông tin khác nhautuỳ theo từng lĩnh vực (hệ thống thông tin ngân hàng, hệ thống thông tin nhânsự…) cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, các thông tin hiện nay

đã đáp ứng và giải quyết được những bài toán rất lớn mà thực tế đặt ra [11].Trong lĩnh vực hoạt động của xã hội, thông tin là mạch máu chính củacác công cụ quản lý: Quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng, dù

sử dụng công cụ nào thô sơ hay hiện đại đều là thu thập và xử lý thông tin.Thông tin đất là tất cả các thông tin liên quan đến đất đai, thông tin đất đaithường được thể hiện bằng Hệ thống thông tin Địa lý, Hệ thống thông tin đất.Hai vấn đề này là cơ sở chính của hệ thống thông tin định hướng theo từng ôthửa và các hoạt động của nó [11]

1.1.1.1 Khái niệm về Hệ thống thông tin địa lý

Có nhiều cách định nghĩa về Hệ thống thông tin địa lý:

Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: Dữ

liệu vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra

Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật toán Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: GIS gồm các cấu trúc dữ liệu được sử

dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vecter)

Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ,

phân tích và trình bày các thông tin không gian và thông tin phi không gian,công nghệ GIS có thể nói là tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và cácphương tiện nhằm sử dụng và lưu trữ các đối tượng

Định nghĩa theo sự trợ giúp và ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ

thống trợ giúp việc ra quyết định, tích hợp các số liệu không gian trong một

cơ chế thống nhất

Nói tóm lại theo BURROUGHT : “GIS như là một tập hợp các công cụ

cho việc thu nhập, lưu trữ, thể hiện và chuyển đổi các dữ liệu mang tính chấtkhông gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ cácmục đích cụ thể” [11]

Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như sau:

1.1.1.2 Các thành phần cơ bản của một Hệ thống thông tin địa lý

Một Hệ thống thông tin địa lý bao gồm những thành phần cơ bản sau:

- Phần cứng: bao gồm máy tính điều khiển mọi hoạt động của hệ thống

và các thiết bị ngoại vi

- Phần mềm: cung cấp công cụ và thực hiện các chức năng:

+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn thôngtin khác nhau

+ Lưu trữ, cập nhật, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nói trên.+ Phân tích biến đổi, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nhằm giảiquyết các bài toán tối ưu và mô hình mô phỏng không gian và thời gian

+ Đưa ra các thông tin theo yêu cầu dưới dạng khác nhau

Ngoài ra phần mềm cần phải có khả năng phát triển và nâng cấp theo cácyêu cầu đặt ra của hệ thống

- Dữ liệu: đây là thành phần quan trọng nhất của GIS Các dữ liệu khônggian (Spatial data) và các dữ liệu thuộc tính (No spatial data) được tổ chứcNgười sử dụng Phần mềm + cơ sở dữ liệuGIS Thế giới thựcT

theo một mục tiêu xác định bởi một hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DataBaseManagement System).

- Con người: yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn đối với các hệ GIS,đặc biệt trong việc điều khiển hệ thống và phát triển các ứng dụng

- Phương pháp: phương pháp phụ thuộc vào ý tưởng của các xây dựng

hệ thống, sự thành công của một hệ GIS phụ thuộc vào phương pháp được sửdụng để thiết kế hệ thống [7]

1.1.2 Cơ sở dữ liệu (CSDL)

1.1.2.1 Khái niệm

Một cơ sở dữ liệu là tập hợp các thông tin của đối tượng cần quản lý,được lưu trữ trong các máy tính, được nhiều người sử dụng và cách tổ chứccủa nó được chi phối bằng một mô hình [3]

1.1.2.2 Các tiêu chuẩn của một cơ sở dữ liệu

- Không dư thừa thông tin: Thông tin khi thu thập có thể lấy ở nhiềunguồn khác nhau, vì vậy cần phải loại bỏ thông tin dư thừa trước khi xâydựng CSDL

Có hai dạng dư thừa thông tin:

+ Dư thừa về mặt vật lý: Một thông tin có mặt nhiều lần trong một CSDL+ Dư thừa về mặt ngữ nghĩa: Một thông tin có nội dung như nhau nhưnglại mang các tên khác nhau

- Đảm bảo tính an toàn và bí mật: Vì trong một cơ quan có nhiều người

sử dụng chung một máy tính, và sử dụng chung một CSDL, trong trường hợpnhư vậy cần phải tuân thủ nguyên tắc sau:

+ Chỉ những người được quyền sử dụng mới được cập nhật và CSDL.+ Người sử dụng CSDL không được làm hỏng thông tin của người khác.Khi có sự cố về máy tính, CSDL phải được bảo vệ và cất giữ sang mộtmáy khác

- Giữa các chương trình ứng dụng và CSDL phải có sự độc lập: Khi dữliệu có thay đổi thì chương trình không phải thay đổi theo và ngược lại.

1.1.3 Giá đất, cơ sở khoa học hình thành giá đất và các loại giá đất

1.1.3.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đóđối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạtđộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thulợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cảquyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết nhữngnước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị củaquyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian

và thời gian xác định [6]

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểuhiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàndân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổnghoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thứcthực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ:“Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử

dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường

hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[Luật đất đai]

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quyđịnh tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.3.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

a, Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếmhữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộngđất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư donông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, docòn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủnghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khôngcòn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hìnhthành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tôchênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tôchênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu nhữngmảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơitiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tôchênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu đượckhác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâmcanh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bảnkhông bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộngđất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tínhtheo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuêđất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí cóảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tănglên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

b, Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sựảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đấtgiảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đấtcăn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ

c, Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

P

s E

D 1

O Q 1 Q 0 Q

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểmcân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đườngcung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho

Địa tô Giá đất =

Lãi suất ngân hàng

P0

P1

vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cânbằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0

xuống P1[6]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khôngthể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũngnhư việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ởnước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá

do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc,giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệgiữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giáthị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá S

D1 G1

D

G

Số lượng đất

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đấttrong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là sốlượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Dovậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầutăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.

1.1.3.3 Các loại giá đất

1 Giá cả, giá cả thị trường

Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa Sốlượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trongđiều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằngtiền tệ Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi Do đó,giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyếtđịnh Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không cónghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí vớinhau Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, cònkhông nhất trí là thường xuyên Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, cònchịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu Trên thị trường khicung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phùhợp với giá trị Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra Nếu cung thấp hơncầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽthấp hơn giá trị

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản

thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về

hàng hóa Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác

động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị Trong nềnsản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điềukiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất Giá cả

thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).

Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thịtrường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tácđộng của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu Giá cả thịtrường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơnhoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầucủa từng loại hàng, từng lúc, từng nơi Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ

sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trườngmới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trịcủa chúng Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan

hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa

cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ởmột địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ mộtloại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu cókhả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm Giá cả thị trường có tácdụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản línhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượnghàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [6]

2 Giá trị thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trườngquốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một sốlượng hạn chế người mua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán vàbên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc

đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thịtrường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàntoàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất củathửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trongnhững điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòngphẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thịtrường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ

sự kích động quá mức nào [6]

3 Giá trị sử dụng

Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sửdụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũngphải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xácđịnh Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác địnhcăn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất Ở Việt Nam mục đích sửdụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác địnhtrong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác của thửa đất

đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sửdụng Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trịtiềm năng [6]

4 Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giátrị thị trường của chính mảnh đất đó là một Thông thường giá trị trao đổiđược xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,

giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự nhưthửa đất chủ thể [6].

5 Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất docác bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm caothấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người

chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [6].

6 Giá trị thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường củathửa đất Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặckhông có giá trị thế chấp Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trịthế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào

đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp [6]

7 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủđất trong suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá chothuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất

mà người chủ sử dụng đất yêu cầu [6]

1.1.4 Phương pháp xác định giá đất

1.1.4.1 Một số phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất vàcông tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được ápdụng tại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích cácmức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường củaloại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đườngphố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửađất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

đất cần định giáBước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quâncủa các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnhkhác biệt về giá ở bước 3[6]

* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập

thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiềngửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loạitiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãisuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cầnđịnh giá

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhậpBước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàngnăm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đãtính ở bước 2

Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ

thửa đấtLãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bấtđộng sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất độngsản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó cónhững đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điềukiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trênđất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đấtGiá trị hiện tại của

các tài sản trên đất = tại thời điểm định giáGiá trị xây dựng mới - Phần giá trịhao mònBước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựachọn ở bước 1

Giá trị của thửa

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân củacác đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [6]

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng pháttriển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sửdụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đấtdựa vào các căn cứ sau:

Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất = Tổng giá trịphát triển - Tổng chi phíphát triển

1.1.4.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệucần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trênthị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn cácthông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cảbốn phương pháp xác định gí đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếplàm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất haiphương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, sosánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thấtthường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiệnbình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương phápxác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chínhphủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trịcủa thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vịtrí đất

1.1.4.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tàichính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địaphương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Trình tự và phương pháp

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị

mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: xác đinh giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị tríđất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mối vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể

để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diệncho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách

áp dụng các phương pháp xác định giá đát và tính giá một đơn vị diện tích(m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mứcgiá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phốhoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đấtcòn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp chotừng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vj trí đấy Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiếnhành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đôthị theo nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhấtcủa đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loạiđường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

1.2 Phần mềm Mapinfo

MapInfo là một công cụ rất quan trọng trong việc xây dựng, quản lý, cậpnhật, xử lý, phân tích và mô hình hoá các đối tượng địa lý, MapInfo tổ chức,quản lý cơ sở dữ liệu theo các lớp đối tượng địa lý trên máy tính bởi các File

dữ liệu với các phần mở rộng như sau:

*.Tab: Chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu

*.Dat: Chứa các thông tin nguyên thuỷ

*.Map: Chứa các thông tin mô tả đối tượng không gian

*.ID: Chứa các thông tin về chỉ số liên kết không gian và thuộc tính

*.Ind: Chứa các thông tin về chỉ số đối tượng [2]

1.2.1 Các dữ liệu trong Mapinfo

Khi người dùng tạo ra các table trong Mapinfo, lưu cất các workspace,nhập hoặc xuất dữ liệu Mapinfo sẽ tạo ra rất nhiều các file với các phần mởrộng khác nhau Các file dữ liệu trong Mapinfo bao gồm:

- Tên file *.DAT: File dữ liệu dạng bảng tính cho một table format củaMapinfo

- Tên file *.MAP: Chứa thông tin địa lý mô tả các đối tượng trên bản đồ

- Tên file *.TAB: Đây là các file chính cho các table của Mapinfo nóđược kết hợp với các file khác như.DAT, DBF…

- Tên file *.ID: File index cho các đối tượng đồ hoạ của Mapinfo (file *.DAT)

- Tên file *.DBF: File dữ liệu bảng tính format dBASE

- Tên file *.MID: Format nhập/xuất dữ liệu dạng bảng của Mapinfo, file

*.MID kết hợp với file.MIF

- Tên file.MIF: Format nhập/xuất cho các đối tượng đồ hoạ của Mapinfo,file *.MIF kết hợp với file.MID

- Tên file *.TXT: File bảng thuộc tính format ASCII

- Tên file *.WKS: File thuộc tính format Lotus 1, 2, 3.

- Tên file *.WOR: File lưu Workspace trong Mapinfo.[2]

1.2.2 Cách tổ chức thông tin trong Mapinfo

Dữ liệu trong Mapinfo được chia thành 2 loại, dữ liệu không gian và dữliệu phi không gian (dữ liệu thuộc tính) Trong Mapinfo mỗi loại dữ liệu trên

có phương thức tổ chức thông tin khác nhau

- TABLE (bảng) : Trong Mapinfo dữ liệu không gian cũng được phân rathành các lớp thông tin khác nhau (layer), mỗi lớp thông tin không gian đượcđặt trong một table Người dùng có thể thực hiện các thao tác đóng, mở, sửađổi, lưu cất … các table này

- WORKSPACE (Vùng làm việc) : Khái niệm thứ hai cần quan tâmtrong Mapinfo là các workspace Mỗi table trong Mapinfo chỉ chứa chứa mộtlớp thông tin, trong khi đó trên một không gian làm việc có rất nhiều lớpthông tin khác nhau Workspace chính là phương tiện để gộp toàn bộ lớpthông tin khác nhau lại tạo thành một tờ bản đồ hoàn chỉnh với đầy đủ các yếu

tố nội dung, hơn thế nữa một workspace còn có thể chứa các bảng tính, cácbiểu đồ, layout

- MAP (cửa sổ hiển thị dữ liệu bản đồ) : Dữ liệu bản đồ (địa lý) của cácđối tượng không gian nhằm mô tả vị trí, hình dáng trong một hệ thống toạ độnhất định Một cửa sổ MAP cho phép hiển thị cùng một lúc nhiều lớp thôngtin (Layer) khác nhau hoặc bạt tắt hiển thị một lớp thông tin nào đó

- LAYOUT (Trình bày và in ấn) : Cho phép người sử dụng kết hợp cácbrowser, các cửa sổ bản đồ, biểu đồ và các đối tượng đồ hoạ khác vào mộttrang in từ đó có thể gửi kết quả ra máy in hoặc máy vẽ [2]

1.3 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường

Hình 1.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên

Chuẩn hóa & chuyển

đổi dữ liệu

Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệuThu thập nội dung thông tin

DL đã có ở dạng số

Nhập dữ liệu

SƠ ĐỒ QUY TRÌNH XÂY DỰNG CSDL

1.4 Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước

1.4.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới

Hiện nay trên thế giới việc ứng dụng công nghệ GIS đã và đang đượcứng dụng trong nhiều ngành lĩnh vực khác nhau, GIS đang được phát triểntheo nhiều hướng nghiên cứu khác nhau nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng caocủa nền kinh tế - xã hội

Tại một số quốc gia phát triển trên thế giới như Hoa Kỳ, Anh, HànQuốc… việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đã được thực hiện từ nhiều nămqua và đã được ứng dụng trên diện rộng, đó là việc ứng dụng công nghệWebGIS để cung cấp cho người dùng những thông tin một cách nhanh vàchuẩn xác nhất

Năm 1964 Canada đã xây dựng Hệ thống thông tin địa lý đầu tiên trênthế giới có tên gọi là Canadian Geographical Information System Song songvới Canada, tại Mỹ các trường đại học cũng tiến hành nghiên cứu và xâydựng các Hệ thống thông tin địa lý Tuy nhiên rất nhiều hệ thống trong số đó

đã không tồn tại được bao lâu do khâu thiết kế cồng kềnh và giá thành quácao Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu ở giai đoạn này đã đưa ra những lý luậnnhận định quan trọng về vai trò, chức năng của Hệ thống thông tin địa lý: Hàngloạt loại bản đồ có thể được số hoá và liên kết với nhau tạo ra một bức tranhtổng thể về tài nguyên thiên nhiên của một khu vực, một quốc gia hay một châulục Sau đó máy tính được sử dụng để phân tích các đặc trưng của nguồn tàinguyên đó và cung cấp các thông tin bổ ích, kịp thời cho việc quy hoạch [7]

Ở các nước trong khu vực Đông Nam Á, Liên Hợp Quốc chủ trì chươngtrình Cơ sở hạ tầng về Thông tin Địa lý Châu Á - Thái bình dương (GISInfastructure for Asia and the Pacific) bắt đầu từ năm 1995 tại Malaysia Với

sự hình thành các nhóm nghiên cứu về: hệ quy chiếu và địa giới hành chính,

hệ thống pháp lý, bản đồ nền, chuẩn hoá thông tin, kể từ năm 1997 chươngtrình này tập trung nghiên cứu xây dựng hệ quy chiếu - hệ toạ độ khu vực và

cơ sở dữ liệu không gian và khu vực Nói tóm lại vấn đề xây dựng các CSDLđịa lý toàn cầu và khu vực đang là một nhu cầu lớn đựơc nhiều nước quantâm nhằm giải quyết các vấn đề mang tính chiến lược phát triển đối với mỗiquốc gia cũng như trên toàn cầu [7].

1.4.2 Tình hình nghiên cứu trong nước

Đề tài " Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác thu tiền sửdụng đất Phường Võ Cường, TP Bắc Ninh" trên cơ sở ứng dụng hệ thốngthông tin địa lý (GIS) kết hợp phương pháp chuyên gia theo quy định, quyphạm kỹ thuật đã thể hiện tính khách quan, khoa học và rất phù hợp với điềukiện địa phương Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu trên cơ sở ứng dụngcông nghệ hiện đại đã xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đáp ứng tốt nhucầu của người dùng (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2008) [9]

Đề tài “Xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên đất phục vụ công tác quản lýđất đai huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ” đã xây dựng được bộ cơ sở dữ liệuphục vụ cho công tác quản lý đất đai của huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ phùhợp với các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất dựa trên chính sách pháp luậtcủa nhà nước về đất đai và hoàn cảnh thực tiễn tại địa phương (Vũ VănTrọng, 2006) [11]

Đề tài " Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong quản lý thông tinbất động sản Thị trấn Quỳ Châu - Gia Lâm - Hà Nội" trên cơ sở ứng dụngcông nghệ GIS để thu thập số liệu, xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản và sửdụng cơ sở dữ liệu đó cho các ứng dụng cụ thể GIS có chức năng tổ hợp dữliệu trong phân tích không gian như chồng xếp bản đồ, tạo vùng đệm giúp cácnhà quản lý dễ dàng giải quyết tranh chấp, tìm kiếm thông tin Điều này có ýnghĩa rất quan trọng vì đây là một công cụ cung cấp thông tin nhanh chóngvới độ chính xác cao, giúp các nhà quản lý hay các nhà hoạch định chính sách

có được những quyết định sáng suốt (Lê Thị Giang, 2008) [4]

Qua đó cho thấy công nghệ GIS đóng vai trò hết sức quan trọng trongnghiên cứu và quản lý, đặc biệt là việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai trong

đó có quản lý giá đất

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hiện trạng sử dụng đất TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên

- Giá đất TP Thái Nguyên theo giá quy định của nhà nước được banhành tại các quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

2.2.1 Địa điểm nghiên cứu

Địa điểm nghiên cứu: TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên

2.2.2 Thời gian tiến hành

Thời gian thực hiện đề tài: 15/07/2012 đến 30/06/2013

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều tra cơ bản

- Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên:

+ Vị trí địa lý, tọa độ

+ Địa hình, địa mạo

+ Khí hậu, thủy văn

+ Tài nguyên sinh vật: thực vật, động vật, tỷ lệ che phủ…

- Điều kiện kinh tế - xã hội:

+ Điều kiện kinh tế: tốc độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân,mức sống của người dân,…

+ Điều kiện xã hội: số dân, số hộ, tỷ lệ lao động/tổng số dân, tỷ lệ tăngdân số (tăng tự nhiên, tăng cơ học) …

+ Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội

- Tình hình quản lý đất đai

2.3.2 Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

- Xác định các yếu tố thông tin dữ liệu phục vụ công tác xây dựng cơ sở

dữ liệu

- Nghiên cứu và ứng dụng quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành TàiNguyên - Môi trường vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nói chung vàxây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên nói riêng

2.3.3 Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên

Xác định các yếu tố thông tin, nguồn dữ liệu đưa vào biên tập, xử lýtrên phần mềm Mapinfo bao gồm cả dữ liệu không gian và dữ liệu phikhông gian

2.3.4 Đánh giá và định hướng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất TP Thái Nguyên.

Nghiên cứu một số ứng dụng, khai thác sử dụng nguồn cơ sở dữ liệu

đã hoàn thiện để phục vụ hoạt động nghiên cứu, quản lý, đang ký thống

kê, truy nhập dữ liệu giá đất

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

- Thu thập cơ sở dữ liệu không gian:

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, địa chính, giao thông, thủy văn,

- Thu thập cơ sở dữ liệu thuộc tính:

+ Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

+ Điều kiện kinh tế - xã hội

+ Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội

+ Tình hình quản lý tại khu vực nghiên cứu

- Số liệu khác có liên quan:

+ Thu thập các quyết định, quy định, tài liệu hướng dẫn thực hiện, cáccông trình nghiên cứu có liên quan

+ Điều tra, khảo sát, đối chiếu thực địa nhằm xác minh độ chính xáccủa các tài liệu, số liệu đã thu thập được, kiểm tra kết quả xây dựng và chínhxác hóa các thông tin về nội dung đã thu thập và xây dựng được

2.4.2 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ

Biên tập các bản đồ chuyên đề bằng phần mềm Mapinfo v10.5

2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu

Sử dụng phần mềm Mapinfo v10.5 phân tích, chồng ghép, chia táchthông tin và phân tích mối quan hệ không gian của các đối tượng

Thống kê số liệu bằng phần mềm Microsoft Office Excel 2003 vàAccessories Notepad

2.4.4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến các chuyên gia trong các lĩnh vực GIS, bất động sản,quản lý tài nguyên đất…

2.4.5 Phương pháp đo GPS động

Thực hiện công tác điều tra, khảo sát thực tế về nguồn cơ sở dữ liệu vàbiến động giá đất của các tuyến phố đã lựa chọn Các số liệu về toạ độ vị trícác khu vực cần xác định chính xác ngoài thực địa bằng việc đo đạc bằng máyGPS

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều tra cơ bản

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

Thành phố Thái Nguyên có 28 đơn vị hành chính phường (xã) Trong đó

có 18 phường và 10 xã Nằm ở phía Tây Bắc thủ đô Hà Nội, có tổng diện tích18970,48 ha, dân số gần 28 vạn người

- Phía Bắc giáp huyện Đồng Hỷ, và huyện Phú Lương

- Phía Đông giáp thị xã Sông Công

- Phía Tây giáp huyện Đại Từ

- Phía Nam giáp huyện Phổ Yên

Thành phố có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược pháttriển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc Là trung tâmgiao lưu văn hóa của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao thông liên hệ giữa cáctỉnh miền xuôi và nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía Bắc như:

Hà Giang, Tuyên Quang, Bắc Kạn, Cao Bằng…

- Địa hình

Địa hình của thành phố Thái Nguyên được coi như là miền đồng bằngriêng của tỉnh Thái Nguyên Đây là miền có độ cao thấp nhất, ruộng đất tậptrung ở hai bên bờ sông Cầu và sông Công, được hình thành bởi sự bồi tụ phù

sa của hai con sông này Tuy nhiên, vùng này vẫn mang tính chất, dáng dấpcủa địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phù sa và bậc thang nhân tạo, thềmphù sa mới và bậc thềm pha tích (đất dốc tụ) Địa hình của vùng này gồm cónhững đồi, gò thoải, bát úp xen kẽ nhau Độ dốc từ 8o - 25o chiếm không đáng

kể, phần lớn diện tích có độ dốc nhỏ hơn 8o Loại địa hình này thích hợp vớicây lúa, cây trồng hàng năm

Bảng 3 1: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn Thành

phố Thái Nguyên (năm 2010)

TT Tên phường, xã Diện tích (ha) Dân số trung bình (người) Ghi chú

(Nguồn: Báo cáo của phòng Tài nguyên và môi trường TPTN)

- Khí hậu, thủy văn

Thành phố Thái Nguyên thuộc vùng Đông Bắc, địa hình cao nênthường lạnh hơn so với các vùng xung quanh Những đặc điểm cơ bản củakhí hậu:

- Nhiệt độ chênh lệch giữa tháng nóng nhất (tháng 6 và tháng 7) vớitháng lạnh nhất (tháng 1 và tháng 2) khoảng 14oC Tổng số giờ nắng trongnăm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ và phân phối tương đối đều cho cáctháng trong năm

- Lượng mưa trung bình 1.500 - 2.500 mm, tổng lượng nước mưa tựnhiên của thành phố Thái Nguyên khá lớn Đối với tỉnh dự tính lượng mưa lêntới 6,4 tỷ m3/năm và theo không gian lượng mưa tập trung nhiều ở thành phốThái Nguyên, huyện Đại Từ; tập trung khoảng 87% vào mùa mưa (từ tháng 5đến tháng 10) trong đó riêng lượng mưa tháng 8 chiếm đến gần 30% tổnglượng mưa cả năm nên đôi khi gây ra tình trạng lũ lụt lớn Vào mùa khô, đặcbiệt là tháng 12, lượng mưa trong tháng chỉ bằng 0,5% lượng mưa cả năm

3.1.2 Khái quát về kinh tế - xã hội TP Thái Nguyên

- Về cơ cấu kinh tế

Bảng 3.2: Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực

kinh tế của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012