Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm thị trấn Phát Diệm, huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2009 - 2020

Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm thị trấn Phát Diệm, huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2009 - 2020

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoá, kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia và quý giá bởi tính có hạn của nó Vị vậy sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là một việc hết sức cần thiết cho sự phát triển bền vững

Ngày nay quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh, cùng với sức ép

về dân số, nhu cầu về đất ở, đất xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá - xã hội đã gây áp lực lớn lên các nguồn tài nguyên, đặc biệt là đất đai Vì vậy, để khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả hợp lý, đảm bảo sử dụng đất lâu dài cần phải

có sự hiểu biết một cách đầy đủ và đánh giá mang tầm vĩ mô về quá trình khai thác sử dụng đất trong mối quan hệ tổng hoà với các điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội và nhân văn

Theo Mác: “Đất là kho tàng cung cấp cho con người mọi thứ cần thiết,

vì vậy trong quá trình sử dụng đất muốn đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất thiết phải có kế hoạch cụ thể về thời gian và lập quy hoạch về không gian” Trên thế giới hiện nay, với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật đã thúc đẩy nhanh sự phát triển nền kinh tế Sự phát triển nền kinh tế đã làm thay đổi quan

hệ xã hội theo hướng hiện đại Từ đó con người tổ chức cho mình những không gian thích hợp theo hướng tạo ra sự phát triển theo các khu trung tâm Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm đô thị sẽ làm tiền đề để phát triển trong toàn vùng và rút ngắn khoảng cách giữa đô thị và nông thôn, đồng thời giảm sức ép lên đất đai trong quá trình khai thác và sử dụng

Thị trấn Phát Diệm là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của huyện Kim Sơn Đang từng bước hoà nhịp với nền kinh tế của huyện nói riêng và toàn tỉnh nói chung nên vấn đề quy hoạch chi tiết khu trung tâm đô thị là một việc hết sức quan trọng, cần thiết và làm thế nào để sử dụng được nguồn tài nguyên đất đó một cách hiệu qủa và bền vững

Được sự phân công của khoa Tài nguyên & Môi trường Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của cô giáo - KTS Quyền Thị Lan Phương, đồng thời được sự nhất trí của Phòng Tài nguyên & Môi trường

huyện Kim Sơn tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm thị trân Phát Diệm - huyện Kim Sơn - tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2009 - 2020"

- Đồng thời tạo ra cảnh quan đẹp, hợp lý mà vẫn giữ gìn được bản sắc của vùng

1.2.2 Yêu cầu

- Phương án được chọn phải dựa trên phương án của quy hoạch sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch chung của vùng

- Phương án được chọn phải mang tính thực tiễn và khoa học

- Phương án này phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và phát huy được tiềm năng sẵn có của thị trấn

- Các số liệu điều tra thu thập được phải đầy đủ chính xác

PHẦN II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Cơ sở lý luận của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

2.1.1 Khái quát về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật

và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả của sản xuất xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất Nói tóm lại, quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra những hình thức tổ chức

sử dụng đất hợp lý nhằm phát huy đến mức cao nhất giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi của đất, gắn việc sử dụng và bảo vệ, nâng cao độ màu mỡ của đất, bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên và môi trường

2.1.2 Khái niệm quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là bộ môn khoa học kỹ thuật, xã hội, nhân văn, là nghệ thuật về tổ chức không gian sống cho các đô thị và các khu vực đô thị Nó là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các không gian chức năng, khống chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên cơ sở các điều tra, dự báo, tính toán sự phát triển, đặc điểm, vai trò, nhu cầu và nguồn lực của đô thị, nhằm cụ thể hóa chính sách phát triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trình đô thị hóa, tận dụng tối đa mọi nguồn lực, và hướng tới sự phát triển bền vững Các không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng

xã hội đô thị cần được quy hoạch phù hợp với phát triển tổng thể kinh tế - xã hội - môi trường

Có thể nói quy hoạch chi tiết đô thị là một bộ phận của quy hoạch xây dựng đô thị cụ thể:

Quy hoạch chi tiết đô thị là quy hoạch cho từng phần lãnh thổ hoặc từng khu chức năng đô thị được phân định từ quy hoạch chung Quy hoạch chi tiết thường được thể hiện trên bản vẽ có tỷ lệ 1/2000, 1/1000, 1/500

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

Quy hoạch chi tiết đô thị là một hoạt động mang tính khoa học, thực tiễn, cấp thiết trong việc tổ chức không gian trong đô thị, do vậy đối tượng nghiên cứu mà quy hoạch chi tiết đô thị hướng tới đó chính là:

- Nghiên cứu hệ thống các tiêu chuẩn và các nguyên tắc tổ chức xây dựng đô thị

- Dựa vào hệ thống các nguyên tắc này, theo điều kiện thực tế và chính sách, mục tiêu phát triển ngắn hạn và dài hạn; nhóm bốn đối tượng tác động chính đến kết quả đồ án quy hoạch là: các nhà quy hoạch, các nhà quản

lý, các nhà đầu tư và những người trực tiếp chịu ảnh hưởng của quy hoạch

- Đề xuất ra các giải pháp, mục đích, thời gian và nguồn lực cụ thể

để thực hiện

2.1.4 Phân loại quy hoạch chi tiết đô thị

Quy hoạch chi tiết bao gồm 3 loại:

- Quy hoạch chi tiết đơn vị ở

- Quy hoạch chi tiết khu chức năng

- Quy hoạch chi tiết cảnh quan, cây xanh, môi trường

Các loại này phải tuân thủ theo quy hoạch chung và quy hoạch định hướng phát triển không gian

2.1.5 Nhiệm vụ của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

- Xác định phạm vi ranh giới, diện tích khu vực để thiết kế quy hoạch chi tiết

- Xác định các danh mục cần đầu tư xây dựng bao gồm: các công trình xây dựng mới, các công trình cần chỉnh trang, cải tạo, bảo tồn, tôn tạo trong khu vực quy hoạch

- Xác định danh mục các công trình cần đầu tư xây dựng bao gồm: các công trình xây dựng mới, các công trình cần chỉnh trang, cải tạo, bảo tồn, tôn tạo trong khu vực quy hoạch

- Xác định các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật; các yêu cầu về không gian, kiến trúc, thiết

kế đô thị và những yêu cầu khác đối với từng khu vực thiết kế

2.1.6 Nội dung và trình tự

- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng xây dựng, dân

cư, xã hội, kiến trúc cảnh quan, di tích lịch sử - văn hoá, khả năng sử dụng quỹ đất hiện có và quỹ đất dự kiến phát triển

- Xác định tính chất, chức năng và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu vực thiết kế; nội dung cải tạo và xây dựng mới

- Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất; xác định các chỉ tiêu cho từng lô đất về diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình; vị trí, quy mô các công trình ngầm

- Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị:

+ Xác định mạng lưới đường giao thông, mặt cắt, chỉ giới đường đỏ

và chỉ giới xây dựng; vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe và hệ thống công trình ngầm, tuy nel kỹ thuật;

+ Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô các công trình nhà máy, trạm bơm nước, bể chứa, mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật chi tiết

+ Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp điện năng; vị trí, quy

mô các trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị;

+ Xác định mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các công trình xử lý nước bẩn, chất thải

- Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện

- Thiết kế đô thị: nội dung của thiết kế đô thị trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được thực hiện theo quy định tại Điều 31 của Nghị định 08/2005/NĐ - CP

- Đánh giá tác động môi trường đô thị và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

2.1.7 Mối quan hệ giữa quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị với các quy hoạch khác

* Đối với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có đề cập đến dự kiến phương hướng sử dụng đất xây dựng chi tiết trong đô thị

Ngược lại, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, chi tiết việc sử dụng đất thiết kế xây dựng các công trình trong

đô thị, lấy quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội làm căn cứ, thống nhất, cụ thể hoá nội dung của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội

* Đối với quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và phát triển đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô của đô thị cũng như hệ thống các điểm dân cư, phân bố các khu chức năng trong đô thị và các

điểm dân cư tạo điều kiện thuận lợi cho đời sống và sản xuất Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm xác định rõ vị trí, quy mô quỹ đất cho hệ thống

đô thị và các điểm dân cư

Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ diện và điểm, cục bộ và toàn bộ Sự cục bộ, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hoà với quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng và phát triển đô thị

* Đối với sự phát triển kinh tế xã hội

Cùng với tốc độ phát triển kinh tế ngày càng cao thì bộ mặt đô thị là một vấn đề rất cần được quan tâm Vì vậy quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị sẽ tạo những nguồn đầu tư vào đô thị, thúc đẩy quá trình phát triển kinh

tế xã hội

2.2 Cơ sở pháp lý của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

Ở Việt Nam Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu Đất đai được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, các nhân, các tổ chức sử dụng vào mục đích khác nhau nhưng các đối tượng sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành nghiêm chỉnh chủ trương chính sách về đất đai của nhà nước Các chủ trương, chính sách đó được quy định trong các văn bản pháp quy: Hiến pháp, Luật đất đai, Nghị định, thông tư hướng dẫn, các văn bản

dưới luật…

Những căn cứ pháp lý của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị:

- Căn cứ vào Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Căn cứ Luật xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2005

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 24 tháng 01 năm

2005 về quy hoạch

- Căn cứ quyết định số 21/2005/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

22 tháng 07 năm 2005 về việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng

- Căn cứ Thông tư số 15/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 19 tháng

08 năm 2005 về hướng dẫn lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng

- Căn cứ quyết định 03/2008/QD - BXD ngày 31 tháng 03 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quyết định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng

- Thông tư 07/2008/TT - BXD ngày 07 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng

2.3 Tình hình nghiên cứu quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị trên thế giới

- Ai Cập: Người cổ đại tập trung sống dọc theo sông Nin Các vua chúa

đề cao cuộc sống sau khi chết nên tập trung xây dựng các lăng mộ điển hình

là các kim tự tháp Các đô thị ở hạ lưu sông Nin thường là hình chữ nhật

- Hi Lạp: Là nơi tập trung nhiều kiến trúc quy hoạch cổ đại Nhiều nhân vật nổi tiếng đã tạo nên những giá trị đặc biệt cho quy hoạch và kiến trúc đô thị cổ Hi Lạp Đặc trưng của quy hoạch cổ Hi Lạp là thành phố bàn cờ của Hyppodamus

- La Mã: Quy hoạch và kiến trúc La Mã cổ đại đã tiếp thu được những thành tựu của nền văn hoá trước đó và chịu ảnh hưởng sâu sắc của nền văn minh Hi Lạp Thành phố cổ La Mã phản ánh tính chất của xã hội của chế độ cộng hoà đế quốc La Mã với những đô thị mang tính phòng thủ

- Lưỡng Hà: Thành phố lớn nhất là Babilon, 1 trong bảy kỳ quan thế giới Các vùng khác:

- Trung Quốc: Đề xuất quy hoạch sử dụng đất đô thị theo hệ thống 9 ô vuông Cách bố trí này được áp dụng cho Bắc Kinh về sau

- Ấn Độ: Xây dựng theo kiểu phân lô

Nhiều nơi khác cũng xuất hiện các điểm dân cư đô thị nhưng không để lại tính chất điển hình

2.3.1.2 Th ời kỳ trung đại

Đô thị xuất hiện chủ yếu vào đầu công nguyên thuộc chế độ phong kiến Quy mô thành phố nhỏ, không lớn hơn 5000 đến 10000 người, hầu hết

có thành quách bao ngoài Nhìn chung đô thị thời kỳ này phát triển chậm, bố cục thành phố lộn xộn, phát triển tự phát, thiếu quy hoạch và môi trường đô thị không hợp lý

2.3.1.3 Th ời kỳ cận đại

Thời kỳ này các đô thị phát triển ồ ạt dẫn đến nhiều mâu thuẫn trong tổ chức không gian đô thị Nhà ở đô thị nảy sinh nhiều vấn đề, đặc biệt là sự thiếu thốn các khu nhà ở cho người lao động

Môi trường đô thị bị ảnh hưởng nghiêm trọng do sự phát triển của công nghiệp và dân số, thiếu những khu cây xanh, công viên Công trình công nghiệp xây dựng lộn xộn, mật độ xây dựng cao và các công trình phát triển nhiều theo chiều cao Do đó đòi hỏi những cuộc cải tổ và những tư tưởng mới cho sự phát triển của nghành quy hoạch đô thị hiện đại

Trải qua nhiều thập kỷ quy hoạch đô thị trên thế giới đã đạt được rất nhiều thành tựu với các mô hình xây dựng đô thị theo từng thời kỳ:

- Đô thị khép kín sau bức tường thành: Thời Trung cổ, ở châu Âu, cũng như ở châu Á, để phòng chống giặc giã, chiến tranh, một thành phố quan trọng thường được bao quanh bởi một bức tường thành kiên cố, có cổng ra vào được canh giữ nghiêm ngặt

- Thành phố - Vườn: vào cuối thế kỷ XIX, ở nước Anh - nước đi đầu trong cuộc Cách mạng công nghiệp ở châu Âu (1780-1880), Ebenezer Howard, một viên chức nhỏ, không phải là một nhà quy hoạch, cũng không phải là một kiến trúc sư, đã có sáng kiến đề ra mô hình Thành phố - Vườn (1898) Mô hình Thành phố -Vườn là một sơ đồ hình tròn, với những vòng đai đồng tâm: ở trung tâm là một công viên lớn, xung quanh là vòng đai nhà - vườn, sau đó là một con đường lớn, rồi lại đến một vòng đai nhà - vườn Ở vòng ngoài cùng là một đường vành đai nối liền đơn vị này với các đường giao thông và với đơn vị khác Giữa các đơn vị Thành phố - Vườn là đất nông nghiệp

- Đô thị vệ tinh: Năm 1922, Raymond Unwyn, một kiến trúc sư, đưa

ra mô hình Đô thị Vệ tinh, dựa trên ý kiến chủ đạo của E Howard, nhưng

bố trí rõ ràng hơn các chức năng của đô thị ở khu trung tâm của vệ tinh chính, các vệ tinh khác nằm ở xung quanh Tuy nhiên mô hình này vẫn tồn tại nhược điểm và vào năm 1923, Robert Whitten đưa ra một mô hình Đô thị Vệ tinh khác Một đơn vị mô hình Đô thị Vệ tinh của Whitten gồm có một vệ tinh chính ở trung tâm, với chức năng thương mại, xung quanh là 8

vệ tinh khác, với những chức năng khác nhau Các không gian cây xanh, được mở rộng ra, nhưng đó là những không gian trong đó không ai được phép xây dựng (non aedificandi), chứ không phải là đất nông nghiệp

- Đô thị tuyến tính: Năm 1892, ở Tây Ban Nha, Soria Y Mata, lần đầu tiên, đưa ra một mô hình quy hoạch tuyến tính áp dụng cho thành phố Madrid, dưới hình thức một dải dài nối liền các đô thị nhỏ xung quanh Madrid Ý tưởng này đã lan rộng sang Mỹ, và đã gợi ý cho các nhà quy hoạch đô thị Mỹ sáng tạo ra mô hình «chùm đô thị» (tạm dịch từ «Regional City» Trên thực tế, đây là một tổng thể đô thị, nằm rải rác giữa một vùng nông thôn, dọc theo một tuyến giao thông liên vùng, mỗi đô thị có một

chức năng khác nhau Phải chờ đến giữa thế kỷ XX, khái niệm «quy hoạch tuyến tính» và «đô thị tuyến tính» mới được triển khai một cách có hệ thống Một trong những lý thuyết gia có phần đóng góp quan trọng vào công việc này, là Michel Kosmin, một kiến trúc sư đã từng giữ một chức

vụ quan trọng trong lãnh vực quy hoạch ở Tunisie (Bắc Phi) vào những năm 50 của thế kỷ trước

2.3.2 Ở Việt Nam

2.3.2.1 Tr ước thế kỷ 18

Đô thị thời kỳ này mang tính chất phòng thủ, chủ yếu là chống giặc ngoại xâm Dấu vết đô thị là trung tâm chính trị và quốc phòng Dấu vết đô thị đầu tiên ở Việt Nam là thành Cổ Loa của An Dương Vương ở tả ngạn sông Hồng, là trung tâm chính trị của nước Âu Lạc Cổ Loa có ba vòng thành, dài 16km Thời kỳ Bắc thuộc một số thành thị khác nhau mang tính chất quân sự

và thương mại đã hình thành Ở thời kỳ này đã xuất hiện kiến trúc cung đình hiện đại Dưới thời kỳ phong kiến nhiều loại đô thị khác nhau đã hình thành

2.3.2.2 D ưới thời nhà Nguyễn

Từ đầu thế kỷ 18 khi các nước châu Âu đã có nền kinh tế lớn mạnh thì Việt Nam vẫn là một nước nông nghiệp lạc hậu Những điều luật phong kiến ngặt nghèo đã kìm hãm sự phát triển của đất nước, nhất là trong lĩnh vực kiến trúc, quy hoạch và xây dựng Dân số đô thị lúc bấy giờ chỉ chiếm khoảng 1% dân số cả nước Đầu thế kỷ 19, hệ thống đô thị nước ta kéo đến Hà Tiên, sau tập trung tại khu chợ Lớn hình thành chuỗi đô thị phía Nam Năm 1800 nhà Nguyễn chọn Huế làm thủ đô với hình thức đô thị vẫn là thành quách, sông Hương bao bọc bên ngoài thành Các đô thị được xây dựng theo cấu trúc: + Trong thành là các công trình nhà ở, nơi làm việc của các quan lại và trại lính

+ Ngoài thành là các khu dân cư và phố phường buôn bán của dân thường

Với hình thức đó đô thi đã thể hiện rõ sự cách biệt giữa chính quyền và dân trong cấu trúc đô thị

2.3.2.3 T ừ thời Pháp thuộc đến nay

Thời kỳ Pháp thuộc, ngoài các khu vực thành quách thì các khu dân cư, phố xá bắt đầu phát triển, nhiều đô thị đã trở thành các trung tâm thương mại lớn và dần dần lấn át cả khu vực thành quách

Sau cách mạng tháng Tám chúng ta phải tiếp tục cuộc kháng chiến chông thực dân Pháp và đế quốc Mỹ Thời gian hoà bình để xây dựng chủ nghĩa xã hội rất ngắn, do đó quá trình phát triển đô thị bị hạn chế rất nhiều Ngày nay chúng ta đã và đang nghiên cứu quy hoạch phát triển mạng lưới đô thị và dân cư trên địa bàn toàn quốc

Hà Nội là một ví dụ điển hình về quá trình phát triển của đô thị, nhất là những năm đầu của thế kỷ mới Khi tốc độ đô thị hóa nhanh tới mức chóng mặt như mọi người thường nói thì công tác xây dựng và quản lý đô thị được thành phố xác định là nhiệm vụ thường xuyên, quan trọng, đòi hỏi sự chỉ đạo sát sao của các tổ chức Đảng, sự quản lý chặt chẽ, hiệu quả của chính quyền các cấp và sự tham gia tích cực của cộng đồng

Trên bản đồ quy hoạch, xung quanh 36 phố phường Hà Nội có thêm hàng chục khu đô thị mới Nhiều khu đô thị đã xây dựng xong như Định Công, Bắc Linh Đàm, khu bán đảo hồ Linh Đàm, Trung Yên, Trung Hòa, Nhân Chính Nhiều khu đô thị mới đang được khẩn trương xây dựng mà điển hình là khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, Nam Thăng Long, Việt Hưng… Nhiều khu đô thị mới đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng Tính chung, trên địa bàn Hà Nội hiện có 78 dự án khu đô thị mới với khoảng 2.000 ha Hà Nội phấn đấu đến năm 2005 diện tích nhà ở bình quân là 7m2/người và năm

2010 là 8-9m2/người Tại các khu đô thị mới con số này đã là 2 chữ số như

khu đô thị mới Nam Thăng Long, diện tích bình quân là 54m2/người Bây giờ

mỗi năm Hà Nội xây thêm 1 triệu mét vuông nhà ở không còn là giấc mơ

2.4 Những vấn đề còn tồn tại cần được nghiên cứu

Từ sau Đại hội Đảng lần thứ VI (1986) đến nay, công cuộc xây dựng

đô thị ở nước ta mới bước vào cuộc thử sức thực sự với rất nhiều lúng túng trong việc chuyển đổi từ một nền kinh tế - kế hoạch tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Sự lúng túng đó phản ánh rất rõ trong việc hình thành bộ mặt đô thị Rất nhiều khu công nghiệp mọc lên nhưng không có khu công nhân Hà Nội, TP.HCM - hai thành phố lớn nhất nước - không đủ sức thoát ra khỏi chiếc áo đã quá chật Các kiến trúc cao tầng tranh thủ xen cấy vào một hệ thống giao thông đô thị đã quá nhỏ hẹp, chật chội làm tăng cao mật độ cư trú dẫn đến ùn tắc giao thông Nhiều năm tháng đã đi qua nhưng bộ mặt trung tâm của hai thành phố này vẫn là những trung tâm cũ được xen cấy một số kiến trúc cao tầng giàu tính ngẫu nhiên, không nghiên cứu trước

Bộ mặt kiến trúc đô thị lộn xộn; hệ thống kỹ thuật hạ tầng tùy tiện, chắp vá; cảnh quan thiên nhiên bị biến dạng, hệ thống cây xanh không được quan tâm thỏa đáng và thiếu hụt trầm trọng; hệ thống các công trình phúc lợi

xã hội còn nhiều bất cập Việc quản lý đô thị lại còn rối hơn Chỉ với một con đường cũng chia nhỏ ra cho nhiều cơ quan thuộc nhiều ngành phụ trách Quá trình đô thị hóa đất nước thời gian qua đã bộc lộ rất nhiều non nớt, yếu kém, bất cập, trong đó có ba vấn đề lớn sau đây:

Về bản chất công việc

Quy hoạch đô thị là một khoa học liên ngành rộng lớn và phức tạp Đối tượng khảo sát, nghiên cứu liên quan đến một vùng tài nguyên to lớn, nhằm tổ chức một cỗ máy sản xuất khổng lồ gồm hàng trăm xí nghiệp công nghiệp, sử dụng hàng vạn lao động, cùng hoạt động đời sống nhiều mặt của một cộng đồng cư dân từ hàng trăm nghìn đến hàng triệu người

Quá trình xây dựng và hoạt động đô thị là dài lâu, ảnh hưởng không ít đến môi trường và cảnh trí thiên nhiên Đô thị còn là một thực thể xã hội rộng lớn, vận động không ngừng với những quy luật đặc thù theo đặc điểm từng địa phương, từng thời kỳ, từng giai đoạn Mỗi đô thị là một sản phẩm riêng biệt, không thể trộn lẫn, chắp vá, lắp ghép

Thời gian qua, trước sức ép của những bức xúc thực tế, với một quỹ thời gian có phần hạn hẹp, với một lượng kinh phí nghiên cứu còn thấp xa so với yêu cầu, và một chế độ đãi ngộ trên mặt bằng thu nhập bình quân của xã hội, nhiều công trình quy hoạch đã được tiến hành vội vã, chưa đủ độ chín trong tư duy, chưa đủ “tầm” để đề xuất những vấn đề dài hơi, có tính vĩ mô và mang ý nghĩa chiến lược

Tình hình giao thông đô thị ở TP.HCM và Hà Nội hiện đã đến mức báo động đỏ Đáng lẽ tất yếu này phải được các nhà quy hoạch dự báo từ xa trong những công trình quy hoạch tổng mặt bằng đô thị nhiều năm trước đây Nếu làm được như vậy, thì đã khai thác được năng lực của hệ thống giao thông công cộng bằng những loại hình tối tân, do có kế hoạch chuẩn bị từ nhiều năm trước

Việc thoát nước cũng phải dự báo từ lâu bằng những công trình khoa học nghiêm túc để đề xuất về những biện pháp chuẩn bị từ xa Còn thực tế thì ngay cả cơ quan quy hoạch TP.HCM vẫn chưa có trong tay bản đồ địa hình đúng chuẩn Đó chỉ là một, vài trong rất nhiều ví dụ

Về tổ chức và quản lý nhà nước

Mỗi đô thị là một cơ thể thống nhất trong tương quan nhiều mặt, phải được vận hành một cách nhịp nhàng bởi một bộ máy đủ năng lực và chỉ huy thống nhất Trong thực tế, chúng ta từng thể nghiệm chế độ kiến trúc sư trưởng, nhưng năng lực cán bộ, hệ thống chính quyền đô thị chưa được xác lập một cách đồng bộ nên hiệu quả chưa được như mong muốn

Đô thị hiện đang bị chia nhỏ ra nhiều phần, giao cho nhiều ngành quản

lý, thực hiện Chỉ tính riêng một tuyến đường trong thành phố, từ khâu đầu tư đến thực hiện và quản lý đã thuộc quyền không ít cơ quan từ giao thông, điện lực, cấp thoát nước, cây xanh… nay thêm bưu chính viễn thông và tương lai không biết còn những ngành nào tác nghiệp trên trục đường thành phố nữa? Không một hoạt động nào của con người tác động vào môi trường tự nhiên trầm trọng bằng xây dựng và vận hành đô thị Rác và nghĩa trang là những vấn nạn lâu dài đối với bất cứ đô thị nào, chưa kể hàng trăm nghìn người, một lượng đông đảo xe cơ giới đủ kích cỡ hoạt động tập trung trên chính không gian đô thị là những vấn đề phải đặt ra với môi trường, cần được nghiên cứu sâu và có hướng xử lý ngay từ khâu đặt bút thiết kế quy hoạch Quản lý đất đai hiện càng rối hơn Giải quyết hậu quả của những “quy hoạch treo”, “quy hoạch quên” hiện lại đang nằm trong tay Bộ Tài nguyên và Môi trường Việc cấp giấy hồng, giấy đỏ thể hiện sự lúng túng của tổ chức bộ máy nhà nước Tổ chức chính quyền ba cấp, sao chép mô hình quản lý nông thôn rõ ràng đã không còn thích hợp với một cơ thể năng động như đô thị Việc tìm kiếm một hình thức tổ chức nghiên cứu, vận hành và quản lý đô thị thích hợp và hàng loạt vấn đề cần được đặt ra như một yêu cầu cấp bách

Về lực lượng quy hoạch

Lực lượng những người làm công tác quy hoạch đô thị kể cả trung ương lẫn địa phương xem ra còn quá mỏng so với khối lượng công việc Có rất nhiều tiến sĩ, thạc sĩ nhưng quá ít những con chim đầu đàn Được nghe trình bày quy hoạch một số đô thị, cảm nhận chung là các đồ án quy hoạch đô thị do những nhóm, tổ công tác khác nhau, căn cứ vào yêu cầu của từng địa phương để đưa ra những giải pháp cục bộ, biệt lập mà không cứu xét đến mối quan hệ vùng, trong một tương quan rộng lớn hơn mà thành phố đó có liên hệ Kiểu chỉ thấy cây mà không thấy rừng

Ở đây bộc lộ một thiếu sót nữa của cấp nhà nước, hoặc của bộ chuyên ngành, đó là chậm trễ trong việc tiến hành nghiên cứu quy hoạch vùng lãnh thổ, làm tiền đề, chỗ dựa cho quy hoạch từng đô thị, từng điểm dân cư Không thể không đề cập đến tình trạng cát cứ, và để đáp ứng yêu cầu này của bên đặt hàng, các nhà quy hoạch dễ dàng “quy hoạch” cho mỗi địa phương một bến cảng, có khi cả một sân bay trong khi những công trình như vậy cần cứu xét cho một vùng hay một cụm liên tỉnh

Cụm sân bay Trà Nóc, Rạch Giá, Cà Mau, có thể coi là một ví dụ Để làm được điều này, nhà khoa học phải có sự dũng cảm bên cạnh những kiến thức chuyên ngành vững vàng, sâu rộng để có thể tham mưu, tư vấn cho lãnh đạo bằng một thái độ chân thành và trung thực

PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Nội dung nghiên cứu

3.1.1 Điều tra hiện trạng khu đất xây dựng

3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

- Địa hình, địa mạo

- Khí hậu (nhiệt độ, chế độ nắng, gió, tần suất hướng gió )

- Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình

- Các đặc điểm về cảnh quan thiên nhiên và môi trường

3.1.1.2 Hi ện trạng về sử dụng đất

- Giới hạn sử dụng khu đất

- Quy mô diện tích khu đất

- Phân loại đất theo các chức năng sử dụng trong khu đất: Đất ở, đất công trình công cộng, đất công trình hành chính sự nghiệp

Cần thống kê, xác định quy mô, tính chất, tỷ lệ và tương quan giữa các loại đất trên

3.1.1.3 Hi ện trạng về dân cư, xã hội

- Số người cư trú, số hộ, cơ cấu hộ, số lao động, thành phần cơ cấu dân cư, lối sống, nhu cầu

- Tình hình đời sống kinh tế: mức thu nhập bình quân, mức sống, việc làm, phân bố chỗ làm việc, khả năng chuyển đổi, tìm kiếm việc làm

- Các công trình công nghiệp, kho tàng, dịch vụ, du lịch, giáo dục

3.1.1.7 Hi ện trạng về kiến trúc cảnh quan và cây xanh

- Cảnh quan tự nhiên

- Cảnh quan nhân tạo

3.1.1.8 Hi ện trạng về các công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị đô thị

- Hệ thống giao thông, điện, nước

- Mặt cắt ngang các tuyến đường, cao độ nền đường

3.1.2 Quy hoạch chi tiết khu trung tâm thị trấn Phát Diệm

3.1.2.1 Các y ếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch khu trung tâm

- Phạm vi, ranh giới, chức năng sử dụng của từng lô đất trong khu vực quy hoạch

- Mối quan hệ đa phương giữa khu đất với vùng lân cận

- Tiềm năng và quỹ đất, diện tích khu đất

- Mật độ xây dựng

- Tính chất và đặc điểm cây xanh trong khu vực

- Quy mô, tầng cao xây dựng, chất lượng công trình

- Giá trị nghệ thuật, bố cục không gian kiến trúc

- Giá trị lịch sử

- Những công trình cần giữ lại, bảo tồn và tôn tạo

- Quỹ đất xây dựng

- Điều kiện kỹ thuật hạ tầng

3.1.2.2 Đánh giá tổng hợp

- Những điều kiện thuận lợi và tiềm năng khai thác

- Những khó khăn bất lợi

3.1.2.3 N ội dung chi tiết quy hoạch khu trung tâm

- Tiêu chí lựa chọn khu đất

- Các bộ phận chức năng trong khu trung tâm:

+ Các công trình hành chính - chính trị

+ Công trình giáo dục và đào tạo

+ Công trình văn hoá

+ Công trình thương mại

+ Công trình y tế, bảo vệ sức khoẻ

Ngoài ra còn một số các công trình: công trình giao thông và kỹ thuật

đô thị khác, nhà ở, các cơ sở dịch vụ khoa học và sản xuất không độc hại

3.1.2.4 Tính toán các ch ỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

- Tổng diện tích khu trung tâm

- Tỷ lệ chiếm đất của từng công trình cụ thể trong khu trung tâm

- Tính tầng cao trung bình toàn khu

- Tính tổng diện tích sàn

- Tính toán dân số dự kiến

- Diện tích các loại đất theo Quy chuẩn xây dựng

- Mật độ xây dựng

- Hệ số sử dụng đất

3.1.2.5 Đề xuất ý tưởng và phương án cơ cấu chức năng

- Đưa ra ý tưởng quy hoạch thiết kế khu đất

+ Cơ sở khoa học

+ Cơ sở thực tiễn

- Thiết lập và lựa chọn phương án cơ cấu

3.1.3 Quy hoạch sử dụng đất khu trung tâm

Xác định các thông số cho từng khu chức năng bao gồm:

- Diện tích

- Mật độ xây dựng

- Hệ số sử dụng đất

- Tên công trình

3.1.4 Lập phương án quy hoạch không gian cảnh quan khu trung tâm

- Bố cục không gian công trình công cộng

- Bố cục không gian công trình dịch vụ

- Bố cục không gian đường phố, đường cơ giới, đường đi bộ, đường

đi dạo

- Bố cục không gian cảnh quan tự nhiên

- Bố cục không gian khu nhà ở

3.1.5 Định hướng quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu trung tâm

- Hệ thống giao thông

- Hệ thống điện

- Hệ thống cấp nước

- Hệ thống thoát nước và vệ sinh môi trường

- Hệ thống thông tin liên lạc

- Năng lượng

3.1.6 Đánh giá hiệu quả của phương án quy hoạch

- Hiệu quả kinh tế

- Hiệu quả xã hội

- Hiệu quả môi trường

3.2 Phương pháp nghiên cứu

3.2.1 Phương pháp điều tra khảo sát

+ Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, chế độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên …

+ Thu thập số liệu về hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng về dân cư, xã hội, về dịch vụ, về sở hữu

+ Thu thập số liệu về các công trình kiến trúc, kiến trúc cảnh quan cây xanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trên địa bàn thị trấn

3.2.2 Phương pháp minh hoạ trên bản đồ

Đây là một phương pháp đặc thù trong quy hoạch Dựa vào các tài liệu sẵn có và các phần mềm như Microstation, Mapinfo, AutoCad để thành lập các loại bản đồ Thông qua hệ thống bản đồ chúng ta sẽ thấy được mọi thông tin cần thiết, song phương pháp này cũng tốn nhiều thời gian, đòi hỏi người thực hiện phải có kỹ năng làm bản đồ

Hệ thống bản đồ bao gồm: bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ vị trí, bản đồ cảnh quan

3.2.3 Phương pháp chuyên gia

Phương pháp này được áp dụng trong suốt báo cáo nhằm tham khảo các loại tài liệu có giá trị pháp lý, tiếp thu ý kiến của các chuyên gia và cán bộ

có nhiều kinh nghiệm

3.2.4 Phương pháp tính toán theo đinh mức

Phương pháp này nhằm dự đoán và tạo ra các hình thức tổ chức lãnh thổ mới dựa vào các định mức tính toán về thời gian chi phí vật chất, lao động, thức ăn, nhiên liệu Thu thập các chỉ tiêu định mức kinh tế kỹ thuật về việc sử dụng đất, thu thập các chỉ tiêu kỹ thuật chuyên ngành có liên quan đến quá trình sử dụng đất

3.2.5 Phương pháp so sánh lựa chọn phương án

Phân tích các ý tưởng và đối chiếu nhiệm vụ thiết kế để lựa chọn ra một phương án cơ cấu phù hợp Việc so sánh các phương án để thấy rõ những ưu nhược điểm của từng phương án, từ đó lựa chọn được hướng đi đúng đắn

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Nghiên cứu hiện trạng khu đất xây dựng

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 V ị trí địa lý

Thị trấn Phát Diệm là trung tâm huyện lỵ của huyện Kim Sơn tỉnh Ninh Bình Cách thành phố Ninh Bình 30km về phía Đông Nam, có tổng diện tích

tự nhiên là 662,46ha có vị trí địa lý như sau:

- Phía Đông: giáp xã Kim Chính

- Phía Tây: Giáp xã Lưu Phương

- Phía Nam, Bắc: giáp xã Thượng Kiệm

Là trung tâm của một huyện miền biển Kim Sơn, thị trấn Phát Diệm nằm cân xứng ở bốn phía của ngã ba sông Vạc và sông Trì Trính đang có tốc

độ đô thị hoá nhanh Phát Diệm được định hướng trở thành thị xã của Ninh Bình trong tương lai

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thị trấn Phát Diệm có địa hình tương đối bằng phẳng, cốt đất trung bình so với mặt nước biển từ 0,8 đến 1m Địa hình nghiêng dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam Nhìn chung địa hình rất thuận tiện cho việc bố trí các kiên

cố các công trình

4.1.1.3 Khí h ậu

Khí hậu thị trấn Phát Diệm mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa, khí hậu phân thành hai mùa chính mùa mưa và mùa khô

- Mùa mưa: Nóng ẩm mưa nhiều, kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10

- Mùa khô: Khô lạnh, lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau

- Nhiệt độ trung bình trong năm là 23 độ C vào các tháng 6, 7 Nhiệt độ thấp khoảng 9 độ C vào các tháng 1, 2

- Độ ẩm trung bình trong năm khoảng 84%

- Lượng mưa trung bình trong năm khoảng 1700mm, lượng mưa phẩn

bổ không đều, tập trung vào các tháng 5,6,7,8 chiếm 70% lượng mưa cả năm Đây cũng là nguyên nhân gây ra các trận lũ lụt ảnh hưởng đến sản xuất, mùa màng Các tháng còn lại lượng mưa không đáng kể, thậm chí có tháng không

có mưa gây ra hạn hán ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt cũng như môi trường của nhân dân Tổng số giờ nắng trong năm khoảng 1.780 giờ

- Hướng gió thịnh hành là gió mùa đông nam và gió mùa đông bắc, gió mùa đông nam mang theo không khí nóng bốc hơi thường gây ra mưa rào và giông Gió mùa đông bắc mang theo không khí lạnh và mưa phùn

Tính chất khí hậu của thị trấn diễn biến theo hai mùa rõ rệt, lượng mưa phân bố không đều, khi gây lũ lụt, khi gây hạn hán gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của nhân dân thị trấn

4.1.1.3 Địa chất thuỷ văn, địa chất công trình

* Địa chất thuỷ văn:

Phát Diệm là vùng có hệ thống thuỷ văn rất phong phú với một số con sông tự nhiên chảy qua như sông Đáy, sông Vạc và một số con sông được đào đắp trong quá trình khẩn hoang dựa trên ý đồ quy hoạch của nhà doanh điền nổi tiếng Nguyễn Công Trứ trong quá trình khai hoang vùng đất Kim Sơn

* Nguồn gây ô nhiễm

Phát Diệm với tính chất là trung tâm văn hoá, chính trị của huyện và đang nằm trong định hướng trở thành thị xã của Ninh Bình trong tương lai Với tốc độ phát triển không ngừng, đời sống nhân dân ngày một nâng cao, theo đó lượng rác thải vào môi trường ngày một khổng lồ.Theo thống kê, mỗi ngày toàn thị trấn thải ra một lượng rác khá lớn từ 15 đến 20 tấn rác thải phần lớn được đẩy xuống sông (theo http://ciren.net) Tuy nhiên cả khu vực thị trấn

và các xã quanh vùng không có qui hoạch chứa và xử lý rác thải nên bà con thường xuyên phải sống chung với rác

4.1.2 Hiện trạng sử dụng đất

Theo số liệu điều tra thống kê năm 2008, tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn Phát Diệm là 662,46 ha Trong đó đất nông nghiệp là 30,47 ha chiếm 4,60% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn, đất phi nông nghiệp là 628,55

ha chiếm 94,88% tổng diện tích đất tự nhiên của thị trấn, đất chưa sử dụng là 3,46 ha chiếm 0,52% tổng diện tích tự nhiên Trên địa bàn có tuyến đường quốc lộ 10 chạy qua, cộng thêm các công trình có ý nghĩa du lịch như: nhà thờ đá, cầu Ngói…Hệ thống các điểm dân cư của thị trấn được hình thành từ lâu đời với các công trình công cộng phục vụ dân cư được phát triển ven các tuyến giao thông đặc biệt trên quốc lộ 10

Cụ thể như sau:

4.1.2.1 Đất nông nghiệp

Hiện nay tổng diện tích đất nông nghiệp của thị trấn là 30,47 ha chiếm 4,60% tổng diện tích tự nhiên của toàn thị trấn Diện tích đất nông nghiệp của thị trấn phân bố rải rác chủ yếu là đất nuôi trồng thuỷ sản với diện tích 28,17

ha chiếm 92,45% diện tích đất nông nghiệp, một phần nhỏ diện tích đất nông nghiệp còn lại là diện tích đất trồng lúa tập chung ở phía Tây Bắc của thị trấn Bình quân diện tích đất nông nghiệp trên đầu người của toàn thị trấn là 28,60

đã tăng lên nhanh chóng do sự gia tăng về dân số, đặc biệt nhu cầu về đất ở đối với những khu dân cư trung tâm là rất cao gây ra sức ép lớn lên đất đai

Vì vậy UBND thị trấn cần có những biện pháp phối hợp đồng bộ với các nghành, các cấp xây dựng quy hoạch, kế hoạch nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất đai ở đô thị, phân bố đất phù hợp với dân số, lực lượng lao động trên địa bàn đồng thời tạo ra cảnh quan môi trường đô thị đẹp, cân đối trong không gian

đô thị

2 Đất chuyên dùng

Thị trấn Phát Diệm có 177,09 ha đất chuyên dùng chiếm 28,17% diện tích đất phi nông nghiệp và 26,73% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó:

a Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp:

Có diện tích 13,62 ha chiếm 2,06% tổng diện tích tự nhiên, diện tích này phần lớn do các tổ chức kinh tế sử dụng

- Trung tâm hành chính: Trụ sở UBND thị trấn có diện tích 1135, 89 m2

là nhà cấp 4 đã xuống cấp nên trong giai đoạn tới cần quy hoạch và xây mới lại; UBND huyện với diện tích 47289,24 m2 nằm giáp quốc lộ 10

b Đất an ninh - quốc phòng

Quỹ đất dành cho mục đích an ninh quốc phòng do Chính phủ quản lý

và chủ sử dụng là lực lượng vũ trang quân sự Thị trấn Phát Diệm có 3,68 ha đất an ninh - quốc phòng chiếm 0,59% diện tích đất phi nông nghiệp trong đó bao gồm các công trình:

- Đồn công an huyện có diện tích 1,79 ha với toà nhà 3 tầng kiên cố, chất lượng tốt đảm bảo sử dụng trong thời gian dài

- Huyện đội Kim Sơn có diện tích 1,89 ha bao gồm nhà, lán xe, bãi tập

và hệ thống cây xanh trang trí Công trình được xây dựng với 3 tầng kiên cố đáp ứng tốt nhu cầu làm việc của cán bộ quốc phòng

c Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Toàn thị trấn có 35,13 ha đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 5,59% diện tích đất phi nông nghiệp Trong đó chủ yếu là các công ty

và xí nghiệp như: công ty muối I ốt, công ty thuỷ nông, công ty hải sản, công

ty thương nghiệp, xí nghiệp chiếu cói Các cơ sở này góp phần vào quá trình phát triển ngành kinh tế TM - DV, CN - TTCN trong cơ cấu kinh tế của thị trấn

d Đất công cộng trong thị trấn bao gồm:

- Diện tích đất giao thông của toàn thị trấn là 70,29 ha chiếm 10,61% tổng diện tích tự nhiên của thị trấn Bình quân diện tích đất giao thông trên đầu người của thị trấn là 65,98 m2/ người, tỷ lệ này cho thấy diện tích đất giao thông của thị trấn là tương đối cao Trong phạm vi giới hạn các tuyến đường được bố trí các công trình như: cấp thoát nước, truyền tải năng lượng

- Đất thuỷ lợi có diện tích là 8,00 ha chiếm 1,20% tổng diện tích tự nhiên bao gồm các hệ thống cống thoát nước, mương máng tưới tiêu

- Đất bưu chính viễn thông: Gồm một bưu điện huyện có diện tích tích 1,02 ha với cơ sở vật chất kỹ thuật khang trang, trang thiết bị hiện đại, được xây dựng 2 tầng kiên cố và nằm ở vị trí thuận tiện giao thông thuận lợi cho quá trình trao đổi thông tin liên lạc của nhân dân

- Đất văn hoá: Gồm có một cung thiếu nhi với diện tích 1,15 ha với hệ thống sân chơi, các phòng luyện tập và vui chơi của các em được thiết kế khang trang, hiện đại đảm bảo nhu cầu vui chơi, giải trí cho các em thiếu nhi Ngoài ra, thị trấn còn có Rạp Kim Mau diện tích 1,65 ha đảm bảo 800 chỗ Đây là công trình văn hoá kết nghĩa giữa Kim Sơn và Cà Mau, là nơi thường diễn ra các hoạt động văn hoá lớn của huyện

- Đất y tế: Có tổng diện tích là 17,46 ha chiếm 2,64% tổng diện tích tự nhiên của thị trấn trong đó bao gồm các công trình:

+ Trung tâm y tế huyện có diện tích 16,66 ha được xây dựng với 2 tầng kiên cố, có hệ thống khuôn viên cây xanh và đường dạo phục vụ nhu cầu khám, chữa của bệnh nhân Tuy nhiên, trang thiết bị còn thiếu và trình độ của

y bác sỹ chưa được đảm bảo

+ Diện tích đất y tế còn lại 0,8 ha là các phòng khám tư nhân và các cơ

sở Đông y, các công trình này còn thô sơ và thiếu hiện đại chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân

- Đất giáo dục: Với tổng diện tích là 11,69 ha bao gồm 1 trường PTTH,

2 trường THCS, 1 trường tiểu học và 2 trường mầm non, cụ thể như sau: + Trường PTTH Kim Sơn A có diện tích là 6,84 ha được xây dựng 2 khu nhà: khu hành chính của trường và khu học tập, khu học tâp của trường

có 34 phòng học với 1636 học sinh và 42 giáo viên Các công trình này đều được xây dựng với 2 tầng kiên cố

+ Hai trường THCS:

Trường THCS Phát Diệm A: diện tích 0,88 ha, được xây dựng theo hình chữ L, 2 tầng gồm có 18 phòng trong đó có một phòng chờ của giáo

viên, một phòng hiệu trưởng, một phòng họp còn lại là lớp học Hiện tại công trình còn rất kiên cố, tuy nhiên các trang thiết bị giảng dạy còn thiếu Trường THCS Phát Diệm A có 512 học sinh với 28 giáo viên tham gia giảng dạy

Trường THCS Phát Diệm B: Có diện tích 0,60 ha được bố trí 14 phòng học, với số lượng học sinh là 455 học sinh và 22 giáo viên giảng dạy, trường được xây dựng 2 tầng nhưng thời gian sử dụng đã lâu nên hiện tại không đảm bảo tốt điều kiện học tập cho học sinh

+ Trường tiểu học Phát Diệm A: Diện tích là 0,91 ha đang được sử dụng với hệ thống nhà cấp 4 gồm 14 phòng học, 520 học sinh và 20 giáo viên

+ Hai nhà trẻ gồm:

Nhà trẻ hoa hồng có diện tích 1,18 ha xây 2 tầng kiên cố, với 12 phòng học và 478 cháu

Nhà trẻ Phú Vinh với diện tích 1,28 ha, là nhà 1 tầng có 5 phòng học,

11 giáo viên và có 157 cháu

- Đất cơ sở TDTT: Có diện tích 7,45 ha là sân vận động huyện Kim Sơn Hiện tại các cơ sở TDTT trên địa bàn thị trấn còn kếm phong phú và chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân nên trong giai đoạn tới cần bổ sung thêm một số cơ sở TDTT

- Đất chợ: Nằm ở phía Nam thị trấn Phát Diệm, với tổng diện tích là 5.95 ha đây được đánh giá là chợ lớn thứ ba của Ninh Bình đáp ứng nhu cầu trao đổi mua bán của nhân dân trong huyện Trong chợ có một trục đường chính vào chợ, các gian hàng được bố trí hai bên, mỗi bên có hệ thống mái che bằng tôn được phân chia theo từng loại mặt hàng một cách khoa học Tuy nhiên, chợ đã được xây dựng khá lâu nên trong thời gian tới cần tu bổ và nâng cấp thêm

3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng

- Phát Diệm nổi tiếng là một thị trấn có thành phần tôn giáo đa dạng Với 17% dân số thị trấn là đồng bào công giáo nên các công trình phục cụ tôn giáo cũng rất đa dạng Tổng diện tích là 36.80 ha bao gồm:

+ Đất tín ngưỡng: 1,7 ha

+ Đất tôn giáo: 35,10 ha

4 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng

Trên địa bàn thị trấn có hệ thống sông ngòi rất phong phú, có tổng diện tích là 73,73 ha chiếm 11,13% tổng diện tích tự nhiên của thị trấn Trong đó sông Vạc là sông lớn nhất

4.1.3 Hiện trạng về kinh tế - xã hội

4.1.3.1.Tình hình dân c ư và lao động thị trấn Phát Diệm

Thị trấn Phát Diệm là nơi tập trung rất đông dân cư, theo số liệu thống

kê ngày 31/12/2008 dân số toàn thị trấn là 10.653 người và có thành phần dân

số rất đa dạng, trong đó đồng bào tôn giáo chiếm 17% dân số Dân cư phân bố không đồng đều, tập trung chủ yếu ở phố Trì Trính và Phố Nam Dân

Tỷ lệ phát triển dân số trung bình của thị trấn Phát Diệm giảm dần qua từng năm, tính đến năm 2008 tỷ lệ phát triển dân số là 0,9%

Thực trạng dân số và lao động thể hiện ở bảng 1

Bảng 1: Thực trạng dân số và lao động

1 Tổng nhân khẩu Người 10545 10558 10.653

- Lao động nông nghiệp Người 791 739 692

- Lao động phi nông nghiệp Người 4484 4541 4638

4.1.3.2 Hi ện trạng dân cư và đất ở

Hiện trạng về lao động, phân bố dân cư và đất ở theo các phố được trình bày trong bảng 2

Bảng 2: Sự phân bố dân cư và đất ở của thị trấn Phát Diệm năm 2008

5 Phát Diệm Đông 196 590 446 Hộ giáo: 95

6 Phát Diệm Tây 268 891 585 Hộ giáo: 98

8 Phát Diệm Nam 186 447 589 Hộ giáo: 99

Quy mô hộ là: 4,78 người/ hộ và tỷ lệ phát triển dân số của thị trấn tính đến cuối năm 2008 là 0,9% Với tỷ lệ này thì không gây áp lực lớn trong quá trình sử dụng đất và phát triển kinh tế Tuy nhiên trong những năm tới muốn kinh tế thị trấn phát triển thì cần giảm hơn nữa để đảm bảo cho quá trình sử dụng đất và thiết kế các công trình

4.1.3.3 Th ực trạng phát triển kinh tế

Thị trấn Phát Diệm là một đô thị trẻ đang trên đà phát triển, nằm ở vị trí đặc biệt là trung tâm của huyện Kim Sơn đồng thời là thị xã của Ninh Bình trong tương lai Đặc biệt thị trấn Phát Diệm có điểm du lịch rất nổi tiếng là nhà thờ đá Đây là một lợi thế rất lớn trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế,

mở rộng giao lưu hợp tác quốc tế, thu hút đầu tư Được sự quan tâm của tỉnh

uỷ cùng với sự nắm bắt kịp thời các chương trình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh đề ra, kinh tế thị trấn Phát Diệm đã có những chuyển biến đáng kể, các

chỉ tiêu kinh tế đều đạt và vượt mức kế hoạch đề ra, bộ mặt xã hội có nhiều đổi mới, thu hút được khá đông lực lượng lao động tham gia và tăng nguồn thu ngân sách

Năm 2008, được sự quan tâm chỉ đạo của UBND huyện Kim Sơn và sự

cố gắng của các ban ngành đoàn thể nhằm thực hiện thắng lợi mục tiêu Đảng

bộ thị trấn khoá IV, kế hoạch 5 năm cùng với 8 chương trình phát triển kinh tế

xã hội của huyện Kim Sơn

Tổng giá trị sản xuất của các ngành đạt được trong năm 2008 là 72 tỷ

323 triệu đồng bằng 125.8% kế hoạch năm Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân là 16% so với năm 2007

Giá trị sản xuất thương mại - dịch vụ: 67 tỷ 988 triệu đồng bằng 120%

kế hoạch năm

Giá trị sản xuất CN – TTCN đạt 3 tỷ 657 triệu đồng bằng 145% kế hoạch năm

Giá trị sản xuất Nông nghiệp là 678 triệu đồng

Thu ngân sách Nhà nước đạt 750.8 triệu đồng, thu ngân sách của thị trấn đạt 693.3 triệu đồng đạt 105.27% kế hoạch năm

Thu nhập bình quân theo đầu người đạt 10.6 triệu đồng/người/năm, đây

là một mức thu nhập khá cao so với một số địa phương khác

Nhìn vào cơ cấu kinh tế cho thấy, thương mại - dịch vụ là ngành kinh tế chủ đạo, trong khi đó giá trị sản xuất của ngành kinh tế Nông nghiệp chiếm một tỷ trọng rất nhỏ, ngành kinh tế CN – TTCN cũng là một ngành then chốt

để tạo nên bước tăng trưởng kinh tế nhanh của thị trấn Song song với sự phát triển kinh tế thì đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được nâng cao, số hộ nghèo giảm đi (chỉ còn 0.6%), số hộ khá và giàu tăng lên nhanh chóng Số hộ giàu năm 2008 là 45%, nhu cầu về khám chữa bệnh, học hành, vui chơi, giải trí của người dân được cải thiện qua từng năm

Cơ cấu kinh tế của thị trấn Phát Diệm đang từng bước chuyển dịch đáng kể, trong đó ngành TM – DV đóng vai trò chủ đạo, tỷ trọng của CN – TTCN có chiều hướng tăng lên và tỷ trọng của ngành kinh tế Nông nghiệp có

xu thế giảm dần

Theo số liệu thống kê từ năm 2005 cho thấy cơ cấu kinh tế của thị trấn đang từng bước chuyển dịch và được thể hiện trong bảng 3

Bảng 3: Thực trạng phát triển kinh tế của thị trấn Phát Diệm

2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế % 15,00 15,30 15,60 16,00

3 Giá trị sản xuất nông

nghiệp

Tỷ đồng 1.798 1.519 1.126 678

4 Giá trị sản xuất CN -

TCNN

Tỷ đồng 1.890 2.442 3.066 3.657

sẽ ngày càng diễn ra sôi động trên thị trường

4.1.5 Hiện trạng về kiến trúc cảnh quan và cây xanh

Thị trấn Phát Diệm nắm ở bốn phía của ngã ba sông Vạc và sông Ân, đặc biệt các khu dân cư và các công trình khác được bố trí dọc hai bên bờ sông Ân sẽ tạo nên một mô hình đô thị với cảnh quan tương đối đẹp Mặt khác, có tuyến đường quốc lộ 10 chạy qua nối thị trấn với các trung tâm khác rất thuận tiện cho việc phát triển kinh tế văn hóa xã hội của vùng

Trong những năm gần đây hệ thống nhà ở của người dân được xây dựng mới hoặc tu sửa, nâng cấp lại khá đẹp, rộng rãi với kiến trúc từ 2 đến 4 tầng Các nhà cấp 4, nhà tạm còn rất ít, chủ yếu nằm trong các ngõ ngách đường phụ Hai bên bờ sông và đường của tuyến phố chính đều có vỉa hè lát

đá, trồng cây xanh tạo cảnh quan đô thị đẹp và trong lành Đặc biệt, trong thị trấn có trung tâm văn hóa là rạp Kim Mau công trình xây dựng kết nghĩa giữa Kim Sơn và Cà Mau được bố trí hệ thống chiếu sáng với công suất lớn tạo ra tính cân đối hài hòa trong không gian đô thị

Thị trấn Phát Diệm khá nổi tiếng với nhà thờ đá Phát Diệm một công trình kiến trúc đá khá hiện đại hài hòa, kết hợp giữa phương Đông và phương Tây Ngoài ra, còn có một số các công trình khác: Cầu ngói là cây cầu cổ bắc qua sông Vạc với những nét kiến trúc rất đặc trưng Các công trình đầu mối

hạ tầng kỹ thuật như: bến xe khách Kim Sơn, chợ Nam Dân là chợ lớn thứ ba

ở Ninh Bình… được xây dựng theo quy hoạch nên có kiến trúc tương đối đẹp, khả năng phục vụ tốt

Tuy nhiên kiến trúc cảnh quan môi trường của thị trấn Phát Diệm vẫn chưa đáp ứng được tiêu chuẩn của đô thị Nhà ở ở một số nơi chưa được xây dựng theo đúng quy hoạch, một số công trình kiến trúc đã bị hư hỏng theo thời gian Phần lớn các công trình đều ở tình trạng xây dựng cục bộ, độc lập, phân tán, quy mô nhỏ nhưng lại sử dụng diện tích đất lớn gây ra tình trạng lãng phí Mặt khác, quá trình xử lý rác thải chưa được tốt gây mất vệ sinh môi trường Vì vậy, trong những năm tới UBND thị trấn phải có kế hoạch đầu tư,

tu sửa các công trình kiến trúc theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế để tạo lên cảnh quan đẹp, hài hòa, cân đối giữa các khu chức năng và khu dân cư Bên cạnh đó cần chú trọng hơn nữa công tác vệ sinh môi trường Qua đó tạo nên cảnh quan đô thị đẹp, thoáng mát, mang dáng dấp của một đô thị trẻ, hiện đại

- Hệ thống giao thông đường bộ:

Tuyến đường lớn và quan trọng chạy qua địa bàn thị trấn là đường quốc

lộ 10, chạy dọc qua các khu dân cư, con đường này dẫn lên thành phố Ninh Bình, và sang các tỉnh lân cận như Thanh Hóa…,có chiều rộng là 20 m với 11m lòng đường và 9m vỉa hè

Bên cạnh đó trên đìa bàn thị trấn còn rất nhiều tuyến đường khác:đường liên xã có chiều rộng 13m với 7m lòng đường, 6m vỉa hè; đường nội thị có chiều rộng 6m, đường đi vào khu dân cư có chiều rộng 5m, đáp ứng nhu cầu đi lại, giao lưu của người dân trong thị trấn

Nhìn chung hệ thống giao thông đường bộ của thị trấn Phát Diệm khá phát triển, chất lượng các con đường tương đối cao Hầu hết các tuyến đường trong khu dân cư được nhựa hóa và bê tông hóa Đường nhựa chiếm 70%, còn lại là đường bê tông

Tuy nhiên bên cạnh đó còn rất nhiều vấn đề cần khắc phục: hệ thống giao thông đường bộ còn phải sửa chữa, nhiều tuyến đường đã xuống cấp phải cải tạo, đường giao thông có bề mặt hẹp không đảm bỏa cho sự lưu thông với

số lượng lớn gây ra tình trạng quá tải, ách tắc Ngoài ra tình trạng lấn chiếm

vỉa hè, lòng đường làm nơi buôn bán kinh doanh gây cản trở giao thông và làm xấu bộ mặt đô thị

- Hệ thống giao thông đường thủy:

Hệ thống giao thông đường thủy trên địa bàn thị trấn chủ yếu là tuyến đường thủy dọc sông Ân, dành cho các loại thuyền bè trở hàng hóa hoặc cá loại vật liệu xây dựng: cát, gạch…nhìn chung giao thông đường thủy chưa được chú trọng phát triển

Qua thực trạng hệ thống giao thông đô thị của thị trấn Phát Diệm cho thấy: Hệ thống giao thông đô thị trong những năm qua đã được cải tạo, tu sửa, nâng cấp để đáp ứng nhu cầu đi lại, giao lưu, phục vụ phát triển sản xuát kinh doanh, thu hút đầu tư, tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập

4.1.6.2 H ệ thống cấp thoát nước

* Hệ thống cấp nước

Hiện nay, nước trong khu dân cư phục vụ nhu cầu sinh hoạt và sản xuất được lấy từ nhà máy nước của thị trấn Để đưa nước sạch tới từng hộ gia đình, các cơ sở kinh doanh, thị trấn Phát Diệm có hệ thống đường dẫn nước được xây dựng trên dọc các tuyến đường Nhưng nhìn chung hệ thống dẫn nước vẫn chưa đạt tiêu chuẩn vì đường ống nước có chất lượng không tốt, năng lực chuyền tải chưa lớn, thất thoát nhiều Có những khu dân cư việc cấp nước sạch cho nhân dân còn nhiều hạn chế như điểm dân cư phố Thượng Kiệm nhiều hộ vẫn còn phải dùng giếng khoan, chất lượng nước không đảm bảo vệ sinh Điều đó đòi hỏi thị trấn phải có kế hoạch đầu tư xây dựng, lắp đặt trang thiết bị hiện đại nhằm hoàn thiện nâng cao năng lực vận chuyển của hệ thống cấp nước trên địa bàn thị trấn Đặc biệt chú ý đến việc cung cấp nước cho các

cơ sở sản xuất kinh doanh, vì nhu cầu với các hoạt động này là rất lớn, trong khi đó việc cung cấp nước mới chỉ đảm bảo khoảng 65% nhu cầu

* Hệ thống thoát nước

Hệ thống này gồm các cống rãnh kín hoặc cống bê tông cốt thép chạy dọc các tuyến đường (tiết diện các ống từ 600 - 1500 mm) Đặc biệt ở thị trấn

có hệ thống cống Biện Nhị ngăn chặn lượng rác thải trên các sông ra sông lớn

và điều hòa dòng chảy trên các hệ thống sông trên địa bàn Nhìn chung hệ thống thoát nước vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu và các tiêu chuẩn môi trường Tình trạng một số tuyến đường phụ, ngõ ngách vẫn chưa có hệ thống thoát nước, trong khi đó hệ thống thoát nước hiên tại bị xuống cấp, chưa đồng

bộ không đáp ứng được yêu cầu

4.1.6.3 N ăng lượng - Viễn thông

Nguồn điện cung cấp cho thị trấn được lấy từ trạm điện 220KV, do nhà máy điện của huyện quản lý.100% số hộ trong vùng có điện sinh hoạt dùng Thị trấn có các cột điện cao thế nằm rải rác ở các tuyến đường chính, và hệ thống các đường dây điện hạ thế cung cấp điện cho sinh hoạt, sản xuất Tại các tuyến đường chính trong khu dân cư được lắp đặt các hệ thống chiếu sáng công cộng Tuy nhiên một số cột điện và dây điện đang dần bị xuống cấp, xây dựng không đúng quy hoạch, thiếu tính thẩm mỹ trong không gian đô thị, thiếu an toàn trong việc sử dụng Bên cạnh đó trong các tuyến đường phụ, các ngõ ngách chưa có đèn chiếu sáng công cộng

Thị trấn Phát Diệm có một Bưu điện huyện với diện tích là 0,1 ha được xây dựng khang trang, cơ sở vật chất, hạ tầng trang thiết bị đầy đủ, hiện đại, đảm bảo phục vụ tốt thông tin liên lạc viễn thông của người dân thị trấn Ngoài ra trên địa bàn còn có các bốt điện thoại công cộng nằm dọc tuyến đường 10 phục vụ nhu cầu dân cư Theo báo cáo tổng kết của UBND thị trấn Phát Diệm, trên địa bàn có khoảng 90% số hộ trong thị trấn có lắp đặt điện thoại Đây là một tỷ lệ tương đối cao Trong thời gian tới cần nâng cấp hơn nữa cơ sở vật chất cho bưu điện, đồng thời nâng cao khả năng phục vụ của ngành bưu điện, đảm bảo nhanh chóng, an toàn trong vận chuyển, thông tin liên lạc

4.1.7 Tình hình quản lý sử dụng đất và sử dụng đất

4.1.7.1 Tình hình qu ản lý sử dụng đất

Năm 1994 dưới sự chỉ đạo của UBND, Sở Địa chính tỉnh Ninh Bình và của UBND huyện Kim Sơn, thị trấn Phát Diệm đã thực hiện Chỉ thị 364/CT của Chính phủ về phân định và giải quyết các tồn tại về địa giới hành chính và diện tích của thị trấn Tổng diện tích đất tự nhiên của cả thị trấn là 662,46 ha Ranh giới giữa thị trấn Phát Diệm với các xã lân cận đều rõ ràng Các mốc địa giới ổn định, dọc tuyến không có tranh chấp

a Công tác đăng ký thống kê và đo đạc bản đồ

Thực hiện Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc đo đạc lập bản đồ, Phát Diệm đã đo đạc được 32 tờ bản đồ giải thửa tỷ lệ 1: 1000 nhưng đến nay đã nhàu nát

Được sự giúp đỡ của tỉnh, huyện, thị trấn Phát Diệm đã xây dựng được bản đồ địa chính 364 (10 tờ tỷ lệ 1: 5000), bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm

2005, bản đồ hành chính kinh tế thị trấn cùng với 7 quyển sổ địa chính, 5 quyển sổ mục kê, 3 quyển sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) cho các hộ trên địa bàn thị trấn, hồ sơ địa chính của thị trấn được thiết lập ngày một hoàn thiện về số lượng, chất lượng phục vụ cho công tác quản lý

và sử dụng đất ngày một chặt chẽ hơn, thiết lập được cơ sở pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất Đồng thời làm cơ sở cho việc hoạch định, phân

bố cơ cấu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các mục đích chuyên đề khác Song một số tài liệu như bản đồ giải thửa, sổ thu thuế nhà đất chất lượng

số liệu còn kém, cơ sở pháp lý chưa đáp ứng được trong việc giải quyết đơn thư và cấp GCN QSDĐ

b Công tác cấp GCN QSDĐ

Chấp hành Nghị định 364/CP của Chính phủ, thị trấn đã tiến hành giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân Nhìn chung quỹ đất đai của thị trấn đã được giao, cho thuê sử dụng đạt 93,88% tổng diện tích tự nhiên Diện tích chưa giao, cho thuê sử dụng là 40,54 ha chiếm 6,12% tổng diện tích tự nhiên

+ Sử dụng đất không đúng mục đích 02 hộ với diện tích 0,06 ha

Nguyên nhân của hiện tượng này là do nhu cầu sử dụng đất ở, đất làm nghề kinh doanh ven các trục đường rất cao nhưng chưa được đáp ứng kịp thời, thêm vào đó là các cấp có thẩm quyền chưa có biện pháp ngăn chặn kịp thời

4.1.7.2 Bi ến động đất đai

Bảng 4: Tình hình biến động đất đai thị trấn Phát Diệm thời kỳ 2000 - 2008

Loại đất Diện tích năm 2000 (ha) năm 2008 Diện tích

(ha)

So sánh 2008/2000

2.4 Đất sông suối và mặt nước chuyên

4.2 Quy hoạch chi tiết khu trung tâm

4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch khu trung tâm

Khi tiến hành quy hoạch cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh hưởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế kỹ thuật và xã hội xảy ra trên khu đất lựa chọn quy hoạch Những yếu tố tổng hợp có quyết định đến sự hình các hoạt động quy hoạch xây dựng trong khu trung tâm bao gồm:

4.2.1.1 Y ếu tố khách quan

Khu đất được lựa chọn xây dựng khu trung tâm có mối liên hệ mật thiết với môi trường xung quanh Nằm ở trung tâm của thị trấn và có 0,8 km đường Quốc lộ 10 chạy qua tạo ra mối liên kết giao lưu kinh tế với các vùng xung quanh Không những thế, khu trung tâm cách nhà thờ Đá Phát Diệm 500m,