4.2.4.1 Quan điểm, yờu cầu
- Đỏp ứng yờu cầu phỏt triển kinh tế xó hội, quỏ trỡnh đụ thị húa của thị trấn cũng như của huyện.
- Tận dụng tối đa cỏc cụng trỡnh kiến trỳc hiện cú
- Phự hợp với cảnh quan mụi trường trong phạm vi cho phộp của chỉ tiờu khống chế.
4.2.4.2. Phương ỏn so sỏnh và phương ỏn chọn
Phương ỏn cơ cấu sử dụng mặt bằng khu trung tõm phải thể hiện được ý đồ liờn kết về chức năng và khụng gian của cỏc cụng trỡnh kiến trỳc cơ bản trong khu vực.
Cỏc phương ỏn bố trớ mặt bằng của khu trung tõm trong giai đoạn 2009 đến 2020 gồm 2 phương ỏn:
Phương ỏn 1: Khu trung tõm được bố trớ theo nguyờn tắc cỏc nhúm nhà ở được tổ chức đối xứng quanh cỏc cụm cụng trỡnh giỏo dục, nhà trẻ, trung tõm y tế, khụng gian xanh xen kẽ, cú sự gắn kết với cỏc cụng trỡnh cụng cộng và cụng trỡnh dạng điểm là chủ yếu và được hỗ trợ bằng tuyến giao thụng gắn kết chặt chẽ giữa cỏc nhúm nhà.
- Ưu điểm: Đõy là phương ỏn mang tớnh khoa học cao trong việc tổ chức khụng gian cảnh quan, nhà trẻ, trường học, trung tõm y tế được bố trớ ở gần cỏc khu dõn cư, giao thụng đi lại thuận lợi.
Phương ỏn 2: Bố trớ cụng trỡnh theo trục đường chớnh và theo cỏc tuyến dạng xương cỏ, cỏc điểm dõn cư được phõn bố xen kẽ khu chức năng.
- Ưu điểm: Phương ỏn đưa ra giải phỏp quy hoạch khu trung tõm khỏ rừ ràng, rành mạch, giao thụng thuận lợi.
- Nhược điểm: Tớnh chất khu trung tõm chưa được làm nổi bật, bỏn kớnh phục vụ chưa cao.
Mỗi phương ỏn đều cú ưu nhược điểm riờng. Nhưng trong giai đoạn quy hoạch, so sỏnh giữa hai phương ỏn, việc lựa chọn phương ỏn một là hoàn toàn hợp lý. Phương ỏn này đưa ra cỏch bố trớ, tổ chức khụng gian một cỏch khoa học, khu trung tõm được chia ra thành bốn điểm dõn cư xen kẽ cỏc cụng trỡnh, gần cỏc khu ở được xen kẽ bằng cỏc khu thể dục thể thao và cỏc cụng viờn cõy xanh, hệ thống cỏc cụng trỡnh mang tớnh phục vụ được tổ chức hợp lý đảm bảo bỏn kớnh phục vụ tốt nhất, cỏc cụng trỡnh được liờn kết một cỏch chặt chẽ thụng qua hệ thống giao thụng trong khu trung tõm. Lựa chọn phương ỏn một là phương ỏn tổ chức khụng gian một cỏch hợp lý làm cho khu dõn cư và cỏc cụng trỡnh phụ trợ được liờn kết một cỏch chặt chẽ thụng qua hệ thống liờn khu chức năng, tạo cho khu trung tõm sống động,cõn đối và phự hợp với cảnh quan kiến trỳc chung của toàn thị trấn.
Phương ỏn chọn:
Trong giai đoạn từ 2009 - 2020 khu trung tõm sẽ được bố trớ hệ thống cỏc cụng trỡnh như sau:
1. Khu dõn dụng:
a. Đất ở:
Khu trung tõm hiện cú 737 hộ dõn, trong đú cú khoảng 40% số hộ phải thu hồi đất để bố trớ cỏc cụng trỡnh cụng cộng. Với việc cải tạo và xõy dựng
mới khu ở theo khu trung tõm sẽ cú 779 hộ sử dụng đất ở. Quy hoạch khu trung tõm thị trấn sẽ được bố trớ ba loại nhà ở theo nhu cầu, khả năng và mức thu nhập của cỏc hộ dõn đú là: nhà chia lụ, biệt thự, chung cư. Cụ thể:
- Xõy dựng khu chung cư 9 tầng: Cụng trỡnh được xõy dựng dựa trờn cụng nghệ hiện đại, vật liệu tốt nhất đảm bảo được tiờu chuẩn an toàn. Hỡnh thức kiến trỳc hiện đại, cỏc phũng ở được bố trớ một cỏch khoa học, ngoài ra chỗ để xe được bố trớ ở tầng trệt, cỏc cửa hàng dịch vụ được bố trớ ở tầng 1 thuận tiện cho quỏ trỡnh sinh hoạt của người dõn sống trong chung cư.
+ Diện tớch đất: 4000 m2
+ Diện tớch xõy dựng: 3200 m2 + Mật độ xõy dựng: 80% + Hệ số sử dụng đất: 7,2 lần
- Xõy dựng khu biệt thự nằm gần diện tớch cụng viờn cõy xanh, mặt nước với tổng diện tớch là 23440 m2, định mức cấp cho mỗi hộ là 300m2/ hộ. Tổng số hộ quy hoạch là 82 hộ. Trong đú, nhà được thiết kế theo kiến trỳc hiện đại, mỏi dốc được lợp bằng ngúi tạo nờn sự độc đỏo trong phong cỏch kiến trỳc. Mỗi hộ cú:
+ Diện tớch xõy dựng: 240 m2 + Tầng cao: 2 tầng
+ Mật độ xõy dựng: 80% + Hệ số sử dụng đất: 2,4 lần
- Diện tớch đất ở cũn lại sẽ được sử dụng vào mục đớch xõy dựng nhà chia lụ, định mức cấp cho mỗi hộ là 125 m2. Trong đú mỗi hộ cú:
+ Diện tớch xõy dựng: 105 m2 + Tầng cao: 2 tầng
+ Mật độ xõy dựng: 84% + Hệ số sử dụng đất: 1,7 lần
Nhà được xõy dựng theo kiến trỳc hiện đại, mỏi dốc, trước nhà là hệ thống sõn vườn.
b. Cụng trỡnh hạ tầng xó hội
- UBND huyện: đõy là cụng trỡnh hiện trạng với diện tớch là 47.289 m2, sau khi mở rộng đường lấy vào phần diện tớch tường bao, hành lang cõy xanh của cụng trỡnh và khụng gõy ảnh hưởng đến cụng trỡnh thỡ diện tớch này cũn 45.978 m2.
- UBND thị trấn được xõy dựng 2 tầng kiờn cố với diện tớch 2.555 m2: + Diện tớch xõy dựng: 1.533m2
+ Mật độ xõy dựng: 60% + Hệ số sử dụng đất: 1,2 lần
Cụng trỡnh được xõy dựng theo hỡnh chữ L, mỏi ngúi vừa mang nột truyền thống cổ điển nhưng vẫn tạo được vẻ uy nghi, nghiờm trang trong khu vực hành chớnh.
- Cỏc cụng trỡnh dịch vụ thương mại bao gồm:
+ Một cơ sở sản xuất kinh doanh hàng thủ cụng mỹ nghệ tổng diện tớch là 4.902m2 được xõy 2 tầng trong đú: diện tớch xõy dựng cụng trỡnh 3.922m2, mật độ xõy dựng 80%, hệ số sử dụng đất của cụng trỡnh là 1,6.
+ Xõy dựng một siờu thị với diện tớch 11.096 m2 phục vụ nhu cầu mua sắm của nhõn dõn trờn địa bàn, cụng trỡnh được bố trớ gần đường giao thụng rất thuận tiện cho mua bỏn, trao đổi của nhõn dõn, đồng thời thỳc đẩy sự phỏt triển kinh tế của khu trung tõm. Diện tớch xõy dựng siờu thị là 6.658 m2, 2 tầng, mật độ xõy dựng 60% và hệ số sử dụng đất là 1,2 lần.
+ Một trường tiểu học, một trường THCS với tổng diện tớch 16.587m2 đỏp ứng nhu cầu học tập của con em, đồng thời tạo điều kiện để đào tạo nhõn tài cho đất nước.Trong đú diện tớch xõy dựng của từng cụng trỡnh như sau:
Trường TH: 8.258m2, 2 tầng, mật độ xõy dựng 40%, hệ số sử dụng đất 0,8, đảm bảo cho 459 học sinh theo học.
Trường THCS: 8.329m2, 2 tầng mật độ xõy dựng 40%, hệ số sử dụng đất 0,8, đảm bảo cho 416 học sinh theo học.
Xõy dựng một nhà trẻ với diện tớch 4.956 m2 , đảm bảo chỗ học cho 248 chỏu, đỏp ứng nhu cầu cho cỏc chỏu đến trường và tạo mụi trường rốn luyện cho cỏc chỏu từ nhỏ, đồng thời trang bị tốt hơn cho cỏc chỏu trước khi bước vào lớp 1. Trong đú:
Diện tớch xõy dựng:1982 m2
Mật độ xõy dựng: 40% Hệ số sử dụng đất: 0,8 lần Tầng cao: 2 tầng
+ Một nhà văn hoỏ trung tõm cú diện tớch 2.599 m2, diện tớch xõy dựng 1.559 m2, mật độ xõy dựng 60%, 2 tầng, hệ số sử dụng đất 1,2 lần.
+ Một trung tõm y tế cú diện tớch 6.325 m2, diện tớch xõy dựng 3.795 m2, mật độ xõy dựng 60%, hệ số sử dụng đất 1,2 lần.
+ Một khu TDTT cú diện tớch 21.068 m2, trong đú bố trớ cỏc sõn TT và cỏc cụng trỡnh phụ trợ đỏp ứng nhu cầu vui chơi, thể dục thể thao của nhõn dõn trong khu trung tõm. Bao gồm: Một sõn búng đỏ mini, hai sõn cầu lụng, sõn chơi tự do.
c. Đất cõy xanh - cụng viờn
Xõy dựng một cụng viờn cõy xanh với diện tớch 15.316 m2, cú hồ nước, cỏc dải cõy xanh xung quanh và cỏc đường đi bộ, đi dạo. Ngoài ra, cũn cú 2 sõn tenis được ở vị trớ trung tõm cụng viờn, cỏc chũi nghỉ được bố trớ xung quanh sõn tenis và cỏc hồ nước, cộng thờm cỏc hàng ghế đỏ được đặt sỏt cỏc đường dạo và quanh cỏc hồ nước tạo cho cụng viờn một phối cảnh hài hoà. Đõy là một điểm dừng chõn nghỉ ngơi thỳ vị của người dõn, được bố trớ gần khu dõn cư và trung tõm cỏc cụng trỡnh cụng cộng.
Với 2783 m2 được bố trớ hệ thống cõy xanh , đường dạo tạo cảnh quan và khụng khớ trong lành trong khu dõn cư cũng như cho toàn khu trung tõm.
d. Đất giao thụng
Gồm cỏc đường giao thụng phục vụ liờn hệ giao thụng giữa cỏc khu chức năng, trục giao thụng chớnh được mở rộng với chiều rộng là 20 m, và cỏc tuyến giao thụng đi vào khu chức năng với bề rộng 13 m. Tổng diện tớch đất giao thụng trong khu trung tõm là 66.147,06 m2. Cựng với việc mở rộng giao thụng thỡ việc nõng cấp, cải tạo hệ thống cấp thoỏt nước và truyền tải điện năng cũng rất quan trọng.
2. Khu ngoài dõn dụng
Bao gồm:
- Đất an ninh hiện trạng được xõy dựng với diện tớch 17.889 m2.
- Đất tụn giỏo: gồm 2 nhà thờ hiện trạng là nhà thờ chỳa Giờsu nằm phớa Đụng Bắc của khu trung tõm và nhà thờ Rụgia nằm ở phớa Tõy Nam của khu trung tõm được xõy dựng với tổng diện tớch 15.201 m2. Hai cụng trỡnh này cú kiến trỳc tương đối đẹp, xõy dựng theo lối kiến trỳc của Phỏp nờn trong giai đoạn quy hoạch được giữ nguyờn để gỡn giữ và bảo tồn.
* Tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu sử dụng đất theo phương ỏn chọn
Với việc lựa chọn phương ỏn 1, trong giai đoạn 2009 – 2020 tại khu trung tõm thị trấn Phỏt Diệm thỡ số hộ, định mức cấp đất được thể hiện ở bảng
Bảng 7: Cơ cấu và định mức từng loại nhà Loại nhà Diện tớch xõy dựng (m2) Cơ cấu (%) Mật độ xõy dựng (%) Định mức cấp (m2/ hộ) Số hộ (hộ) Tầng cao (tầng) Nhà biệt thự 31599 31.86 80 300 85 2 tầng Nhà chung cư 4000 4.03 80 100 288 9 tầng Nhà chia lụ 63577 64.11 80 125 406 2 tầng Tổng 99176 100,00 80 779
Căn cứ vào bảng trờn ta tớnh được tổng số hộ trong giai đoạn quy hoạch là 776 hộ. Bảng 8: Chỉ tiờu cõn bằng đất đai trong sử dụng đất STT Chức năng đất Diện tớch (m2) Cơ cấu (%) I Đất dõn dụng 278729 84,52 1 Đất cụng cộng 54823 16,62 2 Đất giỏo dục 21543 6,53 - Trường TH,THCS 16587 5,03 - Trường mầm non 4956 1,50 3 Đất dõn cư 99176 30,07 4 Đất cõy xanh - TDTT 38771 11,76 5 Giao thụng 48171 14,61 6 Đất tụn giỏo, tớn ngưỡng 15201 4,61 7 Đất xõy dựng trạm điện 1044 0,32 II Đất ngoài dõn dụng 35865 10,87 1 Đất an ninh 17889 5,42 2 Đất giao thụng đối ngoại 17976 5,45 Tổng 329795 100 4.2.5. Quy hoạch sử dụng đất
Phạm vi nghiờn cứu quy hoạch khu trung tõm thị trấn Phỏt Diệm cú tổng diện tớch là 32,98 ha, bao gồm cỏc chức năng sử dụng đất như sau:
4.2.5.1. Khu dõn dụng
a. Đất ở
Tổng diện tớch đất ở theo quy hoạch trong phạm vi nghiờn cứu khoảng 9,92 ha trong đú:
- Khu đất sử dụng xõy dựng nhà chia lụ theo quy hoạch cú tổng diện tớch là 6,36 ha chia làm 9 lụ đất.
- Ngoài ra, trong giai đoạn quy hoạch cũn thiết kế xõy dựng cỏc loại biệt thự với tổng diện tớch là 3,16 ha chia làm 7 lụ được bố trớ một cỏch hợp lý tập trung quanh cỏc cụng trỡnh cụng cộng thuận tiện cho quỏ trỡnh sinh sống của dõn cư.
b. Cỏc cụng trỡnh hạ tầng xó hội:
- Cỏc cụng trỡnh cụng cộng cú tổng diện tớch 7,35ha bao gồm:
+ Cụng trỡnh UBND thị trấn Phỏt Diệm, UBND huyện Kim Sơn phục vụ cho cụng tỏc hành chớnh, chớnh trị của khu trung tõm cũng như của thị trấn và của toàn huyện.
+ Cụng trỡnh dịch vụ thương mại đỏp ứng nhu cầu của dõn cư trờn địa bàn nghiờn cứu đồng thời thỳc đẩy sự phỏt triển kinh tế xó hội của khu trung tõm, tạo tiền đề cho sự phỏt triển chung của toàn thị trấn. Cụng trỡnh dự kiến xõy dựng gồm: 1 siờu thị với diện tớch 1,10 ha phục vụ nhu cầu mua sắm ngày càng cao của nhõn dõn thị trấn, ngoài ra cũn xõy dựng 1 cơ sở sản xuất kinh doanh đồ thủ cụng mỹ nghệ chủ yếu là cỏc sản phẩm từ cúi cú diện tớch là đõy là một trong những điểm nổi bật của Kim Sơn nhằm phỏt triển và bảo tồn nghành nghề thủ cụng truyền thống đồng thời giới thiệu sản phẩm để nhiều người biết tới.
+ Cụng trỡnh văn hoỏ được xõy dựng với diện tớch là 0,26 ha.
+ Để đảm bảo nhu cầu khỏm chữa bệnh của nhõn dõn dự kiến xõy dựng một trung tõm y tế diện tớch 0,3 ha.
- Đất xõy dựng cụng trỡnh giỏo dục bao gồm: + Xõy dựng một trường tiểu học : 0,83 ha + Xõy dựng một trường THCS: 0,83 ha + Xõy dựng một trường mầm non: 0,50 ha
Cỏc cụng trỡnh này đều được bố trớ đảm bảo bỏn kớnh phục vụ thuận lợi nhất và đảm bảo giao thụng thuận tiện.
Trong khu vực quy hoạch xõy dựng một cụng viờn với diện tớch 1,53 ha được bố trớ sõn tenis, hồ nước và cỏc dải cõy xanh đảm bảo nhu cầu nghỉ ngơi, giải trớ của nhõn dõn và gúp phần điều hoà khụng khớ đụ thị.
Ngoài ra, xõy dựng một khu thể dục thể thao cú diện tớch 2,11 ha gồm một sõn búng đỏ và hai sõn cầu lụng đỏp ứng nhu cầu thể dục thể thao và rốn luyện sức khoẻ của nhõn dõn.
d. Đất giao thụng
Bao gồm cỏc đường giao thụng phục vụ liờn hệ giao thụng giữa cỏc khu chức năng.
4.2.5.2. Khu đất dõn dụng khỏc
- Đất tụn giỏo, tớn ngưỡng:
Trong phạm vi nghiờn cứu quy hoạch cú hai cụng trỡnh tụn giỏo, tớn ngưỡng đú là hai nhà thờ nằm về hai phớa của khu trung tõm. Trong thời gian quy hoạch hai cụng trỡnh này được giữ nguyờn chỉ cần bố trớ thờm cõy xanh trong khu vực sõn trước và cỏc dải cõy xanh trang trớ tạo cảnh quan trong khu vực nhà thờ, đồng thời tạo điều kiện nghỉ ngơi cho cỏc giỏo dõn tham gia lễ thỏnh.
4.2.5.3. Khu đất ngoài dõn dụng
- Đất an ninh quốc phũng cú tổng diện tớch 1.789 ha, hiện cụng trỡnh này trong thời gian quy hoạch cũn rất khang trang, kiờn cố nờn cụng trỡnh này được giữ nguyờn.
Bảng 9: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất STT Chức năng đất Diện tớch (m2) Cơ cấu (%) I Đất dõn dụng 278729 84.52 1 Đất cụng trỡnh cụng cộng 54823 16,62 2 Đất giỏo dục 21543 6,53 3 Đất ở 99176 30,07
4 Đất cõy xanh cụng viờn, TDTT 38771 11,76
5 Đất giao thụng 48171 14,61
6 Đất tụn giỏo 15201 4,61
7 Đất xõy dựng trạm điện 1044 0,32
II Đất ngoài dõn dụng 35865 10,87
1 Đất an ninh - quốc phũng 17899 5,43
2 Đất giao thụng đối ngoại 17976 5,45
Trờn cơ sở phương ỏn phõn bổ đất đai quy hoạch trong phạm vi khu trung tõm, toàn bộ đất đai trong phạm vi khu trung tõm được chia thành cỏc lụ quy hoạch cụ thể tuỳ theo chức năng sử dụng đất của từng cụng trỡnhphõn theo cỏc trục đường nhỏnh cú mặt cắt ngang tối thiểu 11.5m trở lờn.
Bảng 10 : Cỏc cụng trỡnh quy hoạch chi tiết khu trung tõm
Stt Cụng trỡnh Đơn vị Diện tớch Số
lượng Địa điểm
Mụ tả cụng trỡnh
1 Nhà ở m2
- Biệt thự m2/hộ 300 82 Phỏt Diệm Đụng 2 tầng
- Chung cư m2 4000 1 Phỏt Diệm Đụng 9 tầng
- Nhà lụ m2/hộ 125 406 Phỏt Diệm Đụng 2 tầng 2 UBNDhuyện m2 45.978 1 Phỏt Diệm Đụng 3 tầng 3 UBND thị trấn m2 2555 1 Phỏt Diệm Đụng 2 tầng 4 Cơ sở SXKD m2 4892 1 Phỏt Diệm Đụng 2 tầng