4.2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất khu trung tõm Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất khu trung tõm STT Loại đất Diện tớch (ha) Cơ cấu (%) Diện tớch khu trung tõm 32.98 100 2 Đất ở 21.07 63.89 3 Đất UBND huyện 4.42 13.40 4 Đất cụng an huyện 1.79 5.43
5 Đất Huyện đoàn Kim Sơn 0.3 0.91
6 Đất tụn giỏo 1.74 5.28
7 Đất thuỷ sản 1.31 3.97
8 Đất giao thụng 2.35 7.13
4.2.3.2. Hiện trạng cỏc cụng trỡnh kiến trỳc cảnh quan khu trung tõm
- Đất ở: Trong khu trung tõm hiện nay cú 5409 nhõn khẩu cư trỳ, trong khi đú tổng diện tớch đất ở trong khu trung tõm là 21,07 ha. Định mức đất ở
bỡnh quõn là 100 - 300 m2. Tầng cao trung bỡnh của cỏc khu nhà ở trong khu trung tõm là 3 tầng. Tất cả đều được xõy dựng kiờn cố đỏp ứng đủ cỏc tiờu chuẩn về nhà ở. Kiến trỳc chủ yếu là nhà chia lụ phỏt triển theo cỏc tuyến phố. - Đất UBND huyện: Cụng trỡnh được xõy dựng kiờn cố với kiến trỳc dõn tộc hiện đại, mang đậm tớnh chất uy nghi của khu vực hành chớnh. Cụng trỡnh được xõy dựng với 2 khu nhà 3 tầng, khu nhà phớa trước gồm cú phũng hội nghị và cỏc phũng ban chủ chốt của huyện, để vào khu nhà này cú một cổng chớnh rộng 8m, 2 cổng phụ 2 bờn mỗi cổng rộng 1.5m. Khu nhà này được thụng với khu nhà phớa sau bằng lối đi rộng 3m, cú hệ thống cõy búng mỏt và thảm cỏ trang trớ hai bờn lối đi. Khu nhà phớa sau gồm cỏc phũng: thanh tra, phũng Nụng nghiệp, phũng Tài nguyờn và một số cỏc phũng ban khỏc. Hiện tại cụng trỡnh này cũn rất kiờn cố và trong giai đoạn quy hoạch khụng cú sự thay đổi nào, tuy nhiờn cần bố trớ thờm cỏc loại cõy xanh trang trớ và cỏc loại cõy búng mỏt xung quanh cụng trỡnh để tạo cảnh quan cho cụng trỡnh và hài hoà với cỏc cụng trỡnh xung quanh.
- Đất cụng an huyện: Cụng trỡnh được xõy dựng với 3 tầng kiờn cố, cú kiến trỳc hiện đại nhưng vẫn giữ được vẻ trang nghiờm. Ngoài ra, cũn một nhà cấp bốn dựng làm phũng tiếp dõn, quay mặt về hướng Đụng và được bố trớ ở gần cổng ra vào. Hiện tại cỏc cụng trỡnh này cũn rất khang trang và kiờn cố nờn trong giai đoạn quy hoạch vẫn được giữ nguyờn. Tuy nhiờn cần bố trớ thờm cỏc loại cõy xanh tạo búng và trang trớ cho cụng trỡnh vừa tạo cảnh quan cho cụng trỡnh vừa gúp phần cải tạo khụng khớ cho khu trung tõm.
- Đất tụn giỏo: Gồm cú 2 nhà thờ nằm về 2 phớa của khu trung tõm. Hai nhà thờ đều được xõy dựng theo kiến trỳc như cỏc cụng trỡnh tụn giỏo phương Tõy.
- Cụng trỡnh thương mại - dịch vụ: Nhỡn chung cỏc cụng trỡnh thương mại - dịch vụ trong khu trung tõm cũn kộm phong phỳ chủ yếu là cỏc cửa hanhg kinh doanh nhỏ, chưa đỏp ứng được cỏc tiờu chuẩn về kiến trỳc và nhu cầu của người dõn.
- Đất thủy sản: là diện tớch ao hồ phục vụ cho mục đớch nuụi cỏ của hộ gia đỡnh. Tuy nhiờn, hệ thống ao nuụi này chiếm diện tớch nhỏ và được bố trớ thiếu tập trung nờn trong giai đoạn quy hoạch cú thể thay đổi sang cỏc mục đớch sử dụng khỏc.
- Đất huyện đoàn Kim Sơn: Cú diện tớch 0,3 ha được bố trớ nhà cấp 4, hiện nay cụng trỡnh này đang dần dần xuống cấp, ảnh hưởng đến quỏ trỡnh sử dụng nờn trong thời gian tới cần xõy dựng lại hoặc bố trớ cụng trỡnh khỏc phự hợp với khu trung tõm.
- Hệ thống giao thụng khỏ thuận lợi đỏp ứng được nhu cầu đi lại của nhõn dõn. Tuy nhiờn, một số đoạn đường đang bị xuống cấp cần phải cải tạo và nõng cấp. Hệ thống cấp thoỏt nước trung khu trung tõm được xõy dựng ngầm trờn cỏc tuyến đường, tuy nhiờn khả năng đỏp ứng chưa cao.
- Hiện nay diện tớch cõy xanh trong khu trung tõm cũn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ khoảng 1% chủ yếu là cõy cỏ, số lượng cõy búng mỏt và cõy tạo cảnh chưa nhiều.
Nhỡn chung cỏc cụng trỡnh kiến trỳc cảnh quan trong khu trung tõm chưa đỏp ứng được cỏc tiờu chuẩn của điểm dõn cư trong khu đụ thị mới. Vỡ vậy trong giai đoạn quy hoạch cần tiến hành quy hoạch mới, cải tạo và nõng cấp cỏc hạng mục cụng trỡnh kiến trỳc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo ra được một khu trung tõm kinh tế, chớnh trị, xó hội cú tỏc dụng thỳc đẩy mọi mặt đời sống xó hội của thị trấn.
Bảng 6: Bảng hiện trạng cỏc cụng trỡnh khu trung tõm Cụng trỡnh Diện tớch, m2
Địa điểm Chất lượng I. Cụng trỡnh
1. UBND huyện 44.289 Phỏt Diệm Đụng Kiờn cố
2. Nhà ở 217.000 Phỏt Diệm Đụng Trung bỡnh
3. Cụng an huyện 17.899 Phỏt Diệm Đụng Kiờn cố
4. Huyện đoàn 2801 Phỏt Diệm Đụng Cấp 4
5. Nhà thờ 17.356 Phỏt Diệm Đụng Kiờn cố
II. Giao thụng Chiều dài, km Chiều rộng, m Chất lượng
1. Tuyến Quốc lộ 10 0.8 20 Đường nhựa
2. T.Đường ngang 0.4 6 Đường nhựa
3. T.Đường liờn xó 0.5 5 Bờ tụng
4.2.3.3. Một số chỉ tiờu xõy dựng khu trung tõm theo yờu cầu quy hoạch
Căn cứ vào mục tiờu kinh tế xó hội chung của huyện và của thị trấn Phỏt Diệm thỡ chức năng và chỉ tiờu khống chế trong khu trung tõm cụ thể như sau:
- Chức năng:
+ Xõy dựng cỏc cụng trỡnh nhà ở phục vụ cho cỏc đối tượng: Hộ sở hữu đất và nhà ở trước quy hoạch, hộ tỏi định cư do thu hồi đất xõy dựng bố trớ cỏc cụng trỡnh trung tõm, cỏc hộ trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
+ Xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng xó hội thiết yếu phục vụ nhu cầu phỏ triển xó hội của toàn thị trấn.
+ Xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật một cỏch đồng bộ hoàn thiện, khả năng phục vụ tốt đỏp ứng yờu cầu là trung tõm đầu mối kỹ thuật của toàn thị trấn.
- Dự bỏo quy mụ dõn số và lao động:
+ Toàn thị trấn hiện cú 10653 người với 2228 hộ, trong đú dõn cư khu trung tõm là 3465 người với định mức cấp đất theo quy định của địa phương là 100 m2 đến 300 m2. Với tốc độ phỏt triển dõn số năm 2008 là 0,9% và dự kiến đến năm 2020 chỉ cũn là 0,5%. Dự bỏo quy mụ dõn số khu trung tõm đến năm 2020:
Pt = P0(1+ α)t
Trong đú:
Pt: Dõn số năm dự bỏo P0: Dõn số năm điều tra α: Tỷ lệ phỏt triển dõn số t: số năm dự bỏo
Dõn số đến năm 2020 sẽ là 3661 người, với số dõn dự kiờn này cần tớnh toỏn để đưa ra giai phỏp tối ưu đỏp ứng tốt nhu cầu ăn ở, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trớ.
+ Lao động, việc làm: Với điều kiện, vị trớ và tiềm năng cựng với tốc độ đụ thị húa nờn việc chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp sẽ tăng cao và người dõn sẽ cú nhiều cơ hội tỡm kiếm việc làm hơn.
- Cỏc chỉ tiờu khống chế xõy dựng trong khu trung tõm:
+ Mật độ xõy dựng toàn khu trung tõm: 40 - 45% (theo định hướng xõy dựng của huyện Kim Sơn)
+ Hệ số sử dụng đất: được tớnh theo tỷ lệ giữa tổng diện tớch sàn toàn cụng trỡnh (m2) trờn diện tớch khu đất
+ Quy mụ diện tớch sàn nhà ở bỡnh quõn là: 30% (theo số liệu điều tra thống kờ của cụng ty tư vấn xõy dựng năm 2007)
+ Tầng cao trung bỡnh: Là chỉ số tầng cao cỏc loại nhà ở trong khu trung tõm. Nú phụ thuộc vào tỷ lệ phần trăm của từng loại nhà ở được quy định trong đồ ỏn thiết kế.
HTB = i H H H1+ 2+ 3 Trong đú: HTB: Tầng cao trung bỡnh
H1, H2, H3: Tầng cao của chung cư, biệt thự, nhà chia lụ i : Số lượng nhà
Tớnh toỏn được HTB = 4,3
+ Loại nhà bố trớ trong khu trung tõm: Biệt thự, nhà chia lụ, chung cư.