Khi tiến hành quy hoạch cần xỏc định những yếu tố cấu thành và ảnh hưởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế kỹ thuật và xó hội xảy ra trờn khu đất lựa chọn quy hoạch. Những yếu tố tổng hợp cú quyết định đến sự hỡnh cỏc hoạt động quy hoạch xõy dựng trong khu trung tõm bao gồm:
4.2.1.1. Yếu tố khỏch quan
Khu đất được lựa chọn xõy dựng khu trung tõm cú mối liờn hệ mật thiết với mụi trường xung quanh. Nằm ở trung tõm của thị trấn và cú 0,8 km đường Quốc lộ 10 chạy qua tạo ra mối liờn kết giao lưu kinh tế với cỏc vựng xung quanh. Khụng những thế, khu trung tõm cỏch nhà thờ Đỏ Phỏt Diệm 500m,
đõy là một trong những yếu tố cú tỏc động rất lớn đến quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế và giao lưu văn hoỏ của khu trung tõm. Hiện tại trong khu trung tõm tập trung cỏc cụng trỡnh hành chớnh chớnh trị của huyện cũn rất khang trang kiờn cố, giỳp liờn kết chặt chẽ giữa cỏc địa phương trong huyện với khu trung tõm. Đặc biệt khu đất xõy dựng khu trung tõm nằm về phớa Tõy Bắc của thị trấn, một mặt nhận được sự tỏc động tớch cực của mụi trường xung quanh, mặt khỏc làm chất xỳc tỏc để thỳc đẩy sự phỏt triển kinh tế của cỏc xó lõn cận nằm phớa Tõy của thị trấn (cỏc xó này được đỏnh giỏ là cú nền kinh tế kộm phỏt triển so với cỏc xó phớa Đụng của thị trấn) nhằm cõn bằng nền kinh tế trong toàn huyện.
4.2.1.2. Những điều kiện và tiềm năng của khu đất xõy dựng trung tõm
Khu đất được lựa chọn quy hoạch khu trung tõm mang những đặc điểm khớ hậu của toàn thị trấn Phỏt Diệm, nhỡn chung khớ hậu rất thuận lợi và ớt xảy ra thiờn tai. Phớa Nam khu trung tõm là sụng Ân một nhỏnh của sụng Vạc cú chiều rộng 18m, giỳp cho quỏ trỡnh thoỏt nước cho khu trung tõm mỗi khi xảy ra mưa lớn. Khu trung tõm cú địa hỡnh bằng phẳng rất thuận tiện trong việc bố trớ xõy dựng cỏc cụng trỡnh.
4.2.1.3. Những hoạt động kinh tế, kỹ thuật và xó hội
Dựa trờn những điều kiện và tiềm năng của khu đất dự kiến quy hoạch sẽ hỡnh thành cỏc khu: Khu dõn cư, khu hành chớnh - chớnh trị, giao thụng, văn hoỏ, giỏo dục, thương mại - dịch vụ, giải trớ...