Slide thị trường bất động sản

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS Phân loại dựa trên hàng hóa  Thị trường đất đai  Thị trường nhà ở  Thị trường BĐS TMDV  Thị trường BĐS VPCS  Thị trường BĐS nông nghiệp  Phân loạ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS Phạm Lan Hương TBM Kinh tế và Quản lý địa chính

ĐH Kinh tế quốc dân

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ BẤT

ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

1.1 Khái niệm và phân loại:

1.1.1 Khái niệm

- Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản

không thể di dời được bao gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở

+ Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài

sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất

+ Tài sản do pháp luật quy định

 Là yếu tố vật chất có ích cho con người

 Tài sản có sự chiếm giữ, chiếm hữu

 Có thể đo lường được

 Không thể di dời được

 Tồn tại lâu dài

1.1.2 Phân loại

 Phân loại theo cấu thành (Luật)

 Đất đai

 Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản)

 Tài sản khác gắn với đất đai

 Tài sản khác do pháp luật quy định

 Phân loại theo mục đích sử dụng

 TM và VP

 Công nghiệp

 Chuyên biệt

1.1.2 Phân loại

• Phân loại theo cấp công trình

 Nhà ở : cấp 1  4

 Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3

 Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng

 Văn phòng: Hạng A  D

….

1.2 Những đặc điểm cơ bản của BĐS

1.2.1 Tính cố định về vị trí

• Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời

• Biểu hiện:

 Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời:

o Khoảng cách đến trung tâm

1.2.2 Tính lâu bền

• Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn

• Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài

 Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công

 Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác

 Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS

 Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt

 Không so sánh dập khuôn

 Quản lý nhà nước về không gian và kiến trúc

1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

• Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể

di dời

• Biểu hiện:

 Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS

 Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS

1.2.6 Có giá trị lớn

• Nguyên nhân:

 Giá trị đất đai cao

 Chi phí đầu tư xây dựng lớn

• Biểu hiện:

 Khả năng sinh lời cao

 Tạo vốn mới

• Vấn đề đặt ra:

 Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn

 Khả năng tái tạo vốn

 Phát sinh quan hệ vay vốn

1.2.7 Hàng hóa chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước•

2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS

2.1 Khái niệm và phân loại

2.1.1 Khái niệm

• Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS

• Quan hệ hàng hóa – tiền tệ:

 Mua - bán

 Thuê – cho thuê

 Cầm cố, thế chấp

 Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để

thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

 Phân loại theo tính chất quan hệ trao

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

 Phân loại dựa trên hàng hóa

 Thị trường đất đai

 Thị trường nhà ở

 Thị trường BĐS TMDV

 Thị trường BĐS VPCS

 Thị trường BĐS nông nghiệp

 Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường

 Thị trường đất đai

 Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán

hoặc cho thuê

 Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS

2.1.2 Phân loại thị trường BĐS

 Phân loại mức độ kiểm soát thị trường

2.2 Vai trò của thị trường BĐS

 Thúc đẩy sản xuất phát triển

 Huy động vốn cho hoạt động đầu tư

 Nâng cao đời sống nhân dân

 Đổi mới chính sách, pháp luật

2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị

• Kiểm soát thị trường qua đăng ký pháp lý

• Quan hệ giao dịch kéo dài

• Bắt buộc phải tham gia đủ 3 khâu

2.2.3 Tính không hoàn hảo

 Nguyên nhân: thông tin không đầy đủ, rộng rãi

 Biểu hiện:

 Tiêu chí đánh giá không chính xác

 Không sẵn hàng hóa liền kề để so sánh

 Số lượng người tham gia cung cầu ít

 Vấn đề đặt ra:

 Giá sản phẩm đơn chiếc

 Lợi thế độc quyền bán

 Sốt giá

 Cần người môi giới, tư vấn

 Cơ hội tham gia của các tổ chức tín dụng

2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc

sự kiểm soát của nhà nước

 Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS

 Biểu hiện:

 Nhà nước quản lý mọi BĐS

 Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch

 Vấn đề đặt ra:

 Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS

 Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức

 Chính sách đối với thị trường BĐS

2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển

2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS

Chủ thể thị trường

 Chủ thể tham gia vào cung

 Chủ thể tham gia vào cầu

 Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu

 Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS

2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS

 Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS

2.3.2 Các giai đoạn phát triển thị trường

 Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai

 Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS

 Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển

 Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính – chứng khoán hóa Liên thông TTBĐS&TT tài chính – tiền tệ

 Giai đoạn phát triển: phát triển tất cả các loại thị trường

Chương 2 CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu

BĐS

1.1 Khái niệm cầu BĐS

• Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu

dùng mong muốn có được và có khả năng

thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường

• Điều kiện xuất hiện cầu:

 Có nhu cầu

 Có nguồn lực tài chính

 Có thị trường hoạt động

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS

1.2 Đặc điểm của cầu BĐS

• Không phân chia

• Không thường xuyên

• Đa dạng và có tính khuôn mẫu

• Mối quan hệ nhạy cảm với cung

• Ít co giãn so với giá cả

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại

BĐS

1.3 Phân loại cầu BĐS: theo mục tiêu

đầu tư

• Cầu BĐS cho tiêu dùng

• Cầu BĐS cho sản xuất, kinh

doanh

• Cầu BĐS cho đầu tư kỳ vọng

tương lai

2 Dự báo cầu BĐS

2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS

2.1.1 Quy mô, kết cấu dân số

• Quy mô dân số

2.1.5 Cung, cầu BĐS thay thế

2.1.6 Đô thị hóa, quy hoạch

2.1.7 Mốt, thị hiếu

2.1.8 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ

tầng

2.1.9 Chính sách của chính phủ

2.2 Độ co giãn của cầu BĐS

2.2 Khái niệm độ co giãn

Hệ số co giãn của cầu BĐS với biến số Y

2.2 Độ co giãn của cầu theo giá

• Các nhân tố ảnh hưởng đến độ co giãn

của cầu theo giá

 Sự sẵn có của BĐS thay thế

 Tỷ lệ thu nhập chi tiêu cho BĐS

 Khoảng thời gian khi giá BĐS thay đổi

2.3 Độ co giãn của cầu theo thu nhập

• Gia đình độc thân hoặc có con nhỏ

• Quy mô và kết cấu gia đình thay đổi

• Tăng quy mô nhưng kết cấu không đổi

Chương 3 CUNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung

BĐS

1.1 Khái niệm cung BĐS

• Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra

thị trường để trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định

• Điều kiện xuất hiện cung:

 BĐS phải là hàng hóa

 Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường

 Có sự phù hợp về giá cả

 Có thị trường hoạt động

1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS

2 Dự báo cung BĐS

2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS

2.1.1 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

2.1.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

2.1.3 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS 2.1.4 Chính sách và pháp luật của nhà nước

2.1.5 Sự phát triển khoa học – công nghệ

2.2 Độ co giãn của cung BĐS

 Tổng cung đất đai không co giãn

 Cung BĐS ít co giãn so với giá

 Cung BĐS co giãn hơn so với giá nguyên vật liệu, giá đất

 Cung BĐS nhạy cảm so với tiến bộ KHKT, công nghệ trong xây

dựng…

2.3 Sự dịch chuyển của đường cung BĐS

Më réng quy ho¹ch Cung

Khèng chÕ cÊp phÐp

CÇu Gi¸

Sè l îng

Cung BĐS và giá thuê

R1

L îng cung

St

D1 R2

R

Cung BĐS và giá thuê

D1 R1

L îng cung

St

D R

D2

Cung BĐS và giá thuê

Chương 4: Quan hệ cung cầu và giá

E1 Gi¸

Q2 Q1 Q (S¶n l îng)

S

Giá

E2

E1

D1 D2

P1

P2

II Sự hình thành giá cả BĐS

1 Bản chất của giá trị và giá cả

a Quan niệm cổ điển

- Giá trị sử dụng là công dụng, lợi ích của

hàng hóa có thể mang lại cho con người khi tiêu dùng nó

- Giá trị:

+ Chất: hao phí sức lao động vào hàng hóa đó + Lượng: thời gian lao động xã hội cần thiết

để sản xuất ra hàng hóa đó