Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản, tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam

Mục lục I/ Bất động sản: 1) Khái niệm: .2 2) Đặc điểm: II/ Thị trường bất động sản: 1) Khái niệm: .6 2) Đặc điểm: 3) Vai trò: 12 4) Các yếu tố thị trường bất động sản .13 a Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 13 b Hàng hoá thị trường bất động sản: 15 III/ Thị trường bất động sản Việt Nam: 17 1) Lịch sử hình thành: 17 2) Các giai đoạn chính: 20 Page | Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản lĩnh vực hoàn toàn mẻ lý luận thực tiễn nước ta Quá trình phát triển kinh tế thị trường cho thấy vai trò, đóng góp thị trường bất động sản kinh tế quốc dân, đời sống gia đình cần thiết phải tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước trình phát triển thị trường bất động sản hệ thống đồng loại thị trường kinh tế I/ Bất động sản: 1) Khái niệm: Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ: Immobilíe (Bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (Tài sản gắn với đất đai) nước ta gọi là: Bất động sản Theo Điều 181 Bộ Luật Dân qui định: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác pháp luật qui định” Mặc dù với quan niệm trên, song việc phân định tài sản động sản hay bất động sản thường không đơn giản Có phải tất cơng trình xây dựng kiến trúc bất động sản Tương tự vậy, có phải tất tài sản liền với cơng trình xây dựng bất động sản khơng Thậm chí có phải vùng đất đai coi bất động sản? Những khó khăn thường làm cho người kinh doanh định giá bất động sản có nhìn sai giá trị đích thực bất động sản cần xem xét Để tránh sai lầm trình đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để đặc trưng riêng có bất động sản, tìm tiêu chí để phân biệt động sản bất động sản Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: Bất động sản tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: Là yếu tố vật chất có ích cho người; Page | Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người; Có thể đo lường giá trị định; Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; Tồn lâu dài Với quan điểm trên, bất động sản thường phân chia thành nhóm sau đây: - Đất đai: Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản); Phải đất đai xác định chủ quyền; Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng là: Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, công cụ lao động); cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các cơng trình tơn giáo; di sản văn hóa giới quốc gia; cơng trình quốc gia khơng lượng hóa giá trị…khơng coi bất động sản) - Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị) tài sản khác pháp luật quy định 2) Đặc điểm: Ngoài đặc trưng nêu trên, bất động sản cịn có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay Page | đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Do mặt, đầu tư kinh doanh phát triển định giá bất động sản phải dự tính trước thay đổi Đồng thời, đầu tư cơng trình bất động sản phải đôi với việc phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến cách trung tâm việc phát triển hệ thống sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện mơi trường Trong yếu tố trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nơng nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa bất động sản thể hai góc độ vật lý kinh tế song tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế Chính đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Trong nghiên cứu đánh giá bất động sản phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản Trong giai đoạn kinh tế phát triển, khu chung cư tốt, kết cấu bền thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn tuổi thọ vật lý, vườn lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn chu kỳ sinh học tuổi thọ kinh tế lại dài tuổi thọ vật lý Trong mối quan hệ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì hay đổi bất động sản để định tồn chu kỳ vật lý Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục trì bất động sản là: P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r) Trong đó: r – lãi suất tiền vay; I – luồng thu nhập; C- tổng chi phí kinh tế Nếu P > 0, nên tiếp tục trì, P < nên cải tạo xây dựng lại Page | Do có tính lâu bền nên trước đầu tư, thiết kế phải tính tốn dự báo tất công dự tính trước nhu cầu phát sinh Bởi lẽ khơng dự tính trước nhu cầu phát sinh khơng dễ thay đổi yếu tố vật lý cho phù hợp với nhu cầu Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta khơng thể mở rộng khơng gian bề rộng cơng trình bất động sản Chính vậy, quan hệ cung cầu bất động sản cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Vì sách điều tiết cân cung cầu khong thể sử dụng công cụ quan trọng phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc; khác hướng; khác cảnh quan vật ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng Xã hội phát triển yêu cầu tính dị biệt tăng Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, so sánh dập khuôn bất động sản với Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo thuộc trách nhiệm người quản lý vĩ mô Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Sở dĩ nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội, chí, cịn bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hóa bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản Thí dụ, việc xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi giá trị cơng trình xây dựng khu vực Sự đời đường dẫn đến đời tụ điểm dân cư hay khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường Bất động sản loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh bất động sản liền kề có tác động ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới cơng trình khác; đánh giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình bất động sản khác đời Cũng ảnh hưởng bất động sản đến hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý điều tiết thị trường bất động sản Thứ sáu, Bất động sản tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu tư Page | kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Bất động sản loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan đơn vị người dân Các quan hệ giao dịch bất động sản thường có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế xã hội Để tăng cường vai trị mình, trì ổn định khai thác có hiệu nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản thị trường bất động sản, phải ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm thực vai trò chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật quản lý Nhà nước Thứ tám, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp, đó, địi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phịng…cũng địi hỏi cần có nghiên cứu cụ thể chi phí cho quản lý cao II/ Thị trường bất động sản: 1) Khái niệm: Có nhiều cách hiểu khác thị trường bất động sản, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường bất động sản tổng hòa quan hệ giao dịch bất động sản thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song bất động sản gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng hàng hóa thị trường đất đai ln yếu tố đóng vai trị trọng tâm chi phối toàn hoạt động thị trường bất động sản Các hình thái thơ sơ thị trường bất động sản thông qua việc mua bán trao đổi có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập Ba Tư cổ…Ngày trải qua nấc thang tiến hóa nhân loại, lực lượng thị trường, tức lực lượng cung cầu trở thành thực thể ngày đa dạng, phức tạp giống “bàn tay vơ hình”, dẫn dắt phân phối tài nguyên nguồn lực xã hội đến nơi sử dụng hiệu nhất, mà can thiệp thô bạo Nhà nước thị trường làm cho biến dạng trở lên khó điều khiển Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm thị trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, nhận dạng hình thái tìm hiểu phương thức ứng xử người tham gia thị trường trở thành vấn đề lý thú hấp dẫn, giai đoạn chuyển sang kinh tế thị trường nước ta Thị trường bất động sản hợp phần bắt buộc sản xuất hàng hóa bất động sản Nó đời phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hóa bất động sản Page | Có nhiều định nghĩa cách hiểu khác thị trường bất động sản Tuy nhiên, cách hiểu khái quát phổ biến thị trường bất động sản tổng hòa quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức quan hệ giao dịch người mua người bán, cung cầu thực quan hệ chuyển dịch giá trị bất động sản Tất quan hệ giao dịch bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đời mà xã hội có trao đổi mua, giao dịch bán hàng hóa bất động sản Theo dịng lịch sử đất đai loại hàng hóa bất đonọg sản Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, mà hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất đời sống tăng lên quan hệ đất đai phát triển đất đai trở thành hàng hóa Như vậy, đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với trình đất đai chuyển thành hàng hóa tất yếu nhu cầu sử dụng đất phát triển hoạt động kinh tế - xã hội Trên thực tế, nội dung thị trường bất động sản cách quan niệm phổ biến thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất Vì bất động sản nhà đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, trị xã hội to lớn, thị trường bất động sản thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sôi động Thị trường đất đai trước hết hiểu nơi hành vi mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai dịch vụ gắn liền với hàng hóa Q trình trao đổi quyền sử dụng đất ln vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi diễn nhiều dạng khác Bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng thể quan hệ người mua người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản… Do vậy, thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường bất động sản thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố không gian thời gian quan hệ giao dịch bất động sản diễn Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng nghiệp Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê cho thuê; thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ bất động sản giúp cho nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh cho phù hợp với khả điều kiện Page | Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay gọi chung thị trường đất đai; thị trường xây dựng cơng trình bất động sản để bán cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán cho thuê lại bất động sản (gọi thị trường thứ cấp) Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thị trường thức hay thị trường có kiểm sốt thị trường phi thức, hay thị trường khơng kiểm sốt 2) Đặc điểm: Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa thơng thường nên thị trường bất động sản có đặc điểm riêng Thứ nhất, Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch, cịn hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó đặc điểm hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, di dời Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường tiến hành chợ hàng hóa bất động sản ảo Các chợ đa dạng, trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) địa điểm nhỏ hẹp với vật dụng đơn sơ tối thiểu, nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản Quan hệ giao dịch bất động sản kết thúc địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua khâu bản, là: Đàm phán chợ giao dịch, cung cấp cho thông tin bất động sản giao dịch; Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực kiểm tra độ xác thơng tin bất động sản, đánh giá yếu tố bên bất động sản Đăng ký pháp lý: thực thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch Từ đặc điểm cho thấy kiểm sốt thị trường bất động sản khơng thể với thị trường hàng hóa khác bày bán sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc Quan hệ giao dịch bất động sản tiến hành thời gian ngắn, dễ gặp biến cố thực tiễn biến động giá cả, thay đổi pháp luật hay thay đổi điều kiện môi trường…Điều buộc bên phải ấn định quan hệ giao dịch thời điểm định; thời gian diễn khâu trình giao dịch kéo dài, tính rủi ro cao, muốn nâng cao tỷ lệ thành công giao dịch bất động sản điều quan trọng tìm giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn khâu trình giao dịch Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản phải trải qua đầy đủ khâu giao dịch Đó điều có tính chất bắt buộc thị trường bất động sản thức, có kiểm sốt Nhà nước Page | Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Đặc điểm đặc điểm đất đai quy định Đặc điểm đất đai khơng hao mịn hay khơng (trừ trường hợp đặc biệt) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai khơng sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, xác định giá trị xác định giá trị hàng hóa thơng thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Bất động sản có đặc điểm khơng thể di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu bất động sản vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản cịn có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, đó, vùng, khu vực có đặc trưng riêng cung cầu bất động sản Người ta di dời bất động sản từ nơi sang nơi khác, di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực sang vùng khác, đó, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đô thị, vùng q trình thị hóa, trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mơ, trình độ phát triển cao so với vùng khác Từ đặc điểm cho thấy biến động quan hệ giao dịch bất động sản thường diễn vùng, quan hệ cung cầu giá bất động sản ảnh hưởng vùng, khu vực định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến thị trường bất động sản vùng, khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng vùng, khu vực, gắn chúng với điều kiện thiên nhiên, kinh tế, trị, xã hội vùng, khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá bất động sản vùng này, khu vực áp dụng cho vùng khác, khu vực khác Thứ tư, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung phong phú thị trường khơng hồn hảo Sở dĩ thơng tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hóa khác Sự so sánh bất động sản loại khó xác tiêu chí đánh giá bất động sản khơng xác hàng hóa khác (các kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều đo lường cách tương đối, khó xác) Bất động sản mang tính vùng khu vực, chúng không liền kề tìm bất động sản loại để so sánh cạnh tranh cách đầy đủ Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu loại bất động sản có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo Đặc điểm dẫn đến vấn đề sau: Giá bất động sản khơng hồn tồn giá cạnh tranh hồn hảo, nhiều trường hợp giá sản phẩm đơn chiếc, đó, người bán có lợi độc quyền, nhờ thu lợi cao Giá độc quyền ln mang lại lợi ích cao cho người có quyền bất động sản Page | Khi giá biến động tăng, tính độc quyền người cung tăng thêm làm giá bất động sản đẩy lên cao tạo nên sốt giá Thị trường bất động sản sôi động, dễ tạo nên sốt giá bất động sản Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Đối với hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu giá thường diễn theo quy luật chung là: cầu tăng đẩy giá tăng lên kích thích tăng cung cân với cầu kéo giá quay trở lại mức cân Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản, cầu tăng, cung bất động sản phản ứng tăng nhanh loại hàng hóa khác Đó đặc điểm bất động sản cần có thời gian để tạo chúng thường, để xây dựng cơng trình cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Cung bất động sản có giới hạn cầu bất động sản lại luôn tăng, cung cầu coi không co giãn so với giá Do vậy, thị trường bất động sản, thay đổi giá bất động sản thường bắt đầu thay đổi cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá quan hệ cung cầu định Sự biến động giá thường bắt đầu thay đổi cầu Khi giá giảm, cầu co giãn so với giá giá giảm giảm khơng đến mức để người mua mua tăng thêm đơn vị bất động sản; ngược lại, giá tăng thân cầu tăng cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng Khi giá tăng cung không co giãn tổng nguồn bất động sản, đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải nhiều thời gian nên cầu tăng cung không tăng Giá bất động sản quan hệ cung cầu định, ngược lại, giá lại ảnh hưởng điều tiết cung cầu Sự phản ứng cung không kịp cầu dẫn đến biến động giá theo hướng tăng lên, hình thành sốt giá bất động sản Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu bất động sản, đặc biệt có giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế kiểm soát gia tăng cầu bất động sản khơng cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu sinh cầu giả tạo) Chính vị hoạt động thị trường bất động sản cần có quản lý điều tiết Nhà nước phụ thuộc vào kiểm sốt Nhà nước Q trình giao dịch bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước lực lượng tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản Vai trò Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản thơng qua giao dịch thị trường thức, Nhà nước ban hành thực thi sách tài hoạt động kinh doanh bất động sản Vai trò Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản thông qua giao dịch thị trường thức, Nhà nước ban hành thực thi sách tài hoạt động kinh doanh bất động sản Nhà nước quản lý thị trường bất động sản nhằm phát huy tính ưu việt chế thị trường điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh tế, bảo đảm kết hợp hài hòa phát triển kinh tế xã hội, tầm vĩ mô Thứ sáu, Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập Sở dĩ hàng hóa bất động sản không bày bán thị trường loại hàng hóa khác, người mua bán bất động sản khơng có hội đủ lượng thơng tin để lựa chọn thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, bất động sản Page | 10 thường có giá trị lớn, người mua bán bất động sản thường có kinh nghiệm họ có hội mua bán (trừ người kinh doanh chuyên nghiệp) Do vậy, thực giao dịch thị trường bất động sản, cần phải có nhà tư vấn, mơi giới, người đào tạo bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với tham gia họ, giao dịch bất động sản trở nên dễ dàng Thực tế cho thấy lực lượng tư vấn môi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Do đó, phải coi tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản nghề nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trị tổ chức tín dụng tư vấn, mơi giới giao dịch bất động sản tổ chức thực nghiệp vụ cho vay có bước thẩm định pháp lý cần thiết định giá bất động sản Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, đó, việc quản lý Nhà nước chúng pháp luật sở để bảm đảm an toàn cho giao dịch bất động sản Mọi bất động sản Nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng Mọi giao dịch bất động sản phải có giám sát Nhà nước, đặc biệt khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường bất động sản ổn định an toàn Bất động sản đăng ký pháp lý theo pháp luật có giá trị hơn, chúng tham gia vào tất giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường bất động sản, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch bất động sản Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Đặc điểm bắt nguồn từ đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, đó, gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn Lượng vốn phải huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy khơng có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ổn định Những khủng hoảng tài giới dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh dẫn đến gia tăng khoản nợ khó địi, kéo theo tổ chức tài tín dụng vào vịng xốy khủng hoảng Thứ chín, thị trường bất động sản thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải có nhiều thời gian Sở dĩ bất động sản thường có giá trị lớn, người mua thị trường không đông, việc mua bán đơn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Bất động sản yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi cơng tính chất, khơng dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác cơng trình bất động sản Đặc điểm đòi hỏi nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ chu kỳ kinh tế tuổi thọ vật lý để định hướng đầu tư 3) Vai trò: Page | 11 Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước cơng nghiệp hố tỷ lệ thị hố thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu thị hố nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường BĐS đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua Page | 12 biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, cịn 70% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm Phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị-nông thôn Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường BĐS Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường BĐS nhà 4) Các yếu tố thị trường bất động sản a Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Tham gia giao dịch thị trường bất động sản có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm: cá nhân, doanh nghiệp tổ chức nghiệp, nhà đầu tư (trong nước), Nhà nước, tổ chức tài người mơi giới Mỗi chủ thể đóng vai trị định thị trường bất động sản Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất ) tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người bán, người cho thuê, người đem bất động sản tài sản chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh Ngược lại, có số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh tham gia giao dịch thị trường với tư cách người mua người thuê bất động sản Đây lực lượng động nhất, họ tìm tịi khả sinh lời cao sở chi phí thấp thời gian tiền bạc Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản: Các doanh nghiệp tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất doanh nghiệp tạo hàng hoá bất động sản cho thị trường Nhà nước: Page | 13 Sự tham gia Nhà nước vào thị trường bất động sản thể chủ yếu hai mặt: Tạo môi trường pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản tham gia quản lý hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách người quản lý vĩ mô hoạt động thị trường bất động sản Nhà nước quản lý giám sát thông qua biện pháp (chủ yếu biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Đồng thời sử dụng đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu giá bất động sản Bên cạnh đó, Nhà nước cung cấp số dịch vụ cho giao dịch thị trường bất động sản cung cấp hệ thống thơng tin bất động sản Ngồi ra, Nhà nước tham gia giao dịch thị trường bất động sản chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu bất động sản việc thực chức quản lý Nhà nước Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng chủ thể trực tiếp tạo cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ để tạo hàng hoá bất động sản cho thị trường Họ người chuyển đổi thiết kế giấy tờ thành cơng trình thực tế Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi cơng xây dựng cơng trình Nhà tổng thầu xây dựng chia nhỏ gói thầu cho nhà thầu phụ để thực việc xây dựng theo chuyên ngành cụ thể Việc lựa chọn nhà thầu thường thực thông qua đấu thầu định thầu Các tổ chức môi giới, tư vấn: Giá hàng hoá bất động sản chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố Trên thị trường bất động sản thơng tin thường khơng hồn hảo Thêm vào đó, việc quản lý bất động sản tương đối phức tạp Chính vậy, mua bán giao dịch bất động sản, bên bán lẫn bên mua phải cần đến dịch vụ chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư ván thiết kế, thi cơng, lắp đặt; chun gia kế tốn tư vấn việc hạch tốn tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán thuê, dự báo giá cả; chuyên gia luật pháp (luật sư) tư vấn vấn đề liên quan đến luật pháp… Tuy giá chuyên gia ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm kiến thức chun mơn, nắm thông tin thị trường, am hiểu pháp luật bất động sản nên giúp đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn mục đích đặt Các chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động tổ chức chuyên môi giới, tư vấn bất động sản Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trị lớn thị trường bất động sản Các tổ chức góp phần quan trọng vào việc kích thích thị Page | 14 trường bất động sản phát triển Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi giới phát triển vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao Thị trường bất động sản phát triển hệ thống tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản phát triển theo hướng chun mơn hố Để nâng cao khả hoạt động tổ chức trên, cần xoá bỏ rào cản việc hành nghề chun gia, khuyến khích việc hình thành hiệp hội nghề nghiệp Tạo điều kiện mặt pháp lý, quy chế tổ chức để trung tâm địa ốc, trung tâm mơi giới… hình thành phát triển Khuyến khích hình thành tổ chức mơi giới có tư cách pháp nhân ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho tổ chức Tổ chức đào tạo chuyên gia cho hoạt động thị trường bất động sản Đặc biệt chuyên gia đo đạc, lập đồ địa chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới định giá, trọng tài, tín dụng, thơng tin…về giao dịch bất động sản Các tổ chức tài chính: Hoạt động kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có nguồn vốn lớn Vì vậy, cần phải huy động vốn từ tổ chức tài hoạt động thị trường vốn, chủ yếu ngân hàng Do đặc tính khơng thể di dời, lâu bền có giá trị lớn bất động sản nên bất động sản thường dùng làm tài sản chấp Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thị trường bất động sản để xác định giá bất động sản làm tài sản chấp Khi khoản vay khơng có khả hồn trả, ngân hàng phát mại bất động sản tài sản chấp Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản Mặt khác, thân ngân hàng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh thị trường bất động sản, chí tổ chức riêng phận (cơng ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh bất động sản Ngoài ngân hàng, tổ chức tài khác cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, quỹ đầu tư tham gia đầu tư, kinh doanh thị trường bất động sản b Hàng hoá thị trường bất động sản: Để cho thị trường bất động sản phát triển, cần phát triển hàng hoá cho thị trường Hàng hoá thị trường bất động sản bao gồm bất động sản sẵn sàng để mua bán, cho thuê chấp thị trường Có bất động sản tham gia vào thị trường hàng hoá nhà ở, văn phịng, có bất động sản tham gia vào thị trường yếu tố nhà xưởng, khách sạn, phòng triển lãm…chúng phải kết hợp với yếu tố sản xuất khác Hàng hoá thị trường bất động sản bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai vật kiến trúc xây dựng xong Đất đai: Page | 15 Bản thân đất đai tách rời khơng thể thoả mãn nhu cầu cư trú người, có giá trị tiềm ẩn để phát triển thơng qua đầu tư, nên cuối đạt mục đích trở thành khơng gian cư trú Do đó, đất đai phận quan trọng bất động sản Đất đai có hai trạng thái đất chưa khai thác đất khai thác (khai thác phát triển) Đất chưa khai thác thường đất nông nghiệp đất chưa sử dụng Đất khai thác đất đô thị đất chuyên dùng Trong điều kiện định đất chưa khai thác chuyển hố thành đất khai thác Đất thị chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi đất thục; đất phải trải qua trình tái khai thác đưa vào xây dựng, gọi đất Đất thục đất không khác giá chi phí tái khai thác Nhà đầu tư lựa chọn đất thục không cân nhắc giá cả, chi phí giải phóng mặt mà xem xét khả rút gọn chu kỳ đầu tư giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội sẵn có khu vực Xét chế độ sở hữu đất đai, giới có ba loại: - Chế độ tư hữu, đất đai tự mua bán Mỹ, Nhật; - Chế độ công hữu quyền sử dụng đất đai mua bán chuyển nhượng thời hạn: 999 năm, 99 năm, 75 năm Anh số nước thuộc Liên hiệp Anh - Chế độ công hữu đất đai Liên Xô cũ Việt Nam Vật kiến trúc: Vật kiến trúc xây dựng xong bao gồm công trình cơng trình phụ, là: - Cơng trình nhà nhà phổ thơng, biệt thự nhà chung Loại cơng trình ngày phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân - Cơng trình thương nghiệp khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ, ki-ốt v.v Người đầu tư xây dựng cơng trình thương nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng kinh doanh cho th Cơng trình loại thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải lựa chọn kỹ việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế - xã hội khu vực quanh - Cơng trình cơng nghiệp nhà xưởng, kho tàng, doanh nghiệp đầu tư phuc vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh đầu tư xây dựng thuê, thường khu công nghiệp tập trung - Cơng trình đặc biệt trung tâm giải trí, trường đua, sân gơn, sân bay, bến cảng v.v Đây cơng trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch Để thị trường có nhiều hàng hố cần khẩn trương lập hồ sơ địa Đây hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho chủ sở hữu Mặt khác cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Page | 16 III/ Thị trường bất động sản Việt Nam: 1) Lịch sử hình thành: Các quan hệ hàng hoá tiền tệ giao dich bất động sản xuất Việt Nam từ sớm, khởi đầu giao dịch đất đai nhà xuất tồn từ thời phong kiến xa xưa thời kỳ Pháp luật Tư sáu cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980, Việt Nam tồn chế độ đa sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu tổ chức sở hữu Nhà nước Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo truyền thống tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với Mặc dù khơng có văn pháp luật quy định giao dịch bất động sản, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thu thuế trước bạ đăng ký quyền sở hữu nhà đất Trước năm 1980, đất đai bất động sản tồn hình thức sở hữu khác là: Sở hữu Nhà nước - toàn dân, sở hữu tập thể - hợp tác xã sở hữu tư nhân, kể nhà tư sản dân tộc Do tồn hình thức sở hữu khác bất động sản, nên bất động sản tham gia vào trình trao đổi (mua bán) cách bình thường Trong thực tế, người bán tài sản đất cho người mua tính tiền đất người mua tài sản chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản Từ đây, hình thành "thị trường ngầm" đất đai - bất động sản khơng tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản đất để bán đất kiếm lời bất Nhà nước khơng kiểm sốt Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, quan hệ hàng hoá tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Trên sở đó, Nhà nước ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho đời phát triển thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 1993, chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai biện pháp hành sang hình thức quản lý đất đai biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành Theo Luật Đất đai năm 1993 bổ sung năm 1198, năm 2001 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân giao đất ổn định lâu dài quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất có giá Luật Đất đai tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tài sản đất cho đối tượng nước; Người có nhà phép cho người nước ngồi thuê Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định 61 /CP ngày -7-1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê, cho phép Page | 17 + Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán không nhằm mục đích kinh doanh + Tổ chức kinh tế, tổ chức trị, xã hội cá nhân phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phịng đại diện, chi nhánh Cơng ty sở hoạt động kinh doanh theo quy định pháp luật Ngồi ra, theo quy định Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19-111999 giao dịch bảo đảm, cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất) để chấp tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khách hàng khơng có khả tốn, tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản chấp để thu hồi vốn Luật đất đai 2003 hàng loạt văn luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CHI PHí, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, … đời vào thực tiễn thị trường bất động sản, khẳng định tồn phát triển thị trường bất động sản nước ta Từ sở pháp lý trình bày phần trên, thị trường bất động sản thức thi hành, hoạt động phát triển sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuế đất + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà + Nhà nước bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước + Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh Các tổ chức kinh tế nước, tổ chức, cá nhân nước ngồi (bao gồm bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) quản lý sử dụng nhiều diện tích đất đai, bất động sản Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất phản ánh quan hệ đất đai Nhà nước tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ gọi thị trường cấp I Từ đây, tổ chức, hộ gia đình cá nhan thực quyền người sử dụng đất (quan hệ đất đai người sử dụng đất với nhau) Giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất) thực chuyển nhượng cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm + Cho thuê lại đất xây dựng sở hạ tầng Công ty phát triển hạ tầng khu cơng nghiệp; nước hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Page | 18 + Góp vốn liên doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân nước tổ chức cá nhân nước để sản xuất kinh doanh Nừu quy giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh phía Việt Nam khơng ngừng tăng lên + Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; xây dựng nhà để bán kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà đất này, có phận thường mua bán nhà chuyển quyến đất ở đô thị, nhà nước chưa quản lý được) + Trong trình đầu tư sản xuất kinh doanh, nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân hàng chấp nhận tài sản, chấp bất động sản chiếm vị trí quan trọng hoạt động cho vay chấp (bao gồm giá trị tài sản đất giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó) Trên sở đời thị trường bất động sản, đội ngũ tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản đời ngày đông thêm Đi đầu hệ thống đơn vị tham gia kinh doanh bất động sản nước ta doanh nghiệp Nhà nước giao nhiệm vụ quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước đầu tư hạ tầng phát triển khu đông thị như: + Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê lại đất có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng sở hạ tầng đô thị dân cư để chuyển nhượng cho thuê quền sử dụng đất có sở hạ tầng Ngồi có nhiều doanh nghiệp dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, hộ thuê + Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người thuê cho thuê nhà; tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà nâng cấp nhà để bán lại + Nhiều tổ chức đời phát triển như: doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc"; trung tâm dịch vụ bán đầu giá hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước quan tài số địa phương; tổ chức dịch vụ môi giới nhà đất; tổ chức tư vấn pháp luật đất đai, bất động sản; tổ chức tư vấn thông tin bất động sản… + Đã thành lập nhiêu quỹ phát triển nhà đô thị; Ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà nhận chấp bất động sản cho vay vốn để sản xuất kinh doanh 2) Các giai đoạn chính: Trước năm 1990: Thời kỳ kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều, q trình thị hóa diễn cịn chậm, nhu cầu sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước chưa cao Trong giai đoạn này, không tồn thị trường bất động sản Các giao dịch bất động sản thời gian giao dịch ngầm, phi thị trường Cơn sốt lần thứ (1993-1994) Page | 19 Thị trường Bất động sản Việt Nam có “Cơn sốt lần thứ nhất” diễn hai năm (1993-1994) Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt mạnh khúc Đất Quyền sử dụng đất Nguyên nhân nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua đất đai dân cư xuất từ năm trước Luật đất đai (1993) đời Đóng băng lần thứ (1995-1999) Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước can thiệp nghị định Nghị định số 18 87 thuế đất nhằm ngăn chặn tượng đầu Theo người sử dụng đất phải trả tiền lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất) Với tác động từ nghị định buộc nhà đầu sử dụng đòn bẩy tài để tham gia thị trường bán tháo đất đai nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng nhà đầu làm cho thị trường trang thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc Bên cạnh khủng hoảng kinh tế Châu Á bắt nguồn từ Thái Lan làm cho số dự án bất động sản nước đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái Cơn sốt lần thứ (2001-2002) Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001 Cơn sốt đất lần diễn người đầu tư dự đoán đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà ban hành giá đất có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp vùng ven Đóng băng lần thứ (2002-2006) Từ cuối năm 2002 đến đầu 2006 Thị trường Bất động sản diễn trầm lắng chí “đóng băng” nhiều người nhận xét Thị trường Bất động sản năm sau lạnh năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm 78% Thị trường tiếp tục lên sốt vào năm 2001 -2002, trước thực trạng đó, nhà nước lần tay điều tiết thị trường biện pháp hành với Luật đất đai 2003 Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật đất đai Nghị định 181 chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền”,đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt đánh trúng vào lợi ích tạo giá đầu Nhưng phần lớn vốn đầu tư vốn nhàn rỗi tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn tốn nợ khơng xảy lần thứ Do dù sốt dừng lại giá đất không hạ xuống giá trước xảy sốt Tác động sách Nhà nước từ năm 2002 gây lần đóng băng thứ Thị trường Bất động sản Việt Nam 2002 2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán Cơn sốt lần thứ (2007-2008) Khơng giống lần sốt đất trước đó, lần sốt đất tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp Biệt thự Nguyên nhân chủ chốt do: Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tên tăng trưởng kinh tế ấn tượng 2003-2007 Trong năm 2006-2007, xem năm huy hoàng Thị trường Chứng khoán Việt Nam người tham gia kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng Page | 20 ... phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị trường bất động sản cơng... doanh thị trường bất động sản b Hàng hoá thị trường bất động sản: Để cho thị trường bất động sản phát triển, cần phát triển hàng hoá cho thị trường Hàng hoá thị trường bất động sản bao gồm bất động. .. tư, thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung phong phú thị trường khơng hồn hảo Sở dĩ thông tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản