Điều 12 - Luật đất đai 1993 đã đợc sửa đổi bổ sung năm1998 và năm 2001 quy định "Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc phơng pháp xác định giá các loại đất,UBND tỉ
Trang 1Câu 1 : Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nớc thống
nhất quản lý"
Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã đợc khẳng định Qua các lần sửa
đổi bổ sung Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và 2001 Luận
đề đó vẫn tiếp tục đợc nhấn mạnh Nh sậy có thể thấy luận đề này là phù hợp,
đúng đắn thể hiện đợc "ý Đảng, lòng dân" về vấn đề đất đai
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân " là nguyên tắc hiến định, đợc quy định tại điều
17 - Hiếp pháp 1992 "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân"
Với t cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình Nhng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nớc Nhà nớc ta là Nhà nớc của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân không có mục đích tự thân Nhà nớc chỉ
là công cụ là phơng tiện để nhân dân thực hiện quyền chủ thẻ trong quan hệ sở hữu tài sản thuọc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng
Viẹc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch
sử của đất đai nói riêng
Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch
sử của đất đai nớc ta Đất đai nớc ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân
ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập và abỏ vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý" Nh đã khẳng
định nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nớc Vì vậy Nhà nớc với t cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai Toàn bộ đất dù ở đất lièn hay
ở lãnh hải, dù đất đang sử dụng hay đất cha sử dụng đều thuộc Nhà nớc Nhà
n-ớc có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Mục đích của quy định "Nhà nớc thống nhất quản lý" là nhằm sử dụng đất đai
có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội Nhà nớc thống nhất quản lý
đất đai cũng là quy định cần thiết khi Nhà nớc thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt, xúc tiến việc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản
Câu 2: Tại sao Nhà nớc Việt Nam quy định khung giá cho từng loại đất Mục
đích?
Điều 12 - Luật đất đai 1993 đã đợc sửa đổi bổ sung năm1998 và năm 2001 quy
định "Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc phơng pháp xác định giá các loại đất,UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy
định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phơng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền kh giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trớc bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thơng khi Nhà
n-ớc thu hồi đất"
Những quy định này có thể phần nào cho chúng ta thấy lý do cùng mục đóch của Nhà nớc khi quy định khung giá cho từng loại đất
Ngoài ra Nhà nớc quy định khung giá cho từng loại đất còn vì các lý do cụ thể sau đây:
-Đó là sự cụ thể xoá sự thừa nhận của Nhà nớc coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, phục vụ cho việc hình thành thị trờng bất động sản
-Tác động vào ý thức thái độ của ngời sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất
Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà nớc Việc Nhà nớc sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tợng sử dụng đất kết hợp hai hoà các lợi ích
Trang 2Câu 3: Phân tích luận đề: "Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho ngời khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Xhính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam"
Luận đề này vừa mang tính nguyên tác vừa mang tính định hớng Quy định này
là cơ sở pháp lý khẳng định Nhà nớc là chủ thể duy nhất đối với đất đai Đồng thời nó cũng có ý nghĩa nhiều mặt đối với đời sống chính trị, kinh tế - xã hội Trớc hết, Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình trạng khiếu kiện về các tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử Các khiếu kiện đòi lại đất có ảnh hởng không tốt đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội Vì vậy, việc quy định nh vậy là hết sức cần thiết để giải quyết triệt để các khiếu kiện lâu nay
Thứ hai, quy định này là cơ sở để Nhà nớc nắm vững số lợng, chất lợng sự biến
động đất đai trong phạm vi cả nớc và ở từng địa phơng Nếu chấp nhận cho đòi lại đất không những nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nớc khó có thể quản lý có hiệu quả sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý tốn kém về thời gian, sức ngời, sức của
Thứ ba, trải qua các thời kỳ các Nhà nớc đều xuất phát từ lợi ích của nhân dân lao động Vì vậy, các chính sách ruộng đất nhìn chung là phù hợp, bình đẳng về quyền lợi, nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đai
Tất nhiên quy định trên cũng có những điển hạn chế riêng: về tính lịch sử của
đất đai, về chính sách ngời có công với cách mạng Thiết nghĩ sự bổ sung một số văn bản về các vấn đề này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của Luận đề đã nêu
Câu 4: Phân biệt ngành Luật đất đai với LHC
Luật hành chính là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn
bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trinh hình quản lý hành chính Nhà nớc
Luật đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nớc về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình
sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
Rõ ràng có sự phân biệt về đối tợng điều chỉnh cảu hai ngành luật Đối với Luật hành chính đối tợng điều chỉnh là các quan hệ xã hội xuất hiện trong quá trình
tổ chức và thực hiện hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nớc.Luật hành chính là ngành luật về quản lý hành chính Nhà nớc
Đối tợng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội trong quản lý Nhà n
-ớc về đất đai và quá trình sử dụng đất đai của ngời sử dụng đất
Trong đối tợng điều chỉnh của Luật hành chính luôn có sự hiện diện củacơ quan hành chính Nhà nớc, còn ở Luật đât đai thì không hoàn toàn nh vậy,có thể có trong quan hệ quản lý nhng trong quan hệ sử dụng đất thì không có cơ quan quản lý hành chính Nhà nớc(nếu xuất hiện thì chỉ với t cách ngời sử dụng đất) Luật Hành chính và Luật đất đai.Có phơng pháp điều chỉnh vừa tơng đồng, vừa khác biệt.Luật hành chính phơng pháp điều chỉnh chủ yếu la mệnh lệnh đơn
ph-ơng,còn Luật đất đai có hai phơng pháp điều chỉnh chủ yếu: mệnh lệnh hành chính và bình đẳng.Giới Luật định cho rằng Luật đất đai có sự giao kết với Luật hành chính và Luật dân sự có thể vì lý do phơng pháp điều chỉnh của ngành Luật này
Câu 5: Hãy nêu những điều cấm trong Luật đất đai 1993 và phân tích các điều khoản cấm đó
Trang 3Điều 6 Luật đất đai quy định: "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao, huỷ hoại đất"
Trớc hết phải khẳng định rằng những điều cấm này là cần thiết đê Nhà nớc quản
lý đất đai có hiệu quả, đất đai đợc sử dụng hữu ích phục vụ tốt cho mục tiêu kinh tế xã hội do Nhà nớc đề ra
5.1."Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai "Nhà nớc quy định việc này nhằm nhiều mục đích Xuất phát từ nguyên tắc quản lý Nhà nớc về đất đai thì đất đai
là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của quốc gia,không thể có bất
kỳ cá nhân,tổ chức nào đợc tự ý chiếm hữu, sử dụng mà không đợc sự đồng sý (cho phép) của Nhà nớc.Điều cấm này cũng nhằm bảo đảm về sự bình đẳng về quyền chiếm hữu đất đai của ngời khác đã đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất Một điều đáng lu ý là điều cấm này cầm phải đợc quy định cụ thể hơn nữa là đất
bị lấn chiếm là đất nào: đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc Nhà nớc giao
đất, cho thê đất hay đất cha sử dụng
5.2."Nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép" Nhà nớc phải nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép để quản lý số lợng và sự biến động đất
đai Nhà nớc nghiêm cấm điều này cũng chính là biện pháp để bảo đảm cho quy
định về hạn mực sử dụng đất, tránh tình trạng đất đai tập trung vào một số cá nhân còn nhiều ngời không có đất để sử dụng
Cụ thể hoá việc nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng tái phép Điều 30 Luật đất
đai 1993 quy định không đợc chuyển quyền sử dụng đất trong những trờng hợp sau dây
1.Đất đã sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
2.Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền sử dụng
3.Đất đang có tranh chấp
5.3.Nghiêm cấm "Sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao" Mục đích sử dụng đất có liên quan đế quy họch, kế hoạch sử dụng đất.Đất đợc sử dụng vào mục đích nào đã đợc điều tra, nghiên cứu phân tích tổng hợp các điều kiện tự nhiên, xã hội, tiềm năng của đất Mục đích sử dụng đã tính toán, vì vậy không
đợc sử dụng đất không đúng mục dích đợc giao
Để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quy định nghiêm cấm này nên chăng "mục đích đợc giao" phải đợc làm rõ là mục đích trong quyết định giao đất, cho thuê đất
5.4.Nghiêm cấm "huỷ hoại đất"
Một nguyên tắc của Luật đất đai là nguyên tắc cải tạo và bồi bổ và bảo vệ môi trờng Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là môi trờng sống của hàng triệu ngời, là một trong các thành phần quan trọng của môi trờng sống, là nơi diễn ra các hoạt
động của con ngời Vì vậy cần phải nghiêm cấm huỷ hoại đất Không ai có quyền huỷ hoại đất
Câu 6: Phân tích điểm giống và khác nhau giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
Quyết định giao đất là quyết định bằng văn bản do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyề ban hành xác lập quyền sử dụng đất ở cá nhân, tổ chức, các nhân có đủ
điều kiện sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho ngời khác theo quy định của pháp luật
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng
đất
Điểm chung cơ bản nhất giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là xác lập quyền sử dụng đất ở các chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất
Trang 4Những điểm khác nhau:
*Quyết định giao đất
-Chủ thể: Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
-Tính chất: Mang tính mệnh lệnh đơn phơng
-Nội dung do Luật đất đai điều chỉnh
*Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
-Chủ thể: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (ngời sử dụng)
-Tính chất: thoả thuận, bình đẳng, tự nguyện
-Nội dung: Luật dân sự điều chỉnh
Câu 7: ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Theo anh(chị) việc hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân trong cơ chế thị trờng hiện nay nh thế nào?
ở nớc ta, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nớc là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ nớc.Vì vậy có thể coi hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân chính là việc hoàn thiện cơ chế thực hiện quyền chủ sở hữu của Nhà nớc, cơ chế quản lý của Nhà nớc đối với đất đai
Thứ nhất pháp luật đất đai cần phải đợc xây dựng, bổ xung toàn diện và ổn định trong thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn Thống nhất các quy định về đất đai cần đợc ghi nhận trong Bộ Luật đất đa, không để các quy định rải rác ở Bộ luật dân sự và một số luật chuyên nhành có liên quan
Pháp luật đất đai cần phải thể hiện rõ nội dung kinh tế trong quản lý và sử dụng
đất tạo cơ sở cho thị trờng bất động sản hình thành và phát triển mộtcác lành mạnh.Quy định hợp lý hơn về giá đất, góp phần thúc đẩy các hoạt động tài chính đất đai trong một trật tự nhất định
Luật hoá các quy định của Chính phủ đã đợc chính sách chấp nhận bảo đảm của tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dới luật, tránh tình trọng văn bản chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt"
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải đợc thực hiện có hiệu quả hơn thiết thực hơn.Quy hoạc phải đợc công khai Trong tập quy hoạch phải có quy trình tham gia ý kiến của nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một trong những nguyên nhân của tệ tham nhũng, hối lộ
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ quản lý sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý
Thứ t, thay đổi cơ chế giao đất.Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với doanh nghiệp Nhà nớc chủ yếu thực hiện theo cơ chế "xin cho" Thực chất là cha trú trọng tới các yếu tố kinh tế của đất đai, cha thực sự thấy đợc đất
đai là hàng hoá đặc biệt trong cơ chế thị trờng.Từ đó việc giao đất không thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham nhũng và lãng phí đất ngày càng tăng, trang khi Nhà nớc khong thu đợc thuế cho ngân sách, thâm chí kể cả 1% lệ phí địa chính
Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trờng bất động sản trong đó có thị trờng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng
đất ,mở rộng thị trờng bất động sản cho các thành phần kinh tế, ngời Việt Nam
ở nớc ngoài, ngời nớc ngoài ở Việt Nam tham gia đầu t " Đây có thể coi là một
xu hớng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Câu 8: Tại sao Nhà nớc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với từng vùng
Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nớc giao và đợc nhận quyền chuyển nhợng đất hợp pháp từ ngời khác
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng bằng sông Cửu long, Bình Dơng, Bình Phớc, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu và
Trang 5thành phố Hồ Chí Minh không quá 3 ha Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung
ơng khác không qua 2 ha
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm
-Các xã đồng bằng không quá 10 ha
-Các xã trung du miền núi không quá 20 ha
Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến
đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho ngời nông dân có đất đai để sản xuất,thực hiện đợc chính sách của Đảng và Nhà nớc ta là:"ngời cày có ruộng" Việc pháp luật đa ra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên nhân nh tình trạng d thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, phần lớn ngời nông dân không có đủ việc làm Mật độ dân c nông thôn quá dày đặc trên 1 ha, đất canh tác(khoảng 2 ngời/ ha đất canh tác).Tình trạng khan hiếm ruộng đất trong nông nghiệp đặc biệt là ở miền Bắc đã dẫn đến mối tơng quan giữa ruộng đất-dân số-lao động trở lên hết sức căng thẳng.Trong những năm gần
đây mặc dù sản lợng lơng thực của cả nớc nói chung là tăng nhng đa số nông dân vẫn có mức thu nhập thấp vì nguồn sống của hộ chủ yếu dựa vào nông nghiệp.Tách khỏi ruộng đất ngời nông dân mất luôn nguồn sống chính Đa số nông dân có thu nhập thấp,chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu t thêm chosản xuất trên quy mô lớn và cũng không
có khả năng đầu từ vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết
Câu 9: Chứng minh Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 quan tâm đế quyền và lợi ích của ngời sử dụng đất
Trớc Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987 khẳng định.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thong snhất quản lý, Nhà nớc giao đât cho các nông trờng, lâm trờng, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp trên đất
đ-ợc giao kể cả quyền chuyển nhợng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu t khi thấy còn sử dụng đất và đất đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho ngời sử dụng đất Ngoài việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất
Luật đất đai 1993 mở rộng hơn các quyền đối với ngời sử dụng đất Ngoài quyền sử dụng đất đúng mục đích đợc giao hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất trong thời hậngio đất
Luật đất đai sửa đổi bỏ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đó tại
tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn đợc góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nớc để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm muối
mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển sản xuất
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhợng, quyền
sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã đợc xây dựng trên đất đó cho thuê quyền sử dụng gắn liền với công trình kiến trúc, với
Trang 6kết cấu hạ tầng đã đợc xây dựng trên đất đó, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở dhữu của mình gắn liền với đất thuế tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay tiền chuyển nhợng tài sản thuốc ở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Doanh nghiệp Nhà nớc có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài n -ớc
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê cho cả thời gian thuê,
đã trả trớc tiền thuê đất nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuọc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê ùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quỳen sử dụng
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 quy định thế chấp quyền sử dụng đất cho phép tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp haợc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại Việt Nam không phân biệt đó là tổ chức tín dụng đó là của Việt Nam hay của nớc ngoài
Câu 10: Căn cứ đê phân biệt loại đất theo Luật đất đai 1993 là gì? Theo anh (chị) cách phân loại đã khoa học cha?
Căn cứ để phân loại đất theo Luật đất đai 1993 là mcụ đích sử dụng chủ yếy của
đất Điều 11 Luật đất đai 1993 nêu rõ: "Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu
đ-ợc phân thành các loại sau đây":
1.Đất nông nghiệp
2.Đất lâm nghiệp
3.Đất khu dân c nông thôn
4.Đất đô thị
5.Đất chuyên dùng
6.Đất cha sử dụng
Nhìn chung cho đến nay cách phân loại này vẫn đợc các nhà làm luật các nhà quản lý chấp nhận xem là khoa học Trải qua các lần sửa đổi bổ sung năm 1998
và 2001 Điều 11-Luật đất đai 1993 vẫn đợc giữ nguyên đã nói lên điều đó Mặt khác các loại đất cũng có thể đợc phân loại theo một cách khác gồm 5 loại sau đây:
1.Đất nông nghiệp
2.Đất lâm nghiệp
3.Đất ở
4.Đất chuyên dùng
5.Đất cha sử dụng
Cách phân loại này sẽ không phân biệt đất dân c nông thôn và đất đo thị thuần tuý căn cứ vào mục đích sử dụng của đất.Mục đích nông nghiệp lâm nghiệp đất
ở rõ ràng nên phân thành một loại đất.Các mục đích khác tập trung vào loại đất chuyên dùng còn các loại đất cha đợc sử dụng ở các vùng sữ quy mô vào loại
đất cha sử dụng
Câu 11: Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý toàn bộ đất đai thông qua hai công cụ quan trọng là quy hoạch và pháp luật Anh (chị) có nhận xét gì về hai công cụ quản lý này trong giai đoạn hiện nay
Trang 7Pháp luật và quy hoạch là hai công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nớc về đất
đai: Pháp luật có vai trò duy trì mọi trật tự kỷ cơng cần thiết cho quản lý và sử dụng đất đai trong xã hội
Quy hoạch đất đai chính là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số l -ợng, chất l-ợng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nớc và từng địa phơng ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nớc
Quy hoạch là sự tính toán sử dụng quỹ đất sao cho tiết kiệm, hiệu quả
Pháp luật và quy hoạch đã đợc Nhà nớc xác định là công cụ quản lý Nhà nớc về
đất đai.Tuy nhiên trong thực tế hai công cụ này còn nhiều bất cập
Đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm trong đời sống xã hội, do sự phát triển mạnh mẽ của cơ chế thị trờng những năm gần đây nảy sanh nhiều vấn đề phức tạp mà các quy định pháp luật đất đai hoặc là không có, cha đợc ban hành kịp thời hoặc có nhng nhng không phù hợp chòng chéo gây khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đợc ban hành nhiều: ở Trung ơng có
100 văn bản trong đó có 19 văn bản của Quốc hội và UBTVQH, văn bản của Chính phủ gồm 23 Nghị định,6 công văn,3 Nghị quyết,12 chỉ thị,10 Quyết định thong t và Thông t liên bộ.Tuy nhiên thực tế hệ thống văn bản pháp luật trên vẫn cha bao quát toàn diện những vấn đề, những nội dung quản lý Nhà nớc về đất
đai
Mặt khác do tình trạng ban hành nhiều văn bản pháp luật đất đai từ Trung ơng
đến địa phơng nên kể cả ngời quản lý lẫn ngời sử dụng đất khó mà cập nhật, kiểm kỹ, nắm chắc đợc khết những quy định trong lĩnh vực này
Quy hoạch đất đai quả thực đang là vấn đề nổi cộm ở nớc ta.Bởi vì thực tế cho thấy việc quy hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả nớc có tới 9 viện quy hoạch chuyên trách hàng trăm Công ty t vấn vừa thiết kế công trình vừa quy hoạch), cha sát thực tế, thiếu tính khả thi.Nhìn chung công tác quy hoạch mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao thông, phân khu chức năng mà cha có sự tính toán sao cho sử dụng đất có quả.Thời gian thực hiện quy hoạch còn cha rõ hoặc
bị kéo dài làm cho hiệu quả quản lý thấp Hiện nay trong 61 tỉnh thành phố mới
có 47 tỉnh thành phố đợc Chính phủ xét duyệt việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.Còn về quy hoạch chi tiết cho quận huyện, thị xã, xã, phờng đến nay nhiều địa phơng cha làm do đó công tác quy hoạch cha trở thành công cụ quản
lý thực sự có hiệu quả
Bên cạnh những bất cập trong pháp luật, quy hoạch sử dụng đất hai công cụ này cũng đã có những mặt tiến bộ phù hợp với tình hình thực tế.Về cơ bản pháp luật
đất đai đã tạo điều kiện thực hiện việc giao quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất theo quy định của pháp luật tạo điều kiện quan trọng cho việc sử dụng đất có hiệu quả và hình thành thị trờng quyền sử dụng đất
Câu 12: Hãy trình bày và phân tích nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai theo Luật đất đai 1993
Điều 13 - Luật đất đai 1993 quy định: "Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai bao gồm"
1.Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất,lập bản đồ địa chính 2.Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
3.Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý,sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó
4.Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
5.Đăng ký đất đai, lập và quả lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6.Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể kệ về quản lý, sử dụng đất
Trang 87.Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
-Hoạt động đánh giá đất và lập bản đồ địa chính.Đây là việc làm hết sức quan trọng,nó tạo cơ sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trọng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất
-Quy hoạch kế hoạch hoà việc sử dụng đất.Quyhoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể về số lợng,chất lợng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội.Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất bởi bì kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thựch hiện quy hoạch -Hoạt động của Nhà nớc trong việc ban hành các văn bản pháp luật:Quản lý Nhà nớc về đất đai không thể thiếu văn bản pháp luật.Nó là cơ sở pháp lý trng quy trình quản lý Nhà nớc về đất đai.Chính vì vậy văn bản yâu cầu của thực tế -Giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất
+Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức,hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất.Căn cứ để giao đất,cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt và yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự
án đầu t, ghi trong thiết kế dã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt hoặc chấp nhận bằng văn bản về địa diểm diện tích đất, đơn xin giao đất
+Thuê đất là việcNhà nớc thực hiện cho ngời có nhu cầu sử dụng đất thuê đất trong thời hạn và theo mục đích mà Nhà nớc quy định.Trong một số trờng hợp Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc quỳen cho thuê lại đất đã thuê của Nhà nớc
+Thu hồi đất:Trong trờng hợp cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng,lợi ích quốc gia Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng
đất.Ngời sử dụng đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ
Ngoài ra,Nhà nớc thu hồi đất theo các quy định khác của pháp luật
Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngời tiếp tục sử dụng đất đó
Đất không đợc sử dụng trong thời hạn12tháng liền mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quỳen cho phép
Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao
Sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao
Ngời sử dụng đất cố ý khôg thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nớc
Đất giao không đúng thẩm quyền
-Đăng ký đất đai:Khi cơ quan Nhà nớc có thầm quyền giao đất cho phép thay
đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà cha đăng ký thì ngời sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
-Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thực pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng đất làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ởTrung ơng phát hành.Cơ quan nào có thẩm quyền quyết dịnh giao đất thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Thống kê, kiểm kê đất đai: Thống kê, kiểm kê đất đai là tổng hợp các số liệu tập hợp từ việc theo dõi quá trình biến động đất đai, từ quá trình sử dụng đất đai việc thóng kê đất đai tiến hành một năm một lần, kiểm kê đất đai đợc tiến hành
5 năm một lần do UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện
-Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quả lý sử dụng đất.Hoạt động này có ý nghĩa nhiều mặt trong công tác quản lý Nhà nớc đối với đất dai Nó bảo đảm cho các văn bản quản lý Nhà nớc về đất dai,các chính sách về đất đai
đợc thực hiện nghiêm chỉnh bởi các chủ thể quản lý và ngời sử dụng đất.Hoạt
động này cho phép Nhà nớc có sự điều chỉnh cần thiết cho phù hợp với thực tế
Trang 9-Giải quyết tranh chấp về đất đai: đất đai là vấn đề phựctạp.Trong thực tiễn tranh chấp về đất dai thờng xuyên xảy ra.Các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai phải tìm ra biện pháp giải quyết để phát triển sản xuất ổn định và từng bớc cải thiện đời sống nhân dân
Câu 13: Phân tích mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự
Luật dân sự là một ngành luật trog hệ thống pháp luật của Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản và các qun hệ nhân thân
Xét về bản chất, quyền sở hữu đất đai là một quyền đặc biệt, chỉ thuộc về Nhà n-ớc.Mặc dù nó không thuộc sở hữu của chủ sử dụng đất,nhng họ đợc Nhà nớc cho phép chiếm hữu, sử dụng khai thức các lợi ích từ đất đợc phép chuyển quyền
sử dụng đất từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác
Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) đ ợc quy định trong hiến pháp 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai 1995, 2001 và trong Bộ Luật dân sự 1995 Các quy định của ngành Luật đất
đai là cơ sở cho các quy định của ngành Luật dân sự về quyền sử dụng đất Bộ Luật dân sự cụ thể hoá quyền năng của chủ sử dụng đất trong ngành Luật đất
đai Bộ Luật dân sự là phơng tiện để các quy định của Luật đất đai về quyề sử dụng đất đi vào cuộc sống, hiện thực hoá trong đời sống
Câu 14: Hãy phân tích khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý Nhà nớc về đất
đai
Trong quản lý Nhà nớc về đất đai, Nhà nớc sử dụng nhiều phơng pháp quản lý, nhiều công cụ quản lý khác nhau Đó là phơng pháp hành chính, giáo dục thuyết phục, phơng pháp cỡng chế và bên cạnh đó có phơng pháp kinh tế Các công cụ quan trọng đó là công cụ tài chính Sự hiện diện của phơng pháp kinh
tế, công cụ tài chính trong quản lý Nhà nớc về đất đai đã phản ánh khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý của Nhà nớc
Phơng pháp kinh tế là cách thức Nhà nớc tác động gián tiếp vào các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thông qu các lợi ích kinh tế để họ tự lựa chọn
ph-ơng án hoạt động có hiệu quả nhất, nhng phải bảo đảm sử dụng đất đúng mục
đích theo quyêt định giao đất haợc thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
Biểu hiện thành công nhất của phơng pháp kinh tế trong quản lý Nhà nớc về đất
đai là việc áp dụng khoán sản phẩm trong nông nghiệp phối hợp với việcgiao quyền sử dụng đất lâu dài cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình để phục vụ cho sản xuất Đây thực sự là động lực to lớn thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển và
sử dụng có hiệu quả đất đai
Khía cạnh kinh tế trong quản lý Nhà nớc về đất đai đợc biểu hiện cụ thể nhất trong việc Nhà nớc sử dụng công cụ tài chính làm công cụ quản lý
Sử dụng công cụ tài chính trong quản lý Nhà nớc về đất đai là việc Nhà nớc sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai
để tác động đến các chủ thể sử dụng đất để đạt đợc mục tiêu quản lý
Nhà nớc đã sử dụng linh hoạt các công cụ tài chính để thực hiện công tác quản
lý của mình.Công cụ tài chính đợc sử dụng rộng rãi nhất trơng công tác quản lý
về đất đai là thuế .Theo Luật đất đai kiện hành Nhà nớc sử dụng các loại thuế.Thuế sử dụng đất nông nghiệp
-Thuế chuyển quyền sử dụng đất
-Thuế nhà đất
Bên cạnh công cụ thuế Nhà nớc còn quy định lệ phí địa chính, giá cả cho từng loại đất để quản lý
Trang 10Lệ phí địa chính là khoản tiền ngời sử dụng đất phải nộp khi đợc cơ quan Nhà
n-ớc phục vụ các công việc về địa chính đó là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến động về đất đai
Giá cả đất đai là biểu hiện cụ thể của việc thừa nhận "đất đai là hàng hoá đặc biệt" để tạo cơ sở để tính các loại thuế đặc biệt là thuế chuyển quyền sử dụng
đất
Ngoài các công cụ tài chính vơ bản trên tín dụng ngân hàng cũng đang đ-ợcnghiên cứu ứng dụng vào quản lý Nhà nớc về đất đai và bớc đầu phát huy tác dụng trên thực tế
Câu 15: Ngời sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển dổi phải làm thủ tục tại cơ quan nào? Nhà nớc có khuyến khích việc chuyển đổi hay không?
Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất ở đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau:
-Thuận tiên cho sản xuất và đời sống
-Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn theo quy dịnh của pháp luật
Theo khoản1-Điều31-Luật đất đai1993: "Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
ở nông thôn làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh"
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thông qua hợp đồng chuyển đổi theo mẫu do tổng cục địa chính ban hành.Hồsơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; giấy chứn nhận quyền sử dụng đất.Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tạiUBND xã,phờng,Thị trấn nơi có đất chuyển đổi.Sau khi các nhận vào văn bản hợp đồng chuyển đổ quyền sử dụng đất trong trờng hợp đơc chuyển đổi quyền sử dụng đất các bên chuyển đổi quỳen sử dụng đất (nộp thuế chuyển quyền) nộp lệ phí trớc bạ theo quy định của pháp luật
Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra với đất nông nghiệp.Trong quá trình giao đất nông nghiệp tất cả các loại đất xấu, tốt, xa, gần đen ra chia đều cho các hộ nông dân, vì vậy sự manh mún về đất nông nghiệp là phổ biến Một
hộ gia đình có tới 20 thửa ruộng, ở trung du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53 thửa tổng diện tích cộng lại khoảng dới 2 ha Việc chia đất manh mún ảnh hởng lớn đến công nghiệp hoá - hiện đại hoá tác của ngời nong dân, làm giảm năng suất lao động gây cản trở trong việc sản xuất kinh tế hàng hoá nông nghiệp Bởi vậy Nhà nớc khuyến khích các hộ gia đình nông dân chuyển đổi ruộng cho nhau
*Chuyển đổi đất nông nghiệp không phải nộp thuế chuyển quyền.Đất ở phải nộp thuế
Câu 16: Quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đợc quy định trong pháp luật
đất đai Nhận xét về quyền và nghĩa vụ trong thực tế
Điều73-Luật đất đai1993 sửa đổi bổ sung một số điều năm1998và2001 quy định ngời sử dụng đất có những quyền sau đây:
1.Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.Hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao
3.Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
4.Hởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ cải tạo đất mang lại
5.Đợc Nhà nớc hớng dẫ và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất
6.Đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đế quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đơc bồi thờng về đất khi bị thu hồi
7.Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất