Khóa luận tốt nghiệp Kinh tế nông lâm: Phân tích tình hình kinh doanh xuất khẩu tại Công ty lâm sản và xuất nhập khẩu tổng hợp Bình Dương

Mặc dù đất đai có giá trị, nhưng do đặc điểm Chính Trị -Xã Hội của nước ta mãi tới năm 1993 nhà nước mới thừa nhận đất có “Giá Trị” thông qua điều 12 được quy định như sau: “Nhà Nước xác

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ

CÔNG TY LÂM SẢN VÀ XUẤT NHẬP KHẨU TỔNG HỢP

BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN CỬ NHÂN

NGÀNH KINH TẾ NÔNG LÂM

Thanh phố Hồ Chí Minh

Tháng 06/2005

Hội đồng chấm thi luận văn tốt nghiệp đại học hệ cữ nhân, khoa kinh tế, trườngđại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh xác nhận luận văn Phân Tích Tình Hình

Kinh Doanh Xuất Khẩu Tại Công Ty Lâm Sản và Xuất Nhập Khẩu Tổng Hợp Binh Dương”, sinh viên thực hiện dé tài LE SON , khóa 27, đã bao vé

trước hội đồng vào ngày tổ chức tại Hội đồng chấm thi tốt

nghiệp khoa kinh tế, trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

TS PHẠM THANH BÌNH

Người hướng dẫn

( Ký tên/ ngày/ tháng/ năm)

Chủ tịch Hội Đồng chấm thi Thư ký Hội Đồng chấm thi

Ký tên/ ngày/ tháng/ năm) ( Ký tên/ ngày/ tháng/ năm)

- Xin chân thành cảm ta và biết ơn thay dang thanh ha đã tận tình hướng dẫn

trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

- — Xin chân thành cảm tạ tất cả thầy cô đặc biệt là quý thay cô trong khoakinh tế trường đại học Nông Lâm TP Hồ Chi Minh đã truyén đạt kiến thức trongsuốt thời gian học tập tại trường

- Xin chân thành cẩm ơn ban lãnh dao của công ty đã giúp đỡ trong suốt thờigian thực tập tốt nghiệp

- Cuối cùng tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn tới các anh chị, bạn bè đã giúp đỡtrong suốt thời gian học tập và thực hiện dé tài

Sinh Viên

LÊ SƠN

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP

°9000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006006066 20000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006006066 29000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006006066 2000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000900000000000000000999000600600006066 290900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600006066 200000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600606060606066 9090000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006066 99990000000000000090000000000000000000000000000000000000000900000000000000000000000000009000009000000000000090000090006000060606066 990900000000000000900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000900000000606066 990000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000090000000000000000000900060060060606066 9900900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000090006006006006066 2909000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600006006066 2900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000060606066 99090000009000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000969000006000606066 290900000000000009000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000009006060060606006066 9900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006066 990000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600006066 20000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000060000606© 290000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006066 290000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000009090000060606060606066

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

NHẬN XET CUA GIÁO VIÊN PHAN BIEN

°9000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006006066 20000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006006066 29000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006006066 2000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000900000000000000000999000600600006066 290900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600006066 200000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600606060606066 9090000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006066 99990000000000000090000000000000000000000000000000000000000900000000000000000000000000009000009000000000000090000090006000060606066 990900000000000000900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000900000000606066 990000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000090000000000000000000900060060060606066 9900900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000090006006006006066 2909000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600006006066 2900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000060606066 99090000009000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000969000006000606066 290900000000000009000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000009006060060606006066 9900000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006006066 990000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000600006066 20000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000060000606© 290000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006006066 9000900000000000000000000000090000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000069600060000060060000600606000606066

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KINH DOANH XUẤT KHẨU TẠI CÔNG TY LÂM SẢN VÀ XUẤT NHẬP KHẨU TỔNG HỢP

BÌNH DƯƠNG

NỘI DUNG TÓM TẮT

Đề tài “ Đóng góp một số ý kiến nhằm hoàn thiện mô hình giá đất đô thị

đang áp dụng tại thị xã Đồng Xoài - Tỉnh Bình Phước” để đánh giá tổng quan

điều kiện tự nhiên-kinh tế xã hội, thực trạng quản lý đất đai, đồng thời xem xét

các diéu kiện đó ảnh hưởng tới giá đất như thế nào? Nội dung chính của dé tài

là phân tích mô hình giá đất mà thị xã Đồng Xoài đang áp dụng vào mục đích

đánh thuế và dén bù cho dân khi thực hiện thu hồi đất của dân, từ đó thấy đượcnhững tổn đọng trong mô hình này Trong quá trình phân tích cho thấy, giá đấttrong mô hình hiện tại quá thấp so với giá đất quy định của chính phủ và chỉphản ánh được 30% giá đất trên thị trường Việc mô hình giá đất đang áp dụng

có giá đất thấp như vậy có nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân cơ bản nhất

là do áp dụng phương pháp chưa đúng cũng như quy trình định giá thực hiện

thiếu khoa học Trên cơ sở những tổn đọng đó thực hiện một mô hình giá đấtkhác hoàn thiện hơn về quy trình áp dụng và có kết quả hợp lý hơn so với mô

mà Thị Xã đang áp dụng Từ kết quả đạt được, thực hiện đóng góp một số ýkiến nhằm khác phục mô hình giá đất đang áp dụng hoàn thiện hơn

MỤC LỤC

Trang

MUG TL Ổ sung ng ghi ä ng tĩuNããtã: tha tia Sigi8äSiS 3u 3SulfrlBiS0g8:.f: as G0g8i/46.0020ã/88-46.00G8© 54180190: se santa VII

Danh mục các chữ viết tẮC -¿- + E11 SE S1 E3 3E TY ST ng rệt XV

Danh muc CAC DANG ooo ecceccccccescesscsscescesecssceseesscesecsecsseesecsececesecseesssesseseeseeses xvi

Danh mục các sơ đổ và các Wink ceceeccesccsescseesescescsecscsesscsessesecsesesseseeses XVII

Danh sách các ph lWC cmc mmm nieve XIX

Chương 1

GIỚI THIỆU CHUNG

121, Sự Cần 'Thiết Othe HỆ Ti ocrescnmansransenmanncnnasmennnnmmnasemmnenenaes 1

12 Mục Dich Nghiên Cứu Của DE TThÌ caasesaaanaatdaaaiiaibiedioidngtatiiaagdiipass 2

1:4 Phạn Vi Nghiễn Cau, seisccs6s6i6ssb 25666 415ã865605584665055666366655415650566154865080xg8 3

1.4.1 Phạm vi về không gian và thời gian - 5-5 ss<sscsessssesessesesse 3

1.4.2 Phan Vi nội Ung do so << << %9 9 9 9994.999 90 09.06094006 80996988606 3

Rà@ 6 0Š 4

1.6 Cấu TG Đã TL uessoeneaennadnianeingaihaiidgiUAEEINIBLAGHAEHE10.0M0000H072300010608006 4

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Các Văn Bản Pháp Lý Quy Định Giá Đất, Định Giá Đất Đô Thị 5

2.1.1 Nội dung Điều 56 Trong Bộ Luật Đất Dai năm 2003 6

2.1.2 Nội dung Nghị Định 188/NĐ-CTP on ng 6

2.1.3 Nội dung thông tư số 114/2004/T T-B 'TC 5- «<< «<< se se 6

2.2 Tam Quan Trọng Của Công Tác Định Giá Đấtt 5 -< << 7

Vili

33.1 Tâm: Tẵưan TT EQiHfE seeaeeaaaseandaiotitiiotitorai080145001đ16118936010014101013800101á058652.2.2 Sự Ra Đời Của Ngành Định Giá wisssscccssscsssscssssssesesessosessssassensonsssssesesonsaces

2.3 Cơ Sở Lý Luận Của Việc Định Giá Đất -5 5 << ssssesssssssse 82.3.1 Khái Niệm Định Giá Dat << < << g1 00 1.108 ee 82.3.2 Định Giá Đất Dựa Trên Giá Tri Thị Trường -.s << << << 92.3.3 Định Giá Dựa Trên Cơ Sở Phi Thị Trường -«s<«<«es 10

2.4 Đất Đô Thị, Nguyên Tắc, Các Yếu Tố Anh Hưởng

Tới Giá Đất Đô Thị Và Phương Pháp Xác Định Giá Dat Đô Thị 120/41,EKHTHiEui1đ0 TH kuuaggugaggaỹa.yaggaargtgtdituioatasgseGlgpsesuersauetu 12

2.4.2 Các nguyên tắc cần lắm vững khi định giá đất đô thị 12

2.4.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất -.-. -¿- ¿555555552 12

1.4.2.5, Nguyễn tắc ATA CỀN eeecissesiknsrxkviavrdenkriidinnii0ExcuE0iognnsuiid su bus 13

2.4.2.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia

vào quá trình tạo ra thu nhập thực tế từ đất +: + +++s++>+>+>+x+xs+2 16DADA, Nguyễn tác Khổ tiếng Sit 1G sss ssccancscacnnunen sanssnanensnsuanancsmasnaanesensnennns 17DADS Nguyễu cần OG) cxsccassincrsanncsnnasnencennazssneatensncombsareaunntenneuceennanannns 17

2.4.2.6 Nguyên tắc dự báo trước sự phát triỂn ¿- + + + s+s+xzx+evcces 18

2.4.2.7 Nguyên tắc thay thếẾ ¿+ 22222 S3 v2 EEEeEcvrvrkrkrrrrrrrrrrrrerree 182.4.2.8 Nguyên tắc đóng 8ØÓp ¿25c t2 121221211 121115111111 111 E11 re 182.4.2.9 Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán, người mua sẵn sàng mua 192.4.3 Các Yếu Tố Anh Hưởng Tới Giá Đấtt << s<s< se << ses 192.4.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ¿- ¿+ +52 S2 S+E+E+E£vEeEeE+exerexexrrrersee 19

#4;3 7 Nhằm gốc yếu lãi Kinh TẾ sauaaanaansnotbodbioagpboastScsllhduAGiecxgdagildkdesls 19B4.*#5;,Niiễm mặc yến tí nhi lỗ cccnconconmmnnanannanaenimeninemonmcssmions 192.4.3.4 Nhêm các yếu lố tâm lý xã HỘI sseciscsesocccnrncccxicanisnsassaanarneveassniternnavenencs 20

2.4.3.5 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường - +22 +s+s5s>s<+s+ 202.4.3.6 Nhóm các yếu tố chung bên ngoài ¿+ + +s+s+eccccx+szxceccee 202.5 Phương Pháp Nghiên Cứu Và Phương Pháp Định Giá Đất 21

2.5.1 Phương pháp nghiên CỨU -<< c5 se %9965666056846594684646668460866 22

2.5.1.1 Phương pháp điều tra ¿-¿- 5c 5252 SSE2E£EEEEEEEEEEEEEeErkekrkrxrrerrrrree py)

25.1 De PHUSHE Phap MO PHONG coeserccaceeresenamuwe cnavenmersemeeecstmgeersumenrarecoraess 22

2.5.1.3 Phương Phap PHAN LÍCH saseseesnsennnniiantiirdiasiEi1159014360954119050/10155590088 22

25.2 Các phạqmng pháp định 818 Gat canmnmannmnsmnnnaumunnnnmnnannene 222.5.2.1 Định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp giá thị trường 232.5.2.2 Định giá đất bằng phương pháp thu nhập từ đất - -: 222.5.2.3 Phương pháp khấu hao - ¿2+ 2222 S222 £v£zEzE+ezeeexexrrreeeee 24

Chương 3

TỔNG QUAN ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN - KINH TẾ

XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI

3.1 Lịch Sử Hình Thành Thị Xã Đồng Xoài 5 5<s<sesessss 25 3.2 Đặc Điểm Tự Nhiên Thị Xã Đông Xoài -s s-<essessess 25

3.2.1, VỊ TEL Địa LY csscsosrsonssovessnsescosesenconssnnsovssenseosvonsevssnosensenseanesosenscensonsonncs 25

3.2.2 Khí Hậu, Thủy Van << << << 909898986898989399889 s4 26

3,2,3, Did HIM ssccsscssccssvsccrvoenesaserasenconsovssessonntenserssuncesssussesssrnensessssescesnsasvenseacsese 26

3.3 Đặc Điểm VE Tài NQUy€l cccccssessscsssssssesssssssssssssessssessssesecsssesesessseeseees 26

T1, Tai TNeuyễn ĐEaoaeeaeeaueratiototittootEGG1n906010100006640100000068/658800006/6Ẹ0 26

3.3.2 Tai Nguyên NƯỚC sssssssssssssssesssscssseassssisscsssssonscasssssaassnssacsanssscssanssaaenssnsteass 27

3.1 Kinh Tế — Xã Hội — Cơ Sở Hạ TÊN pssssossessscasessnsencessaosseassosonsanseveuvosenseens 27

344, Kính TẾ seaaaunnteetioiorottidoslGsBA001000001660910901016011018016/6010819400000/000000s01228) 273.4.1.1 Tăng trưởng và cơ cấu kinh tế trên địa bàn thị xã - 27

3.4.1.2 Chỉ tiêu kinh tế trong năm 2005,

đỉrit hưng phat triển Kinh tế năm FI saussseeeaesoadedidonierggvoidorontggndeesoaC 29

3.3.2 Thực trạng xã hỘiIỀ:ccccccccccsccucscikibiic6520555:15668015556640.0558 Gua866Gg:S51ã00348 068066858 30

5.1, Tỉ để gang hoang tung than a ee 30

2:93:12; L0 ỒN pớsgieeitonndgionoiietlstdiisBOENENSREDASANSG4S.4814004G8001931002034085118 30

S88, lơ s0 bá Efoxassrsansaoroatarrrtrrirtisaoiytriotrrttrrrrtiiitdtiyotdgtotfiriyrtytraeeoiaa 31

3.3.2;1, ThỰC trang g1ao KHÔNG svnegeenatagoassBTLG11S810515545T5085815555SECESSSS488 31

3.3.2.2 Mục tiêu xây dựng các con đường đến hết năm 2010 313.3.2.2 HE thong 0n - 33

3.4 Đánh Giá Chung Điều Kiện Tự Nhiên

Kinh Tế Xã Hội Anh Hưởng Tới Công Tác Quản Lý Đất Và Giá Đất 33DAL KHẾ nengggagguaaseksonnngornoagtorsslgtt6101000G018G0001/001/531810301330030000404800 166 333.4.2 Những hạn chế gây ảnh hưởng xấu đến

phát triển kinh tế, quản lý, sử dụng Gat - 2 < 5ồ ssss<ssesssses 34

Chương 4

KẾT QUA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Thực Trạng Quản Lý Và Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn

4.1.2.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - 4I

4.1.2.5 Công tác đo đạc và thành lập ban đồ địa chắnh -: - 42

4.1.2.6 Công tác định giá đất ở tỉnh Bình Phước - - +2 + =+s+s+s552 42

4.1.2.6.1 Cơ cấu tổ chức trong công tác định giá - -5-555555scsc+ 42

4.1.2.6.2 Chức năng chính của từng bộ phan - ¿-¿++-x++x+sssxss 43

4.1.2.7 Nhận xét chung về hiện trang sử dụng và quản ly đất 44

4.2 Phân Tích Các Mô Hình Giá Đất Hiện Dang Tôn Tại Trên Thị Xã 45

4.2.1 Mô Hình I, Mô Hình Giá Đất Do Chính Phủ Quy Định 454.2.2 Mô Hình II, Mô Hình Giá Đất Dang

Ap Dụng Trên Địa Bàn Thi Xã << G S9 39956566658668668666 54 46

4.2.2.1 Cơ sở pháp lý định giá đất đô thị

trong mô hình II tại thị xã Đồng Xoài - ¿5:55 +E+E2*+E+Ezxztzxzxzxsxrxes 464.2.2.2 Phạm vi áp dung giá đất của quyết định số 22/QĐ-UB 464.2.2.3 Quy trình thực hiện định giá đất trong mô hình II - 474.2.2.3.1 Phân tích những yếu tố có ảnh hưởng tới

Ki nững shit Tri ga TRỪ sau uaugtuötitgiatuGrditpbodtitiiEtgigSeiB00000001Gt050/8Nd.ngẺ 48AOD, Veo nữ nữ bại Ki neseeeseeriretorontierbirtttflrosoiidfnufttii99600000000isa4g0141 s0) 484.2.2.3.3 Phân loại đường phố, vị trí cho từng

BĐS tiên từng Tưại đường || | er eee 494.2.2.4 Xác định giá đất cho mô hình ]H ¿ + s52 =ec+s+s+e+ec+szxzscee 524.2.2.5 Phân tích các yếu tố cấu thành giá đất trong mô hình II 544.2.3 Mô Hình III, Mô Hình Giá Đất Hiện Tại

Trên Thị Trường Thi Xã -. «- 5< 5555 =« se sseSsseSsSsesseseeseeessee 56

4.2.3.1 Phân tích tình hình giá đất hiện tại

trên thị trường của Thal xã Tiếng THÊ Í áoeadnduangg di go ú ngon GhhoL3kQ G2 g06Ä0gik010.0086 56

4.2.3.1.1 Nguồn Số Liệu và nội dung thu thập thông tin - 564.2.3.1.2 Phương pháp thu thập thông tin và kết quả thu thập thông tin 57

4.2.3.1.3 Xử lý thông tin và phân tích thông tin 55+ + +++x+scssxss 58

XI

4.2.4 Mô Hình IV, Mô Hình Thử Ngiệm Định Giá Đất

Cho Mục Dich Đánh Thuế Ở Thị Xã Đồng Xoài -.- 55-552 60

4.2.4.2 Dùng phương pháp so sánh trực tiếp

giá thị trường để định giá đất cho 7 BĐS không tạo ra thu nhập 61

4.2.4.2.1 Cac bước thực hiện trong phương

pháp so sánh trực tiếp giá đất thị trường ¿+ ++++x+x+x+t+x+vzvzvsvzrzxss 614.2.4.2.2 Ap dung phương pháp so sánh trực tiếp

giá thị trường định giá cho 7 BĐS trong mô hình IV -<c<<x+ 66

4.2.4.3 Dùng Phương Pháp Định Giá Đất Dựa Vào

Thu Nhập Từ Đất Cho 3 BĐS Tạo Ra Thu Nhập Trong Mô Hình IV 7]4.3 So Sánh Giá Đất Trong 4 Mô Hình Dang Hiện Hữu Trên Thị Xã 734.3.1 So Sanh Giá Dat Mô Hình I Với Mô Hình II . 5- <2 744.3.2 So Sanh Giá Dat Mô Hình II Với Giá Đất Mô Hình III 744.3.3 So Sanh Các Kết Giá Đất Mô Hình II Và Mô Hình IV 754.3.4 So Sanh Giá Dat Tối Da Trong 4 Mô Hình -5-«< «<< 76

4.4 Phân Tích Nguyên Nhân Khác Biệt Về Kết

Quả Định Giá Đất giữa mô hình II và mô hình IV -<- 774.4.1 Nguyên nhân khách quan của công tác định giá trong mô hình II 77

442 Nguyên nhân CHÍ” quaiccaninmnnmnnsmamnnnnumnmnnnanmnnnmnncans 78

4.5 Những Tôn Dong Trong Công Tác Quản Lý

Và Trong Quy Trình Định Giá Đất Trong Mô Hình ]I - 78

4.5.1 Tôn Dong Trong Công Tác Quan LY e «<< ssessssesesess 784.5.2 Tôn Dong Trong Công tác định giá và quy trình định giá 79

4.6 Tổng Hợp Ưu, Nhược Điểm Công Tác Định Giá Đất Trên Thị Xã 80

š Äi01,TÍh TIẾN saannggng ghe ggthhhĩh Ha hgnGUanggtihĐbgi1001014089009000)8581404X804081366k64048048Ẻ 80

AD Niet [Ta nan k An tàng scaws saewa đhgNàiQ4lZSaA6G0140/06ã64613ã0046k6901A04688014568ã66Ẵ 80 4.7 Một Số Đề Suất Nhằm Hoàn Thiện Giá Đất Mô Hình II

Dang Ap Dụng Trên Dia Bàn Thi XXã 0 55G S2 5555” 82 Chương 5

DANH MỤC CAC BANG

trang

Bang 1: Thống Kê Diện Tích Theo Độ Dốc Của Thị Xã 26

Bảng2: Phân Loại Dat Thị Xã Đồng Xoài . 5 c <5 55 55csssessse 37 Bang3: Bang thống kê các nhóm đất phân theo đơn vị hành chính 28

Bảng 4: Tăng Trưởng Và Cơ Cấu Các Ngành Kinh Tế, 30

Bang 5: Tình Hình Phân Bố Dân Số Năm 2004 .-.-5-<-< << 31 Bảng 6: Tình hình biến động dân số từ năm 2001 và 2004 32

Bang 7: Cơ Cấu Sử Dụng Đất Năn 2004 cceSSSISSSeSSSHSSESEeskesse 36 Bang 8: Cơ Cấu Sử Dụng Đất Phi Nông Nghiệp -. 5sc<<eses« a7 Bang 9: Co Cấu Sử Dung Đất Thị Xã Đồng Xoài Năm 2010 38

Bảng 10: Cơ Cấu Sử Dung Đất Chuyên Dụng Năm 2010 - 39

Bảng 11: Cơ Cấu Sử Dụng Đất Theo Don Vị Hành Chính 39

Bảng 12: Hiện Trạng Quản Lý Đất Theo Đối Tượng Sử Dụng 40

Bang 13: Tình Hình Cấp Giấy Chứng Nhận Quyên Sử Dụng Đất 41

Bảng 14: Mô Hình I, Khung Giá Dat Do Chính Phi Quy Dinh 46

Bảng 15: Giá trị đất chuẩn ở vị trí I trên từng loại đường phố 53

Bảng 16: Kết Quả Xác Định Hệ Số Vị Trí Của Từng Vị Trí Trên Các Loại Đường Phố - << s5 SE S<sES9SSeES2s 956552 54 Bảng 17: Kết Quả Giá Đất Của Mô Hình II _ 54

Bang 18: Kết Quả Điều Tra Số Liệu - << 5 55s ssssSs=sesesesesse 58 Bảng 19: Kết Quả Tính Giá Đất Thị Trường Cho Mô Hình III 59

Bang 20: Hệ Số Vị Trí Cho Mỗi Vị Trí Trên Đường Phố Loại I 59

Bảng 21: Thông Tin Các BĐSSS Và BĐS Cần Định Giá 67

XVI

Bảng 22: Phân Tích Khấu Trừ Tài Sản Trên Đất .-.-.s‹ 68

Bảng 23: Điều Chỉnh Các BDSSS Và BĐS Cần Định Giá 70

Bảng 24: Bảng thực hiện kết quả định giá

bằng phương pháp thu nhậpD - << << s£ssEsessEsEseSSsesEsesesessesee 71 Bảng 25: Bảng Giá Dat Của 10 BĐS Cần Định Giá -s-<2 73

Bang 26: Bảng Giá Đất Mô Hình IV << s55 5< ssssesesesesesesesese 73Bảng 27: Bang So sánh giá đất mô hình II với mô hình I 74Bang 28: So Sanh Giá Đất Mô Hình II Với Giá Đất Mô Hình III 74Bang 29: Bảng So Sánh Kế Qua Của Hai Mô Hình 75

DANH MỤC CÁC CÁC SƠ ĐỒ VÀ CÁC HÌNH

Trang.

Sơ đồ 1: Cơ Cấu Tổ Chức Trong Công Tác Định Giá . -: +: 43

Sơ đồ 2: Sơ đồ Quy Trình Thực Hiện Định Giá Trong Mô Hình II 47

Sơ d63: Sơ đồ các bước thực hiện định giá đất

trong phương pháp so sánh trực tiếp giá đất thị trường -::-:++++ 62

Hình 1: Hình Vẽ Thể Hiện Các Trường Hợp Đặc Biệt

Hình 3: Hình Mô Tả Đường Hẻm DGHUGN cece ec ecseseeseseeseeteeeeees 43

Hình2: Hình Mô Tả Các Trường Hợp Đặc Biệt Của Các Vi Trí

BDS Trên Đường HỒ HoaeeanaaadiandiiridiiettdiiigrstidgBi0I101804100915883990000000130484s 03003 52

Đồ Tit 1: Ti Thi Cane Cầu ĐỂ eeseensonineronsotdrgrsgbottigtss2149000080 00000006 15

Đồ Thị 2: Đồ Thị Biểu Thị Đường Cung - Đường Cầu Đất _ lã

Đồ Thị 3: Đô Thị Phan Anh Giá Đất Có Xu Hướng Ngày Càng Tăng 16

Đồ Thị 4: So Sánh Giá Đất Tối Đa Trong 4 Mô Hình Giá Đất Tại Thị Xã 76

XVII

Bảng quy định tuổi tối đa, tối thiểu của các công trình xân dựng.

Thông tin về 10 BĐS định giá

Sơ đồ chọn các bds so sánh

Sơ đồ các đường chính trên địa bàn thị xã

Bảng câu hỏi Đồng Xoài thu thập thông tin trong định giá đất.Nội dung các phương pháp định giá đất mà thị xã áp dụng

Chương |

GIỚI THIỆU CHUNG

1.1 Sự Cần Thiết Của Đề Tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở định cư, xây

dựng các cơ sở kinh tế, công trình Văn Hoá- Xã Hội, an ninh quốc phòng Có thể

nói, đất là tài nguyên có giá trị nhất của con người và hơn thế nữa, là phương

tiện sống mà thiếu nó con người sẽ không tổn tại, duy trì và phát triển được Đất

là sản phẩm của tự nhiên, nó cố định về vị trí không thể di dời, đất bị giới hạn

về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng, đất chứa những yếu tố lao động

gồm lao động sống và lao động vật hóa, hai loại lao động này đã làm đất đai tựnhiên từ không có giá trị thành đất đai có giá trị Mặc dù đất đai có giá trị, nhưng

do đặc điểm Chính Trị -Xã Hội của nước ta mãi tới năm 1993 nhà nước mới

thừa nhận đất có “Giá Trị” thông qua điều 12 được quy định như sau:

“Nhà Nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyển sử dụng

đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính Phủ quy định khung giá các loại

đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” Để triển khai thực hiện quy định

trên, Chính Phủ đã ban hành Nghị Định 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy

định khung giá các loại đất Tính đến nay hơn 10 năm áp dụng vào thực tế,nhưng do sự biến động giá cả đất đai trên thị trường thì Nghị định này không cònphù hợp với thực tế nữa Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất và bình

ổn giá đất trên thị trường, mới đây luật đất dai được sửa đổi có hiệu lực từ ngày

1 tháng 7 năm 2004 được quy định thông qua điều 56 tại khoản 4 như sau:

Chính Phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá cho các loại đấtcho từng địa phương theo từng thời gian, giá đất sẽ được công khai vào ngày 1tháng 1 hàng năm, nhằm làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từquyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bổi thường khi Nhà Nước thu hồi đất, tínhtiền bồi thường đối với người có hành vi, vi phạm pháp luật về đất đai mà gây

thiệt hại cho nhà nước Để thực hiện được những điều này, ngày 16 tháng II

năm 2004 Nghị định số188/2004NĐ-CP và Thông Tư số 114/2004/TT- BTC

ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện phương

pháp định giá đất trên cả nước Tỉnh Bình Phước nói chung và thị xã Đồng Xoàinói riêng đã xây dựng được khung giá đất đô thị và có hiệu lực từ ngày 1 thánh 1

năm 2005 Việc thực hiện xây dựng khung giá phải trải qua nhiều công đoạn

phức tạp kết hợp với các nghiệp vụ định giá, mặc dù vậy quá trình định giá đất

cũng gặp nhiều khó khăn và không tránh khỏi những hạn chế trong công tác

định giá này Việc thực hiện để tài “Phân Tích Tình Hình Kinh Doanh Xuất

Khẩu Tại Công Ty Xuất Nhập Khẩu Tổng Hợp Bình Dương” có thể xem như

bước đầu thử nghiệm điều chỉnh những hạn chế đó và đưa ra được mô hình giá

đất phù hợp hơn

1.2 Mục Đích Nghiên Cứu Của Đề Tài

- Tìm hiểu trực trang công tác định giá và cơ sở pháp ly cho hoạt động định

giá đất đô thị tại thị xã Đồng Xoài

- Phân tích va đánh giá mức độ phù hợp của mô hình định giá đất đô thi đang

được áp dụng hiện nay tại thị xã Đồng Xoài

- — So sánh kết quả định giá đất của các mô hình trên địa bàn Thị Xã

- Phân tích và xác định những mặt hạn chế chính trong các mô hình định giáđất hiện nay tại địa phương

- — Để xuất một số ý kiến nhằm hoàn thiện mô hình định giá đất đô thị tại thị

xã Đông Xoài

1.3 Nội Dung Nghiên Cứu Của Đề Tài

Nhằm thực hiện các mục đích nghiên cứu trên, dé tài tập trung vào các nội

dung nghiên cứu chính sau đây:

- Đánh giá tổng quan về thực trang công tác định giá, cơ sở pháp lý cho hoạtđộng định giá đất đô thị, tìm hiểu và phân tích những thuận lợi và khó khăn

trong công tác quản lý đất đai và công tác định giá hiện nay của địa phương

- Thử nghiệm một số phương pháp định gid đất đô thị trên dia ban thi xã,nhằn tim ra mô hình định giá đất thích hợp cho thị xã Đồng Xoài, từ đó đưa ra

một số ý kiến bổ sung cho khung giá năm 2006 tới đây

- Mô phỏng và phân tích việc thực hiện theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

về phương pháp định giá đất đô thị mà Thị Xã đang thực hiện, so sánh và phântích mức độ chênh lệch giữa giá đất do Chính Phủ quy định và mô hình định giáđất ma thi xã Đồng Xoài thực hiện Đồng thời so sánh giá đất thực tế trên thịtrường, giá đất mô hình thử nghiệm với mô hình định giá đất trên địa bàn thị xã

Đồng Xoài đang áp dụng để điều chỉnh giá đất hợp lý nhằm giúp cho công tác

quản lý, thu thuế, và các giao dịch khác liên quan đến đất đô thị có hiệu quả

hơn.

1.4 Phạn Vi Nghiên Cứu

1.4.1 Phạm vi về không gian và thời gian

Đề tài chỉ nghiên cứu công tác định giá đất đô thị trên Thị Xã, kết quảcủa mô hình định giá đất mà Thị Xã hiện đang áp dụng và thử nghiệm vàiphương pháp cho ra kết quả của một mô hình thử nghiệm định giá đất tốt hơn

1.4.2 Phan vi nội dung

Do thời gian nghiên cứu có hạn, cộng với kiến thức về chuyên ngành định

giá còn hạn hẹp Nên để tài chỉ dừng lại ở mức độ tìm hiểu, phân tích, đánh giá

và đưa ra một mô hình giá đất phù hợp

Chương I Giới thiệu chung.

Chương 2 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu định giá đất đô

thị.

Chương 3 Đánh giá tổng quan mức độ ảnh hưởng tới giá đất của điều

kiện tự nhiên, kinh tế —xã hội trên địa bàn thị xã đồng xoài

Chương 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 5 Kết luận và kiến nghị

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU2.1 Các Văn Bản Pháp Ly Quy Định Giá Dat, Định Giá Đất Đô Thị

Luật đất đai năm 1993 ra đời tạo ra bước ngoặc lớn trong quản lý và quyền

sử dụng đất ở nước ta, luật đất đai đã chính thức pháp luật hóa năm quyển sử

dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền

sử dụng đất Khẳng định khách quan đất có “Giá Trị”, giá đất sẽ được nhà nướcxây dựng và áp dụng để điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng

đất, trong suốt quá trình sử dụng cũng như quản lý đất đạt hiệu quả tốt nhất.Song song với luật đất đai 1993 Nghị định 80/ND-CP ra đời ngày 6 tháng 11 năm

1993, quy định khung giá các loại đất ở từng vùng Sau đó Nghị định 87/ND-CP

ra đời ngày 17 tháng 8 năm 1994 thay thế Nghị định 80/NĐ-CP, kèm theo Nghịđịnh này là một Thông tư liên bộ số 94/TT-LB được ban hành mà theo đó giáđất được xác định dựa trên những yéu tố như : Loại đô thị, hang đất, loại đườngphố, loại vị trí và giá đất được điều chỉnh theo hệ số k =0,8 lần hoặc k = 1,2 lầncho phù hợp với từng hạng đất, từng địa phương Vì Nghị định 87/ND-CP cho tới

nay không còn phù hợp nữa, để đáp ứng mục tiêu kinh tế của đất nước là công

nghiệp hóa hiện đại hóa theo cơ chế thị trường có sự quản lý nhà nước, đáp ứng

xu thế tất yếu của thị trường BĐS cũng như nâng cao hiệu quả quản lý đất đai,qua đó luật đất đai năm 2003 ra đời có hiệu lực từ ngày I tháng 7 năm 2004 Tạikhoản 4 điều 56 của bộ luật này quy định “Giá Đất Do Nhà Nước Ban Hành”,nhằm thực hiện quy định này, Nghị định 188ND-CP của Chính Phủ được banhành kèm theo thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của

Bộ Tài Chính việc hướng dẫn thực hiện nghị định 188/ND-CP về phương pháp

xác định giá đất và khung giá đất

2.1.1 Nội dung Điều 56 Trong Bộ Luật Đất Đai năm 2003

Khoản 1 Nhà nước định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc sau:

Giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù

hợp Các thửa đất liền kế nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ

tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy

hoạch thì mức giá như nhau.

Khoản 2 Chính Phủ qui định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loạiđất cho từng vùng theo từng thời gian

Khoản 3 Uy Ban Nhân Dân Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng

khung giá đất cụ thể tại địa phương sau đó trình Hội Đồng Nhân Dân cùng cấp

cho ý kiến trước khi quyết định

2.1.2 Nội dung Nghị Định 188/NĐ-CP

Chính Phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất nôngnghiệp, đất đô thị và đất chưa sử dụng Riêng đối với đất đô thị được áp dụngvào hai phương pháp xác định giá đất chủ yếu: Phương pháp xác định giá đấttheo thu nhập, phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếpgiá thị trường Ngoài ra trước khi định giá đất đô thị phai thực hiện các bước sau:phân loại đô thị, phân vùng, phân loại đường phố, phân loại vị trí của từng loại

đất cụ thể.

2.1.3 Nội dung thông tư số 114/2004/TT-BTC

Nội dung của Thông tư này chủ yếu hướng dẫn các bước thực hiện định giá

các loại đất cụ thể của từng địa phương, trong đó đất đô thị được hướng dẫn cụthể như sau:

Hướng dẫn cách phân loại các đường phố, hướng dẫn cách xác định hệ sốgiữa các vị trí đất trên từng con đường đã được phân loại trước đó, hướng dẫncác bước thực hiện trong hai phương pháp định giá đất chủ yếu do Chính phủ quyđịnh Từ khi Sở Vật Giá Tỉnh Bình Phước tiếp nhận Nghị định và Thông tư nói

trên, Giám Đốc Sở Tài Chính đã triển khai soạn thảo công văn gửi đến các

phòng ban liên quan đến công tác thực hiện định giá đất, thực hiện khung giá đất

sơ bộ trình UBND Tỉnh UBND Tỉnh họp biểu quyết và đi đến ban hành khung

giá đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị Đồng Xoài kèm

theo qyét định số 22/2005/QD-UB ngày 24 tháng 1 năm 2005

2.2 Tâm Quan Trọng Của Công Tác Dinh Giá Đất

2.2.1 Tâm Quan Trọng

Đối với nhà nước, các cơ quan hành chính quản lý đất thì công tác định giá

đất hết sức quan trọng, bởi vì thông qua đó Nhà Nước quản lý đất hiệu quả hơn, có

thể bình ổn giá đất trên thị trường, giá đất chỉ giao động trong khoảng quy định củaChính Phủ Thông qua việc định giá đất, nhà nước có cơ sở căn cứ thu thuế đối vớimọi hình thức sử dụng đất cũng như thu hút đầu tư từ các nhà doanh nghiệp trong và

ngoài nước.

Định giá chính là hạt nhân của hoạt động BNĐS, định giá BĐS và định giá

là một công việc hết sức phức tạp, công tác định giá không chỉ mang tính khoa

học mà còn mang tính nghệ thuật Nó đòi hỏi người thực hiện công tác này phải

có kiến thức chuyên môn cao, phải nhạy cẩm với những biến động thị trường bấtđộng sản Mỗi quy trình định giá phải gắn liền với mục đích của nó, một trongnhững mục đích quan trọng hàng đầu của công tác định giá là phải xác định đượcgiá trị tài sản cần định giá sát với giá thực tế trên thị trường

Định giá được xem là trái tim của mọi hoạt động kinh doanh trong kinh tế,

bởi kết quả định giá liên quan đến khả năng sinh tổn của nhà kinh doanh Khimột nhà doanh nghiệp, nhà đầu tư, cần vay vốn kinh doanh hay đầu tư, việc đầutiên của anh ta là thẩm định lại giá trị tài sản doanh nghiêp còn bao nhiêu, thẩm

định lại dự án đầu tư thông qua công tác thẩm định giá để xem mức độ cần vốn

là bao nhiêu, điều đó sẽ quyết định sự sống còn của nhà doanh nghiệp hay nhàđầu tư

Định giá đất có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết

định liên quan đến mua bán, đầu tư phát triển, bảo hiểm cầm cố, kinh doanh tài

sản cố định Dịch vụ định giá phục vụ bất kỳ đối tượng nào liên quan tới thịtrường đất đai, thị trường nhà ở Khi một tài sản được đưa ra giao dịch trên thị

trường, thì phải được xem xét một cách cụ thể về giá trị cho từng mục dich giao

dịch, nhưng mục tiêu cuối cùng cũng là xác định giá trị thị trường cho tài san

giao dịch đó.

2.2.2 Sự Ra Đời Của Ngành Định Giá

Xuất phát từ tầm quan trọng đó, sự ra đời của ngành định giá BĐS là cần

thiết Các nước phát triển đã có hoạt động định giá từ rất sớm, đã trổ thành một

ngành quan trọng của nền kinh tế Riêng đối với Việt Nam chúng ta, ngành địnhgiá ra đời rất muộn, năm 1993 lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được

pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dungquan lý nhà nước về đất đai

2.3 Cơ Sở Lý Luận Của Việc Định Giá Đất

2.3.1 Khái Niệm Định Giá Đất

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyển sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời

aig? sẽ ä

điểm xác định.

Định giá đất dựa trên cơ sở giá thị trường, cơ sở phi thị trường để đưa ra giátrị của nó Giá trị đó tùy thuộc vào mục đích cần định giá.

2.3.2 Định Giá Đất Dựa Trên Giá Trị Thị Trường

Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường được áp dụng đối với tài san

thông thường, những tài sản thông thường này có giá trị của nó được hình thành

trên thị trường hay còn gọi là giá trị thị trường.

Khái niệm giá trị thị trường

Giá trị thị trường là tổng số tién trao đổi ước tính về tài sản, giữa một bên

là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, san sàng mua tàisản vào thời điểm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên mua

và bên bán đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí, và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao đổi một cách công khai, độc lập Việc xác định giá trị tài sản

đó dựa trên thị trường với giả thiết là thị trường đó diễn ra các giao dịch côngkhai, không được ràng buộc các thế lực phi thị trường Định giá đất dựa trên giá

thị trường phải được thông qua các phương pháp như phương pháp so sánh trực

tiếp, phương pháp thu nhập Các số liệu, các tiêu chuẩn trong từng phương

pháp phải được thu thập từ thị trường, đồng thời số liệu phải chính xác, có thể kiểm chứng được Bản thâm thị trường luôn diễn biến phức tạp, do đó những

người làm công tác định giá phải luôn cập nhật những số liệu nhằm dam bảo

tính chính xác, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về giá trị thị trường Thẩm định

giá trị tài sản căn cứ vào thị trường phải sử dụng các phương pháp xem xét các

lợi ích kinh tế hay các chức năng của một tài sản hơn là kha năng được mua và

khả năng được bán tài sản đó, bởi các bên tham gia thị trường hay ảnh hưởngcác điều kiện đặc biệt không đặc trưng cho tài sản đó Một loại hàng hóa có giá

trị khi thỏa mãn bốn đặc gồm : Có tính hữu ích, có nhu cau, tính khan hiếm,

quyền chiếm hữu va kha năng chuyển giao được Như thế trong diéu kiện hiện

nay thì đất đai ở Việt Nam đã có giá trị, nhưng để hiểu được giá trị trong định

giá chúng ta đưa ra các khái niệm sau đây.

- — Giá trị trong định giá: Gia trị của một tài san (đất đai) được xem là bắtnguồn từ tính hửu dụng trong tương lai theo dự tính chủ quan, thông qua việc sử

dụng nó để thỏa mãn các yêu cầu khác nhau của con người trong xã hội.

- _ Chỉ phí trong định giá: là một số lượng tién cần thiết để san xuất, chế tạo ra

sản phẩm, dịch vụ Khi hàng hóa được chế tạo xong hay dịch vụ đã cung ứng, chỉ

phí đó trở thành một thực tế lịch sử

- — Giá cả trong định giá: là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanhtoán cho một hàng hóa, dịch vụ Giá cả được xác định qua sự cân bằng cung cầu.2.3.3 Định Giá Dựa Trên Cơ Sở Phi Thị Trường

Định giá dựa trên cơ sở phi thị trưỡng phải đưa ra được những khái niệm sau.

Gía trị sử dụng: Là công dụng của tài sản có thể thỏa mãn một nhu cầu

nào đó của con người, mỗi tài sản có một giá trị sử dụng riêng do chủ sở hữu ápđặt Đối với đất đai, dù bất kỳ ở quốc gia nào giá trị sử dụng của từng thửa đất

hay lô đất không hoàn toàn do chủ sở hửu áp đặt trên cơ sở phí tổn để có được

đất đai đó, mà còn phụ thuộc vào việc BĐS đó sử dụng vào mục đích nào với

giới hạn sử dụng tới đâu Điều này tùy thuộc vào đặc điểm chính trị của mỗi

quốc gia khác nhau sẽ có những quy định pháp lý khác nhau về QSD đất Giá trị

sử dụng của một thửa đất đạt cao nhất khi thửa đất đó được sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả sử dụng cao nhất

Giá trị đầu tư : Giá trị đầu tư là giá trị nhận được từ các khoản thu nhậpthuần dự kiến đạt được trong tương lai từ một tài sản hay một BĐS, sau khi đã

trừ đi toàn bộ các chi phí hoạt động tính đến thời điểm thực hiện việc định giá tài

sản Giá trị đầu tư chịu tác động bởi các yếu tố như, thị trường tién tệ (thị trường

vốn), kha năng tài chính của nhà đầu tư, chính sách tiền tệ của nhà nước va

chính sách thuế nhà nước

Giá trị trao đổi: Là một tỷ lệ về lượng mà giá trị sử dụng của một hàng

hóa chủ thể trao đối với giá trị sử dụng của hàng hóa trong một thị trường mở và

cạnh tranh.

Giá trị bảo hiển : Là giá trị ước tính bao gồm toàn bộ hoặc một phần các

khoản chi phí thay thế BĐS, trong trường hợp BĐS được bảo hiểm gặp rủi ro bị

mất một phần hoặc toàn bộ giá trị BĐS

Giá trị tiềm năng: Giá trị tiềm năng được xác định dựa vào quy hoạch sử

dụng đất đã được UBND tỉnh các cấp có thẩm quyền phê duyệt và dựa vào mục

đích đầu tư của người sử dụng đất

Giá trị thanh lý: Là giá nhận được trong trường hợp mua bán phi thị

trường, thường có sự liên quan đến sự vỡ nợ và mua bán cưỡng ép Gía trị thanh

ly cũng được xen như là một giá bán, tuy nhiên điều đáng lưu ý đây là các vụ

mua bán bắt buộc không được xem là căn cứ để đưa ra giá thị trường

Giá trị thế chấp: Là giá trị ước tính của BĐS duc trên cơ sở giá thị trườngcủa BĐS và khả năng cho thu nhập hàng năm của BĐS đó Gía trị thế chấp có

một số đặc điểm sau:

- — Giá trị thế chấp không phải là giá thị trường, nhưng nó được ước tính dựa

trên cơ sở giá thị trường và khả năng cho thu nhập hàng năm của BĐS đó

- Giá trị thế chấp thường thấp hơn giá thị trường

- — Giá trị thế chấp ước tính để làm căn cứ xác định khoản tiền cho vay giữabên thế chấp (chủ sở hữu tài sản —bén vay tiền) và bên nhận thế chấp ( chủ sở

hữu tiền —bén cho vay)

11

- — Giá trị thế chấp khác giá trị thanh lý ở chỗ: BĐS mục tiêu không phải là

đối tượng phát mại, bản thân nó đang tham gia phục vụ mục đích đầu tư của chủ

sở hữu và hàng năm đêm lại thu nhập cho chủ sở hữu Giá trị thế chấp thườngcao hơn giá trị thanh lý, giá trị thế chấp bằng giá trị thanh lý khi BĐS thế chấp bị

phát mại tài sản.

Giá trị đặc biệt: Là khái niệm liên quan đến cá yếu tố đặc biệt, có thể

làm tăng hay giảm giá trị của BĐS so với giá trị thị trường.

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán : Là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ

việc bán tài san trong phạm vi thời gian quá ngắn so với thời gian bình thường

cần có để giao dịch mua bán theo giá thị trường Có thể nói giá trị bắt buộc phải

bán bao gồm giá trị thanh lý và giá trị thế chấp khi bị phát mại tài san, vì giá trịbán ép buộc phải bán liên quan đến tình huống người bán tài sản chưa sẵn sàngbán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bàn đó

2.4 Đất Đô Thị, Nguyên Tắc, Các Yếu Tố Anh Hưởng Tới Giá Đất D6 Thị

Và Phương Pháp Xác Định Giá Đất Đô Thị

2.4.1 Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là loại đất độc lập, là đất nội thành, nội Thị xã, Thị trấn được sửdụng vào mục đích công cộng, mục đích quốc phòng, mục đích an ninh, mục đích

kinh tế, mục đích để ở và các mục đích phi nông nghiệp khác

2.4.2 Các nguyên tắc cần lắm vững khi định giá đất đô thị

Các nguyên tắc trong công tác định giá rất quan trọng, vì vậy khi nghiên cứu vềcông tác này cần phải hiểu và nắm rõ nội dung của các nguyên tắc

2.4.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc này được xem là một trong những nguyên tắc quan trọng nhấttrong công tác định giá đất Dat là một loại tài sản có kha năng sử dụng vào

nhiều mục đích khác nhau, trong đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng được coi

là không hợp pháp Nếu xét về mặt giá trị có sử dụng cho thu nhập ròng thấp

nhưng thời gian kéo dài, có sử dụng cho ta thu nhập ròng cao nhưng thời gian

diễn ra rất ngắn Thông thường một BĐS bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợppháp, vừa đem lại giá trị thu nhập ròng cao nhất và trong một khoản thời gianxác định Loại sử dụng đó lý thuyết định giá gọi là sử dụng cao nhất và tốt nhất

của một BĐS

Nội dung của nguyên tắc Sử dụng cao nhất và tốt nhất là loại sử dụng

hợp pháp và mang tính khả thi, đồng thời cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối

với BĐS.

- Thời gian kéo dài một sử dụng cao nhất và tốt nhất phải được nhà đầu tưcăn cứ kết quả phân tích thị trường, dự báo và chấp nhận

- — Sử dụng cao nhất và tốt nhất có thé là một sử dụng bổ sung, không nhất

thiết phải là một sử dụng cạnh tranh

- Một sử dung dem lai giá tri thu nhập tức thời rất cao, nhưng chi trong một

giai đoạn ngắn thì có thể không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Trong

khi một sử dụng có thu nhập thấp hơn nhưng nguồn thu nhập đó kéo dài hơn thì

sử dụng đó có thể lại được xem là sử dụng cao nhất vá tốt nhất.

- — Thời gian để tổn tại một sử dụng cao nhất và tốt nhất keo dài bao lâu, tùy

thuộc vào từng lĩnh vực dau tư Người định giá căn cứ kết quả phân tích thi

trường, kinh nghiệm bản thân làm sao dự báo được càng gần sát với khoản thời

gian đó thì kết quả thẩm định giá cho tài san đó sẽ đúng như dự kiến

2.4.2.2 Nguyên tắc cung cầu

Khái niệm cung: Có thể khẳng định được rằng, đất là một loại hàng hoá

đặt biệt bởi nó không phải được san xuất ra ma do tự nhiên tạo nên, do đó nó bịgiới hạn bởi diện tích Vì vậy diện tích đất của mỗi quốc gia hay của mỗi địa

phương là không đổi (trừ một số quốc gia hay một số địa phương tiếp giáp với

mặt nước biển) Nếu như ta tăng diện tích cho mục đích sử dụng này thì cũng có

nghĩa là mục đích sử dụng kia bị gidm diện tích Việc quyết định tăng hay giảm

diện tích đất vào các mục đích sử dụng là do hoạt động quy hoạch phân bổ sử

dụng đất của nhà nước quy đinh Một quyết định quy hoạch của nhà nước có thể

làm lượng cung đất trên thị trường tăng, hay giảm Mức độ tác động của quy

hoạch dài hạn ảnh hưởng tới lượng cung về đất thường rất rộng, nhưng mức độ

ảnh hưởng đó thường là không mạnh Còn mức độ tác động của quy hoạch ngắnhạn tới cung đất thường thì hẹp, nhưng mức độ tác động thường rất mạnh Từ đó

có thể nói rằng, người định giá cần phải nắm chắc những định hướng phát triểnkinh tế của nhà nước cũng như các quy hoạch phân bổ sử dụng đất đã được các

cơ quan nhà nước có thẩm quyển phê duyệt là một nội dung đóng vai trò quan

trọng việc định giá đất đô thị Vậy khái niệm cung đất trên thị trường chỉ làlượng đất được thừa ra và được bán trên thị trường do nhà nước quy hoạch về

mục đích sử dụng đất tại một thời điểm công tác quy hoạch hoàn thành với một

mức giá được thị trường chấp nhận

À

Khái niệm cầu đất Khái niệm về cầu đất cũng như một khái niện về cầu

một loại hàng hóa nào đó, nó được hiểu là số diện tích đất tại một thời điểm

xách định mà người muasẵn lòng chấp nhận mua và có khả năng thanh toán

Các yếu tố xác định cung- câu đất.

- — Các yếu tố xác định cầu đất trên thị trường mua bán đất gồm: Giá đất, thunhập của những người có nhu cầu mua đất, sở thích và ưu tiên về nhu cầu đất

của người mua đất

- — Các yếu tố xác định cung đất trên thị trường cung đất gồm: Do nhà nước

quy hoạch mục đích sử dụng đất, sự thay đổi giá cả trên thị trường mua bán đất,

sự thay đổi này không phải quyết định sự thay đổi cung đất mà còn có các yếu tố

nội tại Xét ví dụ sau: Giả sử có một lô đất 500m” với qui định là chỉ được hai

hộ gia đình sinh sống trên diện tích đó là đủ, nhưng ở thời điểm đó có10 hộ giađình cần mua đất để ở, do đó lượng cầu đất tăng lên Cũng vào thời điểm đó cómột nhà đầu tư mua lô đất đó và xây dựng một khu chung cư đủ để10 hộ gia

đình sinh sống Như vậy thị trường cung đất sẽ đủ nếu như 10 hộ gia đình đó

đồng ý cùng vào khu chung cư sinh sống Điều này có nghĩa là giá đất trong mộtkhu vực nhất định sẽ được quyết định bởi yếu tố cầu về đất như mật độ dân số,

tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân đầu người tại địaphương được thể hiện qua đồ thị sau:

nghĩa là đường cung là một đường có độ co giản Mặc dù tổng cung đất đai là cố

định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụthể thì có thể tăng hoặc giảm thông việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng giữa các loại

đất (do nhà nước quy hoạch) hay do sự chênh lệch giá cá giữa các vùng

Đô Thị 2: Đô Thị Biểu Thị Đường Cung - Đường Câu Đất

Giá Đất

Đường Đường Cung Đất

15

Diện Tích (m2)

Nguồn: KS Trần Thị Việt Hòa “Bài Giảng Định Giá Đất”, tháng 12 năm 2001

Thực tế cho thấy nguyên tắc cung câu về đất phan ánh rất đúng trên địa

bàn thị xã Đồng Xoài, trước khi chưa được Chính Phủ công nhận là đô thị loại

IV, hệ thống giao thông chưa phát triển Sau khi được công nhận đô thị loại IV,

hệ thống giao thông phát triển và quy hoạch mở rộng diện tích ra những vùngnông thôn lân cận, điều đó đã làm cho cung - cầu đất tăng lên đồng thời sự

chênh lệch giá cả giữa vùng trung tâm và vùng ven trung tân cũng được rút

ngắn Tuy nhiên đất đai có hạn mà nhu cầu về đất là vô hạn, do đó nếu theo đà

phát triển như hiện nay của Thị Xã, giá đất có xu hướng sẽ tăng lên liên tục D6 Thị 3 Đồ Thị Phan Anh Giá Đất Có Xu Hướng Ngày Càng Tăng

Cung ĐấtGiá Đất

Cầu Đất

; 0 Dién Tich (m2) K

Nguồn: KS Trần Thị Việt Hòa “Bài Giảng Định Giá Đất”, tháng 12 năm 2001.Nguyên tắc cung cầu còn giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa

đô thị và nông thôn, giữa các đô thị khác nhau và thậm chí những vùng ven đô

thị khác nhau của cùng một đô thị Không một loại hàng hóa nào khác lại biểu

hiện lớn về giá như vậy Chắc chắn không phải là hàng hóa tiêu dùng không lâu

bền như quần áo, thực phẩm, cũng không phải là hàng hóa lâu bén như 6 tô,

thiết bị máy móc Nên chính một mặt hàng cố định vê số lượng thì giá của nó

thay đổi càng lớn theo từng vùng, đất đai vốn là hàng hóa cố định do đó giá trị

đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác

2.4.2.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhậpthực tế từ đất

Là những yếu tố trực tiếp để có BĐS, để bảo trì và vận hành BĐS sử

dụng vào mục đích đã được xác định nhằm tạo ra thu nhập thực

Nội dung nguyên tắc.

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực của BĐS, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó Để

đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người tađưa ra giá trị từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia

tạo ra thu nhập thực bao gồm những yếu tố như :lao động, vốn, đất đai, quản lý.Trong bốn yếu tố đó thì yêu tố lao động được đánh giá là quan trọng hàng đầu,

người định giá phải căn cứ vào bốn yếu tố trên để đánh giá, có như vậy việc

định giá đất mới tiến gần với giá trị thực của nó

2.4.2.4 Nguyên tắc khả năng sinh lợi

Khả năng sinh lợi của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ

đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí khác

Nội dung của nguyên tắc: Nếu như các nhà kinh tế chia các yếu tố san xuất ra

thành bốn nhóm: lao động, vốn, đất đai, quản lý, thì nguyên tắc khả năng sinh

lợi cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi tổng các chi phí về lao động,vốn, quan lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc kha năng sinh lợi từ đất nhấn mạnh

đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí của BĐS sản xuất kinh doanh Khi vậndụng nguyên tắc này người định giá phải biết kết hợp với nguyên tắc cân đối,

nguyên tắc đóng góp, và nguyên tắc giảm phần sinh lợi trước khi đưa ra quyết

định giá đất

2.4.2.5 Nguyên tắc cân đối

17

Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu ảnh hưởng tới giá thị trường của BĐS

trong cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức

cao nhất Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường đạt tối đa khi các yếu tố tạo

ra BĐS đạt tới trạng thái cân bằng nhau về mặt tương đối Khi áp dụng vào một

vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa

của BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng các tài sản trên đất

được sử dụng hợp lý.

2.4.2.6 Nguyên tắc dự báo trước sự phát triển

Là hành vi phân đoạn của nhà đầu tư hoặc của nhà định gidvé giá trị đầu

tư sẽ thu được từ thửa đất dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế của thị

trường BĐS trong khu vực.

Giá trị thị trường của thửa đất là giá trị hiện tại của tất cả các lợi nhuận

trong tương lai có thể thu được từ thửa đất Những lợi ích trong tương lai được dự

báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu thị trường và phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khách quan, không phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của người định giá.2.4.2.7 Nguyên tắc thay thế

Là sự áp đặt về giá trị của thửa đất chủ thể với giá của những thửa đất so

sánh, trong cùng một vùng giá trị, trong cùng một khoảng thời gian tương đồng

Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuyênh hướng bị áp đặt bởi giá bán

của một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa

đất chủ thể, với giả thiết là không có chậm trễ trong việc thỏa thuận về giá cả

và thanh toán Khi hai thửa đất có tính hữu ích như nhau, thửa đất nào chào bán

ở giá thấp thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn về một giá trị của một thửađất có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một thửa đất thay thế cần thiếttương đương, với điều kiện không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hưởng tới sự

thay thế, khi đó một người mua thận trọng không trả nhiều hơn chi phí mua một

thửa đất như vậy trong thị trường mở

2.4.2.8 Nguyên tắc đóng góp

Là sự tham gia về mặt giá trị của các khoản thu nhập của toàn bộ thửa đất

đó Giá trị của bộ phận cấu thành thửa đất đó tùy thuộc vào sự đóng góp của nó

vào giá trị tổng thu nhập Nguyên tắc đóng góp là cơ sở cho việc điều chỉnh giá

trị ở phương pháp so sánh giá trị thị trường.

2.4.2.9 Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán, người mua sẵn sàng mua

Đây chính là nguyên tắc quan trọng hình thành nên giá trị thị trường của

thửa đất Để xem xét giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị, là bằng chứngcủa giá trị cần phải xác định chính xác đây là thị trường bình thường, nơi mà

người mua người bán hành động một cách thận trọng, không có sự cưỡng ép nào.

Giá trị thị trường được xác định dựa vào khái niệm người bán thỏa thuận, người

mua thỏa thuận, cả hai bên giao dịch mua bán một cách hiểu biết và không bị ép

buộc.

2.4.3 Các Yếu Tố Anh Hưởng Tới Giá Đất

2.4.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

Nhóm này bao gồm các yếu tố như vị trí, kích thước, qui mô, địa hình

thửa đất tọa lạc, môi trường và các thuận tiện trong sinh hoạt, rủi ro về tự nhiên.nhìn chung các yếu tố này đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thửa đất Riêngđối với đất đô thị, những yếu tố này đặc biệt quan trọng nhất là các BĐS dùngcho mục đích kinh doanh và mục đích sinh sống

2.4.3.3 Nhóm các yếu tố pháp luật.

Quy hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất gồm các giấy tờ

chứng thư pháp lý về QSD đất, sở hữu nhà đất, giấy phép xây dung

Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xâydựng khác gắn lién trên đất: cho thuê, thế chấp, trình trạng tranh chấp quyền sửdụng đất, sở hữu nhà đất

2.4.3.4 Nhóm các yếu tố tâm lý xã hội

Trình trạng những người sống trên thửa đất như sức khỏe, nghề nghiệp,

tình hình việc làm và các mối quan hệ tình cảm gia đình-xã hội của những ngườiđang chung sống Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng hay sở hữu thửa

đất như thu nhập bình quân cao hay thấp, phương hướng phát triển.

2.4.3.5 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

Gồm những yếu tố chính như sau: Tính hữu dụng của thửu đất, nhu cầu về

đất trên thị trường, tính khan hiếm của đất, quyển chiém hữu và khả năng

chuyển giao được của các thửa đất

2.4.3.6 Nhóm các yếu tố chung bên ngoài

Các yếu tố pháp lý, chính trị và nhà nước: Sự thay đổi hệ thống chính trị kéotheo sự thay đổi đường nối, chính sách, pháp luật của Quốc Gia nói chung Mặc dù

giá trị của một thửa đất nhận được từ các quyển và nghĩa vụ về đất do pháp luậtquy định, nhưng sự thay đổi đường nối, chính sách của nhà nước sẽ tác động đến thịtrường BĐS, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất Sự tác động

đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyên khích hay hạn chế còn tùythuộc vào chủ trương của nhà nước đối với thị trường BĐS Kết quả là lượng giaodịch trên thị trường BĐS tăng hay giảm, sự tăng giảm đó diễn biến nhanh hơn so với

diễn biến hoạt động đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS, khi đó cân bằng sẽ bị phá

vỡ kéo theo sự tăng hoặc giảm giá BĐS trên thị trường Chính sách tác động trực

tiếp đến giá đất ơ nước ta gồm: Chính sách tài chính; Các chính sách tín dụng đốivới hoạt động đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS; Các chính sách thuế của nhànước về mục đích sử dụng đất

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan đến

tình hình chung của kinh tế quốc tế, kinh tế Quốc gia, kinh tế khu vực và địa

phương, các yếu tố ảnh hưởng này bao gồm: Tình hình cung-cầu đất trong khuvực; Đặc điểm của những người than gia thị trường mua bán đất; Các điều kiện

mua bán đất trên thị trường; Hiện trạng những vùng lân cận; Mức độ tăng trưởng

GDP hàng năm của vùng đang thực hiện định giá, so với mức tăng trưởng GDP

cả nước; Thu nhập bình quân năm trên một người tại vùng định giá sao với các

vùng lân cận và so với cả nước; Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ

thống tín dụng trong vùng cho những người tham gia vào thị trường mua bán đấttrung vùng định giá; Số lượng đất còn trống trong khu vực; Mức lạm phát chung

cho địa bàn định giá; Tình hình lao động và thị trường tín dụng trong khu vực.

Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động mạnh đến giá trị của

đất, một khu vực đang ở trạng thái bình thường bổng nhiên dân số tăng đột ngột

do dòng di cư từ các nơi khác tới, nếu như mức cung đất ở khu vực đó vẫn giữ ở

mức bình thường thì giá đất ở khu vực đó chắc chắn sẽ tăng lên do cung-cau bịphá vỡ, cung nhỏ hơn cau Một vùng có khu dân cư, dich vụ y tế, giáo dục tốt, tỷ

lệ dân trí cao, tỷ lệ tội phạm ít và tập quán của người dân trong vùng văn minh

thì giá đất ở đó chắc chắn sé cao hon so với những vùng có cùng các chỉ tiêu đóthấp hơn Nhìn chung khi nghiên cứu các yếu tố xã hội ảnh hưởng tới giá đất

21