Đặc BĐS mục BĐSSS
điểm chung tiêu(1) (2) (3) (4) (5)
DudngPhi QL14,xa QLI14, Đường Đường pú
RiêngĐồ Tiếnhành phường, HùngVương riểng
Địa chỉ phươngTân Tân phường Tân đỏó.Phường Xuân Xuân Bình Tân Phú
1, Pháp lý Sổ đỏ Số đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
2, Diện tích 5x20 4x25 4x20 5x20 5x25
=100m* =100m* =80m” =100m? =125m”
3, Nhà Cấp 4 Cấp 4 Cấp 4 Cấp 4 Cấp 4
4,Năm X. D. 1998 2001 1995 1997 2002 5,Giá trị X.D 80 120 113 50 70
6, Vi tri Mattién Mattién Mat tién Mat tién Mặt tiền 7, đường phố I I I I I
ổn ào én ao yéntinh rat yên tỉnh oOằ=) oyâ
9 Môi trường
Nguồn: Thông Tin Điều Tra.
Sau khi thu thập được thông tin, tiến hah sử lý thông tin: Lọc bỏ những thông tin không cần thiết, chọn những thông tin có độ chính xác cao để so sánh với BĐS cần định giá. Những thông tin được chọn đều ảnh hưởng tới giá trị BDSSS. Riêng đối với BĐSSS 32/QL14 Xã Tiến Hưng có vị trí kinh doanh đặc biệt, kinh doanh thuốc tây, gần cổng bệnh viện tỉnh. Các BDSSS còn lại, nhìn chung mỗi BĐS có mỗi vị trí thuận lợi khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng của người sở hửu. Khi bán giá trị các công trình gắn liền trên đất được tính chung với giá trị đất, vì vậy tiến hành phân tích, trừ đi giá trị gắn liền trên đất
thông qua bảng 22.
Bảng 22: Phân Tích Khấu Trừ Tài Sản Trên Đất.
Danh Mục Gia CHGRSRIBĐSĐ
1 2 3 4 3
1, D.T.sử dụng. (m2) 100 100 80 100 125
2, Giá trị xây dựng mới( tỷ) 0,14 0,12 0,113 0,15 0,07 3, Số năm sử dụng 6,3 4 7 9 2 4, Quy định năm sử dụng(năm) 20 18 15 24 15 5, Giá bán ( tỷ) 0,85 0,6 0,68 0,756 6,Giá trị còn lại của công trình(%) 69 80 80 60 87 7, Giá tri còn lại (ty) 0,098 0,096 0,0904 0,09 0,0609 8, Gid dat (ty) / 0,754 0,5096 0,59 0,695 9, Giá đất/mˆ1000000(đ) / 7,54 6,37 5,93 5,5608 Nguồn: Phân Tích Tổng Hợp.
Nếu các BDSSS có thời điểm giao dịch cách nhau khoảng hơn | tháng thì phải hiện giá thuần về một thời điểm định giá. Nhưng trong các mẫu chọn làm BĐSSS thời giam giao dịch tương đối gần sát với nhau, vì vậy không phải đưa những giá trị dồng tiền về cùng một thời điểm định giá.
Bước 4: Tiến hành so sánh và điều chỉnh kết quả.
69
- Phân Tích Đánh Giá. Các BĐS 1,3,4 đều nằm ở khu vực trung tâm thương mại sầm uất, đều có đường quốc lộ chính đi qua, với chiều rộng 30m, vị trí kinh doanh rất tốt có khả năng cho sinh lợi rất cao, do đó trong phương pháp so sánh yếu tố vị trí được đánh giá có ảnh hưởng tới giá đất cao nhất. BĐS 2 nằm ngoài khu trung tâm thương mại, nhưng mục đích sử dụng của nó đem lại hiệu quả cao vì vậy giá của BĐS2 bán với giá tương đối cao. Riêng BĐS5 nằm cách xa khu thương mại, và nó tọa lạc trong khu vực trung tâm hành chính Tỉnh, nằm ở khu dân cư đông đúc phù hợp cho mục dich để ở. Người mua BDSS là người hưu trí vấn để yên tĩnh, môi trường trong lành là cần thiết. Mỗi BĐS đều có lợi thế riêng của nó, mỗi lợi thế riêng đó tùy thuộc vào mục đích sử dụng, mỗi mục đích sử dụng lại tùy thuộc vào vị trí tọa lạc của BĐS, hình thể, kích thước, cơ sở hạ tầng, yếu tố môi trường. Mục tiêu là so sánh các BDSSS với BĐS cần định giá, do đó kết quả so sánh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS cần định giá. vì vậy người thực hiện so sánh phải phân tích, đánh giá các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của nó tới giá đất. Riêng ở Thị xã Đồng Xoài việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến hết năm 2005 về cơ bản đã hoàn thành, nêm giá trị của yếu tố pháp lý được coi là như nhau đối với các BĐS dùng dé so sánh. Sau khi nghiên cứu, chọn phương án cho điểm.
+ Chấm điểm theo thang điểm 10 là cao nhất, áp dung cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, các điểm dưới 10 áp dụng cho tiêu chí cùng loại có điều kiện thấp
hơn.
+ Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lai mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá.
Phương án thực hiện trên phai căn cứ váo những gì mà người thực hiện dé tài khảo sát được thực tế trên địa bàn nghiên cứu. Mặt khác qua điều tra cảm nhận của người thực hiện định giá cho phép đi đến quyết định trên.
Bảng 23: Điều Chỉnh Các BDSSS Và BĐS Cần Dinh Giá
BĐSI BĐS BĐS BĐS BĐS Chỉ tiêu SS2 SS3 SS4 SS5
diém| điểm| diém| điểm| điểm
1, Vi trí 10 10 10 8 8 2, Diện tích 10 10 8 10 9 3, Kích thước ch. ngang 10 9 9 10 8
4, Kích thước chiều sâu § 7 10 § § 5, Đường phố 10 9 9 9 8
7, Môi trường 6 7 7 i 10 8, Khu vực 10 8 9 9 a 9, Quy hoach 8 9 8 8 10
10,Tổng điều chỉnh ce: 69 70 69 68
11, Chénh lệch so với BĐS can 3 5 3 4
định giá.
12, Lượng điều chỉnh (%) (giữa 1 15 25 15 20
BĐSIvới các BDS.SS)
13, Đơn giá đất sau 8,671 | 7,1533 | 6,785 | 7,48216 kh điều chỉnh của BĐS
(1000000đồng/m”)
Nguồn:Tính Toán Tổng Hợp.
Từ phương án cho điểm các yếu tố cấu thành giá đất, tính ra được giá đất của BĐS sản cần định giá. Giá đất của BĐS cần định giá có giá trị dao động từ 6,785m” đến 8,671 m?. Nhưng để giá đất của BĐS cần định giá có mức độ chính xác cao, chúng ta lấy mức giá trung bình sau khi được so sánh. Nghĩa là mức giá đất của BĐS cần định giá được tính như sau.
Bước 5 : Tính giá đất cho BĐS cần định giá.
Giá 1m? đất của BĐS cần định giá = _Š:671+7.153316,78517.48216 —7 522 865(đ).
4
Tương tự như cách làm đó cho 6 BĐS còn lại theo thứ tự từ 2 đến 7, có kết quả:
- Số nha 42/Đường Hùng Vương, Phường Tân Binh = 4.823.236 đồng /1m?
- Số nha79/QL14/ Phường Tân Đồng = 6.475.319 đồng /m?
71
- — Số nha12/QL14/ Phường Tân Xuân =4.013.831 đồng /m'.
- Số nha 38/Đường Phú Riéng Đỏ, Phường Tân Đồng =5.974.901 đồng/ m°.
- Số nhà 206/Đường Phú Riêng Đỏ, Phường Tân Đồng =3.974.901đồng/ m7.
- — Số nhà 103/Đường Hùng Vương, Phường Tân Bình =4.257019 đồng / m'.
4.2.4.3. Dùng Phương Pháp Định Giá Đất Dựa Vào Thu Nhập Từ Đất Cho 3 BĐS
Tạo Ra Thu Nhập Trong Mô Hình IV
Bảng 24: Bảng thực hiện kết quả định giá bằng phương pháp thu nhập.
Năm n Thunhập Chỉsốlạm Thu nhập Thưa số
thực phát ròng chiết khấu Hiện giá
DVT DVT PVT K;=ko(l+r)" Về tương lai
100000đ (%) — 100000đ_ r=l1,20%
1995 10 126,4 12 141,568 2,891 409,27887 1996 9 126,4 4,5 132,088 2,6 343,434 1997 8 126,4 3,6 130,9504 2,338 306,1611 1998 7 126,4 92 138,0288 2,102 290,13906 1999 6 126,4 0,1 126,5264 1,891 239,26823 2000 5 127,8 -0,6 127,0332 1,7 215,951 2001 4 127,8 0,7 128,6946 1,529 196,76701 2002 3 127,8 4 132,912 1,375 182,75125 2003 2 127,8 3 131,634 1,237 162,82631 2004 1 127,8 95 139,941 1,112 155,61328
(I+r)^n - 1)
S$ Hién gia r(l+r)^n NPV r= 13,2%
2005 1 134,2 5 140,91 1 140,91
2006 2, 134,2 i) 140,91 0,758 106,80978
2007 3 134,2 5 140,91 1,224 172,47384 2008 4 134,2 5 140,91 1,484 209,11044 2009 5 134,2 5 140,91 1,602 225,73782 2010 6 140,9 5 147,945 1,623 240,12285 2011 7 140,9 5 147,945 1,581 233,90895 2012 8 140,9 5 147,945 1,499 221,77705
2013 9 140,9 5 147945 1,394 206,2423 2014 10 140,9 5 147,945 1,278 189,0801 2015 — 11 148 5 155,4 1,158 179,9532 2016 12 148 5 155,4 1,04 161,616 2017 13 148 5 155,4 0,928 144,2112 2018 14 148 5 155,4 0,823 127,8942 2019. 15 148 5 155,4 0,726 112,8204 2020 16 155,3 5 163,065 0,638 — 104,03866 71 if 155,3 5 163,065 0,559 91,15613 2022 ô18 155,3 5 163,065 0,488 79,57816 2023 19 155,3 5 163,065 0,426 69,46782 2024 20 155,3 5 163,065 0,37 60,3359 2025 21 163,1 5 171255 0,321 54,97446 2026 22 163,1 5 171,255 0,278 47,61028 2027 _ 23 163,1 5 171255 0,241 41,27366 2028 24 163,1 5 171255 0,208 35,62208 2029 — 25 163,1 5 171255 0,18 30,8268 2030 26 i713 5 179,865 0,155 27,87985 2031 27 171,3 5 179,865 0,134 24,10258 2032 28 171,3 5 179,865 0,115 20,68505
2033 29 171,3 5 179,865 0,099 17,80713
2034 — 30 1714 5 179,865 0,086 15,46882 2035 31 179,8 5 188,79 0,074 13,97046 2036 ô= 32 179,8 5 188/79 0,063 11,89377 2037 33 179,8 5 188,79 0,054 10,19466 2038 34 179,8 5 — 188/79 0,047 8,87313 2039 35 179,8 5 188/79 0,04 7.5516 2040 36 188,8 5 198,24 0,035 6.9384 2041 — 37 188,8 5 198,24 0,03 5,9472 2042 38 188,8 5 198,24 0,025 4,956 2043 39 188,8 5 198,24 0,022 4,36128 2044 += 40 188,8 5 198,24 0,019 3,76656