cho 7 BĐS không tạo ra thu nhập
4.2.4.2.1. Các bước thực hiện trong phương pháp so sánh trực tiếp giá đất thị
trường
Sơ d63 : Sơ dé các bước thực hiện định giá đất trong phương pháp so sánh trực tiếp giá đất thị trường
Chọn BĐS cần định giá
Cơ sở hạ tầng trong nhà và
cắc cơ số khắc trờn BỉS Khao sỏt tớnh phỏp lý của BĐS
Thu thập và phân tích thông tin thị tường những BĐS chọn so sánh
ý
Kết quả so sánh
Ỷ
Điều chỉnh kết quả so sánh
Ỷ
Ước tính giá trị của BĐS cần định giá (giá trị trung bình của các BĐS so sánh)
Chọn bất bất động sản định giá.
Chọn các BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý cần thiết để có cơ sở phân tích và đánh giá những yếu tố tác động đến giá trị BĐS, những yếu tố đó bao gồm yếu tố kinh tế — chính trị và tình trạng pháp lý của BĐS; Các giấy tờ liên quan đến BĐS mà chủ sở hữa BĐS đó khai báo khi điều tra viên thực hiện phỏng vấn;
Kích thước; VỊ trí; Cơ sở hạ tầng; Diện tích.
Kiểm tra sơ bộ thông tin về BĐS được chọn thẩm định.
- Xác định diện tích xây dựng (thông qua giấy phép xây dựng được cấp).
- Xác định mục dich sử dụng gồm mục đích dé ở hoặc kinh doanh mua bán.
- Xác định hiện trang nhà và trang trí nội thất trong nha.
63
- — Xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và có thể dự báo trong tương lai BĐS đó được tăng giá hay gidm giá trên thị trường bất động sản.
Quy trình thẩm định giá trị bất động sản.
Bước 1. Khảo sát bất động sản định giá.
Nội dung khảo sát gồm những thông tin sau:
- Xác định vị trí bất động sản tọa lạc.
- Xác định diện tích xây dựng, diện tích xây dựng thực tế.
- — Xác định qui mô: Đây là BĐS được cấp giấy sử dụng đất hay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chưa được cấp thì thu thập từ chủ bất động sản. Nếu đã cấp giấy thu thập từ giấy chứng nhận hoặc thông qua
phòng nông nghiệp địa chính thì mức độ chính xác thông tin cao hơn.
Bước 2. Thu thập và phân tích số liệu thị trường.
Sự chọn lọc thông tin càng chính xác thì kết quả định giá càng sát với giá thị trường. Vì vậy phải chọn lọc những thông tin mang tính chính xác cao, rõ
ràng và cụ thể. những thông tin này thu thập chủ yếu là thông tin thị trường, bao gồm những thông tin tác động đến giá trị của bất động sản như:
- Hình dạng quy mô BĐS: Theo khảo sát trên địa bàn Thị Xã được biết những người đi mua đất bao giờ cũng thích thửa đất có hình chữ nhật, cụ thể là 4 mét x 15 mét dùng cho mục đích để ở, đối với các nhà kinh doanh thích chiều ngang (mặt tiền) càng rộng càng tốt. Sau khi so sánh một vài vụ chuyển nhượng cho thấy rằng hình thể thửa đất là hình vuông và hình chữ nhật có giá cao hơn so với những lô đất có hình dạng khác cho dù diện tích rộng hơn.
- — Kích thước BĐS: Đối với những lô đất có kích thước chuẩn, phù hợp với mục đích sử dụng, sẽ có giá trị cao hơn lô đất không chuẩn như lép hậu, nở hậu.
Diện tích lô đất là một yếu tố so sánh ảnh hưởng lớn đến giá trị thửa đất trong phương pháp so sánh trực tiếp giá thị trường và là vấn dé cần quan tâm trong
định giá đối với đất ở, đất chuyên dùng. Một yếu tố cần quan tâm đó là chiều rộng và chiều sâu của lô đất, đây là những yếu tố quyết định đối với những lô đất ở mặt tiền đường có khả năng kinh doanh tạo ra thu nhập.
- — Vị trí: Khi xét đến vi trí chú ý đến những điểm như sau:
+ Địa điểm lô đất: người thực hiện định giá cần phai xem xét cụ thể kha năng tiếp cận của lô đất với môi trường xung quanh, khả năng sinh lợi do yếu tố đem lại sẽ quyết định đến giá trị lô đất.
+ Mặt tiền, hẻm: Cần phải xác định rõ vị trí nằm ở mặt tiền hay hẻm; nếu là hẻm phải xác định thêm các thông số, độ rộng của đường, khoảng cách từ bất động sản đến mặt đường chính... Trong thực tế có nhiều loại mặt tiền, nhưng thuận lợi nhất vẫn là mặt tiền của khu kinh doanh, lợi nhuận của việc kinh doanh
sẽ làm cho giá trị BĐS cao hơn mức giá trung bình trong khu vực do được cộng
thêm yếu tố lợi nhuận được phát sinh trong quá trình kinh doanh. Tuy nhiên ở
khu vực kinh doanh cũng tùy thuộc vào loại kinh doanh những khu vực chuyên
kinh doanh hàng hóa đặc dụng thì ưu thế sẻ hơn so với khu vực kinh doanh hàng hóa thông thường. Đối với những BĐS đất có nhà tọa lạc trong hẻm đơn giá dĩ nhiên sẽ thấp hon bất động san có nha tọa lạc ở mặt đường chính, đơn giá đất hẻm còn phụ thuộc vào độ rộng của hẻm, chiều sâu của hẻm so với đường chính.
- Dia thế BĐS: Xét yếu tố địa thế, chính là yếu tố phong thủy. Theo phong tục người Việt Nam nói chung, người kinh doanh buôn bán nói riêng yếu tố phong thủy rất quan trọng đối với họ, một căn nhà sẽ được lựa chọn nếu nó nằm 6 vị trí tốt theo cảm nhận của người mua, điều này thể hiện qua hướng nhà, hình thể tổng quan, vị trí toa lac... Nhìn chung tâm lý của những người đi mua thích mua những BĐS có hướng đông nam, hướng nam, hướng đông để có không khí thoáng mát. Mặt khác yếu tố địa thế còn được thể hiện ở nơi BĐS tọa lạc, điển
65
hình như một số trường hợp sau: BĐS nằm ngay nga 3 đường; thửa đất bị top hậu thửu đất có hình thể lục giác thì rất khó bán.
- Yếu tố môi trường: Môi trường là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe con người, môi trường ở nơi BĐS tọa lạc ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của BĐS đó. Thực tế cho thấy rằng những BĐS có cùng đặc điểm như quy mô, kích thước, nhưng nó lại nằm ở khu vực môi trường ô nhiễm sẽ có giá trị thấp hơn so với những điều kiện đó nhưng nằm ở khu vực môi trường không ô nhiễm. Bên cạnh môi trường không khí còn có môi trường xã hội như văn hóa, đẳng cấp xã hội, yếu tố an ninh.
- Trình trạng pháp ly của BĐS: Dé xác định giá trị thi trường người định gid cần nắm vững những quy din của nhà nước liên quan đến BĐS nhằm để xác định được BĐS này có quyền giao dịch trên thị trường hay không. Theo khảo sát và nghiên cứu của điều tra viên cho thấy những lô đất hay những BĐS có giấy chứng nhận quyển sử dung đất luôn có giá trị cao hơn đối với những lô đất hay BĐS chưa có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất.
- Vấn để quy hoạch: Đồng Xoài đang là 1 đô thị loại IV, vấn để quy hoạch đang là hoạt động mà được các nhà quản lý đất ở Thị Xã quan tâm nhiều nhất.
Bản thân quy hoạch là sự phân bổ sắp xếp không gian để đảm bảo phát triển đô thị, tuy nhiên bên cạnh đó mặt trái của quy hoạch cũng gây khó khăn xáo trộn lớn trong đời sống dân cư mà theo đó là sự biến động mạnh về giá cả đất đai do các thông tin về quy hoạch không được công bố rộng rãi. Một thửa đất hay một lô đất có thể tăng giá trị lên rất nhiều lần so với giá trị ban đầu nếu như sau khi
quy hoạch nó được nằm ở vị trí thuận lợi như : Quy hoạch con đường đi qua thửa đất hay lô đất đó trở thành đất mặt tiền đường chính, các con hẻm được mở rộng và trải nhựa có xe hơi qua lại được đã làm cho giá trị của các lô đất, thửa đất tăng giá rất cao so với giá trị ban đầu. Nhưng cũng chính quy hoạch nên các thửa
đất hay lô đất bị giải toa một phần, lấy đi một góc của thửa đất hay lô đất khiến cho giá trị của nó giảm xuống rất nhiều. Chính vì những ảnh hưởng của quy hoạch gây ra, nên khi chọn mẫu so sánh để định giá đều phải quan tâm tới vấn dé quy hoạch.
- — Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: Day là yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giữa các BĐS. Giá các BĐS trả tiền ngay sẽ
khác so với giá bán một BĐS theo phương thức trả góp, chính bản thân giá bán
theo phương thức trả góp cũng khác nhau tùy thuộc vào diéu kiện trả góp. Bên cạnh đó trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS các yếu tố chủ quan kết quả trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân tích kỹ lưỡng khi so sánh giá bán giữa các BĐS với nhau. Về thời gian giao dịch (thời điểm giao dịch) là một vấn để phụ thuộc vào sự nhạy cảm của thị trường, thời điểm giao dịch khác nhau sẽ có giá bán khác nhau do đó chúng ta phải quy giá trị tién tệ về một thời điểm thì kết quả so sanh mới chính xác. Để thực hiện công việc quy giá trị tiền tệ về một thời điểm được trình bày trong cơ sở lý luận ở
chương 2.
Bước 3. Lựa chọn BĐS so sánh.
BĐS đã được giao dịch trên thị trường. Sơ đồ lựa chọn BĐS được trình bày ở phần phụ lục 5.
Sau khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, tiến hành lựa chọn các BĐS so sánh là phai có sự tương đồng về những yếu tố nào đó so với BĐS cần định giá.
Bước 4. Tiến hành so sánh và điều chỉnh kết quả so sánh.
Bước 5. Tính giá trị đất cho BĐS cần định giá.
4.2.4.2.2. Ap dụng phương pháp so sánh trực tiếp giá thị trường định giá cho 7
BĐS trong mô hình IV
67
Chọn BĐS cần định giá.
Trong khoảng thời gian hơn một tháng đi khảo sát thực tế, thu thập số liệu trên địa bàn Thị xã Đồng Xoài, đã chọn ra được 7 BĐS. Loại BĐS được thẩm định là đất nhà ở. Đường Phú Riéng Đỏ( đường DT 741) Phường Tân Xuân. Mục đích thẩm định: Thử nghiệm cho mục đích đánh thuế.
Kiểm tra sơ bộ thông tin về BĐS được chọn.
Diện tích đất: 5mét x 20 mét =100m, Đất tự khai phá. Yếu tố quy hoạch là đường chính của Thị Xã nên đã quy hoạch trước đó, kết quả sau khi quy hoạch đã làm cho vi trí của thửa đất trổ nên thuận tiện cho hình thức kinh doanh.
Quy trình định giá BĐS.
Bước 1, 2 va 3: Khảo sát thực tế BĐS cần định giá,thu thập thông tin và phân tích thông tin BDSSS,BDS cần định giá.