CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.4. Đất Đô Thị, Nguyên Tắc, Các Yếu Tố Anh Hưởng Tới Giá Đất D6 Thị
2.4.2. Các nguyên tắc cần lắm vững khi định giá đất đô thị
Các nguyên tắc trong công tác định giá rất quan trọng, vì vậy khi nghiên cứu về công tác này cần phải hiểu và nắm rõ nội dung của các nguyên tắc.
2.4.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Nguyên tắc này được xem là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất trong công tác định giá đất. Dat là một loại tài sản có kha năng sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng được coi là không hợp pháp. Nếu xét về mặt giá trị có sử dụng cho thu nhập ròng thấp
nhưng thời gian kéo dài, có sử dụng cho ta thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Thông thường một BĐS bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp, vừa đem lại giá trị thu nhập ròng cao nhất và trong một khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó lý thuyết định giá gọi là sử dụng cao nhất và tốt nhất của một BĐS.
Nội dung của nguyên tắc. Sử dụng cao nhất và tốt nhất là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi, đồng thời cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối
với BĐS.
- Thời gian kéo dài một sử dụng cao nhất và tốt nhất phải được nhà đầu tư căn cứ kết quả phân tích thị trường, dự báo và chấp nhận.
- — Sử dụng cao nhất và tốt nhất có thé là một sử dụng bổ sung, không nhất thiết phải là một sử dụng cạnh tranh.
- Một sử dung dem lai giá tri thu nhập tức thời rất cao, nhưng chi trong một giai đoạn ngắn thì có thể không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Trong khi một sử dụng có thu nhập thấp hơn nhưng nguồn thu nhập đó kéo dài hơn thì sử dụng đó có thể lại được xem là sử dụng cao nhất vá tốt nhất.
- — Thời gian để tổn tại một sử dụng cao nhất và tốt nhất keo dài bao lâu, tùy thuộc vào từng lĩnh vực dau tư. Người định giá căn cứ kết quả phân tích thi trường, kinh nghiệm bản thân làm sao dự báo được càng gần sát với khoản thời gian đó thì kết quả thẩm định giá cho tài san đó sẽ đúng như dự kiến.
2.4.2.2. Nguyên tắc cung cầu
Khái niệm cung: Có thể khẳng định được rằng, đất là một loại hàng hoá đặt biệt bởi nó không phải được san xuất ra ma do tự nhiên tạo nên, do đó nó bị giới hạn bởi diện tích. Vì vậy diện tích đất của mỗi quốc gia hay của mỗi địa
phương là không đổi (trừ một số quốc gia hay một số địa phương tiếp giáp với mặt nước biển). Nếu như ta tăng diện tích cho mục đích sử dụng này thì cũng có nghĩa là mục đích sử dụng kia bị gidm diện tích. Việc quyết định tăng hay giảm diện tích đất vào các mục đích sử dụng là do hoạt động quy hoạch phân bổ sử dụng đất của nhà nước quy đinh. Một quyết định quy hoạch của nhà nước có thể làm lượng cung đất trên thị trường tăng, hay giảm. Mức độ tác động của quy hoạch dài hạn ảnh hưởng tới lượng cung về đất thường rất rộng, nhưng mức độ ảnh hưởng đó thường là không mạnh. Còn mức độ tác động của quy hoạch ngắn hạn tới cung đất thường thì hẹp, nhưng mức độ tác động thường rất mạnh. Từ đó có thể nói rằng, người định giá cần phải nắm chắc những định hướng phát triển kinh tế của nhà nước cũng như các quy hoạch phân bổ sử dụng đất đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyển phê duyệt là một nội dung đóng vai trò quan trọng việc định giá đất đô thị. Vậy khái niệm cung đất trên thị trường chỉ là lượng đất được thừa ra và được bán trên thị trường do nhà nước quy hoạch về mục đích sử dụng đất tại một thời điểm công tác quy hoạch hoàn thành với một mức giá được thị trường chấp nhận.
Khái niệm cầu đất. Khái niệm về cầu đất cũng như một khái niện về cầuÀ
một loại hàng hóa nào đó, nó được hiểu là số diện tích đất tại một thời điểm xách định mà người muasẵn lòng chấp nhận mua và có khả năng thanh toán.
Các yếu tố xác định cung- câu đất.
- — Các yếu tố xác định cầu đất trên thị trường mua bán đất gồm: Giá đất, thu nhập của những người có nhu cầu mua đất, sở thích và ưu tiên về nhu cầu đất của người mua đất.
- — Các yếu tố xác định cung đất trên thị trường cung đất gồm: Do nhà nước quy hoạch mục đích sử dụng đất, sự thay đổi giá cả trên thị trường mua bán đất, sự thay đổi này không phải quyết định sự thay đổi cung đất mà còn có các yếu tố
nội tại. Xét ví dụ sau: Giả sử có một lô đất 500m” với qui định là chỉ được hai hộ gia đình sinh sống trên diện tích đó là đủ, nhưng ở thời điểm đó có10 hộ gia đình cần mua đất để ở, do đó lượng cầu đất tăng lên. Cũng vào thời điểm đó có một nhà đầu tư mua lô đất đó và xây dựng một khu chung cư đủ để10 hộ gia đình sinh sống. Như vậy thị trường cung đất sẽ đủ nếu như 10 hộ gia đình đó đồng ý cùng vào khu chung cư sinh sống. Điều này có nghĩa là giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được quyết định bởi yếu tố cầu về đất như mật độ dân số, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân đầu người tại địa phương... được thể hiện qua đồ thị sau:
Đồ Thị 1. Đồ Thị Cung Cầu Đất
A
Giá Đường Cung Đất không co giản
Đất MS
ST D (Đường Cầu Dat)
——__—
>
0 Diện Tích m?
Nguồn: KS. Trần Thị Việt Hòa“Bài Giảng Định Giá Đất”, tháng 12 năm 2001.
Tuy nhiên trong thực tế thị trường về đất đai lại có biến động, điều đó có nghĩa là đường cung là một đường có độ co giản. Mặc dù tổng cung đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm thông việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng giữa các loại đất (do nhà nước quy hoạch) hay do sự chênh lệch giá cá giữa các vùng.
Đô Thị 2: Đô Thị Biểu Thị Đường Cung - Đường Câu Đất
Giá Đất
Đường Đường Cung Đất
15
>
Diện Tích (m2)
Nguồn: KS. Trần Thị Việt Hòa “Bài Giảng Định Giá Đất”, tháng 12 năm 2001.
Thực tế cho thấy nguyên tắc cung câu về đất phan ánh rất đúng trên địa bàn thị xã Đồng Xoài, trước khi chưa được Chính Phủ công nhận là đô thị loại IV, hệ thống giao thông chưa phát triển. Sau khi được công nhận đô thị loại IV, hệ thống giao thông phát triển và quy hoạch mở rộng diện tích ra những vùng nông thôn lân cận, điều đó đã làm cho cung - cầu đất tăng lên đồng thời sự
chênh lệch giá cả giữa vùng trung tâm và vùng ven trung tân cũng được rút ngắn. Tuy nhiên đất đai có hạn mà nhu cầu về đất là vô hạn, do đó nếu theo đà phát triển như hiện nay của Thị Xã, giá đất có xu hướng sẽ tăng lên liên tục.
D6 Thị 3. Đồ Thị Phan Anh Giá Đất Có Xu Hướng Ngày Càng Tăng
Cung Đất Giá Đất
Cầu Đất
; 0 Dién Tich (m2) K
Nguồn: KS. Trần Thị Việt Hòa “Bài Giảng Định Giá Đất”, tháng 12 năm 2001.
Nguyên tắc cung cầu còn giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
đô thị và nông thôn, giữa các đô thị khác nhau và thậm chí những vùng ven đô
thị khác nhau của cùng một đô thị. Không một loại hàng hóa nào khác lại biểu hiện lớn về giá như vậy. Chắc chắn không phải là hàng hóa tiêu dùng không lâu bền như quần áo, thực phẩm, cũng không phải là hàng hóa lâu bén như 6 tô, thiết bị máy móc... Nên chính một mặt hàng cố định vê số lượng thì giá của nó thay đổi càng lớn theo từng vùng, đất đai vốn là hàng hóa cố định do đó giá trị đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác.
2.4.2.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực tế từ đất
Là những yếu tố trực tiếp để có BĐS, để bảo trì và vận hành BĐS sử dụng vào mục đích đã được xác định nhằm tạo ra thu nhập thực.
Nội dung nguyên tắc.
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực của BĐS, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS đó. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia tạo ra thu nhập thực bao gồm những yếu tố như :lao động, vốn, đất đai, quản lý.
Trong bốn yếu tố đó thì yêu tố lao động được đánh giá là quan trọng hàng đầu, người định giá phải căn cứ vào bốn yếu tố trên để đánh giá, có như vậy việc định giá đất mới tiến gần với giá trị thực của nó.
2.4.2.4. Nguyên tắc khả năng sinh lợi
Khả năng sinh lợi của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí khác.
Nội dung của nguyên tắc: Nếu như các nhà kinh tế chia các yếu tố san xuất ra thành bốn nhóm: lao động, vốn, đất đai, quản lý, thì nguyên tắc khả năng sinh lợi cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi tổng các chi phí về lao động, vốn, quan lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc kha năng sinh lợi từ đất nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí của BĐS sản xuất kinh doanh. Khi vận dụng nguyên tắc này người định giá phải biết kết hợp với nguyên tắc cân đối, nguyên tắc đóng góp, và nguyên tắc giảm phần sinh lợi trước khi đưa ra quyết định giá đất.
2.4.2.5. Nguyên tắc cân đối
17
Là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu ảnh hưởng tới giá thị trường của BĐS trong cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất. Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường đạt tối đa khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân bằng nhau về mặt tương đối. Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng các tài sản trên đất
được sử dụng hợp lý.
2.4.2.6. Nguyên tắc dự báo trước sự phát triển
Là hành vi phân đoạn của nhà đầu tư hoặc của nhà định gidvé giá trị đầu tư sẽ thu được từ thửa đất dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế của thị
trường BĐS trong khu vực.
Giá trị thị trường của thửa đất là giá trị hiện tại của tất cả các lợi nhuận trong tương lai có thể thu được từ thửa đất. Những lợi ích trong tương lai được dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu thị trường và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan, không phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của người định giá.
2.4.2.7. Nguyên tắc thay thế
Là sự áp đặt về giá trị của thửa đất chủ thể với giá của những thửa đất so sánh, trong cùng một vùng giá trị, trong cùng một khoảng thời gian tương đồng.
Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuyênh hướng bị áp đặt bởi giá bán của một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết là không có chậm trễ trong việc thỏa thuận về giá cả và thanh toán. Khi hai thửa đất có tính hữu ích như nhau, thửa đất nào chào bán ở giá thấp thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn về một giá trị của một thửa đất có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một thửa đất thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hưởng tới sự
thay thế, khi đó một người mua thận trọng không trả nhiều hơn chi phí mua một thửa đất như vậy trong thị trường mở.
2.4.2.8. Nguyên tắc đóng góp
Là sự tham gia về mặt giá trị của các khoản thu nhập của toàn bộ thửa đất đó. Giá trị của bộ phận cấu thành thửa đất đó tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập. Nguyên tắc đóng góp là cơ sở cho việc điều chỉnh giá
trị ở phương pháp so sánh giá trị thị trường.
2.4.2.9. Nguyên tắc người bán sẵn sàng bán, người mua sẵn sàng mua.
Đây chính là nguyên tắc quan trọng hình thành nên giá trị thị trường của thửa đất. Để xem xét giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị, là bằng chứng của giá trị cần phải xác định chính xác đây là thị trường bình thường, nơi mà
người mua người bán hành động một cách thận trọng, không có sự cưỡng ép nào.
Giá trị thị trường được xác định dựa vào khái niệm người bán thỏa thuận, người
mua thỏa thuận, cả hai bên giao dịch mua bán một cách hiểu biết và không bị ép
buộc.
2.4.3. Các Yếu Tố Anh Hưởng Tới Giá Đất 2.4.3.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Nhóm này bao gồm các yếu tố như vị trí, kích thước, qui mô, địa hình thửa đất tọa lạc, môi trường và các thuận tiện trong sinh hoạt, rủi ro về tự nhiên.
nhìn chung các yếu tố này đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thửa đất. Riêng đối với đất đô thị, những yếu tố này đặc biệt quan trọng nhất là các BĐS dùng cho mục đích kinh doanh và mục đích sinh sống.
2.4.3.2. Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS bao gồm mức thu nhập hàng năm, thời gian kinh doanh có hiệu quả. Những tiện nghi gắn liền trên thửa đất như, nhà cửa, hệ thống điện nước trong nhà, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc....
19
2.4.3.3. Nhóm các yếu tố pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất gồm các giấy tờ chứng thư pháp lý về QSD đất, sở hữu nhà đất, giấy phép xây dung...
Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác gắn lién trên đất: cho thuê, thế chấp, trình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà đất.
2.4.3.4. Nhóm các yếu tố tâm lý xã hội.
Trình trạng những người sống trên thửa đất như sức khỏe, nghề nghiệp, tình hình việc làm và các mối quan hệ tình cảm gia đình-xã hội của những người đang chung sống. Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng hay sở hữu thửa đất như thu nhập bình quân cao hay thấp, phương hướng phát triển.
2.4.3.5. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường.
Gồm những yếu tố chính như sau: Tính hữu dụng của thửu đất, nhu cầu về đất trên thị trường, tính khan hiếm của đất, quyển chiém hữu và khả năng chuyển giao được của các thửa đất.
2.4.3.6. Nhóm các yếu tố chung bên ngoài.
Các yếu tố pháp lý, chính trị và nhà nước: Sự thay đổi hệ thống chính trị kéo theo sự thay đổi đường nối, chính sách, pháp luật của Quốc Gia nói chung. Mặc dù giá trị của một thửa đất nhận được từ các quyển và nghĩa vụ về đất do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi đường nối, chính sách của nhà nước sẽ tác động đến thị
trường BĐS, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất. Sự tác động
đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyên khích hay hạn chế còn tùy
thuộc vào chủ trương của nhà nước đối với thị trường BĐS. Kết quả là lượng giao
dịch trên thị trường BĐS tăng hay giảm, sự tăng giảm đó diễn biến nhanh hơn so với
diễn biến hoạt động đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS, khi đó cân bằng sẽ bị phá
vỡ kéo theo sự tăng hoặc giảm giá BĐS trên thị trường. Chính sách tác động trực tiếp đến giá đất ơ nước ta gồm: Chính sách tài chính; Các chính sách tín dụng đối
với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS; Các chính sách thuế của nhà
nước về mục đích sử dụng đất.
Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan đến tình hình chung của kinh tế quốc tế, kinh tế Quốc gia, kinh tế khu vực và địa phương, các yếu tố ảnh hưởng này bao gồm: Tình hình cung-cầu đất trong khu vực; Đặc điểm của những người than gia thị trường mua bán đất; Các điều kiện mua bán đất trên thị trường; Hiện trạng những vùng lân cận; Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng đang thực hiện định giá, so với mức tăng trưởng GDP cả nước; Thu nhập bình quân năm trên một người tại vùng định giá sao với các
vùng lân cận và so với cả nước; Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng cho những người tham gia vào thị trường mua bán đất trung vùng định giá; Số lượng đất còn trống trong khu vực; Mức lạm phát chung
cho địa bàn định giá; Tình hình lao động và thị trường tín dụng trong khu vực.
Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động mạnh đến giá trị của đất, một khu vực đang ở trạng thái bình thường bổng nhiên dân số tăng đột ngột do dòng di cư từ các nơi khác tới, nếu như mức cung đất ở khu vực đó vẫn giữ ở mức bình thường thì giá đất ở khu vực đó chắc chắn sẽ tăng lên do cung-cau bị phá vỡ, cung nhỏ hơn cau. Một vùng có khu dân cư, dich vụ y tế, giáo dục tốt, tỷ
lệ dân trí cao, tỷ lệ tội phạm ít và tập quán của người dân trong vùng văn minh thì giá đất ở đó chắc chắn sé cao hon so với những vùng có cùng các chỉ tiêu đó thấp hơn. Nhìn chung khi nghiên cứu các yếu tố xã hội ảnh hưởng tới giá đất
21