Giải pháp hữu hiệu Để phát triển thị trường bất Động sản là tăng cung hay kích cầu bất Động sản

Suất đầu tư cao hay thấp phụ thuộc vào mức độ tiết kiệm chỉ phí đầu vào chi phí giải phòng mặt bằng, thời gian thí công, vật tư, nhân công, trình độ kỹ thuật công nghệ, điều kiện tự nhiê

DAI HOC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA KINH TE

000

TIEU LUAN MON HOC KINH DOANH BAT DONG SAN

Tén dé tai:

GIAI PHAP HUU HIEU DE PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG

SAN LA TANG CUNG HAY KÍCH CÂU

BAT DONG SAN

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Tuyết Như

Nhóm sinh viên thực hiện: Nhóm 5

THANH PHO HO CHI MINH, THANG 11 NAM 2023

DANH SACH NHOM

LOI CAM ON Trước hết, nhóm em muốn bảy tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Trường Đại học Kinh tế - Luật vì đã tích hợp môn học Kinh doanh Bat động sản vào chương trình đào tạo chuyên ngành Kinh Tế và Quản Lý Công Đặc biệt, nhóm em muốn bảy tỏ lòng biết ơn đặc biệt đến giáo viên hướng dẫn của nhóm, Cô Nguyễn Thị Tuyết Như Cô không chỉ chia sẻ những kiến thức quý báu từ lý thuyết đến thực tế mà còn

là nguồn động viên quan trọng, mang lại cho nhóm em và các đồng học trong lớp những trải nehiệm học tập sâu sắc và thú vị suốt thời ø1an qua

Dưới sự hướng dẫn của Cô Như, nhóm em đã tích lũy được nhiều kiến thức

bố ích, tạo ra tinh thần học tập chân thành và nghiêm túc Những kinh nghiệm và kiến thức này không chỉ là nền tảng vững chắc cho tương lai của nhóm em mà còn

là động lực để nhóm em tiếp tục phát triển Môn học Kinh doanh Bất động sản không chỉ mang đến những trải nghiệm thú vị mà còn có tính ứng dụng cao, đáp ứng đây đủ nhu câu thực tê của sinh viên

Tuy nhiên, nhóm em thừa nhận rằng với vốn kiến thức còn hạn chế và khả năng tiếp thu thực tế chưa đầy đủ, báo cáo của nhóm em có thê gặp một số thiếu sót

và chưa chính xác Dù đã nỗ lực hết sức, nhóm em mong nhận được sự đánh g1á và góp ý từ Cô để bài tiểu luận của nhóm em trở nên hoàn thiện hơn, cũng như rút kinh nghiệm cho các bảo cáo trong tương lai

MUC LUC

DANH SÁCH NHÓM 552 S22212221221121112112211222121 1221222122 xe i LỜI CẢM ƠN - 5222222122 2122222212122 22a ii DANH SACH BIEU BO ccccccccccccessecsesssesseesensereesectansreseeseeseesesercareareaeeess Vv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮTT s22 22212E11112111127111211 712121 E2Errye vi CHUONG 1 CUNG VA CAU TREN THI TRUONG BAT DONG SAN 1 1.1 Cung bất động sản 5 ST 1121 1 10122121 1e ng te ru 1 JIJAN ng .c 1 1.1.2 Các yếu tô ảnh hưởng đến cung bất d6ng sG0 o.cccccccccccccccccccc cscs cee 1

LQ D KN IBM n o Ả ỎÔ 3 1.2.2 Các yêu tô ảnh hưởng đến cầu bất động sảm ni rea 3 1.3 Phân khúc bất động sản - 5 S1 ST TỰ 112 12121112121 5 CHƯƠNG 2 TANG CUNG BÁT ĐỘNG SẢN 0 n2 ray 7 PÄPN.{1108/)3úaa 7 2.2 Các hình thức tăng cung thị trường bất động sản ó2 7 2.3 Tác động của tăng cung đến thị trường bất động sản 5 8

VN Nn rỢVA.ABA 8

VU L2 1 ago 10 CHUONG 3 KÍCH CÂU BAT ĐỘNG SẢN 0S n22n Hye 13 K4 /1X- 4dẮẶẮẶẶỶẦỶẦỶẦỶẢ 13

An (1T nh 13 3.1.2 Kích cầu bất động sảm cà HH HH tre 13 3.2 Các hình thức kích cầu bất động sản - 5 n2 xe 13 3.3 Tác động của kích cầu đến thị trường bắt động sắn 7-5: 14 3.3.1 Tác động fÍCH CỤC à TH HH T1 H1 H1 1x xe 14 3.3.2 Tác động FiÊH CỊC TQ L TH HH 111 1H11 T111 se 18

ll

CHUONG 4 MOT SO TINH HUONG THUC TE PHAN ANH TAC DONG CỦA KÍCH CAU HOAC TANG CUNG DOI VOI TH] TRUONG BAT DONG SAN ooo ccccccccesseessecsresererssessesesesssetsssasessusransaressestisesressrersuetiesssetssessesssissetaessesteetees 20 4.1 Tinh hudng kich CaU 00.0ccccccccccccccsessessessesevssesessessesstsscsevsssssecstsesevseseres 20 4.2 Tình huống făng Cung L1 1 12H n2 1H ng 211112 t1 112 nga 22 CHƯƠNG 5 KET LUAN QUAN ĐIỄM Sc He rrue 25 5.1 Kết luận quan điểm của nhóm 2 S211 1712111112112 11 2 8 te 25 5.2 Xem xét quan điểm ap dụng tắng cung hoặc kích cầu đối với tình trạng

và xu hướng phát triển hiện tại của thị trường bắt động sản 25 5.2.1 Thị trường bắt động sản năm 2023 và xu hướng phát triển 25 J2 AirTt CHUNG ng n6 e 26 5.3 Đề xuất các biện pháp “kích cầu” hiệu quả trong bối cảnh thị trường

TÀI LIỆU THAM KHẢO -2 S2 21211111211 1127111211 7171217101222 32

DANH SACH BIEU DO

Biểu đồ 1 Nguồn cung — Tiéu thy mới căn hộ TP HCM và vùng lân cận 22 Biểu đồ 2 Nguồn cung mới được kỷ vọng hồi phục tại cả TP HCM và Hà Nội từ

DANH MUC CHU VIET TAT

BDS Bat dong san

TT Thị trường NSNN Ngân sách nhà nước NHNN

CHUONG 1 CUNG VA CAU TREN THI TRUONG BAT DONG SAN 1.1 Cung bất động sản

1.1.1 Khải niệm

Cung BĐS là khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia vao thi trường mà người bán muốn bán ở mỗi mức giá chấp nhận được, cung không đồng nghĩa với sản xuất Cung là lượng BĐS cung ứng vào thị trường với một mức giá mà người bán chấp nhận để bán Bao gồm lượng đất đai, nhà ở và công trình xây đựng sẵn liền với đất đai Và cung ứng trên thị trường tại một thời điểm nào đó xác định Các thời điểm phản ánh tính chất của các nguồn cung và các đối tượng sẵn sàng tham gia vào giao dịch Với các giá cả phản ánh theo các mức giá cân bằng trên thị trường Khi người mua và người bán thống nhất giá cả cho giao dịch, để đảm bảo quyền lợi, các bên xác định các giá trị phản ánh tương ứng với giá cả thị trường

1.1.2 Các yêu tô ảnh hướng đến cung bắt động sản

Suất đầu tư: Suất đầu tư là giá thành khai thác tính trên m2 đất xây dựng Suất đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Suất đầu tư cao hay thấp phụ thuộc vào mức độ tiết kiệm chỉ phí đầu vào (chi phí giải phòng mặt bằng, thời gian thí công, vật tư, nhân công, trình độ

kỹ thuật công nghệ, điều kiện tự nhiên, ); Các chính sách về thuế, tài chính, tín dụng ; độ thích ứng của nhà đầu tư, Cung BĐS tăng khi suất đầu tư giảm và ngược lại

Chính sách tài chính, tín đụng thông thoáng: hỗ trợ nh à đầu tư trong suốt quá trình dau tu, đặc biệt là trong thời kỳ đầu triên khai, làm tăng khả năng tiếp cận của các nhà đầu tư, ngày càng có nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư khai thác và đo

đó làm tăng cung trên thị trường Mức tín dụng hỗ trợ cảng cao thì lượng cung cảng tăng

Ảnh hưởng của thời gian hoàn công Thời gian hoàn công phụ thuộc vào đặc điểm của hàng hóa BDS là có thời gian tao lap dài, bên cạnh đó, còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan khác thuộc về cơ chế, chính sách, thủ tục hành

chính Thủ tục đơn giản, nhanh gon, tao điều kiện cho nhà đầu tư khai thác nhanh chóng tiếp cận dự án, cùng với cơ chế tài chính, tín dụng thông thoáng hỗ trợ vốn đầu tư; chính sách giải tỏa, đền bù phù hợp đây nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thời gian thi công Tất cả cùng tác động trên làm tăng cung BĐS

Xu thế thị trường: Trong xu thế đô thị hóa, đô thị ngày càng thôn tín nông thôn Dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các nhà đầu tư khai thác các dự án phát triển hạ tầng khu dân cư, các dự án phát triển nhà, dé cung ra thị trường ngày càng nhiều sản phẩm nhà ở phong phú, đa dạng về kiến trúc và cấp loại nhà phục vụ cho mọi tầng lớp cư dân và như thế là tăng cung

Hệ thống thông tin thị trường: Hệ thống Thông tin về luật pháp như chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ, về môi trường,

về nhu cầu, về mức cung, về tâm lý, tập quán của người tiêu dùng, giúp cho nhà đầu tư có những dự báo trong tương lai, để ra quyết định đầu tư, do đó, cũng làm tăng hoặc giảm cung Khi dự báo sắp tới cầu BĐS tăng, các nhà đầu tư khai thác tập trung vốn xây dựng để tăng cung cho thị trường

Khối lượng nhà đầu tư khai thác: Cune BĐS phụ thuộc vào khối lượng nhà đầu tư quyết định đầu tư Khai thác vào thị trường bat động sản Các nhà đầu tư nhằm mục đích là hạ giá thành khai thác (giảm suất đầu tư), tăng lợi nhuận, nên thường nhắm vào những khu vực có quỹ đất xây dựng lớn, quy hoạch khả thi; thủ tục hành chính đơn giản; có điều kiện Thuận lợi để phát triển cơ sở hạ tang: cac chính sách thuế - tài chính - tín dụng thông thoáng: được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi tham gia, Càng có nhiều nhà đầu tư khai thác, càng có xu hướng tăng cung

Sự cạnh tranh siữa các nhà đầu tư: Khi đạt những yếu tô hạ thấp suất đầu tư, nắm được các thông tin dự báo trong tương lai, ngày càng có nhiều nhà đầu tư quyết định đầu tư Khai thác, tất yếu sẽ có cạnh tranh Sự cạnh tranh siữa các chủ đầu tư khai thác, cạnh tranh giữa các nhà cung cấp vật tư, nguyên liệu, cạnh tranh giữa các sản phẩm thay thé, đã góp phần làm giảm tốc độ tăng của giá cả, ngày càng đa dạng cấp loại bất động sản, tăng số lượng và chất lượng sản phẩm bất động sản,

tăng cung trên thị trường Một sự cạnh tranh lành mạnh sẽ tăng cung cho thị trường

đa dạng sản phẩm có chất lượng

1.2 Cầu bất động sản

1.2.1 Khải niệm

Cầu BĐS là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng muốn mua, ở mỗi mức giá

có thể chấp nhập được Cầu là nhu cầu có khả năng thanh toán, bằng chính năng lực của người tiêu dùng hoặc nhòe vào sự hồ trợ của nguồn lực xã hội khác

1.2.2 Các yên tô dnh hưởng đến cau bat động sản

Thu nhập: Khi thu nhập của dân cư tăng lên thì nhu cầu cải thiện chỗ ở cũng gia tăng, khả năng thanh toán cho các nhu cầu này cũng tăng theo Cầu BĐS có xu hướng ø1a tăng khi thu nhập dân cư g1a tăng và ngược lại Tùy vào mức thu nhập sẽ

có các phương thức giao dịch khác nhau như: thuê, hoặc mua trả góp hay mua trả ngay

Lãi suất tín dụng: Lãi suất tín dụng thấp, hợp với khả năng tài chính của quần chúng, gia tăng khả năng tiếp cận thị trường BĐS của đa số cư dân, làm tăng số lượng cầu BĐS và ngược lại

Tăng trưởng dân số: Tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu xã hội, theo

đó, cầu về nhà ở cũng gia tang, dac biét la tang dân số cơ học Cầu nhà ở tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số Tại các đô thị, tốc độ tăng dân số cơ học cao sây ra những đột biên về câu bất động sản

Thị hiếu sử dụng: Tâm mọi người đều thích được cư trú nơi có vị trí tốt, thuan loi giao thương, sinh hoạt và phù hợp với khả năng thanh toán Khi thị hiểu gia tăng với loại sản phẩm nào, thì nhu cầu hàng hóa BĐS đó gia tăng và ngược lại Giá cả các loại BĐS thay thế: Sự thay đổi của giá cả BĐS thay thế cũng gây ảnh hưởng đến cầu bất động sản Ví dụ, khi giá cả của các căn hộ (chung cư) giảm, nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng, thì quyết định mua căn hộ sẽ tăng lên và do

đó câu sở hữu nên đất thô cư hoặc nhà phô liên kê sẽ giảm

Chính sách, pháp luật về quản lý bất động sản: Chính sách của chính phủ thông thoáng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư thì ngày càng có nhiều người tham gia đầu tư Khi quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS được công nhận và được tự do giao dịch trên thị trường thì ngày càng có nhiều người muốn mua sắm, tạo lập BĐS với nhiều mục đích khác nhau, không nhất thiết chỉ là

dé su dung, ma con nham mục đích đâu tư tôn trữ, do đó, sẽ làm tăng câu

Chính sách tài chính - tín dụng, ngân hàng: Cơ chế tải chính - tín dụng thông thoáng, mở rộng điều kiện cho vay, đối tượng cho thời hạn cho vay, thì ngày càng

có vay, nhiều người tham gia đầu tư, không chỉ bằng tiền nhàn rỗi mà ngay cả bằng vốn vay Bằng cách nảy, tăng khả năng tiếp cận của các tầng lớp cư dân khi tạo lập bat động sản, thay vì trước đây là nhu cầu không có khả năng thanh toán và như thế

là lam tang cau Ngược lại, với chính sách “thắt chặt” tiền tệ, hạn chế tín dụng bất động sản, làm siäm nguồn von dau tu cho bât động sản, cầu BĐS sẽ sụt piảm

Chính sách giá cả - chính sách thuế: Nếu chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế, sẽ làm cho giá cả thị trường BĐS tăng lên, xu hướng làm cho giảm cầu Mức

ốn định thuế thu nhập cao, tâm lý e ngại các khoản nghĩa vụ trích nộp ngân sách thì càng ít người tham gia thị trường, xu hướng làm cho giảm cầu

Xu thế thị trường: Trong xu thế đô thị hóa, tốc độ tăng dân số cơ học cao, cầu nhà ở cho đối tượng nhập cư tăng cao Trong đó, đáng quan tâm hơn là xu thế cầu tích trữ Do ảnh hưởng của lạm phát, tiền nhàn rỗi được tích trữ đưới dang nha - dat, làm tăng cầu bất động sản Hiện nay, có nhiều cách ứng xử của đồng tiền sao cho từ “T” ban đầu, trong tương lai gần sẽ tạo ra một “T” lớn hơn gấp nhiều lần thông qua đầu tư chứng khoán, hoặc đầu tư bất động sản Xu hướng di chuyển vốn

từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS là rất lớn, những “quả” thắng đậm

từ thị trường chứng khoán sẽ chuyến vào đầu tư bất động sản, cầu BĐS vì thế gia tăng

Hệ thống thông tín thị trường: Hệ thống thông tin về luật pháp như là chính sách đất đai, nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ, môi trường giup cho nha đầu tư lựa chọn quyết định đầu tư và như thế tác động đến sự tăng -

giảm của cầu Nếu có những dự báo triển vọng phát trién kinh tế trong tương lai thì nhu cầu về BĐS sẽ tăng lên, làm tăng cầu và ngược lại, thì cầu BĐS sẽ giảm

1.3 Phân khúc bất động sản

Phân khúc BĐS là sự phân chia hình thành từ những tệp khách hàng có nhu cầu về BĐS Dựa vào yếu tổ gia ca, khu vực, mục đích hay loại hình để phân loại

Phân khúc BĐS theo loại hình:

- _ Đất nền: Loại hình thu hút rất nhiều nhà đầu tư vì lợi nhuận cao Hiện nay hình thức đầu tư đất nền ở các vùng ngoại thành, ven tỉnh có xu hướng ngày cảng tăng

- _ Nhà mặt phố: Loại hình này đáp ứng đa dạng mục đích sử dụng: vừa có thể sinh sông, kinh doanh trực tiếp, vừa có thê kinh doanh cho thuê Nhà phố luôn có nhu cầu cao, là mục tiêu của nhiều khách hàng đầu tư

- _ Nhà trọ cho thuê: Loại hình này được đánh giá là có tiểm năng gia tăng giá trị BĐS lớn và tính chắc chắn cao, không chịu ảnh hưởng của thị trường BĐS nhờ nguồn cầu ổn định

- Căn hộ chung cư: Là loại hình BĐS có phương thức thanh toán linh hoạt nhất với nhiều chính sách mua nhà trả gop hap dan

- BĐS nehỉ dưỡng: Sự phát triển mạnh mẽ của nghành du lịch Việt Nam những năm gan day đưa loại hình này được chú ý bậc nhất với mức lợi nhuận hấp dẫn

- Nhà xướng: Xu hướng mở rông vả phát triên thị trường khiến nhu cầu tìm thuê nhà xưởng, nhà kho đề hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp vừa và nhỏ tăng cao Đây là hình thức đầu tư tiềm năng

Phân khúc BĐS theo mục đích:

- BDS dan cu: Bao gom các căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự, liền kề và các loại nhà ở khác dành cho mục đích sinh sống

BĐS thương mại: Bao gồm BĐS được sử dụng cho mục đích kinh doanh, các loại phô biến như trung tâm mua sắm, bán lẻ, văn phòng, cửa hảng, khách sạn, dãy căn hộ cho thuê,

BĐS công nghiệp: Bao gồm các tài sản BĐS cho mục đích sản xuất và công nghiệp, gồm nhả xưởng, khu công nghiệp, kho bãi, nhà máy, cơ sở hạ tầng công nehiệp va cac tai san công nghiệp khác

Đất: Tập trung vào việc mua bán và phát triển đất trồng hoặc đất có tiềm năng phát trién Đây có thê là đất xây dựng, đất nông nghiệp, đất thương mại hoặc đất công nghiệp

Đầu tư: Là các loại tài sản được mua với mục đích đầu tư dài hạn, như căn

hộ cho thuê, tòa nhà văn phòng cho thuê, khu căn hộ dịch vụ hoặc các tài sản mang lại thu nhập cho chủ sở hữu

CHUONG 2 TANG CUNG BAT DONG SAN 2.1 Khái niệm

Cung BĐS nói riêng và cung các loại hàng hóa khác nói chung, theo ly thuyết kinh tế học, thay đôi phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: giá đơn vị hàng hóa, trình độ kỹ thuật công nghệ, chính sách thuế và trợ cấp của chính phu, Vi vậy, tăng cung BĐS trên lý thuyết là việc tác động đến những nhân tố gây ảnh hưởng đến cung để làm thay đối khối lượng BĐS sẵn sàng tham gia vào thị trường Vì BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc tác động đến cung BĐS có thể xuất phát từ những nhân tố khác, bên cạnh đó, theo quy luật cung cầu, đối với hàng hóa BĐS thì cung phản ứng chậm so với cầu, nên hiện tượng giá tăng kéo theo tăng cung là khó xây ra

2.2 Các hình thức tăng cung thị trường bất động sản

Bằng cách tác động vào các nhân tô ảnh hưởng đến cung, các hình thức tăng cung có thé dé cap dén bao gom:

- _ Giảm suất đầu tư bằng phương thức ban hành các chính sách giảm các loại thuế (thuế đất, thuế chuyên nhượng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị 1a tăng ); øiảm các loại phí, lệ phí như lệ phí trước bạ, phí công chứng,

- Mở rộng cơ hội cho các nhà đầu tư thông qua chính sách tải chính, tín dụng, các gói tín dụng hỗ trợ giảm lãi suất cho vay đối với các phân khúc BĐS cần tăng cung

- _ Tỉnh gọn một cách hiệu quả các thủ tục pháp lý trong giải phòng mặt bằng Xây dựng cơ chế, bảng giá đất đền bù phù hợp đề rút ngắn thời gian thi công Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật cạnh tranh lành mạnh, minh bạch trên thị trường BĐS từ đó thúc đầy đa dạng các sản phẩm trên thị trường về mặt kiến trúc, loại hình và nâng cao chất lượng của công trình bất động sản

- _ Xây dựng hệ thống thông tin công khai, minh bạch, để tiếp cận đối với mọi đối tượng nhằm tạo sự minh bạch cho thị trường Thành lập các tô chức định giá, tư vấn về pháp luật, phục vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS từ đó

thu hút nguồn vôn nhàn rồi từ các nhà đâu tư có ý định đầu tư vào các thị trường thay thế khác

2.3 Tác động của tăng cung đến thị trường bất động sản

2.3.1 Tích cực

Thứ nhất, việc tăng nguồn cung có thể giảm áp lực giá cả lên thị trường bất động sản Khi có nhiều hơn các tài sản BĐS được đưa ra thị trường, cạnh tranh giữa các nhà bán và các nhà đầu tư sẽ gia tăng Điều này có thể khiến các nhà bán buộc phải giảm giá hoặc cung cấp các chính sách khuyến mãi để thu hút khách hảng Ngoài ra, khi tỉnh trạng cung BĐS tăng lên, tình trạng khan hiếm BĐS có thể giảm Khan hiếm thường là một trong những yếu tố đây giá lên Khi cung cấp đủ lớn, nó

có thể làm giảm tỉnh trạng này và từ đó áp lực lên giá cả Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, “nguồn cung bị nghẽn là một trong những lý do khiến giá nhà tăng cao Nếu kịp thời khơi thông điểm nghẽn này có thé góp phân giảm áp lực tăng giá nhà.”

Thứ hai, việc tăng cung BĐS góp phần tạo thêm việc làm cho ngành xây dựng, BĐS và các ngành công nghiệp khác Không chỉ Việt Nam, kinh nghiệm các nước phát triển cho thấy để đầu tư một mét vuông nhà ở cần 17 nhân công lao động Phát triển một căn hộ có nhu cầu tăng thêm 0,4 người lao động Khi tăng cung bất động sản, các dự án xây dựng mới bắt đầu xuất hiện Điều nảy tạo ra nhu cầu lớn cho lao động trong ngành xây dựng Các công nhân xây dựng, thợ điện, thợ sơn, kỹ

sư xây dựng sẽ cần được tuyển dụng để tham gia vào các dự án này Ngoài ra, trong thị trường hàng hóa dịch vụ BĐS như môi giới bat dong san, quan ly tai san,

và kiểm định BĐS sẽ có cơ hội làm việc Sự phát triển của BĐS cũng tạo ra nhụ cầu cho các dịch vụ hậu cần, bao gồm di chuyén van chuyén hàng hóa xây dựng, lắp đặt thiết bị, dịch vụ bảo trì, và nhiều dịch vụ khác Đặc biệt, khi các BĐS khu công nghiệp được hình thành sẽ tạo ra số lượng việc làm lớn đáng kê Trong nửa đầu năm

2021, có 25 khu công nghiệp mới được thành lập, tăng 19 khu so với 6 tháng đầu năm 2020, kéo theo đó đã tạo ra 3,78 triệu việc làm

Thứ ba, tăng nguồn cung BĐS thường kèm với việc phát triển cơ sở hạ tầng tại nơi có dự án được thực hiện Việc nâng cao cơ sở hạ tầng như hệ thống điện, nước, cầu, công, sẽ tạo điều kiện dễ đàng để xây dựng một công trình BĐS mới Khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp hoặc mở rộng, các khu vực trước đây khó tiếp cận trở nên dễ dàng hơn, thu hút các nhà phát triển bat động sản Ngoài ra, phát triển cơ

sở hạ tầng có thể tăng giá trị BĐS trong khu vực Việc xây dựng đường cao tốc, cầu cảng, sân bay hay các trung tâm thương mại và giáo dục mới tạo điều kiện kinh tế

và tăng giá trị bất động sản Điều nảy cũng cải thiện chất lượng cuộc sống và làm cho các khu vực mới trở nên hâp dẫn hơn cho người dân và nha dau tu

Điển hình như dự án Khai Hoan Prime với gần 1.300 căn ở Nhà Bè tọa lạc ngay mặt tiền đường Lê Văn Lương thuộc xã Nhơn Đức, cạnh bên cầu Long Kiếng vừa khánh thành Các trường đại học lớn là Đại học Tài nguyên và Môi trường TPHCM, Đại học Sư phạm Thể dục Thể thao và Đại học Mở TP.HCM cũng đang trong quá trình hoàn thiện xây dựng, sớm đi vào hoạt động Hạ tầng giáo dục nâng cấp kết hợp cùng sự xuất hiện của các dự án nhà ở, góp phần tạo tiền đề thu hút lượng lớn dân cư chuyển về đây sinh sống và làm việc Ngoài ra còn có loạt tiện ích: Rạp phim, clubhouse, quảng trường ánh sáng phục vụ cư dân nội khu và điểm đến của người dân Nhà Bẻ các địp vui chơi cuối tuần

Thứ tư, tăng nguồn cung BĐS có thê thúc đây tăng trưởng kinh tế trong khu vực bằng cách tạo ra nhiều hoạt động kinh tế, bao gồm xây dựng tài chính, các dịch

vụ liên quan, và thương mại Tăng cung BĐS cũng giúp đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân Khi có nhiều lựa chọn nhà ở, giá cả và chỉ phí sinh hoạt có thể ôn định hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua sắm, tiêu dùng và đầu tư Đồng thời, tăng cung BĐS cũng kích thích phát triển trong các ngành kinh tế liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất và dịch vụ tải chính Theo tính toán, mỗi năm thị trường BĐS đóng góp 0,4 điểm phần trăm tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% tông thu nhập quốc dân và 3% tăng trưởng GDP Ngoài ra, tăng cung BĐS có thể thu hút đầu tư nước ngoài vảo thị trường BĐS địa phương, giúp tăng cường tăng trưởng kinh tế Lũy kế đến nay, thu hút FDI cả nước đạt hơn 440,5 tý USD, trong

đó đầu tư vảo lĩnh vực BĐS đạt 66,4 tý USD, chiếm 15,1% tông vốn đầu tư BĐS là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo

Ngoài ra, tăng cung BĐS cũng mang lại thu ngân sách và thuế cho chính phủ Thuế BĐS và các loại thuế liên quan khác từ hoạt động BĐS cung cấp nguồn thu ngân sách, có thể được sử dụng đề đầu tư vào các lĩnh vực khác như giáo dục, y

tế và cơ sở hạ tầng, góp phần vảo tăng trưởng kinh tế chung

2.3.2 Tiêm cực

Tăng cung BĐS ngoài mang lại những tác động tích cực thì cũng tác động tiêu cực đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế chung của đất nước nói chung, trong đó có những tác động tiêu cực tiêu biểu sau:

Thứ nhất, việc tăng cung BĐS có thể làm giảm giá trị tài sản hiện có, theo nguyên tắc cơ bản của kinh tế học, khi nguồn cung tăng, giá cả sẽ giảm Điều này

có nghĩa là khi có nhiều BĐS được bán ra thị trường, giá trị của chúng sẽ giảm đo

sự cạnh tranh giữa các nhà cung cấp Khi cung BĐS tăng lên, số lượng căn hộ, nhà

ở hoặc tài sản BĐS khác trên thị trường cũng tăng Điều này tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn giữa các nhà đầu tư và người mua nhà Khi cạnh tranh tăng, người bán có thê buộc phải giảm giá để thu hút người mua và tiếp tục bán được tài sản của mình Kết quả là, giá trị tài sản hiện có có thể bị ảnh hưởng và giảm đi vì chúng sẽ bị so sánh với các tài sản mới có giá rẻ hơn

Thứ hai, khi nguồn cung BĐS quá mức có thể gây ra tình trạng khủng hoảng kinh tế Khi nguồn cung tăng, nhiều người vay tiền ngân hảng để mua BĐS hoặc cho hoạt động đầu tư Điều này tạo ra hiện tượng “bong bóng bất động sản”, tức là giá trị thực của tài sản cao hơn nhiều so với giá trị thị trường Nếu bong bóng BĐS

vỡ, giá BĐS sẽ giảm mạnh, dẫn đến sự mắt giá cua tai sản thế chấp Một ví dụ điển hình, vào nửa cuối năm 2008, giá nhà đất đã giảm bình quân 50% so với thời đỉnh điểm cơn sốt Thậm chí, có nhiều đự án còn mất đi 70% giá trị Ví dụ như dự án trên các địa bàn quận 9 hay huyện Nhà Bè của Tp HCM, thời điểm sốt có giá khoảng 30 triệu/m2, thì khi bong bóng nhà đất 2008 vỡ, giá chỉ còn 8 - 12 triệu/m2 Những người vay tiền ngân hàng sẽ không thể trả nợ hoặc bán tải sản để lấy tiền

10

Điều này sẽ gây thiệt hại cho ngân hàng, khiến chúng phải siết nợ càng cao hoặc kiệt quệ Nếu nhiều ngân hàng gặp khó khăn, hệ thống tài chính sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng Ngoàải ra, tăng cung BĐS cũng có thể gây khủng hoảng tài chính do

sự gia tăng lãi suất hoặc sự gia tăng tính bất định Lãi suất cao sẽ làm tăng chí phí vay mượn và giảm khả năng thanh toán của người vay Tính bất định cao sẽ làm giảm niềm tin của người tiêu dùng và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến hoạt động kinh

tê khác

Thứ ba, tăng cung BĐS có thể tăng đòn bấy tài chính, vỉ khi giá BĐS tăng, các doanh nghiệp và cá nhân có xu hướng vay nhiều hơn để mua bắt động sản, hy vọng sẽ thu được lợi nhuận cao hơn trong tương lai Điều này làm tăng tỷ lệ nợ vay

so với vốn chủ sở hữu, hay còn gọi là đòn bẩy tài chính đòn bẩy tài chính có thể giúp tăng lợi nhuận khi kinh doanh thuận lợi, nhưng cũng có thể gây ra rủi ro lớn khi kính doanh gặp khó khăn Nếu giá BĐS giảm, các doanh nghiệp vả cá nhân có thê không đủ khả năng trả nợ, dẫn đến phá sản hoặc mất tài sản

Thứ tr, việc tăng nguồn cung BĐS có thể có những tác động xấu đến môi trường Khi phát triên BĐS mới, thường cần phải san lấp hoặc thay đổi đất đai và môi trường tự nhiên, dẫn đến mắt môi trường tự nhiên và cảnh quan thiên nhiên Sự thay đổi đô thị và việc mở rộng đô thị có thé lam mat đi những đặc trưng văn hóa va

tự nhiên của khu vực Đồng thời, xây đựng mới đòi hỏi tiêu tốn nhiều tài nguyên tự nhiên, từ đất đai và nước đến năng lượng và vật liệu xây dựng, xăng dầu Điều này có thê gay ra lam phat, tăng lượng khí thải nhà kính và ảnh hưởng đến sức khỏe của con người và các sinh vật sông khác Ngoài ra, tăng cung BĐS cũng có thể làm thay đổi đặc điểm thời tiết và khí hậu của một khu vực, ví đụ như làm tăng nhiệt độ, giảm lượng mưa và làm mất cân bằng sinh thái Điều này có thể gây ra các hiện tượng thiên tai, thiếu nước, khô hạn và ảnh hưởng đến năng suất nông nghiệp

là ngoài ra, tăng cung BĐS có thê tạo ra đô thị hóa quá mức, làm mất di những đặc trưng vùng quê và ảnh hướng đến tính thâm mỹ của môi trường Khi nhiều người chuyền từ nông thôn sang thành thị, họ sẽ thay đôi lỗi sống, nhu cầu và thói quen của mình Họ sẽ ít quan tâm đến những giá trị truyền thống, những hoạt

11

động nông nghiệp và những sản phâm đặc sản của vùng quê Điều này dẫn đến sự sao nhãng, suy giảm và biến mất của những nét đẹp văn hóa đặc trưng của vùng quê Thêm vảo đó, khi tốc độ đô thị hóa tăng, nhụ cầu xây dựng nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và các công trình công cộng cũng tăng theo Điều này dẫn đến sự quy hoạch không hợp lý, lấn chiếm đất đai, phá hủy cảnh quan thiên nhiên

và gây ra ô nhiễm không khí, nước và tiếng ồn Những hậu quả này không chỉ ảnh hưởng đến sức khỏe và chất lượng cuộc sống của người dân, mà còn làm giảm đi vẻ đẹp và sự hài hòa của môi trường

12

CHUONG 3 KICH CAU BAT DONG SAN 3.1 Khái niệm

3.1.2 Kích cầu bất động sản

Kích cầu BĐS là chính sách nhằm thúc đấy tăng cầu trên thị trường BĐS bằng biện pháp đấy mạnh chỉ tiêu ròng của chính phủ để làm tăng lượng mua hang hóa BĐS của khách hàng và số lượng người tiêu dùng muốn mua tăng cao với một mức giá ổn định

Thời Báo Tài Chính Việt Nam đã tiến hành khảo sát về lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua BĐS Kết quả, 34% cho biết đang chờ đợi giảm giá, chiết khấu sâu đề "bắt đáy", 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay còn đang neo ở mức cao, 15% lo vé tính pháp ly dự án, uy tín chủ đầu tư, 13% đang chọn

kênh đầu tư khác có lợi nhuận tốt hơn, 12% lý do khác

3.2 Các hình thức kích cầu bất động sản

- _ Giảm lãi suất tiền gửi: Khi lãi suất tiền gửi thấp đi sẽ làm giảm hấp dẫn của kênh gửi tiết kiệm, nhà đầu tư sẽ chuyền tiền của mình sang kénh dau tu khác như: trai phiéu, c6 phiéu, kim loai quy, BDS va BDS van duoc xem la san pham dau tu dai han va mang lại lợi nhuận cao

- Hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho các chủ thể trên thị trường dễ đàng tiếp cận Chính sách “tiên tệ nới lóng”, sói “kích câu đâu tư”, “kích câu tiêu

13