Vì vậy, em đã thực hiện nghiên cứu chủ đề “Hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Việt Nam” để hiểu rõ quy trình áp
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát chung về bất động sản
2.1.1 Khái niệm về bất động sản
Từ xưa đến nay, có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản:
Theo Luật cổ La Mã, bất động sản không chỉ là đất đai và tài sản dưới lòng đất, mà còn bao gồm tất cả sản phẩm do con người tạo ra trên đất Điều này bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng và cây trồng, cũng như mọi thứ liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cùng với các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
Bất động sản, theo quy định ở nhiều quốc gia như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahamas, được định nghĩa là đất đai cùng với những tài sản gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Các tài sản này bao gồm cửa, gara, và các công trình kiến trúc, cũng như tài nguyên như dầu khí và khoáng sản nằm dưới mặt đất Ngược lại, những tài sản có thể di dời như nhà di động, lều, hay nhà tạm không được xem là bất động sản.
- Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “ Bất động sản là một mảnh đất và tất cả các tài sản vật chất khác gắn liền với đất”
Theo giáo sư Dan Swango, bất động sản bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đó, mang tính chất hữu hình, cho phép chúng ta nhìn thấy và chạm vào.
- Theo điều 174, Bộ Luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 có quy định như sau:
Bất động sản bao gồm các tài sản như đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Theo tác giả Nguyễn Thị Hải Nam, bất động sản được định nghĩa là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác liên quan đến đất đai.
2.1.2 Phân loại bất động sản
Thị trường bất động sản rất đa dạng và phong phú, nhưng có thể phân chia thành ba nhóm chính từ góc độ kinh tế và quản lý Một trong số đó là bất động sản có đầu tư xây dựng.
Nhóm bất động sản (BĐS) bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như trụ sở làm việc Trong đó, BĐS nhà ở đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản với tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này không chỉ có tác động lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, nó chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam và các quốc gia khác.
Theo CBRE Việt Nam, từ 2016-2018, đầu tư nước ngoài vào dự án trung tâm thương mại tại Việt Nam đã tăng trưởng liên tục, với các nhà đầu tư từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc chú trọng vào khu vực trung tâm thành phố và gần các tuyến metro Trong bối cảnh nhu cầu phát triển mạnh mẽ các dự án thương mại, thị trường bán lẻ và cho thuê văn phòng tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung Đặc biệt, chi phí thuê mặt bằng tại các tòa văn phòng Hạng A tại TP Hồ Chí Minh đã tăng từ 35 USD/m2/tháng vào Quý 2/2016 lên 43 USD/m2/tháng vào Quý 2/2018, tương đương với mức tăng 23%, trong khi thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng trưởng tương tự.
Phân khúc nhà ở đang thu hút nguồn cầu vững chắc và được kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Một minh chứng rõ ràng là giao dịch IPO lớn nhất năm nay, khi quỹ đầu tư của chính phủ Singapore - GIC, đã đầu tư vào một chủ đầu tư danh tiếng trong lĩnh vực nhà ở cao cấp Điều này cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của bất động sản, đặc biệt là trong phân khúc không đầu tư xây dựng.
Bất động sản nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, và các loại đất khác, thường nằm ở vị trí địa lý không thuận lợi và ít dân cư, dẫn đến việc chưa thu hút nhiều nhà đầu tư Tuy nhiên, nếu nhà nước cải thiện hệ thống giao thông, nhóm bất động sản này có thể phát triển thành các khu nông nghiệp hiện đại, góp phần thúc đẩy tăng trưởng cho ngành nông nghiệp Việt Nam.
Bất động sản văn hóa, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp Những loại bất động sản này cần được bảo tồn và gìn giữ, do đó không được phép trao đổi thương mại theo quy định pháp luật.
Việc phân chia bất động sản thành ba loại là cần thiết để xây dựng các cơ chế chính sách phù hợp cho phát triển và quản lý thị trường bất động sản, đồng thời đáp ứng điều kiện kinh tế-xã hội của đất nước.
2.1.3 Đặc điểm của bất động sản a) Tính bất động – cố định về vị trí
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với nó, có tính cố định về vị trí và khó di chuyển Mỗi bất động sản đều có một vị trí cụ thể, và do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên không gian cũng bị giới hạn.
Giá trị bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào vị trí cụ thể của nó Khi đánh giá BĐS, cần xem xét ảnh hưởng của vị trí đối với giá trị, bao gồm khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm văn hóa, chính trị và xã hội, cũng như các khu vực BĐS trung tâm.
Sự thay đổi trong cách nhìn nhận về "tính vị trí" của bất động sản sẽ tác động mạnh mẽ đến giá trị của bất động sản, cũng như ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và quy trình thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản
2.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản một cách chính xác nhất, nhằm xác định lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu trong một bối cảnh và thời điểm cụ thể Thẩm định giá bất động sản không chỉ là một nghệ thuật mà còn là một khoa học, giúp xác định giá trị của bất động sản dựa trên các đặc điểm riêng và các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng.
Tính nghệ thuật trong thẩm định giá bất động sản thể hiện ở khả năng nhạy bén của người định giá đối với thị trường bất động sản và các thị trường liên quan.
Thẩm định giá bất động sản là một quá trình khoa học, thể hiện qua kiến thức chuyên môn vững vàng của người định giá và việc phân tích số liệu một cách chính xác Điều này cho phép sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để xác định giá trị bất động sản Tóm lại, thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
2.2.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống kinh tế xã hội.:
Việc tăng cường số lượng giao dịch và chuyển đổi bất động sản thành hàng hóa trên thị trường sẽ được thúc đẩy thông qua hoạt động thẩm định giá và tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá đất Sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế và cạnh tranh bình đẳng sẽ bảo đảm lợi ích cho tất cả các bên liên quan Trên thị trường bất động sản, các bên có thể trao đổi, mua bán, và chuyển nhượng bằng cách tham khảo giá thị trường của những lô đất tương tự về mặt pháp lý và các điều kiện kinh tế-kỹ thuật Mặc dù giao dịch diễn ra một cách khách quan, nhưng vẫn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như đầu cơ và ép giá Để đảm bảo hoạt động trao đổi và mua bán diễn ra thuận lợi hơn, các bên tham gia có thể dựa vào kết quả định giá bất động sản từ các tổ chức định giá chuyên nghiệp.
Thẩm định giá và tư vấn về giá bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc công khai và minh bạch giá đất, đảm bảo thông tin chính xác và khách quan cho người có nhu cầu Thị trường BĐS thường thiếu minh bạch do bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin, khiến người mua, vốn không am hiểu về thị trường, đưa ra quyết định thiếu thông tin và không phản ánh đúng giá trị thực Việc thẩm định giá BĐS giúp giảm thiểu sự bất cân xứng thông tin, cung cấp cho người mua những dữ liệu chất lượng về giá cả, nhờ vào khả năng tiếp cận dễ dàng của cơ quan thẩm định với bên bán và sự am hiểu về lĩnh vực này.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện quản lý Nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực thị trường BĐS, một tài nguyên do Nhà nước quản lý Thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng đến đời sống xã hội mà còn tác động mạnh mẽ đến sản xuất kinh doanh và các thị trường khác trong nền kinh tế vĩ mô Việc xác định giá trị BĐS chính xác giúp ổn định giá cả, hạn chế tình trạng “bong bóng bất động sản” và giảm thiểu rủi ro lạm phát Đồng thời, việc công khai và minh bạch trong định giá BĐS cũng hỗ trợ Nhà nước thu đầy đủ thuế liên quan đến đất đai, từ đó tránh thất thoát ngân sách.
2.2.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
Cơ sở giá trị bất động sản có thể dựa trên giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường Giá trị tài sản ước tính theo giá trị thị trường được xác định thông qua các phương pháp quy định trong hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Giá trị thị trường là giá trị phổ biến nhất được các thẩm định viên sử dụng, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 Giá trị thị trường của một tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính có thể đạt được trong giao dịch mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định, giữa một bên là người mua có ý định mua và một bên là người bán có ý định bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập và trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường công nhận và là tiêu chuẩn cơ bản cho việc thẩm định giá Trong quá trình thẩm định, các thẩm định viên cần dựa vào giá trị thị trường, thực hiện việc chọn lọc và phân tích hợp lý để đánh giá chính xác giá trị bất động sản Ngoài ra, cũng cần xem xét giá trị phi thị trường trong các đánh giá này.
Nhiều loại tài sản như nhà thờ, trường học và bệnh viện cần được thẩm định giá, nhưng thường không có thị trường để giao dịch Để xác định giá trị cho những tài sản này, người ta phải dựa vào các yếu tố phi thị trường Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, giá trị phi thị trường được định nghĩa một cách rõ ràng.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định, không phản ánh giá trị thị trường mà dựa trên các đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng và công dụng của tài sản Nó bao gồm những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, và giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế Ngoài ra, giá trị phi thị trường còn bao gồm giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế và các giá trị khác không phản ánh giá trị thị trường.
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu được từ việc bán tài sản trong khoảng thời gian giao dịch quá ngắn, không đủ để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường Trong những trường hợp này, người bán chưa sẵn sàng hoặc không tự nguyện bán, dẫn đến giá cả không phản ánh đúng giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của tài sản được xác định bởi những đặc tính riêng biệt, thu hút sự quan tâm của nhóm người mua hoặc người sử dụng đặc thù Các yếu tố như vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, và các yếu tố pháp lý có thể hình thành giá trị này Giá trị đặc biệt bao gồm nhiều loại, như giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dụng và các giá trị đặc biệt khác.
Giá trị đầu tư là một khái niệm chủ quan, phản ánh giá trị của các tài sản cụ thể đối với từng nhà đầu tư, dựa trên các mục tiêu và tiêu chí đầu tư riêng biệt.
Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của một tài sản là động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường
Giá trị tính thuế là giá trị được xác định theo quy định của pháp luật, liên quan đến việc đánh giá tài sản nhằm tính toán số thuế phải nộp.
Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
2.3.1 Khái niệm phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
Khái niệm thặng dư được C.Mac đề cập trong Học thuyết giá trị thặng dư, liên quan đến quá trình lao động sản xuất trong tư bản chủ nghĩa Giá trị thặng dư được hiểu là phần giá trị mới vượt ngoài giá trị sức lao động, do công nhân tạo ra, nhưng lại bị chiếm đoạt trong phương thức sản xuất này Giá trị sức lao động của công nhân có thể được coi là chi phí cần thiết để tạo ra giá trị cho hàng hóa.
Lý thuyết về giá trị thặng dư là nền tảng cho nhiều lý thuyết kinh tế hiện đại Trong lĩnh vực định giá, giá trị thặng dư được định nghĩa là giá trị còn lại sau khi trừ đi chi phí sản xuất từ tổng giá trị phát triển của tài sản.
Phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa vào giá trị vốn hiện có Cách tính này bao gồm việc lấy giá trị ước tính từ sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) và trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
2.3.2 Sự cần thiết của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản
- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển
Phương pháp thặng dư được sử dụng để xác định giá trị của bất động sản (BĐS) có tiềm năng phát triển Điều này đặc biệt quan trọng đối với những BĐS có giá trị tiềm tàng, giá trị này sẽ được khai thác khi BĐS được phát triển BĐS có thể là đất trống dành cho phát triển hoặc đất có cấu trúc xây dựng hiện tại cần thay thế hoặc cải tạo, thường là thông qua việc tân trang hoặc phá bỏ để xây dựng lại với các cấu trúc hoàn toàn mới.
Phương pháp thặng dư là một cách tiếp cận phổ biến khi người mua nhà xem xét việc đầu tư thêm tiền vào việc cải thiện và hiện đại hóa ngôi nhà Việc này không chỉ nâng cao giá trị của ngôi nhà mà còn mang lại lợi ích lớn hơn so với chi phí đầu tư ban đầu.
Phương pháp thặng dư là một cách hiệu quả để xác định mức giá trong quá trình đấu thầu cho các dự án xây dựng quy mô lớn, nơi có sự tham gia của nhiều bên Trước khi khởi công, các công trình này phải trải qua quá trình đấu thầu, cho phép chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu phù hợp theo quy định pháp luật Trong nền kinh tế thị trường, người mua tổ chức đấu thầu để khuyến khích sự cạnh tranh giữa các nhà thầu, nhằm đạt được hàng hóa và dịch vụ đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng và chi phí tối ưu Nhà thầu, ngược lại, tìm cách giành quyền cung cấp dịch vụ với giá cả đảm bảo bù đắp chi phí và tối đa hóa lợi nhuận Phương pháp thặng dư không chỉ ước tính thu nhập và chi phí phát triển dự án mà còn xem xét lợi nhuận của nhà đầu tư, từ đó cung cấp cơ sở vững chắc cho việc đưa ra giá chào thầu.
- Làm cơ sở để thực hiện tư vấn hiệu quả đầu tư dự án
Đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư phụ thuộc vào doanh thu tạo ra so với chi phí đầu tư Phân tích này giúp xác định chi phí xây dựng tối đa và mức tiền thuê tối thiểu cần đạt được trong các dự án phát triển bất động sản.
2.3.3 Quá trình thực hiện thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư
Theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11” của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư bao gồm các bước quan trọng Bước đầu tiên là xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa đất, đây là yếu tố quyết định để đảm bảo giá trị bất động sản được thẩm định là chính xác Việc xác định này dựa trên nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, theo IVSC, một phương án xây dựng được coi là tối ưu khi phù hợp với bối cảnh tự nhiên, pháp luật và tài chính, đồng thời mang lại giá trị cao nhất.
Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên đề cập đến việc tài sản được áp dụng hoặc giả định trong các điều kiện thực tế, đảm bảo độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị của nó.
- Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lí
- Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
Ở giai đoạn đầu tiên, TĐV cần đánh giá phương án xây dựng của chủ đầu tư để xác định tính tối ưu, thông qua việc phân tích các thông tin liên quan.
Thửa đất có những đặc điểm quan trọng như vị trí, phạm vi ranh giới và thiết kế dự án Việc đánh giá thực tế các cảnh quan xung quanh giúp giải thích sự lựa chọn phương án xây dựng phù hợp nhất.
Các thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, và các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo tính hợp pháp của công trình xây dựng.
Thông tin về năng lực tài chính của nhà đầu tư, nguồn vốn và kế hoạch đầu tư là rất quan trọng để đảm bảo dự án phù hợp với nguồn tài chính hiện có Bước tiếp theo là ước tính tổng doanh thu từ việc phát triển bất động sản.
Doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính dựa trên khảo sát giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác liên quan đến doanh thu của bất động sản tương tự Thẩm định viên cần xem xét khu vực có thửa đất thẩm định giá và các yếu tố như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Đồng thời, cần tính đến xu hướng và biến động giá trong tương lai để có được ước tính chính xác về doanh thu phát triển Để thực hiện điều này, thẩm định viên phải áp dụng các phương pháp bổ trợ phù hợp.
Thông tin về giá bán và giá cho thuê của dự án thường không có sẵn, vì vậy cần phải dựa vào giá thị trường của các công trình tương tự Để thu thập và xử lý giá cả của bất động sản so sánh, cần thực hiện theo một quy trình so sánh cụ thể.
Tổng quan về Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
3.1.1 Sự ra đời và phát triển của công ty
VNVC, trước đây là “Trung tâm Thẩm định giá, Bán đấu giá BTC”, chuyên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và bán đấu giá tài sản Để đáp ứng yêu cầu của Chính phủ về việc tách bạch các hoạt động này, VNVC đã được chuyển đổi thành công ty thẩm định giá và tư vấn độc lập Công ty mới được thành lập bởi các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm và đã được cấp chứng chỉ hành nghề bởi Bộ Tài chính.
VNVC chính thức được thành lập theo Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn của Bộ Tài chính và IVSC – Hội đồng tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.
VNVC hiện có hai văn phòng đại diện lớn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, với đội ngũ nhân viên đông đảo và nhiều hợp đồng giá trị cao Công ty cũng sở hữu một số chi nhánh tại các tỉnh như Yên Bái, Hà Giang, Thái Bình, Đà Nẵng, Huế, Đắc Lắc, và gần đây đã quyết định mở thêm chi nhánh tại Hòa Bình và Lào Cai để mở rộng hoạt động kinh doanh trên toàn quốc và thu hút nguồn nhân lực chất lượng.
3.1.2 Vị trí và chức năng
VNVC là một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu tại Việt Nam, với quy trình thẩm định được Bộ Tài chính và IVSC công nhận đạt tiêu chuẩn chất lượng Công ty sở hữu đội ngũ chuyên viên có chứng chỉ từ Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế (WAVO) và là đơn vị thẩm định giá độc lập cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) Hơn nữa, VNVC thường xuyên tham gia các khóa đào tạo chuyên sâu về thẩm định giá do AVA - Hiệp hội Thẩm định giá Đông Nam Á tổ chức hàng năm.
VNVC là một trong những đơn vị uy tín hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định tài sản, được nhiều tổ chức và cơ quan tin cậy Đơn vị này cam kết cung cấp dịch vụ chất lượng cao, đảm bảo giá trị thẩm định chính xác và kịp thời, luôn hướng đến lợi ích của người dùng.
3.1.3 Các dịch vụ của VNVC a) Thẩm định giá
VNVC cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản, bao gồm động sản và bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng Đối với động sản, VNVC thẩm định giá máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và công cụ dụng cụ phục vụ cho việc mua sắm mới hoặc thanh lý Đối với bất động sản, công ty cung cấp các dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp.
- Thẩm định giá đất nhà ở , dự án, hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất;
- Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa, báo cáo cổ đông, mua bán và sáp nhập
- Xác định giá trị thương hiệu, thương quyền;
- Thẩm định giá mỏ khoáng sản; b) Tư vấn dự án đầu tư và tư vấn M&A:
- Tư vấn hiệu quả đầu tư dự án;
- Tư vấn về pháp lý cho hoạt động M&A
- Tư vấn về trình tự và thủ tục cho hoạt động M&A đối với bên Mua hoặc bên Bán;
- Tư vấn Xây dựng hồ sơ chào bán doanh nghiệp; c) Dịch vụ tài sản:
- Xác định giá khởi điểm đấu giá;
- Tư vấn giá sản phẩm, giá mua, giá bán, giá cho thuê…
- Dịch vụ hỗ trợ đàm phán giá;
- Dịch vụ Quản lý tài sản d) Bộ máy tổ chức và nguồn nhân lực:
VNVC là một công ty mới trong lĩnh vực dịch vụ thẩm định giá, mặc dù đội ngũ nhân viên còn hạn chế, nhưng công ty vẫn đảm bảo có đầy đủ các bộ phận và phòng ban cần thiết cho hoạt động của một công ty cổ phần Các vị trí công tác tại VNVC được phân chia rõ ràng để hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh.
Ban Lãnh đạo của VNVC bao gồm những thành viên có trình độ học vấn cao và kinh nghiệm dày dạn tại các tổ chức kinh tế lớn Nhờ vào các mối quan hệ vững chắc với đối tác trong lĩnh vực tư vấn và đầu tư, VNVC có khả năng đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng Đặc biệt, đội ngũ lãnh đạo gồm những thạc sỹ được đào tạo tại các trường danh tiếng quốc tế, trong đó có người sở hữu chứng chỉ WAVO (Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế).
VNVC hiện có hơn 20 chuyên gia tư vấn pháp lý, chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp, hướng dẫn thủ tục và quy trình M&A, cũng như môi giới trong lĩnh vực mua bán và sáp nhập doanh nghiệp.
VNVC hiện sở hữu nhiều TĐV về giá, những chuyên gia này không chỉ có kinh nghiệm dày dạn trong thị trường Việt Nam mà còn được Bộ Tài chính cấp chứng chỉ hành nghề, đảm bảo sự uy tín và chất lượng trong các dịch vụ định giá.
Tất cả các trợ lý thẩm định giá tại VNVC đều là những cử nhân kinh tế và kỹ sư có kiến thức sâu rộng về thị trường và tài sản Họ đã được VNVC đào tạo bài bản về nghiệp vụ thẩm định giá, đảm bảo mang đến dịch vụ chất lượng cao.
3.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
Bảng 3.2 Một số chỉ tiêu kết quả hoạt động kinh doanh của VNVC từ 2015-2018 Đơn vị tính: đồng
Doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ
Nguồn: Báo cáo tài chính của VNVC Đang là những năm đầu mới đi vào hoạt động nên tình hình kinh doanh của
VNVC chưa có lãi Mặt khác, công ty cũng tiến hành mở rộng quy mô nên các khoản chi phí đầu tư cũng gia tăng
Doanh thu của công ty chủ yếu đến từ các hợp đồng thẩm định giá, với sự gia tăng ổn định từ 10% đến 20% trong giai đoạn 2015-2018 nhờ vào các hợp đồng lớn, bao gồm thẩm định giá máy móc và thiết bị trị giá hàng trăm triệu đồng, thể hiện sự tin tưởng ngày càng cao của khách hàng vào dịch vụ của công ty Mặc dù lợi nhuận vẫn âm trong hai năm do chi phí văn phòng phẩm cho in ấn hồ sơ, nhưng đã có dấu hiệu cải thiện và tăng dần, cho thấy công ty đang dần ổn định chi phí hoạt động.
3.1.5 Quy trình chung thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá bất động sản là phân tích sơ bộ, trong đó TĐV cần nắm rõ thông tin cơ bản về bất động sản cần thẩm định và xác định cơ sở giá trị thẩm định.
- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của BĐS cần thẩm định
Để xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản, TĐV cần căn cứ vào mục đích thẩm định, các đặc điểm pháp lý, kinh tế-kỹ thuật và đặc điểm thị trường của bất động sản được thẩm định Qua đó, TĐV sẽ xác định liệu giá trị cần thẩm định là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của bất động sản đó.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập kế hoạch thẩm định giá là cần thiết để xác định rõ ràng các công việc cần thực hiện và thời gian cho từng bước Kế hoạch này phải liệt kê đầy đủ các công việc cần thực hiện.
- Chỉ ra các dữ liệu cần thu thập về thị trường, về BĐS mục tiêu, BĐS tương tự
- Xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập phương án phân công TĐV và các cán bộ trợ giúp thực hiện
Bước 3: Triển khai thẩm định
- Khảo sát tình trạng tài sản (hiện trạng)
Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại
3.2.1 Công tác thu thập thông tin và dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định giá BĐS theo phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là công cụ quan trọng để thẩm định giá trị các bất động sản tiềm năng, chủ yếu là đất trống Để thực hiện việc này, TĐV cần đưa ra giả định về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản được đánh giá Dự án đầu tư được xem là SDTNVHQN khi đáp ứng các tiêu chí về tính khả thi, pháp lý và nguồn vốn TĐV cần nắm rõ quy hoạch sử dụng đất, phương án xây dựng, giấy tờ trao đổi quyền sở hữu đất, cũng như các quy định liên quan đến chấp thuận xây dựng từ cơ quan chức năng để xác định hiệu quả đầu tư.
Bất động sản được sử dụng theo phương án SDTNVHQN thường phục vụ cho việc xây dựng các tòa chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và khách sạn Để thực hiện điều này, việc thu thập thông tin cần thiết là bắt buộc.
- Dựa trên giả định về dự án phát triển, TĐV sẽ tìm hiểu các giá thuê căn hộ đối với CTXD để ở như chung cư
- Giá cho thuê đối với các loại như sàn thương mại, sàn văn phòng, khách sạn
- Xem xét doanh thu của các dịch vụ như: Trung tâm tổ chức sự kiện, từ bể bơi (nếu có), phòng tập thể hình, yoga, từ nhà hàng
Ngoài việc tìm hiểu về các dự án, TĐV nên chú ý đến giá dịch vụ trông giữ xe ô tô và xe máy, vì nhiều dự án hiện nay đang phát triển dịch vụ tầng hầm để đáp ứng nhu cầu này.
TĐV cần tiến hành điều tra và khảo sát thị trường để xác định giá giao dịch của các BĐS tương tự trong khu vực mục tiêu hoặc các khu lân cận có điều kiện và chất lượng tương đương, nhằm đảm bảo mức giá phổ biến Nguồn thông tin về giá có thể được TĐV thu thập trực tiếp từ cư dân địa phương hoặc từ các giao dịch BĐS gần đây Nếu nguồn thông tin này hạn chế, TĐV có thể tham khảo giá từ các tổ chức chuyên gia như CBRE Việt Nam và Jones Lang LaSalle (JLL).
TĐV cần thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến dòng tiền của dự án để đánh giá và dự đoán mức độ biến động doanh thu Do dự án đầu tư thường có thời gian khai thác kéo dài, giá cả và doanh thu sẽ bị tác động bởi các yếu tố như lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp và tăng trưởng kinh tế.
Thẩm định viên cần phải tìm hiểu và thu thập các thông tin về:
- Chi phí phát triển bao gồm:
Chi phí sử dụng đất và quyền thuê đất trong các dự án phát triển thường liên quan đến việc thuê đất có thời hạn Khách hàng có thể lựa chọn thanh toán tiền thuê cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả từng năm.
Để thực hiện dự án bất động sản, việc xác định mục tiêu như đất nền hoặc công trình cần dỡ bỏ là rất quan trọng Do đó, TĐV cần thu thập thông tin chi tiết về chi phí giải phóng mặt bằng và di dời cư dân để đảm bảo tiến độ và hiệu quả của dự án.
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm nhiều yếu tố quan trọng như chi phí xây dựng cơ bản theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, chi phí hoàn thiện công trình, chi phí xây dựng công viên, đường đi trong bất động sản mục tiêu, và hồ điều hòa nếu có Ngoài ra, cần tính đến các chi phí phát sinh khác trong quá trình xây dựng.
Các chi phí liên quan đến tư vấn thiết kế, giám sát công trình, và thẩm tra thiết kế kỹ thuật móng bao gồm: chi phí thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở hạ tầng, chi phí bàn giao cống hộp, và chi phí làm việc với các đơn vị tham gia.
Chi phí thi công và xây dựng công trình trên đất, bao gồm cả chi phí cho cây xanh đường và hệ thống tưới nước tự động, sẽ thay đổi tùy thuộc vào thiết kế cụ thể của từng dự án.
- Các loại chi phí kiểm chứng hợp pháp của công trình
- Điều tra, khảo sát giá của các thiết bị đi kèm đối với BĐS giả định, có tính đến chi phí lắp đặt, vận chuyển và bảo hiểm
Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng cần phải loại trừ các khoản bồi thường, hỗ trợ tái định cư, cũng như kinh phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
3.2.2 Cách thức xử lí thông tin để đưa ra kết quả thẩm định
Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin, TĐV tiến hành xử lý các thông tin theo như sau:
* Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án
Trường hợp có sẵn đơn giá của các công ty khác, TĐV có thể tính ngay doanh thu năm cơ sở như sau:
+ Với BĐS là tòa văn phòng:
Giá trị phát triển khu văn phòng TMDV = Diện tích sử dụng * Tỷ lệ lấp đầy* Đơn giá/1 tháng * 12 tháng
+ Đối với BĐS là chung cư
Giá trị phát triển khu căn hộ = Đơn giá bán căn hộ * diện tích căn hộ bán
- Dự kiến doanh thu các năm tiếp theo dựa trên tỷ lệ biến động đã thu thập
- Chiết khấu các dòng doanh thu qua từng năm về thời điểm thẩm định giá để tính tổng doanh thu phát triển của dự án
- Tỷ lệ lấp đầy thường được thu thập từ báo cáo của các tổ chức chuyên gia được công bố trên internet
Trong trường hợp công ty không thu được thông tin giá từ khách hàng, công ty sẽ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để ước lượng đơn giá cho thuê Để thực hiện điều này, TĐV sẽ chọn 3 bất động sản dự án tương đương để hỏi giá và xác định các yếu tố điều chỉnh Việc áp dụng tiêu chuẩn và lập bảng điều chỉnh sẽ dựa trên hướng dẫn theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08”.
* Ước tính tổng chi phí phát triển của dự án
Khi khách hàng cung cấp số liệu chi phí phát triển đã được tính toán sẵn, VNVC sẽ dựa vào những kết quả này để xác định giá trị thặng dư.
Nếu công ty không thu được thông tin từ khách hàng, họ sẽ xác định chi phí phát triển dựa trên hướng dẫn của cơ quan Nhà nước về phương pháp tính tổng chi phí cho dự án bất động sản, đồng thời so sánh và biện luận các khoản chi phí của bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự theo quy định tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09” về cách tiếp cận từ chi phí.
Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính vào tổng chi phí, và được xác định dựa trên trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận từ ít nhất ba dự án đầu tư bất động sản tương tự trong khu vực.
Đánh giá thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản ở công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
VNVC, thành lập vào năm 2013, đã nhanh chóng gây ấn tượng mạnh mẽ với các đối tác và nhà đầu tư lớn thông qua việc thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư Những thành công nổi bật của công ty trong lĩnh vực này đã khẳng định vị thế và uy tín của VNVC trên thị trường.
Quy trình áp dụng phương pháp thặng dư được thiết kế chặt chẽ với 4 bước cơ bản, giúp TĐV thuận tiện trong việc thu thập và xử lý dữ liệu Việc thực hiện phương pháp này theo quy trình nghiêm ngặt sẽ nâng cao độ chính xác và độ tin cậy của kết quả.
Trong lĩnh vực thẩm định giá, công ty cam kết tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý hiện hành Khi thực hiện hợp đồng thẩm định giá, TĐV cần đảm bảo tuân theo “Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá” cùng với các văn bản pháp lý liên quan đến đất đai và xây dựng.
Đặc điểm quy hoạch và kiến trúc của công trình cần được cung cấp đầy đủ và chi tiết, giúp tổ thẩm định tiết kiệm thời gian trong quá trình hoàn thiện chứng thư Đồng thời, công tác hiện trạng bất động sản dự án cũng được thực hiện kỹ lưỡng, đảm bảo đánh giá chính xác tình trạng thực tế của công trình, làm cơ sở cho những điều chỉnh về giá trị.
Giá cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại (TTTM) cùng với tỷ lệ lấp đầy được xác định dựa trên khảo sát từ các tổ chức uy tín như CBRE Việt Nam và Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam Dữ liệu giá từ các đơn vị này phản ánh chính xác tình hình thị trường, đảm bảo tính đáng tin cậy trong kết quả.
Đơn giá dịch vụ cho thuê và các hạng mục chi phí được xác định bởi công ty tư vấn và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, mang lại tính khách quan hơn so với việc tự xác định của TĐV VNVC Công ty sở hữu đội ngũ chuyên viên dự toán chi phí xây dựng dự án, giúp đảm bảo độ chính xác Hơn nữa, việc áp dụng số liệu sẵn có sẽ giúp TĐV tiết kiệm thời gian đáng kể.
Thứ nhất, sự lý giải phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất chưa thể hiện đầy đủ, rõ ràng
Việc áp dụng phương pháp thặng dư sẽ đạt hiệu quả cao khi TĐV tuân thủ nguyên tắc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất Bỏ qua bước phân tích có thể dẫn đến kết quả thẩm định giá không đáng tin cậy Một bất động sản có thể phù hợp với nhiều phương án xây dựng khác nhau, và mỗi phương án sẽ cho ra một kết quả định giá khác biệt Do đó, TĐV cần xác định phương án xây dựng tối ưu nhất để đảm bảo giá thẩm định được chấp nhận Phương án sử dụng tài sản này thường dựa trên kế hoạch phát triển đã được các cơ quan địa phương có thẩm quyền phê duyệt Sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất nhằm đạt được mức hữu dụng tối đa về pháp lý, kỹ thuật và tài chính trong bối cảnh kinh tế - xã hội thực tế, từ đó mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Trong quy trình thẩm định giá của VNVC, TĐV cần chú ý đến tính khả thi về tài chính và làm rõ tính pháp lý của bất động sản để đảm bảo đánh giá chính xác và toàn diện.
Doanh thu phát triển của dự án hiện chưa thật sự khách quan do đơn giá cho thuê văn phòng và trung tâm thương mại được lấy từ các tổ chức chuyên gia mà không được xác minh lại Việc sử dụng thông tin từ các báo cáo cũ, như của Jones Lang LaSalle quý 1/2018 trong khi thời điểm thẩm định là tháng 8/2018, có thể dẫn đến sự biến động giá cả Hơn nữa, việc chỉ tham khảo giá từ một tổ chức chuyên gia cũng là một hạn chế, vì các tổ chức khác như CBRE có thể đưa ra mức giá khác nhau, ví dụ như giá cho thuê mặt bằng thương mại tại trung tâm là 121.6USD/m2/tháng Sự không chắc chắn về các đơn giá này sẽ làm giảm độ tin cậy trong việc ước tính doanh thu phát triển.
Thứ ba, chi phí phát triển dự án chưa phản ánh đến giá trị thời gian của dòng tiền
Các dự án đầu tư xây dựng thường được giải ngân theo tiến độ thi công do quy mô vốn đầu tư lớn Chi phí phát sinh vào các thời điểm khác nhau, chẳng hạn như chi phí phá dỡ, giải phóng mặt bằng, thiết kế và quy hoạch thường không cần chiết khấu Ngược lại, các chi phí như hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và quản lý thường phát sinh vào cuối năm và cần được chiết khấu tại thời điểm thẩm định Tuy nhiên, TĐV đã không tính đến yếu tố này, dẫn đến kết quả tính toán thiếu khách quan Ví dụ, dự án cao ốc văn phòng tại 29A Nguyễn Đình Chiểu có thời gian thi công 13 tháng (từ 8/2018 đến 8/2019) với các khoản chi phí phát sinh theo thời gian cụ thể.
- Chi phí thuê đất, giải phóng mặt bằng phát sinh vào thời điểm bắt đầu dự án
- Chi phí đầu tư phát triển phát sinh vào cuối năm
- Giá trị hiện tại của tổng chi phí phát triển có tính đến giá trị thời gian của chi phí đầu tư phát triển là:
Tổng chi phí phát triển thực tế thấp hơn giá trị công ty đưa ra, dẫn đến giá trị bất động sản chưa chính xác Hơn nữa, TĐV chưa tính đến lợi nhuận của nhà đầu tư, trong khi tòa nhà dự án phục vụ cho mục đích kinh doanh Việc không tính đến lợi nhuận đã khiến tổng chi phí phát triển bị đánh giá thấp hơn thực tế.
Thứ tư, việc sử dụng phương pháp thặng dư để định giá BĐS tại VNVC chưa cho thấy các triển vọng đầu tư vào BĐS
Các chi phí đầu tư xây dựng công trình trên đất chưa được tính toán chi tiết và thiếu phân tích về lợi ích tương lai, dẫn đến kết quả thẩm định giá của VNVC chỉ mang tính chất tham khảo trong việc xác định giá trị tài sản doanh nghiệp Điều này cho thấy phương pháp thặng dư chưa phát huy hiệu quả trong việc tư vấn đầu tư dự án.
Thứ năm, việc ước tính tỷ suất chiết khấu còn có điểm chưa phù hợp
Công ty đã áp dụng “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11” với tỷ suất chiết khấu dựa trên lãi suất cho vay trung hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước tại thời điểm định giá đất Tuy nhiên, lãi suất thường không ổn định và có thể thay đổi theo quý hoặc năm, ảnh hưởng đến giá đất Việc chỉ sử dụng lãi suất ngân hàng làm tỷ suất chiết khấu không phản ánh đầy đủ chi phí cơ hội của nhà đầu tư, do nguồn vốn đầu tư cho dự án bao gồm cả vốn vay và vốn chủ Do đó, phương pháp thặng dư chưa thực sự hiệu quả trong tư vấn đầu tư.
Thứ sáu, nhân lực còn thiếu về số lượng và chất lượng chưa được cao
Phương pháp thặng dư là một phương pháp phức tạp, đòi hỏi phân tích và xử lý cẩn thận Tại VNVC, phần lớn hợp đồng thẩm định được thực hiện bởi các chuyên viên trẻ tuổi, thiếu kinh nghiệm và kiến thức về đầu tư xây dựng, dẫn đến những giải thích về phương án xây dựng tối ưu không rõ ràng Sự thiếu hiểu biết sâu rộng cũng khiến các thẩm định viên phải tốn nhiều thời gian để tìm hiểu các văn bản pháp lý liên quan, ảnh hưởng đến việc tính toán số liệu Hơn nữa, số lượng chuyên viên ít trong khi số hợp đồng gia tăng, khiến cho mỗi chuyên viên phải đảm nhận nhiều hợp đồng cùng lúc, dẫn đến khả năng sai sót trong kết quả tính toán.
3.3.3 Nguyên nhân của hạn chế: a) Nguyên nhân khách quan
Hệ thống pháp luật về thẩm định giá (TĐG) hiện nay thiếu tính đồng nhất, dẫn đến sự khác biệt giữa các tổ chức thực hiện định giá Mặc dù Bộ Tài chính đã ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, nhưng hướng dẫn về phương pháp thẩm định giá bất động sản vẫn chưa rõ ràng Điều này khiến cho việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào thông tin thu thập, cũng như kinh nghiệm và trình độ của người thẩm định giá, thay vì tuân theo một quy chuẩn nhất định.
GIẢI HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN VIỆT NAM
Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá của công ty trong thời gian tới
Trong tương lai, công ty hướng tới việc nâng cao tính chuyên nghiệp trong dịch vụ thẩm định giá và xây dựng uy tín hàng đầu trên thị trường Kế hoạch mở rộng quy mô địa bàn làm việc sẽ không chỉ dừng lại ở 53 tỉnh thành mà còn mở rộng ra toàn bộ 63 tỉnh thành trên cả nước Để đáp ứng nhu cầu khách hàng ngày càng tăng, công ty cũng sẽ tăng cường nguồn nhân lực chất lượng Chiến lược trọng tâm vẫn là cải thiện chất lượng dịch vụ thẩm định giá.
- Trở thành đối tác chiến lược cho các định chế tài chính và các doanh nghiệp tại Việt Nam cũng như các tập đoàn nước ngoài tại Việt Nam
Chúng tôi cam kết phục vụ nhanh chóng và kịp thời, đảm bảo chất lượng để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng Đội ngũ của chúng tôi cung cấp kết quả chính xác, kịp thời và dựa trên cơ sở khoa học.
- Thực hiện tốt tiêu chuẩn thẩm định trong nước, hướng tới các tiêu chuẩn quốc tế
- Giảm chi phí trên cơ sở nâng cao chất lượng các khâu trong quy trình
- Đào tạo chuyên sâu cán bộ thẩm định và tư vấn các lớp chứng chỉ có liên quan
- Tham gia các tổ chức định giá ở trong và ngoài nước
4.1.2 Định hướng phát triển phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản Để tăng tính chuyên nghiệp trong dịch vụ thẩm định thì việc hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá đáng quan tâm nhất vì giá trị ước tính sẽ chịu ảnh hưởng từ phương pháp sử dụng Cho nên, VNVC có những hướng đi phát triển cụ thể sau cho phương pháp này:
- Công tác thu thập thông tin cần được đẩy mạnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin thu thập tốt hơn
Khi thực hiện phân tích và tính toán, cần phải giải thích rõ ràng trong báo cáo và chứng thư lý do chọn giá trị cụ thể Đồng thời, cần phân tích chi tiết các điều kiện kinh tế - xã hội như lạm phát và tỷ giá, cũng như mối quan hệ của chúng với thị trường bất động sản.
Đội ngũ nhân lực là yếu tố quan trọng trong việc áp dụng phương pháp tổng hợp và phức tạp này Cần thiết phải có sự hợp tác giữa nhiều chuyên viên, đồng thời đào tạo họ những kỹ năng cần thiết để có thể hỗ trợ lẫn nhau, học hỏi và trau dồi kinh nghiệm.
Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và tư vấn Việt Nam
Trước khi áp dụng bất kỳ phương pháp thẩm định giá nào, TĐV cần hiểu rõ quy định pháp luật liên quan và thu thập số liệu đầu vào cần thiết Nghiên cứu này đề xuất hai nhóm giải pháp cho nhân viên thẩm định tại công ty: nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện các bước cơ sở và nhóm giải pháp để cải thiện bước xử lý theo phương pháp thặng dư.
4.2.1 Các giải pháp hoàn thiện việc thẩm định giá bất động sản nói chung a) Tăng cường việc thực thi các luật trong thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thặng dư chưa phổ biến tại VNVC, và nếu TĐV không tuân thủ nguyên tắc hợp pháp, việc thẩm định các BĐS dự án phức tạp sẽ gặp nhiều khó khăn, dẫn đến những kẽ hở và giảm uy tín dịch vụ của công ty Do đó, nghiên cứu đề xuất một số giải pháp pháp lý nhằm cải thiện tình hình này.
TĐV cần tuân thủ nghiêm ngặt các điều luật và thủ tục pháp lý liên quan đến TĐG, đất đai, và CTXD do Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng các văn bản của Bộ Xây dựng Đồng thời, việc thực hiện các hợp đồng ký kết với khách hàng cũng cần được chú trọng Đặc biệt, khi thẩm định chi phí, TĐV phải nắm rõ các quy định về giá đất và đơn giá xây dựng tại tỉnh, ưu tiên áp dụng nếu có; nếu không, có thể sử dụng các quy định chung của cả nước.
Khi có sự khác biệt giữa các văn bản pháp lý áp dụng trên toàn quốc và các văn bản quy định của địa phương liên quan đến thẩm định giá, thì văn bản pháp luật chung sẽ được ưu tiên áp dụng.
TĐV cần yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến CTXD từ các cơ quan địa phương Nếu khách hàng không thể cung cấp tài liệu cần thiết, TĐV cần lưu ý ghi rõ vào hạn chế của chứng thư và báo cáo TĐG.
Cần thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến việc sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm định giá Đồng thời, nâng cao hiệu quả trong công tác thu thập thông tin và dữ liệu là rất quan trọng để phục vụ cho quá trình thẩm định giá bất động sản.
Công tác thu thập thông tin và dữ liệu đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định giá Việc có đủ thông tin về số lượng và chất lượng sẽ giúp ước tính số liệu đầu vào một cách nhanh chóng và chính xác hơn Để cải thiện quy trình thu thập thông tin và dữ liệu, chúng ta có thể áp dụng một số giải pháp hiệu quả.
- Các thông tin về BĐS mục tiêu phải được mô tả chi tiết
Để đảm bảo tính chính xác trong việc so sánh các bất động sản, nguồn gốc thông tin cần phải rõ ràng, bao gồm tên và địa chỉ của người cung cấp Nếu thông tin được lấy từ internet, Tổ chức Đánh giá (TĐV) phải thực hiện cuộc gọi hoặc gặp gỡ trực tiếp để xác nhận lại thông tin đã thu thập.
TĐV cần chú ý đến thời gian diễn ra giao dịch, vì trong những thời điểm thị trường biến động mạnh, việc sử dụng dữ liệu đó làm căn cứ cho việc định giá hiện tại là không hợp lý.
Khi thu thập thông tin, cần chú ý phân tích các yếu tố và tình hình kinh tế - xã hội liên quan, vì chúng có thể ảnh hưởng đến giá trị ước tính.
Trong trường hợp thiếu thông tin về các tài sản so sánh, TĐV có thể tham khảo kết quả từ các công ty chuyên về kinh doanh và đầu tư bất động sản Tuy nhiên, do các kết quả này thường chỉ được công bố qua bài báo, TĐV cần liên hệ trực tiếp với tổ chức để xác minh tính chính xác trước khi áp dụng.
Công ty cần lưu giữ thông tin đã thu thập về thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là theo phương pháp thặng dư, trong hệ thống thông tin của mình Việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu thẩm định giá sẽ giảm bớt khối lượng công việc cho đội ngũ thẩm định viên khi gặp dự án tương tự, cho phép họ sử dụng thông tin có sẵn làm chứng cứ tin cậy để đưa ra kết quả thẩm định Đồng thời, công ty cũng cần nâng cao năng lực của đội ngũ nhân viên để đáp ứng tốt hơn yêu cầu công việc.
Nguồn nhân lực là yếu tố quan trọng quyết định thành công của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá Các chuyên viên định giá, hay TĐV, có vai trò đánh giá giá trị tài sản, nhưng độ chính xác của kết quả phụ thuộc vào cả yếu tố khách quan và chủ quan Hiện tại, VNVC chưa đáp ứng đủ nhu cầu về số lượng và chất lượng nhân viên cho công tác thẩm định giá, đặc biệt là trong phương pháp thặng dư Hầu hết chuyên viên thẩm định giá tốt nghiệp từ các trường đại học kinh tế nhưng thiếu chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, do đó cần được đào tạo thêm Để nâng cao chất lượng và số lượng nhân viên trong phòng nghiệp vụ, công ty cần thực hiện các biện pháp đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.
Khi thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư, cần giao nhiệm vụ cho những thẩm định viên có kinh nghiệm và kiến thức sâu rộng về đầu tư xây dựng cũng như thị trường Họ phải đưa ra các giả định khách quan về khả năng phát triển dự án, như xây dựng tổ hợp chung cư, văn phòng thương mại, khách sạn hay trung tâm thương mại, dựa trên thông tin cụ thể như số tầng, diện tích sàn, hầm để xe và khuôn viên Việc hiểu rõ dự án và các chi phí liên quan là rất quan trọng, bởi nếu không, ước tính chi phí có thể bị sai lệch, dẫn đến kết quả thẩm định không chính xác và hậu quả không mong muốn.
Sau khi thu thập thông tin từ internet, TĐV cần thẩm định lại bằng cách gọi điện hoặc khảo sát để kiểm tra độ tin cậy của nguồn thông tin Mặc dù internet mang lại sự tiện lợi, nhưng thông tin trên mạng rất đa dạng và chưa được xác thực Thời gian đăng tin và thời gian thẩm định có thể khác nhau, dẫn đến thông tin không còn chính xác Ví dụ, giao dịch bất động sản có thể đã thay đổi giá mặc dù tin rao bán chỉ mới được đăng một tuần trước Vì vậy, TĐV không nên vội vàng sử dụng thông tin từ mạng mà cần xác minh độ trung thực qua các phương thức liên lạc hoặc khảo sát thực tế.
Một số đề xuất, kiến nghị
Các giải pháp đề xuất sẽ khả thi khi có sự hợp tác chặt chẽ giữa Nhà nước và các cơ quan thẩm quyền trong lĩnh vực thẩm định giá Do đó, tôi xin gợi ý một số đề nghị cho các đơn vị chức năng liên quan để thúc đẩy hiệu quả triển khai.
4.3.1 Kiến nghị với Nhà nước
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý sự ổn định của các thị trường trong nền kinh tế, bao gồm cả thị trường bất động sản Sự biến động của thị trường BĐS có tác động sâu rộng đến các thị trường hàng hóa và tiền tệ, do đó, việc duy trì ổn định là cần thiết để bảo vệ nền kinh tế.
Do đó, nghiên cứu xin đưa ra một vài đề xuất đối với Nhà nước như sau:
Để xây dựng một thị trường bất động sản (BĐS) minh bạch và hoạt động hiệu quả theo cơ chế thị trường, cần đảm bảo sử dụng tiết kiệm nguồn tài nguyên quốc gia và điều chỉnh giá trị BĐS gần với giá trị thực Nhà nước cần cải thiện hiệu quả của các trung tâm quản lý dữ liệu về giá và cung cấp thông tin cần thiết cho quá trình thẩm định giá, nhằm đơn giản hóa công việc và giảm chi phí.
Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá và thẩm định giá, cần xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức tại Cục quản lý giá, các Sở Tài chính cấp tỉnh và Phòng Tài chính cấp huyện với số lượng và chất lượng đảm bảo.
Đào tạo nguồn nhân lực cho ngành thẩm định giá là điều vô cùng quan trọng, bởi đây là một lĩnh vực mới mẻ với đội ngũ cán bộ còn non trẻ và thiếu kinh nghiệm Việc nâng cao kỹ năng chuyên môn và nghiệp vụ cho nhân viên trong ngành này là cần thiết để đảm bảo chất lượng dịch vụ và sự phát triển bền vững của ngành thẩm định giá.
Nhà nước cần hợp tác với các công ty định giá bên ngoài để xác định yêu cầu đối với một TĐV, từ đó xây dựng chương trình đào tạo phù hợp cho sinh viên chuyên ngành Việc này nhằm đảm bảo sinh viên được trang bị đầy đủ kỹ năng và kiến thức cần thiết, đáp ứng tiêu chí của doanh nghiệp, tránh tình trạng sinh viên ra trường không đủ điều kiện nghiệp vụ và không có cơ hội tiếp cận thực tế, dẫn đến hàng trăm ngàn sinh viên thất nghiệp mỗi năm.
4.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài chính
Bộ Tài chính Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý các vấn đề kinh tế, bao gồm cả hoạt động định giá Bộ này chịu trách nhiệm quản lý các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá và thiết lập khung pháp lý thống nhất cho các doanh nghiệp này Tuy nhiên, công tác quản lý của ngành vẫn gặp phải một số hạn chế cần được khắc phục.
Bộ Tài chính vẫn chưa kịp thời ban hành các thông tư hướng dẫn và nghị định của Chính phủ liên quan đến thẩm định giá và thị trường bất động sản, dẫn đến sự chậm trễ trong việc cập nhật và điều chỉnh các quy định cần thiết.
Quản lý doanh nghiệp trong ngành còn thiếu chặt chẽ, dẫn đến việc không thường xuyên kiểm tra điều kiện hành nghề của các công ty Sự giám sát về tổ chức nghiệp vụ của các công ty đăng ký hành nghề thẩm định cũng chưa được thực hiện định kỳ.
Nguồn nhân lực trong lĩnh vực thẩm định giá hiện chưa được quan tâm đúng mức, chỉ mới dừng lại ở việc đào tạo các chuyên viên mà chưa chú trọng vào việc phát triển các nghiệp vụ chuyên sâu Điều này dẫn đến việc nhân lực chưa đáp ứng được yêu cầu và điều kiện của doanh nghiệp.
Do đó, kiến nghị của em đối với Bộ Tài chính bao gồm những vấn đề sau:
Cần ban hành các thông tư và quyết định kịp thời để hướng dẫn các cơ quan, ban ngành chuyên môn thực hiện đúng quy định, nhằm tránh nhầm lẫn trong quá trình thi hành.
Để đảm bảo chất lượng và tính hợp pháp trong lĩnh vực định giá, các đoàn thanh tra thường xuyên được cử đi kiểm tra các công ty hành nghề Họ đánh giá điều kiện hành nghề, quản lý và giám sát chất lượng chứng thư, báo cáo mà các công ty này đã phát hành.
Tổ chức hiệu quả các khóa học ngắn hạn nhằm nâng cao nghiệp vụ cho chuyên viên và định hướng đào tạo phù hợp cho sinh viên chuyên ngành tại các trường đại học là rất quan trọng.
- Quan tâm và làm tốt công tác, tổ chức thi thẻ thẩm định viên Đảm bảo chất lượng của đội ngũ thẩm định viên
- Chuẩn hóa các tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tương ứng với các khóa đào tạo, bồi dưỡng theo quy định Cụ thể:
Tài liệu này được biên soạn nhằm bồi dưỡng kiến thức cho việc cấp chứng chỉ nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, đáp ứng một trong các điều kiện cần thiết để tham gia kỳ thi cấp Thẻ thẩm định viên về giá.
- Biên soạn tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên môn về thẩm định giá hàng năm cho thẩm định viên hành nghề;
Chúng tôi đã biên soạn tài liệu nhằm bồi dưỡng và nâng cao năng lực quản lý cũng như trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho các cán bộ, công chức làm công tác quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá Tài liệu này sẽ cung cấp những kiến thức cần thiết để cải thiện hiệu quả công việc và đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong lĩnh vực quản lý giá.
