Nghiệp vụ phát hành trái phiếu tại công ty cổ phần phát triển bất Động sản phát Đạt

2.1.1 Trình tự thủ tục phát hành trái phiếu của Công ty Cổ phân Phát triển Bat động sản Phải Đạt : Nộp hồ sơ đăng ký phát hành trái phiêu đên Xây dựng phương án phát hành trái phiêu Gửi

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HÒ CHÍ MINH

TIỂU LUẬN KÉT THUC HOC PHAN Môn học: GIỚI THIỆU NGÀNH TÀI CHÍNH

tại công ty cỗ phần phát triển Bất động sản

Phát Đạt

GV hướng dẫn: ThS HUỲNH QUÓC KHIÊM

SV thực hiện PHẠM CÔNG HUY

MSSV: 030136200220

Số báo danh: 18

TP HO CHi MINH — NAM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Em tên là: PHẠM CÔNG HUY - MSSV : 030136200220

Cam đoan bài tiêu luận cá nhân: Nghiệp vụ phát hành trái phiếu tại công ty

cô phần phát triển Bất động sản Phát Đạt

Giảng viên hướng dẫn: ThS HUỲNH QUỐC KHIẾỂM

Bài tiểu luận này là sản phâm của riêng em, các kết quả phân tích có tính chat độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toản bộ nội dung này ở bat ky dau; cac số liệu, các nguồn trích dẫn trong bải tiểu luận được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch

Em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của em

TP Hỗ Chí Minh, ngày 23 tháng 4 năm 2022

Sinh viên thực hiện (Ký, ghỉ rõ họ tên)

PHẠM CÔNG HUY

Sinh viên Phạm Công Huy tham quan tại công ty cô phân phát triển Bất động sản Phát Đạt

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

1 CHUGNG 1: TONG QUAN VE CONG TY CO PHAN PHAT TRIEN BAT DONG SAN

1.1 Giới thiệu về công ty cô phần phát triên bất động sản Phát Đạt SH Hee 1

1.2 Những nghiệp vụ kinh doanh chính của công ty cỗ phân phát triển bất động sản Phát Đạt

2 CHUGNG 2: NGHIEP VU PHAT HANH TRAI PHIEU TAI CONG TY CO PHAN PHAT TRIÊN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠTT - 5c T1 H1 118 T11 n1 1 g1 ngàng g1 ng na 3

2.1 Quy trình phát hành trái phiếu của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt 3 2.1.1 Trinh tự thủ tục phát hành trái phiếu của Công ty Cô phần Phát triển Bất động sản Phát

2.1.2 Cụ thể số liệu phát hành trái phiếu của Công ty cỗ phần phát triển Bất động sản Phát

ĐT ¡ Q.0 LH ng k kg k kg k k1 11C 1111611161111 1111011661111 1 1611111111611 11Et 4

2.2 Phân tích mô hình SWOT của nghiệp vụ phát hành trái phiếu tại Công ty Cổ phần Phát

trién Bat động sản Phát Đạt trên thị trường lao động hiện nay óc 0 2 2 222m ra 6

2.2.1 Strengths- Diém n noẽiiadđddđadiaiaảảỶỶ 6

2.2.2 Weakness- Điểm YoU ccccccccccccscsesesesssessesessesiessintsesesessesssstenecstesesetesvereseed 6

3 Chương 3: ĐỀ XUẤT ĐÓI VỚI NGHIỆP VỤ PHÁT HÀNH TRẢI PHIẾU TẠI CÔNG TY CÔ PHÂN PHÁT TRIẾN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠTT HH1 HH ng 11a §

3.1.1 Dựa vào tình hình thực tế cũng như chiến lược phát triỀn tại công ty cà 8 3.1.2 Dựa vào phần Threats (Thách thức) trong mô hình SWOT mục 2.2; cớ 8 3.2 Các đề xuất đối với Công ty Cô phan Phat triển Bất động sản Phát Đạt để hoàn thiện nghiệp vụ phát hành trái phiếu - 2-1 1S E11 1111111011011 111101111 1 11110101 0 1 ng 8 3.2.1 Đây mạnh hoạt động Marketing trai phiéu cla CON ty cccccccsccsessesessesseseveseseeetes 8 3.2.2 Dam bao tinh minh bạch, giảm nợ phải trả của công ty cect cee escent seenteeenenees 8 3.2.3 Tránh bước vào vết xe đô khi phát hành trái phiếu của các công ty bất động sản đi

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 CHUONG 1: TONG QUAN VE CONG TY CO PHAN PHAT TRIEN BAT DONG SAN PHAT DAT

1.1 Giới thiệu về công ty cỗ phần phát triển bất động sản Phát Đạt

Công ty Cô phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt ("PDR") hiện đang hoạt động theo

Giấy phép Đăng ký Kinh doanh số 0303493756 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cấp ngày 04/09 va thay đối lần thứ 31 cấp ngày 21/05/2017

Phát Đạt là một trong những chủ đầu tư bất động sản lớn uy tín hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập từ năm 2004 và không ngừng phát triển khi đầu tư kinh doanh nhiều dự

án bất động sản tại các thành phố trọng điểm, Phát Đạt chính thức trở thành công ty

đại chúng vào năm 2008 với mức vốn điều lệ là 1,298 tỷ đồng Công ty được niêm yết

trên sản HOSE ( mã PDR) từ năm 2010

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

UY BAN KIEM TOAN

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÒNG

BAN KIEM TOAN NOI BO

PHONG

e NGUON VON `

PHO TONG GIAM DOC PHO TONG GiAM ĐÓC PHO TONG GIAM BOC PHO TONG GiAM BCC PHO TONG GIAM BOC

PHÁP tÝ KẾ HOẠCH DỤ ÁN ĐIỀU HÀNH THIẾT KẾ KE HOACH & CHAT LUONG TIẾP THỊ & TRUYEN THONG TẢI CHÍNH & KE TOAN

DỤ ÁN BT « PHAT TRIEN DU ANT ° THIET KE GUY HOACH 8 ° MUA SAM XÂY DỤNG 1 5 e PHAT TRIEN KINH DOANH ‘ b e QUAN HE NHA DAU TU _

PHAT TRIEN DỰ ÁN2 THẾT KẾ KIEN TROC MUA SAM XAY DUNG 2

e PHONG PHONG ° PHÒNG

NHÂN SỰ + KÝ THUẬT THANH TOÁN XÂY DỰNG

HANH CHINH e DỤ TOÁN ® ` suảnxiyDỤỰNG!

° QUÂN LÝ XÂY DỰNG 3

Sơ đồ 1: Sơ đồ tô chức của công ty cô phân phát triển Bất động sản Phát Đạt (Nguồn: Công ty cô phần phát triển Bất động sản Phát Đạt- 2022.)

1.2 Những nghiệp vụ kinh doanh chính của công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt Phát Đạt

Công ty Cô phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tham gia đầu tư, xây dựng và kinh doanh bắt động sản tại Việt Nam bao gồm nhà ở, căn hộ, khu nghỉ dưỡng cao cấp và khách sạn cũng như các căn hộ áp mái và các dự án thương mại cao tầng Hiện tại, quỹ

đất của công ty được trải dài từ nhiều địa phương như TP HCM, Quảng Ngãi, Bình

Định, Phú Quốc và gần đây nhất là tỉnh Bình Dương, Bà Rịa — Vũng Tàu

Tiêu biểu trong số các hoạt động của công ty là chuỗi dự án khu căn hộ cao cấp mang thuong higu The EverRich, The EverRich Infinity, Millenium tai thi truong trọng diém

TP HCM và các dự án khu đô thị lớn như Phát Đạt Bàu Cả (Quảng Ngãi), Khu đô thị

du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), Dự án trung tâm thương mại & căn hộ cao cấp Astral City (Bình Dương)

Ngoài ra, công ty đang phát triển một vài lĩnh vực kinh doanh khác và đã đạt được

nhiều dầu ấn tích cực, các lĩnh vực đó có thê kê đến như :

> Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê xây dựng nhà các loại;

Xây dựng công trình đường sắt hoặc đường bộ;

Tư vẫn, môi giới, đấu giá bất động sản, đâu giá quyền sử dụng đất;

Hoạt động tư vấn quản lý;

Khai thác đá, cát, sói, đất sét;

Dịch vụ lưu trú ngẵn ngày;

Bán lé đồ ngũ kim, kính và thiết bi lap đặt khác trong xây dựng trong các cửa

hàng chuyên doanh;

Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan;

Nhận và chăm sóc cây giống nông nghiệp;

Trồng trọt, chăn nuôi hỗn hợp;

Hoạt động dịch vụ chăn nuôi;

Hoạt động dịch vụ sau thu hoạch;

Xây dựng công trinh kỹ thuật dân dụng khác;

Phá đỡ, chuân bị mặt bằng:

Lắp đặt hệ thống điện;

Lắp đặt hệ thống cấp, thoát nước, lò sưởi và điều hòa không khí;

Khai thác gỗ;

Xử lý hạt giống để nhân giống:

Săn bắt, đánh bay và hoạt động dịch vụ liên quan;

Trông rừng và chăm sóc rừng

1 Theo CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR)

2 CHƯƠNG 2 : NGHIỆP VỤ PHÁT HÀNH TRÁI PHIÊU TẠI CÔNG TY CÓ PHAN PHAT TRIEN BAT DONG SAN PHAT DAT

2.1 Quy trình phát hành trái phiếu của Công ty Cô phần Phát triển Bắt động

sản Phát Đạt

2.1.1 Trình tự thủ tục phát hành trái phiếu của Công ty Cổ phân Phát triển Bat động sản Phải Đạt :

Nộp hồ sơ đăng

ký phát hành trái phiêu đên

Xây dựng

phương án phát

hành trái phiêu

Gửi thông bao |

băng văn bản về

việc phát hành

Uy ban chứng khoản nhà nước

trải phiêu với

trình cap co

Bo Tai chinh

tham quyén phé

duyét, chap

thuận

Sơ đồ 2: Quy định về trình tự phát hành trái phiếu của Công ty Cô phần Phát triên Bất

động sản Phát Đạt (Ngu6n: Project Prosperity High Level Due Diligence Final Report — PDR - 2021) Các bước cụ thê như sau:

Bước l1: Công ty Cô phần Phát triên Bất động sản Phát Đạt xây dựng phương án phát hành trái phiếu trình cấp có thâm quyên phê duyệt, chấp thuận đề làm cơ sở cho việc phát hành trái phiếu và công bố cho các đối tượng mua trái phiếu

Phương án phát hành trái phiếu của Công ty Cổ phần Phát triên Bất động sản Phát Đạt bao gồm các nội dung cơ bản sau:

a) Thông tin chung về ngảnh nghẻ, lĩnh vực kinh doanh, tình hình tai chính và kết quả

hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp;

b) Mục đích phát hành trái phiếu và phương án sử dụng vốn phát hành trái phiếu;

c) Khối lượng, loại hình, kỳ hạn, lãi suất danh nghĩa trái phiếu dự kiến phát hành;

d) Tỷ lệ chuyền đối, thời hạn chuyền đổi, giá chuyên đổi và biên độ biến động giá cổ phiếu đối với phát hành trái phiếu chuyên đối; giá và thời điểm thực hiện mua cô phiếu đối với phát hành trái phiếu kèm chứng quyền;

đ) Phương thức phát hành trái phiếu và các tổ chức tham gia bảo lãnh phát hành, bảo lãnh thanh toán, đại lý phát hành, đại lý thanh toán sốc, lãi trái phiếu;

e) Kế hoạch bố trí nguồn và phương thức thanh toán gốc, lãi trái phiếu;

ø) Các cam kết khác đối với chủ sở hữu trái phiếu

Thâm quyên phê duyệt phương án phát hành trái phiếu:

a) Đối với trái phiếu chuyền đôi và trái phiêu kèm chứng quyền: Đại hội đồng cô đông

đã phê duyệt phát hành trái phiếu

b) Đối với các loại trái phiếu khác, ngoại trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này: Đại hội đồng cỗ đông hoặc Hội đồng quản trị, hoặc Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch công ty phê duyệt phương án phát hành trái phiêu căn cứ vào mô hình tổ chức của doanh nghiệp và quy định tại Điều lệ doanh nghiệp

Bước 2: Gửi thông báo bằng văn bản về việc phát hành trái phiếu với Bộ Tài chính

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt gửi công văn trước 3 ngày làm việc trước ngày tô chức phát hành trái phiếu, đồng thời gửi đăng ký (thông báo) cho Bộ Tài

chính đề Bộ Tài chính tông hợp, theo dõi tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Bước 3: Cuối cùng, Công ty Cổ phân Phát triển Bất động sản Phát Đạt nộp hồ sơ đăng

ký phát hành trái phiêu đến Ủy ban chứng khoán nhà nước và chỉ được phát hành trái phiếu khi có ý kiến bằng văn bản của Ủy ban chứng khoán nhà nước

Hồ sơ phát hành trái phiếu của Công ty Cô phân Phát triển Bất động sản Phát Đạt

gồm:

a) Phương án phát hành trái phiếu và quyết định phê duyệt, chấp thuận phương án phát hành trái phiếu của các cấp có thâm quyền;

b) Các tài liệu và văn bản pháp lý chứng minh doanh nghiệp đủ điều kiện để phát hành

trái phiếu theo quy định

c) Két qua xép loại của tổ chức định mức tín nhiệm đối với tổ chức phát hành trái phiếu và loại trái phiếu phát hành

d) Cac hop đồng bảo lãnh phát hành, bảo lãnh thanh toán, hợp đồng đại lý và các tài

liệu liên quan khác

đ) Văn bản pháp lý chứng minh các dự án sử dụng nguồn vốn trái phiếu đã hoàn thành các thủ tục về đầu tư và đã có quyết định đầu tư của cấp có thâm quyền trong trường hợp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư của doanh nghiệp

2.1.2 Cụ thê số liệu phát hành trải phiếu của Công ty cô phân phát triển Bắt động sản Phải Đạt :

Dựa theo thông báo cô đông, bản công bố thông tin về chào bán trái phiếu riêng lẻ lần

9 của Công ty cô phan phat triển Bất động sản Phát Đạt :

Công ty cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt đáp ứng được các điều kiện phát hành trái phiếu( đã bao gồm tài liệu chứng minh) theo quy định của Luật Doanh

nghiệp năm 2020, các điều kiện bao gồm :

> Là công ty cô phần, công ty TNHH được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam

> Thanh toán đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành hoặc thanh toán đủ các khoản nợ đến hạn trong 3 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu

> Đáp ứng các tý lệ an toàn tài chính, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động theo quy định của pháp luật chuyên ngành

> Phương án phát hành trái phiếu được phê duyệt

> Báo cáo tài chính năm trước liền kề năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức

đủ điều kiện theo quy định

> Đối tượng nhà đầu tư đăng ký mua trái phiếu đợt phát hành theo quy định của

pháp luật

Ngoài ra, Công ty Cổ phần Phát triển Bắt động sản Phát Đạt thực hiện các quy định theo quy định của luật doanh nghiệp 2020 như sau : Sau khi công ty quyết định phương án chào bán cô phiếu riêng lẻ thì cổ đông của công ty phải thực hiện quyền ưu tiên của cô phần của mình, nêu không mua hết thì mới chào bán cho người khác theo phương án không thuận lợi hơn Thêm vào đó, đối với nhà đầu tư mua trái phiếu, nếu

là nhà đầu tư nước ngoài mua cô phiếu được phát hành riêng lẻ thì cần phải hoàn tat thủ tục mua cỗ phần theo quy định của Luật doanh nghiệp 2020

Mục đích phát hành trái phiếu của Cô phần Phát triên Bất động sản Phát Đạt : Nhằm tăng nguồn vốn cho các hoạt động của công ty, cũng là để giảm chỉ phí phát hành khi không phải thông qua trung gian là tổ chức bảo lãnh phát hành hay phải công

bố, truyền thông đến công chúng Và để tạo ra sự gắn kết của cán bộ công nhân nhân viên với công ty, qua đó nâng cao năng suất và hiệu quả làm việc

Cu thé, theo thông báo cô đông, bản công bố thông tin về chào bán trái phiếu riêng lẻ lần 9 của công ty — phát hành trái phiếu nhằm tài trợ vốn cho các dự án bất động sản thuộc Công ty con của Tô Chức phát hành, cụ thê là các công ty con nhằm thực hiện

Dự án Trung Tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương, Tỉnh Bình Dương và

Dự án Hạ tầng Kỹ thuật Nội bộ khu I ( khu Cổ Đại)

Số liệu cụ thê của đợt phát hành trái phiếu :

Khối lượng phát hành: 1.500 trái phiếu

Tổng mệnh giá phát hành: 150 tỷ đồng

Thời hạn trái phiếu: 16-12-2021 đến 16-12-2023

Tài sản đảm bảo: 4,25 triệu cô phiếu phô thông của PDR, được bảo lãnh bởi bên thứ

ba

Trả sốc & lãi: Tiền lãi phát sinh sẽ được trả 3 tháng một lần vào các ngày đến hạn trả lãi Tiền gốc của trái phiếu sẽ được thanh toán một lần theo mệnh giá vào ngày Đáo hạn

Hình thức trái phiếu : Trái phiếu ghi danh được phát hành theo hình thức ghi số

Loại hình trái phiếu : Trái phiếu là trái phiếu không chuyên đổi, không kèm chứng

quyền, có bảo đảm bằng tài sản, không phải là nợ thứ cấp của Tổ chức phát hành và được tự do chuyền nhượng

Bên mua: Các nhà đầu tư tổ chức trong nước (100%)

Tổ chức bảo lãnh : Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt.?

2.2 Phân tích mô hình SWOT của nghiệp vụ phát hành trái phiếu tại Công ty

Cô phần Phát triển Bắt động sản Phát Đạt trên thị trường lao động hiện

nay

2.2.1 Strengths- Diém manh

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt là một trong những đơn vị tiên phong trong lĩnh vực phát hành trái phiếu trong giới bất động sản với mức độ uy tín luôn được giới chuyên gia đánh ø1á cao

Công ty Cô phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho thây lợi thế của họ không chỉ đơn thuần là danh tiếng của mình mà còn thê hiện ở:

+ Nguỗn vốn góp của công ty ấn tượng — điểm mạnh tối quan trọng trong những công

ty đi đầu trong các lĩnh vực bất động sản

+ Có chiện lược giám sát, theo dõi và quản lý tốt các khoản nợ

+ Nguồn năng lực trẻ, năng động sáng tạo, tai năng, nhiệt tình với công việc Những yếu tố trên giúp Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tăng khả năng cạnh tranh của công ty so với các công ty khác, thu hút được đối tượng khách

hàng mới, mở rộng quan hệ với khách hàng

2.2.2 Weakness- Diém yeu

Chưa áp dụng được hệ thống công nghệ hiện đại mới nhất vào công việc nên còn mat thời gian nhiều trong tiến độ hoành thành các khâu công việc

Chính sách truyền thông, marketing cho trái phiếu phát hành của Công ty Cổ phần Phat trién Bat dong san Phat Dat vẫn còn nhiều hạn chế, chưa được chú trọng đến 2.2.3 Opportunities -Cơ hội

Hành lang pháp lý dần hoàn thiện, hỗ trợ, khuyến khích cho sự phát triên các hoạt

động đầu tư trái phiếu của nhà đầu tư

Hoạt động phát hành trái phiêu của công ty thu hút được nhiều nhà đầu tư tiềm năng vì

đã đánh đúng vào nhu cầu sinh lời ngày càng tăng của khách hàng hiện nay, khách hàng muốn đa dạng hóa rủi ro và danh mục đầu tư hoặc tận dụng tối đa nguồn vốn nhàn rỗi

Tuy lãi suất của các ngân hàng thương mại đã và sẽ được nâng lên trong thời gian tới, tuy nhiên con số đây không hấp dẫn bằng phần trăm (%) lợi nhuận mà trái phiếu của

2 Số liệu trích xuat tir: The 9th & 10th corporate bond issuance plan - PDR

công ty mang lại, điều này sẽ thu hút dòng tiền chảy vào công ty thông qua trái phiếu phát hành nhằm giup công ty thực hiện các dự án đã đề ra

Lãi suất trái phiêu của công ty luôn được duy trì ở mức khá cao, điều nảy sẽ tăng tính hấp dẫn cho trái phiếu của công ty

Sự phát triển của các nên tảng mạng xã hội đã đem lại những cơ hội không nhỏ cho Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt , thông qua hệ thống “truyền tải thông tin miễn phí” này, trái phiếu của công ty sẽ được nhiều nhà đầu tư mới, tiềm năng hơn biết đến, không chỉ giới hạn lại tại những nhà đầu tư chuyên nghiệp hay các

tô chức, doanh nghiệp đã làm việc với công ty

Hệ thống trái phiếu bất động sản nói riêng và trái phiếu doanh nghiệp nói chung ngày cảng hoàn thiện do sự quan tâm của Nhà nước đối với thị trường ngày càng cao trong việc định hướng phát triển kinh tế

2.2.4 Threats- Thách thức

Giá trị vay nợ của Công ty Cô phần Phát triên Bất động sản Phát Đạt gần đây tăng đáng kể, tuy vẫn trong tầm kiểm soát của công ty song lại tạo ra nhiều hoang mang, lo lắng cho các chuyên gia phân tích cũng như các nhà đầu tư

Các nghi ngại về tình hình ví mô, vĩ mô của nền kính tế ( ví dụ như theo các tờ báo

nhận định: tại Việt Nam và trên thế giới có nhiều doanh nghiệp bất động sản ở trong trạng thái thiếu thanh khoản Họ đã sử dụng các kỹ thuật dé ghi nhan doanh thu, loi nhuận nhưng thực chất không có tiền, ) mà công ty phải đối diện

Thông tin trên thị trường thời gian gần đây cũng không ủng hộ cho các trái phiếu doanh nghiệp, tiêu biểu là sự việc của trái phiếu Tân Hoàng Minh

Lãi suất trái phiếu của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt rất cao ( 13%) vừa là một cơ hội nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư song cũng là một thách thức

không hề nhỏ khi số tiền mà công ty phải chỉ trả cho các chủ trái phiếu của mình khi đến kì hạn đáo hạn là một con số không hè nhỏ.