Khóa luận tốt nghiệp Kinh tế chính trị: Thực trạng thị trường Bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn Covid 19

và tiễn hành các hoạt động sản xuất kinh doanh, dưới sự ảnh hưởng và chuyền biến phức tạp của nền kinh tế thị trường, dat đai và các tài nguyên batđộng sản đã trở thành một công cụ nhằm

DAI HOC QUOC GIA HA NOI TRUONG DAI HOC KINH TE

KHOA LUAN TOT NGHIEP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KHOA KINH TẾ CHÍNH TRỊ

KHOÁ LUẬN TÓT NGHIỆP

Giang viênhướngdẫn : PGS TS NGUYEN THI THU HOAI

HA NOI: Thang 05 nim 2023

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam két toàn bộ nội dung của dé tài là kêt quả nghiên cứu của

riêng em Các kêt quả, sô liệu trong đê tài là trung thực và hoàn toàn khách

quan Em hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình Các thông

tin tham khảo trong luận văn đề được trích dẫn đầy đủ và cần thận.

Tp Hà Nội, tháng 5 năm 2023

Tác giả luận văn

Hà

Bùi Quang Hà

Lời cảm ơn

Dé hoàn thành luận văn này, Em xin gui lời cảm ơn chân thành đến:

Giảng viên bộ môn đã hướng dẫn em là TS NGUYÊN THỊ THU HOÀI, cô giáo

đã tận tình hướng dẫn em trong quả trình học tập cũng như trong việc hoàn thành

khóa luận tốt nghiép

“Tiép theo, em xin chân thành cảm ơn các Thay, Cô thuộc khoa Kinh tế Chính Trị

của trường đại học Kinh Tế- Đại học Quốc Gia Hà Nội đã tận tình giảng dạy chotôi trong thời gian học tập Xin kính chúc quý thầy cô luôn luôn khỏe mạnh, vui

vẻ và đạt được nhiều thành cao trong công tác giảng dạy Chúc Nhà trường sẽluôn là nền tảng vững chắc cho nhiều thé hệ sinh viên trên bước đường học tập

Do giới hạn kiến thức và khả năng lý luận của bản thân còn nhiều thiếu sót và hạnchế, kính mong sự chỉ dẫn và đóng góp của các Thầy, Cô đề bài khóa luận của em

được hoàn thiện hơn”.

Lời cuối cùng, em xin kính chúc các thây cô thật nhiễu sức khỏe, thành công

và hạnh phúc.

Em xin chân thành cảm ơn!

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu - - 5 5 5+ se *+eseeeeesreeeeek 5

3.1 Mục tiêu nghiên cứu - - + 2< 232133251132 EEEEEEEssrrssrressee 5

3.2 Nhiệm vụ nghiên CỨU - - 6 5+ E211 * 119 vn ng re 5

Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu - -2- + s+Sx‡EeEeEeErrxrrrrree 6 4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài thị trường bắt động san 6

4.2 Phạm vỉ nghiên CỨU - - - c3 E321 131 13 EEEEEerEErrrerrrrsrrrerrvre 6

Phương pháp nghiên cỨu - - Sc 3S E3 vn ng ngư 6

BO CỤC G5 S2 TT T2 1 11211211211 11 11 1111 1111 T1 1 101 111g 7

CHUONG 12 1 8

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tai 81.2 Cơ sé lí luận về bat động sản và thị trường bat động san 10

1.2.1 Khái niệm về bat động sản và thị trường bất động sản 10

12.2 Quy luật của thị trường bat động sản -©-5-: 101.2.3 Phân loại thị trường bất động sản - 5-5 ccccereereereered 12

1.2.4 Những đặc điểm của bắt động sản +©72ccccccccccrce 12

1.2.5 Vai trò của thị trường bắt động sản - 2 2©ce+csceersered 14

1.3.1 Khái niệm kinh doanh BĐề - chư, 15

1.3.2 Nguyên tắc kinh doanh BĐS cau 15 1.3.3 Chủ thé tham gia kinh doanh BDS c.ccccccccccccessessssscsssesssssssssessesssee 15 1.3.4 Cung- Câu về hàng hoá BDS cc.cccccccccsscescessesssessessesseessesseesesseessee 15

-2.2.2 Thị trường bắt động sản Việt Nam giai đoạn 2015 — 2019 23

2.3 Thị trường bắt động sản tại Việt Nam trong thời kì Covid-19 28

3.1 Bối cảnh mới tác động tới thị trường bat động sản tại Việt Nam 39

3.2 Phương hướng của nhà nước về phát triển thị trường bắt động sản 403.3 Giải pháp phát triển thị trường bắt động sản Việt Nam thời gian tới

DANH MỤC BANG, HÌNH, SƠ DOHình 1: Tình hình thị trường bat động sản Việt Nam từ 1995 đến 2018 21Hình 2: Tăng trưởng ngành bat động sản từ 2015 đến 2019 24Hình 3: Dư nợ tín dụng BĐS từ 2014 đến 2016 -c¿ct+c2Es+t2EvEErEererxseeree 25Hình 4: Tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào kinh doanh bất động sản 2014 đến

201 26- 222221 221E2112211271211211 T11 T111 T11 TH T1 1 HH người 26

Hình 5: Lượng cung và giao dịch bat động sản 2018 đến năm 2022 29

PHAN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được xem là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia không chỉ tại

Việt Nam, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn

phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng

và an ninh của cả thé giới Dù cho đất đai có sự giới hạn về khía cạnh diện tích

nhưng không giới hạn khả năng sinh lời Con người tận dụng đất đai kết hợp với

các hoạt động đầu tư, khai thác làm tăng giá trị vốn có của đất đai góp phần phát

triển thị trường đất đai trong nền kinh tế thị trường Ngày nay, đất đai không chỉđơn thuần được người dân khai thác làm nơi cư trú, là nguồn sống như trồng trọt,

chăn nuôi, và tiễn hành các hoạt động sản xuất kinh doanh, dưới sự ảnh hưởng

và chuyền biến phức tạp của nền kinh tế thị trường, dat đai và các tài nguyên batđộng sản đã trở thành một công cụ nhằm đem lại lợi ích kinh tế bền vững và hiệu

quả nhất, là nguồn tư bản mang lại những lợi ích tối ưu mà không một hình thức

dịch chuyển tư bản nào có được

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam dù hình thành muộn hơn sovới các thị trường khác nhưng đã có những bước đóng góp vượt bậc góp phầnkhông nhỏ vào sự phát triển chung của nền kinh tế nước ta, thúc day và cung cấp

đầy đủ và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Bên cạnh động lực phát triển của

thị trường BĐS còn kéo theo sự phát triển của các loại thị trường khác cụ thể nhưthị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thịtrường vốn Nhờ sự phát triển không ngừng của BĐS, nguôn lực đất đai được

tận dụng và khai thác một cách có hiệu quả hơn và thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài đồ vào ngành BĐS.

Tuy nhiên, sự bùng phát của dich bệnh Covid-19 đã gây ra một số gián đoạncho thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam Ảnh hưởng Covid 19 không chỉgây tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam nói chung, gây đình trệ, đứt gãychuỗi hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành, nghề mà còn ảnh hưởngmạnh mẽ đến ngành bat động sản (NIF, 2020) Hau hết các dự án phát triển batđộng sản trên cả nước, đều phải đừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách và đứt

4

gay chuỗi sản xuất, cung ứng nguyên vật liệu và thiết bị Những dự án đang trongquá trình chuẩn bị đầu tư không thé triển khai vì co quan chính quyền các tinh

thành cũng phải tập trung chống dịch làm nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã

thiếu hụt không có cơ hội dé cải thiện

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bắt động sản, việc nghiên cứu và phân tích sự biến động của thị trường này

cũng như tác động của nó lên nền kinh tế là vô cùng quan trọng Từ những phân

tích nay, chúng ta có thé xây dựng các giải pháp và định hướng dé tăng cường vai

trò của thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn này

Đối với các doanh nghiệp và cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản,

việc áp dụng các giải pháp mới dé vượt qua khó khăn hiện tại là rất quan trọng.

Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách linh hoạt và hiệu quả

để hỗ trợ cho nganh bat độngx san trong giai đoạn nay

Vi vậy, em đã lựa chon nghiên cứu dé tài “Thuc trang thi truong Bat dong

sản tai Việt Nam trong giai đoạn Covid 19” làm bao cáo tốt nghiệp với mongmuốn đóng góp những ý kiến của mình cho doanh nghiệp nhằm nâng cao hiệuquả sử dụng bất động sản trong giai đoạn này

2 Câu hỏi nghiên cứu của đề tài

Thực trạng thị trường Bất động san tại Việt Nam trong giai đoạn Covid 19

hiện nay như thế nào?

Các doanh nghiệp nên làm gì nhằm tăng cao hiệu suất sử dụng bất động sản

trong giai đoạn hiện nay?

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu thực trạng thị trường Bất động sản tại Việt Nam trong

giai đoạn Covid 19 từ đó đề xuất một số giải pháp cho các doanh nghiệp nhằm

nâng cao hiệu quả sử dụng bất động san trong giai đoạn này

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Một là, nghiên cứu toàn diện, chỉ tiết cơ sở lý luận về bat động sản và thị

trường bất động sản tại Việt Nam.

Hai là, phân tích thực trạng vai trò của thị trường bat động sản tại Việt Namtrước và trong thời kì COVID-19

Ba là, đề xuất giải pháp nhằm giải quyết các tình trạng của thị trường bất

động sản trong nền kinh tế Việt Nam thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài thị trường bat động sản

Luận văn tập trung vào thực trạng của thị trường bất động sản của nền kinh

tế Việt Nam trong giai đoạn trước và trong giai đoạn dịch bệnh Covid 19 Trong

dai hạn, chú trọng nghiên cứu các cơ chế, chính sách, đặc tính và vai trò của thịtrường bất động sản

4.2 Phạm vỉ nghiên cứu

Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung vào thực trạng của thị trường bắt động

sản của nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn trước và trong giai đoạn dịch bệnh

Covid 19 Trong đó, tập trung nghiên cứu về quy luật, chính sách, đặc điểm và

vai trò của thị trường bat động sản

Phạm vi thời gian : Đề tài nghiên cứu tình hình thị trường bat động sản Việt

Nam trước Covid-19 (2016 -2019) và tình hình thị trường bất động sản tại Việt

Nam trong thời kì Covid-19 (2020-2022)

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng kết hợp chỉ tiết các phương pháp nghiên cứu được tìmhiểu và chọn lọc khác nhau gồm:

- Đọc và nghiên cứu toàn diện, chi tiết tài liệu

- Thong kê, tổng hợp,

- Phan tích, diễn giải

- Phan tích thực tiễn

=> Từ đó rút ra các đánh giá, làm rõ van đề nghiên cứu trong Chương 1

Cụ thé bài luận sử dụng các biểu đồ, dir liệu của thị trường bất động sản

Việt nam trong các giai đoạn

e Trước Covid,

e Trong Covid,

e Sau Covid

=> Áp dụng các phân tích, lý luận thực tiễn dé đánh giá cụ thé thực trạng ở

Chương 2

Những đối tượng được sử dụng vào luận văn:

- Cac chuyên gia hiện dang công tác và quan lí trong lĩnh vực thị trường

bất động sản bao gồm các công việc liên quan như: Văn phòng quản lý

Giá — Sở tài chính, các chuyên gia BĐS và các thực trang, khái nệm

hay dau tư kinh doanh Bat động sản qua các năm

- Cac số liệu kèm hình ảnh được trích ra từ các nguồn liên quan đến thị

trường bất động sản qua các năm và đặc biệt trong thời điểm covid 19(2016-2022)

6 Khoảng trống nghiên cứu

- Các nghiên cứu đã chỉ rõ ra các tác động ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại

Việt Nam trong thời kỳ Covid-19

- Chưa trú trọng đến phân tích kỹ về phân khúc nhà ở, du lịch, văn phòngcho thué,

7 Bố cục

Ngoài các phần mở đầu, nội dung, kết luận và phụ lục, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận về bat động san

CHƯƠNG I:

TONG QUAN VE TINH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VE

BAT DONG SAN VÀ THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài về thị trườngbắt động sản tại Việt Nam

Nhìn chung, đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản không còn mới lạđối với các nhà nghiên cứu không chỉ thế giới nói chung mà còn ở Việt Nam nóiriêng Tuy nhiên, đề tài nghiên cứu về thị trường bắt động sản tại Việt Nam trong

giai đoạn covid 19 vẫn còn khá ít, theo hiểu biết của cá nhân, đây được xem là

nghiên cứu đầu tiên về tình hình bat động sản tại Việt Nam trong điều kiện ảnh

hưởng của dịch bệnh Các công trình nghiên cứu điển hình gồm:

=> Chủ thê thị trường tín dụng tham gia BĐS ngày càng phong phú và đa

dạng, góp phan thúc day kinh tế phát triển.

Đàm, T H (2013) “Thi trong tín dụng bat động sản Việt Nam Thực trang va

Nghiên cứu đã đưa ra những nguyên tắc là cơ sở pháp ly rất cần thiết dé

cho tô chức tín dụng trong việc cho vay vốn cũng như đảm bảo cho việc thực thi

hợp đồng đã ký kết Tuy nhiên trên thực tế có thê nói là hoạt động định giá tại một

số tô chức tin dụng và ngân hàng thương mại van lỏng lẻo, quy trình và thànhphần định giá tài sản không đầy đủ và một số trường hợp không cơ sở pháp lý nêndẫn đến tình trạng tài sản giá trị xác định không đúng với giá trị thực tế của tài

sản Điều này dẫn đến tính thanh khoản thấp hoặc không cao và khả năng thu nợ

là rất khó khăn ké cả trong trường hợp không thé đòi

Nghiên cứu đã làm rõ:

Nghiên cứu đã làm rõ: Huy động được các vốn đầu tư thông qua việc vayvốn ngân hàng, thu hút đầu tư nước ngoài qua các kênh đầu tư trực tiếp, qua thị

trường chứng khoán, hay thông qua quỹ đầu tư BĐS, vốn góp mua nhà của khách

hàng Thông qua việc đa dạng các kênh dé huy động nguồn lực tài chính đã giúp

cho thị trường BĐS đứng vững và phát triển, đóng góp một phần khá lớn vào tổng

vốn đầu tư cả nước, tăng nguồn thu cho ngân sách Tăng cường huy động cácnguôn lực tài chính góp phan mở rộng quy mô hoạt động dau tư và các hoạt độngkinh doanh Giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân cư, đặc biệt những người cóthu nhập thấp Giải quyết van đề công ăn việc làm cho người lao động

Nghiên cứu này chỉ ra rằng: Dòng tiền đỗ vào đầu tư dự án bị chôn chặt

một chỗ Các dự án đầu tư có thể bị bỏ hoang, đập phá và không tiếp tục triển

khai, coi như mat trắng Thị trường bat động sản điêu đứng, am đạm và phải rấtlâu mới khởi sắc trở lại như bong bóng năm 2008

Ngọc, T.N.M., Long, K L N., Bách, C N X., & Thảo, C T P “BONG BONG

BAT DONG SAN TẠI VIỆT NAM”

Những nghiên cứu đã nêu ra: Những bat cập của những chính sách tàichính đang thực hiện tư để đề ra được giải pháp cơ bản về xây dựng, đổi mới,

bổ sung và hoàn thiện mới chính sách tài chính góp phan phát triển thị trườngBĐS vững mạnh và ồn định, qua đó đề xuất giải pháp xây dựng chính sách theo

hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp và nâng cao chất lượng hàng hóa, cải tiến chất lượng của từng tô chức cung cấp dịch vụ.

Hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển lực lượng nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà

dau tư dài hạn thúc day đầu tư dài hạn vào thị trường.

=> Thị trường BĐS phát triển đã từng bước đáp ứng như cầu nhà ở của

người dân, góp phan giải quyết công ăn việc làm cho người lao động

5 Thủy, T T T T “Những khó khăn trong phát triển nguồn nhân lực bat động sản

và thẩm định giá theo định hướng ứng dụng bat động sản và thẩm định giá”,(369).

1.2 Cơ sở lí luận về bat động sản và thị trường bat động sản

1.2.1 Khái niệm về bat động sản và thị trường bat động sản

1.2.1.1 Bắt động sản

Theo Bộ luật Dân sự 2015 cũng cần có định nghĩa mới là bất động sản để

định nghĩa loại tải sản sau để coi là bất động sản như: đất đai và nhà, công trình

xây gắn liền với đất đai và tài sản xây dựng gắn liền với đất đai và nhà, công trìnhkiến trúc và tài sản khác theo quy định của pháp luật

Bắt động sản có thê giải thích qua bài viết như là tài sản sau: đất đai, vật ởcùng các bộ phận không tách rời với đất đai cùng những vật khác cộng với nhữngthứ cần thiết giúp nâng cao giá trị gia tăng của bất động sản

1.2.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản được hiểu là địa điểm thực hiện các giao dịch bao

gồm mua, thuê hoặc bán bất động sản cùng những quyền liên quan bất động sản,

thông qua đó, bên cung cùng bên cầu đối với bất động sản cùng dịch vụ bất động

sản tác động qua lại lẫn nhau trong ấn định giá cả cùng số lượng hàng hoá, dịch

vụ thông qua từng phương thức thực hiện giao dich Thị trường bắt động sản làmột trong những thị trường then chốt của nền kinh tế quốc dân vì bất động sảnkhông chỉ là những tài sản có giá trị vô cùng cao về mặt kinh tế và là loại tài sản

có ý nghĩa xã hội sâu sắc (Luật Kinh doanh bất động sản, 2014)

12.2 Quy luật cua thị trường bat động sản

Thị trường Bat động sản (BĐS) cũng giống như các thị trường khác trong

nên kinh tế thị trường, chịu sự ảnh hưởng của các quy luật kinh tế khách quan

Các quy luật này bao gồm: quy luật giá tri, quy luật cung cầu, quy luật giá cả và

quy luật cạnh tranh Tuy nhiên, điều đặc biệt là thị trường BĐS hoạt động theo

một quy luật riêng biệt là chu kỳ của thị trường Chu kỳ này được xem như một

chuỗi các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS từ giai đoạn khởi sắc cho tớigiai đoạn suy thoái rồi lại phục hồi và tiếp tục vòng lặp Qua các chu kỳ này, người

10

ta có thể dự báo được xu hướng và tiềm năng phát triển của thị trường BĐS trongtương lai Tóm lại, dé hiểu rõ hơn về hoạt động của thị trường BĐS không chỉ yêu

cầu kiến thức chuyên môn về lĩnh vực này mà còn phải am hiểu sâu rộng về các

nguyên lý và qui luật kinh tế, đặc biệt là qui luật chu kỳ của thị trường BĐS

- Quy luật chu kỳ cua thị trường bắt động sản

Tính chu kỳ của thị trường BĐS được hình thành phụ thuộc vào tính cốđịnh không di chuyển được của bất động sản và do tính trì hoãn của đầu tư bất

động sản Thuộc tính này được biểu hiện trong thị trường bắt động sản phát triển

lần lượt với bốn giai đoạn gồm: phồn thịnh - suy thoái - tiêu điều - phục hưng.Thời gian là một đặc tính chung của thị trường bất động sản như rất nhiều quốc

gia trên trái đất Chu kỳ của thị trường bat động sản tuỳ thuộc rất nhiều nhân tố

nhưng cơ bản nhất là sự tăng trưởng dân số và quá trình công nghiệp hoá, do đóchu kỳ cũng biến đổi theo các giai đoạn Tại Việt Nam, chu kỳ của thị trường batđộng sản nam trong khoảng 7 - 9 năm Ở Nhật Bản chu ky của thị trường bat độngsản khoảng 12 năm Ở Hoa Ky chu kỳ của thị trường bat động sản khoảng 18 năm

Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 7 năm.

- Quy luật cung cau

Khi lượng giao dịch BĐS thấp hơn cau sẽ dẫn đến giá cả thị trường BĐStăng lên Khi cung băng cầu được hiểu là khối lượng hàng hoá đáp ứng đầy đủnhu cầu sẽ dẫn đến giá cả ôn định và không biến động Khi cung nhiều hơn cầu

có nghĩa khối lượng hàng hoá cung ứng cao vượt cầu dẫn đến giá cả thị trườnggiảm xuống

- Quy luật giá cả

Trong nên kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ g1ữa cung và cầu Mốiquan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hoặc cầu theo giá Do tính chấtngắn hạn của thị trường bat động sản, nguồn cung rat ít co giãn và sự gia tăng nhu

cầu sẽ đây giá cao hơn.

Về lâu dài, phụ thuộc vào độ co giãn mà giá sẽ tăng chậm hơn do cung cogiãn nhiều hơn Trong một thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết cung và cầu Sựgia tăng giá thị trường của một loại hàng hóa cụ thể sẽ kích thích sự gia tăng cung

II

trong khi nhu cầu giảm Ngược lại, nếu giá cả giảm thì thúc đây cầu tăng và kéotheo cung sẽ có xu hướng giảm Vì vậy căn cứ vào giá cả thị trường có thể thấy

được quan hệ cung cầu và sự tác động trở lại của các nhân tố cung cầu tạo ra cung

cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Tuy nhiên, để xác định được

xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS cần xem xét đầy đủ các đặc điểm nêu trên

và các yếu tố tác động đến cung cau.

1.2.3 Phân loại thị trường bắt động sản

Căn cứ vào mục đích sử dụng BĐS có thé chia thị trường này thành thị

trường đất đai, thị trường công trình thương mại và dịch vụ, thị trường công trình

công nghiệp, thi trường nha ở, thị trường công trình đặc biệt.

Căn cứ vào loại hình hoạt động có thể phân biệt thị trường mua bán, chuyên

nhượng bat động sản, thị trường cho thuê bat động sản, thị trường thé chap và baohiểm tài sản, thị trường dịch vụ bất động sản và các giao dịch khác như góp vốn

và cô phần hóa.

Căn cứ vào diện tích có thể chia thành: thị trường BĐS khu vực đô thị, thị

trường bắt động sản địa phương; thi trường bat động sản khu vực giáp ranh.

Dựa trên thứ tự mà các tài sản tung ra thị trường, chúng có thé được phân

loại như sau: thị trường sơ cấp; thị trường thứ cấp.

Tùy thuộc vào mức độ kiểm soát, thị trường BĐS có thé được chia thành

thị trường chính thức hoặc không chính thức.

1.2.4 Những đặc điểm của bat động sản

Bat động sản có những đặc điểm sau đây:

Có vị trí cô định, không đi chuyển được: Tính năng bat động san liên quan

đến đất đai bởi vì bat động sản không được đem di nơi khác dé ban nếu không có

thị trường địa phương VỊ trí đặc biệt quan trọng với gia tri của bat động sản Vi

vậy, người dân đặc biệt chú ý vào môi trường cảnh quan và cơ sở hạ tầng của một

địa điểm mới và sự tăng trưởng kinh tế, văn hoá và xã hội cũng như khu vực nơibat động sản sẽ cư ngụ

Tính lâu bên: Đất đai là tài sản khó sửa chữa và tuổi thọ công trình kiến

trúc sẽ kéo dài nhiều thập kỷ hoặc vài trăm năm, kể cả khi diễn ra thiên tai và xói

12

mòn hoặc dòng chảy Vì vậy, độ tuổi của bất động sản chính là tuổi thọ của côngtrình kiến trúc Trong điều kiện lao động và thị trường thông thường, đời sốngkinh tế chấm dứt khi chỉ phí của tài sản tương đương với lợi ích về tài sản Tuổithọ vật lý kéo dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế và cham dứt khi những cầu

trúc chính của toà nhà và công trình xây cũ hơn, hỏng và không hoạt động được

thêm nữa Trong trường hợp này, xét thấy giá trị của việc cải tạo, làm mới tài sản

lớn hơn giá trị phá dỡ và xây dựng mới, nên có thé “kiềm chế” tuổi thọ vật lý lâu

hơn nhiều lần so với tuổi thọ kinh tế.

Tính thích ứng: Lợi ích của dự án xảy ra trong quá trình sử dụng Bất độngsản đang sử dụng có thể thích ứng với công năng, đồng thời giữ nguyên đặc tính

của BĐS, đồng thời bảo đảm yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng, đáp ứng nhu

cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác

Tính đị biệt: Trong thị trường bắt động sản, không có hai tòa nhà nào hoàn

toàn giống nhau do vị trí không gian khác nhau Dù cho ngay trong cùng một tòa

nhà, căn hộ và phòng khác nhau về hướng và số tầng Ngoài ra, cần xem xét nhu

cầu của người sử dụng, kể cả chủ đầu tư và kiến trúc sư, họ quan tâm đến sự khác

biệt, tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng

Tính chịu anh hưởng của chính sách: Bat động sản là một yêu tố quan trọng trong

hoạt động kinh tế của xã hội, do đó chính phủ các nước luôn quan tâm và điềuchỉnh thị trường bất động sản thông qua các chính sách mới Các chính sách này

được thiết lập dé điều chỉnh các quan hệ pháp luật, lợi ích kinh té trong viéc san

xuất, giao dịch va sử dụng bat động san Vi không thé di chuyên, bat động sản khótránh khỏi những ảnh hưởng của các chính sách về tài sản, nhà ở, tiền tệ và thuếkhóa Chính vì vậy, cần có sự hiểu biết rõ ràng về các quy định liên quan dé cóthé áp dụng vào hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả.Đối với người kinh

doanh trong lĩnh vực bắt động sản, việc nắm rõ và áp dụnghợp lý các chính sách

mới là điều cần thiết để giúp cho hoạt động của họ được thuận tiện và mang lạihiệu suất cao

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Nhiều loại đầu tư không cần quản lý

nhiêu, chăng hạn như: Đâu tư vào cô phiêu, đô cô hoặc kim loại quý Tuy nhiên,

13

đầu tư trực tiếp vào bất động sản đòi hỏi năng lực quản lý tương ứng Đầu tư xâydựng và phát triển rất phức tạp và đòi hỏi nhiều kiến thức ngay cả khi đi thuê nhàxem xét khách thuê, cho thuê v.v.

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đầu tư của chính phủ vào việc cải thiện đường

xá, công viên, trường học, v.v làm nâng cao giá tri của BĐS trong khu vực xung

quanh lên khá nhiều Kinh nghiệm cho thấy nếu chính phủ dự đoán chính xác cáckhoản đầu tư cơ sở hạ tầng quy mô lớn trong khu vực và đầu tư phát triển bất

động sản trước một bước thì có thé thành công và gây tiếng vang lớn.

1.2.5 Vai trò của thị trường bắt động sản

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng nhất củanền kinh tế vì nó liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản khong lồ cả về quy

mô, chủng loại và giá trị trong nền kinh tế quốc tế Theo VnEconomy, bất động

sản đóng góp 8% GDP và có thé lan tỏa sang 40 lĩnh vực kinh tế khác như xây

dựng, sản xuất và ngân hàng tài chính, công nghiệp chế biến chế tạo, (Vneconomy, 2022).

Thứ hai, thị trường BĐS phát triển sẽ giúp huy động nguồn vốn nội tại Bấtđộng sản được xem là một ngành kinh tế quan trọng, có khả năng đóng góp vào

tổng giá trị gia tăng của khu vực doanh nghiệp khoảng 14,88% trong giai đoạn

2016-2020 Nếu tính thêm bất động sản gián tiếp của ngành xây dựng, phần trămnay cũng lên tới khoảng 10,49% GDP (năm 2019) Vì vậy, việc phát triển và quản

lý thị trường bất động sản rất quan trọng dé kích thích sự phát triển sản xuất và

tăng thu ngân sách.

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu toàn diện các mỏ đất Tổ chức và cá nhân được giao đất để sử dụng cho những mục đích khác nhau như: nhà ở, sản

xuất kinh doanh, thương mại hay các nhu cầu sinh hoạt khác Quyền sử dụng đất

có thé được chuyền nhượng hoặc cho thuê lại theo Luật Dat Đai Do vay, quyén

sử dung đất đã trở thành hàng hóa và sản phẩm mang tính chuyên biệt trong thitrường bất độn sản

Việc phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởngtích cực đến các thị trường khác như tín dụng tài chính, xây dựng, vật liệu xây

14

dựng và lao động Theo phân tích của các nhà kinh tế, việc đầu tư vào lĩnh vựcbat động sản có thé giúp kích thích sự phát triển của các ngành liên quan từ 1,5

USD lên 2 USD cho mỗi đô la Mỹ được đầu tư.

Vì vậy, việc phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản là rất

cần thiết dé góp phần vào sự phát triển kinh tế của Việt Nam.

1.3 Kinh doanh bắt động sản

1.3.1 Khai niệm kinh doanh BĐS

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư vào hoạt động xây dựng

hoặc mua, nhận bất động sản để bán, tặng hoặc cho mượn, cho thuê bat động sản hoặc cho thuê mua bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản

hoặc dịch vụ sàn giao dịch bat động san hoặc dich vu môi giới bat động san hoặc

kinh doanh bat động sản vì mục đích sinh lợi

1.3.2 Nguyên tắc kinh doanh BĐS

Nguyên tắc kinh doanh BĐS bao hàm các điều kiện sau:

e Binh dang trước pháp luật va tự thoả thuận trên co sở bao vệ quyền và lợi

ích chính đáng của mỗi bên trong hợp đồng và không vi phạm quy định củapháp luật.

e Bất động sản dau tư vào kinh doanh khi có các điều kiện theo quy định của

Luật này.

e Kinh doanh bat động san cần bình dang, công khai và lành mạnh

e Tô chức, cá nhân có quyền đầu tư, kinh doanh bat động sản tại khu vực

ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử

dụng đất do cơ quan nhà nước có thâm quyền ban hành.

1.3.3 Chủ thể tham gia kinh doanh BĐS

Chủ thể tham gia vào kinh doanh BĐS gồm các đối tượng: cá nhân và tập

thé Tập thé đóng vai trò cung bat động sản có thé là một tổng công ty xây dung;

một tập đoàn phát triển bất động sản; hoặc các công ty đầu tư, kinh doanh bất

động sản.

1.3.4 Cung- Câu về hàng hoá BĐS

15

Quan hệ cung cầu của thị trường BĐS trong đó giá cả điều tiết quan hệ cungcầu Trong đó, sự thay đổi về giá cả sẽ gây tác động đến quan hệ cung cầu Mối

quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung và câu theo giá.

Khi cung < cầu: khối lượng hàng hóa cung ứng trên thi trường BĐS không

đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa sẽ tăng lên.

Khi cung = cầu : khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường BĐS đápứng đủ nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa cân bằng

Khi cung > cau: khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường BĐS vượt

quá nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa sẽ tăng lên.

Trong ngắn hạn, cung của các loại hàng hóa BĐS có xu hướng co giãn íthơn so với giá ca, ban đầu cầu của BĐS thường thay đổi nhanh hon Vi vậy, khicầu của BĐS thay đổi nhanh sẽ kéo theo thị trường bị thiếu một lượng cung đáng

kể Cung thiếu hụt sẽ tác động đến giá cả làm giá tăng cao Không dừng lại tại đó,giá tăng cao làm lượng cầu BĐS giảm xuống, trong khi đó, giá tăng đến một thời

điểm và cung và cầu sẽ đạt mức bão hòa tại một vị trí cân băng Tại đây, giá cả

tại vị trí mới cân băng cao hơn giá cả cân bằng trước đây

Trong dài hạn, lợi nhuận của các nhà đầu tư BĐS sẽ quyết định điểm cânbăng của thị trường BĐS trong dài hạn Họ sẽ quyết định xây dựng và đầu tư thêmlúc giá cả đang ở cận biên cho việc đầu tư còn phải chăng hơn giá bán điều nàymang lại lợi nhuận Khi nhà đầu tư không thu được lợi nhuận họ sẽ giới hạn đầu

16

tư Nếu cầu tiếp tục tăng lên, giá cả sẽ bị ảnh hưởng tăng lên và cao hơn giá cậnbiên cho các thể tích nhà mới khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng.

1.4 Các yếu tố tác động tới thị trường bat động sản.

* Yếu to thuộc về kinh tế vĩ mô tác động đến thị trường bắt động sản

Tăng trưởng GDP: GDP của nền kinh tế cao kéo theo nhu cầu dau tư BĐS tăng

lên do đây là một kênh đầu tư mang về lợi nhuận cao và gan voi quan niệm “an

cư” từ bao đời nay của người Việt Nam.

Hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, lãi suất thấp

thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn Điều này đồngnghĩa với việc tiền đồ vào kênh BĐS nhiều hơn và làm thị trường “ấm” hơn.Ngược lại, khi Nhà nước ban hành chính sách thắt chặt, Ngân hàng thu hồi dòngtiền, người dân ít đi vay đầu tư vào các kênh BĐS, khiến giá BĐS cũng ảnh hưởng

theo.

Ngoài ra còn có một sỐ yếu tố khác như: Mức độ lạm phát chung, tình hình thị

trường chứng khoán, thị trường tín dụng, tỷ lệ thất nghiệp trong vùng

*Yéu to thuộc về kinh tế vi mô

Người tham gia thị trường BĐS: thị trường BĐS sẽ có những nhà đầu tư cá

nhân, tổ chức phân bồ vốn với những chiến lược khác nhau: ngắn hạn hay dài hạn,

loại hình bất động sản

Khả năng sinh lời của Bất động sản đó Thực tế điều đó khó nói ngay tức thìtuy nhiên một trong những sự thật nếu BĐS sinh lời càng cao thì giá trị càng tăng.Ngược lại khu vực BĐS ít thu hút nhà đầu tư thường khó hoặc sinh lời rất thấp

Sự kiện kinh té: Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có sự tham gia của WTO,

TPP, ASEAN Các sự kiện thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) hội nhập

làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị cũng tăng theo

*Yếu tô pháp lý trong thị trường bat động sản

Luật đất đai và các quy phạm pháp luật liên quan đến BĐS

Những chính sách pháp lý tác động trực tiếp: Cho phép Việt kiều mua BĐS ởViệt Nam, tình hình tài chính, tín dụng, thuế,

17

Những chính sách pháp lý tác động gián tiếp: Kêu gọi đầu tư từ nước ngoài đồvào thị trường sẽ thúc đây, tăng giá trị cho BĐS địa phương.

Chính sách đầu tư công, đây mạnh xây dựng các cơ sở hạ tầng như: khu công

nghiệp, cầu đường, trường đại học, sân bay ảnh hưởng vô cùng lớn đối với thị

trường bất động sản.

* Yếu t6 tự nhiên — xã hội

Mật độ dân cư khu vực: Mật độ dân số tăng cao, làm tăng nhu cầu về nhà ở,làm thị trường xuất hiện nhiều cung — cầu hơn

Hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích đi kèm: Chất lượng dịch vụ y tẾ, giáo dục,tiện ích giải trí, các vấn đề liên quan đến trật tự và an ninh được hoàn thiện chính

là những tiêu chí quan trọng dé chọn lựa đầu tư và an cư

* Yếu tô công nghệ

Những cải tiến công nghệ đã tác động không nhỏ đến phương thức kinh doanh,

giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản Nhiều sàn giao dịch bắt động sản

xuất hiện, thúc đây nhu cầu của thị trường, làm thay đổi thói quen và hành vi tiêudùng cũng như tạo điều kiện thuận lợi dé trao đôi thông tin, hàng hoá

1.5 Các yếu tố tác động đến thị trường bat động sản tại Việt Nam trong

thời kỳ Covid-19.

* Mật độ dân cư khu vực: Mật độ dân số tăng cao, làm tăng nhu cầu về nhà ở,làm thị trường xuất hiện nhiều cung — cầu hon

* Hệ thong cơ sở hạ tang và tiện ích đi kèm: Chất lượng dich vụ y tế, giáo dục,

tiện ích giải trí, các vấn đề liên quan đến trật tự và an ninh được hoàn thiện chính

là những tiêu chí quan trọng dé chọn lựa đầu tư và an cư

* Sự sụt giảm nguồn cung tạm thời trong khi nhu cầu phục hồi, cộng hưởng

với mặt bằng lãi suất thấp đã thúc day giá nhà tăng

Thứ nhất, do tác động của đại dịch Covid-19 con người bị giới hạn trong

ngôi nhà của họ và sự gia tăng sử dụng công nghệ từ xa đã dẫn đến sự thay đổi

trong sở thích của người mua nhà về loại và vị trí ngôi nhà của mình Ngoài ra,

các chính sách tài khóa đã giảm bớt tác động của cuộc khủng hoảng đối với thunhập hộ gia đình, mặc dù mức độ giảm bớt này nhiều hay ít tùy thuộc vào từng

18

quốc gia Trên thực tế, ở nhiều nền kinh tế phát triển, các hộ gia đình đã tích lũyđược một lượng lớn các khoản tiết kiệm trong khi do bi hạn chế đối với một số

hoạt động nhất định vì ảnh hưởng của dịch bệnh, nên một số khoản tiết kiệm này

đã được lựa chọn dé chuyên vào đầu tư bất động sản

Thứ hai, xét về yếu tố bên cung, giá nhà cũng tăng một phần do sự gián đoạn chuỗi cung ứng làm tăng chi phi của một số đầu vào trong quá trình xây

dựng Hay nói cách khác, việc sụt giảm xây dựng trong nửa cuối năm 2020 đã

ảnh hưởng đến số lượng bat động sản, gây ra tình trạng khan hiếm hang tồn kho

ở nhiều quốc gia, qua đó giúp day giá lên

Thứ ba, một yếu tố khác có tác động quyết định đến việc tăng giá nhà là

lãi suất thấp (và kỳ vọng sẽ duy trì ở mức thấp trong thời gian dài) do chính sách

tiền tệ mở rộng được áp dung dé kích thích và khôi phục nền kinh tế

19

CHƯƠNG 2

THUC TRANG THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN TẠI VIỆT NAM

TRONG THỜI KÌ COVID 19

2.1 Covid-19 và tác động của Covid-19 tới nền kinh tế

Vào thang 12 năm 2019, vi-rút corona chủng mới (Covid-19) đã gây ra

bệnh nhiễm trùng đường hô hấp cấp tính và vào ngày 31 thang 1 năm 2020, Tổchức Y tế Thế giới (WHO) đã tuyên bố đây là trường hợp khan cấp về sức khỏe

toàn cầu Cho đến nay, dịch bệnh diễn biến quá nhanh, gay gắt, phức tạp và khó

lường, không thể dự đoán được cao trào, thời gian kết thúc, quy mô và mức độ

ảnh hưởng

Theo Tapchitaichinh.vn (2022), dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phứctạp, làm gián đoạn hoạt động kinh tế - xã hội của các quốc gia trên thế giới Nềnkinh tế thế giới, bao gồm các nền kinh tế lớn, đang chịu tác động của cuộc suy

thoái tồi tệ nhất trong lich sử và tốc độ tăng trưởng dự kiến sẽ giảm mạnh do tác

động của sự lây nhiễm virus corona mới Tại Việt Nam, đợt bùng phát thứ 4 ké từ

cuối tháng 4/2021 đã gây áp lực nghiêm trọng lên mọi mặt đời sống kinh tế - xã

hội GDP quý III năm 2021 giảm 6,17% so với cùng kỳ năm 2020 Nếu không

tính nông, lâm nghiệp và thủy sản đạt mức tăng trưởng dương 1,04%, đây vẫn là

mức rất thấp trong hơn một thập kỷ qua (chỉ cao hơn mức tăng 0,97% của 9 thángnăm 2016).

Về khu vực, các ngành nghề liên quan đến công nghiệp, xây dựng và khuvực dịch vụ giảm GDP lần lượt là 5,02% và 9,28% Nền kinh tế có dấu hiệu cải

thiện trong quý IV, với GDP quý IV/2021 tăng 5,22% so với cùng kỳ theo số liệu

2020, tuy cao hơn mức tăng trưởng 4,61% của năm 2020 theo dự báo, nhưng thấp

hơn mức tăng trưởng của quý IV các năm 2011 - 2019.

Xét về các lĩnh vực trong đó nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng mạnh

3,16%, các khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 5,61% còn khu vực dich vụ

tăng 5,42% Xét về góc độ sử dụng GDP, tiêu dùng cuối cùng quý 4 năm 2021tăng 3,86% so với cùng kỳ năm 2020 Tài sản tích lũy tăng 3,37% Xuất khâu

hàng hóa và dịch vụ tăng 14,28% Nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 11,36%.

20

Thu hút vốn đầu tư phát triển từ khu vực phi chính phủ và vốn đầu tư trực tiếpnước ngoài (FDI) còn thấp.

Sự bùng phát của đại dịch Covid-19 đã tạo ra nhiều khó khăn trong sản

xuất, hoạt động của doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ, số doanhnghiệp ngừng hoạt động hoặc giải thể có xu hướng gia tăng (NIF, 2022) Đặc

biệt, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng né từ dich Covid-19 khiến mọi

hoạt động gần như đóng băng, giao dịch mua bán giảm mạnh

2.2 Tình hình thị trường bắt động sản Việt Nam trước Covid-19

2.2.1 Khái quát chung về thị trường bat động sản tại Việt Nam 1995 - 2019

COQ A XS CÔ €3 € €G CC CC CC CỔ 0 eo ce esc CC €6 6 &: G

_ = — m— mm ANNA CGỉ C©l C©i Cầ6xỉ CÝ CC €ẦNx NN A AN AAs Ch C©ỉ

se GDP bình quân đâu người (Nghin Đô La Mỹ) ==#=Tÿ lệ tăng trưởng GDP (%)

Hình 1: Tình hình thị trường bat động sản Việt Nam từ 1995 đến 2018

Nguồn: Tổng cục thống kêTrong giai đoạn từ năm 1995-2008, đánh dấu việc Việt Nam tích cực hộinhập kinh tế mà đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mạiViệt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006) Việt

Nam thời điểm đó với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 396 Đô la Mỹ

(Lào 328 Đô la Mỹ, Campuchia 283 Đô la Mỹ) vào năm 2000 Theo dòng chảy

của nền kinh tế cùng với những chính sách vĩ mô của Chính phủ thì thị trường bất

động sản cũng trải qua nhiều thăng tram và căn cứ theo biểu đồ (Hình 1) ta có thé

thay thị trường bất động san bắt đầu hồi phục vào khoảng năm 2000 và rồi tăngtốc nhanh chóng ở giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP trung bình lần lượt

21