Đánh giá các tồn tại và Đề xuất giải pháp trong công tác quản lý nhà nước về nhà Ở thương mại trên Địa bàn tỉnh quảng nam

Đánh giá các tồn tại và Đề xuất giải pháp trong công tác quản lý nhà nước về nhà Ở thương mại trên Địa bàn tỉnh quảng nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA CÁC KHOA HỌC LIÊN NGÀNH

NGUYỄN VĂN HIẾU

ĐÁNH GIÁ CÁC TỒN TẠI VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

HÀ NỘI - 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA CÁC KHOA HỌC LIÊN NGÀNH

NGUYỄN VĂN HIẾU

ĐÁNH GIÁ CÁC TỒN TẠI VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa học do cá nhân tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS Đinh Tuấn Hải, không sao chép công trình nghiên cứu khoa học của người khác Các số liệu, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng chưa từng được công bố ở bất kỳ một công trình khoa học nào khác Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính xác thực và nguyên bản của Luận văn

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hiếu

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do lựa chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 3

5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 4

6 Cấu trúc luận văn 4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 6

1.1 Tổng quan về nhà ở 6

1.1.1 Quan niệm về nhà ở và nhà ở thương mại 6

1.1.2 Đặc điểm nhà ở thương mại 7

1.1.3 Phân loại nhà ở thương mại 11

1.2 Tổng quan tài liệu 12

1.2.1 Các nghiên cứu nước ngoài 12

1.2.2 Các nghiên cứu trong nước 13

1.3 Quản lý nhà nước về nhà ở thương mại 15

1.3.1 Khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở thương mại 15

1.3.2 Nguyên tắc phát triển nhà ở thương mại 16

1.3.3 Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở thương mại 17

1.4 Quy định pháp lý về phát triển nhà ở thương mại 23

1.4.1 Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại 23

1.4.2 Cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án 23

1.4.3 Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 23

1.4.4 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại 24

1.5 Một số bài học kinh nghiệm về phát triển nhà ở thương mại trên thế giới và Việt Nam 26

1.5.1 Phát triển nhà ở thương mại ở một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam 26

1.5.2 Bài học kinh nghiệm trong quản lý nhà nước về phát nhà ở thương mại cho tỉnh Quảng Nam 30

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 32

CHƯƠNG 2 33

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 33

2.1 Tổng quan về tỉnh Quảng Nam 33

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên tỉnh Quảng Nam 33

2.1.2 Đơn vị hành chính tỉnh Quảng Nam 35

2.1.3 Đặc điểm kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Nam 36

2.2 Thực trạng phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 42

2.2.1 Thực trạng phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 42

2.2.2 Thực trạng phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 44

2.3 Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với nhà ở thương mại tại tỉnh Quảng Nam trong giai đoạn vừa qua 47

2.3.1 Công tác xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về nhà ở thương mại 47

2.3.2 Công tác xây dựng, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở thương mại 50

2.3.3 Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án nhà ở thương mại 52

2.3.4 Cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại 54

2.3.5 Kiểm tra, kiểm soát và giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện 56

2.3.6 Công tác quản lý kê khai, thu thuế 56

2.3.7 Bộ máy quản lý nhà nước 57

2.4 Đánh giá những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 59

2.4.1 Những hạn chế, tồn tại 59

2.4.2 Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại 63

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 66

CHƯƠNG 3 67

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM 67

3.1 Quan điểm, định hướng, mục tiêu phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 67

3.1.1 Quan điểm phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 67

3.1.2 Định hướng phát triển nhà ở thương mại 67

3.1.3 Mục tiêu phát triển nhà ở thương mại 68

3.2 Một số giải pháp nhằm hòan thiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 70

3.2.1 Hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách 70

3.2.2 Hoàn thiện công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch về phát triển nhà ở thương mại 71

3.2.3 Hoàn thiện công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại 73

3.2.4 Hoàn thiện công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp 74

3.2.5 Hoàn thiện công tác cung ứng dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại 75

3.2.6 Nâng cao năng lực bộ máy quản lý nhà nước đối với nhà ở thương mại 77

3.2.7 Một số giải pháp khác 78

3.3 Một số kiến nghị hòan thiện quản lý nhà nước về phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 80

3.3.1 Đối với Chính phủ 80

3.3.2 Đối với UBND tỉnh Quảng Nam 80

3.3.3 Đối với các Sở, ban, ngành 81

3.3.4 Đối với UBND các huyện, thành phố, thị xã 82

3.3.5 Đối với Chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở 82

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 83

KẾT LUẬN 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC 1 PHIẾU KHẢO SÁT

PHỤ LỤC 2 KẾT QUẢ KHẢO SÁT

PHỤ LỤC 3 KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CP: Chính phủ

HĐND: Hội đồng nhân dân

NĐT: Nhà đầu tư

NXB: Nhà xuất bản

QĐ: Quyết định

UBND: Ủy ban nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Các đơn vị hành chính trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 35 Bảng 2.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 37 Bảng 2.3 Cơ cấu kinh tế tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 37 Bảng 2.4 GRDP bình quân đầu người tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 39 Bảng 2.5 Phân bố dân cư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 40 Bảng 2.6 Chất lượng nhà ở trên địa bàn tỉnh qua các giai đoạn 43 Bảng 2.7 Số lượng dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 44 Bảng 2.8 Số lượng dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam tính đến năm 2022 phân theo địa phương 46 Bảng 2.9 Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác ban hành văn bản thực hiện dự án phát triển nhà ở tỉnh Quảng Nam 50 Bảng 2.10 Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác quy hoạch, kế hoạch chương trình phát triển nhà ở thương mại 51 Bảng 2.11 Kết quả thực hiện pháp luật về các dự án nhà ở thương mại 53 Bảng 2.12 Kết quả đánh giá của các hộ dân về chất lượng cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại 54 Bảng 2.13 Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về bộ máy quản lý nhà nước đối với nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam 58 Bảng 3.1 Kế hoạch phát triển nhà ở thương mại đến năm 2025 tại 69 tỉnh Quảng Nam 69 Bảng 3.2 Phát triển nhà ở thương mại theo chỉ tiêu trong dự án nhà ở, khu dân

cư, khu đô thị 69

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Bản đồ hành chính tỉnh Quảng Nam năm 2023 34 Hình 2.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 37 Hình 2.3 Cơ cấu kinh tế tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 38 Hình 2.4 GRDP bình quân đầu người tỉnh Quảng Nam giai đoạn 2018-2022 39 Hình 2.5 Cơ cấu dự án phát triển nhà ở thương mại tại tỉnh Quảng Nam phân theo địa phương 47

MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Nhà ở là vấn đề nan giải và cấp thiết nhất trong đời sống của mỗi người dân và đây cũng là vấn đề được mọi tầng lớp dân cư trong xã hội luôn quan tâm Nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu chính đáng của con người, việc phát triển nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu đó là hoàn toàn chính đáng và là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước, qua đó góp phần chỉnh trang và phát triển đô thi, đồng thời góp phần ổn định xã hội, xây dựng phát triển đất nước tươi đẹp hơn Ngoài ra, quá trình vận hành thị trường bất động sản không thể thiếu vai trò của nhà ở và hiện nhà ở đang chiếm tỷ lệ không nhỏ trong quá trình này Vì thế, đặt ra vấn đề cần quản lý, điều hành và phát triển thị trường nhà ở một cách hiệu quả

Nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng cần giải quyết, do đó ngày 30/11/2011 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg về phê duyệt Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm

2030 Chiến lược đã đề ra mục tiêu phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời đưa ra các cơ chế, chính sách để khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở cho 08 nhóm đối tượng cần được hưởng các chính sách nhà nước cần hỗ trợ về nhà ở Tiếp đó, ngày 22/12/2021 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2146/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 Bên cạnh đó, nhiều chính sách về nhà

ở quan trọng được Nhà nước ban hành, đặc biệt đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách, do đó những chính sách hỗ trợ về nhà

ở cho đối tượng này cũng được Nhà nước ban hành nhằm bảo đảm cho họ “an cư lạc nghiệp”, qua đó góp phần ổn định chính trị và bảo đảm an sinh xã hội

Trên cơ sở đó, ngày 30/12/2014 UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 4266/QĐ-UBND về việc Ban hành Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Quảng Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; tiếp đến ngày 17/9/2018, để phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành và tình hình

thực tế phát triển của địa phương, UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 2787/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Quảng Nam giai đoạn đến năm 2020

Sau gần 05 năm thực hiện, nhiều khu vực trên địa bàn tỉnh đã có sự phát triển mạnh mẽ về nhà ở với nhiều dự án đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng Nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị vẫn còn nhiều do sự phát triển, thu hút các thành phần lao động tại khu vực đô thị và xu hướng người dân muốn sống ở các khu nhà xây sẵn có cơ sở hạ tầng và các tiện ích xung quanh Bên cạnh một số khu vực có sự phát triển mạnh về nhà ở, một số khu vực khác tốc độ phát triển nhà ở còn chậm, một số chỉ tiêu chưa đạt trong mục tiêu đề ra Thời gian qua, với sự nỗ lực của chính quyền địa phương trong công tác kêu gọi đầu tư vào địa bàn tỉnh đã có nhiều nhà đầu tư nghiên cứu đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại Các dự án khu đô thị, các dự án nhà ở đã đang và được đầu tư hình thành đưa vào sử dụng Các văn bản quy phạm pháp luật từ trung ương đến địa phương đã được ban hành, Công tác quản lý nhà nước về nhà ở nói chung và nhà

ở thương mại nói riêng đã cơ bản được thực hiện đồng bộ, nhưng vẫn còn nhiều

kẽ hở, bất cập, chồng chéo, mặt khác các chỉ tiêu phát triển các loại hình nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh chưa đạt được theo Kế hoạch đề ra Do đó việc nghiên cứu, đánh giá các tồn tại và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam là thực sự cần thiết, nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội

tỉnh Quảng Nam trong thời kỳ mới Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài “Đánh giá các tồn tại và đề xuất giải pháp trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam” làm luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về nhà ở thuơng mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong giai đoạn tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng: Đánh giá tồn tại và đề xuất giải pháp trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi về nội dung: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại; Đánh giá những tồn tại về nhà ở thương mại giai đoạn 2018-2022; Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam trong thời gian đến

+ Phạm vi về thời thời gian: Dữ liệu thống kê phục vụ nghiên cứu được thực hiện trong thời gian 2018-2022, giải pháp có ý nghĩa cho giai đoạn 2023-

2030

+ Phạm vi về không gian: trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận: Luận văn vận dụng lý luận và phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng kết hợp với duy vật lịch sử

- Phương pháp nghiên cứu cụ thể:

+ Nghiên cứu lý thuyết: Đề tài nghiên cứu những tư liệu khoa học liên quan đến công tác quản lý phát triển nhà ở thương mại; bên cạnh đó đề tài cũng nghiên cứu những vấn đề về pháp lý quy định những vấn đề liên quan đến công tác quản lý còn hiệu lực

+ Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sử dụng phương pháp thu thập số liệu thông qua các Báo cáo, Nghị quyết, Đề án và các Quyết định liên quan đến quản

lý phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam từ đó so sánh và khảo sát thực tế thu thập số liệu để tổng hợp, phân tích, so sánh để tìm ra những vấn đề cần phải giải quyết cho công tác quản lý nhà nước về nhà ở thuơng mại

Ngoài ra, đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu điều tra thực địa:

- Đối tượng và phạm vi điều tra:

+ Đối tượng điều tra: là các nhà đầu tư đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng

Nam và các hộ dân sinh sống làm việc trên địa bàn tỉnh Quảng Nam với số lượng 50 nhà đầu tư và 30 hộ dân

+ Phạm vi điều tra: Thành phố Tam Kỳ và huyện Điện Bàn của tỉnh Quảng Nam

- Thời gian điều tra và thời kỳ thu thập số liệu:

+ Thời gian điều tra: thực hiện điều tra thu thập thông tin tại thành phố

Tam Kỳ và huyện Điện Bàn từ ngày 11/03/2023 đến ngày 25/03/2023;

+ Nội dung thu thập số liệu: Thu thập số liệu về:

Công tác xây dựng và ban hành các văn bản thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại

Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch, chương

trình phát triển nhà ở thương mại

Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại

Cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại

Công tác kiểm tra, kiểm soát và giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện trên thị trường nhà ở thương mại

Công tác quản lý kê khai, thu thuế

Bộ máy quản lý nhà nước đối với nhà ở thương mại

5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

- Luận văn giúp những đối tượng quan tâm, nghiên cứu hiểu rõ về công tác quản lý nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

- Là công cụ, tài liệu để sử dụng cho công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh

- Làm rõ các hạn chế, tồn tại và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh

6 Cấu trúc luận văn

Luận văn bao gồm: mở đầu, kết luận và khuyến nghị, tài liệu tham khảo,

trong đó nội phần nội dung gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về nhà ở thương mại

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Quảng Nam

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về nhà ở

1.1.1 Quan niệm về nhà ở và nhà ở thương mại

Theo từ điển Tiếng Việt: Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình

Luật Nhà ở 2014 quy định “ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để

ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Theo khoản 1 Điều 3) [25] Theo đó, có các loại nhà sau đây:

- Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt, có thể là nhà biệt thự hoặc nhà ở riêng lẻ hoặc nhà liền kề Đây là loại nhà thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có mục đích ở hoặc kết hợp cả ở

và cho thuê Trong nhà chung cư có nhiều căn hộ, trong đó ngoài những phần chung như lối đi, cầu thang, thì vẫn có những phần riêng

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường [25] Do đó, theo nhu cầu thị trường các tổ chức, cá nhân, có thể đầu tư, phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê Có thể thấy, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh có thể bán hoặc cho thuê để tìm kiếm lợi nhuận, nó không giống với các loại nhà ở khác Vì thế, nếu không phải vì mục đích tìm kiếm lợi nhuận của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với một tên khác Khi cuộc sống người dân đang ngày càng được nâng lên, nhu cầu về nhà ở cũng không ngừng tăng theo, đòi hỏi của con người cũng theo hướng nâng cao chất lượng nhà ở Trong điều kiện hiện nay, khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở với chất lượng cao là điều tất

yếu, do đó việc cá nhân, tổ chức nào đầu tư phát triển nhà ở thương mại đều được Nhà nước khuyến khích

1.1.2 Đặc điểm nhà ở thương mại

Đây là loại hình được phát triển theo cơ chế thị trường và tuân theo các quy luật của thị trường, đó là khi cầu tăng thì cung tăng và ngược lại

1.1.2.1 Cơ cấu nhà ở thương mại

Theo quy định quy hoạch của nhà nước mà cơ cấu nhà ở thương mại đối với nhà cao tầng (chung cư), nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố) trong từng khu vực được xác định khác nhau, tuy nhiên phải đảm bảo yêu cầu sau đây:

- Tại đô thị loại đặc biệt phải có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần có lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố)

- Tại đô thị loại 1 và loại 2 phải có phải có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố)

- Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà cao tầng (chung cư), phần còn lại là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố)

1.1.2.2 Đặc điểm của nhà ở thương mại

Được xây dựng phù hợp với các quy định và quy hoạch của địa phương

- Về thiết kế: Phải được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng cụ thể như sau:

+ Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2

+ Nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải đảm bảo diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2

+ Nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không vượt qúa 50% diện tích khuôn viên đất

- Mua bán theo giá thị trường

- Đối tượng tham gia mua bán nhà ở thương mại là phổ biến không bị giới hạn theo quy định

- Phương thức mua bán: Có thể mua bán các sản phẩm hình thành trong

tương lai và mọi giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản

Bên cạnh các đặc điểm chung của nhà ở, nhà ở thương mại còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

- Một là, về hình thức tạo lập Nhà ở thương mại được hình thành chủ yếu

do chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại (chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại) là người có giấy phép kinh doanh nhà ở thương mại bỏ vốn đầu tư thông qua hình thức xây dựng hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tổ chức, cá nhân

- Hai là, về mục đích Nhà ở thương mại là đối tượng của hoạt động kinh doanh nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà ở thương mại không sử dụng vào mục đích

để ở mà bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận

- Ba là, giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại được xác lập giữa chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hoặc chủ sở hữu nhà ở thương mại với tổ chức, cá nhân có nhu cầu dựa trên cơ sở giá cả hình thành bởi cơ chế thị trường Điều này có nghĩa là việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại dựa trên các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường bao gồm quy luật giá trị, quy luật “cung – cầu” v.v Người mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại dường như không được hưởng bất kỳ sự ưu đãi, miễn giảm nào về giá cả khi tham gia giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại (trừ mua bán nhà ở

xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp)…

- Bốn là, đối tượng mua, thuê nhà ở thương mại là bất cứ tổ chức, cá nhân nào có đủ năng lực tài chính, đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu nhà ở thương

mại cũng như điều kiện về giá cả do cơ chế thị trường xác định v.v.v…

Diện tích đa dạng: Do nhu cầu sử dụng khác nhau, nên để bán/cho thuê dễ dàng, các dự án nhà ở thương mại những năm gần đây được các chủ đầu tư xây dựng với diện tích đa dạng, phù hợp với nhiều gia đình với số lượng người khác nhau

Tiện ích đồng bộ: Không chỉ cung cấp nơi ở, nhu cầu về tiện ích cũng ngày càng tăng cao, kéo theo đó là không gian sống của các khu chung cư cũng dần dần có đầy đủ các tiện ích từ mua sắm, thể thao, vui chơi,…

Vị trí thuận tiện: Do mô hình chung cư vừa tiết kiệm diện tích đất lại cung cấp chỗ ở hiện đại, tiện nghi lại có giá thành vừa phải, nên loại hình chung cư có cung rất cao Thấy được cung cao, đặc biệt tại các thành phố lớn, nhiều chủ đầu

tư đã xây dựng nhiều dự án ở những vị trí khác nhau Ví dụ, ở Hà Nội, nếu công việc ở đâu, khách hàng mua chung cư sẽ có xu hướng mua ở hướng đó nhiều hơn

để di chuyển thuận tiện

Giá cả phải chăng: Một mức giá khác hoàn toàn so với nhà đất, nếu trước đây sở hữu một căn nhà riêng ở thành phố là một điều khó khăn, thì từ khi loại hình chung cư thương mại phát triển, cơ hỗi có nơi ở riêng đã trở nên dễ dàng hơn Với căn 1-3 phòng ngủ, giá căn hộ sẽ có mức giá vừa phải để các gia đình trẻ, hoặc gia đình 3 thế hệ có thể sử dụng

Pháp lý rõ ràng: Sở hữu loại hình nhà ở thương mại, bạn hoàn toàn có thể yên tâm về mặt pháp lý Tuy nhiên, để đảm bảo, người mua nhà nên tìm hiểu rõ ràng về chủ đầu tư để lựa chọn được sản phẩm có chất lượng như ý

1.1.2.3 Đối tượng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

Tất cả các cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế gồm trong nước và ngoài nước đều được tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại Trong đó phải có đăng ký kinh doanh nhà ở đối với cá nhân tổ chức trong nước; Phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với còn cá nhân, tổ chức nước ngoài

Theo quy định Luật Nhà ở năm 2015, các đối tượng sau đây được mua và thuê nhà ở thương mại [25]:

- Không phục thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của các cá nhân trong nước

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (được phép nhập cảnh vào Việt Nam)

- Được phép sở hữu nhà ở, được phép thuê nhà ở Việt Nam đối với cá nhân

tổ chức nước ngoài, gồm:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam

1.1.2.4 Phương thức thực hiện mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

Có hai phương thức có thể thực hiện trong việc mua bán, cho thuê đó là trả một lần hoặc trả chậm, trả dần Tuy nhiên, chủ đầu tư muốn huy động được vốn theo dạng ứng trước đối với người mua thì thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và phải xây xong phần móng

Các bên mua bán, cho thuê tự thỏa thuận với nhau về giá cũng như phương thức thanh toán, có thể sử dụng một trong ba phương thức sau:

+ Phương thức thanh toán trả một lần: Giá trị được người mua thanh toán toàn bộ một lần ngay sau khi nhận nhà Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán các loại nhà ở đã hoàn tất xây dựng, sẵn sàng để ở Giao dịch mua bán nhà lẻ thường áp dụng phương thức này

+ Phương thức thanh toán trả trước: Giá trị nhà được người mua thanh toán trước một hay nhiều lần theo tiến độ tùy theo thỏa thuận và nhận nhà trong tương lai Phương thức này thường được áp dụng cho việc mua bán nhà ở trong giai đoạn nhà ở chưa hoàn tất xây dựng, nhưng người bán cần huy động vốn sớm, tận dụng được tiền nhà rỗi, tiền tiết kiệm trong dân, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn, và người mua tận dụng giá thấp hơn giá nhà đã hoàn tất xây dựng và sẵn sang để ở Tuy nhiên, với việc áp dụng phương thức thanh toán này, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư không có đủ năng lực tài chính có thể chiếm dụng vốn của người mua, rủi ro về chất lượng nhà ở, thời hạn giao nhà, các cam kết trong hợp đồng, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án cho nhà

đầu tư khác mà người mua không biết, thậm chí dự án bị nhà nước thu hồi do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính Nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua, Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi hoàn thành móng cọc công trình nhà ở, bởi vì lúc này pháp lý dự án đã rõ ràng và chủ đầu tư

đã đã đầu tư vốn thật sự để hoàn thành móng cọc

+ Phương thức thanh toán trả chậm: Giao và nhận nhà trước, thanh toán giá trị nhà dần dần trong khoảng thời gian thỏa thuận Phương thức này được áp dụng trong trường hợp người bán ưu đãi cho những người mua nhà không có khả năng thanh toán ngay giá trị nhà với số tiền lớn, mà chỉ thanh toán một số tiền quy định nào đó theo định kỳ trong khoảng thời gian nào đó kèm lãi suất của dư

nợ Thông thường, chương trình nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp áp dụng phương thức này để hỗ trợ cho các đối tượng mua nhà

Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê nhà ở thương mại phải được thực hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

+ Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thỏa thuận về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

+ Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện các nội dung cơ bản như sau: Tên và địa chỉ của các bên; mô tả đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; chũ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký)

+ Một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật

1.1.3 Phân loại nhà ở thương mại

Điều 24 Luật Nhà ở 2014 quy định loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại như sau:

- Loại nhà ở, tiêu chuẩn, diện tích được chủ đầu tư quyết định nhưng cần tuân thủ theo đúng nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm: tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở…

- Khi thiết kế và xây dựng căn hộ chung cư cần phải tuân thủ theo các yêu cầu sau: Phải là kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng chung theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, có diện tích sàn sử dụng của căn hộ

- Phải có quy hoạch chi tiết xây dựng, xây dựng đúng phân khu, có quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc đối với nhà ở riêng lẻ và cần tuân thủ đúng theo thiết kế đã được phê duyệt:

Như vậy, nhà ở thương mại có 2 loại là: Căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ xây dựng tuân thủ theo đúng quy định như trên

1.2 Tổng quan tài liệu

1.2.1 Các nghiên cứu nước ngoài

Terencem Milstead (2009), “National Urban Development Housing Frameword (2009-2016)” (Phát triển nhà ở trong phạm vi phát triển đô thị quốc gia 2009-2016) tại viện nghiên cứu phát triển Philipine với sự hỗ trợ của UN-HABITAT và chương trình phát triển của Liên Hợp quốc (UNDP) Nghiên cứu này tác giả chỉ ra: Việc phát triển đô thị quốc gia và nhà ở nhằm thiết kế để cung cấp chiến lược vĩ mô cho phát triển nhà ở và đô thị Ngoài ra, nghiên cứu cũng đánh giá năng lực của các thể chế hiện hành để thực hiện chiến lược

Olotuah A.O và Bobadoye (2009), “Cung cấp nhà ở bền vững cho người nghèo đô thị” công bố tại khoa kiến trúc, Đại học công nghệ Liên bang Akure Nigeria Nghiên cứu chỉ ra tầm quan trọng của việc phát triển nhà ở cho người nghèo, những thách thức của chính sách nhà ở cho người nghèo đặc biệt cần thiết ở các khu vực đô thị của các nước chậm phát triển và có sự bùng nổ dân số

đô thị hóa [21]

Muyiwa Elijah Agunbiade (2012): “Quản lý đất ở” Đại học Melbourne, Melbourne, Victoria3010, Australia đã nêu những thách thức chung trong việc giao đất xây nhà ở Nghiên cứu cũng chỉ ra Các cơ quan chính phủ chịu trách nhiệm quản lý nhà ở, đất ở tại các đô thị (quyền sử dụng nhà ở, giá đất, các giao

dịch về mua – bán nhà ở, đất ở), việc xây dựng chính sách quản lý này dựa trên các tiêu chuẩn và chức năng của từng cơ quan, do đó quy trình quản lý hành chính giữa các cơ quan không thống nhất với quản lý đầu tư và mua bán nhà ở [19]

1.2.2 Các nghiên cứu trong nước

Nguyễn Đình Bồng, Đỗ Hậu (2012), “Quản lý đất đai và bất động sản đô thị” Đề tài phân tích các nội dung về quản lý đất đai gắn liền với việc quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị như chính sách, thể chế, pháp luật, quy hoạch sử dụng đất đô thị, bất động sản đô thị, tổ chức bộ máy nhà nước

về quản lý và thị trường bất động sản, bộ máy quản lý đất đai cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, vai trò của quản lý nhà nước về đất đô thị, nguyên tắc, phương pháp quản lý về đất đô thị [3]

Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012), “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn”, Nhà xuất bản Phương Đông, Cà Mau [18] Nghiên cứu đề cập đến các lý thuyết hiện đại về thị trường nhà ở thương mại, các lý thuyết về chính sách cũng như các công cụ của chính sách liên quan đến nhà ở thương mại Ngoài ra, tác giả cũng phân tích, đánh giá những mặt mạnh, yếu của chính sách và một số giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trường nhà ở thương mại tại TP Hồ Chí Minh đến năm

2015

Học viện Hành chính quốc gia (2014), Giáo trình những vấn đề quản lý hành chính nhà nước, Nhà xuất bản Lý luận chính trị Hà Nôi Nội dung giáo trình đề cập đến khái niệm, nội dung quản lý hành chính nhà nước

Đinh Trọng Thắng (2014), “Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam” Trong nghiên cứu này, ngoài nội dung lý luận, tác giả đã phân tích thực trạng phát triển các kênh huy động vốn đầu tư vào nhà ở đô thị ở Việt Nam, qua đó, đề xuất một số chính sách nhằm tạo dựng phát triển các kênh này trong giai đoạn 2012-2020 [28]

Phạm văn Bình (2015), “Chính sách thuế nhà ở đất đai tại Việt Nam”, Luận

án tiến sỹ, trường Đại học kinh tế quốc dân Nghiên cứu đã nêu xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt các quốc gia đang phát triển cần hoàn thiện hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở, làm rõ sự cần thiết của chính sách thuế, cũng như quy trình, cơ sở đánh thuế, khả năng và hình thức thuế nhà ở, đất

ở nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế đối với nhà ở, đất ở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi nước, đáp ứng yêu cầu trọng tâm của công cuộc cải cách và xu hướng phát triển chung của chính sách thuế nhà ở, đất

ở trên thế giới [4]

Nguyễn Thị Kim Anh (2018), “Quản lý nhà nước về nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sỹ, Đại học Đà Nẵng Luận văn đã đề cập đến thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở xã hội tại địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2006 đến 2018 [2] Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất 07 giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Đà Nẵng gồm: Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất bố trí xây dựng nhà ở xã hội; Giải pháp về tài chính; Giải pháp về kiến trúc giao thông, cơ sở hạ tầng; Tăng cường năng lực quản lý của cán bộ, công chức quản lý nhà nước về nhà ở xã hội; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành luật pháp và giải quyết khiếu nại tố cáo trong quản lý và sử dụng nhà ở xã hội; Đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị, phục vụ công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố; Giải pháp về công tác tuyên truyền, vận động nâng cao nhận thức cộng đồng

Nguyễn Hồng Phú (2018), “Quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị ở Việt Nam”, Luận án tiến sỹ Nghiên cứu đã đi sâu vào phân tích nội dung trong công tác quản lý nhà nước về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam Từ phân tích này tác giả đã đề xuất mười hai giải pháp cụ thể thuộc hai nhóm giải pháp về nâng cao chất lượng nội dung quản lý nhà nước và nâng cao chất lượng và hiệu lực, hiệu quả về đầu tư phát triển nhà ở khu đô thị [22]

Nguyễn Thị Thanh Phương và cộng sự (2021), “Nghiên cứu kinh nghiệm một số nước về quản lý nhà ở - Vận dụng vào địa bàn tỉnh Tiền Giang” Tạp chí

HCMCOUJS, 16 (1), 61-66 Nghiên cứu đã chỉ ra một số kinh nghiệm một số nước đối với quản lý nhà ở như kinh nghiệm của Trung Quốc, Singapore, Ấn

Độ, qua đó gợi ý 4 chính sách nhằm sử dụng tối ưu các nguồn lực hiện có để phát triển và quản lý nhà ở đạt hiệu quả trên địa bàn tỉnh Tiền Giang [23]

Nông Văn Duy (2022), “Nghiên cứu đề xuất giải pháp hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn thạc sỹ, Đại học quốc gia Hà Nội Trong nghiên cứu của mình tác giả đã phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, qua đó tác giả đề xuất 8 giải pháp về quản lý nhà ở trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn [12]

Như vâỵ, có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề nhà ở Từ những nghiên cứu của các công trình trên, giúp tác giả hệ thống hoá được những cơ

sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu đồng thời thấy được những vấn

đề còn tồn tại chưa được nghiên cứu trong các công trình trên Ngoài ra, các nghiên cứu trên chưa nghiên cứu sâu về công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh, đồng thời các công trình trên chưa đề cập sâu đến các vấn đề tồn tại, bất cập trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh Từ những khoản trống đó, tác giả sẽ phân tích, đánh giá những những vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại của tỉnh Quảng Nam thời gian qua trong luận văn của mình từ đó có thể giúp ích một phần cho các cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Quảng Nam nhìn nhận, sử dụng, ban hành, điều chỉnh các cơ chế, chính sách, giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh trong thời gian tới đạt hiệu qủa cao hơn

1.3 Quản lý nhà nước về nhà ở thương mại

1.3.1 Khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở thương mại

Quản lý nhà nước là hoạt động có chủ đích của các cơ quan nhà nước trong việc thực thi quyền lực của nhà nước dựa trên quy định của pháp luật nhằm xác lập một trật tự ổn định, phát triển xã hội theo những mục tiêu mà tầng lớp cầm

quyền theo đuổi

Quản lý của nhà nước có nhiều khâu, nhiều hoạt động và trong đó có hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở thương mại Do đó, quản lý nhà nước về nhà ở thương mại vẫn tuân thủ theo những đặc trưng của công tác quản lý nhà nước, đồng thời vẫn có những đối tượng, những nguyên tắc quản lý riêng vẫn có những chủ thể, nguyên tắc và một bộ phận của quản lý nhà nước nên ngoài những đặc trưng vốn có, quản lý nhà nước về nhà ở thương mại có chủ thể, nguyên tắc quản

lý riêng

Tóm lại, quản lý nhà nước về nhà ở thương mại là hoạt động có chủ đích của của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc ban hành, sử dụng các chủ trương, chính sách, hệ thống văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh các hoạt động quản lý để đạt những yêu cầu, mục đích về nhà ở thương mại

1.3.2 Nguyên tắc phát triển nhà ở thương mại

Đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở thương mại tuân thủ theo cơ chế thị trường

Các nhà đầu tư có thể sử dụng nguồn vốn của mình, cũng có thể vốn được huy động thông qua các hình thức khác nhau như: liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, kinh doanh, hoặc vốn vay từ các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, cũng có thể theo hình thức tiền mua, thuê nhà trả trước theo hợp đồng

Các cơ quan chức năng sẽ phê duyệt các quy hoạch - kiến trúc của dự án nhà ở thương mại, đo đó chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm túc khi xây dựng nhà ở thương mại

Khi thiết kế về kiến trúc nhà ở thương mại ở khu vực đô thị cần đảm bảo

sự hài hòa giữa cải tạo, sửa chữa với xây dựng mới, đồng thời phải gắn công trình nhà ở riêng lẻ với tổng thể kiến trúc của đô thị, phải đảm bảo và tuân thủ thiết kế đô thị và quy chế quản lý quy hoạch - kiến trúc đô thị;

Khi thiết kế kiến trúc nhà ở nông thôn phải đảm bảo sự hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, đồng thời phù hợp với phong tục, tập quán địa phương, điều kiện sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cá nhân và của các dân tộc;

Khi thiết kế và xây dựng căn hộ chung cư cần phải tuân thủ theo các yêu cầu sau: (1) Phải là kiểu căn hộ khép kín; (2) Có diện tích sử dụng chung theo quy định; (3) Có diện tích sàn sử dụng của căn hộ Còn với nhà ở riêng lẻ cần tuân thủ đúng theo thiết kế đã được phê duyệt: (1) Phải có quy hoạch chi tiết xây dựng; (2) Xây dựng đúng phân khu; (3) Có quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc;

1.3.3 Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở thương mại

Một số văn bản pháp lý cần căn cứ trong công tác quản lý nhà nước về nhà

ở thương mại sau:

- Nghị định 59/2012/NĐ – CP ngày 23 tháng 07 năm 2012 của Chính phủ

về theo dõi tình hình thi hành pháp luật

1.3.3.1 Công tác xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về nhà ở thương mại

Đây chính là quá trình nhà nước sử dụng công cụ pháp luật trong quản lý đề điều chỉnh hành vi của chủ thể bị quản lý: Xây dựng, tổ chức thực hiện chiến lược phát triển quỹ đất, quy hoạch, kế hoạch nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước và của từng địa phương Theo quy định của pháp luật, Trung ương mới có quyền ban hành khung pháp luật, còn tại các địa phương, chính quyền cấp tỉnh ban hành các quy định pháp luật cụ thể hóa, tổ chức thực hiện tại địa phương của mình, các hình hình thức văn bản thường là Nghị quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND tỉnh

Từ các văn bản pháp luật của Trung Ương về các dự án nhà ở thương mại,

các địa phương cần cụ thể hóa bằng các quy định pháp luật như: Quy định quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại Quy định các khâu trong thực hiện dự án đầu tư về nhà ở thương mại như: điều kiện, trình tự, thủ tục

1.3.3.2 Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thương mại của chính quyền cấp tỉnh

Việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để bố trí nhà ở thương mại cần căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt

Trong công tác quy hoạch cần đảm bảo tính chiến lược và thực thi, hạn chế tối đa việc điều chỉnh, bổ sung Căn cứ vào định hướng phát triển của địa phương cũng như dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch phát triển giao thông sẽ tính toán xây dựng quy hoạch đất đai để xây dựng nhà ở thương mại một cách phù hợp

Trong từng giai đoạn 5 năm, hàng năm địa phương việc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở nên cần phải tổng hợp nhu cầu về cơ cấu căn hộ, diện tích và xác định cụ thể từng loại nhà ở để xây dựng kế hoạch đảm bảo tính hệ quả và khả thi Trong từng giai đoạn, việc quyết định nhà đầu tư, phê duyệt các dự án, tổ chức chỉ đạo, triển khai thực hiện do địa phương được phép thực hiện theo tình hình của địa phương để đáp ứng nhu cầu và phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn

Nhà ở thương mại là hàng hóa đặc biệt nên thị trường nhà ở thương mại cần phải có các quy định pháp lý về sử dụng không gian chung, về bảo vệ tài nguyên đất, về quy hoạch, về kế hoạch sử dụng đất, về quyền tiếp cận thị trường của các nhóm dân cư Đồng thời, để nhà ở thương mại được phát triển lành mạnh, khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trường và để thị trường của nhà ở thương mại hoạt động đồng bộ Nhà nước phải tạo dựng môi trường pháp lý có tính điều tiết lợi ích giữa các chủ thể giao dịch Đó chính là các văn bản pháp lý ban hành cho việc xây dựng, đầu tư, mua bán, cho thuê nhà ở thương mại rõ ràng, hiệu quả,

đồng bộ và không chồng lấn giữa các văn bản pháp lý Đồng thời, những văn bản pháp luật vừa tạo cơ sở giảm thiểu rủi ro cho người sở hữu nhà ở thương mại, tạo niềm tin cho nhà đầu tư kinh doanh, vừa là điều kiện pháp lý quan trọng

để kích thích phát triển lành mạnh sự phát triển của thị trường nhà ở thương mại

1.3.3.3 Công tác tổ chức thực hiện pháp luật về các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các đơn vị hành chính cấp tỉnh

Để tổ chức thực hiện luật pháp và chính sách cần thiết lập hệ thống các cơ quan nhà nước có đủ thẩm quyền, năng lực và bổ nhiệm công chức có trình độ và đạo đức thích hợp Bộ máy quản lý nhà nước cần đội ngũ cán bộ có trình độ, năng lực đảm nhận các vị trí công tác để thực hiện hiệu quả công tác quản lý nhà

ở thương mại Bởi bộ máy này có có chức năng hiện những công việc như:

- Chỉ đạo thực hiện các chiến lược, quy hoach, chính sách quản lý và phát triển thị trường nhà ở thương mại sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Chủ trì, phối hợp các cơ quan trung ương và địa phương trong việc giám sát theo luật hoạt động tạo dựng và giao dịch nhà ở thương mại, nhất là các quy định về chất lượng nhà ở thương mại và môi trường cạnh tranh, bình đẳng, công khai trên thị trường;

- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về điều kiện năng lực của các chủ thể giao dịch trên thị trường;

- Giám sát các hoạt động cung ứng dịch vụ trên thị trường nhà ở thương mại theo pháp luật

1.3.3.4 Cung cấp dịch vụ công trên thị trường nhà ở thương mại

a/ Cung cấp thông tin thị trường

Nhà ở thương mại là hàng hóa đặc biệt, rất khó xác định chính xác công năng và chủ sở hữu hợp pháp nếu thiếu thông tin liên quan đến nhiều góc độ khác nhau như: cơ chế, chính sách, quy hoạch về đất đai, nhà ở; chính sách kinh tế, tài chính liên quan đến nhà ở thương mại; chế độ sở hữu đất đai, tài sản; chính sách ưu đãi của Nhà nước Một trong những cách thức tạo điều kiện cho thị trường nhà ở thương mại hoạt động hiệu quả là Nhà nước thu thập và cung

cấp các thông tin này cho các chủ thể tham gia thị trường Bao gồm:

+ Thông tin về quy hoạch, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất;

+ Thông tin về chủ sở hữu, quyền của chủ sở hữu, điều kiện giao dịch, vị trí, ranh giới, đặc tính của nhà ở thương mại ;

+ Thông tin về giá nhà ở thương mại: Nhà nước thành lập các cơ quan định giá và hệ thống thông tin về giá nhằm cung cấp giá tham chiếu cho các bên giao dịch.;

+ Thông tin về quy định, chính sách của Nhà nước đối với nhà ở thương mại

b/ Cung cấp dịch vụ công về quản lý địa chính, đất đai

Đất đai là yếu tố không thể thiếu trong phát triển nhà ở thương mại, do đó quyền sử dụng đất là một phần giá trị của nhà ở thương mại Bản thân các thửa đất chỉ có thể được phân biệt với nhau bằng cách định vị trên bản đồ Chính vì vậy, thông qua việc xác lập các bản đồ về đất đai và cung cấp chúng cho các chủ

sở hữu nhà ở thương mại với mức phí hợp lý là nhà nước đã tạo điều kiện phân lập được nhà ở thương mại để đưa chúng vào giao dịch Những thông tin định vị

về đất càng đầy đủ, càng dễ tiếp cận, nhà ở thương mại càng có điều kiện thuận lợi để trở thành hàng hóa

c/ Cung cấp dịch vụ đăng ký nhà ở thương mại

Đăng ký nhà ở thương mại là hình thức bảo hộ quyền của chủ sở hữu nhà ở thương mại, là cách thức giảm thiểu tranh chấp thị trường và cũng là cách thức quản lý tài sản xã hội của nhà nước Nếu công tác này được thực hiện tốt thì không những tạo điều kiện để chủ sở hữu có căn cứ pháp lý chứng minh tính hợp pháp của nhà ở thương mại trong giao dịch mà còn tạo điều kiện phát triển các giao dịch công khai, dễ kiểm soát, hạn chế hành vi gian lận, đầu cơ trục lợi phi pháp

d/ Cung cấp các hỗ trợ khác

Nhà nước xây dựng cơ sở hạ tầng về giao thông, điện, nước ở những địa bàn khó khăn để đưa các nhà ở thương mại định vị trên địa bàn đó vào giao dịch

Nhà nước có thể hỗ trợ thiết lập hệ thống định giá, xây dựng các sàn giao dịch công khai, hỗ trợ hệ thống báo giá công khai

1.3.3.5 Kiểm tra, kiểm soát và giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện trên thị trường nhà ở thương mại

Kiểm tra, kiểm soát sự tuân thủ pháp luật và chính sách nhà nước của các đối tượng liên quan trên nhà ở thương mại là việc làm tối cần thiết của nhà nước Bởi vì, nếu không có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ, thì luật pháp và chính sách

sẽ bị lòng tham và các ý đồ xấu vô hiệu hóa

Nhà nước thực hiện sự kiểm tra, giám sát thông qua các cơ quan chuyên ngành như thanh tra đất đai, thanh tra xây dựng, thanh tra thị trường Nói chung hoạt động thanh tra, giám sát trong thực tế thường khó thực hiện, một phần, do các nhóm lợi ích tìm mọi cách mua chuộc cán bộ thanh tra nhằm có lợi cho họ, phần khác, đòi hỏi các kỹ năng và phương tiện kiểm tra hợp lý

Nhà nước thành lập các tổ chức làm chức năng trọng tài, hòa giải, tòa án để giải quyết tranh chấp nhà ở thương mại Bởi vì nhà ở thương mại là những hàng hóa có giá trị lớn, giao dịch phức tạp, vì lòng tham và thiếu hiểu biết, khi giao dịch dễ nảy sinh tranh chấp, khiếu kiện giữa các chủ thể với nhau, thậm chí với

cả cơ quan nhà nước Cơ quan nhà nước có vị thế thuận lợi đảm đương vai trò này do có khả năng xử lý vấn đề công tâm và có cơ chế thực thi hiệu quả hơn các tác nhân khác

1.3.3.6 Công tác quản lý kê khai, thu thuế

Một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở thương mại đó là kê khai và thu thế Điều này đòi hỏi, các chủ đầu tư phải nghiêm túc thực hiện việc kê khai và nộp thuế đảm bảo thoe đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo ổn định và phát triển thị trường nhà ở thương mại và tránh thất thoát

1.3.3.7 Bộ máy quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại

Là những cá nhân, cơ quan được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thương mại nhằm ổn định và phát triển loại hình này Bộ máy quản lý nhà nước đối ở thương

mại được phân theo cấp hành chính, gồm:

a/ Bộ máy quản lý nhà nước ở cấp tỉnh

- Đảm bảo theo hướng tinh gọn, hiệu quả là yêu cầu đặt ra đối với bộ máy thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về nhà ở thương mại cấp tỉnh

- Đối với cấp tỉnh, trên cơ sở vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động, Sở Xây dựng bố trí biên chế trong bộ máy tham mưu thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại nằm trong tổng biên chế, số lượng nhân viên làm việc được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Biên chế công chức thuộc bộ máy tham mưu thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại cấp tỉnh cần bố trí trong tổng biên chế, số lượng nhân viên làm việc được cấp có thẩm quyền phê duyệt trên cơ sở vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động giao cho Sở Xây dựng của tỉnh

- Để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo hòan thành tốt nhiệm vụ được giao, việc lập kế hoạch luân chuyển công chức hàng năm phải căn cứu vào chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và danh mục vị trí việc làm, cơ cấu ngạch công chức

b/ Đối với bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở thuộc UBND cấp huyện

- Đảm bảo theo hướng tinh gọn, hiệu quả là yêu cầu đặt ra đối với bộ máy thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về nhà ở thương mại cấp huyện

- Bộ máy tham mưu thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại cấp huyện cần đảm bảo bố trí biên chế công chức nằm trong tổng biên chế, số lượng nhân viên làm việc được cấp có thẩm quyền phê duyệt trên cơ sở vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động giao cho phòng Quản lý đô thị thành phố, thị xã và phòng Kinh tế và Hạ tầng cấp huyện

c/ Đối với bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở thuộc UBND cấp xã

Đối với cấp xã, trên cơ sở vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm

vi hoạt động, UBND cấp xã bố trí biên chế trong bộ máy tham mưu thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở thương mại nằm trong tổng biên chế, số lượng nhân viên làm việc được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.4 Quy định pháp lý về phát triển nhà ở thương mại

1.4.1 Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ Điều 21 Luật Nhà ở 2014, (được sửa đổi bởi điểm a khoản 1 Điều

75 Luật Đầu tư 2020, theo đó điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được trình bày như sau:

- Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam

- Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư

- Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

1.4.2 Cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án

Cách thức lựa chọn chủ đầu tư dự án căn cứ vào quy định tại Điều 22 Luật nhà ở 2014 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020), cụ thể:

- Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải tuân theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc lập, thẩm định, phê duyệt

- Để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, tuỳ vào điều kiện, thời gian, hiệu quả, nguồn vốn…mà địa phương có thể áp dụng các hình thức lựa chọn sau đây:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

+ Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư Áp dụng Luật Xây dựng để lựa chọn nhà đầu tư nếu có nhiều nhà đầu tư đủ điều kiện chấp thuận đầu tư

1.4.3 Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ quy định tại Điều 25 Luật nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án sẽ có các quyền sau:

- Các thủ tục của việc lập, thẩm định, phê duyệt, triển khai dự án chủ đầu

tư có quyền yêu cầu các cơ quan chức năng thực hiện đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật;

- Việc huy động vốn, thu tiền từ việc bán nhà ở, cho thuê nhà ở có thể dựa vào quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và hợp đồng đã được ký kết để thực hiện;

- Quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án chủ đầu tư được thực hiện tuy nhiên phải đảm bảo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Có thể nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần;

- Quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Căn cứ vào Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai, chủ đầu tư có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án;

- Các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án;

- Ngoài ra, có thể thực hiện các quyền khác trên cơ sở theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

1.4.4 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Căn cứ Điều 26 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án có những trách nhiệm như sau:

- Tuân thủ pháp luật trong việc lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án;

- Việc ký quỹ thực hiện dự án, việc đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở cần chấp hành theo đúng quy định của pháp luật Ngoài ra, để đảm bảo dự án được thực hiện chủ đầu tư cần bảo đảm năng lực tài chính;

- Quá trình xây dựng nhà ở thương mại cần tuân thủ đúng quy hoạch chi tiết, đúng thiết kế, diện tích, tiêu chuẩn và đảm bảo đúng tiến độ đã được phê duyệt;

- Các thông tin của dự án phải được công khai trong suốt qúa trình từ khi được chấp thuận đến khi thực hiện và cả khi kết thúc Việc công khai này đòi

hỏi công khai trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án;

- Cho thuê, mua bán nhà ở cầm đảm bảo đúng quy định và thực hiện theo hợp đồng đã ký, người bán cần bàn giao đầy đủ giấy tờ của nhà ở và bàn giao nhà đúng cam kết;

- Từ ngày bàn giao nhà hoặc từ ngày nhận đủ số tiền người bán phải có trách nhiệm hòan tất các hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua và cũng có trách nhiệm đề nghị cấp có thẩm quyền giải quyết cho người mau trong thời hạn

50 ngày Nếu người mua tự nguyện làm thủ tục này Đối với nhà cho thuê thì căn cứ vào Điều 76 và Điều 77 để lập và lưu trữ hồ sơ;

- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và việc bảo hành nhà ở người bán chịu nhiệm;

- Trong trường hợp sai phạm xảy ra, các cơ quan chức năng sẽ ra các quyết định xử lý yêu cầu nghiêm túc chấp hành;

- Trường hợp gây ra thiệt hại, phải bồi thường cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở

Bên cạnh Luật nhà ở 2014, trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở thương mại còn có các văn bản pháp lý sau:

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;

- Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011

về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và định hướng đến năm 2030;

- Quyết định số 553/QĐ-TTg ngày 15/5/2018 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế xã hội tỉnh Quảng Nam đến năm

2020, tầm nhìn đến năm 2030;

- Quyết định số 241/QĐ-TTg ngày 24/02/2021 của Thủ tướng Chính phủ

phê duyệt Kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021-2030;

- Quyết định số 1367/QĐ-UBND ngày 17/4/2015 của UBND tỉnh phê duyệt Chương trình phát triển đô thị tỉnh Quảng Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;

- Quyết định số 2132/QĐ-UBND ngày 30/7/2021 của UBND tỉnh Quảng Nam về hướng dẫn trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam;

- Nghị quyết số 01/NQ-ĐH ngày 26/10/2020 của Đại hội Đại biểu Đảng bộ tỉnh Quảng Nam lần thứ XXII, nhiệm kỳ 2020-2025;

- Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022, Chính phủ đã ban hành về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội Trong đó, hỗ trợ doanh nghiệp vay lãi suất 2%/năm trong 02 năm 2022-2023 thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua, cải tạo chung cư cũ;

- Thông tư số 09/2021/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP

1.5 Một số bài học kinh nghiệm về phát triển nhà ở thương mại trên thế giới và Việt Nam

1.5.1 Phát triển nhà ở thương mại ở một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam

1.5.1.1 Phát triển nhà ở thương mại ở Singapore

Singapore là một trong những nước đã thực hiện chiến lược nhà ở cho người thu nhập thấp khá thành công Đến nay Singapore có trên 90% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp; trở thành quốc đảo có biệt danh “Sư tử” với những đường phố, những khu nhà khang trang, cảnh quan môi trường đô thị văn minh, hiện đại Để đạt được kết qủa này là nhờ quốc gia này đã áp dụng các cách thức như sau:

Thứ nhất, công tác quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường nhà ở thương mại Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản Họ có 3 loại quy hoạch chính:

- Quy hoạch định hướng (còn gọi là quy hoạch ý tưởng - Concept plan):

định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó có xem xét các yếu tố như hướng phát triển, cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng (còn gọi là quy hoạch cơ cấu) Quy hoạch định hướng có giá trị trong vòng 10 năm

- Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 5 năm, dựa

trên quy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau Gọi là quy hoạch tổng thể (bao gồm

cả nội dung quy hoạch kinh tế - xã hội), nhưng đây thực chất là quy hoạch chi tiết Quy hoạch tổng thể được công bố công khai, rộng rãi cho mọi người dân

tham gia góp ý kiến chỉnh sửa và sau đó công bố chính thức để thực hiện

- Quy hoạch dự án, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch

chi tiết đã đề ra và trình cơ quan tái phát triển đô thị (URA) xem xét phê duyệt

Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý

Thứ hai, Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Developmen Board - HDB) có trách nhiệm về quyền hạn từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thể chung Nhờ có quyền hạn đầy đủ và trách nhiệm rõ ràng, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả cao Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng

Thứ ba, Về nguồn lực tài chính, Singapore đã “thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng) Ngoài ra, để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà Quỹ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị

căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25-30 năm Cơ quan quản lý quỹ và

tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm

1.5.1.2 Kinh nghiệm phát triển nhà ở thương mại tại Trung Quốc

Để có đất xây dựng nhà ở, Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, các chủ đầu tư phải trả tiền sử dụng đất một lần cho Nhà nước

Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chỉ khi xây dựng được 25% khối lượng công trình thì chủ đầu tư mới được phép huy động vốn của người mua nhà, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn tối đa (người mua có thể nộp tiền một lần bằng 100% giá trị căn hộ) Riêng tại thành phố Thượng Hải, nếu xây dựng nhà cao dưới 8 tầng thì chỉ được huy động vốn khi đã xây dựng xong cả 8 tầng, còn nếu xây dựng nhà ở cao trên 8 tầng thì khi xây dựng xong 1/3 công trình mới được huy vốn của người mua

Trước khi huy động vốn, Công ty xây dựng nhà ở phải xin phép UB Nhà

ở và xây dựng đô thị, UB nông thôn TP hoặc Cục nhà ở thuộc quận cho phép Những người mua nhà lần đầu được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất Việc mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát việc nhà ở đó

đã được bán hay chưa Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không bắt buộc phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản

Về thuế: Trung Quốc chỉ thu thuế về bất động sản khi người dân thực hiện giao dịch bất động sản Có 2 loại thuế: người mua phải nộp thuế để được sở hữu nhà ở (như lệ phí trước bạ) và người bán phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà

ở

1.5.1.3 Kinh nghiệm của Thành phố Đà Nẵng

a) Về quy hoạch và triển khai thực hiện quy hoạch

Tập trung tối đa lực lượng cho công tác quy hoạch để hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/2000 và phấn đấu phủ kín quy hoạch chi tiết 1/500

Thực hiện cơ chế, làm xong quy hoạch được trả 60% kinh phí, sau khi dự

án thực hiện, trả nốt 40% còn lại Mỗi công trình, tuyến đường quan trọng đề cử kiến trúc sư phụ trách để gắn liền trách nhiệm, uy tín với các dự án cụ thể

Phương pháp làm cuốn chiếu: vừa quy hoạch chi tiết, vừa triển khai thực hiện Các dự án không quá lớn (khoảng 50 ha) thì lập quy hoạch trong 3 tháng, sau đó công bố & triển khai thực hiện Nếu chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố, người dân vẫn được xây dựng, nhưng khi đã có thì tập trung thực hiện tốt Do đó, ở Đà Nẵng không có tình trạng quy hoạch treo

Triển khai thực hiện đồng bộ: Các công trình liên quan được bố trí vốn và triển khai, phối hợp đồng bộ, liên hoàn Nhờ đó, tránh được tình trạng chồng chéo, “đào lên, lấp xuống” khi xây dựng hạ tầng đô thị

b) Kinh nghiệm thu hồi, giải tỏa, đền bù khi giải phóng mặt bằng

Ngoài việc vận dụng chính sách chung của cả nước, Đà Nẵng còn đưa ra chính sách riêng nhằm khắc phục các hạn chế Trong đó, vấn đề được chính

quyền coi trọng là tạo sự nhất quán về chủ trương từ lãnh đạo thành phố đến từng người dân Để đạt được điều này, Đà Nẵng chú trọng xây dựng chính sách và biện pháp công bằng, hợp lý, cân bằng lợi ích các bên liên quan: nhà nước- nhà đầu tư-người dân-người sử dụng đất Chính sách giải tỏa, đền bù được quy

định chi tiết, tỉ mỉ và khi thực hiện rất thận trọng Quan điểm đền bù xuyên suốt là: có thiệt hại mới đền bù; đền bù thỏa đáng chứ không thỏa mãn; thiểu số theo

đa số (80% đồng ý là triển khai) Các biện pháp có thể học tập là:

Đền bù theo quy định của Nhà nước nhưng cụ thể hóa cho phù hợp với Đà Nẵng Tích cực áp dụng hình thức “nhà nước và nhân dân cùng làm”

Khai thác & sử dụng quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới phục vụ cho chính việc xây dựng hạ tầng và đền bù cho dân

Chính sách giá đền bù không hoàn toàn theo thị trường Đền bù luôn chú trọng người nghèo

Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất

c) Kinh nghiệm khác

Chính quyền quản lý chặt chẽ phát triển đô thị, đặc biệt trong phát triển hạ tầng và kinh doanh NOTM Quá trình quản lý chú trọng dân chủ nhưng nghiêm khắc, không thỏa mãn ý muốn vô lý của một số ít người

Công khai minh bạch trong quy hoạch và đền bù giải tỏa Xử lý nghiêm khắc cán bộ có biểu hiện tiêu cực

Thực hiện tốt công tác tuyên truyền vận động, cốt lõi là sự quan tâm cụ thể, kịp thời của cán bộ đến đời sống nhân dân trong quá trình đô thị hóa

Chú trọng khai thác giá trị gia tăng của đất đô thị do Nhà nước đầu tư cơ

sở hạ tầng

Linh hoạt về thủ tục và kinh phí thực hiện các dự án theo quy hoạch, không để quy hoạch treo Lãnh đạo Thành phố Đà Nẵng chịu trách nhiệm tìm nguồn tài chính đầu tư vào các dự án Do làm tốt chính sách khai thác quỹ đất, nguồn thu từ đất nên áp lực về tài chính là không quá lớn

Chuyên môn hóa công tác đền bù giải tỏa và quản lý dự án để tránh tiêu cực, thất thoát Tỉ mỉ, thận trọng trong việc xác định mức độ thiệt hại và đền bù thỏa đáng

Tiến hành tái định cư phù hợp với mức sống nhân dân, mức độ phát triển từng bước của Thành phố, không quá cầu toàn, xa vời

1.5.2 Bài học kinh nghiệm trong quản lý nhà nước về phát nhà ở thương mại cho tỉnh Quảng Nam

Từ thực tiễn quản lý nhà nước đối với nhà ở thường mại của các nước và thành phố Đà Nẵng nêu trên có thể rút ra một số bài học sau cho tỉnh Quảng Nam:

Thứ nhất, ban hành hệ thống văn bản pháp lý toàn diện, đồng bộ, hiệu quả nhằm tạo điều kiện cho thị trường nhà ở thường mại hình thành, vận động trôi chảy và phát triển Hệ thống văn bản pháp lý không cứng nhắc mà phải phù

hợp với điều kiện lịch sử và trình độ phát triển của tỉnh