PHÂN TÍCH CÁCH CÁC QUỐC GIA KHÁC NHAU ĐÃ SỬ DỤNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỂ GIẢI QUYẾT THÁCH THỨC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI. THẢO LUẬN BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ 3 QUỐC GIA TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN CÁC GIẢI PHÁP DỰA TRÊN THUẾ

Mặc dù đã có nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai, nhưng việc hoàn thiện và đưa vào sử dụng vẫnchậm do nhiều nguyên nhân như thủ tục hành chính phức tạp và cơ chế vay ưuđãi chưa phù

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

MÔN: QUẢN LÝ THUẾ

ĐỀ TÀI: THUẾ VÀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

PHÂN TÍCH CÁCH CÁC QUỐC GIA KHÁC NHAU ĐÃ SỬ DỤNG CHÍNHSÁCH THUẾ ĐỂ GIẢI QUYẾT THÁCH THỨC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI THẢOLUẬN BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ 3 QUỐC GIA TRONG VIỆC PHÁTTRIỂN CÁC GIẢI PHÁP DỰA TRÊN THUẾ ĐỂ ĐẢM BẢO QUYỀN TIẾPCẬN NHÀ Ở CHẤT LƯỢNG CHO TẤT CẢ MỌI NGƯỜI

Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Kim Dung Lớp học phần: Quản lý thuế (05)

Nhóm: 4

DANH SÁCH THÀNH VIÊN

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 3

1.1 Nhà ở xã hội 3

1.2 Thuế   4

1.3 Công cụ thuế  4

1.4 Chính sách thuế  4

1.5 Cơ chế thuế  5

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ TẠI BA QUỐC GIA 6

2.1 SINGAPORE 6

2.1.1 Giới thiệu, lý do lựa chọn Singapore 6

2.1.2 Thực trạng nhà ở xã hội tại Singapore 6

2.1.3 Các chính sách thuế đã áp dụng tại Singapore 8

2.2 HÀN QUỐC 11

2.2.1 Giới thiệu, lý do lựa chọn Hàn Quốc 11

2.2.2 Thực trạng nhà ở xã hội tại Hàn Quốc 12

2.2.3 Các chính sách thuế đã áp dụng tại Hàn Quốc 14

2.3 HÀ LAN 17

2.3.1 Giới thiệu, lý do lựa chọn Hà Lan 17

2.3.2 Thực trạng nhà ở xã hội tại Hà Lan 18

2.3.3 Các chính sách thuế đã áp dụng tại Hà Lan 19

CHƯƠNG 3: BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ BA QUỐC GIA TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN CÁC GIẢI PHÁP DỰA TRÊN THUẾ ĐỂ ĐẢM BẢO QUYỀN TIẾP CẬN NHÀ Ở CHẤT LƯỢNG CHO TẤT CẢ MỌI NGƯỜI 22

3.1 Singapore 22

3.2 Hàn Quốc 23

3.3 Hà Lan 23

KẾT LUẬN 25

TÀI LIỆU THAM KHẢO 26

PHẦN MỞ ĐẦU

Vấn đề nhà ở xã hội vẫn luôn là vấn đề nhức nhối tại nhiều quốc gia, baogồm cả Việt Nam Nhu cầu về nhà ở xã hội tăng cao do tốc độ đô thị hóa nhanhchóng và sự gia tăng dân số, tuy nhiên cung cấp nhà ở xã hội lại không theo kịp,đồng thời nhiều người dân, đặc biệt là công nhân và người có thu nhập thấp, khótiếp cận được nhà ở phù hợp do giá nhà quá cao so với thu nhập Điều này ảnhhưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống và an sinh xã hội, nhiều gia đìnhphải sống trong điều kiện không đảm bảo về vệ sinh, an toàn, và chất lượngsống Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2023, cả nước mới chỉđạt được khoảng 40% kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội Mặc dù đã có nhiều dự 

án nhà ở xã hội được triển khai, nhưng việc hoàn thiện và đưa vào sử dụng vẫnchậm do nhiều nguyên nhân như thủ tục hành chính phức tạp và cơ chế vay ưuđãi chưa phù hợp

Đảm bảo nhà ở cho mọi người dân có ý nghĩa quan trọng trong việc ổnđịnh cuộc sống, tạo điều kiện phát triển kinh tế và xây dựng xã hội công bằng.Nhà ở là nhu cầu cơ bản, giúp người dân có nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi an toàn.Khi được đáp ứng nhu cầu nhà ở, người dân sẽ yên tâm lao động, học tập, cốnghiến cho xã hội và giảm thiểu các vấn đề xã hội phức tạp Theo Ngân hàng Thế giới (World Bank), việc đầu tư vào nhà ở xã hội có thể giúp giảm nghèo đói vàcải thiện chất lượng cuộc sống cho hàng triệu người trên thế giới

Đối với tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội, chính phủ có thể can thiệp bằngnhững biện pháp cung cấp ưu đãi thuế, như miễn thuế thu nhập doanh nghiệphoặc giảm thuế tài sản cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Điều này cóthể làm cho các dự án nhà ở xã hội trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư tư nhân Các nhà đầu tư có thể được phép khấu trừ chi phí liên quan đến việc xâydựng hoặc cải tạo nhà ở xã hội từ thu nhập chịu thuế của họ, làm giảm chi phíđầu tư và khuyến khích họ tham gia vào các dự án nhà ở xã hội Chính sáchmiễn giảm thuế cho người mua nhà cũng có thể giúp giảm bớt gánh nặng tàichính, làm cho việc sở hữu nhà ở xã hội trở nên khả thi hơn đối với các hộ giađình có thu nhập thấp

 Bài phân tích này sẽ phân tích cách mà ba quốc gia Singapore, Hàn Quốc

và Hà Lan đã sử dụng chính sách thuế để giải quyết thách thức về nhà ở xã hộiđồng thời thảo luận những bài học kinh nghiệm có thể rút ra từ các mô hình nàynhằm phát triển các giải pháp dựa trên thuế để đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở chất lượng cho mọi người Cả ba quốc gia trên đều có những thành công nổi bậttrong việc phát triển nhà ở xã hội thông qua các chính sách thuế hiệu quả.Singapore được biết đến với mô hình nhà ở xã hội mạnh mẽ do Cơ quan Phát

triển Nhà ở (HDB) quản lý, giúp tỷ lệ sở hữu nhà của người dân đạt 88,9% HànQuốc cũng đã có những bước tiến đáng kể trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ chongười dân thông qua các chương trình hỗ trợ tài chính và quy định về giá cả HàLan đã tạo ra một môi trường thuận lợi cho người dân tiếp cận nhà ở chất lượngnhờ hệ thống nhà ở xã hội phong phú và các chính sách thuế ưu đãi Những kinhnghiệm từ ba quốc gia này có thể cung cấp một cái nhìn sâu sắc về cách thức ápdụng chính sách thuế để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội một cách hiệu quả.CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1.1 Nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội được định nghĩa là loại hình nhà ở được xây dựng nhằmmục đích cung cấp chỗ ở giá rẻ cho những đối tượng có thu nhập thấp và nhómngười yếu thế trong xã hội Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở xã hội là “nhà ở 

có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ vềnhà ở” Điều này có nghĩa là nhà ở xã hội không chỉ do Nhà nước đầu tư xâydựng mà còn có thể bao gồm các dự án do tổ chức hoặc cá nhân thực hiện,nhưng với sự hỗ trợ và quản lý của Nhà nước

Tại Việt Nam, nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượngđặc biệt được thuê và thuê mua Đối tượng được thuê nhà ở xã hội chủ yêu làcán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng

vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khuchế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chínhphủ Những đối tượng này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp,chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc

sở hữu Nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quântrong hộ gia đình dưới5 m2 sàn/người, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng lànhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, không đáp ứng được nhu cầu sống

Tuy nhiên, tại các quốc gia khác nhau có sự khác nhau trong cách địnhnghĩa nhà ở xã hội Singapore xác định nhà ở xã hội chủ yếu thông qua Ủy banPhát triển Nhà ở (HDB), nơi cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho tất cả côngdân mà không phân biệt đối tượng cụ thể HDB quản lý việc phát triển và phânphối nhà ở xã hội dựa trên các điều kiện mà người dân phải đáp ứng, không giớihạn đối tượng nào trong việc hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở Hàn Quốc lại cócách tiếp cận khác Nhà ở xã hội tại Hàn Quốc được xây dựng chủ yếu để phục

vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp và công nhân Chính phủ Hàn Quốckhuyến khích huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau để phát triển nhà ở xãhội, đồng thời đơn giản hóa quy trình phê duyệt dự án nhằm tăng tốc độ xây

dựng. Đối với Hà Lan, nước này áp dụng một hệ thống nhà ở xã hội rất rộng rãi,với khoảng 30% nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức nhà ở phi lợi nhuận Nhà ở 

xã hội ở đây không chỉ tập trung vào việc cung cấp nhà ở cho người có thu nhậpthấp mà còn phục vụ người có thu nhập trung bình Mục tiêu là tạo ra các khudân cư đa dạng, thúc đẩy sự hòa nhập xã hội, giảm sự phân biệt xã hội và tạođiều kiện cho mọi người tiếp cận nhà ở ổn định

1.2 Thuế  

Hệ thống thuế là bộ phận không thể tách rời và gắn liền với hoạt động củaNhà nước Các sắc thuế là sản phẩm tất yếu được hình thành từ sự ra đời của bộmáy nhà nước, và là nguồn thu quan trọng, đóng góp chủ yếu cho ngân sách nhànước của mọi quốc gia trên thế giới Có thể nói, ba khái niệm thuế, ngân sách,

và Nhà nước có quan hệ mật thiết và Nhà nước có quyền lực tuyệt đối trong việcthu thuế

Khái niệm về thuế có thể được định nghĩa như sau: "Thuế là khoản nộpbắt buộc mà các cá nhân, tổ chức phải trả cho nhà nước theo quy định của phápluật, không có tính chất hoàn trả trực tiếp và là nguồn thu chủ yếu của Ngânsách Nhà nước" Hay mở rộng hơn: "Thuế là khoản đóng góp bắt buộc từ cácthể nhân và pháp nhân cho Nhà nước, theo mức độ và thời hạn được pháp luậtquy định nhằm sử dụng cho mục đích công cộng" (Giáo trình Thuế, Học việnTài chính) Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng: "Thuế là khoản hình thànhtrong quá trình phân phối sản phẩm xã hội, thu nhập quốc dân" Theo Luật Quản

lý thuế của Việt Nam: "Thuế là một khoản nộp Ngân sách Nhà nước bắt buộccủa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật" Tất cả nhữngkhái niệm nêu trên đều nhấn mạnh tầm quan trọng, vai trò và đặc điểm của thuế,cho dù cách thức thể hiện và diễn đạt khác nhau

1.3 Công cụ thuế 

Công cụ thuế là các biện pháp cụ thể mà nhà nước áp dụng để thực hiệnviệc thu thuế Công cụ thuế là một phần quan trọng trong hệ thống tài chínhcông của mỗi quốc gia, phục vụ cho các mục tiêu chi tiêu công cộng Các loạithuế có thể được phân loại thành thuế trực thu (như thuế thu nhập cá nhân,doanh nghiệp) và thuế gián thu (như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt).Mỗi loại thuế có quy định riêng về đối tượng chịu thuế, cơ sở tính thuế và mứcthuế suất, nhằm điều tiết kinh tế và phân phối lại thu nhập trong xã hội Công cụthuế không chỉ đơn thuần là phương tiện tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhànước mà còn đóng vai trò điều tiết kinh tế vĩ mô

1.4 Chính sách thuế

Chính sách thuế là khung tổng thể định hướng cho việc áp dụng các công

cụ thuế, bao gồm mục tiêu mà nhà nước muốn đạt được thông qua hệ thống thuế trong từng thời kỳ nhất định Chính sách thuế không chỉ xác định các loại thuế 

mà còn hướng đến việc điều chỉnh hành vi kinh tế của cá nhân và doanh nghiệp,đảm bảo công bằng xã hội và thúc đẩy phát triển bền vững

Về mặt nguyên tắc, mỗi chính phủ đều xây dựng riêng cho mình mộtchính sách thuế Trên thực tế, không thể có một chính sách thuế thực sự mà ở đónguồn vốn tư nhân đủ để tài trợ cho hoạt động của bộ máy nhà nước Nói cáchkhác, nếu như thuế, theo định nghĩa cổ điển, là sự chuyển dịch nguồn lực của tàisản tư thành lợi nhuận của tài sản tập thể, thì một quốc gia không thể tham vọng

có một chính sách thuế đúng nghĩa nếu xã hội không sản xuất và giám sát đượccủa cải với số lượng hợp lý

1.5 Cơ chế thuế

Cơ chế thuế là một hệ thống đề cập đến cách thức thực hiện và quản lý hệthống thuế, bao gồm quy trình kê khai, nộp thuế, kiểm tra và xử lý vi phạm Cơ chế này đảm bảo rằng các quy định về thuế được thực hiện hiệu quả và minhbạch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người nộp thuế

Cơ chế thuế bao gồm:

- Cơ sở pháp lý và quy định thuế: Các quy định pháp luật xác định cácloại thuế, mức thuế suất, đối tượng chịu thuế, phương thức tính thuế,

và các quy định về miễn giảm thuế

- Hệ thống quản lý thuế:

+ Cơ quan thuế 

+ Hệ thống thông tin thuế 

- Quy trình thu thuế:

+ Kê khai thuế 

+ Nộp thuế 

+ Kiểm tra thuế 

+ Xử lý vi phạm

- Chính sách thuế:

+ Khuyến khích đầu tư: Chính sách thuế ưu đãi để thu hút đầu

tư, như miễn giảm thuế trong những năm đầu hoạt động hoặccho các ngành nghề, khu vực ưu tiên phát triển

+ Bảo vệ môi trường

+ An sinh xã hội: Hỗ trợ các nhóm dân cư thu nhập thấp thôngqua miễn giảm thuế

- Hợp tác quốc tế về thuế:

+ Hiệp định tránh đánh thuế hai lần

+ Trao đổi thông tin thuế 

- Cải cách và hiện đại hóa thuế:

+ Cải cách hệ thống thuế: Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế

-xã hội và nâng cao hiệu quả thu thuế

+ Ứng dụng công nghệ: Sử dụng công nghệ hiện đại như thuế điện tử và hệ thống quản lý thuế tự động

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VÀ CHÍNH SÁCH THUẾTẠI BA QUỐC GIA

2.1 SINGAPORE

2.1.1 Giới thiệu, lý do lựa chọn Singapore

Singapore là một quốc gia trên đảo ở Đông Nam Á, với quỹ đất hẹp, cư dân đông đúc: hơn 6 triệu dân sống trên diện tích 700 km2, mật độ dân lên tới

8656 người mỗi km2 trong năm 2024 Trong không gian sống chật hẹp, đất quýhơn vàng thì vấn đề thiếu nhà ở của dân là nhân tố ảnh hưởng xấu tới sự pháttriển kinh tế và ổn định xã hội Bằng nỗ lực của mình, chính phủ Singapore đãtriển khai một chương trình nhà ở công cộng quy mô lớn và hiệu quả, giúp giảiquyết vấn đề nhà ở cho phần lớn dân số Sau nhiều năm nỗ lực thì hiện naySingapore đã trở thành một trong những quốc gia có điều kiện nhà ở tốt nhất thế giới: Singapore có trên 90% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp Để có thành công hôm nay, ngoài sự nhất quán về chủ trương giúp người dân “an cư, lạc nghiệp”, Chính phủSingapore đã phải linh hoạt điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội trong từng thờiđiểm cụ thể, với những biện pháp can thiệp sử dụng công cụ tài chính hay công

cụ thuế để bình ổn thị trường

2.1.2 Thực trạng nhà ở xã hội tại Singapore

Trong thời kỳ thuộc địa của Anh, Singapore đã phải đối mặt với sự giatăng dân số đột biến, dẫn đến khủng hoảng nhà ở Đó là nhiều người Singaporesống trong điều kiện nhà ở không an toàn hoặc đông đúc, chẳng hạn như khu ổchuột và các tòa nhà xây dựng kém chất lượng Singapore bắt đầu xây dựng nhà

ở xã hội vào cuối những năm 1940 Trong thập kỷ tiếp theo, quốc gia này xâydựng 20.000 căn hộ nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của khoảng 1,6 triệungười Sau khi giành được quyền tự trị vào năm 1959, chính phủ mới nhanhchóng giải quyết vấn đề bằng cách thành lập Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB)với 31.000 căn hộ mới được xây dựng HDB ra đời nhằm thay thế cơ quan quy

hoạch thành phố mà người Anh đã lập ra trước đó Ban đầu, Cơ quan Hội đồngnày hướng đến xây dựng các nhà ở cho thuê phục vụ người có thu nhập thấp vàtrung bình, trong những năm sau đó nó chuyển hướng sang xây dựng các tòachung cư, nhắm đến nhiều đối tượng hơn.

Tại Singapore, các đối tượng được phép mua nhà ở xã hội bao gồm hộ giađình, người độc thân từ 35 tuổi trở lên, người cao tuổi và các nhóm có thu nhậpthấp và trung bình Hộ gia đình, đặc biệt là các cặp vợ chồng mới kết hôn, được

ưu tiên nhằm khuyến khích tăng tỷ lệ sinh Cả hai vợ chồng phải là công dânSingapore hoặc ít nhất một người là công dân Singapore và người còn lại có thẻ

cư trú dài hạn Người độc thân cũng có thể mua nhà ở xã hội nhưng phải từ 35tuổi trở lên và chưa kết hôn Ngoài ra, người cao tuổi và các nhóm có thu nhậpthấp và trung bình là đối tượng chính mà Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) hướngtới, nhằm đảm bảo rằng những người có hoàn cảnh khó khăn vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp

HDB đã đạt được nhiều kết quả ấn tượng trong việc cung cấp nhà ở xãhội, với tỷ lệ sở hữu nhà ở tăng từ 22% vào năm 1960 lên tới 93% vào năm

2020 Từ khi thành lập đến nay, HDB đã xây dựng khoảng 1,1 triệu căn hộ vànhà riêng, trong đó từ năm 2001 đến 2022, cơ quan này đã hoàn thành 243.000căn, tương đương hơn 1.000 căn mỗi năm Đến năm 2020, tỷ lệ tín dụng nhà ở chiếm khoảng 75% tổng số tín dụng ngân hàng tại Singapore, cho thấy sự quantrọng của thị trường nhà ở trong nền kinh tế Trong giai đoạn đầu từ 1960 đến

1970, HDB tập trung vào phát triển các tòa nhà thấp tầng từ 4 đến 10 tầng và bắtđầu xây dựng cao tầng vào cuối những năm 60 Từ năm 1980 đến 1990, HDB đãchuyển sang phát triển các căn hộ cao tầng với chiều cao trung bình từ 15 đến 20tầng và cho phép các công ty tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng Giaiđoạn từ 2000 đến 2010 chứng kiến sự phát triển của các tòa nhà cao từ 20 đến

35 tầng, bao gồm các dự án nhà ở xã hội dành cho người độc thân, người caotuổi và người có thu nhập thấp Đến giai đoạn 2010-2020, HDB tiếp tục xâydựng các tòa nhà cao từ 30 đến 50 tầng và triển khai nhiều dự án nhằm phục vụ

hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp, cũng như cung cấp các lựa chọn chothuê và thuê mua Vào năm 2020, khoảng 82% dân số Singapore sống trong các

dự án nhà ở xã hội do HDB phát triển, khẳng định vai trò quan trọng của cơ quan này trong việc cải thiện chất lượng cuộc sống cho người dân

 Dân số sống trong nhà ở xã hội ở singapore từ 2014-2023

2.1.3 FCác chính sách thuế đã áp dụng tại Singapore

- Thuế bổ sung mua nhà (Additional Buyer's Stamp Duty - ABSD):Thuế bổ sung mua nhà tại Singapore là một loại thuế được áp dụng choviệc mua bất động sản tại Singapore, nhằm mục đích kiểm soát tình trạng đầu cơ 

và đảm bảo tính bền vững của thị trường bất động sản, giữ giá nhà ở mức hợp lý,hạn chế tăng giá ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của người dân Singapore

Cụ thể, Thuế này được áp dụng tùy từng đối tượng Công dân Singaporekhông phải trả thuế khi mua căn nhà đầu tiên, nhưng sẽ phải trả 20% thuế nếumua nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba Hai mức thuế này với thường trúnhân (PR) lần lượt là 30% và 35% Còn với người nước ngoài, các tổ chức vàdoanh nghiệp bất động sản, thuế trước bạ bổ sung được áp dụng với mọi giaodịch, ở mức 35-65% Mức thuế này áp dụng từ tháng 4/2023, cao hơn đáng kể

so với mức cũ giai đoạn tháng 12/2021-4/2023 Cơ chế này tạo ra rào cản tàichính đối với việc mua nhiều nhà, từ đó giảm áp lực đầu cơ và khuyến khíchngười dân tập trung vào nhu cầu nhà ở thực tế của mình Thuế này cũng tạo ranguồn thu cho chính phủ, giúp đầu tư vào các chương trình nhà ở công cộng

- Thuế tài sản luỹ tiến (Progressive Property Tax):thuế bđs

Thuế tài sản lũy tiến tại Singapore là một loại thuế tài sản được áp dụngdựa trên giá trị hàng năm của bất động sản, với mục tiêu đánh thuế nặng hơn đốivới những người sở hữu bất động sản cao cấp và không cư trú tại đó

Thuế tài sản lũy tiến được áp dụng với mức thuế suất từ 0% đến 20%, tùythuộc vào giá trị tài sản và loại hình sử dụng, bao gồm nhà ở chủ sở hữu và nhàcho thuê Đối với nhà ở chủ sở hữu, mức thuế bắt đầu từ 0% cho phần giá trị đầutiên lên đến 8.000 SGD, sau đó tăng dần lên đến 16% cho phần giá trị trên130.000 SGD Trong khi đó, đối với nhà cho thuê, thuế suất cao hơn, dao động

từ 10% đến 20%

Chính sách thuế tài sản luỹ tiến giúp tạo ra nguồn thu ổn định cho chínhphủ nhằm tài trợ cho các chương trình nhà ở công cộng và khuyến khích việc sử dụng hiệu quả tài sản, giảm tình trạng nhà bỏ trống Bằng cách áp dụng mứcthuế cao hơn đối với những tài sản có giá trị lớn hơn, chính phủ cũng góp phầnphân phối lại thu nhập trong xã hội, đảm bảo rằng những người sở hữu tài sảnlớn sẽ đóng góp nhiều hơn vào ngân sách nhà nước Chính sách thuế tài sản lũytiến không chỉ thúc đẩy sự công bằng trong việc đóng góp thuế mà còn tạo điềukiện cho một thị trường bất động sản bền vững và phát triển hơn

- Thuế lợi tức từ việc bán nhà (Seller’s Stamp Duty - SSD):

Thuế lợi tức từ việc bán nhà là một biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ bấtđộng sản và điều tiết giá nhà, được áp dụng cho các giao dịch bán nhà trongvòng 3 năm kể từ ngày mua

Cụ thể, mức thuế là 12% giá trị bán trong năm đầu tiên, 8% trong năm thứ hai và 4% trong năm thứ ba Cơ chế này được thiết kế nhằm ngăn chặn hoạtđộng đầu cơ ngắn hạn, từ đó giúp ổn định thị trường bất động sản Thuế lợi tức

từ việc bán nhà tạo ra một cộng đồng ổn định hơn, nơi cư dân có thể gắn bó lâudài với khu vực sinh sống của mình nhờ khuyến khích người dân sở hữu nhà dàihạn Chính sách này còn góp phần giảm thiểu biến động giá nhà đột ngột, bảo vệngười tiêu dùng khỏi những rủi ro tài chính do sự dao động lớn của thị trường

- Ưu đãi thuế cho phát triển nhà ở xã hội:

Chính phủ Singapore đã thiết lập một loạt các ưu đãi thuế nhằm khuyếnkhích phát triển nhà ở xã hội với cơ chế áp dụng cụ thể Các công ty xây dựngnhà ở giá rẻ sẽ được giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, tạo động lực cho khu vực

tư nhân tham gia vào việc cung cấp nhà ở giá cả phải chăng. Ưu đãi này vừagiúp giảm chi phí xây dựng vừa làm giảm giá bán cho người mua, từ đó tăngkhả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Chính phủ Singapore cũng miễn thuế cho một số vật liệu xây dựng liên quan đến nhà ở xã hội Việc này giúp giảmthiểu gánh nặng tài chính cho các nhà phát triển, đồng thời khuyến khích họ đầu

tư vào việc xây dựng các dự án nhà ở xã hội

- Quỹ Dự phòng Trung ương (CPF):

Quỹ Dự phòng Trung ương (CPF) của Singapore là một chương trình tiếtkiệm bắt buộc, được thiết lập để hỗ trợ người lao động Singapore và ngườithường trú trong việc tài trợ cho các nhu cầu về hưu trí, chăm sóc sức khỏe vànhà ở CPF được quản lý bởi Ủy ban Quỹ Tiết kiệm Trung ương, nơi mà cảngười lao động và chủ sử dụng lao động đều phải đóng góp một tỷ lệ phần trămnhất định từ lương hàng tháng vào quỹ này Người dân Singapore có thể sử dụngquỹ hưu trí của mình để mua nhà ở xã hội Quỹ Dự phòng Trung ương (CPF)chính là xương sống của bảo hiểm hưu trí Singapore Quỹ CPF nhằm cung cấp

sự bảo đảm về tài chính cho người lao động khi họ nghỉ hưu hoặc không thể tiếptục làm việc Đặc biệt, từ năm 2016, Chính phủ Singapore đã triển khai kế hoạchđổi mới hệ thống, bao gồm: cung cấp lượng tiền tối thiểu từ Quỹ CPF cho những

cá nhân nghèo nhất; linh hoạt hơn trong việc rút tiền hưu trí; tăng mức đóng gópnhất định và đảm bảo lãi suất hằng năm Singapore đang xem xét nâng tuổi nghỉhưu, đồng thời có những điều chỉnh đối với Quỹ CPF để người lao động có thểtiết kiệm được nhiều tiền hơn vào tài khoản cá nhân họ Năm 2021, Quỹ Hưu trítrung ương Singapore thực hiện Chương trình Hỗ trợ đóng cho các thành viêntrong độ tuổi từ 55 đến 70 có số tiền trong tài khoản tiết kiệm hưu trí thấp hơnmức hưu trí cơ bản (93.000 SUD, tương đương 69.800 USD), có thu nhập trungbình hằng tháng không quá 4.000 USD, tương đương 3.003 USD và đáp ứngmột số quy định về sở hữu tài sản khác

Sử dụng tiền từ Quỹ dự phòng Trung ương (CPF) để mua nhà là một thực

tế rất phổ biến ở Singapore Quỹ CPF ra đời từ năm 1955, có trước cả HDB, như một quỹ lương hưu để cung cấp an sinh xã hội cho người lao động (Chăm sóc y

tế, trả lương hưu sau tuổi 55 và cho vay mua nhà ở xã hội) Lãi suất tiết kiệmCPF được tính theo bình quân giữa lãi suất huy động cố định theo năm và lãisuất tháng của ngân hàng địa phương, không thấp hơn 2,5% Khởi đầu năm

1955, khoản đóng góp là 10% tiền lương (bao gồm 5% từ người lao động và 5%

từ người sử dụng lao động), tăng dần lên 25% năm 1968 và hiện nay là 33%(bao gồm 20% đóng góp của người lao động và 13% của người sử dụng laođộng)

Hình trên cho thấy một sơ đồ trực quan về việc huy động tiết kiệm trongnước cho tài chính nhà ở thông qua CPF Từ năm 1968 đến năm 1981, tiết kiệmCPF chỉ có thể được sử dụng cho các khoản thanh toán liên quan đến việc muanhà do khu vực công xây dựng (như tiền đặt cọc hoặc thuế đóng dấu) Vào đầunhững năm 1980, chương trình này đã được dần dần tự do hóa, cho phép rút tiềncho các mục đích khác không liên quan đến nhà ở, chẳng hạn như chi tiêu y tế.CPF đã trở thành một tổ chức quan trọng để tài trợ mua nhà ở HDB vàdạng nhà bán công cộng khác Khoản tiền từ CPF có thể được sử dụng là khoảnđặt cọc nhà ban đầu và hỗ trợ một phần vào việc cân đối chi trả các khoản vay.Tuy nhiên, người lao động cần phải cân nhắc khi việc đầu tư quá lớn vào nhà ở 

có thể dẫn đến khoản trợ cấp ít ỏi khi về già

2.2 HÀN QUỐC

2.2.1 Giới thiệu, lý do lựa chọn Hàn Quốc

Hàn Quốc, tên chính thức là Đại Hàn Dân Quốc, nằm ở phía Nam bán đảoTriều Tiên, thuộc khu vực Đông Á Quốc gia này có diện tích khoảng 100.364km² và dân số khoảng 51.7 triệu người (2024) với số lượng ở trong độ tuổi laođộng và tổng tỷ suất sinh tiếp tục có xu hướng suy giảm Nhà ở xã hội là mộttrong những vấn đề quan trọng tại Hàn Quốc, đặc biệt là ở các thành phố lớnnhư Seoul Hầu hết người Hàn Quốc sống ở thành thị do quá trình di cư ồ ạtkhỏi các vùng nông thôn trong quá trình mở rộng kinh tế nhanh chóng của đấtnước vào những năm 1970, 1980 và 1990 Quy mô dân số trong thành phố caonhưng Hàn Quốc lại đang chứng kiến sự sụt giảm mạnh về dân số trong độ tuổilao động Trước áp lực của cuộc sống hiện đại, ngày càng nhiều người trẻ HànQuốc ở độ tuổi 20 đến 30 chọn cách sống độc thân, không con cái, dẫn tới nhiều

hệ quả kinh tế - xã hội; đặc biệt là sự lão hoá dân số đi kèm cùng sụt giảm lao

động trẻ tuổi Những vấn đề như tốc độ đô thị hoá nhanh chóng, già hoá dân số,thu nhập thấp và sự biến động giá nhà đất đã khiến nhu cầu nhà ở tại Hàn Quốcthêm phần nhức nhối Trước tình hình đó, Chính phủ Hàn Quốc và các tổ chứckinh tế xã hội đã đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nhà ở xã hội chongười dân, tạo ra một mô hình khác biệt so với phương Tây Hàn Quốc cũngkhông ngừng nghiên cứu và cải tiến các mô hình nhà ở xã hội về bố trí khônggian và môi trường sống để phù hợp với nhu cầu của người dân, đóng góp vàoviệc nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân.

2.2.2 Thực trạng nhà ở xã hội tại Hàn Quốc

Giá căn hộ trung bình tại Hàn Quốc đã tăng trong gần một thập kỷ trước năm

2022 Việc Hàn Quốc trở nên phổ biến và nổi tiếng trên toàn thế giới đã giúp đấtnước này trở thành một cường quốc kinh tế, thu hút nhiều lao động trẻ từ nôngthôn đến các thành phố lớn với hy vọng tham gia hoặc hưởng lợi từ sự phát triểnnày Việc này khiến thành phố ngày càng trở nên đông đúc, biến căn hộ trở thành lựa chọn hấp dẫn để tối ưu hóa không gian Cầu nhà ở tăng khiến giá nhàtại Hàn Quốc cũng tăng vọt kể từ năm 1986 Tại Seoul, việc có được nhà ở giá

cả phải chăng gần như là không thể vì các rào cản tài chính khác nhau như giánhà leo thang và tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở Dựa trên Tỷ lệ Price-To-Income (PIR) vào năm 2020, nếu tính ra số năm cần thiết để mua một căn nhàbằng toàn bộ thu nhập, người dân ở thành phố Seoul cần một số tiền tươngđương với 24,58 năm thu nhập để mua một căn hộ ở Seoul

Kể từ năm 2012, nhà ở xã hội đã được triển khai như một biện pháp để giảiquyết tình trạng thiếu nhà ở tại thủ đô Hàn Quốc Thuật ngữ “nhà ở xã hội” bắtđầu trở thành một thuật ngữ chính sách và được thể chế hóa từ tháng 1 năm

2015 khi Quy định về Nhà ở Xã hội của Seoul được ban hành và công bố, khởiđầu cho các dự án nhà ở xã hội Các loại nhà ở xã hội được phân loại theo đốitượng cung cấp và loại hình nhà ở Đối tượng cung cấp bao gồm thanh niên,người cao tuổi, người khuyết tật và các hộ gia đình không có nhà ở với thu nhậpthấp Hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu được cung cấp cho các hộ gia đình thanhniên độc thân, nhưng dần dần mở rộng sang các cặp vợ chồng mới cưới, ngườikhuyết tật, người cao tuổi

Phân loại

Số lượng hộ GĐ