Đồ Án môn học kinh tế bất Động sản lập và Đánh giá hiệu quả tài chính phương Án kinh doanh bất Động sản tại khu Đất

Mục đích, vai trò, tầm quan trọng của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất đối với doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản Đối với việc đầu tư kinh do

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI

BỘ MÔN KINH TẾ & QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

-🙞🙞🙞🙞🙞 -ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN LẬP VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH PHƯƠNG ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU ĐẤT

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : PGS.TS ĐOÀN DƯƠNG HẢI

PHẠM THỊ NGỌC HUYỀN TRẦN THỊ HỒNG NHUNG NGUYỄN THỊ MỸ HẢO

BỘ GIÁO DỤC&ĐÀO TẠO CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Khoa: Kinh tế và quản lý xây dựng

Bộ môn: Kinh tế và quản lý BĐS

6 Suất vốn đầu tư công trình xây dựng do Bộ Xây dựng công bố

7 Các quy định pháp luật có liên quan khác

8 Ghi chú: Giao đồ án cho nhóm sinh viên 4 người Mỗi nhóm được giao một lô đất có địa chỉ cụ thể tại đô thị Giả định là lô đất trống, đã có GPMB, chỉ tiêu quy hoạch cụ thể

III Nội dung các phần thuyết minh và tính toán

1 Mở đầu lý luận về phương án đầu tư phát triển bất động sản

2 Xác định mục đích khai thác sử dụng khu đất “ tốt nhất và cao nhất”

3 Đề xuất phương án kiến trúc-xây dựng và khái toán tổng mức đầu tư

4 Đánh giá hiệu quả tài chính

IV Các bản vẽ

V Giáo viên hướng dẫn

VI Ngày giao nhiệm vụ thiết kế

VII Ngày hoàn thành nhiệm vụ thiết kế

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 3

1 Mục đích,vị trí, vai trò, tầm quan trọng của đầu tư phát triển bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân 3

2 Mục đích, vai trò, tầm quan trọng của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất đối với doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ KHU ĐẤT, PHÁP LÝ ĐẤT 6

1.1 Mô tả chung về khu đất, đặc tính khu đất 6

1.1.1 Mô tả về khu đất 6

1.1.2 Đặc Tính khu đất: 8

1.1 Bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tái định cư ( nếu có): 12

1.5 Kết luận về hiện trạng pháp lý khu đất đáp ứng các quy định của pháp luật hiện hành về đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản: 13

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM, VỊ TRÍ LÔ ĐẤT 14

2.1 Phân tích địa điểm, vị trí lô đất nghiên cứu 14

2.1.1 Phân tích hạ tầng giao thông 14

2.1.2 Phân tích hạ tầng xã hội bao gồm công trình như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên 15

2.1.3 Phân tích hạ tầng kỹ thuật bao gồm điện, nước, thông tin liên lạc 17

2.1.4 Phân tích môi trường cảnh quan vị trí lô đất 18

2.1.5 Mô tả và phân tích điểm mạnh, điểm yếu của khu đất trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản: 18

CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 20

3.1 Nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có khu đất nghiên cứu (cung, cầu, giá cả, ) 20

3.1.1.Tổng quan thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có lô đất nghiên cứu (cung cầu, giá cả, ) 20

3.1.2 Nghiên cứu cung, cầu, giá cả (giá bán, giá thuê) bất động sản ở khu vực, ở đô thị nơi có lô đất nghiên cứu 21

3.2 Lập bảng tổng hợp về một số dự án tương tự đã và đang triển khai trong khu vực có dự án nghiên cứu 32

3.3 Đề xuất phương án phát triển tốt nhất hiệu quả nhất có thể, phù hợp với pháp lý,

quy hoạch và thị trường 32

KẾT LUẬN VỀ MỤC ĐÍCH KHAI THÁC SỬ DỤNG LÔ ĐẤT NGHIÊN CỨU 36

CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG, KHÁI QUÁT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 38

4.1 Phương án kiến trúc xây dựng 38

4.1.1 Phác thảo phương án thiết kế kiến trúc xây dựng 39

4.1.2 Giải pháp kết cấu 45

4.1.3 Giải pháp vật liệu 46

4.2 Khái toán tổng mức đầu tư 47

4.2.1 Sơ bộ tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 48

4.2.2 Suất vốn đầu tư xây dựng 50

4.2.3 Chi phí xây dựng 53

4.2.4 Chi phí thiết bị 54

4.2.5 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác 55

4.2.6 Chi phí dự phòng 55

4.2.7 Chi phí trả lãi vay 58

4.2.8 Xác định tiến độ, các mốc thời gian chủ yếu 59

CHƯƠNG 5: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 1

5.1 Phương án kinh doanh 1

5.2 Dự kiến vốn đầu tư và giải pháp huy động vốn 1

Về bản chất, trong nền kinh tế người ta chia hoạt động đầu tư thành 3 loại: i) Đầu tư tàichính (Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc mua bán các chứng chỉ có giá của

tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản mà không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế); ii)Đầu tư thương mại (nhà đầu tư bỏ tiền ra để mua bất động sản và sau đó bán với giá caonhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi mua và khi bán); iii) Đầu tư phát triển (đầu tư tạo

ra tài sản vật chất bất động sản)

Đầu tư phát triển bất động sản là việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản cả về sốlượng và chất lượng Đầu tư phát triển bất động sản theo nghĩa rộng là hoạt động đầu tưmang lại sự thay đổi về chất trong bất động sản và đảm bảo gia tăng giá trị của bất động sản.Thực chất của đầu tư phát triển bất động sản là tái sản xuất mở rộng, nghĩa là tạo ra bất độngsản mới hoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản hiện có nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển củadoanh nghiệp, của tổ chức hay cả nền kinh tế

Dự án đầu tư phát triển bất động sản cũng là dự án đầu tư xây dựng mới, xây dựng lạihoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản với mục đích tăng diện tích nhằm đảm bảo gia tăng giátrị của bất động sản Tuy nhiên, khác biệt lớn nhất của dự án đầu tư phát triển bất động sản

so với dự án đầu tư xây dựng là ở chỗ, nó bắt đầu từ quá trình nghiên cứu thị trường, tìmkiếm địa điểm đầu tư và bao gồm cả giai đoạn khai thác sử dụng sau khi nghiệm thu bàngiao công trình hoàn thành

Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển bất động sản là rất to lớn, có giá trị lớn lao vềkinh tế- văn hoá- xã hội cả về không gian và thời gian Một công trình đầu tư phát triển bấtđộng sản có thể tồn tại hàng trăm năm, hàng ngàn năm thậm chí tồn tại vĩnh viễn như cáccông trình kiến trúc, các kỳ quan nổi tiếng thế giới như: Kim Tự Tháp Ai Cập, Vạn LýTrường Thành ở Trung Quốc, Ăngco Vát của Campuchia

Ở nước ta đầu tư phát triển bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện

do liên quan đến bất động sản mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh phải đáp ứngcác điều kiện vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội,sức khỏe của cộng đồng

2 Mục đích, vai trò, tầm quan trọng của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất đối với doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản

Đối với việc đầu tư kinh doanh bất động sản thông qua dự án phát triển bất động sản, ởgiai đoạn nghiên cứu sơ bộ trong nhiều trường hợp nhà đầu tư cần chuẩn bị, nghiên cứu kỹcàng trước khi đưa ra quyết định đầu tư, họ lập ra phương án đầu tư kinh doanh, phác thảo ýtưởng đầu tư, thiết kế ý tưởng đầu tư Phương án đầu tư kinh doanh bất động sản được hiểu

là bản phác thảo sơ bộ nhất quá trình kinh doanh bất động ản, phát triển bất động sản

Hoạt động đầu tư phát triển có tính dài hạn thể hiện ở thời gian thực hiện đầu tư kéodài nhiều năm và thời gian thu hồi vốn rất dài Để tiến hành một công cuộc đầu tư cần phảihao phí một khoảng thời gian rất lớn để nghiên cứu cơ hội đầu tư, lập dự án đầu tư, tiến hànhhoạt động đầu tư trên thực địa cho đến khi các thành quả của nó mang lại hiệu quả Thờigian kéo dài đồng nghĩa với rủi ro càng cao do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định và biếnđộng về tự nhiên- kinh tế- chính trị- xã hội Vì vậy, để đảm bảo cho công cuộc đầu tư đemlại hiệu quả kinh tế cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị Khi lập dự án đầu tư cần phảitính toán kỹ lưỡng các rủi ro có thể xảy ra và dự trù các phương án khắc phục Nó giúp chodoanh nghiệp tận dụng được những điểm mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai, khắc phụcnhững điểm yếu của bất động sản Phương án đầu tư phát triển bất động sản là căn cứ quantrọng nhất để doanh nghiệp đưa ra quyết định có nên bỏ vốn đầu tư hay không Nó mang lạicho doanh nghiệp sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro cóthể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản

Lập phương án đầu tư phát triển bất động sản là một bước quan trọng mà bất cứ mộtnhà doanh nghiệp cẩn trọng nào cũng cần tiến hành cho dù quy mô của doanh nghiệp ở mức

độ nào, để lên ý tưởng kinh doanh và có một cái nhìn dài hạn để sinh lời trong tương laidoanh nghiệp đó Một phương án đầu tư phát triển bất động sản có hiệu quả thì sẽ đem lạinguồn lợi lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Nhưng ngược lại, một

phương án kinh doanh đầu tư phát triển kém hiệu quả thì lại gây rủi ro lớn cho doanh nghiệpđầu tư kinh doanh bất động sản.

Chỉ sau khi nhà đầu tư xác định được phương án kinh doanh bất động sản cho khu đấtkhả thi về các khía cạnh pháp lý, kỹ thuật, kinh tế-tài chính và quản lý họ mới bắt đầu thựcthiện quá trình đầu tư Quá trình này bắt đầu từ việc thực hiện các thủ tục hành chính pháp

lý để nhà đầu tư được giao làm chủ đầu tư dự án, lập dự án đầu tư (báo cáo nghiên cứu tiềnkhả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng), được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và được cấp Giấy phép xây dựng (33 bước thủ tục hành chính)

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ KHU ĐẤT, ĐẶC TÍNH KHU ĐẤT

1.1 Mô tả chung về khu đất, đặc tính khu đất

1.1.1 Mô tả về khu đất

a Vị trí giới hạn

Khu đất nghiên cứu tại vị trí 2.6 Lê Văn Lương , Thanh Xuân, Hà Nội, trung tâm khuvực Trung Hòa Nhân Chính, là nơi tập trung của nhiều cơ quan quan trọng, các ngân hànglớn và doanh nghiệp Từ vị trí này, trong vòng bán kính 5km là những trung tâm mới củathành phố như Trung Tâm Hội nghị Quốc gia, siêu thị Big C Trần Duy Hưng, Keagnam,Công viên Thanh Xuân, Công viên Yên Hòa, các trường mầm non, tiểu học, THCS, THPT,Đại học lớn…

Ranh giới chính được xác định như sau:

+ Phía Tây Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Lương

+ Phía Đông Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Thiêm

+ Phía Tây Nam: tiếp giáp Công trình HUD Tower

+ Phía Đông Nam: tiếp giáp chung cư Golden West

Hình 1.2 và 1.3 cho thấy khu đất nghiên cứu có vị trí giao thông thuận lợi kết nối trực tiếpvới các trục đường

Hình 1.2 Ảnh hệ thống đường giao thông quanh khu đất nghiên cứu

Hình 1.3 Ảnh google map khu đất nghiên cứu 1.1.2 Đặc Tính khu đất:

a) Địa hình địa mạo:

Khu đất nghiên cứu tọa lạc trên tuyến đường huyết mạch của Thủ đô Hà Nội, giúp cưdân kết nối vào trung tâm thành phố Hà Nội và các quận huyện lân cận một cách dễ dàng.Hiện khu vực xây dựng đã được san lấp tương đối bằng phẳng Khu vực xây dựng côngtrình gần đường giao thông nên việc vận chuyển thiết bị máy móc, vật liệu vào công trìnhtương đối thuận tiện

b) Địa chất:

Địa tầng từ trên xuống dưới được phân chia như sau:

+ lớp 1 : đất lấp , lẫn vật liệu xây dựng , thành phần trạng thái không đồng nhất+ lớp 2 : Đất sét pha , màu xám vàng , trạng thái dẻo cứng

+ lớp 3 : cát hạt mịn kẹp sét pha , màu xám ghi , trạng thái xốp

+ lớp 4 : cát hạt mịn kẹp sét pha , máy xàm ghi , trạng thái chặt vừa

+ lớp 5 : đất sét pha , mày xám xanh , trạng thái nửa cứng

+ lớp 6 : cát hạt trung lẫn sạn sỏi , mày xám ghi , trạng thái rất chặt

+ lớp 7 : cuộn sỏi đa màu , trạng thái rất chắc

Vậy với quy mô công trình dự kiến xây dựng và điều kiện địa chất công trình tại khuvực xây dựng, quy mô là 2 khối nhà cao tầng chúng tôi kiến nghị giải pháp móng cọc khoannhồi , cọc tủa vào lớp 7 cuộn sỏi đa màu trạng thái rất chặt

c) Khí hậu:

Thành phố Hà Nội chịu ảnh hưởng của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa Mùa mưa từtháng 4 đến tháng 10 thường có giông bão, mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sauthường có những đợt rét

Bão thường xuất hiện vào tháng 6 đến tháng 9 hằng năm, cấp gió mạnh từ cấp 8 đếncấp 10 và đôi khi lên tới cấp 12

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;

Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/06/2020;

Luật kinh doanh bất động sản số 12/VBHN-VPQH ngày 15/7/2020;

Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/6/2020 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đấu thầu;

Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ Ngày 26/03/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đấtđai;

Nghị định 31/2021/NĐ-CP Ngày 26/03/2021 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

Nghị định số 76/2015/NĐ – CP Ngày 10/9/2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14 tháng 08 năm 2019 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình;

Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 9/2/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xâydựng

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây Dựng về Hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của CHính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

Nghị định số 10/ 2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quy định chi tiết một

số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

Nghị dịnh số 15/2021/ NĐ-CP ngày 03/03/2021 của chính phủ về quy định chi tiết một sốnội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng;

Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn một số nộidung xác định và quản lý chi phí đầu tư Xây dựng

Các văn bản pháp lý liên quan tới khu đất nghiên cứu:

Quyết định 3153/QB-UB lựa chọn nhà đầu tư cho chỉ tiêu ô đất 2.6 NO là nhà ở cho thuêVăn bản số 3362/UBND GT năm 2008 điều chỉnh ô đất 2.6

Công văn số 10823 /UBND-KH&ĐT

Văn bản số 2140/QHKT –P2 ngày 6/7/2010

Văn bản số 5350/QHKT-P2 ngày 17/11/2015

Hiện trạng về khu đất nghiên cứu

Vị trí:

Hình 1.4 Quy hoạch phân khu H1-2 (tỷ lệ 1:2000)

- Lô đất tọa lạc tại lô 2.6 Đường Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội, trung tâm khu vực Trung Hòa Nhân Chính, là nơi tập trung của nhiều cơ quan quan trọng, các ngân hàng lớn và doanh nghiệp Từ vị trí này, trong vòng bán kinh 5km là những trung tâm mới của thành phố như Trung Tâm Hội nghị Quốc gia,siêu thị Big C Trần Duy Hưng, Keangnam, Công viên Nhân Chính, Công viên Yên Hòa, các trường mầm non, tiểu học, THCS, THPT, Đại học lớn

- Nằm kề các trục đường huyết mạch như đường Phạm Hùng,Trần Duy Hưng, Láng, Lê Văn Lương,Giảng Võ, Khuất Duy Tiến, Vành đai 3, tuyến đường sắt đô thị Cát Linh-Hà Đông,Đại Lộ Thăng Long, Nguyễn Trãi, Nguyễn Xiển… bến xe Khách Mỹ Đình… vì vậy giao thông ở đây rất thuận lợi khi di chuyển trong thành phố cũng như ra ngoại tỉnh

- Sở Quy hoạch - Kiến trúc có tờ trình số 563/TTr-QHKT ngày 13/10/2008, UBND thànhphố Hà Nội chấp thuận quy hoạch định hướng tại Văn bản số 3362/UBND GT năm 2008 điều chỉnh ô đất 2.6-NO từ nhà ở cho thuê tầng cao 16 tầng, mật độ xây dựng 56,7% thành văn phòng, thương mại cao 25 tầng, là điều chỉnh không thuộc các trường hợp được điều chỉnh, không tính toán giải pháp về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Tiếp đó, ngày 10/11/2009, UBND TP Hà Nội có công văn số 10823/UBND-KH&

ĐT chấp thuận chủ trương điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể mặt bằng; “từ nhà ở cao tầng cho thuê sang nhà ở kinh doanh kết hợp dịch vụ thương mại” Đây tiếp tục là không phù hợp với chấp thuận Quy hoạch định hướng tại năm 2008, là điều chỉnh không thuộc

các trường hợp được điều chỉnh, không tính toán giải pháp về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội, vi phạm quy định pháp luật.

- Thêm vào đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận tổng mặt bằng, phương án kỹ thuật tại Văn bản 2140/QHKT-P2 ngày 06/7/2010, Văn bản số 5350/QHKT-P2 ngày

17/11/2015 điều chỉnh mật độ xây dựng từ 56,7% thành 59,53% là điều chỉnh quy hoạch sai thẩm quyền, điều chỉnh không tính toán sự đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Trước hàng loạt vi phạm quy hoạch trên, Thanh tra Bộ Xây dựng kết luận: UBND TP

Hà Nội 2 lần điều chỉnh, Sở Quy hoạch - Kiến trúc 1 lần điều chỉnh quy hoạch sai quy định pháp luật đã điều chỉnh tăng tầng cao từ trung bình 7,2 tầng thành 25 tầng, mật độ xây dựng từ 56,7% thành 59,53%, tăng thêm dân số (tạm tính) 680 người Trách nhiệm thuộc UBND thành phố Hà Nội và Sở Quy hoạch - Kiến trúc

a Phạm vi ranh giới khu đất nghiên cứu:

Dự án tọa lạc ngay mặt đường Lê Văn Lương - tuyến đường huyết mạch của Thủ đô với các mặt tiếp giáp như:

+ Phía Tây Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Lương

+ Phía Đông Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Thiêm

+ Phía Tây Nam: tiếp giáp Công trình HUD Tower

+ Phía Đông Nam: tiếp giáp chung cư Golden West

b Quy mô xây dựng

+ Cấp công trình : Công trình dân dụng cấp I

+ Diện tích khu đất : 4.471 m2

+ Diện tích xây dựng : 2.622 m2

c Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính:

+ Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

+ Tư vấn thiết kế: Công ty TNHH Archetype Việt Nam

+ Tư vấn hồ sơ: Tổng Công ty Tư vấn xây dựng Việt Nam VNCC

+ Diện tích khu đất : 4.472 m2

+ Diện tích xây dựng: 2.662m2

+ Mật độ xây dựng: 59,53%

+ Quy mô dự án: Chung cư HACC1 Complex Building Lê Văn Lương được thiết kế gồm

2 tầng hầm, 27 tầng nổi, gồm 5 tầng thương mại, 2 tầng PENHOUSE

+ Bên trên đế 05 tầng là 02 tòa tháp cách nhau 15m được thiết kế với số tầng là 25 tầng

1.2 Bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tái định cư ( nếu có):

- Khu đất nghiên cứu hiện là đất trống, đã hoàn thành các khoản bồi thường, hỗ trợ đền bùgiải phóng mặt bằng

- Nhà nước giao đất sạch cho chủ đầu tư

 Kết luận: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng = 0

1.3 Kết luận về hiện trạng pháp lý khu đất đáp ứng các quy định của pháp luật hiện hành về đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản:

-Theo quy hoạch phân khu được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt , khu đất nghiên cứutại 2.6 No Lê Văn Lương được xác định mục đích sử dụng đất là công trình nhà ở , thuongmại , dịch vụ , văn phòng

-Chế dộ pháp lý khu đất 2.6 No lê Văn Lương được xác định là nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất lâu dài

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM, VỊ TRÍ LÔ ĐẤT

2.1 Phân tích địa điểm, vị trí lô đất nghiên cứu

2.1.1 Phân tích hạ tầng giao thông

- Vị trí: Lô đất tọa lạc tại đường Lê Văn Lương, một trong những tuyến đường huyếtmạch của khu vực phía Tây Hà Nội Vị trí này kết nối thuận lợi với các quận nộithành như Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy và Hà Đông

- Gần các trục đường lớn: Ngoài Lê Văn Lương, chung cư còn gần các tuyến đườnglớn như đường vành đai 3, Nguyễn Trãi, Tố Hữu Các trục đường này

đều có vai trò quan trọng trong kết nối khu vực với trung tâm thành phố và các khu

đô thị lân cận

- Giao thông công cộng: Khu vực này có hệ thống xe buýt phong phú, giúp cư dân dễdàng di chuyển bằng phương tiện công cộng Ngoài ra, tuyến đường sắt đô thị CátLinh – Hà Đông cách không xa, tạo thêm sự thuận tiện

Hình 2.1 Ảnh hệ thống đường giao thông quanh khu vực 2.6 Lê Văn Lương

- Lưu lượng giao thông cao: Do nằm trên các tuyến đường lớn, mật độ phương

tiện giao thông tại khu vực xung quanh Time Tower thường cao, đặc biệt là

trên đường Lê Văn Lương và Nguyễn Trãi

- Phát triển đô thị cao: Với sự gia tăng các dự án chung cư và trung tâm thương

mại xung quanh, hạ tầng giao thông trong khu vực có nguy cơ bị quá tải Tuy

nhiên, sự phát triển đồng thời của các dự án hạ tầng giao thông mới có thể

giúp giảm bớt sự áp lực này

- Các tuyến đường nội bộ: Hệ thống đường nội bộ của Time Tower được thiết

kế hợp lý giúp cư dân dễ dàng di chuyển trong khu vực Các tuyến đường nội

bộ này kết nối trực tiếp với Lê Văn Lương và các con đường phụ, giúp giảm tải

cho giao thông bên ngoài

- Tiềm năng phát triển giao thông tương lai: Tuyến Metro và các dự án đường

vành đai: Sự hoàn thiện của các dự án Metro và các tuyến đường vành đai

trong tương lai sẽ cải thiện thêm khả năng kết nối giao thông của Time Tower

với các khu vực khác trong thành phố

- Nâng cấp hạ tầng giao thông khu vực: Hà Nội đang có nhiều kế hoạch mở

rộng và nâng cấp các tuyến đường trong khu vực Lê Văn Lương nhằm giảm

tải giao thông và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân

2.1.2 Phân tích hạ tầng xã hội bao gồm công trình như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên

+ Phía Tây Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Lương

+ Phía Đông Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Thiêm

+ Phía Tây Nam: tiếp giáp Công trình HUD Tower

+ Phía Đông Nam: tiếp giáp chung cư Golden West

Liên kết vùng lân cận dự án HACC1 Lê Văn Lương:

+ Trung tâm Hà Nội 3km

+ Rạp chiếu phim quốc gia 1,5km

+ Trường đại học Ngoại Thương 2,7km

+ Trường đại học Hà Nội 3,4km

+ Trường THPT Amsterdam 1,7km

+ Khu thương mại Royal City 1,2km

Bảng 2.1: Khoảng cách từ khu đất đến các công trình hạ tầng xã hội.

Trường học - Trường ĐH Ngoại Thương

- Trường ĐH Ngoại Giao

- Trường ĐH Khoa học Xã hội và Nhân văn

xã hội khác

- Công viên Thanh Xuân

- Công viên Yên Hòa

Hình 2.2 Hạ tầng xã hội xung quanh khu vực lô đất

2.1.3 Phân tích hạ tầng kỹ thuật bao gồm điện, nước, thông tin liên lạc

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh lô đất được bố trí đồng bộ với hệ thống hạ tầng

kỹ thuật của thành phố:

- Về hệ thống điện: Nguồn điện cung cấp cho khu vực phường Nhân Chính do mạnglưới cấp điện thành phố cung cấp Nguồn trung thế cấp cho các trạm hạ thế trong khuvực quận Thanh Xuân đều được sử dụng thống nhất cấp điện 22Kv

- Về hệ thống nước sạch: Lô đất khảo sát nằm trong khu vực phân phối nước sạch của

xí nghiệp kinh doanh nước sạch Thanh Xuân trực thuộc công ty TNHH một thànhviên nước sạch Hà Nội

- Về thông tin liên lạc: có các điểm bưu cục, bưu điện cho từng phường trong khu vựcquận Thanh Xuân, các điểm thu phát sóng của các nhà mạng trong khu vực có mật

độ đủ đảm bảo để người dùng không bị gián đoạn đường truyền

 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh lô đất được thiết kế đồng bộ đáp ứng nhu cầu của người dân.

2.1.4 Phân tích môi trường cảnh quan vị trí lô đất

Cách không xa chung cư là Công viên Thanh Xuân và hồ điều hòa Trung Hòa, cungcấp không gian xanh thoáng đãng cho các hoạt động thể thao giải trí Đây là một lợi thế lớn

về mặt cảnh quan đối với cư dân của Time Tower, giúp cân bằng giữa môi trường sống đôthị hóa và không gian thiên nhiên, việc Times Tower nằm trên đường Lê Văn Lương mộttrục giao thông chính, có thể mang lại sự tiện lợi về di chuyển

2.1.5 Mô tả và phân tích điểm mạnh, điểm yếu của khu đất trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản:

Dựa trên cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, môi trường cảnh

quan của khu đất 2.6 Lê Văn Lương ta có bảng phân tích điểm mạnh, điểm yếu của khu đấtnhư sau:

Bảng 2.2 Phân tích SWOT vị trí khu đất

- Vị trí, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thuận lợi,

hoàn thiện

+ Vị trí trung tâm phát triển mạnh mẽ của thành phố với nhiều dự án bất

động sản , tòa văn phòng, trung tâm thương mại và các dịch vụ tiện ích

khác

+Hạ tầng giao thông phát triển, nằm kề cận các trục đường huyết mạch

như đường cao tốc Phạm Hùng, đường Trần Duy Hưng , Lê Văn

Lương , tuyến đường sắt đô thị Cát Linh- Hà Ðông vì vậy giao thông ở

đây rất thuận tiện khi di chuyển trong thành phố cũng như ngoại tỉnh

+Hạ tầng xã hội thuận lợi, xung quanh khu vực có nhiều bệnh viện,

trường học, trung tâm mua sắm giải trí, công viên và nhiều dịch vụ

khác…

+Hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước và

thông tin liên lạc hoàn thiện, có thể phục vụ cung cấp đầy đủ nhu cầu của

- Gần đường, diệntích các căn hộ ởTime Tower lớn ,diện tích đất bé,không có nhiềutiện ích, giá cao

- Trong quá trìnhđược triển khai,khu đô thị này đãnhiều lần đượcđiều chỉnh quyhoạch

khu đất.

-Kinh tế đang trên đà phục hồi và tăng trưởng tương đối ổn trong giai

đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023

- Cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật, xã hội đang được cải thiện và nâng

cấp

-Nhu cầu về nhà ở xu hướng tăng mạnh và ổn định trong thời gian tới

mà nhiều khi chưa đáp ứng được nhu cầu khách hàng

- Giá bán đang có xu hướng tăng Nên có nhiều cơ hội đầu tư phát triển

-Nguồn cung mới từ thị trường đang ít, mở ra cơ hội cho dự án

-Khách hàng đang có xu hướng chuyển dịch từ nội thành sang các

- Cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật, xã hội đang được cải thiện và nâng

cấp

-Nhu cầu về nhà ở xu hướng tăng mạnh và ổn định trong thời gian tới

mà nhiều khi chưa đáp ứng được nhu cầu khách hàng

-Giá bán đang có xu hướng tăng Nên có nhiều cơ hội đầu tư phát triển

-Nguồn cung mới từ thị trường đang ít, mở ra cơ hội cho dự án

-Khách hàng đang có xu hướng chuyển dịch từ nội thành sang các vùng

ven, vùng ngoại thành

-Những thay đổi

về pháp luật đốivới lĩnh vực bấtđộng sản và xâydựng trong tươnglai

-Những yếu tố bấtkhả kháng khác

 Nhận xét: TIME TOWER HACC1 là một dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội với thiết

kế hiện đại và tiện nghi Dự án này được đánh giá cao về vị trí thuận lợi, giao thông thuận tiện và gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị Các căn hộ trong

dự án được bố trí hợp lý, tạo không gian sống thoải mái và tiện ích đáng giá cho cư

dân Tuy nhiên, giá bán của các căn hộ trong dự án có thể không phải là lựa chọn phù hợp cho mọi người Tóm lại, TIME TOWER HACC1 là một dự án chung cư đáng quan tâm và xứng đáng để đầu tư.

CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.1 Nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có khu đất nghiên cứu (cung, cầu, giá cả, )

3.1.1.Tổng quan thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có lô đất nghiên cứu (cung cầu, giá cả, )

Thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội trong những năm gần đây đã trải quanhiều biến động đáng chú ý, với sự tăng trưởng mạnh mẽ ở các phân khúc khác nhau nhưchung cư, nhà phố thương mại (shophouse), đất nền, và bất động sản nghỉ dưỡng Hà Nội,với vị thế là thủ đô và trung tâm kinh tế - chính trị của cả nước, luôn là điểm đến đầu tư bấtđộng sản hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước Sự phát triển của hạ tầng giaothông, quy hoạch đô thị, và nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân đã góp phần thúcđẩy thị trường bất động sản tại đây

Tính đến cuối quý 2/2023, giá bất động sản tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăngtrưởng mạnh mẽ, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ chung cư Theo số liệu từ Batdongsan.com,giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt khoảng 47,2 triệu đồng/m²(chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 1,6% so với quý trước và tăng 9,5% so với cùng kỳnăm 2022 Đây là mức tăng ấn tượng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có sựphân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực

Phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m²) tại Hà Nội đã giảm mạnh vềnguồn cung, trong khi giá căn hộ trung cấp (từ 30 - 50 triệu đồng/m²) và cao cấp (trên 50triệu đồng/m²) đều ghi nhận mức tăng đáng kể Cụ thể, giá căn hộ trung cấp tăng khoảng17%, trong khi giá căn hộ cao cấp tăng 9% so với cùng kỳ năm trước Điều này phản ánh sựkhan hiếm của nguồn cung căn hộ chất lượng cao, cũng như xu hướng dịch chuyển nhu cầucủa người mua từ phân khúc bình dân sang trung và cao cấp

Đặc biệt, tại khu vực phía Tây Hà Nội – nơi có tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng vớinhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, giá bất động sản cũng đã có mức tăng ấn tượng.Hai dự án mới mở bán trong khu vực này là Hoàng Thành Pearl và Moonlight 1 (KĐTAnlac Green Symphony) đều có mức giá bán cao, lần lượt là 47 triệu đồng/m² và 45 triệuđồng/m², cho thấy sức hút mạnh mẽ của khu vực này.

3.1.2 Nghiên cứu cung, cầu, giá cả (giá bán, giá thuê) bất động sản ở khu vực, ở đô thị nơi có lô đất nghiên cứu

a Thị trường bất động sản Hà Nội

Văn phòng

Tính đến năm 2023, thị trường văn phòng tại Hà Nội đã ghi nhận sự gia tăng nguồncung, với nhiều dự án văn phòng cao cấp mới được đưa vào sử dụng Hiện nay, tổng nguồncung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,5 triệu m², tập trung chủ yếu ở các khu vực trungtâm như quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và các khu vực phát triển mới như quận CầuGiấy, Nam Từ Liêm và Thanh Xuân

Trong những năm gần đây, thị trường văn phòng Hà Nội có sự phân hóa rõ rệt giữa cácphân khúc, bao gồm văn phòng hạng A, B và C Phân khúc văn phòng hạng A tập trung tạicác quận trung tâm với mức giá cho thuê cao, trong khi văn phòng hạng B và C phổ biếnhơn ở các quận ven trung tâm và ngoại thành với mức giá cho thuê thấp hơn Các doanhnghiệp trong và ngoài nước ngày càng có xu hướng lựa chọn văn phòng hạng A và B tại HàNội do nhu cầu mở rộng và cải thiện môi trường làm việc

Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2023 ghi nhận sự ổn định về giá thuê, với mức giátrung bình cho văn phòng hạng A vào khoảng 32 – 40 USD/m²/tháng (tương đương khoảng750.000 – 950.000 VNĐ/m²/tháng), và văn phòng hạng B dao động từ 20 – 25USD/m²/tháng (tương đương 470.000 – 600.000 VNĐ/m²/tháng)

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại các khu vực trung tâm luôn duy trì ở mức cao,

thường đạt trên 90%, đặc biệt là ở các tòa nhà nổi tiếng như chung cư Rivera park , Royal

city, Pandora tower, Goldseason và Sapphire Place Điều này phản ánh sự khan hiếm của

các văn phòng cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố, dẫn đến sự tăng giá thuê cũng nhưnhu cầu cao từ các công ty đa quốc gia và doanh nghiệp lớn Trong khi đó, văn phòng hạng

B và C có tỷ lệ lấp đầy dao động từ 75% đến 85%, phụ thuộc vào vị trí và chất lượng tòa

nhà

Hình 3.1 Hoạt động thị trường văn phòng Hà Nội

Hình 3.2 Giá chào thuê văn phòng Hà Nội

 Nhận xét : Khu đất 2.6 Lê Văn Lương nằm trên một trong những tuyến đường trọng

điểm của quận Thanh Xuân, Hà Nội, với vị trí đắc địa và tiềm năng phát triển vượt

trội Đường Lê Văn Lương là trục giao thông quan trọng kết nối trung tâm Hà Nội với các khu vực phía Tây, nơi đang có tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng nhanh chóng.

Vì vậy, khu vực này đang thu hút rất nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản.

Khu vực này còn có lợi thế gần kề các tuyến đường sắt đô thị tương lai, đặc biệt là

tuyến metro số 2A Cát Linh - Hà Đông, giúp tăng cường kết nối nhanh chóng đến trung

tâm thành phố và các khu vực lân cận Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho việc

di chuyển mà còn tăng giá trị bất động sản tại khu vực

Bán lẻ

Khu trung tâm với nguồn cung hạn chế tiếp tục được các thương hiệu mới và ngành hàng xa xỉ săn đón nhiều nhất Giá thuê trung bình khu vực trung tâm không thay đổi nhiều so với quý trước, ở mức 162 USD/m2/tháng Hầu như không có diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm Tại khu vực ngoài Trung tâm, các dự án mới khai trương và cải tạo làm tăng giá thuê trung binh Giá thuê đạt hơn 28 USD/m2/tháng, tăng 4% so với quý trước và 5% so với cùng kỳ năm trước Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 87%, tương đương với quý trước nhưng tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước

Hình 3.3 Kết quả hoạt động , Bán lẻ , Hà Nội

Hình 3.4 Giá chào thuê , bán lẻ Hà NộiTăng trưởng doanh thu bán lẻ Việt Nam đạt 9,6% trong năm 2023, thấp hơn mứctăng trưởng 19,8% năm trước, tuy nhiên đây vẫn là mức tăng trưởng tích cực so vớinhiều quốc gia khác trong khu vực Năm 2023 ghi nhận sự gia nhập và mở rộng tíchcực của các ngành hàng như F&B, vui chơi giải trí và thời trang Các thương hiệu bán

lẻ nước ngoài, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp và hạng sang trong năm vừa qua đa

số ghi nhận doanh thu khá tốt tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương so với các khu vựckhác, do vậy tiếp tục mở rộng cửa hàng Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ cho thuê cóchất lượng cao và vị trí đắc địa tại Việt Nam vẫn còn khan hiếm, ngay cả tại các thànhphố lớn như Hà Nội và TP.HCM

với cùng kỳ năm trước Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 87%, tương đương với quý trước nhưngtăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Hình 3.5 Nguồn cung mới căn hộ bán Hà Nội

Hình 3.6 Giá sơ cấp bình quân , căn hộ bán Hà Nội

Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mởbán trong Quý 3 vẫn tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt2.128 US$/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) Nguyên nhân cho sự tăng giá đáng kể

trên là do việc lượng nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp trong quý này chiếm tỷ trọng ápđảo (trên 90%) Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹhàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại HàNội tăng lên trong quý này Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đàtăng từ quý trước, đạt 1.331 US$/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm Theo vị trí, tất

cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa,Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3% So với cùng kỳ nămngoái, giá thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất,lần lượt là 8% và 5% Dự kiến trong quý cuối năm 2023, nguồn cung mới căn hộ chung cư

sẽ tiếp tục tăng với hơn 4.500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt11.400 căn Lượng mở bán mới trong Quý 4 dự kiến đến từ một số dự án lần đầu mở bán, vàcác đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu thuộc phía Tây, phía Đông và phía Bắc của

Hà Nội

Căn hộ dịch vụ

Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mởbán trong Quý 3 vẫn tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt2.128 US$/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) Nguyên nhân cho sự tăng giá đáng kểtrên là do việc lượng nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp trong quý này chiếm tỷ trọng ápđảo (trên 90%) Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹhàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại HàNội tăng lên trong quý này Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đàtăng từ quý trước, đạt 1.331 US$/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm Theo vị trí, tất

cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa,Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3% So với cùng kỳ nămngoái, giá thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất,lần lượt là 8% và 5% Dự kiến trong quý cuối năm 2023, nguồn cung mới căn hộ chung cư

sẽ tiếp tục tăng với hơn 4.500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt11.400 căn Lượng mở bán mới trong Quý 4 dự kiến đến từ một số dự án lần đầu mở bán, và

các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu thuộc phía Tây, phía Đông và phía Bắc của

Hà Nội

Hình 3.7 Tổng quan nguồn cung căn hộ dịch vụ tại Hà Nội

Hình 3.8 Giá chào thuê và tỷ lệ trống, căn hộ dịch vụ ở Hà Nội

Nhờ các nỗ lực từ chương trình khuyến mãi, tỷ lệ trống trong phân khúc hạng A giảm1,5 điểm phần trăm so với quý trước Mặt khác, với giá thuê vẫn không thay đổi, phân khúchạng B ghi nhận tỷ lệ trống là 25,0%, tăng 0,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.Nhìn chung, tỷ lệ trống của cả thị trường Căn hộ dịch vụ giảm 1,1 đpt theo quý và 14,9 đpttheo năm, trung bình đạt 24,9% Trong quý vừa qua, thị trường chào đón dự án hạng A mới,Imperial place, với hơn 600 căn hộ Phân khúc hạng A tiếp tục dẫn đầu thị trường về tổngnguồn cung, chiếm 79% tổng nguồn cung, với tổng cung cấp là 5.192 căn hộ Về nguồncung trong tương lai, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội dự kiến sẽ chào đón hơn 2.950 căn

hộ mới trong vài năm tới, trong đó phần lớn là các căn hộ hạng A do các nhà khai thác quốc

tế nổi tiếng quản lý Điều này cho thấy có sự tăng cầu đối với căn hộ dịch vụ chất lượng cao

và sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế Trong số 5 dự án trong tương lai, hai dự án đượclên kế hoạch mở cửa vào năm 2023, đóng góp thêm 2.031 căn hộ vào tổng nguồn cung

Hình 3.9 Số căn mở bán mới và số căn mở bán được, nhà ở gắn liền với đất, Hà Nội

Hình 4.0 Giá bán thứ cấp trung bình, nhà ở gắn liền với đất, Hà Nội

Về tỷ lệ hấp thụ, số căn bán được trong quý này tiếp tục vượt nguồn cung mới, đạt 910căn và tăng 51% so với Quý 2 Tổng số căn bán trong 9 tháng đầu năm 2023 ghi nhận 2.580căn, vượt tổng nguồn cung mở bán mới trong kỳ Phần lớn số căn bán được tập trung tại các

dự án đô thị lớn ở phía Đông Hà Nội, ngoài ra quý này ghi nhận thêm một dự án ở Mê Linh

mở bán đợt tiếp theo có tỷ lệ bán tương đối tốt

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình Quý 3/2023 đạt xấp xỉ 7.760 US$/m2, giảm gần 5%theo quý và 6,7% theo năm Nguyên nhân chủ yếu là do quý này ghi nhận thêm quỹ hàngmới từ các dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội bao gồm Sơn Tây và Mê Linh có mức giáchào bán thấp hơn so với các dự án ở quý trước có vị trí gần trung tâm Hà Nội hơn, trong khi

đó các dự án hiện hữu đều không có sự điều chỉnh về giá bán sơ cấp Ngược lại, giá bán tạithị trường thứ cấp tại thời điểm cuối Quý 3/2023 đã tăng trở lại sau ba quý giảm liên tiếp kể

từ Quý 4 năm ngoái Giá thứ cấp trung bình của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý nàyđạt 6.536 US$/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng nhẹ gần 1%theo quý So với cùng kỳ năm ngoái cũng là thời điểm giá thứ cấp thị trường đạt đỉnh, giátrung bình Quý 3 năm nay giảm xấp xỉ 12% Một số khu vực có mặt bằng giá không thay đổi

so với quý trước, còn lại ghi nhận mức tăng trung bình từ 1-2% theo quý, trong đó các dự ántại Đan Phượng, hưởng lợi từ việc Hà Nội khởi công các dự án giao thông lớn bao gồmVành đai 3,5 và Vành đai 4 tại thời điểm cuối Quý 2 năm nay, đã có mức tăng trung bình 5%theo quý

Trong quý cuối của năm 2023, nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến

sẽ có thêm khoảng 800 căn Thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tíchcực hơn trong Quý 3 năm nay nhờ các yếu tố mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bánhàng linh hoạt từ các chủ đầu tư Lượng nguồn cung mới, dù còn ở mức hạn chế, dự kiến sẽ

có sự cải thiện trong Quý 4, và nhiều khả năng sẽ ghi nhận khả năng thanh khoản tốt hơn với

sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất cũng như tâm lý mua nhà thường tích cực hơn vào thời điểmcuối năm

Biệt thự/ nhà liền kề

Thị trường biệt thự/nhà liền kề, nguồn cung mới quý 3 cũng ghi nhận giảm 76% theoquý và 94% theo năm Nguồn cung sơ cấp giảm 9% theo quý và 39% theo năm Về thanhkhoản, số căn đã bán quý 3/2023 ghi nhận giảm 5% theo quý và 66% theo năm Tỷ lệ hấp

thụ theo quý đạt 14% Giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3%, nhà liền kề tăng 9% vàshophouse tăng 6% Giá thứ cấp trung bình tăng 5% theo quý.

Theo chuyên gia của Savills, quý 3/2023, quận Gia Lâm chiếm 6% nguồn cung thấp tầng tại

Hà Nội Thị trường nhà ở tại Gia Lâm và phía đông Hà Nội được cải thiện nhờ các dự án cơ

sở hạ tầng Nguồn cung quý 4/2023 chủ yếu đến từ dự án mới Đến năm 2025, Đông Anh sẽdẫn đầu với 23% thị phần nguồn cung tương lai, theo sau là quận Hà Đông

b Thị trường bất động sản quận Thanh Xuân

 Giai đoạn 2019 - 2020: Sự ổn định trước đại dịch COVID-19

Trong năm 2019 và đầu năm 2020, thị trường bất động sản tại Thanh Xuân có sự ổnđịnh và tăng trưởng đều đặn, nhờ nhu cầu về nhà ở cao và sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạtầng

- Giá bán căn hộ chung cư: Giá căn hộ tại Thanh Xuân trong năm 2019 dao động từ 30 triệu/m² đến 45 triệu/m² đối với phân khúc trung cấp và từ 45 triệu/m² đến 65 triệu/m² đối với các dự án cao cấp.

- Nhà phố liền kề và biệt thự: Các khu đô thị như Trung Hòa - Nhân Chính hay các

dự án biệt thự liền kề mới tại Thanh Xuân duy trì mức giá từ 90 triệu/m² đến 150 triệu/m².

- Shophouse: Giá bán các shophouse tại Thanh Xuân trong năm 2019 dao động từ 100 triệu/m² đến 200 triệu/m², tùy thuộc vào vị trí và tiện ích đi kèm.

Cuối năm 2019, đại dịch COVID-19 bùng phát và ảnh hưởng lớn đến thị trường bấtđộng sản toàn cầu Tuy nhiên, tại Thanh Xuân, nhu cầu mua nhà vẫn khá ổn định nhờ vào hạtầng và tiện ích phát triển, khiến khu vực này ít chịu ảnh hưởng tiêu cực hơn so với các khuvực ngoại thành khác

 Giai đoạn 2020 - 2021: Ảnh hưởng của đại dịch COVID-19

Trong năm 2020 và 2021, thị trường bất động sản Thanh Xuân chịu tác động rõ rệt từđại dịch COVID-19 Tuy nhiên, nhờ các chính sách hỗ trợ của chính phủ và nhu cầu cao vềnhà ở, đặc biệt là trong bối cảnh người dân chú trọng hơn vào việc sở hữu bất động sản, thịtrường vẫn có dấu hiệu hồi phục nhanh chóng.

- Giá chung cư: Dù có sự sụt giảm nhẹ trong ngắn hạn, giá căn hộ chung cư tại Thanh

Xuân vẫn duy trì đà tăng trưởng, đặc biệt trong phân khúc trung cấp và cao cấp Mức

giá trung bình của căn hộ trung cấp trong giai đoạn này tăng khoảng 3% - 5% so với năm 2019, dao động từ 32 triệu/m² đến 50 triệu/m² Đối với phân khúc cao cấp, giá bán có thể lên tới 65 triệu/m² đến 70 triệu/m² ở các dự án mới.

- Nhà phố và biệt thự: Các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự tại khu vực vẫn giữ mức giá

ổn định, trong khoảng 100 triệu/m² đến 160 triệu/m², nhờ nhu cầu đầu tư bất động

sản ổn định từ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh

- Shophouse: Shophouse tại các dự án lớn như Imperia Garden, King Palace hay GoldSeason duy trì mức giá cao từ 150 triệu/m² đến 220 triệu/m², do nhu cầu về mặt

bằng kinh doanh vẫn lớn trong dài hạn

 Giai đoạn 2022: Phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch

Năm 2022 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản Thanh Xuânkhi các hoạt động kinh tế xã hội dần trở lại bình thường Sự phát triển của các dự án cơ sở hạtầng và các chương trình khuyến khích đầu tư của chính phủ đã giúp thị trường lấy lại đàtăng trưởng

- Giá căn hộ chung cư: Trong năm 2022, giá căn hộ tại Thanh Xuân tiếp tục tăng trưởng mạnh, đặc biệt là các dự án chung cư cao cấp như Imperial Garden, GoldSeason, và King Palace Mức giá trung bình tăng khoảng 7% - 10%, dao động

từ 35 triệu/m² đến 55 triệu/m² cho phân khúc trung cấp và từ 60 triệu/m² đến 75 triệu/m² đối với căn hộ cao cấp.

- Nhà phố liền kề và biệt thự: Phân khúc này cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về

giá nhờ sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm Giá bán của các căn biệt thự liền

kề tại Thanh Xuân tăng từ 110 triệu/m² đến 170 triệu/m², tùy thuộc vào vị trí và quy

mô dự án

- Shophouse: Shophouse tại Thanh Xuân vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, với giá dao động

từ 160 triệu/m² đến 250 triệu/m².

 Giai đoạn 2023: Xu hướng tăng giá và phát triển bền vững

Năm 2023 đánh dấu một giai đoạn phát triển bền vững hơn cho thị trường bất độngsản tại Thanh Xuân Các dự án lớn tại khu vực tiếp tục được triển khai, thu hút sự quan tâmmạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong nước và quốc tế

- Giá căn hộ chung cư: Năm 2023, giá căn hộ tiếp tục tăng trưởng đều, đạt mức 40 triệu/m² đến 60 triệu/m² đối với phân khúc trung cấp và từ 70 triệu/m² đến 85 triệu/m² đối với các dự án cao cấp.

- Nhà phố liền kề và biệt thự: Giá các căn biệt thự và nhà liền kề tại Thanh Xuân đạt mức từ 120 triệu/m² đến 180 triệu/m², với nhiều dự án mới xuất hiện tại khu vực dọc các tuyến đường chính như Nguyễn Trãi, Nguyễn Xiển, và Lê Văn Lương.

- Shophouse: Các shophouse tại Thanh Xuân vẫn giữ sức hút lớn nhờ tiềm năng phát triển kinh doanh và cho thuê Giá bán shophouse đạt từ 180 triệu/m² đến 300 triệu/m², đặc biệt là các shophouse tại những vị trí mặt tiền đẹp, gần các tuyến đường

giao thông lớn

Nhận xét:

+ Khu vực Thanh Xuân có quỹ đất hạn chế, do đó nguồn cung bất động sản có xu hướng khan hiếm, đặc biệt là đất nền và nhà phố Điều này dẫn đến sự gia tăng giá cả nhanh chóng trong những năm gần đây.

+ Các chính sách của Nhà nước trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản cũng có tác động lớn đến xu hướng giá cả và sự phát triển của thị trường Chính sách tín dụng cho vay mua nhà ở và đầu tư bất động sản cũng ảnh hưởng đến sức mua của người dân.

+ Thị trường bất động sản quận Thanh Xuân từ năm 2019 đến 2023 đã trải qua những biến động lớn nhưng vẫn duy trì được sức hút và xu hướng tăng trưởng ổn định.

3.2 Lập bảng tổng hợp về một số dự án tương tự đã và đang triển khai trong khu vực

có dự án nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu thực trạng kinh doanh bất động sản của một số dự án tương tự đãtriển khai gần với khu đất nghiên cứu đã được sinh viên tổng hợp và thể hiện ở bảng 3.1dưới đây:

Bảng 3.1 Một số dự án tương tự đã và đang triển khai khu vực lân cận Các khu

đất tương

tự

The Golden Palm Rivera Park Hà Nội G OLD S EASON

Vị trí 21 Lê Văn Lương 69 Vũ Trọng Phụng 47 Nguyễn Tuân

Diện tích thương mại,Văn phòng, cho thuê căn

hộ và chung cư

Diện tích thương mại, Vănphòng cho thuê và căn hộchung cư, shophouse

Chủ đầu tư Công ty Cổ phần phát

triển đầu tư Hà Nội

Công ty CP đầu tư vàphát triển đô thị Long

Giang

TNR Holdings

3.3 Đề xuất phương án phát triển tốt nhất hiệu quả nhất có thể, phù hợp với pháp lý, quy hoạch và thị trường.

Bảng 3.2 Phân tích SWOT vị trí khu đất

- Vị trí lô đất tọa lạc trên trục đường Lê Văn Lương, một

trong những tuyến đường huyết mạch của khu vực Tây

Nam Hà Nội Khu vực này có kết nối giao thông thuận

tiện tới trung tâm thành phố và các khu vực lân cận như

Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, và Đống Đa.phía Nơi đây

bốn bề là cảnh quan thiên nhiên cùng môi trường sống

trong lành, tươi mát

- Nằm liền kề các Khu đô thị lớn:Khu đô thị Trung Hòa

- Nhân Chính, một trong những khu đô thị lớn và phát

triển sớm tại Hà Nội Khu đô thị này có vị trí trải dài theo

trục đường Lê Văn Lương và đường Trần Duy Hưng,

thuộc quận Thanh Xuân và Cầu Giấy

Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính có quy mô lớn, với

sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, dân cư và

dịch vụ thương mại Đây là nơi tập trung nhiều tòa nhà

văn phòng, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại như

Big C Thăng Long, Grand Plaza, Charmvit Tower,

cùng nhiều tiện ích công cộng khác

- Cách xa trung tâm Thủ đô HàNội (5-6 km)

- Trong quá trình được triểnkhai, khu đô thị này đã nhiều lầnđược điều chỉnh quy hoạch

- Bên cạnh cao ốc đã được xâydựng, không ít ô đất khác đangđược quây tôn, bị bỏ hoangnhiều năm, thành nơi đổ rác

Việc lô đất 2.6 Lê Văn Lương nằm liền kề với khu đô thịTrung Hòa - Nhân Chính mang lại lợi thế lớn về hạ tầng

và tiện ích, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất độngsản phát triển tại khu vực này

- Nằm liền kề khu công viên: Nhân chính

- Tiếp giáp các hệ thống các trường đại học lớn :đại họckhoa học xã hội và nhân văn , đại học khoa học tự nhiên ,đại học hà nội, đại học lao động và xã hội,

- Nằm gần bệnh viện, phòng khám: bv giao thông vận tải,

bv nội tiết trung ươ…

- Gần các trung tâm mua sắm: Mega Market, Vincom,BigC, Fivimart

- Giao thông thuận lợi: Đô thị nằm tại nơi kết nối nhiềutuyến đường huyết mạch của thành phố

1 Khu vực phát triển cao tầng:

○ Mật độ xây dựng đối với các tòa nhà cao tầng, đặc biệt

là các tổ hợp văn phòng, căn hộ thường từ 30% - 45%

○ Tỷ lệ này sẽ cao hơn trong các khu vực cho phép xâydựng cao tầng nhằm tối ưu hóa diện tích đất đô thị,trong khi vẫn phải đảm bảo yêu cầu về không gianxanh và hạ tầng

2 Khu vực phát triển thấp tầng (như shophouse,

biệt thự):

○ Đối với các khu vực có phát triển nhà ở thấp tầng, mật

độ xây dựng thường thấp hơn, dao động từ 20%

-40%, nhằm tạo ra không gian sống thoáng đãng và

đảm bảo sự hài hòa về môi trường

 Vị trí đắc địa, kết nối giao thông thuận lợi

 Giao thông phát triển: Khu đất nằm trên trục

đường Lê Văn Lương, là tuyến giao thông huyết

mạch kết nối các khu vực phía Tây và phía Nam

Hà Nội Việc gần các tuyến giao thông lớn, như

các đường Vành đai 2, 3 và gần các dự án metro

(đặc biệt là tuyến metro số 7), tạo ra cơ hội lớn

cho việc kết nối nhanh chóng với các khu vực

trung tâm cũng như các vùng ngoại ô

 Dễ dàng tiếp cận các tiện ích đô thị: Khu đất

nằm gần các trung tâm thương mại, trường học,

bệnh viện và các tiện ích công cộng, giúp tăng

giá trị và sức hấp dẫn đối với các khách hàng

tiềm năng, đặc biệt là trong các dự án nhà ở cao

cấp

 Tăng trưởng nhu cầu bất động sản

 Nhu cầu nhà ở cao cấp: Với sự phát triển mạnh

mẽ của các khu đô thị hiện đại tại Hà Nội, nhu

cầu về nhà ở cao cấp, căn hộ dịch vụ và các loại

hình bất động sản khác tăng mạnh Khu đất này

có thể thu hút đối tượng khách hàng là những

người có thu nhập cao, các chuyên gia nước

ngoài hoặc gia đình trẻ có nhu cầu sống gần

trung tâm

 Thị trường văn phòng cho thuê: Khu vực này

cũng là nơi thu hút nhiều doanh nghiệp, đặc biệt

là các công ty dịch vụ, tài chính, ngân hàng

- Rủi ro pháp lý và quy hoạch

 Pháp lý đất đai: Một

trong những thách thức lớn là phải đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của khu đất, bao gồm các vấn đề như giấy tờ, quyền sở hữu, tình trạng đất có phải là đất công hay không, và có vướng mắc pháp lý nào hay không Nếu khu đất có vướng mắc về pháp lý, việc triển khai dự án sẽ gặp nhiều khó khăn

 Quy hoạch và các hạn chế xây dựng: Các chỉ

tiêu quy hoạch có thể là một yếu tố hạn chế Ví

dụ, nếu khu đất bị hạn chế về mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hoặc cần tuân thủ các quy định về bảo tồn cảnhquan, điều này sẽ ảnh hưởng đến việc triển khai dự án

 Tình trạng cạnh tranh gay

Việc phát triển các tòa nhà văn phòng cao cấp

hoặc các tổ hợp thương mại - văn phòng cho

thuê có thể mang lại dòng thu nhập ổn định

 Sự phát triển mạnh mẽ của khu vực

 Dự án hạ tầng lớn: Hà Nội đang tiếp tục phát

triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông, với các tuyến

metro, các dự án mở rộng đường xá, giúp gia

tăng khả năng kết nối và tạo thêm cơ hội cho các

dự án bất động sản ở khu vực Lê Văn Lương

 Quy hoạch đô thị phát triển: Việc cải tạo và

nâng cấp các khu vực xung quanh giúp gia tăng

giá trị bất động sản của khu đất, đặc biệt nếu

nằm trong các khu vực quy hoạch phát triển cao

cấp hoặc có các dự án lớn xung quanh

Ô đất 2.6 Lê Văn Lương có nhiều cơ hội phát

triển nhờ vào vị trí đắc địa, hạ tầng đồng bộ, và

nhu cầu mạnh mẽ từ thị trường bất động sản

Các dự án phát triển tại đây có thể tập trung vào

các phân khúc căn hộ cao cấp, shophouse

thương mại, văn phòng cho thuê, và dịch vụ tiện

ích, nhằm khai thác tối đa tiềm năng kinh tế của

khu vực

-gắt

 Cạnh tranh với các dự

án lân cận: Khu vực Lê

Văn Lương có nhiều dự

án bất động sản, đặc biệt

là các dự án chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, thương mại, nên mức độ cạnh tranh sẽ rất cao Các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh không chỉ về giá cả mà còn về chất lượng công trình, tiện ích đi kèm, cũng như khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường

 Biến động thị trường bất động sản: Thị

trường bất động sản có thể gặp những biến độnglớn, như là thay đổi về lãi suất vay, thay đổi chính sách của chính phủ

về phát triển nhà ở, hay

sự thay đổi trong nhu cầu của người tiêu dùng Điều này có thể tạo ra rủi ro cho các dự án

 Yêu cầu về môi trường và

hạ tầng

 Hạ tầng xã hội và môi trường: Một thách thức

lớn khi phát triển bất động sản tại khu vực trung tâm thành phố là đảm bảo hạ tầng xã hội