Đề tài nghiên cứu phương Án kinh doanh bất Động sản cho khu Đất hh3, số 8 Đường dương Đình nghệ, phường yên hòa, quận cầu giấy, thành phố hà nội

Tên đồ án tốt nghiệp: Nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất HH3, số 8 Đường Dương Đình Nghệ, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.. Nội dung các phần

-🙞🙞🙞🙞🙞 -ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU PHƯƠNG ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO KHU ĐẤT HH3, SỐ 8 ĐƯỜNG DƯƠNG ĐÌNH NGHỆ, PHƯỜNG YÊN HÒA, QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : PGS.TS ĐOÀN DƯƠNG HẢI SINH VIÊN THỰC HIỆN : BÙI VĂN NGUYÊN

MÃ SỐ SINH VIÊN : 147464

Hà Nội, 2024

-🙞🙞🙞🙞🙞 -ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU PHƯƠNG ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO KHU ĐẤT HH3, SỐ 8 ĐƯỜNG DƯƠNG ĐÌNH NGHỆ, PHƯỜNG YÊN HÒA, QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : PGS.TS ĐOÀN DƯƠNG HẢI SINH VIÊN THỰC HIỆN : BÙI VĂN NGUYÊN

MÃ SỐ SINH VIÊN : 147464

Hà Nội, 2024

Khoa: Kinh tế và Quản lý xây dựng

Bộ môn: Kinh tế và Quản lý bất động sản

NHIỆM VỤ THIẾT KẾ ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

Ngành Quản lý xây dựng Chuyên ngành Kinh tế và Quản lý bất động sản

Họ và tên sinh viên: Bùi Văn Nguyên Mã số SV: 147464 Lớp: 64BDS2

Ngành: Quản lý xây dựng Chuyên ngành Kinh tế và Quản lý bất động sản

1 Tên đồ án tốt nghiệp: Nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất HH3, số 8 Đường Dương Đình Nghệ, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.

2 Các số liệu ban đầu

- Các số liệu, dữ liệu khảo sát lô đất, vị trí lô đất;

- Sơ bộ chỉ tiêu quy hoạch phân khu, pháp lý khu đất v.v…

- Các quy định pháp luật khác có liên quan.

3 Nội dung các phần thuyết minh và tính toán

- Mô tả khu đất, đặc tính khu đất, hiện trạng pháp lý về đất và quy hoạch công trình xây dựng;

- Phân tích địa điểm, vị tri khu đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật khu đất, phân tích thị trường bất động sản, cung cầu bất động sản và đề xuất 2 phương án phát triển khu đât;

- Đề xuất 02 phương án kinh doanh, tính toán sơ bộ tiền sử dụng đất, sơ bộ tổng mức đầu tư, xác định tiến độ, các mốc thời gian chủ yếu của 02 phương án;

- Đánh giá hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội của 02 phương án, so sánh và chọn phương án;

- Giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, khai thác vận hành công trình phương án chọn.

4 Các bản vẽ (13-15 bản vẽ A1, A0)

- Các bản vẽ kỹ thuật: phương án thiết kế, bản vẽ địa điểm, vị trí công trình, tiến độ, các mốc thời gian chủ yếu v.v…

- Các bản vẽ pháp lý: pháp lý về đất, công trình xây dựng v.v…;

- Các bản vẽ kinh tế: phân tích địa điểm, vị trí công trình, marketing, thị trường, sơ bộ tổng mức

đầu tư, mô hình tài chính tính toán các chỉ số NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật v.v…

- Các bản vẽ quản lý: mô hình quản lý khai thác vận hành

5 Giáo viên hướng dẫn

6 Ngày giao nhiệm vụ thiết kế

7 Ngày hoàn thành nhiệm vụ thiết kế

Nhiệm vụ thiết kế tốt nghiệp đã được

Hà Nội, ngày 02 tháng 06 năm 2024

Sinh viên thiết kế tốt nghiệp

(Ký và ghi rõ họ tên)

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 2

1 Mục đích và tầm quan trọng của đầu tư phát triển bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân 2

2 Mục đích, vai trò, ý nghĩa của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất đối với nhà đầu tư bất động sản 2

3 Lý do chọn đề tài tốt nghiệp 2

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH CƠ SỞ PHÁP LÝ KHU ĐẤT 2

1.1 Mô tả khu đất, đặc tính khu đất 2

1.1.1 Mô tả chung về khu đất 2

1.1.2 Đặc tính khu đất 2

1.2 Các văn bản phát luật liện quan đến đầu tư và kinh doanh bất động sản 2

1.3 Hiện trạng pháp lý về đất và quy hoạch công trình xây dựng 2

1.4 Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc, cảnh quan 2

1.5 Bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng 2

1.6 Kết luận về hiện trạng pháp lý khu đất đáp ứng các quy định hiện hành về đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản 2

CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM VỊ TRÍ KHU ĐẤT 2

2.1 Phân tích địa điểm, vị trí khu đất 2

2.1.1 Phân tích hạ tầng giao thông 2

2.1.2 Phân tích hạ tầng xã hội bao gồm các công trình như y tế, văn hóa, giáo dục 2 2.1.3 Phân tích hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện,nước, thông tin liên lạc 2

2.1.4 Phân tích môi trường cảnh quan vị trí lô đất 2

2.1.5 Mô tả và phân tích điểm mạnh điểm yếu của khu đất trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản 2

2.2 Nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có lô đất nghiên cứu 2

2.3 Nghiên cứu cung, cầu giá cả bất động sản ở khu vực, ở đô thị nơi có lô đất nghiên cứu 2

2.4 Bảng tổng hợp về một số dự án tương tự đã và dang triển khai trong khu vực có dự án nghiên cứu 2

2.5 Đề xuất 02 phương án phát triển khu đất tốt nhất và hiệu quả nhất có thể phù hợp với hiện trạng pháp lý, quy hoạch thị trường 2

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ, SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ SƠ BỘ TỔNG TIẾN ĐỘ 2

3.1 Lập và thuyết minh phương án 1 2

3.2 Mô tả, lựa chọn phương án quy hoạch mặt bằng xây dựng 2

3.3 Mô tả tiêu chuẩn cấp hạng công trình 2

3.4 Mô tả các giải phát kết cấu chịu lực chủ yếu 2

3.5 Mô tả hệ thống kỹ thuật công trình 2

3.6 Mô tả các yêu cầu về tải trọng và tác động khác đến công trình 2

3.7 Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư 2

3.7.1 Phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư 2

3.7.2 Căn cứ pháp lý 2

3.7.3 Sơ bộ tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 2

3.7.4 Suất vốn đầu tư xây dựng 2

3.7.5 Chi phí xây dựng 2

3.7.6 Chi phí Thiết bị 2

3.7.7 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (chưa bao gồm lãi vay và vốn lưu động ban đầu) 2

3.7.8 Chi phí dự phòng 2

3.7.9 Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng 2

3.7.10 Tổng hợp khái toán tổng mức đầu tư 2

3.2 Phương án 2 2

3.2.1 Lập và thuyết minh phương án 2

3.2.2 Tổng hợp khái toán tổng mức đầu tư 2

3.8 Tiến độ thực hiện dự án và các mốc thời gian chủ yếu 2

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN 2

4.1 Đánh giá hiệu quả phương án 1 2

4.1.1 Đề xuất phương án kinh doanh 2

4.1.2 Xác định chi phí và tính giá thành sản phẩm 2

4.1.3 Lập kế hoạch khấu hao TSCĐ, kế hoạch đầu tư thay thế tài sản 2

4.1.4 Dự trù doanh thu 2

4.1.5 Phương án tổ chức quản lý sử dụng công trình 2

4.1.6 Dự kiến vốn đầu tư và giải pháp huy động vốn 2

4.1.7 Lập kế hoạch vay, trả lãi vay, gốc vay 2

4.1.8 .Phân tích lỗ lãi 2

4.1.9 Lựa chọn quan điểm phân tích và xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được 2 4.1.10 Đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính 2

4.1.11 Đánh giá các chỉ tiêu kinh tế xã hội 2

4.1.12 Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật 2

4.2 Đánh giá hiệu quả phương án 2 2

4.2.1 Đề xuất phương án kinh doanh 2

4.2.2 Xác định chi phí và tính giá thành sản phẩm 2

4.2.3 Lập kế hoạch khấu hao TSCĐ, kế hoạch đầu tư thay thế tài sản 2

4.2.4 Dự trù doanh thu 2

4.2.5 Phương án tổ chức quản lý sử dụng công trình 2

4.2.6 Dự kiến vốn đầu tư và giải pháp huy động vốn 2

4.2.7 Lập kế hoạch trả nợ 2

4.2.8 Phân tích lỗ lãi 2

4.2.9 Lựa chọn quan điểm phân tích và xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được 2 4.2.10 Đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính 2

4.2.11 Đánh giá các chỉ tiêu kinh tế xã hội 2

2

4.2.12 Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật 2

4.3 Hiệu quả tài chính 02 phương án phát triển khu đất và lựa chọn phương án 2

CHƯƠNG 5: PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ KHAI THÁC VẬN HÀNH CHO PHƯƠNG ÁN ĐƯỢC CHỌN 2

5.1 Cơ sở pháp lý 2

5.2 Quản lý vận hành nhà chung cư giai đoạn trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu 2

5.3 Quản lý vận hành nhà chung cư giai đoạn vận hành 2

KẾT LUẬN 2

LỜI CẢM ƠN 2

Về bản chất, trong nền kinh tế người ta chia hoạt động đầu tư thành 3 loại: i)Đầu tư tài chính (Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc mua bán cácchứng chỉ có giá của tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản mà không tạo ra tàisản mới cho nền kinh tế); ii) Đầu tư thương mại (nhà đầu tư bỏ tiền ra để mua bấtđộng sản và sau đó bán với giá cao nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi mua

và khi bán); iii) Đầu tư phát triển bất động sản (đầu tư tạo ra tài sản vật chất bấtđộng sản)

Đầu tư phát triển bất động sản là việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản cả

về số lượng và chất lượng Đầu tư phát triển bất động sản theo nghĩa rộng là hoạtđộng đầu tư mang lại sự thay đổi về chất trong bất động sản và đảm bảo gia tăng giátrị của bất động sản Thực chất của đầu tư phát triển bất động sản là tái sản xuất mởrộng, nghĩa là tạo ra bất động sản mới hoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản hiện cónhằm đáp ứng mục tiêu phát triển của doanh nghiệp, của tổ chức hay cả nền kinh tế

Dự án đầu tư phát triển bất động sản cũng là dự án đầu tư xây dựng mới, xâydựng lại hoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản với mục đích tăng diện tích nhằm đảmbảo gia tăng giá trị của bất động sản Tuy nhiên, khác biệt lớn nhất của dự án đầu tưphát triển bất động sản so với dự án đầu tư xây dựng là ở chỗ, nó bắt đầu từ quátrình nghiên cứu thị trường, tìm kiếm địa điểm đầu tư và bao gồm cả giai đoạn khaithác sử dụng sau khi nghiệm thu bàn giao công trình hoàn thành

Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển bất động sản là rất to lớn, có giá trị lớnlao về kinh tế- văn hoá- xã hội cả về không gian và thời gian Một công trình đầu tưphát triển bất động sản có thể tồn tại hàng trăm năm, hàng ngàn năm thậm chí tồntại vĩnh viễn như các công trình kiến trúc, các kỳ quan nổi tiếng thế giới như: Kim

Tự Tháp Ai Cập, Vạn Lý Trường Thành ở Trung Quốc, Ăngco Vát củaCampuchia

Ở nước ta đầu tư phát triển bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh cóđiều kiện do liên quan đến bất động sản mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinhdoanh phải đáp ứng các điều kiện vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, antoàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng

2 Mục đích, vai trò, ý nghĩa của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất đối với nhà đầu tư bất động sản

Đối với việc đầu tư kinh doanh bất động sản thông qua dự án phát triển bấtđộng sản, ở giai đoạn nghiên cứu sơ bộ trong nhiều trường hợp nhà đầu tư cầnchuẩn bị, nghiên cứu kỹ càng trước khi đưa ra quyết định đầu tư, họ lập ra phương

án đầu tư kinh doanh, phác thảo ý tưởng đầu tư, thiết kế ý tưởng đầu tư Phương ánđầu tư kinh doanh bất động sản được hiểu là bản phác thảo sơ bộ nhất quá trình kinhdoanh bất động sản, phát triển bất động sản

Hoạt động đầu tư phát triển có tính dài hạn thể hiện ở thời gian thực hiện đầu

tư kéo dài nhiều năm và thời gian thu hồi vốn rất dài Để tiến hành một công cuộcđầu tư cần phải hao phí một khoảng thời gian rất lớn để nghiên cứu cơ hội đầu tư,lập dự án đầu tư, tiến hành hoạt động đầu tư trên thực địa cho đến khi các thành quảcủa nó mang lại hiệu quả Thời gian kéo dài đồng nghĩa với rủi ro càng cao do ảnhhưởng bởi nhiều yếu tố bất định và biến động về tự nhiên - kinh tế - chính trị - xãhội Vì vậy, để đảm bảo cho công cuộc đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế cao đòi hỏiphải làm tốt công tác chuẩn bị Khi lập dự án đầu tư cần phải tính toán kỹ lưỡng cácrủi ro có thể xảy ra và dự trù các phương án khắc phục Nó giúp cho doanh nghiệptận dụng được những điểm mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai, khắc phục nhữngđiểm yếu của bất động sản Phương án đầu tư phát triển bất động sản là căn cứ quantrọng nhất để doanh nghiệp đưa ra quyết định có nên bỏ vốn đầu tư hay không Nómang lại cho doanh nghiệp sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế đượcnhững rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản

Lập phương án đầu tư phát triển bất động sản là một bước quan trọng mà bất

cứ một nhà doanh nghiệp cẩn trọng nào cũng cần tiến hành cho dù quy mô củadoanh nghiệp ở mức độ nào, để lên ý tưởng kinh doanh và có một cái nhìn dài hạn

để sinh lời trong tương lai doanh nghiệp đó Một phương án đầu tư phát triển bấtđộng sản có hiệu quả thì sẽ đem lại nguồn lợi lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinhdoanh bất động sản Nhưng ngược lại, một phương án kinh doanh đầu tư phát triểnkém hiệu quả thì lại gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất độngsản

Chỉ sau khi nhà đầu tư xác định được phương án kinh doanh bất động sản chokhu đất khả thi về các khía cạnh pháp lý, kỹ thuật, kinh tế-tài chính và quản lý họmới bắt đầu thực hiện quá trình đầu tư Quá trình này bắt đầu từ việc thực hiện cácthủ tục hành chính pháp lý để nhà đầu tư được giao làm chủ đầu tư dự án, lập dự ánđầu tư (báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xâydựng), được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy phép xâydựng (33 bước thủ tục hành chính)

3 Lý do chọn đề tài tốt nghiệp

Đồ án tốt nghiệp là môn học kết thúc quá trình rèn luyện vàhọc tập của sinh viên, giúp sinh viên tổng kết lại các kiến thức đãhọc, phát triển, hệ thống hóa và áp dụng vào công việc thực tiễn(nhiệm vụ đồ án là một công trình có thật) Kết quả của đồ ánđánh giá quá trình làm việc của sinh viên trong thời gian thực hiệntheo quy định của nhà trường

Nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản là loại

đề tài quan trọng, là chuyên môn chính của một kỹ sư bất độngsản, rút ra từ quá trình học tập tới sau khi ra trường Tư duy vềphát triển dự án là một yếu tố tiên quyết cần phải có ở một nhàquản lý trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong quá trình thực tập, nghiên cứu và tìm hiểu, sinh viên đã

lựa chọn đề tài làm đồ án tốt nghiệp “Nghiên cứu phương án

đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất HH3, số 8, đường Dương Đình Nghệ, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội”.

Công trình có các yếu tố tính chất quy mô phù hợp với khả năngcủa sinh viên để thực hiện đồ án tốt nghiệp

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH CƠ SỞ PHÁP LÝ KHU ĐẤT

1.1 Mô tả khu đất, đặc tính khu đất

1.1.1 Mô tả chung về khu đất

Khu đất nghiên cứu có ký hiệu HH3 nằm trong khu đất quy hoạch xây dựngnhà cao tầng tại Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Hà Nội Vị trí trung tâm giúpcác cư dân có thể một bước dạo bộ xuống hồ điều hòa Nằm tại trung tâm Quận CầuGiấy nên được thừa hưởng hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích đồng bộ của khu đôthị này

Hình 1.1 Ảnh vị trí khu đất

Khu đất nghiên cứu HH3, số 8 Dương Đình Nghệ nằm trong khu đất được quyhoạch xây dựng nhà cao tầng tại Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, Hà Nội Khuđất nằm đối diện với công viên Cầu Giấy, đây là một biểu tượng của TP Hà Nội,tạo thành một điểm nhấn cho công trình và cũng đem đến một không gian thoángmát cho các gia đình Vị trí khu đất HH3 được thể hiện trên Hình 1.1 và được giớihạn bởi 4 phía sau đây

Diện tích lô đất nghiên cứu: 2.698 m2

Phía Bắc: nhìn ra công viên Cầu Giấy, đường Cầu Giấy;

Phía Nam: nhìn ra đường Trần Duy Hưng;

Phía Đông: nhìn ra Giáp đường Láng, vành đai 2;

Phía Tây: nhìn ra Giáp đường Phạm Hùng, vành đai 3;

Phía Tây giáp với đất xây dựng được quy hoạch ô bàn cờ, giáp toà nhà biểu tượng Hà Nội Tòa nhà Lankmark 72

Vị trí khu đất

Hình 1.2.Bản đồ giao thông chính quanh khu đất

phía Bắc dự án) đến +15.09m (phía Tây dự án) theo hệ cao tọa độ Quốc gia VN2000

b) Địa chất công trình:

Theo Báo cáo khảo sát địa chất công trình do Trung tâm nghiên cứu Địa kỹthuật - Trường Đại học Mỏ địa chất thực hiện, địa tầng khu đất xây dung được phânchia thành các đơn nguyên ĐCCT (lớp đất) mô tả theo thứ tự từ trên xuống dướinhư sau:

+ Lớp 5: Cát pha

Thành phần chính là cát pha đôi chỗ lẫn hữu cơ, màu mâu, nâu xám, trạng tháicứng Đây là lớp đất có khả năng chịu tải trung bình đối với công trình nhà caotầng

+ Lớp 6: Cát hạt nhỏ đến trung.

Thành phần chủ yếu là Cát hạt nhỏ đến hạt trung đôi chỗ lẫn sạn, sỏi nhỏ, màunâu, xám nâu, trạng thái chặt rất chặt Đây là lớp đất có khả năng chịu tải tốt đối vớicông trình nhà cao tầng

- Lớp số 2 và 3 có cường độ chịu tải trung bình, biến dạng vừa, bề dày lớn.

- Lớp số 4 và 5 có khả năng chịu tải tốt, ít biến dạng

- Lớp 6 và 7 có sức chịu tải rất lớn đặc biệt là lớp 7, đây là tầng chịu lực chính

Lượng mưa ở Hà Nội biến động mạnh giữa các tháng trong năm và giữa mùa mưa

và mùa nắng Lượng mưa trung bình năm 2006 là 1224,2 mm Tháng có lượng mưathấp nhất là tháng I (0/4mm) và tháng có lượng mưa cao nhất là tháng VIII (353,8mm)

Tuyến ống thoát nước cũng đã được đầu tư xây dựng về phía đông và phía nam khuđất.

Hướng cấp nước cho dự án sẽ lấy từ tuyến ống phân phối D225-HPDE hiện cótrên vành đai 3 Điểm cấp nước cho dự án được lấy từ tuyến ống phân phối DN150-DN200 nằm trên đường quy hoạch ở phía Đông của dự án

Hiện trạng thoát nước thải, quản lý CTR và vệ sinh môi trường

e) Điều kiện xã hội:

Khu đất nghiên cứu nằm trong khu vực có tình hình kinh tếchính trị ổn định, hoạt động kinh doanh sôi động và sầm uất, cơ sở

hạ tầng hoàn thiện

Khu đất nghiên cứu nằm trong quy hoạch H2-2 được thừahưởng rất nhiều tiện ích đi kèm, ngoài ra xung quanh dự án còn córất nhiều khu đô thị mới được xây dựng và đi vào sử dụng tạo điềukiện thuận lợi cho việc xây dựng phát triển dự án trong tương lai.Nhận xét tổng quan đặc điểm tình hình hiện trạng

Nhìn chung điều kiện địa hình, địa mạo, địa chất công trìnhkhu vực đều rất thuận lợi cho công tác xây dựng công trình

1.2 Các văn bản phát luật liện quan đến đầu tư và kinh doanh bất động sản

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ban hành ngày 18/6/2014Luật nhà ở 65/2014/QH13 ban hành ngày 25/11/2014

Luật đất đai số 45/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ban hành ngày 26/11/2014

Luật dân sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24/11/2015

Nghị định số: 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ

về quản lý Dự án Đầu tư xây dựng công trình;

Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủquy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng;Nghị định số 37/2010/NĐ – CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ

về Lập, Thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị

Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ vềQuản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị

Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính Phủ

về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

Quyết định số 10/2021/QĐ – BXD ngày 09/02/2021 của Bộtrưởng Bộ Xây Công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấnđầu tư xây dựng

Thông tư số 05/2017/TT-BXD ngày 05/4/2017 của Bộ Xây dựngHướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quyhoạch đô thị.

Thông tư số 103/2014/TT-BTC ngày 06/08/2014 của Bộ Tàichính hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ thuế áp dụng đối với tổ chức,

cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam hoặc có thu nhập tạiViệt Nam

Thông tư số 21/2014 TT-BXD ban hành ngày 29/12/2014 của

Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về xây dựngcông trình đảm bảo người khuyết tật sử dụng được

Thông tư số 13/2021/TT-BXD ban hành ngày 31/08/2021 của

Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định đơn giá nhân công trong quản lýchi phí đầu tư xây dựng

Thông tư 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 của Bộ Xây dựnghướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Thông tư số 06/2021/TT-BXD ngày 30/6/2021 của Bộ Xây dựngquy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụngtrong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng

Thông tư số 10/2021/TT-BXD ngày 25/08/2021 của Bộ Xâydựng hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ về hình thức tổchức quản lý dự án đầu tư xây dựng

Thông tư số 18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xâydựng quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung về thẩmđịnh, phê duyệt dự án và thiết kế, dự toán xây dựng công trình.Thông tư 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựngQuy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trìcông trình xây dựng

1.3 Hiện trạng pháp lý về đất và quy hoạch công trình xây dựng

Bản trích đo địa chính tỷ lệ 1/2000 do công ty TNHH Một thànhviên địa chính Hà Nội đo vẽ, UBND phường Yên Hòa xác nhận

Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12

Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/20210 của Chính phủ vềquản lý không gian kiến trúc quy hoạch đô thị

Nghị định 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ vềquản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị

Nghị định 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ vềquản lý không gian xây dựng ngầm đô thị

Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/07/2011 của Thủ tướngChính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô

Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050

Quyết định số 5754/QĐ-UBND, ngày 14/10/2016 của UBNDthành phố Hà Nội về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạchchi tiết phần còn lại khu đô thị mới Cầu Giấy tỷ lệ 1/2000 (Phục vụ

dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung khu vực) Điều chinh chứcnăng đất từ đất cơ quan, văn phòng sang chức năng đất hỗn hợp(văn phòng, dịch vụ thương mại, khách sạn và nhà ở); Giữ nguyênranh giới khu đất, điều chỉnh diện tích khu đất thực tế theo bản dồhiện trạng được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận

1) Vị trí

Quyết định số 6631/QĐ-UBND, phê duyệt điều chỉnh cục bộquy hoạch phân khu đô thị H2-2, tỷ lệ 1/2000 thuộc các phườngcủa quận Đống Đa, quận Cầu Giấy, quận Thanh Xuân, thị trấn CầnDiễn, các xã thuộc huyện Từ Liêm và quận Hà Đông, Hà Nội

Thuộc địa giới hành chính các phường: Phân khu H2-2, Phânkhu đô thị này nằm trong khu vực nội đô mở rộng, thuộc địa giớihành chính các phường Nhân Chính, Thanh Xuân Trung, ThượngĐình, Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân; các phường Mai Dịch,Quan Hoa, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Yên Hòa, Trung Hòa, quậnCầu Giấy; phường Mộ Lao, quận Hà Đông và các phường Cầu Diễn,

Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Phú Đô, Mễ Trì, Trung Văn, quận Nam TừLiêm

Diện tích diện tích khoản 2.630ha

Quy mô dân số: đến năm 2030 năm 2030 khoảng 207 nghìnngười, đến năm 2050 khoảng 240 nghìn người

4) Nội dung quy hoạch

Quy hoạch xây dựng mới gắn với việc cải tạo nâng cấp cáckhu hiện có, khớp nối đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc nângcao điều kiện môi trường sống, cảnh quan chung.

Phát triển đô thị hiện đại với các chức năng hỗn hợp, gắn vớiviệc bảo tồn, tôn tạo các giá trị di sản truyền thống của địaphương Phát huy được các yếu tố thuận lợi, tiềm năng phát triểncủa khu vực, tạo được nét đặc trưng riêng Tổ chức đồng bộ hệthống các trung tâm, các khu nhà ở gắn kết với các dịch vụ hạtầng hiện đại theo mô hình da chức năng, đắp ứng yêu cầu kinh tế

- xã hội, các đồ án quy hoạch điều chịnh và các dự án đầu tư đangtriển khai theo chủ trương của UBND Thành phố Rà soát, đảnh giátông hợp quy trình thực hiện

Quy hoạch chỉ tiết quận; các cơ sở công nghiệp; các trưởng đạihọc, cao đẳng; bệnh viện gây ô nhiễm xác định quỹ đất hạ tâng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội

Huy động mọi nguồn vốn, kể cả nguồn vốn nước ngoài để đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ nâng cao giá trị sử dụng nhàđất, nhanh chóng xây dựng và đưa các công trình khai thác để thuhồi vốn vừa làm tốt công tác phục vụ chính trị đối ngoại vừa manglại hiệu quả kinh tế cao

Đồ án Quy hoạch phân khu được duyệt làm cơ sở pháp lý đểtriển khai tổ chức lập quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, quy địnhquản lý kiến trúc đô thị phục vụ kiểm soát phát triển, quản lý xâydựng đô thị và điều chỉnh quy hoạch các quận, huyện đã được cấpthẩm quyền phê duyệt để phù hợp với Quy hoạch chung xây dựngThủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050

Bảng 1.1 Tổng hợp thông tin quy hoạch sử dụng đất

TT Loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ chiếm đất (%)

2 Đất thương mại dịch vụ, chung

1.4 Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc, cảnh quan

Tuân thủ định hướng phát triển không gian Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô

đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Đảm bảo tính thống nhất từ không gian tổng thể đô thị đến không gian cụ thểthuộc đô thị; phải có tính kế thừa kiến trúc, cảnh quan đô thị và phù hợp với điềukiện, đặc điểm tự nhiên, đồng thời tôn trọng tập quán, văn hoá địa phương; phát huycác giá trị truyền thống để gìn giữ bản sắc của từng vùng, miền trong kiến trúc, cảnhquan đô thị.

Khai thác hợp lý cảnh quan thiên nhiên nhằm tạo ra giá trị thẩm mỹ, gắn vớitiện nghi, nâng cao hiệu quả sử dụng không gian và bảo vệ môi trường đô thị

Tuân thủ Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, các chỉ tiêu khống chế đãđược xác lập trong Quy hoạch phân khu

Tuân thủ các yêu cầu, quy định được xác lập theo Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xâydựng Việt Nam

Tuân thủ quy định hiện hành của Nhà nước và Thành phố đối với các côngtrình có liên quan

an toàn trong công tác phòng cháy chữa cháy

Yêu cầu thiết kế

Tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt

Tuân thủ quy hoạch tổng thể khu đất

Nhất quán với thiết kế đô thị của Khu Đồng thời tạo ra một giải pháp thiết kếđộc đáo, một sự phát triển quan trọng trong bối cảnh rộng hơn

Khai thác quan điểm lợi ích, thông gió và ánh sáng

Đảm bảo việc tiếp cận với các phương tiện phòng cháy chữa cháy theo quyđịnh hiện hành

Tạo không gian hài hòa với cảnh quan xung quanh và không gian đường phốTối ưu hóa diện tích sàn căn hộ với các tiêu chuẩn quy hoạch kiến trúc đượcphê duyệt

Giải pháp kỹ thuật phù hợp với điều kiện xây dựng, tiêu chuẩn và các quy địnhhiện hành của pháp luật

1.5 Bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng

Khu đất HH3, số 8 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội đã đượcUBND thành phố chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở và đã hoàn thành cáckhoản bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Nhà nước giao đất sạch cho chủ đầu tư.

Kết luận :Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng = 0

1.6 Kết luận về hiện trạng pháp lý khu đất đáp ứng các quy định hiện hành về đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào các văn bản pháp luật liên quan đến khu đất, hiện trạng pháp lý vềđất và quy hoạch công trình xây dựng xác định mục đích sử dụng đất là đất ở hỗnhợp

Khu đất HH3, số 8, Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội theo quyhoạch phân khu đô thị H2-2, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nộiđược xác định mục đích sử dụng đất là công trình nhà ở, thương mại dịch vụ, vănphòng

Chế độ pháp lý khu HH3, số 8, Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, HàNội được xác định là nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụnglâu dài

Kết luận: Khu đất đủ điều kiện về pháp lý để thực hiện kinh doanh bất động sản.

CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ PHÂN TÍCH ĐỊA

ĐIỂM

VỊ TRÍ KHU ĐẤT 2.1 Phân tích địa điểm, vị trí khu đất

2.1.1 Phân tích hạ tầng giao thông

Các tuyến đường là một phần rất quan trọng là đòn bẩy giúp nền kinh tế quậnphát triển tốt Khu vực có phát triển, kết nối kinh tế - xã hội được hay không phụthuộc rất nhiều vào các tuyến đường Khu đất HH3, số 8 Đường Dương Đình Nghệ,Yên Hòa, Cầu Giấy, là khu đất có hệ thống giao thông vô cùng thuận lợi, mang giátrị kinh tế cao Khu vực này là nơi đang diễn ra đô thị hóa nhanh, tạo nên mộtphong cách sống hoàn toàn mới cho cư dân

Hình 2.1.Ảnh hệ thống đường giao thông quanh khu đất

Vị trí đường Dương Đình Nghệ, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội –một trong những tuyến đường huyết mạch kết nối dễ dàng với các trục giao thôngphía Tây vào trung tâm thành phố, vành đai 2, vành đai 3, sân bay Nội Bài giaothông cực kỳ thuận tiện Vị trí đất 8 Đường Dương Đình Nghệ khá đắc địa tọa lạcngay mặt tiền đường Dương Đình Nghệ - tuyến đường mạch nối cửa ngõ phía Tây

Hà Nội và trung tâm thủ đô với các quận trung tâm Hà Nội, các cơ quan hành chính,các trọng điểm văn hóa, thương mại của thủ đô, tuyến đường Dương Đình Nghệ

tuyến đường Chính hướng Tây – Bắc quận Cầu Giấy, tiếp giáp với Láng để đi giaovới các quận khác Từ Dương Đình Nghệ các phương tiện giao nhau tới đườngTrung Kính giao với Hạ Yên Quyết có thể với tuyến Metro số 2, đường sắt trên caocủa thành phố Hà Nội

Tuyến đường Vành Đai 3 luôn là một tuyến đường quan trọng bậc nhất HàNội Nối khu vực trung tâm phía Nam, phía Bắc Hà Nội, kết nối với sân bay quốc tếNội Bài Tốc độ đô thị hóa nhanh, nên đường Nguyễn Xiển, Khuất Duy Tiến quátải Với việc được nâng cấp mở rộng các tuyến Đường Nguyễn Khang, ĐườngTrung Yên làm giảm ùn tắc trong tương lai

Đường Vành đai 2.5 - Tuyến đường tạo nên sự khác biệt Đây là tuyến đườngxuyên tâm qua hàng loạt các quận, huyện nội ngoại thành, giải quyết được vấn đềquá tải giao thông cho khu vực nội đô và giúp cơ dân có thêm phương án di chuyểntới các quận huyện nội thành và các tỉnh lân cận

Tuyến đường Phạm Hùng là tuyến nối các đường xuyên qua hàng loạt các dự

án trọng điểm tại Phường Yên Hòa tòa nhà Landmark 72, Vinhomes Skylake S2,CIC Tower, Chung cư Green Park Tower, với 2 loại hình giao thông đường bộ

và đường cao tốc Đây chính là tuyến đường được nhiều nhà đầu tư mong đợi nhất.Khách hàng có thể dễ dàng di chuyển vào trung tâm quận Cầu Giấy và với việc kếtnối với đường Phạm Văn Đồng sẽ giúp quý khách có thêm phương án di chuyển.Tuyến đường sắt ga Hà Nội, là tuyến đường riêng biệt có nhiệm vụ phụ tráchvận chuyển hành khách và hàng hóa từ thủ đô lên các tỉnh vùng núi Đông Bắc, cáctỉnh duyên hải miền Trung và sắp tới đây là cầu nối quan trọng bậc nhất cả nước khithông tuyến đường sắt Bắc- Nam, tăng thêm sự đa dạng về mặt phương tiện dichuyển cho người dân thủ đô và đặc biệt là các khu vực lân cận có thể kể đến làquận Hoàng Mai

Với hệ thống hạ tang đồng bộ, giao thông thuận tiện, đa dạng về loại hình đang giúpkhu vực trở thành nơi rất đáng sống ở tại Hà Nội Khu đất số 8 Đường Dương ĐìnhNghệ chắc chắn sẽ là dự án được chú ý nhất năm

Nhận xét: Khu đất có vị trí đẹp tại trung tâm của quận Cầu Giấy có hạ tầnggiao thông thuận tiện giúp cho việc đi lại trỏ nên dễ dàng, rút ngắn thời gian đi đếncác trung tâm lớn, trường học, bệnh viên, khu di tích lịch sử

2.1.2 Phân tích hạ tầng xã hội bao gồm các công trình như y tế, văn hóa, giáo dục

Tọa lạc tại vị trí đắc địa của Hà Nội, Khu đất HH3, số 8 đường Dương ĐìnhNghệ, thừa hưởng cả một hệ thống kiến trúc hiện đại của những công trình côngcộng như công viên Thanh Xuân, Công viên CV1 Cầu Giấy, Công viên Cầu Giấy,Cung thiếu nhi Hà Nội và tiện ích của những trung tâm thương mại lớn như Tòanhà Landmark 72, BigC Thăng Long Từ khu đất HH3, số 8 đường Dương Đình

Nghệ có thể dễ dàng kết nối với hàng loạt các tiện ích hạ tầng xã hội bao quanh dự

án chỉ với 500m Phòng Khám Đa Khoa Yên Hòa, Trạm Y tế phường Yên Hòa Cách 1 km là Bệnh viện Giao Thông Vận Tải, đến siêu thị Metro và sân vận động

Mỹ Đình và 2km đến siêu thị Big C, Trung tâm hội nghị Quốc gia

Vị trí khu đất là khu vực đặt trụ sở của các trung tâm hành chính, văn hoá,chính trị lớn của cả nước như: Sân vận động Quốc gia Mỹ Đình và trụ sở của cácĐại Sứ Quán nước ngoài tại Việt Nam

Cơ sở hạ tầng xã hội quanh khu đất số 8 Đường Dương Đình Nghệ là hệ thốnggiáo dục đầy đủ các trường công lập từ cấp mầm non, tiểu học, trung học cơ sở đếntrung học phổ thông và đại học Tiêu biểu là Trường tiêu học Nam Trung Yên,Trường tiểu học Yên Hòa, Trường Tiểu học, THCS và THPT Nguyễn Siêu, TrườngTHCS Cầu Giấy, Trường Trung học phổ thông Yên Hòa một số trường đại học nhưTrường Đại học Giao Thông Vận Tải, Trường Đại Học Ngoại thương chỉ cáchkhoảng 1,5km chắc chắn sẽ là môi trường giáo duchj với chất lượng cao đáp ứngđược nhu cầu tri thức cho các thế hệ tương lai.Siêu thị mua sắm: Siêu thị Big C,Siêu thị Fivimart, Siêu thị Mega Maket….Bằng những ưu thế về vị trí, tiện ích cơ

sở hạ tầng, tiềm năng phát triển lớn, chung cư Ngoại giao đoàn N01 T6,7 tương lai

là dự án hót nhất ở Bắc Từ Liêm, Hà Nôi và dự kiến sẽ được sự quan tâm của nhiều

cư dân cũng như giới đầu tư săn đón…

Kết luận: Khu đất HH3, số 8 Dương Đình Nghệ, sở hữu đầy đủ các tiện íchđẳng cấp của một khu chung cư cao cấp bao gồm: Công viên Cầu Giấyhồ điều hòa,rạp chiếu phim, hệ thóng bể bơi trong nhà ngoài trời, phòng tập gym, khu Spa, nhàtrẻ, khu vui chơi, sân thể thao, phòng khám bệnh viện trường học, siêu thị và cùngnhiều hệ thống tiện ích khác, đảm bảo đáp ứng mọi nhu cầu của cư dân một cáchhoàn hảo nhất Từ những phân tích trên ta thấy khu đất HH3, số 8 Dương ĐìnhNghệ là một khu đất hiếm để có rất nhiều tín hiệu khả quan để đầu tư xây dựng.Khu đất này còn là khu đất duy nhất được cấp phép cho xây dựng nhà cao tầng đâyđúng là dự án biệu tượng của Phường Yên Hòa chính vì thế dự án này sẽ thu hút rấtnhiều các cư dân có nhu cầu ở thực hoặc các nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng sẽhứng thú với những dự án có tầm cỡ nhừ này, ngoài ra dự án còn nằm rất gần vớicác đại sứ quán nên cũng sẽ được tiếp cận với rất nhiều các nên văn hóa khác nhautạo cơ hội cho cư dân được giao lưu với văn hóa các nước khác Từ những ưu thếtrên dự án tạo ra rất nhiều sức hút cho các nhà đầu tư

Bảng 2.1.Khoảng cách từ khu đất đến các công trình hạ tầng xã hội

Hạ tầng xã hội Địa điểm Khoảng cách

Trường Học Trường Đại học Giao Thông Vận Tải

Trường Đại học Ngoại thươngTrường Trung học phổ thông Yên HòaTrường Trung học cơ sở Yên HòaTrường tiểu học Nam Trung YênTrường mầm non Yên Hòa

1,7 km 1,5 km1,1 km0,5 km0,3 km0,7 kmBệnh viện Trạm y tế phường Yên Hòa

Bệnh viên quốc tế Hòa Kỳ Hà NộiBệnh viện Giao Thông Vận tải

0,5 km2,2 km1,6 kmCông viên Công viên Cầu Giấy

Công viên Thủ LệCông viên Thanh Xuân

0,8 km2,5 km2,5 kmCác hạ tầng Kỹ

thuật khác Tòa nhà Landmark 72Big C Thăng Long

Bảo tàng báo chí Việt Nam

0.5 km1.5 km0.08 km

Hình 2.2.Ảnh hệ thống tiện ích xung quanh lô đất.

Nằm ở khu trung trung tâm Phường Yên Hòa được thừa hưởng một loạt các tiện íchcông cộng và hạ tầng xã hội đồng bộ Đặc biệt, vị trí của dự án cực kì thuận tiện chogiao thông, từ đây có thể lưu thông dễ dàng đến sân bay Nội bài, đến các trung tầmthành phố thông qua con đường huyết mạch vành đai 3, vành đai 2, và hệ thốngđường sắt trên cao:

Hình 2.3.Sơ đồ kết nối vùng

Tất cả đã tạo điều kiện để khu đất nghiên cứu trở thành khu vực phát triển bậcnhất thuộc thành phố Chắc chắn rằng đây là khu đất trung tâm với hạ tầng xã hộihoàn thiện đầy đủ đáp ứng tất cả mọi dịch vụ của cả cư dân lẫn du khách khi đặtchân đến thủ đô sinh sống thăm quan và làm việc

2.1.3 Phân tích hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống điện,nước, thông tin liên lạc

Hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, hệ thống thông tin liên lạc, cấp điện, cấp mước vàthoát nước hoàn chỉnh, đáp ứng đầy đủ theo yêu cầu của khu đất

Về hệ thống điện:

Nguồn điện cung cấp cho khu vực Cầu Giấy do mạng lưới cấp điện thành phốcung cấp

Hiện trạng về thông tin liên lạc:

Có các bưu cục bưu điện riêng cho từng phường trong khu vực Cầu Giấy, cácđiểm thu phát sóng của các nhà mạng trong khu vực có mật độ đủ đảm bảo để ngườidùng không bị gián đoạn đường truyền

Hiện trạng về cấp nước:

Về hệ thống nước: Trên địa bàn quận Cầu Giấy có nhà máy nước Mai Dịchvới công suất thiết kế 60.000m3/ngày Hệ thống ống truyền dẫn về phân phối nướcsạch trong quận đã được xây dựng qua nhiều thời kỳ, mạng ống nước phân phốichính được lắp đặt hầu hết trong các khu vực Hiện nay khoảng 94%-95% số hộ giađình đã có nguồn nước sạch để sinh hoạt

2.1.4 Phân tích môi trường cảnh quan vị trí lô đất

Khảo sát quanh khu vực quận Cầu Giấy, không quá khó để nhận thấy rằng dự

án chung cư tại khu vực này đang phát triển rất nhanh như: Chung cư N02 YênHòa, Central Field Trung Kính, Sky park residence Tôn Thất Thuyết, Các dự án

kể trên cũng nằm trong khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, được hưởng trọn vẹn ưuthế từ hạ tầng cơ sở của quận như hệ thống giáo dục, y tế, dịch vụ nhưng lạikhông thể so bì với dự án số 8 Đường Dương Đình Nghệ về độ ưu tiên của kháchhàng mua nhà bởi dự án Green Park Towner khất bởi toàn nhà phía trước nhưng đốivới khu đất là đối diện Công viên Cầu Giấy và cung thiêu nhi Hà Nội, cực thích hợpcho việc tản bộ, tập thể dục, hít thở không khí trong lành.…

2.1.5 Mô tả và phân tích điểm mạnh điểm yếu của khu đất trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong kinh doanh bất kể sản phẩm nào không ngoài trừ bất động sản để cóđược sức cạnh tranh khi đưa ra thị trường, Trong kinh thông qua phân tích thịtrường, pháp lý khu đất HH3, số 8 Dương Đình Nghệ có thể đưa ra mô hình SWOT

nhằm phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của khu đất như bảngdưới đây.

Bảng 2.2.Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của khu đất

Vị trí hạ tầng giao thông, hạ tầng xã

hội, hạ tầng kỹ thuật thuận lợi, hoàn thiện: Vị

trí nằm ở khu vực Cầu Giấy, hạ tầng giao

thông phát triển, tiếp giáp với nhiều tuyến

đường lớn như: đường Cầu Giấy, đường

Phạm Văn Đồng, đường Láng

Hạ tầng xã hội thuận lợi, khu vực có nhiều

trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên và

các dịch vụ công cộng khác phục vụ nhu cầu

sinh hoạt của cư dân,

Hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện, hệ thống thông

tin liên lạc, cấp điện, cấp nước và thoát nước

hoàn chỉnh, đáp ứng đầy đủ theo yêu cầu của

khu đất

Cảnh quan xung quanh khu đất nghiên cứu

khá thuận lợi cho nhu cầu sống của người

dân hiện nay, gần các công viên lớn Diện

tích khu đất lớn mà mật độ xây dựng nhỏ nên

sẽ có rất nhiều khoảng không gian trống

quang khu đất nghiên cứu thuận lợi xây dựng

vườn hoa – cây xanh, tháp nước, tạo

khoảng không gian vui chơi, giải trí sau một

ngày làm việc

Tiếp giáp với nhiều tuyến đườnglớn nên có tình trạng ô nhiễmkhông khí và tiếng ồn

Khu ngoại giao đoàn này là khumới có quy hoạch mới nên dân cưchưa được đông đúc nên tình hìnhbuôn bán kinh doanh chưa đượcthuận lợi cho lắm

Nền kinh tế năm nay đang bị ảnh hưởng do

suy giảm kinh tế toàn cầu do ảnh hưởng của

chiến tranh những đó cũng là cơ hội sau suy

giảm đến chú kỳ phát triển và phục hổi

mạnh mẽ

Do chính sách thắt chặt tiền tệ của nhà nước

dẫn đến tình trạng dự án không được phê

duyệt nên trong những năm tới sẽ bị thiếu

hụt về nguồn cung dẫn tới giá bán chung cư

sẽ tăng cao

Chính sách thắt chặt trái phiểu của doanh nghiệp

Lãi suất tiền gửi tăng cao ảnh hưởng nhà đầu tư khi lựa chọn kênh đầu tư

Tình hình kinh tế đang suy thoái dẫn đến tình trang tâm lý nhà đầu tư không đầu tư nhiều như trước

Những thay đổi về luật pháp đốivới lĩnh vưc BĐS và xây dựng

2.2 Nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có lô đất nghiên cứu

1) Tổng quan kinh tế

Tăng trưởng GDP năm 2023 đạt 5.05%, thấp hơn mức tăng trưởng 8.02% trongnăm trước Tuy nhiên, một số tổ chức tài chính quốc tế vẫn lạc quan về triển vọngkinh tế Việt Nam trong thời gian tới với dự báo GDP sẽ phục hồi, đạt mức tăngtrưởng ít nhất 6% vào năm 2024

Hình 2.4.Tăng trưởng GDP năm 2024 (%)

Tổng vốn FDI đăng kí vào Việt Nam đạt khoảng 36.61 tỷ USD, tăng 32.1%theo năm Singapore, Trung Quốc và Hồng Kông đầu tư nhiều vào Việt Nam trongnăm 2023 Quảng Ninh, Thái Bình và Bắc Giang đang thu hút lượng lớn vốn FDIđăng kí mới nhiều nhất trong năm

Tổng kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam đạt 683 tỷ USD, giảm 6.6% theonăm Việt Nam xuất siêu năm thứ 8 liên tiếp với thặng dư đạt kỷ lục 26 tỷ USD, gấp

3 lần so với thặng dư năm 2022 Chủ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 3.25% theo năm.Nguyên nhân chính khiến CPI tăng là tăng giá nhà ở và vật liệu xây dựng và tăngchi phí lương thực thực phẩm và điện Lãi suất tiếp tục giảm, tạo tiền đề cho thịtrường bất động sản ổn định trở lại trong thời gian tới Bên cạnh đó là việc sử đổi 3luật lớn bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai đượcđánh giá là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường địa ốc Bởi

lẽ, nhiều vướng mắc nảy sinh trước đó được kỳ vọng với quy định mới trong cácluật sẽ được giải quyết

Trên cơ sở này, thị trường địa ốc sẽ phát triển theo chiều hướng lành mạnh và

ổn định Tăng trưởng doanh thu bán lẻ đạt 9.6% thấp hơn mức tăng trưởng 19.8%năm 2022 Tuy nhiên, đây vẫn là mức tăng trưởng tích cực so với nhiều quốc giakhác trong khu vực Ngành du lịch phục hồi ấn tượng kể từ sau đại dịch Covid -19.Năm 2023 Việt Nam đón 12.6 triệu khách du lịch quốc tế, vượt mục tiêu đón 8triệu khách nhưng chỉ bằng 70% lượng khách du lịch quốc tế năm 2019 trước khixẩy ra đại dịch Hàn Quốc và Trung Quốc là các quốc gia có lượng du lịch đến Việt

Nam nhiều nhất trong năm 2023

2) Thị trường bán lẻ

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý IV/2023, thịtrường bán lẻ Hà Nội ghi nhận nguồn cung 1,78 triệu m2 ổn địnhtheo quý và tăng 3% theo năm nhờ sự gia nhập của Lotte MallWest Lake Tăng trưởng nguồn cung đạt trung 2% trong năm vừa

qua

Hình 2.5.Diễn biến thị trường, bán lẻ Hà Nội

Các trung tâm mua sắm chiếm 63% tỷ trọng nguồn cung,tương đương 1,1 triệu m2, trong khi khối đế thương mại chiếm17% và trung tâm bách hóa chiếm 3% Kể từ năm 2019, nguồncung cửa hàng bách hóa vẫn giữ ở mức ổn định, trong khi trungtâm mua sắm tăng 2% mỗi năm Khối đế bán lẻ có mức tăngtrưởng cao nhất trung bình 7%/năm

Thị trường bán lẻ duy trì hoạt động ổn định trong bối cảnhkinh tế khó khăn Cả khu vực Trung tâm và ngoài Trung tâm duytrì tăng trưởng tốt về giá thuê Tại khu vưuch Trung tâm và ngoàiTrung tâm duy trì tăng trưởng tốt về giá thuê Tại khu vực Trungtâm, giá thuê tiếp tục tăng nhờ sự gia nhập và mở rộng tích cựccủa các nhãn hàng cao cấp và hạng sang, lên mức 162USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước Tại khu vực ngoàiTrung tâm, các dự án mới mở đẩy mức giá thuê trung bình lên cao,đạt 30 USD/m2/tháng, tăng 7% so với quý trước và tăng 13% sovới năm trước

Ngược lại với hiện trạng nhà phố cho thuê ế ẩm, các TTTM lại đang hoạtđộng tương đối tốt với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao Hầu như không có diện tíchbán lẻ trống tạo khu vực Trung tâm Tại khu vực ngoài Trung tâm, tỷ lệ lấp đầytrung bình đạt gần 88%

Tăng trưởng doanh thu bán lẻ Việt Nam đạt 9.6% trong năm

vẫn là mức tăng trưởng tích cực so với nhiều quốc gia khác trongkhu vực Năm 2023 ghi nhận sự gia nhập và mở rộng tích cực củacác ngành hàng như F&B, vui chơi giải trí và thời gian Các thươnghiệu bán lẻ nước ngoài, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp vàhạng sang trong năm vừa qua đa số ghi nhận doanh thu khá tốt tạikhu vực Châu Á Thái Bình Dương so với các khu vực khác, do vậytiếp tục mở rộng cửa hàng Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ cho thuê

có chất lượng cao và vị trí đắc địa tại Việt Nam vẫn còn khan hiếm,ngay cả tại các thành phố lớn

Kết luận: Với tình hình thị trường kinh tế đang ấm dần lên sauảnh hưởng của đại dịch và suy thoái kinh tế trong vài năm trở lạiđây, kết hợp với các chính sách và điều chỉnh luật đất đai do Nhànước mới ban hành Số liệu thống kê cho thấy mức tăng trưởngtích cực đang trên xu hướng tăng nhưng không thể hiện quá dáng

kể với thị trường bán lẻ hiện nay

3) Văn phòng

Hình 2.6.Diễn biến thị trường văn phòng Hà Nội

Năm 2023, thị trường văn phòng Hà Nội đã chứng kiến sự giatăng đáng kể về nguồn cung, với sự dẫn dắt đến từ các dự án hạng

A Trong đó cuối năm 2023, Hà Nội đã bổ sung hai dự án vănphòng hạng A mới, gồm Lotte Mall West Lake ở quận Tây Hồ vàDiamond Park Plaza ở khu Ba Đình-Đống Đa, tổng diện tích chothuê hơn 50.000 m2 NLA Tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội

đã đạt gần 1.74 triệu m2 NLA vào cuối quý 4 năm 2023, trong đócác dự án hạng A chiếm 36% tổng nguồn cung Tỷ lệ hấp thụ vănphòng tại Hà Nội trong quý 4 đạt 16.000 m2, với phần lớn đến từcác toà nhà hạng A như Capital Place, Lancaster Luminaire vàLotte Mall West Lake Ha Noi Năm 2024 thị trường văn phòng HàNội sẽ ghi nhận thêm năm dự án hạng A mới, đem lại tỏng diệntích cho thuê hơn 127.500 m2 NLA Một số dự án tiêu biểu sắp tới

bao gồm 36 Cát Lonh Tower, Hảitage Westlake, Taisei SquareHanoi,

Giá thuê gộp đạt 513.000 VNĐ/m2/tháng, ổn định theo quý vàtheo năm Giá thuê hạng A duy trì ở mức 829.000 VNĐ/m2/thángnhư quý trước và giá thuê hạng C cũng không thay đổi ở mức308.000VNĐ/m2/tháng Hạng B giảm 1% theo quý xuống 442.000VNĐ/m2/tháng

Công suất ổn định theo quý nhưng giảm 1 điểm % theo nămxuống 87% Hạng C có công suất cao nhất ở mức 92% Trong khi

đó, hạng A có diện tích cho thuê thêm lớn nhất, đạt 19.440m2

trong quý IV/2023

Hình 2.7.Giá cho thuê văn phòng Hà Nội

Trong năm 2023, khách thuê văn phòng có sự ưu tiên dànhcho không gian văn phòng chất lượng cao, đặc biệt là công ty đaquốc gia Mặc dù gặp khó khăn về kinh tế, nguồn cung phong phú

đã cho phép người thuê đàm phán giá thuê thuận lợi hơn Các giaodịch di dời vẫn chiếm tỷ lệ đáng kể, khoảng 31% tại Hà Nội trongnăm 2023 Hầu hết các giao dịch này nhằm mục đích chuyển đếncác không gian văn phòng mới hơn, chất lượng cao hơn với mứcgiá thuê cạnh tranh Hơn nữa số liệu ghi nhận trong năm 2023,ngành không gian văn phòng linh hoạt và ngàn tài chính, ngânhàng, bảo hiểm bởi khủng hoảng kinh tế và có khả năng tài chính

dự phòng mạnh mẽ, đồng thời thường đại diện cho các tập đoànlớn có kế hoạch mở rộng dài hạn tại Việt Nam

Nhận xét : Thị trường văn phòng thời điểm hiện nay đang duy trì ở mức ổn

định, hoạt động cho thuê của các nhóm ngành sản xuất gia tăng đáng kể nhờvào dòng vốn FDI các nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Mong muốn các đại diện cho các tập đoàn lớn có kế hoạch mở

rộng dài hạn đặt văn phòng trụ sở làm việc tại trung tâm Hà Nội,

để phát triển tại Việt Nam

Dự báo thị trường văn phòng trong thời gian tới : Sau đại dịch, thị trường

văn phòng toàn cầu gặp nhiều khó khăn Nhu cầu văn phòng gần đây đã suy giảm

do chịu tác động của một số yếu tố như xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra ngoàikhu vực trung tâm Mặc dù giá thuê chịu áp lực từ các dự án lớn sắp ra mắt trongtương lai, làm giảm cả công suất thuê nhưng vẫn tồn tại những động lực có tiềmnăng thúc đẩy hiệu suất và giúp cho giá thuê duy trì ở mức tương đối ổn định Điểnhình nhờ sự tăng trưởng của lĩnh vực ngân hàng và bảo hiểm, những ngành đãchiếm đáng kể diện tích cho thuê trong những năm gần đây và có nhu cầu thuế cao.Quá trình di dời quy mô lớn các trụ sở bộ ban ngành tại Hà Nội ra khỏi khu vực nội

độ dẫn đến những hoạt động kinh doanh kéo theo cũng sẽ dần di chuyển ra khỏi nội

đô từ đó thị trường văn phòng ngoài phía bên ngoài nội đô cũng sẽ tăng theo dựkiến thị trường văn phòng khu vực ngoại thành sẽ rất sôi động trong thời gian tới.4) Chung cư

Nguồn cung mới trong quý 4/2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theonăm với 2.876 căn Các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại cung cấp 2.273 căn,chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới (Skyline West Lake, EpicTower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria) Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm40% theo quý và 41% theo năm

Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhấttrong vòng 10 năm 10.403 căn Hạng B chiếm 84% nguồn cung.Tình hình hoạt động theo quý cải thiện, số lượng căn bán được 3.045, tăng 45%theo quý và 5% theo năm Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được Nguồn cungmới có tỷ lệ hấp thụ 46% Giá sơ cấp đạt 58 triệu VNĐ/m2, tăng 7% theo quý và12% theo năm Giá sơ cấo trung bình đã tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượngđược cải thiện Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng Cáccăn hộ có giá từ 51 – 70 triệu VNĐ/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theonăm Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn bán được, tăng 21%theo năm Các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 42% số lượng căn bán được trongnăm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019 Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ VNĐchiếm 55% thị phần Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ VNĐ

Dự kiến thị trường trong tương lai

Dự kiến trong tương lai, các chủ đầu tư trong nước ngày càng quan tâm hơnđến phân khúc bình dân, do vậy dự kiến trong các quý tới sẽ có nhiều nguồn cungmới đến từ phân khúc này Đọc chỉ số có thể thấy các căn hộ hạng B và A đangthiếu nguồn cung, các chỉ số tăng 45% theo quý và 5% theo năm Hạng B chiếm

84% số lượng căn bán được Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46% Triển vọngphát triển cao trong tương lai.

5) Căn hộ dịch vụ

Tại thời điểm quý IV/2023, nguồn cung căn hộ dịch vụ ở HàNội là 6.078 căn từ 63 dự án, giảm 1% theo quý, do Dolphin Plaza(hạng B) ngừng triển khai căn hộ dịch vụ Tuy nhiên, nguồn cungtăng 2% theo năm do sự gia nhập từ nửa cuối 2023 của 2 dự ánhạng A là Lancaster Luminaire và L7 West Lake

Tỷ lệ lấp đầy đạt 83%, tăng 2 điểm % theo quý và theo năm.Căn hộ dịch vụ hạng A có mức tăng trưởng lớn nhất với 4 điểm %theo quý, đạt mức 81% Giá thuê đạt 580.000 VNĐ/m2/tháng, ổn

định theo quý và tăng 1% theo năm

Hình 2.8.Tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ theo quý

Dự án lớn nhất là thương vụ sáp nhập của Sumitomo (NhậtBản) trị giá 1,5 tỷ USD Nhật Bản chiếm 60% tổng vốn đăng ký đầu

tư tại các khu công nghiệp Hà Nội, giúp Nhật Bản trở thành nhómkhách thuê tiềm năng Vốn đăng ký mới tăng 89% theo năm lên

441 triệu USD, và các dự án mới tăng 12% theo năm lên 408 dự

án Hà Nội đặt mục tiêu phát triển các khu, cụm công nghiệp nhưKhu công nghệ cao Hòa Lạc, đồng thời thành phố sẽ tập trung pháttriển cơ sở hạ tầng điện, viễn thông, thông tin để thu hút các nhàđầu tư nước ngoài Đây là những điểm đáng chú ý, đồng thời cổ vũcho việc thị trường chào đón thêm các nguồn cung chất lượngtrong tương lai

Theo Savills, sẽ có 3.821 căn được ghi nhận trong tương lai Riêng năm 2024

dự kiến có hai dự án gồm Parkroyal Serviced Suites Hà Nội (hạng A) với 261 căn

và Fusion Suites (hạng B) với 193 căn Năm 2025, 1.905 căn của Tây Hồ ViewComplex sẽ làm gia tăng nguồn cung hạng A lên 61% so với năm 2023.

Trong đó, Tây Hồ sẽ chiếm 63% nguồn cung tương lai với 2.423 căn Đây làkhu vực phổ biến với người nước ngoài nhờ các tiện ích ăn uống, giải trí, trườnghọc quốc tế, bệnh viện và công viên

Các đơn vị vận hành quốc tế sẽ chiếm 87% nguồn cung tương lai với 3.309căn từ 9 dự án, trong khi 7 nhà vận hành nội địa dự kiến sẽ cung cấp 521 căn từ 7

dự án

Nhận xét: Trong tương lại, khu vực phía Tây và Tây Nam dự kiến sẽ vẫn tiếp

tục thống lĩnh nguồn cung Các khu vực khác như Tây Hồ hay Đống Đa – Ba Đìnhcũng dự kiến chào đón thêm các dự án chất lượng Theo phân tích ở trên nhu cầu vềcăn hộ và chung cư cao cấp vẫn còn đang thiếu cung cho nên sắp tới các chủ đầu tư

sẽ cho ra mắt ở phân khúc này, nhưng phần lớn các dự án sẽ đặt tại khu vực ngoàitrung tâm

2.3 Nghiên cứu cung, cầu giá cả bất động sản ở khu vực, ở đô thị nơi có lô đất nghiên cứu

Hiện tại quỹ đất nội đô khan hiếm cùng với thực trạng tìnhhình kinh tế suy thoái đã khiến người dân có nhiều thay đổi trongquan điểm lựa chọn vị trí mua nhà Theo đó, người dân có xuhướng tìm kiếm những căn hộ ở khu vực ven đô với không giansống thoải mái, thoáng đãng mà vẫn có nhiều tiện ích

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2021 củaSavills, 5 năm qua, khu Tây luôn duy trì nguồn cung sơ cấp lớnnhất Giá nhà sơ cấp tại quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm đã tăng10% mỗi năm từ năm 2017-2021 Trong tương lai gần, Savills cũng

dự đoán phía Tây vẫn sẽ là khu vực dẫn đầu nguồn cung với26.300 căn từ 29 dự án, chiếm 29% tổng nguồn cung toàn thịtrường Hà Nội

Bên cạnh những ưu thế về hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị cùng với sự xuất hiện của những dự án lớn như Starlake; The Jade Orchid Phạm Văn Đồng; quần thể đô thị khu thương mại, dịch vụ và tài chính Sunshine Capital Hà Nội; Epic’s Home Bắc Từ Liêm , được kỳ vọng sẽ trở thành các động lực thúc đẩy giá trị bất động sản tại khu vực phía Tây nói chung và khu vực Bắc Từ Liêm nói riêng trong tương lai

Trong đó, The Jade Orchid Phạm Văn Đồng mang thương hiệu bất động sản Vimefulland, có quy mô 8.9 ha gồm các loại hình biệtthự, liền kề shophouse, chung cư cao tầng và sàn thương mại Dự

án sở hữu vị trí đắc địa trên mặt đường Nguyễn Đình Tứ tiếp giáp

đường Phạm Văn Đồng, kết nối đường vành đai 3, đường Hoàng Quốc Việt, kết nối thuận tiện với cả nội đô và ngoại thành Từ đây,

cư dân The Jade Orchid chỉ cần di chuyển khoảng 5 phút để tới cầuThăng Long, 10 phút tới cầu Nhật Tân, 10 phút tới khu vực Mỹ Đình, 20 phút tới sân bay Nội Bài

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý tại dự án, đó là mật độ xây dựng chỉ45%, còn lại là không gian dành cho những tiện ích đặc quyền Có thể kể đến như:đường dạo bộ liên hoàn quanh các bụi hồng cổ, đài phun nước, khu vực vui chơi trẻ

em với các trò chơi đa dạng, sân cầu lông, bể bơi 4 mùa, dãy shophouse nhộn nhịpmua sắm tất cả đều hướng tới một cuộc sống hạnh phúc dành riêng cho cộng đồng

cư dân

Nhận xét : Nhu cầu nhà ở chung cư tăng cao khu vực tập trung chủ yếu là văn

phòng, văn phòng cho thuê, nhu cầu nhà ở cao, tập trung vào chung cư hạng caocấp Văn phòng cho thuê được nhiều doanh nghiệp chú ý đến vì lợi thế giao thông.Khu vực nằm ở vị trí đặc biệt về cả giao thông và tiện ích đi kèm, khu đất đượcđánh giá là khu đất kim cương trong khu vực

2.4 Bảng tổng hợp về một số dự án tương tự đã và dang triển khai trong khu vực có dự án nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu thực trạng kinh doanh bất động sản của một số dự ántương tự đã triển khai gần với khu đất nghiên cứu đã được tổng hợp và phân tích dữliệu và được thể hiện ở bảng sau đây

Bảng 2.3.Một số dự án tương tự đã và đang triển khai khu vực lân cận

Residence

S2 Vinhomes Skylake Phạm Hùng

Vinhomes Westpoint W2

Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội

Công ty cổ phần Vinhomes

Công ty cổ phần Vinhomes

+ 5 tầng hầm

1 tòa nhà: 41 tầng + 3 tầng hầm

35.9 – 221.8 m2

phòng Căn hộ cao cấp +Căn hộ Penthose Trung tâm thươngmại + Văn phòng +

Căn hộ

Chế độ pháp lý khu đất HH3, số 8 Đương Đình Nghệ được xác định là nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng lâu dài.

Nghiên cứu vị trí địa lý, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môitrường sinh thái và giao thông thuận lợi cho thấy khu đất phù hợp để đầu tư xâydựng công trình nhà ở, thương mại dịch vụ, căn hộ dịch vụ

Kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi cókhu đất nghiên cứu cho thấy xu hướng tăng trưởng trong trung hạn và dài hạn cácsản phẩm bất động sản nhà ở, thương mại, văn phòng, đặc biệt là ở quận Cầu Giấy.Sinh viên đề xuất 2 phương án phát triển khu đất sau đây

Phương án 1:

Đầu tư xây dựng tòa nhà chung cư cao cấp tầng để bán, cho thuê diện tíchthương mại với quy mô như sau:

- Diện tích xây dựng: 1214 m2

- Số tầng cao: 32 tầng nổi (không kể tầng mái) và 03 tầng hầm;

- Tầng 1-3: tầng diện tích thương mại;

- Số tầng cao: 32 tầng nổi (không kể tầng mái) và 03 tầng hầm

- Tầng 1-3: tầng diện tích thương mại;

- Tầng 4-8: tầng diện tích văn phòng cho thuê;

- Tầng 9-32: bố trí các căn hộ cao cấp để bán

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ, SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

VÀ SƠ BỘ TỔNG TIẾN ĐỘ 3.1 Lập và thuyết minh phương án 1

Bảng 3.1 Thông số quy hoạch

3.2 Mô tả, lựa chọn phương án quy hoạch mặt bằng xây dựng

Hình 3.1 Bản vẽ phác thảo kiến trúc cảnh quan a) Bố cục công trình, các hướng tiếp cận:

Khu đất nghiên cứu có hiện trạng bằng phẳng, vuông vắn có mặt tiếp giáp vớiđường quy hoạch, mặt trái tiếp giáp với khu đất liền kề HH2, mặt phải tiếp giáp tòanhà Landmark 72 Quy hoạch tổng mặt bằng được nghiên cứu bố trí công trình tòatháp cao 32 tầng (không kể mái).

Hình 3.2 Sơ đồ vị trí khu đất nghiên cứu b) Giải pháp thiết kế mặt bằng các tầng điển hình

Phần ngầm (03 tầng):

Tầng hầm: Công trình có 03 tầng hầm với chức năng làm gara ô tô và nơi để

xe máy,ô tô Chiều cao tầng hầm là 4,5 m được ngăn chia bằng hệ thống vách ngănchống cháy, tạo hành lang chống cháy an toàn cho công trình Tổng diện tích sàntầng hầm là 8094 m2

Hình 3.3 Mặt bằng tầng hầm Phần thân (32 tầng + tầng mái):

Tầng 1-3: Diện tích sàng khoảng 3642 m2, cao 5,5m bố trí không gian sảnhđón, các không gian thương mại dịch vụ, các phòng kỹ thuật Hạng mục phục trợngoài nhà (nhà bảo vệ, thang máy, thang bộ, kỹ thuật) Mặt bằng tầng 1 giáp vớimặt đường nội bộ khu đô thị được bố trí làm sảnh tòa nhà và TTTM cho thuê, khuvực hành lang công cộng và sảnh thang máy