Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn phường Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá đất chính là công cụ đểngười quản lý và người sử dụng tiếp cận cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân

LOI CAM ON

Loi đầu tiên, em xin cảm ơn giảng viên, ThS Nguyễn Thanh Lân, Giảngviên Khoa Bat động sản và Kinh tế Tài nguyên — trường Đại học Kinh tế Quốc dân

đã trực tiếp hướng dẫn và nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ hết sức nhiệt tình, tận tâm của các cô,chú,anh, chị cán bộ tại phường Bach Mai vì đã đóng góp ý kiến và cung cấp những

số liệu thực tế, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan chuyên đề “ Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnhhưởng đến giá đất tại địa bàn phường Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, thành phố HàNội” là kết quả quá trình nghiên cứu và tìm hiểu tại địa điểm thực tập phường BạchMai, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, do em thực hiện, dưới sự hướng dẫncủa ThS Nguyễn Thanh Lân và đội ngũ cán bộ nha nước tại địa điểm thực tập

Chuyên đề được thực hiện dựa trên tài liệu thu thập và tài liệu tham khảo

khác dựa trên giới hạn và phạm vi cho phép.

Em xin cam kêt cam đoan ở trên là hoàn toàn chính xác va sẽ chịu trách

nhiệm trước hội đồng kỷ luậ Khoa và Nhà trường nếu có gì sai sót

Hà Nội ngày tháng 12 năm 2019

Sinh viên

Vương Thị Thu Hiền

MỤC LỤC

09009 090)0077 110) OF.) 3 0) 7 2

DANH MỤC BANG BIEU uu.cscsssssssssssssssessessesssssssssessssnssussscsscsesssusssssscsessessssssssseees 5DANH MỤC BIEU ĐỒ ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED

DANH MỤC TỪ VIET TẮTT s se s22 SsSs£Es£ES£ESs£Ss£EseEssEssessessessersssse 7

09)0//96710235 1CHƯƠNG 1:CO SỞ KHOA HỌC VE GIA DAT VA YEU TO ANH HƯỚNGDEN GIA vo 41.1 KHAI NIỆM CHUNG - 5-2 s<s£Ss©s££SsESseEsEvseExserseersersserssersee 4

1.1.1.ĐẤTT ĐAI 5252252 2< EEEE2E12112E1271711211211211111112111111 11111 1x re 4

ñ cv ::-+⁄1 5

1.2.VAI TRÒ, ĐẶC DIEM CUA GIÁ DAT e s- 2 se css©ssessessesssesee 9

1.2.1.VAI TRÒ CUA GIA ĐẤTT 2-©5¿©5<+EESEEEEEEEE2E122127171211211 211 re 91.2.2.ĐẶC DIEM CUA GIA DAT oo eecescsscsssessessssssssessessecsucsssssessessecanssseeseeseeaes 121.3.CÁC YEU TO ANH HUONG DEN GIA ĐÁẤTT - 2 scsssssses 13

LBL VI TRE cc oceccccccsccssessessssssssessecsscsussusssecsecsecsussussssessssessussussssssecsessusaueseseseesecses 131.3.2.ĐẶC DIEM THUA DAT oc ceecsscsssesssesssessssssesssessssssecssecsssssecssecsssssecsseeseseses 151.3.3.ĐẶC DIEM KHU VUC wu ccccsscssesssessessessessscssessessecsecsussssssecsecsssusssseseesesses 161.3.4 YEU TÔ KINH TE onceeccccssscssessssssssessessessussssssessessessussussscssecsessessussuseseesecses 181.3.5.YÊU TO THUOC VE CHÍNH SACH ccccsscsssessessessesssessessecsesssssusesesseeses 20

1.4.CO CHE QUAN LÝ GIA DAT TẠI MỘT SO QUOC GIA TREN THE

GIOT VA VIET NAM 077 21

1.4.3.CƠ CHE QUAN LY GIA DAT TẠI MỘT SO QUOC GIA TREN THE

21

1.4.2.CO CHE QUAN LY NHÀ NƯỚC VE GIÁ DAT TAI VIET NAM 24

CHUONG 2: THUC TRANG YEU TO ANH HUONG DEN GIA DAT TREN

DIA BAN PHUONG BACH MAI, QUAN HAI BA TRUNG, THANH PHO

2.1.KHÁI QUAT DIEU KIEN TU NHIÊN — KINH TE - XÃ HỘI PHUONG

BACH MA Ì 5c G5 G5 3< 900900098908 10 00.00080086918090880800880080080158010 884 29

2.1.1.VỊ TRÍ DIA LLÝ - 2-52 5ESE‡EE‡EE2E12E1271712112112712117121 211211111 29 2.1.2.ĐỊA HINH - 5: 5c 2c 21 21221221211211211211211111211211211111 211211 crxe 30

"04:00 000 + 30

; 00029) 31

2.1.5.THỰC TRANG MOI TRƯỜNG ¿- 2 2+2E+cxc£EczEzrxerxerrerree 31 2.1.6.TÌNH HÌNH KINH TE - XÃ HỘI - 2 2 2 25S2E2££2£+£xezxczsez 33 2.1.7.THUC TRANG PHAT TRIEN CƠ SỞ HA TANG KỸ THUAT, HA r) cv .- ốẼ 33

2.2.KHÁI QUÁT TINH HÌNH QUAN LÝ VA SỬ DỤNG ĐÁT 36

2.2.1.HIỆN TRANG SỬ DỤNG DAT TẠI DIA PHƯƠNG - 36

2.2.2.TÌNH HINH BIEN DONG DAT DAI PHUONG BACH MAI 38

2.2.3 TINH HINH QUAN LY DAT DAI PHƯỜNG BACH MAL 39

2.3.THUC TRANG GIA DAT VA CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIA DAT TREN DIA BAN PHUONG BACH MAI -° 5 -s©csecsecssesse 41 2.3.1 THUC TRẠNG GIÁ DAT TREN DIA BAN PHUONG BACH MAI 41

2.3.2.GIÁ DAT THEO KHAO SAT oes eecsssssssssesssssessessessesssessessessesscsussseeseeseeses 45 2.3.3.CÁC YEU TO ANH HUGNG DEN GIÁ DAT THEO KHAO SAT 49

CHUONG 3 MOT SO BINH LUAN VA HAM Y CHINH SACH VE GIA DAT VA CÁC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ DAT cssssssssssssssssssessccsscenee 60 3.1.BÌNH LUẬN VE KET QUA KHAO SÁTT -.-s-s° se csessecssessesse 60 3.2.MỘT SO HAM Ý CHÍNH SÁCH RUT RA VE GIA DAT VÀ CÁC YEU TO ANH HUONG DEN GIA DAT 2- 2s ©s©ssevssesseessersserssesserse 61 3.2.1 XÁC ĐỊNH GIA DAT TRONG BANG GIA DAT VA GIÁ DAT 61 3.2.2 TAC DONG CUA CÁC YEU TO ANH HUONG DEN GIA ĐẤT 66

408000/.90002727 69

TÀI LIEU THAM KHẢO 5° 2° 2s s£ s2 SS££S2ESs£EseEseEsesserserserssesse 70 3:1809075 d pDH 71

DANH MUC BANG BIEU

Một số yếu tố vị tri ảnh hưởng đến giá đất - 52 14Tổng hợp thông tin khu vực và thửa đất qua kết quả khảo sát 46Thống kê giá theo mục đích sử dụng -z s+5-z+: 49Thống kê giá theo tình trạng pháp lý ¿ 2- 2 se: 50Thống kê giá theo tuyến phô - ¿5c 2 sS+E££E+£Ee£Eerxerszes 50Thống kê giá theo an ninh khu Vực -. -¿-sss+cs++ss++: 51Tác động của vi tri đến giá đất -:-cccsccccecrkerkerkerrereee 52Tác động của đặc điểm thửa đất đến giá đất - 53Tác động của cơ sở hạ tầng đến giá đất -c-ccccscccec 54

Tác động của yếu tô kinh tế đến giá dat -cszcse+ 56

Tác động của yếu tố chính sách đến giá đất - 57

Mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố -. - 58

Giá đất ở do Nhà nước quy định -2- 2-5 se+s+zz+zxerxersez 42

Giá đất thương mại, dịch vụ do Nhà nước quy định 42Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Nhà nước quy định

M ẦẼẼ 43

So sánh gia bán BĐS, giá đất chuyên nhượng và giá trong khung giá

đất hiện hành trên địa bàn phường Bạch Mai «- 43Giá bán trung bình BĐS trên các tuyến phố phường Bạch Mai 44

Độ tuổi và Trình độ học vấn của người tham gia khảo sắt 46

Diện tích thửa đất/ BĐS khảo sát -cccccccecccrrrrrerrrrree 41

Vị trí thửa đất BĐS khảo sát ccccccrrrkiiierrrrririe 47 Giá đất theo khảo sát - cccctthhnrg 48

DANH MỤC TỪ VIET TAT

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của vấn đềĐất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thànhphan quan trong hàng đầu của môi trường sống, địa bàn xây dựng và phát triển dansinh, kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh Dat đai là yếu tố mang tính quyết định

sự sinh tồn và phát triển của con ngươi và các sinh vật trên Trái đất Các Mác đãviết : “Dat dai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện dé sinh tôn, là diéu

kiện không thé thiếu được dé sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâmnghiệp” Như vậy, nếu không có đất đai thì mọi sự sông, mọi hoạt động lao độngsản xuất làm ra của cải vật chất đều là vô nghĩa Con người kiến tạo các giá trị nhânloại từ văn hoá, kinh tế, xã hội, xuyên suốt chiều dài lịch sử đều có sự góp mặt tolớn của đất đai Thế nhưng vạn vật đều xoay quanh quy luật của tự nhiên, conngười ngày một đông lên, nhưng đất đai có giới hạn về không gian, vô hạn về thời

gian sử dụng Vì vậy đất đai ngày càng trở nên khan hiếm và quý giá hơn Điều đóđược thê hiện rất rõ qua sự tăng lên từng ngày của giá đất Việc nghiên cứu giá đất

và các yêu tô ảnh hưởng đến giá đất là vô cùng quan trọng và cần thiết dé thấy giátrị của đất đai Tất cả các chủ thê trong xã hội đều tác động và chịu tác động lên giáđất Có rất nhiều yếu tổ ảnh hưởng đến việc xác định giá dat, đặc biệt là ở khu đôthị đông đúc như Hà Nội Giá đất là cầu nối giữa đất đai — thị trường — sự quan lýcủa Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá đất chính là công cụ đểngười quản lý và người sử dụng tiếp cận cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ

để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo

nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều đỉnh quan hệ đất đai theo quy định của pháp

luật.

Phường Bạch Mai thuộc quận Hai Bà Trưng là một phường có diện tích đất

tự nhiên là 25.62 ha ( theo số liệu thống kê đất đai đến 31/12/2018) Phường BạchMai nằm ở phía Đông Nam trung tâm thành phố Hà Nội có tuyến giao thông quantrọng Trương Định — Bạch Mai — Phố Huế nên thuận lợi cho phát triển kinh tế,

thương mại, dịch vụ xã hội và giao lưu văn hoá hơn Theo báo cáo của UBND quận

Hai Bà Trưng, năm 2018, tình hình kinh tế của quận nói chung và của phường Bạch

Mai ở mức ổn định và có nhiều bước chuyên minh dé phù hợp với xu thế phát triển

của nền kinh tế chung Trong nhiều năm qua, công tác quy hoạch — xây dựng trênđịa bàn đạt được nhiều thành tựu tốt Bộ mặt đô thị có nhiều thay đôi theo hướng

hiện đại, đường phố ngày càng khang trang, xanh, sạch, đẹp Song quá trình đô thịhóa nhanh với sự tăng trưởng cao về kinh tế dẫn đến sự quá tải về dân cư Sự giatăng dân số thiêu kiểm soát, đặc biệt tại phường Bạch Mai có mật độ dân cư cao dẫnđến sức ép đè nặng đến cơ sở hạ tầng và chỗ ở Do đó giá đất trong khu vực nàyluôn cao và được nhiều người quan tam Vậy những yếu tổ tác động lên giá đấttrong địa bàn phường Bạch Mai như thế nào, đặc biệt là đất ở? Sự chênh lệch giữagiá đất nhà nước quy định và giá đất thực tế trong bối cảnh thị trường bat động sảnđang trên đà phát triển ra sao?

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên sinh viên xin đề xuất đề tài: “ Nghiên

cứu giá dat và một số yêu tô ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn phường Bạch Mai,

quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” Đây là một khía cạnh nghiên cứu rất cầnthiết và có ý nghĩa to lớn trong thực tiễn

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

- _ Hệ thống hoá kiến thức về dat dai, giá đất, cơ chế quan lý giá đất của nhà

nước và các yêu tô ảnh hưởng đến giá dat

- _ Thực trạng giá đất trên dia bàn phường Bach Mai, quận Hai Ba Trưng

- Một số yếu tô ảnh hưởng đến giá đất tại phường Bạch Mai, quận Hai Bà

Trưng

- Một số bình luận và hàm ý chính sách về giá đất

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tim hiểu và tổng hợp cơ sở khoa học về giá đất và một số yếu tô ảnh

hưởng đến giá đất

- Tim hiểu và đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn phường Bạch Mai

thông qua khảo sát thực tiễn giá đất hiện nay

- ua ra bình luận và một số hàm ý chính sách về giá đất nhằm giải quyết

những khó khăn, vướng mặc trong quá trình quản lý giá đất, cũng như làm

rõ những yếu tô ảnh hưởng đến giá đất

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá dat và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Bach

Mai, quận Hai Bà Trưng

3.2 Pham vi nghiên cứu

- Dia bàn nghiên cứu thuộc phường Bach Mai, quận Hai Bà Trưng, TP Ha

Giá dat, các yêu tô ảnh hưởng đến giá đất trên lý thuyết và thực tiễn thông

qua việc khảo sát người dân địa bàn phường Bạch Mai, quận Hai Bà

của Nhà nước

Thu thập tại các nguồn tailieu.vn; xemtailieu.com; thegioiluat.com, cac

bai báo trên reatimes.vn, vietnamfinance.vn,

Tai don vi thuc tap ( UBND phuong Bach Mai, quan Hai Ba Trung), em

đã tiếp cận được các nguôn tài liệu: Báo cáo thông kê đất dai phườnngBạch Mai, Báo cáo thuyết minh 2019, Báo cáo tổng hợp giá đất phườngBạch Mai 2018-2019, Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai phường Bạch Mai

2014, Báo cáo giám sát thực hiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng

nhận QSDD 2018 phường Bach Mai.

Phương pháp lựa chọn địa điểm thực tậpĐịa điểm nghiên cứu: phường Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, thành phố

Hà Nội Việc lựa chọn nghiên cứu dựa trên cơ sở tìm hiểu thông tin từ cácnguồn, đánh giá thực trạng giá dat và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá datPhương pháp điều tra thực tế

Khảo sát người dân đang sinh sống và kinh doanh trên địa bàn phường

Bạch Mai

Phương pháp phân tích và đánh giá tong hợp

Phương pháp đánh giá và phân tích tổng hợp để đánh giá thực trạng giá

dat và một sô yêu tô ảnh hưởng đên gia dat trên địa bàn nghiên cứu từ đó đưa ra những ý kiên có cơ sở chứng minh về giá dat trên thị trường, làm rõ tác động của

một số yếu tô ảnh hưởng lên giá đất Bên cạnh đó, qua đánh giá và phân tích còn

đưa ra những ý kiến đóng góp để hoàn thiện, nâng cao công tác quản lý giá đất

cũng như định hướng sử dụng đất trong thời gian tới

5 Kết cấu chuyên đề

Chương 1 Cơ sở khoa học về giá đất và yếu tố ảnh hưởng đến giá đấtChương 2 Thực trạng về các yếu t6 ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn

phường Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội

Chương 3 Một số bình luận và hàm ý chính sách về giá đất và các yếu tốảnh hưởng đến giá đất

của con người ”.

Trong luật đất đai 2013 khang định: “Dat dai là tài nguyên quốc gia v6 cùngquý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phan quan trọng hang dau của môitrường sống, là địa bàn phân bó các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, vănhoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thé hệ nhân dân ta đã ton côngsức, xương mau mới tao lập, bảo vệ được vốn đất dai như ngày nay”

Chúng ta thấy rang đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng và không thé tachrời với sự sống Dat đai là môi trường sống, là địa điểm, là nguồn của cải của conngười và các sinh vật trên Trái đất Không có đất đai thì không có bất kì hoạt độngnào được diễn ra như sản xuất , xây dựng nhà cửa và hạ tầng giao thông, Trình độkhai thác đất đai gắn liên với tiến hoá của xã hội Con người vừa khai thác vừa cảitiến chất lượng đất đai để ngày một tạo ra nhiều sản phâm chất lượng mà vẫn giữđược giá trị của đất đai Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất và

là một tư liệu sản xuất đặc biệt Trong từng ngành sản xuất thì đất đai lại giữ vai tròkhác nhau Trong ngành nông nghiệp, đất đai là yếu tố hàng đầu và là đầu vào cầnthiết và không thể thay thế Trong công nghiệp ( trừ ngành khai khoáng), đất đai là

nên tảng, cơ sở đê tiên hành hoạt động sản xuât Cùng với sự phát triên của công

nghiệp, ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỉ trọng lớn trong nền kinh tế, cũng đòi hỏinhu cầu về đất đai rất lớn Khi xã hội ngày càng phát triển vai trò của đất đai ngàycàng trở nên quan trọng Dân số ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn rachóng mặt khiến đất đai trở nên ngày một khan hiếm Nhu cầu về đất đai tăng

nhanh bởi vậy giá tri của nó được quan tâm nhiêu hon.

1.1.2 Giá đất

1.1.2.1 Định nghĩa giá đấtKhoản 19 Điều 3 Luật Dat dai năm 2013 có qui định: “Giá dat là giá trị củaquyên su dụng đất tính trên một don vị diện tích dat” Trước đó, Luật Dat dai năm

2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyên sử dụng đất(giá đất) là số tiên tính trên một đơn vị diện tích dat do Nhà nước quy định hoặcđược hình thành trong giao dịch về quyên sử dụng đất ” Có thé thay, so với LuậtĐất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm vềgiá đất hơn trước, dé phù hợp với sự phát triển đa dang của giá đất hiện nay Nhưngxét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnhgiá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Qua đó,giá dat có thê được hiểu là biéu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

Chúng ta cần hiểu khái niệm của giá trị và giá cả của BĐS Giá cả và giá trị

là hai yếu tố cơ bản của hàng hoá và có mối quan hệ mật thiết với nhau

e Giá trị

Có nhiều quan điểm khác nhau về giá tri Quan niệm cô điển cho rằng giá trị

BĐS cũng giống như những loại hàng hoá thông thường khác tức là giá trị BĐS là

do yếu té lao động kết tinh tạo thành Tuy nhiên void quan điểm này giá trị BĐS chỉ

được tinh bằng chi phí lao động bỏ ra dé cải tạo đất đai + giá trị của sản phẩm nông

nghiệp được tạo từ đơn vị diện tích đó và các chi phí vật chất khác ( lao động,

nguyên vật liệt) đầu tư để xây dựng công trình Quan điểm này chỉ sử dụng trongcác quan hệ phi thị trường hoặc sử dụng trong mối quan hệ nhà nước với người sửdụng đất dé thực hiện các chính sách liên quan đến đất đai

Theo quan điểm hiện đại, đứng trên góc độ thị trường để xác định thì một hàng hoáđược coi là có giá tri cao khi việc sử dụng nó mang lại nhiều lợi ích thay thế hoặctích luỹ Giá trị của một ngôi nhà được căn cứ vào luồng thu nhập mà nó mang lại

cho người sở hữu và người sử dụng BĐS.

e Giá cả

Giá cả BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS mà người muatrả cho người bán để nhận được các BĐS đó Giá cả được hình thành dựa trên cơ sởgiá trị hàng hoá Nếu một hàng hoá BĐS mà không có giá trị thì cũng không có giátrị trên thị trường Giá cả có thé lên xuống, cao hoặc thấp hoặc ngang băng với giátrị hàng hoá nhưng luôn xoay quanh giá trị.Trong điều kiện kinh tế thị trường, giá

cả là yếu tố trung tâm, là tín hiệu của thị trường, giá cả phản ánh tình hình thi

trường cho biết mức độ khan hiếm của hàng hoá

1.1.2.2 Bản chất của giá đấtGiá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình traođôi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế Trong quá trình sử dụng đất luônluôn có lao động kết tỉnh trong đất đai nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng Khihai giá trị này được thê hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bánthì đất đai trở thành hàng hoá Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức

độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất

Tinh từ khi bắt đầu công cuộc đổi mới, Quốc hội đã 4 lần ban hành Luật Datđai vào các năm 1987, 1993, 2003 (trong đó có 2 lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 và2001) và năm 2013 Cùng với các quy định chung quản lý nhà nước về đất đai thìgiá đất và chính sách giá đất giữ vai trò quan trọng trong hệ thống chính sách phápluật về đất đai Nhà nước nắm quyền quyết định giá đất; Chính phủ quy định khunggiá đất, bảng giá đất và phương pháp xác định giá đất Ngoài ra, cùng với quy địnhcủa pháp luật về đất đai, vấn đề giá đất và quản lý giá đất cũng được khẳng địnhtrong pháp luật về quản lý giá

Chúng ta hiểu răng giá đất được xác định thông qua luồng thu nhập do mảnhđất đó mang lại nên giá đất chính là tiêu trí đánh giá hiệu quả sử dụng đất Nếungười sử dụng đất nhận thấy và biết khai thác những lợi thế của mảnh đấy thì sẽđánh giá mảnh đất đó có giá cao hơn những người không thấy những lợi thế đó Vì

vậy đất đai càng được sử dụng hiệu quả thì giá đất càng cao Đặc biệt, đối với bất

kỳ một sự trao đổi, mua bán của một loại hàng hoá nào cũng cần phải có yếu tô giá

cả.

QSDD không năm ngoài quy luật đó Tuy nhiên, QSDD là một hang hoá

đặc biệt Nó không bay ban trên thị trường như các hàng hoá khác Người mua va

người bán không phải lúc nào cũng gặp được nhau dé trao đối và lượng thông tin

cân thiết cũng hạn chế hơn các mặt hàng khác Mặt khác, đất đai có giá trị lớn, SỐlần mua bán ít do đó thiếu kinh nghiệm Vì những lý do đó nên xác định giá đất cần

phải có các nhà chuyên môn có kinh nghiệm Như vậy các loại giao dịch trên thị

trường bất động sản liên quan đến QSDD đều cần phải xác định gía đất Ngoài ra,giá dat theo khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện dé sởhữu toàn dân về đất đai được hoà nhập vào cơ chế thị trường

Mua đất là mua quyền thu địa tô, nên giá đất căn cứ vào khả năng sinh lờicủa đất, mà địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện vềmặt kinh tế tức là đem lại thu nhập cho người sỡ hữu ruộng đất đó Địa tô xuất hiệnkhi có sự tách rời giữa người sử dụng đất và người sở hữu ruộng đất

1.1.2.3 Cơ sở khoa học về giá đất

Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thành lậptrong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành 3 giai cấp chính: Địa chủ là

người chủ sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của

mình Họ có thé trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh

doanh cho thuê Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa

chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng Số tiền phải trả đó được tính theo

năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụthuộc vao nhà tư bản hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận

trong nền kinh tế Khoản tiền dem nộp đó được gọi là địa tô, là gía trị kinh tế của

quyền sở hữu đất đai của địa chủ Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm

đoạt giá tri thang du do công nhân nông nghiệp tao ra Lượng giá tri thang dư chiếm

đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra,

và sau nữa có một khoản đôi ra để nộp địa tô cho địa chủ Như vậy địa tô là hình

thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhậpcho người sở hữu dat.

- Phan loại dia tô

(1) Dia tô chênh lệch

Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu mảnh đất có điều kiện sản xuấtthuận lợi hơn như: ruộng có mau mỡ cao hơn, vi tri gần thị trường tiêu thụ Làphần lời nhuận d6i ra ngoài lợi nhuận bình quân Dia tô chênh lệch được chia làm 2

loại: Dia tô chênh lệch I va địa tô chệnh lệch II.

Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao

động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được làkhác nhau Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phầnlợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cảivật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại

Địa tô chênh lệch II: là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản

kinh doanh nông nghiệp

Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa

tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiệnkhác nhau về độ phì và vị trí Nó thể hiện mức sinh lời khác nhau giữa các loạiruộng đất có cả 2 yếu tố tự nhiên và thâm canh

(2) Địa tô tuyệt đối

Là địa tô mà các nhà đầu tư phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu Đó làphần lợi nhuận siêu ngạch đôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởichênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo

hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ bình quân xã hội

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự

khác nhau của yếu tố chỉ phối mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và

đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên

đất sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào mục đích gì, do đó

quyết định khả năng sinh lời của , tức là quyết định mức địa tô đất đó Hai yếu tốchất đất và điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị haynông thôn Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khixem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đấttrong nông nghiệp trước hết phải căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung

cụ thé đến các loại đất nông nghiệp Do là cơ sở đề hình thành giá dat

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có théthay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thé tách sự ảnh hưởngcủa địa tô với giá đất dé xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố nao

Có thê thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu khôngthi đem tiền gửi vào ngân hang sẽ có lợi hơn mua đất dé có địa tô và ngược lại néulãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên do người bán không muốn bánvới giá thấp, họ dé đất thu địa tô lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vàongân hàng, lúc này giá đất phải tăng cao thì người mua mới chấp nhận bán Trongquá trình phát triển kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngàycàng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suấtngân hàng dé làm cơ sở dé xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân cóthể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, như vậy lãi suất ngân hàng chỉquyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giáđất nông nghiệp

c Quan hệ cung — cầu

Do đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trongkhông gian và trong quá trình sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứkhông hao mòn như những loại hàng hoá khác Vì vậy cung — cầu trong thị trườngđất đai diễn biến có phần khác sao với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoákhác Van đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cốđịnh và bất biến Giá đất trong khu vực được xác định : mật độ dân cư, tỷ lệ tăngtrưởng kinh tế, thu nhập của người dân địa phương, tỷ lệ lãi suất vay thé chấp,

1.2 Vai trò, đặc điểm của giá đất

1.2.1 Vai trò của giá đất

Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địaphương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng

và khiếu kiện của người dân gồm:

- Tinh tiền SDD khi công nhận QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tinh các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý

- Tinh tiền xử phat vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Tinh tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và

sử dụng đất

Về nguyên lý, giá cả là tín hiệu của thị trường, định hướng, dẫn dắt các nhàđầu tư khi tham gia thị trường Khi thị trường BĐS phát triển, giá đất đảm bảo chocác chủ thê tham gia thị trường đạt được mức lợi nhuận nhất định sẽ khuyến khíchcác nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư, thực hiện các dự án kinh doanh BĐS và từ đó tăngcường khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.

1 Đối với việc thu tiễn sử dụng đất

Từ trước đến nay, mức giá thu tiền sử dụng đất luôn là một trong những tiêuchi tác động đến việc các chủ thể di đăng kí quyền sử dụng dat, bởi chi phí tài chính

cho thủ tục hành chính thì ít, nhưng tiền nộp sử dụng đất thì không hề nhỏ Hiệnnay, khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành đãthu hẹp phạm vi áp dụng Khung giá đất đã được quy định chi tiết và cụ thé hơn,phù hợp với từng vùng Điều này cũng phần nào nâng cao sự tự giác đi đăng kí đất

và nộp tiền sử dụng đất của các chủ thé sử dụng đất

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định

về thu tiền sử dụng đất Mà theo đó, có những quy định rõ ràng về thu tiền sử dụngđất với từng mục đích cụ thể, như: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; Thutiền sử dụng đất khi chuyền mục đích sử dung đất; Thu tiền sử dụng đất khi côngnhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất

đã sử dụng 6n định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong cácloại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Dat đai; Thu tiền sử dụng đất khicông nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy

tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Dat đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận

quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giaokhông đúng thấm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Thu tiền sử dụng đất khi

công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc

được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lan chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm

2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy

chứng nhận Các quy định này giúp công việc thu tiền sử dụng đất được rõ ràng vàthuận tiện, vừa làm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai vừa giúp chủ thé có thé chiếutheo điều luật này để lựa chọn phù hợp trong việc chuyền mục đích sử dụng đất

2 Đối với việc thu tiền thuê đất

10

Van dé thu tiền thuê đất đã được quy định trong Luật Dat đai 2013 và quy địnhchỉ tiết trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thutiền thuê đất, thuê mặt nước (viết tắt Nghị định 46/2014/NĐ-CP) Theo đó, Nhànước sẽ căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước quy định để tính số tiền người thuêđất phải trả, chứ không dựa trên giá đất thị trường Điều 4 Nghị định 46/2014/ND-

CP quy định: “Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ thì căn

cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phan trăm giá dat đểxác định don giá thuê dat một năm nhưng tối da không quá 3% Dat ở vùng sâu,vùng xa, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp UBND cấp tỉnh quyếtđịnh tỷ lệ phan trăm giá đất dé xác định don giá thuê đất một năm nhưng toi thiểukhông thấp hơn 0,5% ” Có thê thấy, giá đất được lấy làm mốc cơ bản để quy đổi

ra giá thuê của các loại đất khác nhau Điều này không chỉ giúp người thuê đất cóthể dự liệu trước về số tiền cần phải trả, trên cơ sở đó có sự chuẩn bị tốt hơn trướckhi thuê đất, đồng thời còn giúp họ có các hoạch toán phù hợp cho việc kinh doanh.Bên cạnh đó, nếu căn cứ vào giá đất pháp luật quy định thì giá thuê đất sẽ thấp hơnrất nhiều so với việc xác định giá thuê dựa trên giá thị trường Điều này, đem lại lợiích cho người thuê đất, khuyến khích họ thuê đất Đồng thời, giảm bớt số lượng đất

bỏ hoang, đất không sử dụng

3 Thực hiện các nguồn thu tài chính từ thuế và lệ phí

- Lé phí

+ Nộp lệ phí địa chính: Đây là lệ phí phải nộp khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc,

chứng nhận biến động quyền sử dung dat, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng dat

Có thê thấy, lệ phí này không phụ thuộc vào giá đất

+Nộp lệ phí trước bạ nha đất: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà người sử dụng đất

phải nộp khi thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đất, sang tên trước bạ Giá đất doUBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ hoặc nếu đất mua

theo phương thức dau giá, dau thầu thì giá tính lệ phí trước bạ là giá thực tế ghi trênhóa đơn mua hang Như vậy, lệ phí trước bạ (đối với đất không mua bang phương

thức đấu giá, đấu thầu) chịu sự tác động lớn của giá đất do pháp luật quy định

- _ Các khoản thu tài chính về đất dai từ thuế: Bảng giá đất là căn cứ dé tính thuế sửdụng đất Đối với khoản thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì giá đất có biếnđộng thì cũng không ảnh hưởng đến khoản thu này, bởi vì, căn cứ tính thuế sử dụngđất nông nghiệp dựa vào: Diện tích; Hạng đất; Định suất thuế tính băng kil6gam

11

thóc trên một đơn vi diện tích của từng hạng đất.

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập từ chuyên quyền sửdụng đất là một trong những khoản tiền quan trọng thu từ các giao dịch dân sự cóliên quan đến đất đai vào ngân sách nhà nước Căn cứ dé tính thuế chuyển quyền sửdụng dat là: diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất Từ đó có thé đưa đến kếtluận giá đất là một trong những căn cứ vô cùng quan trọng để xác định được thuế

chuyển quyền sử dụng dat và nhờ xác định được giá đất mà nhà nước có thé thuđược thuế chuyên quyền sử dụng đất, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước

4 Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất dai và bồi thường chonhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai

Theo Điều 114 Luật Đất dai 2013, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ: Tínhtiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường choNhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất Ngày 10/11/2014, Chính phủ

ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong

lĩnh vực đất đai, thay thế cho Nghị định 102/2014/NĐ-CP

Theo đó, các hình hình thức xử phạt chính bao gồm: cảnh cáo, phạt tiền Tại

Chương II Nghị định quy định mức phạt cụ thê đối với từng hành vi vi phạm như từ

02 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng dat trồnglúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sang dat trồng cây lâunăm, đất trồng rừng Đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không

được cơ quan nhà nước có thâm quyền cho phép sang đất nuôi trồng thủy sản, đất

làm muối thì phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 30 triệu đồng Như vậy, ta có thể thấy giáđất không ảnh hưởng tới mức tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về

đất đai và bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai

1.2.2 Đặc điểm của giá đất

- _ Giá dat không giống nhau về phương thức biểu thi

Giá cả dat đai phan ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyên lợi

đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giáQSDĐ, giá quyền cho thuê, gia quyền thế chấp Như vậy, giá đất được biéu thị ởnhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng bảng giá QSDĐ còn có thé biểuhiện bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá

cả đât đai với tiên thuê cũng giông quan hệ lợi tức với tự bản, chỉ cân xác định tỷ

12

suất lợi tức hoàn vốn là có thé tính ra giá đất

- _ Giá đất không phải là biểu hiện tiên tệ của giá trị dat

Đất đai không phải sản phẩm của lao động con người, cho nên không có giáthành sản xuất Thực , trong trường hợp con người khai phá đất, chi phí là một bộphận của giá đất vì người ta có thê tính được các chỉ phí trực tiếp đầu tư vào đất.Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bé đề hoạch toán vào giá đất

- _ Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về dat dai quyết định và có xu thé tăng cao rõ

ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá của các hàng hoá thông

thường

Chủ yếu do nguyên nhân tính hai mặt tạo thành: đầu tiên do tính khan hiếm củadat đai nên tinh co dan trong cung nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh tế - xã hội, nhânkhâu tăng không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngàycàng tăng lên Đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản xã hội được nâng cao khiến

tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làmgiá đất ở trạng thái đi lên Trong thị trường thông thường, giá đất hàng hoá chịu tácđộng của cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai

mà con người có thê sử dụng là hạn chế, làm tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất

nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất đai lại thay đôi theo phát triển kinh tế nên tính co

dãn lại lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

- Gid đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Đất đai có tính cô định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cảcủa đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trongcùng một tuyến phó, vi trí thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có

tính cá biệt và rất rõ ràng Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh

tế, sự gia tăng dân số từng vùng Vì vậy, thửa đất khác nhau có giá khác nhau

1.3 Cac yếu tố ảnh hướng đến giá đất

1.3.1 Vị trí

Dat dai có đặc điểm là vị trí cố định, không thé di dời được, do vậy đất dai

có vị trí cố định Tính cố định về vị trí của đất đai được xem xét trên hai phươngdiện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối chính là vị trí địa lý đượcxác định thông qua đánh dấu trên bản đồ, chính xác nhất là xác định bằng toạ độ.Nhưng vi trí của đất đai không chỉ riêng ré một minh mà còn rất nhiều các yếu tôxung quanh tạo nên một vùng toạ lạc của đất đai Khả năng đem lại giá trị cho đất

13

đai không chỉ đơn thuần là các yếu tố vật chất thuần tuý mà chủ yếu do sự phát triểncủa các yếu tô kinh tế, xã hội xung quanh mảnh đất và bất động sản gắn liền với đất

đó Chính vì sự riêng biệt về vị trí của từng BĐS cho nên địa tô mang lại cũng khác

nhau.

Nhân t6 vị trí anh hưởng đến giá đất chủ yếu là nhắc đến vị trí kinh tế Do là

vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng,

cự li đến trung tâm thành phó, các trung tâm thương mại, các trung tâm thươngnghiệp hoặc các khu đông dân cư, trường học, bệnh viện, Ngoài ra còn bao gồm

cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thànhphố hoặc các loại đất

Vị trí đất đai ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Khả năng sinh lời mà mảnh đất

đó đem lại càng cao thì giá đất càng cao Những mảnh đất nằm ở những vị trí gần

đô thị sẽ có giá trị cao hơn những mảnh đất ở vùng ngoại ô (vị trí tuyệt đối) Nhữngmảnh đất nằm ở ngã 4 hay ngã 3, trên các trục đường giao thông quan trọng thì giá

sẽ cao hơn những mảnh đất trong ngõ ( vị trí tương đối) Việc đánh giá vị trí của đấtđai là vô cùng cần thiết và quan trọng trong việc xác định giá đất Khi sở hữu vị trí

“đắc địa” hay vị trí “vàng”, mang đến nhiều tiện ich cho cư dan thì giá đất tại khu

vực này sẽ từ cao đến rất cao do nhu cầu sử dụng cao hơn những khu vực khác

Một trong những vị trí được quan tâm và có khả năng ảnh hưởng đến giá đất

Bảng 1.1 Một số yếu tổ vị trí ảnh hưởng đến giá dat

Yếu tô ảnh hưởng Lý giải

1 Khoảng cách đến trung | Mỗi thành phố luôn có một vị trí trung tâm, nơi tập

tâm trung mọi hoạt động kinh tế, dịch vụ, giải trí, lớn

nhất với sự sầm uất và chất lượng cao nhất trong khu

vực.

2 Khoảng cách đến chợ Chợ là một trong những nhu cầu thiết yếu gan liên với

người Việt Nam Yếu tố này cho thấy khả năng tiếp cận với nguồn thực phẩm được người mua người ban trao đối trực tiếp với nhau tại 1 địa điểm nhất định.

3 Khoảng cách đến trung | Xu hướng tiêu dùng mua săm của người dân được nâng

tâm thương mại, siêu thị | cao, tại trung tâm thương mại và siêu thị đáp ứng nhiều

nhu cầu mua sắm hơn chợ truyền thống Nơi tập trung nhiều thương hiệu, hàng hoá đa dạng đi kèm các thương

hiệu.

14

4 Khoảng cách đến trường | Trường học là nhu cầu thiết yếu và vô cùng cần thiết

học với những gia đình có trẻ em Chất lượng giáo dục và

cơ sở vật chất trường học luôn được ưu tiên Khoảng cách đến trường học cần thiết cho gia đình đưa con đi

học.

5 Khoảng cách đến bệnh | Khoảng cách đến các trung tâm y tế và bệnh viện là

viện khả năng tiêp cận các cơ sở y tê, khám và điêu tri.

6 Khoảng cách đên công | Công viên là nhu câu giải trí hàng ngày của mỗi

viên người ở mọi lứa tuôi.

1.3.2 Đặc điểm thửa đất

- Diện tích

Diện tích loại đất cần phải vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng

sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả Với tuỳ nhu cầu mà yêu cầu về diện tích sẽ

khác nhau.

- Hinh dạng

Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng nhưtam giác, hình thang, bình hành đều không thuận lợi cho việc sử dụng vao mụcđích dé ở nên anh hưởng đến giá đất

- Chiéu rộng mặt tiénChiều rộng mặt tiền anh hưởng đến sinh hoạt va nhu cầu sử dung của ngườidân Chiều rộng mặt tiền còn ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bảy và thu lợi nếu bất

động san dùng dé kinh doanh

- _ Chiêu dài thửa dat

Thửa đất quá dài hoặc quá nông cũng làm giảm hiệu quả sử dụng nên chiều

dài phải cân đối với chiều rộng của thửa đất

- Huong của thửa đất

Hướng của bất động sản ảnh hưởng đến việc sinh hoạt hàng ngày của ngườidân Hướng nha và hướng cửa là tiêu trí quan trọng dé lựa chọn mua nhà hoặc thiết

kế công trình Việc lựa chọn xem xét hướng không chỉ là chọn hướng có điều kiệnthời tiết tốt mà còn có yếu tố phong thuỷ

- _ Thửa đất có nhà ở hoặc các công trình gắn lién trên dat

Với các thành phố lớn, tập trung đông dân cư với mật độ dày đặc như Hà Nộithì những thửa đất có công trình gắn liền trên đất đặc biệt là nhà ở luôn có lượng

15

cầu rat lớn Chính vì vậy những mảnh dat đã có sẵn nhà ở hoặc các công trình gắnliền trên đất khác sẽ có giá đất cao hơn những mảnh đất trồng.

- _ Tình trạng pháp lý của thửa đất

Tình trạng pháp lý của thửa đất cũng như nhà ở gắn liền trên đất có các giấy

tờ chứng thư pháp lý về QSDĐ, sở hữu nhà, giấy pháp xây dung, Cac quy định vềxây dựng và kiến trúc gắn liền với bất động sản, các hạn chế về quyền SDĐ, sở hữunhà và công trình xây dựng khác gắn với thửa đất: tình trạng cho thuê, thế chấp,tình trạng tranh chấp QSDĐ, sự hạn chế quyền sở hữu chung ( ví dụ như xây dựngnhà gần toà nhà quốc hội không được vượt quá số tầng quy định, xây dựng nhà cáckhu vực là quy hoạch đất nông nghiệp thì không được vượt quá số tang là 1, đất quyhoạch thương mại dịch vụ thì không được phép xây nhà để 6, )

Thửa đất có đầy đủ và minh bạch giấy tờ pháp lý sẽ có giá đất cao hơn nhữngthửa đất mập mờ về pháp lý Vấn đề pháp lý rõ ràng sẽ giúp người mua có quyếtđịnh đúng đắn và phù hợp nhất với nhu cầu Trong trường hợp mua nhà để ở thìgiấy chứng nhận QSDĐ là ưu tiên hang dau, sau khi hoàn tat thủ tục mua bán đồngthời người mua phải được đứng tên thửa đất Trong trường hợp thuê nhà, bên thuêluôn mong muốn tìm nhà rõ ràng về mặt pháp lý đề tránh tranh chấp trong thời gian

thuê nhà, đặc biệt là khi bên thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh Do vậy những

thửa đất mập mờ về pháp lý hoặc bên chủ đầu tư không tạo điều kiện tốt về các thủtục hành chính về QSDĐ, quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, thì giá thửa đất

sé thap hoặc khó có thé giao dịch được

1.3.3 Đặc điểm khu vực

1.3.3.1 Yếu tố hạ tầng

- _ Hệ thống giao thông, đường xá

Đường phố thông thoáng, rộng rãi, hai chiều phương tiện lưu thông dé dàng

là những yếu tố được người mua nhà đặc biệt quan tâm Những tuyến phố hay ach

tắc, mật độ giao thông luôn cao sẽ gây ra những hệ quả không tốt như ô nhiễm khóibụi, tiếng ồn, di chuyển khó sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua hay thuê nhà

- _ Hệ thong cấp và thoát nước

Hệ thống cấp nước sạch được UBND quận cung ứng cho từng phường Chấtlượng nước sẽ được các nha máy nước đảm bảo theo quy định Hệ thong thoat

nước trong khu vực hoạt động tốt hay không sé ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt

hàng ngày của dân cư.

16

- _ Hệ thong điện và thông tin liên lạc

Tinh trạng điện và thông tin liên lạc ôn định sẽ đảm bảo nhu cầu sinh hoạt

của người dân được diễn ra thuận lợi và an toàn.

Hệ thống giao thông đường xá tốt thì hệ thống cấp và thoát nước cũng như

hệ thống điện và thông tin liên lạc cũng sẽ tốt Do cơ sở hạ tầng đường xá được đầu

tư, phat triển tốt đảm bảo đời sống người dân được thuận tiện và tạo điều kiện cho

- Tinh hình an ninh — xã hội trong khu vực

Trong tình trạng ôn định chính trị trong nước thì việc quyết định đầu tư tàisản và đất của nhà đầu tư sẽ lớn, từ đó kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại Thu

hẹp hơn vào khu vực dân cư thì thì tình trạng an ninh xã hội thể hiện trật tự xã hội,

một môi trường sông an toàn, văn minh, không xảy ra bất 6n hay tệ nạn xã hội thì sẽ

thuyết phục được người mua sẵn sảng đầu tư, mua bán, cư trú, làm ăn buôn bán, do

đó kéo theo giá đất tăng lên

- Trinh độ dân tri, văn hoá cua dân cu

Trình độ văn hoá và dân trí của dân cư trong khu vực ảnh hưởng lớn đến chất

lượng sống của khu vực đó Khu vực có dân trí cao thể hiện sự văn minh, nếp sống

hiện đại và chât lượng đời sông cao hơn.

1.3.3.3 Yếu tố môi trường

- Chat lượng môi trường

17

Trong năm 2019, Hà Nội trở thành thành phố ô nhiễm nhất thế giới dựa trêncác chỉ số môi trường Tình trạng này kéo dai trong khoảng thời gian dai và vanchưa được khắc phục rõ rệt Không gian của Hà Nội luôn bị bao phủ bởi lớp bụi dàyđặc Phường Bạch Mai tuy không phải là quận có chỉ số ô nhiễm cao nhất nhưng dotiếp giáp với các khu vực có chất lượng không khí kém như Đại La, Minh Khai nênchất lượng không khí cũng giảm đi đáng kể.

Chất lượng môi trường sống như không khí, nguồn nước, tiếng ồn, ảnh

hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của dân cư trong khu vực Môi trường

sông trong lành, không ô nhiễm hoặc mức độ ô nhiễm ở mức cho phép sẽ khiếnngười mua “an tâm” hơn và nhu cầu nhà ở tại những khu vực đó sẽ cao hơn những

nơi có môi trường sống 6 nhiễm, khói bụi,

- Hoat động thu gom rác thai

Mỗi khu dân cư đều có hệ thống thu góm rác thải theo quy định của địaphương đó Hoạt động thu gom rác thải tốt sẽ nâng cao chất lượng môi trường của

khu vực.

- Tinh trạng ngập ting của khu vực về mùa mưa

Do ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa nên vào mùa mưa, lượng mưa

thường lớn và rất dễ gây ngập úng Ngập úng cản trở lớn đến đời sống của ngườidân, nên khu vực trũng sẽ rat dé ngập Những khu vực này sẽ có giá đất thadp hơn

những vùng cao, ít bị ngập úng hơn.

Chất lượng môi trường bao hàm các yêu tố như hoạt động thu gom rác thảitrong khu vực, tình trạng ngập úng vào mùa mưa, chất lượng không khí, Chấtlượng môi trường tốt thể hiện rất rõ qua việc đường phó sạch sẽ, rác được thu gomthường xuyên, cống thoát nước tốt, không bị ngập úng vào mùa mưa Môi trường

tốt sẽ khiến người dân an tâm, đảm bảo sức khoẻ,vì vậy khu vực có chất lượng môitrường tốt sẽ có giá đất cao hơn những khu vực có chất lượng môi trường kém

1.3.4 Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh

tế có tác động quan trọng chỉ phối giá đất qua những chỉ tiêu:

- Mức độ phát triển các hoạt động kinh doanh tại khu vực

Khu vực sam uất là khu vực có hoạt động kinh doanh tốt, tập trung nhiềuhàng quán, lượng khách hàng ra vào đều đặn Nhu cầu thuê cửa hàng để kinhdoanh là rất lớn ở những khu vực này nên giá đất cũng theo đó tăng lên

18

- _ Thu nhập và tiêu ding của người dân

Khi các van đề thiết yếu trong cuộc sống được giải quyết thì con người có xuhướng tiêu dùng mới, biểu hiện là yêu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao Khi thunhập tăng cao thì nhu cầu về nâng cao chất lượng cuộc sống càng tăng cao Đặc biệt

la việc đầu tư vào nhà ở như nâng cao về chất lượng công trình, diện tích nhà ở, môitrường sống xung quanh, dan đến nhu cầu về đất đai tăng cao khiến cho giá nhà

đất của khu vực đó tăng

- Mức độ đô thị hoá của khu vực

Sự phát triển của quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá thúc đầy quá trình

đô thị hoá Mật độ nhân khâu đông đúc và tỉ lệ nhân khâu tăng cao kéo theo nhu cầu

về nhà ở tăng nhanh, từ đó khiến giá nhà đất cao hơn các khu vực thông thường

- _ Tình hình phát triển của thị trường BĐS nhà đất tại khu vực

Thị trường BĐS nhà đất quyết định lớn về gía cả nhà đất trong khu vực Thịtrường sôi nồi thé hiện mối quan hệ cung — cầu đang tốt và gia cả sẽ được điều tiết.Thị trường BĐS nhà đất phát triển sẽ thúc đây nhà đầu tư đầu tư vào khu vực đó cao

hơn và khả năng thu lời lớn hơn.

- _ Tốc độ và tình hình phát triển kinh tế

Tốc độ và tình hình phát triển kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhậpquốc dân GDP thé hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phén thịnh,thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tông thu cầu về đất tăng tác động làm giáđất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất ở tương đối thông nhất với xu thế củachu kì kinh tế Sức mạnh của nền kinh tế nói chung tác động đáng kể đến thị trườngBĐS vì khả năng hỗ trợ giá nhà đất của nhà đầu tư phụ thuộc vào các yếu tố nhưGDP, tỷ lệ thất nghiệp và tăng trưởng thu nhập Mức sinh lời hiện tại và triển vọngphát triển của nền kinh tế là triển vọng phát triển của lĩnh vực sử dụng bất động sản

là nhân tố khách quan tác động đến giá trị của BĐS Luéng thu nhập từ BĐS phụthuộc vào sự phát triển của nền kinh tế, nếu kinh tế đang trên đà phát triển nhanh,mức sinh lời ngày càng cao, dẫn đến nhu cầu đầu tư càng cao Bởi vậy khi định giáđất hoặc nhà ở phải dựa vào sự phát triển của nền kinh tế tại thời điểm định giá

- Mức lãi suất

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn gạchlưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn

sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không có khả năng chỉ trả một

khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc dem tai sản nhà đất dé thé chap dé

19

có khoản vay Do đó nhà đầu tư luôn phải nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơcấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình vềbiến động mức lãi suất.

- Hoat động dau cơ nhà đất trên thị trưởng

Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự biến động củagiá đất dé thu lợi nhuận trong thời gian ngắn Nhân tố này sẽ tác động đột xuất tớigiá đất Hoạt đông dau cơ quá sôi nỗi sẽ đây giá lên quá cao so với thực tế, từ đólàm mat cân bằng thị trường và khiến giá tăng lên

- Ty lệ lạm phát của nên kinh tế

Tỷ lệ lạm phát ảnh hưởng đến sức mua của đồng tiền Lãi suất thực tế chịu

sự chi phối lớn từ tỷ lệ lạm phát Tỷ lệ lạm phát cao sẽ khiến lãi suất thực tế cao,đầu tư sẽ giảm va chi tiêu của người dân cùng từ đó that chặt hon Vì vậy ảnhhưởng đến nhu cầu nhà ở, dẫn đến giá đất bị ảnh hưởng

1.3.5 Yếu tố thuộc về chính sách

- Quy định chính sách về sử dung dat

Cũng như những thị trường khác, thị trường BĐS cũng chịu sự chi phối củaquản lý Nhà nước, thông qua vai trò điều tiết đất đai Các quy định chính sách về sửdụng đất được Bộ Tài Nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với văn phòng

Chính Phủ, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài chính và các bộ, nganh có liên quan, UBND các

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tô chức thực hiện hoàn thiện và nâng caochính sách về sử dụng đất Các chính sách về sử dụng đất tác động trực tiếp và tức

thời đến thị trường Nếu chính sách và pháp lua phù hợp với thực tế khách quan thì

sẽ thúc đầy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đúng hướng Các quyết sách của

Nhà nước đang ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này,giúp đa dạng cung và các sản phẩm trên thị trường Từ đó thúc day cạnh tranh giữacác doanh nghiệp, nâng cao chất lượng nhà ở, đồng thời giá nhà ở sẽ gần với giá trị

thực của nó cao hơn.

- Quy định chính sách về thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước Vì

vậy khi quy định chính sách về thuế sử dụng đất thay đổi thì số tiền người sử dụngđất phải đóng cũng thay đôi Trong trường hợp giá dat tăng quá cao, đồng nghĩa vớiviệc người sử dụng đất phải đóng tiền SDĐ cao hơn

- Quy hoạch khu dân cư và dat dai tại khu vực

20

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tinh chất sử dụng đấttrong khu vực; kết cầu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ anhhưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chứcnăng và tính chất sử dụng đất khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà ở thì đặcbiệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì chú trọng đến

môi trường kinh doanh và tinh trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng

giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng như điện, nước

- Quy định liên quan đến thủ tục cấp số đỏ

Thủ tục liên quan đến cấp số đỏ có dé dàng và nhanh chóng cũng là một yếu

tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Sau khi chuyền nhượng QSDD, hai bên mua

và bán đều mong muốn hoàn thành thủ tục sang tên, cấp số đỏ mới cho người nhậnchuyên nhượng một cách nhanh chóng và dé dàng

- _ Khả năng xin giấy phép xây dựng nhà ở

Một thửa đất có đầy đủ các giấy tờ để xin cấp phép xây dựng nhà ở là điềuquan trọng trong việc quyết định mua Người mua sẽ ưu tiên những thửa đất dễdàng xin cấp phép xây dựng nhà ở, nên giá đất sẽ bị ảnh hưởng Khả năng xin giấyphép xây dựng nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu xây dựng và sửa chữa củangười dân Nếu khả năng xây dựng bị hạn chế hoặc khó xin giấy phép thì thửa đất/BĐS sẽ bị ảnh hưởng về gía đất

1.4 Cơ chế quản lý giá đất tại một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam

1.4.3 Cơ chế quản lý giá đất tại một số quốc gia trên thế giới

14.11 Dai Loan

Vụ Định giá thuộc Bộ Nội Vụ có chức năng nghiên cứu chính sách, xây dựng

quy trình, quy phạm và đào tạo cán bộ Hội Đồng Định giá địa phương (25 Hội

đồng thành phó, quận, huyện) gồm đại diện chính quyền, các cơ quan Dia chính,Tài chính, Ngân hàng, thuế vụ, Công chứng Cấp cơ sở có 108 văn phòng Định giá,

600 biên chế

Nhiệm vụ thâm định và công bố giá đất công cáo ( định kỳ 3 năm) và giá đất

công cáo hiện hanh ( vào 1/7 hang năm)

Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất

và xây dựng hệ thống quản lý đất đai Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của

Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác) Pháp luật

Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thô của Đài Loan thuộc về toàn

21

dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bịhạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giátrị của đất và Nhà nước có thé mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất” Nhưvậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữuđặc biệt, được quy định cụ thé trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc

sở hữu của toan dân, gia tri của đất dai được xác định chính xác dé ap thué cũngnhư xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất Quyền tiên mãi

của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối

với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường

Theo Luật Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệmthường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất Các sởđịnh giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giáđất, đề xuất giá đất và lập bản đồ giá đất để chính quyền địa phương xem xét Kếtquả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá phê duyệt vàcông bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Ủy ban định giá đất do chính quyền cấptỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chínhquyền địa phương dé xuất; có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất

đai, việc chiêm giữ đât đai, giá trị bôi thường đôi với vùng đât bị chiêm giữ.

Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đấttrên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006) Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể,chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phùhợp với giá thị trường dé ủy ban định giá đất quyết định

1.4.1.2 Singapore

Cơ quan quản lý Nhà nước về Định giá BĐS và Văn phòng Đất đai thuộc Bộpháp luật và Văn phòng Định giá (VPĐG) thuộc cơ quan Thuế - Bộ Tài chính

Trong đó

- _ VPĐĐ là cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất công,

quản lý Nhà nước về BĐS, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quytrình quy phạm, trình tự thủ tục định giá BĐS VPĐĐ có 4 phòng: Ban dat,Thu hồi đất, Quan ly đất NN, Hợp tác phát triển về đất

- _ VPĐG có chức năng thực hiện việc định giá BĐS dé thu thuế và lệ phí theo

22

quy định của Pháp luật VPGD có 4 phòng: Xử lý thông tin, Dinh gia BĐS

(đất trống và đất có nhà), Định giá BĐS đặc biệt (Sân golf, sân bóng,Casino, ), Định giá theo tổng giá trị BĐS

Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức Công ty trách nhiệm hữuhạn kinh tế BĐS, Công ty tư nhân và dịch vụ định giá theo giấy phép hành nghề doHội đồng định giá trung ương cấp; tô chức hội nghề nghiệp và Viện Định giá

Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, cơ quan thường trực của viện có 3

phòng: Điều tra đất, Điều tra số liệu định giá và định giá tổng quan

1.4.1.3 Nhật Bản

Tại Nhật Bản, việc công bố giá đất cơ bản thực hiện theo các trình tự sau: Uỷquyền cho uỷ viên đánh giá thâm định; bố trí tiêu ban và uỷ quyền người điều phốitiêu ban; bố trí ban điều phối biểu ban và uỷ quyền cho người điều phối đại diện;kiểm tra (tất cả đất cơ sở, bản đồ vị trí đất cơ sở, chọn đất có thê làm đất cơ sở); thuthập tài liệu (giao dịch thực tế, tài liệu thống kê, nắm bắt xu hướng giá đất; xem xét,

so sánh g1ữa các cơ Sở đất); tạo bản đánh giá giám định; xác định,công bố giá thông

thường.

Cụ thể, năm 2017, Nhật có gần 2500 giám định viên BĐS được uỷ quyềnlàm uỷ viên đánh giá giám định, có 167 tiểu ban, uỷ quyền cho 167 người trong sốcác uỷ viên đánh giá giám định làm người điều tiểu ban Ở 30 đơn vị hành chínhcấp tỉnh có bố trí 2 tiểu ban trở lên, tại đơn vị hành chính cấp tỉnh đã đạt 31 Banđiều phối tiêu ban với 48 người điều phối đại điện được uỷ quyền

Bằng việc sử dung vùng tiêu chuẩn công bố giá đất có thé ngăn chặn nhữnggiao dịch đầu cơ nhà đất Giá đất được công bố trở thành trụ cột trong hệ thống địnhgiá đất tại Nhật Bản Các mức áp định giá đất công bố có 4 loại chính sau: công bốgiá đất, điều tra giá đất, định gia thuế thừa kế, định giá thuế tài sản cố định

Dé áp dụng hệ thống định giá đất, Nhật Bản đã công bố giá đất vào ngày 1/1

hàng năm, năm 2016 có khoảng 25.000 vị trí đất là đối tượng định giá thì tại một vị

trí có 2 chuyên gia thâm định BĐS định giá nhằm đưa ra các mức giá hợp lý trênđơn vị m2 và kết quả sẽ được công bố trên báo chí hoặc Internet

Về định giá thuế thừa kế, quy chuẩn định giá khoảng 80% giá dat công bó,Cục thuế tiến hành định giá vào ngày 1/1 hàng năm

Về định giá thuế tài sản cố định, quy chuân định giá khoảng 70% giá đất

công bó, thị trưởng và trưởng thôn thực hiện định giá 3 năm một lần vào ngày 1/1

23

hàng năm Các hoạt động thấm định định giá khác cũng được quy định phải áp dunggiá đất được công bồ.

1.4.2 Co chế quản lý nhà nước về giá đất tại Việt Nam

1.4.2.1 Khung giá, bảng giá và giá cụ thé

Tham quyên ban hành : Chính phủ

Trường hợp áp dụng: Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp Tỉnhquy định bảng giá đất tại địa phương

Thay doi: Khi giá đất phô biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên hoặc giảm từ20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiêu trong khung giá đất trong khoảng thời

gian > 180 ngày

b Bang gia dat

Khái niệm: Bảng giá đất là Bang tap hợp các mức giá cho mỗi loại đất do UBNDTỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố hàng năm vào ngày 1/1 trên cơ sở

quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Cơ sở pháp lý:

- Luật Đất đai 2013

- Nghị định 44/2014/ND - CP ( sửa đổi bố sung bởi Nghị định

01/2017/ND - CP)

Tham quyền ban hành: UBND cấp tinh xây dựng trình hội đồng nhân dân cấp tinh

thông qua trước khi sử dụng

Căn cứ xây dựng: Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp giá đất và khung giá đất

Truong hợp ap dụng:

- Tính tiền SDĐ khi:

+ Nhà nước công nhận QSDD của hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức

+ Cho phép chuyên mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp

không phải là đất ở sang đất ở trong hạn mức

24

- Tính thuế SDD

- Tính phí, lệ phí quản ly SDD

- Tính tiền xử lý vi phạm hành chính, tiền bồi thường do nhà nước gây thiệt

hại

- Tinh giá trị QSDD dé tra lai cho người tự nguyện tra đất

Thay đổi: Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phố biến trên thịtrường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% so với giá tối thiểutrong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phủ hợp

c Giá đất cụ thể

Khái niệm: Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013: Giá đất cụ thể

sẽ do UBND cấp Tỉnh quyết định Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có tráchnhiệm giúp UBND cấp Tỉnh tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thé thông quaviệc thuê tô chức có chức năng tư van xác định giá đất và phải dựa trên cơ sở điềutra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ

sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá phù hợp Căn cứ kết quả tư vanxác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đấtxem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định Giá dat cụ thé của từng tinh sẽđược đăng tải lên trang thông tin điện tử cấp tỉnh, do đó người dân có thé tra cứu

một cách dễ dàng.

Cơ sở pháp ly:

- Điều 114 Luật đất đai 2014 và các văn bản liên quan

- Nghị định 44/2014/ND - CP (sửa đổi bé sung bởi Nghị định 01/2017/

ND-CP)

Đặc điểm :

- Giá đất cụ thé được tính trong tiền sử dụng đất

- Giá đất cụ thể trong tính tiền thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất

- Giá đất cụ thể trong tính giá trị QSDD

Tham quyền ban hành: UBND cấp tỉnh

Căn cứ xây dựng: Việc xác định giá đất cụ thé phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thậpthông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dit liệuđất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác địnhgia đất, cơ quan quản lý đất đai cấp Tỉnh trình Hội đồng tham định xem xét trước

25

khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Trường hợp áp dụng: Tính tiền SDD khi Nha nước công nhận QSDD của hộ giađình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt mức; cho phép chuyền mục đíchSDD từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở đối vớiphần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình và cá nhân Tính tiền thuê đấtđối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyền QSDD

nông nghiệp

của hộ gia đình, cá nhân.

1.4.2.2 Cac phương pháp xác định giá đất

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp định giá đất, côngthức tính toán, điều kiện áp dụng và trình tự, thủ tục thực biện đối với từng phươngpháp định giá đất Các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trựctiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập vàphương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

- _ Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc

phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tàng, diện tích, hình thé, tínhpháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đât so sánh) đã chuyểnnhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xácđịnh giá của thửa đất cần định giá

- _ Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài

sản gắn liền với dat bằng cách loại trừ phan giá tri tài sản gan liền với đất rakhỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liềnvới dat)

- _ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số

giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện

tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thờiđiểm định giá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhànước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp thang dư là phương pháp định giá đất đôi với thửa đất có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc

được phép chuyên mục dich sử dụng đất dé sử dung cao nhất và tốt nhất

26

băng cách loại trừ tông chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triểngiả định của bất động sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng

cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giáđất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

1.4.2.3 Nguyên tắc định giá đất

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng dat;

- Phi hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại dat có cùng mục đích

sử dụng đã chuyên nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối vớinhững nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- _ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,

khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có

mức giá như nhau.

1.4.2.4 Thực trạng cơ chế quản lý giá đất tại Việt Nam

Thực hiện Luật Đất đai 2013, công tác quản lý nhà nước về giá đất của Việt

Nam đạt được một số thành tựu, tiếp cận và thể hiện đầy đủ vẫn đề về tài chính đấtđai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nướcnhằm đảm bảo hài hoà quyền lợi của người SDĐ, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu

tư và đảm bảo 6n định xã hội, đồng thời phù hợp với qúa trình thực hiện sự nghiệpcông nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Hệ thống cơ quan có thâm quyền quyết định về giá đất, phải đảm bảo tínhđộc lập với hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về đất đai Ở Việt Nam, khiUBND cấp Tỉnh và cấp huyện có thấm quyền quyết định về đất, thì hệ thống cơquan có thâm quyền quyết định về giá đất nên tổ chức dưới dạng hội đồng định giácấp Trung ương và cấp tỉnh, hoặc hệ thống cơ quan định giá đất của Trung ươngtheo hệ thong nganh dọc trực thuộc Chính phủ hoặc Quốc hội Hệ thống hội đồnghoặc hệ thống cơ quan định giá đất có chức năng giải quyết về giá đất, khiếu nại vềgiá đất, tranh chấp, cấp giấy hành nghé định giá đất Quy định này nhằm đảm baotính chuyên môn cao dé xác định giá đất hợp lý

Vấn đề định giá còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưađáp ứng được yêu cau giá đất quy định sát với giá thị trường Hiện nay giá đất do

27

Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế ( cóthé thấp hơn) Chưa tô chức được day đủ và hiệu quả hệ thống theo dõi giá đất trênthị trường dé làm cơ sở đánh giá đất phù hợp Công tác thâm định giá dat còn nhiềuhạn chế Chính điều này đã làm van đề thu hồi, bồi thường đất bị thu hồi còn nhiềubất cập, gây nhiều khiếu nại Hiện nay, Chính phủ đã nồ lực cải thiện công tác quản

lý đất đai và cơ sở đữ liệu đất đai được tài trợ bởi Ngân hàng Thế giới đến năm

2021 với mục tiêu cải thiện hiệu quả tính minh bach của dịch vụ hành chính đất đai

Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triên MPLIS ( hệ thống thông tin đất đai

quốc gia đa mục tiêu) và cơ sở dữ liệu đất đai, số hoá tài chính của các bản đồ và hồ

sơ cấp giấy phép SDD; cập nhật và tích hợp dữ liệu địa chính, dir liệu giá đất, quyhoạch sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất đai Nhưng do còn nhiều hạn chế về cautrúc và bất cập trong quy hoạch nên việc hoàn thành dữ liệu vẫn là một vấn đề khó.Bên cạnh đó, thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khácnhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu Có nhiều hệ thống

và mức độ định giá BĐS Don cử như giá đất tinh cho mục đích đền bù đất đai, mụcđích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường đều khác nhau

Bắt cập về cơ chế hai giá trên thị trường đất đai Việt Nam Cụ thê là giá đất

do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất Nhà nước dùng để tính thuếSDD, dé tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, khi giao dat cho các loại doanh

nghiệp, các đơn vị sự nghiệp, các cơ quan của Nhà nước sử dụng làm trụ sở, văn

phòng Còn giá đất thị trường là giá khi các bên tự chuyên nhượng QSDĐ cho nhau

theo cơ chế thị trường

Tồn tại nhiều bat cập, từ việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thựchiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Ở một số đô

thị, công tác quản lý theo quy hoạch đô thị được duyệt chưa được kiểm soát chặt

chẽ, dẫn tới việc triển khai vượt quá các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất được phêduyệt, gây lang phi dat đai và nguồn lực xã hội Theo quy định của pháp luật về đất

đai, một số dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sửdụng đất Nhưng trong thực tế, do các địa phương không đủ kinh phí bôi thường,

giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch, nên đã lựa chọn đấu thầu dự án

Một số dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa

vào sử dụng hoặc chậm tiến độ gây tình trạng lãng phí đất đai Việc rà soát, phêduyệt phương án và xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cô phần hóa doanhnghiệp nhà nước ở một số nơi chưa đảm bảo công khai minh bạch, gây thất thu cho

28

NSNN Việc xác định giá đất cụ thé trong một sỐ trường hợp còn chậm, chưa đápứng kịp thời tiến độ thu tiền sử dung dat, thuê dat, tính bồi thường khi Nhà nước thuhồi đất.

CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ DAT

TREN DIA BAN PHUONG BACH MAI, QUAN HAI BA TRUNG,

THANH PHO HA NOI

2.1 Khai quát điều kiện tự nhiên — kinh tế - xã hội phường Bạch Mai

2.1.1 Vị trí địa lý

Phường Bạch Mai thuộc Quận Hai Bà Trưng là một trong 4 quận nội thành cũ, năm

ở phía Đông trung tâm thành phố Hà Nội Phường có vị trí địa lý như sau:

- _ Phía Bắc giáp phường Thanh Nhàn

- _ Phía Nam giáo phường Trương Định, phường Minh Khai

- _ Phía Đông giáp phường Quỳnh Lôi

- _ Phía Tây giáp phường Bach Khoa, phường Đồng Tâm

SƠ ĐỒ HANH CHÍNH QUAN HAI BÀ TRUNG - THÀNH PHO HÀ NỘI

Diện tích tự nhiên phường Bạch Mai là 25.62 ha

Trên địa bàn phường có tuyến giao thông quan trọng đường Trương Định — BạchMai — Phố Huế Với vị trí thuận lợi như vậy sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho pháttriển kinh tế, thương mại, dịch vụ xã hội giữa các phường, quận khác trong thànhphó

hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh tế Do trên địa ban phường có nhiều đốitượng sử dụng đất đan xen nhau nên tình hình quản lý đất đai trên địa bàn còn nhiều

phức tạp.

2.1.3 Khí hậu

30

Phường Bạch Mai chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa

rõ rệt: mùa hè nóng âm va mưa nhiêu, mùa đông khô lạnh, mưa it.

Mùa nóng từ tháng 5 đến thang 9, với đặc điểm là nóng 4m mưa nhiều,hướng gió thịnh hành là Đông Nam Mùa lạnh bắt dau từ thang 10 và thường kếtthúc vào tháng 4 năm sau, với đặc điểm là lạnh và khô, ít mưa; hướng gió thịnhhành là Đông Bắc Tháng 4 và tháng 10 được coi như những tháng chuyên tiếp tạo

cho địa bàn có 4 mùa: Xuân, Hạ, Thu, Đông.

Nhiệt độ bình quân hàng năm khoảng 24oC, nhiệt độ tháng cao nhất là

28,8oC, nhiệt độ thấp nhất (tháng 1) 15,9oC, nhiệt độ cao tuyệt đối ghi nhận được

là 40oC, nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối là 4,5oC

Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.600 - 1.700 mm, chủ yếu tập Trungvào các tháng 6,7,8 và tháng 9 chiếm 75% lượng mưa cả năm Lượng mưa thángcao nhất 335,29 mm (vào tháng 8), lượng mưa thấp nhất 17,8 mm (vào thang 12)

Độ am không khí hàng năm bình quân 85%, độ 4m trung bình cao nhất 90%

và độ âm trung bình tháng thấp nhất 81%

2.1.4 Thuỷ văn

Chế độ thuỷ văn của hệ thống sông, hồ trên địa bàn chịu ảnh hưởng trựctiếp của chế độ mưa hàng năm Vào mùa mưa nước từ thượng nguồn đồ về sôngHồng làm nước sông dâng cao Các sông Kim Ngưu, sông Sét, hồ Bảy Mẫu, hồThanh Nhàn, hồ Thiền Quang, ảnh hưởng trực tiếp tới hệ thống tiêu thoát nước

của phường.

2.1.5 Thực trạng môi trường

Là một trong những quận nội thành nên trong các năm gần đây công tác môi

trường đã được quan tâm cải thiện, tuy nhiên chất lượng môi trường nhất là môitrường trong các khu dân cư vẫn chưa được đảm bảo do còn bị ô nhiễm bởi các yếu

tố Sau:

a Môi trường không khí

- Bụi: bị ô nhiễm không khí Nguyên nhân chính là do các phương tiện giao

thông không được che chắn đúng quy định, chở quá trọng tải làm rơi vãi bùn đất hoặc

do các công trình xây dựng không được che chăn, việc vận chuyền, tập kết vật liệu xây

dựng không đúng quy định, một số trường hợp còn cô tình đồ chat thải, phế thải trên

31

lòng lề đường và nơi công cộng Mật độ giao thông trên trục đường chính như BạchMai luôn cao nên khói bụi từ phương tiện giao thông rất lớn Mặt khác, do tiếp giáptuyến đường đang thi công Trường Chinh — Dai La — Minh khai nên bụi do công trình

xây dựng càng làm không khí trên địa bàn phường ô nhiễm nghiêm trọng hơn.

- Tiếng 6n: phát sinh do hoạt động của các phương tiện tham gia giao thông(tiếng động cơ xe máy, tiếng còi, ) hoặc do các loại máy, thiết bị sản xuất, thicông xây dựng Tiếng ồn gây ra ở các khu vực dọc các tuyến đường giao thôngchính, các công trình xây dựng, sản xuất kim khí, điện máy hoặc sửa chữa vật liệu

xây dựng trong các khu dân cư, đặc biệt là các khu dân cư cũ được cơi nới, cải tạo.

Trong những năm gần đây nhiều cơ sở buôn bán, sản xuất vật liệu xây dựng trongkhu dân cư đã ảnh hưởng lớn đến những người dân sống xung quanh

- Mùi: phát sinh dọc các con sông bị ô nhiễm bởi nước thải, chất thải, docống rãnh đọng nước lâu ngày hoặc từ khí thải các cơ sở sản xuất kinh doanh hoặc

khói phát ra từ các phương tiện giao thông Nguyên nhân chính là do nước thải sinh

hoạt chưa được xử lý, ứ đọng trong hệ thong thoát nước, có mức độ tiêu thoát chậm.Mùi hôi thối gây khó chịu vào các ngày thời tiết oi bức, nóng nực hoặc khi bị ngậpúng Mùi thức ăn phát sinh từ các hoạt động của các nhà hàng, các quán ăn uống via

hè, mùi khí ga, dầu mỡ từ các cơ sở sản xuất có sử dụng lò nung, lò hơi với nănglượng chủ yếu là đầu DO, điện, than đá, khi ga

b Môi trường nước

Nước ở phường Bạch Mai tương đối sạch so với mặt bằng chung trên thànhphó Do hệ thống cống ít ứ đọng, thoát nước tương đối tốt nên không thường xuyênngập úng

c Môi trường chất thải, rác thải

Do mật độ dân số cao, trình độ dân trí không đồng đều, ý thức vệ sinh môi

trường của người dân chưa tốt nên còn có các hộ gia đình, cá nhân, vứt đồ rác bừa

bãi, không đúng giờ, đúng nơi quy định, một số hồ ao là nơi để người dân vứt bỏ

rác thải, chất thải, đặc biệt là chất thải xây dựng

Việc thu gom, vận chuyên rác thải, chất thải của các cơ quan chuyên ngànhmặc dù đã có nhiều cố găng nhưng do cơ sở vật chất còn thiếu nên chưa đáng ứng

được yêu câu.

32

2.1.6 Tình hình kinh tế - xã hội

Về dân số: tổng dân số phường Bach Mai có 15.692 người với 4.494 hộ

Tổng số thu ngân sách nhà nước trên địa bàn phường là 2.961.443 đồng: trong đó:

xe fĩnh.

b Năng lượng

* Nguôn điện:

Theo thống kê của điện lực Hai Bà Trưng, các trạm biến áp thường sử dụng

máy biến áp 3 pha có công suất lớn như 560, 630, 750, 1000 kVA/tram, trung bình

là 613 kVA/trạm Đặc điểm này là phù hợp với quận trung tâm có mật độ dận cư

lớn như Hai Bà Trưng.

Nhìn chung, trong những năm vừa qua ngành điện về cơ bản đã đảm bảocung cấp điện 6n định, liên tục, an toàn cho các hoạt động chính trị, kinh tế, xã hộidiễn ra trên địa bàn quận Tuy nhiên, việc phát triển lưới điện chưa đáp ứng đượcnhu cầu phát triển của phụ tải, không đáp ứng được tiễn độ so với quy hoạch pháttriển lưới điện đề ra Tốc độ tăng trưởng sử dụng điện của các phụ tải hàng nămtương đối cao khoảng 10%/năm, trong khi đó tốc độ phát triển lưới điện chưa đáp

ứng được nhu câu phát triên của xã hội.

33