Phân tích những Điểm mới của luật kinh doanh bất Động sản năm 2023 về dịch vụ môi giới bất Động sản Đồng thời làm rõ vai trò của dịch vụ môi giới bất Động sản trong hoạt Động kinh doanh bất Động sản

BÀI TẬP LỚN Chủ đề 10: Phân tích những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 về dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời làm rõ vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản tron

BÀI TẬP LỚN Chủ đề 10: Phân tích những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 về dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời làm rõ vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản? Hãy đưa ra ví dụ, số liệu thực tiễn để chứng minh vai trò của hoạt động môi giới đối với

sự tăng trưởng của thị trường bất động sản?

Giảng viên hướng dẫn : Ths Phùng Thị Phương Thảo

2 Đối tượng điều chỉnh 2

3 Phương pháp nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Mục đích nghiên cứu 2

II NỘI DUNG 2

Phần 1: Lý luận chung về những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 về dịch vụ môi giới bất động sản và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản 2023 3

1 Các định nghĩa liên quan 3

1.1 Kinh doanh bất động sản 3

1.2 Dịch vụ môi giới 3

1.3 Dịch vụ môi giới bất động sản 3

2 Vai trò của những điểm mới của luật kinh doanh bất động sản 4

PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 6

2.1 Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam 6

2.1.1 Chủ thể dịch vụ môi giới bất động sản 6

2.1.2 Sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản đối với quan hệ trong dịch vụ môi giới bất động sản 7

2.2 Hạn chế, vướng mắc gặp phải trong việc áp dụng quy định về dịch vụ môi giới bất động sản 9

2.2.1 Khó khăn trong quản lý và giám sát môi giới không có chứng chỉ .9 2.2.2 Thiếu nhất quán trong quy định về mức phí và hoa hồng 10

2.2.3 Khó khăn trong việc đảm bảo minh bạch thông tin bất động sản 10

2.2.4 Khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi khách hàng 10

2.2.5 Đạo đức nghề nghiệp và cạnh tranh không lành mạnh 11

2.3.1 Điểm mới liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản 12

2.3.2 Thay đổi mới về điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản 122.3.3 Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do từ ngày

01/8/2024 132.3.4 Tiền hoa hồng, thù lao môi giới bất động sản phải chuyển khoản ngân hàng 14PHẦN 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THIPHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 153.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sảnhiện nay 153.1 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụmôi giới bất động sản 15

1 Nâng cao yêu cầu về chứng chỉ hành nghề và chuẩn hóa đào tạo 15

2 Tăng cường minh bạch trong hoạt động môi giới và công khai thông tin16

3 Cải thiện cơ chế giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi khách hàng .16

4 Tăng cường giám sát và xử lý vi phạm trong hoạt động môi giới 16III KẾT LUẬN 17

IV TÀI LIỆU THAM KHẢO 17

I MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh có những đặc điểm nhất định

và hoạt động kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của kinh

tế - xã hội của mỗi quốc gia Do đó, sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên an toàn và ổn định hơn Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã xây dựng một hành langpháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc thực hiện kinh doanh bất động sản, tuy vậy bên cạnh đó luật Kinh doanh bất động sản vẫn cònmột số những điểm bất cập và chưa được hoàn thiện Với sự phát triển không ngừngcủa thị trường bất động sản, hoạt động môi giới ra đời như một tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phânphối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn Với ý nghĩa đó, dịch vụ môi giới bất động sảnngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản ở nước ta được chia thành nhiều cấp độ, quy mô nhất là các Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản, tiếp đó là các văn phòng nhà đất và hình thức hoạt động của các

cá nhân riêng lẻ Hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiệu quả hơn

cả là các tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập dưới hình thức sàn giao dịch Đây là trung tâm giúp các nhà đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận được những nguồn thông tin chính xác về hàng hóa bất động sản, được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp Có thể nói, sự ra đời của các Sở giao dịch bất động sản đã đưa các loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt là môi giới bất động sản vào quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước

Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta thời gian qua cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định về môi giới bất động sản được ghi nhận kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời, việc áp dụng các quy định về môi giới bất động sản cũng còn nhiều trở ngại Do đó, Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã được Quốc hội chính thức thông qua vào ngày 28/11/2003 nhằm cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản và giải quyết một số vấn đề pháp lý còn tồn đọng từlâu.

2 Đối tượng điều chỉnh

Những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 về dịch vụ môi giới bất động sản và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản

3 Phương pháp nghiên cứu

Chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu và tổng hợp làm rõ vấn đề

4 Phạm vi nghiên cứu

Điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 về dịch vụ môi giới bất động sản và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản 2023

5 Mục đích nghiên cứu

Phân tích, làm sáng tỏ những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm

2023 so với năm 2014 về dịch vụ môi giới bất động sản và làm rõ vai trò của dịch

vụ môi giới bất động sản qua những ví dụ và số liệu thực tiễn

Phần 1: Lý luận chung về những điểm mới của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 về dịch vụ môi giới bất động sản và vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản 2023

1 Các định nghĩa liên quan

Do đó, có thể hiểu một cách khái quát, kinh doanh bất động sản thuộc dạng hoạt động kinh doanh thương mại Có đối tượng là bất động sản và các dịch vụ liên quanđến bất động sản

1.3 Dịch vụ môi giới bất động sản

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, môi giới bất động sản

là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Như vậy, có thể hiểu dịch vụ môi giới bất độngsản là tập hợp của nhiều loại dịch vụ khác nhau Để người môi giới hoạt động tư

vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.

Dịch vụ môi giới bất động sản thường bao gồm:

Định giá bất động sản: Định giá BĐS được hiểu là việc xác định (ước tính) giá trị của tài sản là BĐS ở trên thị trường cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Có rất nhiều phương pháp để định giá bất động sản như: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận tùy thuộc vào người môi giới và tùy thuộc vào dự án mà sử dụng phương pháp định giá bất động sản phù hợp

Quảng cáo bất động sản: Quảng cáo Bất động sản là những gì mà người môi giới Bất động sản muốn nói với khách hàng tiềm năng về thương hiệu và sản phẩm của

họ Nói cách khác, quảng cáo Bất động sản là cách quảng bá thông tin trực tiếp từ

dự án tới khách hàng mục tiêu Có khá nhiều hình thức để quảng cáo một sản phẩm bất động sản như: đăng tin rao bán, tờ rơi, sms marketing, email marketing,

telemarketing, báo giấy và báo online, vv giúp cho thông tin dự án được phân phốiđến với mọi người

Tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản: Là hình thức người môi giới tư vấn dự

án cho những người có nhu cầu mua nhà hoặc đầu tư vào bất động sản Thường được trả công theo một tỷ lệ nào đó trên tổng giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng với mỗi dự án thì tỷ lệ hoa hồng sẽ thay đổi nhưng thường giao động từ 1% - 2%

2 Vai trò của những điểm mới của luật kinh doanh bất động sản.

Những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mang lại nhiều ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản tại Việt Nam, cả từ góc độ của nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng

Tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua: Việc giới hạn tiền đặt cọc tối đa ở

mức 5% và giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà giúp người mua an tâm hơn và giảm thiểu rủi ro tài chính Đối với nhà đầu tư, những điều khoản này giúp

hạn chế các rủi ro pháp lý phát sinh từ việc đặt cọc, khiến cho hoạt động kinh doanhbất động sản trở nên chuyên nghiệp và minh bạch hơn Điều này phù hợp với xu hướng phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Tăng tính minh bạch: Quy định yêu cầu công khai thông tin bất động sản

đưa vào kinh doanh là một bước đi quan trọng để giảm thiểu tình trạng thiếu minh bạch, lừa đảo hoặc thông tin sai lệch về dự án Khi người tiêu dùng có thể tiếp cận

dễ dàng và kịp thời các thông tin về dự án, việc đưa ra quyết định mua sắm sẽ chínhxác và an toàn hơn Từ góc độ quản lý nhà nước, điều này cũng giúp kiểm soát chặt chẽ thị trường và ngăn chặn các hành vi kinh doanh gian dối

Làm rõ và điều chỉnh khung pháp lý: Việc bổ sung và làm rõ các khái

niệm cũng như phạm vi điều chỉnh giúp giảm chồng chéo giữa các luật khác nhau, tạo ra một hành lang pháp lý nhất quán, dễ áp dụng hơn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư Một hệ thống luật pháp rõ ràng sẽ góp phần giảm thiểu xung đột pháp lý

và giúp các bên tuân thủ dễ dàng, nâng cao tính cạnh tranh và tính chuyên nghiệp trong ngành bất động sản

Tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư: Quy định buộc các chủ đầu tư

phải đảm bảo chất lượng công trình và thực hiện đúng các cam kết với khách hàng góp phần xây dựng lòng tin với người tiêu dùng Các chủ đầu tư uy tín và cam kết chất lượng sẽ có cơ hội phát triển mạnh hơn trong khi những đơn vị không tuân thủ

sẽ dần bị loại bỏ Điều này hướng đến một thị trường bất động sản chất lượng hơn, nơi người mua và nhà đầu tư có thể tin tưởng vào tính bền vững của các dự án

Tạo động lực thu hút đầu tư: Những quy định mới không chỉ bảo vệ quyền

lợi người tiêu dùng mà còn góp phần làm cho thị trường bất động sản Việt Nam hấpdẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài Tính minh bạch và ổn định pháp lý sẽ

giúp thu hút nhiều hơn dòng vốn đầu tư quốc tế, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế

và nâng cao tính cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước

PHẦN 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.

2.1 Thực trạng pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam

2.1.1 Chủ thể dịch vụ môi giới bất động sản

Trong dịch vụ môi giới bất động sản, các chủ thể chính gồm có môi giới viên, khách hàng (người bán, người mua hoặc người thuê, người cho thuê), và chủ đầu tư

Thứ nhất, về môi giới viên Môi giới viên đóng vai trò trung gian, giúp kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua, người thuê và người cho thuê Họ không chỉ cần có kiến thức chuyên môn về thị trường bất động sản mà còn phải nắm vững các kỹ năng tư vấn và pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản Với sự phát triển của thị trường, yêu cầu về tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm pháp lý của môi giới viên ngày càng cao Một môi giới viên chuyên nghiệp

sẽ không chỉ giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng mà còn đảm bảo tính minh bạch,

an toàn cho các bên tham gia Ngoài ra, họ còn đóng góp vào việc cung cấp thông tin thị trường và nâng cao nhận thức của người mua về các khía cạnh pháp lý, tài chính và tiềm năng của bất động sản Hiện nay, vẫn tồn tại những trường hợp môi giới thiếu chuyên môn hoặc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng để thực hiện các giao dịch không trung thực Do đó, việc nâng cao tiêu chuẩn đào tạo, cấp phép,

và giám sát hoạt động của môi giới viên là cần thiết

Thứ hai, về khách hang Khách hàng bao gồm cả người mua và người bán (hoặc người thuê và người cho thuê) Đây là chủ thể chính quyết định sự thành côngcủa giao dịch bất động sản Họ có quyền yêu cầu dịch vụ chuyên nghiệp từ các môi giới viên và cần phải được đảm bảo về quyền lợi, thông tin đầy đủ và chính xác về bất động sản được giao dịch Khách hàng là nguồn cầu của thị trường, quyết định

tính thanh khoản và sức mua của các loại hình bất động sản Họ cũng là người trực tiếp chịu ảnh hưởng từ các giao dịch, do đó việc nâng cao nhận thức và hiểu biết về dịch vụ môi giới bất động sản là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của họ Bên cạnh đó, nhiều khách hàng vẫn còn thiếu thông tin về quy trình và quyền lợi khi sử dụng dịch vụ môi giới, dẫn đến dễ dàng bị lừa đảo hoặc thiệt hại tài chính Điều nàyđòi hỏi các quy định bảo vệ khách hàng phải chặt chẽ hơn và các chương trình phổ cập kiến thức về bất động sản cần được tăng cường.

Thứ ba, về chủ đầu tư Chủ đầu tư là chủ thể cung cấp sản phẩm bất động sản, đóng vai trò chính trong việc cung ứng nguồn cung ra thị trường Họ không chỉ xây dựng mà còn thực hiện quảng bá, tiếp thị sản phẩm và hợp tác với môi giới viên

để tiếp cận khách hàng Chủ đầu tư có vai trò đảm bảo chất lượng, pháp lý, và tính minh bạch của sản phẩm bất động sản Họ ảnh hưởng trực tiếp đến lòng tin của thị trường và khách hàng đối với ngành bất động sản nói chung Nếu chủ đầu tư có uy tín và tuân thủ pháp luật, thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững và lành mạnh Một số chủ đầu tư vì lợi nhuận ngắn hạn có thể giảm bớt chi phí, bỏ qua các tiêu chuẩn chất lượng hoặc không cung cấp đầy đủ thông tin về pháp lý của sản phẩm, ảnh hưởng tiêu cực đến uy tín thị trường và niềm tin của khách hàng Điều này đòi hỏi môi giới viên phải có trách nhiệm kiểm chứng và truyền tải thông tin chính xác đến người mua

2.1.2 Sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản đối với quan hệ trong dịch vụ môi giới bất động sản.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có những điều chỉnh đáng kể đối với dịch vụ môi giới bất động sản nhằm tăng cường tính minh bạch, nâng cao đạo đức nghề nghiệp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch Các quy định mới tập trung vào ba khía cạnh chính: nâng cao tiêu chuẩn nghề nghiệp, tăng cường trách nhiệm pháp lý của môi giới viên, và bảo vệ quyền lợi của khách hàng

Thứ nhất, nâng cao tiêu chuẩn nghề nghiệp và yêu cầu chứng chỉ hành nghề Yêu cầu về bằng cấp và chứng chỉ: Luật quy định rõ ràng hơn về tiêu chuẩn hành nghề đối với môi giới viên, đòi hỏi họ phải có kiến thức chuyên môn và chứng chỉ môi giới bất động sản Điều này nhằm đảm bảo các môi giới viên có đủ năng lực tư vấn cho khách hàng, đồng thời hạn chế tình trạng môi giới không có trình độ

chuyên môn tham gia thị trường Việc nâng cao tiêu chuẩn nghề nghiệp giúp đảm bảo tính chuyên nghiệp và giảm thiểu các hoạt động môi giới bất hợp pháp hoặc không lành mạnh Đồng thời, khách hàng có thể yên tâm hơn khi hợp tác với các môi giới viên được cấp chứng chỉ hợp pháp và đã qua đào tạo

Thứ hai, tăng cường trách nhiệm pháp lý và quy định về đạo đức nghề

nghiệp Quy định chặt chẽ về trách nhiệm của môi giới viên: Môi giới viên phải tuân thủ các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp, như cung cấp thông tin chính xác, trung thực về bất động sản và không được đưa ra những cam kết không có cơ sở

Họ cũng chịu trách nhiệm giải trình trước pháp luật nếu có hành vi lừa đảo, cung cấp thông tin sai lệch gây thiệt hại cho khách hàng Quy định này giúp môi giới viênnâng cao trách nhiệm của mình trong quá trình làm việc và tạo ra sự tin cậy từ khách hàng Đồng thời, việc quy định trách nhiệm pháp lý sẽ hạn chế các hành vi vi phạm và làm trong sạch thị trường môi giới bất động sản

Thứ ba, bảo vệ quyền lợi của khách hang Yêu cầu về công khai và minh bạch thông tin: Môi giới viên có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ về pháp lý

và tình trạng thực tế của bất động sản Khách hàng có quyền được thông tin minh bạch về giá cả, hợp đồng và các chi tiết liên quan để đưa ra quyết định đúng đắn Bổsung quyền khiếu nại và giải quyết tranh chấp: Luật đã tạo điều kiện để khách hàng

có thể khiếu nại hoặc khởi kiện môi giới viên nếu họ cảm thấy bị xâm phạm quyền lợi Điều này giúp tăng cường sự bảo vệ pháp lý cho người mua hoặc thuê bất động sản Những quy định này bảo vệ khách hàng khỏi rủi ro mất tiền hoặc gặp bất lợi trong giao dịch Sự minh bạch và quy định rõ ràng giúp giảm thiểu nguy cơ tranh chấp, đồng thời củng cố niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản