Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư và thực tiễn thi hành

Luận án phân tích mét cách có hệ thông quy pham pháp luật về thuê dat được quy định trong Luật Dat đai nắm 2013 và cácvăn bản hướng dan, trên cơ sở kê thừa và phát triển những quan điểm

PHAP LUẬT VE CHO THUÊ DAT DE THỰC HIỆN DỰ ÁN

DAU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HANH

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2023

LÊ THỦY TIÊN

PHÁP LUẬT VE CHO THUÊ DAT DE THỰC HIỆN DỰ ÁN

ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HANH

LUẬN VĂN THAC SĨ LUAT HOC

Chuyênngành : Luật Kinh tê

Mã sô : 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS DƯƠNG THANH AN

HÀ NỘI, NĂM 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cửu của tôi, có sự hỗ trợ từGiảng viên hướng dẫn là thay Dương Thanh An Các nội dung nghiên cứu và kếtquả trong dé tai nảy là trung thực và chưa ting được ai công bồ trong bắt cứ côngtrình nghiên cứu nào trước đây Những số liêu trong các bảng biéu phục vụ cho việcphân tích, nhên xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguôn khác nhau cóghi trong phân tài liệu tham khảo

Nếu phát luận có bat ky sự gian lận nào tôi xin hoẻn toàn chịu trách nhiệmtrước Hội đồng cũng như kết quả luân văn của mình

Hà Nội ngay thang năm 2023

Tac gi luận văn

Lê Thủy Tiên

LỜI CẢM ƠN

Sau quá trình học tập và nghiên cứu, em da hoàn thành xong dé tài luận văn.thac i Dé hoàn thành Luận văn, bên cạnh những nỗ lực của bản thân em đã nhận

được sự giúp đỡ của rât nhiều cá nhân và tập thể

Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến thay DươngThanh An, người trực tiép hướng dan cho luận văn cho em Thay đã dành thời gianquý báu để định hướng về nội đụng, bình thức va tư duy nghiên cứu cho em, trong

quá trình thực hiên Luận văn.

Em xin gửi lời cảm ơn đến Khoa luật Kinh tế, Khoa dao tao sau đại học, Bộmôn luật đất dai trường dai học Luật Ha Nội đã tạo điều kiện thuận lợi, nhiệt tinh

giúp đỡ em trong quá trình học tập và nghiên cứu và thực hiện luân văn.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐÀU.

1 Tính cấp thiết của đề tai bã NỆ HS

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu are 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu quận 5 Phương pháp lïSi4gWikscikei = cứu 6.Ý nghĩa lý luận và thực tien của hiận văn

7 Cơ câu của luận văn 2222 ccre CHƯƠNG I NHỮNG VÁN BEL LY LUAN VE C CHO THUE BATT VA PHAP LUAT CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIEN DỰ ÁN DAU TƯ 10

1.1 Lý luận về cho thuê đất dé thực hiện dv án đầu tư 10

1.1.1 Khái niệm về cho thuê đất để thực hiện dw án đầu tư 10

1.12 Đặc diem về cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư 18

1.2 Ly luận pháp luậtvề cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư 19

1.2.1 Khái niệm của pháp luật về cho thuê đất đề thực hiện dự án đầu tư19 1 22 Đặc diem của a luật về cho thuê dat đề thực hiện thực hiện dy án 1.23 Vai trò của pháp luật về cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư

1.24 Quá trình hình thành và phát triển —— luật cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư lkbãc-3sccankbilGuzt4110 04, hai sie DS 1 25 Các yếu to ảnh tước seal luật cho thuê đất dé thực hiện dự án 1.26 Tiêu mua aes wat ve cho thuê thục hiện dw án đầu VỀ: o2 nnntoconoetetteeoseineizusgg TH ố : ÔÔ -KÉT LUẬN CHƯƠNG 1 ees) 34 CHƯƠNG II THỰC TRANG PHAP LUAT vÈc CHO THUÊ é AT ĐÈ THỰC HIEN DỰ ÁN ĐÀU TƯ VÀ THỰC TIEN THI HÀNH 5

eo OINDAAA EL BBW na

2.1 Thực trạng MP luật cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư ở Việt Nam : : : ñ 35

211 đời định về căn cứ cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư 35

2.12 Quy định về chủ thể trong quan ` cho thuê đất dé Kong hiện dwan

đầu tư ‘ —

2.13 Quy định về điều kiện cho thuê đất dé thực hiện dw án đầu tư 43 2.14 Quy định về thời hạn cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 4S

2.15 Quy định về hình thức cho thuê đất để thực hiện dự án đầu te 5D

2.12 bày định về trình tự, thủ tục cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu te

2.22 Thục tien thi hành pháp luậtvề cho thuê dat đề thực hiện dự án ile

2.3 Đánh giá chung việc SE PAEh EES luậtvề cho thuê dat đề thực hiện du

án đầu tư Hạ sösgy S01E2.6 _ 65

2.3.2 Ton taiva han chế tããggiicHšngötgtixg4atg030360./8a.0AxrpIÙÔTT2.33 Nguyên nhân của ton taiva hạn chế ` 5.KET LUẬN CHƯƠNG 2 74

CHU ONG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VA NANG CAO HIỆU

QUA THỊ HANH PHÁP LUAT VỀ CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIỆN DỰ

ÁN ĐẦU TƯ 7= ” sis =5

3.1 Định hướng và gi pháp b hoàn thiện các thợ dn cia luật về cho

thuê đất dé thực hiện dự án đầu tự 7

3.1.1 Định hướng hoàn thiện các quy định cea phe | luatve cho thuê dat dé

thực hiện dự án đầu tư Sear Sie Sonnet 5

3.12 Giãip hap hoàn thiện các quy định aie luatve cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư : : a Ái

32 Đề xuất gai hap nang cao hu thực the luật cho thuê đất để KÉT LUẬN pests sieasiiaaal oceanic tedeedanstana OE

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO g8nejfrleoiiritreVoasciuoclE

DANH MỤC TỪ NGỮ VIET TAT

Dự án đầu tư DAĐT

Ủy ban nhân dân UBND

LOIMG DAU

1 Tinh cấp thiết của đề tàiTrong bôi cảnh gia tăng dân sô như hiện nay, dat đai chính là tài nguyênquan trong của loài người và là yêu tô cân thiết cho sự phát trién của mỗi quốc giaTheo đỏ, van dé sử dung đất hiệu quả dé tránh lãng phí là nhiệm vu hàng đầu trongquản lý tài nguyên đất V oi điện tích khoảng 327 480 km? dat liên, Việt Nam ngàycảng chú trong sử dung đất theo hướng ổn định, lâu dai Trước mục tiêu đó, các cơquan quân lý Nhà nước về dat dai ở trung ương và địa phương luôn phải có nhữngphương pháp quản lý hiệu quả, phù hợp với điêu kiện của tùng vùng tùng địaphương

Sau gân 10 năm Luật Dat đai 2013 có hiệu lực và di vào thi hành đã đạt đượcnhiều thành tựu đáng kế Tuy nhiên, mỗi thời kỳ, giai đoan phat triển của đất nướcđều có những van dé mới nay sinh, mà không phải lúc nào pháp luật cũng lườngtrước được Do đó, hiện nay Luật Đây đai đang trong giai đoan sửa đôi dé phù hợpvới tình bình thực tiễn và kịp thời giải quyết được những vướng mắc, hạn chế hiệnhữu Cùng với sự phát triển của dat nước, các DADT ngày càng bao phủ rộng khắptrên moi miền của tô quốc Không chỉ thúc day nên kinh tệ, các DADT hiện nay congiúp hoàn thiên về cơ sở hạ tang cho xã hôi Trong đó, giao dat, cho thuê đất la yeu

tô quan trong trong việc thực hiện DADT Riêng đôi với hoạt động cho thuê dat hiện nay dang là hình thức tiếp cận dat đai phổ biên nhét khí thực hiện DADT.

Trơng quản lý dat dai, van dé cho thué dat nói riêng con tén tai tinh trang dat sửdung không đúng muc dich gây nên sư bức xúc trong du luận Các thủ tục hành

chính về cho thuê đất còn chưa gon gàng Thêm vào đó, các quy định về cho thuêđất hiện nay còn tên tại sự chéng chéo, vướng mắc Nhiêu trường hợp cho thuê dattuy có sử dung đúng mục đích nhung lại thiêu tính hiệu quả, gây lầng phi tài nguyênđất đang là van dé nan giải, khó giải quyết hiện nay

Như vậy, trong bôi cảnh quỹ dat ở nước ta hiện nay không còn nhiêu, 1am thênao để Nhà dau tư tiệp cận nguồn tải nguyên này thuận loi hơn ma van dim bảo

tinh chat chế trong hoạt động quản ly dat dei? Lam thé nao dé việc cho thuê dat va

sử dung dat thuê dat được hiệu quả cao nhật? Giải quyết được các van đề do sẽ mở,

ra những phương hướng, động lực dé các chủ thé trong quan hệ thuê đất thực hiệnquyền và ngiĩa vụ của mình Dé trả lời được những câu hỏi trên, trước hệt cân đi từviệc nghiên cứu các quan điểm của Đăng, chính sách của Nhà nước và các quy địnhcủa pháp luật Từ đó, đưa ra các biện pháp tô chức thực hiện tốt các chính sách,pháp luật về dat đai mới tháo gỡ được những van đề con đang vướng mắc trongLuật Dat đai hiện hành Thời gian qua, Dự thảo Luật Dat đai (sửa đôi) đang nhận.được những ý kiên đóng gop từ rất nhiêu các cá nhân, tô chức trong xã hội Xuâtphát từ thực tê nêu trên, tác giả xin chon đề tài “Pháp Int về cho thuê dat dé thiechiệu die du đầm te và thực tiễu thi hành” làm luận văn thạc si của mình Mongrang, thành quả nghiên cửu của Luận văn sẽ gop phân hoàn thiện hơn pháp luật vềcho thu đất đề thực hiện DADT trong thời gian tới.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

- Sach, báo và tạp chí,

Trân Quang Huy (2010), “Giáo trình luật đắt dai’, Trường Đại học Luật HaNội, Nxb công an Nhân dân Giáo trình không di nghiên cứu riêng quy định về vân

đề thuê đất, nhưng đã đưa ra những nôi dung cơ bản nhét của van đề này, bao gồm

Cơ sở phép lý, bản chất và bình luận những quy định của pháp luật về van đề thuêđất

Lưu Quốc Thái (2016), “Những vấn dé pháp lý v thị trường quyên sử dụngđất Liệt Nam, Nxb Hồng Đức Trong cuốn sách này, tác giả đã đưa ra đánh giá vớinhững quy định về thuê đất năm trong tổng quan của “Thi trưởng quyén sử ding

đất” qua từng giai đoạn lịch sử.

Các bai báo đăng trên tạp chí chuyên ngành có lên quan dén hoạt đông thuêdat như “Pháp luật về giao dat cho thuê đất dé thực hiên DAĐT: một số bắt cập

và hướng hoàn thiện” của Pham Hoàng Linh, Tạp chi Nghiên cửu Lập pháp số02+03 (450+451), tháng 02/2022, “Bat cấp trong vẫn dé giao đắt, cho thuê đất dé

thực hiện DAĐT, lánh doanh và dé xuất hoàn thiện” của Nguyễn Thanh Hà, Tạpchí điện từ Luật sư Việt Nam, ngày 26/5/2021; “Những han chế, bắt cập của LuậtĐắt dai 2013 và các luật khác có liên quem về giao đất cho thuê đất, chuyên muc

dich sử dung đất dé thực hiền các DAĐT va sự cẩn thiết phải sửa đổi, bễ sung”, của

Lê Thi Thu, Ky yêu hôi thảo khoa học cấp trường Đại học Luật Hà Nội năm 2020.Trong thời gian lay ý kiên Dư thảo Luật Dat dai (sửa đổi), các bài báo, bai nghiên.cứu đã chú trong chỉ ra những bat cập trong quy định về cho thuê dat để thực hiện

DAĐT

- Luận án tiên sĩ

Nguyễn Khánh Ly 2016) “Pháp luật về thuê đất ở Liệt Nam hiển nay",Luận án tiên sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế, Hoc viện Khoa hoc Xã hội —

Viện Han lâm Khoa học Xã hội Việt Nam Luận án phân tích mét cách có hệ thông

quy pham pháp luật về thuê dat được quy định trong Luật Dat đai nắm 2013 và cácvăn bản hướng dan, trên cơ sở kê thừa và phát triển những quan điểm về thuê dattrong các công trình đã nghiên cứu để lam sáng tỏ những van dé lý luận về thuê đất

và nghiên cứu dé đưa ra sự cân thiết điều chỉnh của pháp luật về quan hệ thuê datgiữa Nha nước và người sử dung dat trong bồi cảnh kinh tê thị trường và hôi nhập

Nguyễn Ngọc Minh (2016): “Pháp luật về quyền và ng]ĩa vu của tổ chức

kinh tế trong sir dung đất”, luân án tiên i Luật học, Trường Dai học Luật Ha NộiLuận án đã nghiên cửu một số van dé lý luận liên quan dén quyên và nghĩa vụ của

tổ chức kinh tệ trong sử dung dat nói chung và thuê dét nói riêng, Bên cạnh đó, tácgiả lam rõ bản chất, đặc trưng của những quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụcủa tô chức kinh tê trong van đề thuê dat

- Luận văn thạc si

Bủi Huyền Trang (2019), “Pháp luật về cho thuê đắt để thực hiện các DADT

và thực tiễn thi hành”, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội.Luận văn tập trung nghiên cứu vé cho thuê đất để thực hiện DADT dưới góc độ lý

luận pháp luật và thực tiễn thi hành Bên cạnh việc nghiên cửu tinh cân thiết của cácquy đình về cho thuê dat đề thực hiện DADT, luân văn còn so sánh, đối chiêu cácquy đính hiện hành với các quy định trước đây và với pháp luật dat đai của một sốnước trên thê giới

Nguyễn V ăn Hoan 2018), “Giao dat, cho thuê đất theo Luật Dat dai 2013”.luận văn thac si Luật học chuyên ngành Luật Kinh tê, Học viện Khoa học Xã hội —

Viện Han lâm Khoa học Xã hội Việt Nam Luận văn đã di sâu phân tích các quy

định về giao đất, cho thuê đất trong Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng.dẫn thi hành Ngoài ra, luân văn còn nghiên cứu về thực tiễn thi hành các quy dinh

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu.

- Đối với phan lý nau:

+ Nghiên cửu những van dé lý luận về DAĐT, thuê dat va pháp luật và cho

thuê dat để thực hiện DAĐT để có thé chỉ ra những đặc điểm cụ thé của pháp luật

về thué đất dé thực hiện DAĐT

+ Nghiên cứu và nhận định vai tro của pháp luật vệ thuê đất để thực hiện

DADT ở Việt Nam hiện nay.

+ Nghiên cứu về quá trình hình thành pháp luật cho thuê dat cho thay nhữngyêu tô ảnh hưởng đến pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT.

+ Nghiên cứu và đưa ra các tiêu chí đánh giá pháp luật về cho thuê dat dé

thực hiên DAĐT.

- Đối với phan tlarc trạng pháp luật và thực tiễu thi hank:

+ Trong phân thực trang pháp luật, luận văn cân phân tích va đánh giá được

những quy định của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản hướng dan để đưa nhận.định đối với mat tích cực và tôn tại, hạn chê của pháp luật hiện hành Bên canh đó,tìm hiểu và phân tích được những điểm mới của Dự thão Luật Đất dai (sửa đôi) délàm can cứ tiên dé cho phân định hướng hoàn thiện và giải pháp nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện dự án

+ Trong phân thực tiễn thi hành, luận văn cần đưa ra những dan chứng cu thé

về hoạt động thực thi pháp luật tại hai tinh, thành phó 1a thành phô Ha Nội va tinh

Hà Giang để cho thay phân nào hiệu quả đền từ thực tiễn thi hành pháp luật và henchê trong hoạt động cho thuê dat dé thực hiện DADT

+ Thông qua thực trạng pháp luật va thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuêđất dé thực hiện DADT Luận văn can tổng kết lại những thánh tưu và bat cập,vướng mắc hiện nay của pháp luật va tìm ra nguyên nhân của những vân dé đó délâm tiên dé cho phân dinh hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật

- Doi với phan định hướng và giai pháp hoàn thiệu va nang cao hiệu qua

thi hank pháp luật:

Dựa trên những thành tựu và bat cap, vướng mac của van dé cho thuê dat để

thực hiện DADT trong Luật Dat đai 2013 và Dự thảo Luật Dat đai sửa đổi, Luânvan can đưa ra những dé xuất mang tính định hướng hoàn thiện các quy định củaluật Sau đó, dua trên việc định hướng Luận văn cân có những giải pháp cu thénhằm hoàn thiện, bd sung một số quy đính của pháp luật hiện hành Bên cạnh đó,

qua quá trình nghiên cứu tỉnh hình thực tiễn, luận văn phải đưa ra được các giảipháp cụ thé đề nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho thuê dat

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Doi tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tai là những quy phạm phép luật liên quan đến.hoạt động cho thuê dat dé thực hiện DAĐT Luận van tiép thu và phát triển về mat

lý luân pháp luât của các công trình nghiên cứu trước Thông qua việc nghiên cứu.

các quy định về cho thuê dat của Luật Đất đai 2013 va các văn bản quy phạm pháp

luật liên quan, luận văn đưa ra những nhén đính, đánh giá các quy định về cho thuê

đất dé thực hiện DAĐT Trong quá trình nghiên cứu, tác giá dan chiêu và phân tíchmột sô quy định về cho thuê đất để thực tiện DADT theo Dự thảo Luật Dat dai (sữađôi) dé thay được khuynh hưởng điều chỉnh của pháp luật trong hoạt động nay Saucùng, dựa trên thực tiến thí hành pháp luật, luận văn đưa ra những van đề cân phảiđiều chỉnh nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật trong lính vực này dé phohợp với tình hình phát triển nền kinh tệ thi trường và xã hội hiện nay:

4.2 Phạm vi nghiên cứu.

Van đề cho thuê dat dé thực hiên DADT là mét van đề khá réng Chính vithé dé nghiên cửu đề tải luận văn nay một cách sâu sắc hơn, tác giả sẽ chỉ tập trung,

nghiên cứu dưới các góc độ sau:

- Trong phân ly luận, luận văn sẽ nghiên cứu, phân tích và tông hợp dé đưa

ra các quan điểm lý luận đối với van đề về DAĐT, thuê dat va lý luân pháp luật vềcho thuê dat dé thực hiện các DAĐT Trên cơ sở đó đưa ra vai trò của pháp luật vềcho thuê dat dé thực hiện các DAĐT Ngoài ra, từ việc thống kê quá trình hìnhthành và phát trién của Luật Dat dai qua từng thời kỳ, Luận văn đưa ra các yêu tôảnh hưởng đền pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DADT Để lay căn cứ đánh

giá các quy định của pháp luật, Luận văn con dé ra những tiêu chính đánh giá pháp

luật về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT

- Đối với phân thực trang pháp luật, luận văn tiên hành phân tích các quyđịnh của Luật Dat đai 2013 và đưa ra nhũng đánh giá, bình luận về mat tích cực,hạn chê trong các quy định vệ cho thuê dat dé thực hiện DAĐT Bên cạnh các quyđịnh của Luật Dat đai 2013, luận văn sẽ tim hiểu thêm các quy định của Dự thảoLuật Dat đai (sửa đỗ) Từ đó làm rõ những điểm mới của pháp luật về cho thuê đất

dé thực hiện DADT trong thời ky chuyển giao giữa luật mới và luật cũ Dé phântích mét cách tập trung và có chiêu sâu, tác gid sẽ giới hạn phạm vi nghiên cứu vớicác quy định sau: Quy định về cén cứ cho thuê dat dé thực hiện DADT; Quy đính

về chủ thé trong quan hệ cho thuê dat dé thực hiện DAĐT; Quy định về

cho thuê đất dé thuc hiện DAĐT; Quy định về thời hạn cho thuê đất dé thực tiệnDAĐT; Quy định về hình thức cho thuê đất dé thuc hiện DADT; Quy đính về trình

tự thủ tục cho thué dat đề thực hiện DADT

éu kiện

- Đôi với phân thực tiễn thi hành phạm vi nghiên cứu của luận văn giới hentrong hoạt đồng thuê dat dé thực hiện dự án đôi với các DADT có vốn tư nhên Bêncạnh đó, Luân văn sẽ đưa ra mét vai dan chứng từ quá trình thực thi pháp luật vềcho thuê đất đề thực hiện DAĐT ở một số địa phương cụ thể, như Thủ đô Hà Nội vàtinh miên mai Ha Giang trong khoảng thời gian từ năm 2019 đền năm 2022

- Đôi với phân giải pháp: Luận văn sẽ đưa ra hai van đề chính là định hướnghoàn thiện các quy định của pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT và đềxuất giải pháp nang cao hiệu quả thực thi pháp luật cho thuê dat

Š Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Với những mục tiêu đã đặt ra, Dé tai được thực hiện dua trên phương pháp

luận nghiên cứu khoa học duy vật biên chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghiia Mác

- Lênin, các quan điểm của Dang và Nhà nước ta về xây dung Nhà nước và phépquyền XHCN để nghiên cứu nội ham của pháp luật về cho thuê dat để thực hiên dự

án Bên cạnh đó, tác giả đã cua trên một so phương pháp nghiên cửu sau đề thực

hiện Luận văn:

- Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dung khi đánh giá,bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về hoạt động cho thuêdat dé thực hiên dự án giữa Nhà nước và người sử dung đất từ đó đưa ra két luận.khoa học Đây là phương pháp chủ yêu được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện

dé tai nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp, được sử dụng khi đưa ra những dẫn chứng làm căn.

cứ cho việc đánh giá thực trạng và hiệu quả thực thi phép luật về thuê dat đề thực

hiện DAĐT.

- Phương pháp phân tích logic quy pham được sử dung khi đánh giá thực

trạng quy định của pháp luật, xem xét về tính thông nhất, hay wu điểm va hạn chếtrong các nội dung của pháp luật về thuê dat dé thực hiên dự án

- Phương pháp đổi chiêu lý luận với thực tiến được áp dung dé tìm ra những,van đề vướng mắc trong hoạt động thực thi pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện

dự án

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Kết quả nghiên cứu luân văn đã hệ thống lại và bd sung thêm về mat lý luận.pháp luật trong bôi cảnh pháp luật về cho thuê đất dé thực hiện DAĐT đang trên

cơn đường hoàn thiện.

Từ những phân tích, đánh giá điểm tích cực và hen chế của các quy định hiệnhành và kết quả của hoạt đông thực thi pháp luật, mong rang luận văn sẽ là cơ sở déhoàn thiện pháp luật dat dai trong thời gian tới Bên cạnh đó, thêng qua những déxuất về phương hướng nâng cao hiệu quả thi hành trên thực tiễn, các cơ quan Nhanước có thêm quyên sẽ có thêm nhiều biện pháp dé bão đâm thực thi pháp luật vềcho thuê đất dé thực hiện du án

Sau cùng kết quả nghiên cứu luận văn có thé sẽ bố sung thêm vào nguén tài

liệu tham khảo cho hoạt động nghiên cứu, hoc tập của sinh viên, học viên khi thực

hiện việc tìm hiểu, nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê dat

để thực hiện dự án

7 Cơ cau của luận văn

Nội dung chính của Luân văn được chia làm các phân sau đây:

Chương 1 - Lý luận về thuê dat và pháp luật về thuê đất dé thực hiện DAĐT ở

Việt Nam.

Chương 2: Thực trang pháp luật về thuê dat dé thực hiện DADT và thực tiến

thị hành.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiêu quả thí hành

pháp luật về thuê dat dé thực hiện DAĐT ở Việt Nam hiện nay.

CHƯƠNG I NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT VÀ PHAP

LUAT CHO THUÊ DAT ĐÈ THỰC HIEN DỰ ÁN DAU TƯ

1.1 Ly luận về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư1.1.1 Khái niệm về cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư

a, Khái niệm về dự án đầu tư

Dé ly luận một van dé cân thiệt đi từ khái niệm cơ ban nhất Trước hết, tácgia luận van xin di tim hiểu về khát niệm DADT Hiện nay, có rat nhiều ý kiên xoay.quanh khá: niệm nay Trong đó, DADT được đính nghĩa phố biên nhật dưới hai góc

độ là góc độ kinh tê và góc độ pháp lý

- Dưới góc độ kinh tế, “dy ám” là một kê hoạch cụ thé và có tô chức, xuấtphát từ một cơ hội rõ ràng, nhằm thực hiện một công việc trong khoảng thời giannhật định dé đạt được những mục tiêu ma chủ thé thực hiện du án mơng muôn Dự

án không chỉ nhằm mục tiêu về kinh tế ma con có thê hiện điện ở các lĩnh vực khácnhau như khoa học, van hóa, xã hội, “Dan tr” được hiểu là qua trình sử dung

von tải chính, nguồn nhân lực và các nguén lực khác với hy vong lam tang giá trị tải

sản, lợi nhuận, phát triển kinh tê - xã hội Việc đầu tu thường có mục tiêu là lợinhuận, do do, “dir dn đầu tr” là khái tiệm trong hoạt đông kinh tê,

Theo tác giả Hellgren, B., & Stjemberg T DADT là tập hợp những hoạt

động co mối liên hệ mat thiết với nhau nhằm mục dich đạt được mục tiêu kinh té,tài chính nhất định Trong đó, DAĐT phải chứa dung thông tin về mục dich đầu ty,chi phi cân thiệt dé thực hiện du án, nguồn kinh phí, tiêu chí và phương pháp đánh.giá hiệu quả, rủi ro của các bên tham gia dau tư và các két qua mong muôn”,

Tom lại, trong hoạt động kinh tệ, “dir du dam tr” là một quá trình kinh.doanh, trong đó các tổ chức hoặc cá nhân sử dung tài nguyên tải chính, vật chất va

' Hellgren, B., & Stjemberg, T.,Desgm anh ingp]enenEation m major anvestmunts-a project netiraxk

approach, Scmdimavian jounal of Management, 11(4), 1995,p 377-394

lao động để tạo ra mét sản phẩm, dich vụ hoặc cơ sở hạ tâng mới, Với mục tiêu của

DADT là tao ra lợi nhuận dai hạn cho các bên liên quan.

- Dưới góc độ pháp lý, trước đây khái miện DADT được quy định trong

khoản 1 Điều 5 Nghị định số 52/1999/NĐ-CP của Chính phủ vệ quy chế dau tư vaxây dựng cơ ban nhu sau: “DADT là mét tập hợp những dé xuất có liên quan đếnviệc bỏ vén dé tạo mới, mở réng hoặc cải tạo những cơ sở vat chất nhất định nhằmdat được sự tăng trường về số lương hoặc duy trì, cải nến nẵng cao chat lượng củasản phẩm hoặc dich vu trong khoảng thời gian xác định (chỉ bao gồm hoạt đồngđâu tư trực tiếp)” Từ sau khi có Luật Dau tư năm 2005 đến nay, khái niêm vềDADT dân được kê thừa và hoản thiện Theo khoản 4 Điều 3 Luật Đâu tư 2020 cóquy định khái niêm này như sau: “2 DAĐT là tập hop đề xuất bỏ vốn tng hạnhoặc đài han dé tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên dia bàn cụ thé,

trong khoảng thời gian xác đình ”

Như vây, dưới góc độ phép lý, DADT là du án được các nhà đầu tư lên kếhoạch trong thời gian và địa điểm cụ thé, sử dung vồn đài hen hoặc trung han déthực hiên mục tiêu kinh doanh của mình nhằm tao re lợi nhuận

- Đặc diém cna DADT:

+ Trước hệt DADT có nội dung mang tinh đề xuat Ngay từ dau, DADTđược tạo ra đưới dang mét kê hoạch của nhà đâu tư Kê hoạch này có khả năngđược thực hiện trong tương lai Do đó, những dé xuat nảy hoàn toàn có thé đượcthay đôi, thêm chi là bị hủy bỏ vi nhiêu nguyên nhân khác nhau

+DAĐT phải có xác định cụ thể về địa điểm và khoảng thời gian Mac da

chi thê hiện dưới một kê hoạch, nhưng DAĐT van yêu câu bắt buộc phải xác định

cụ thể về địa điểm và thời gian thực hiện Yêu câu nay là căn cứ đánh giá tinh khảthi khi tiên hành đự én trong tương lai Trong đó, địa điểm là một khu vực cụ thécòn thời gian sẽ gắn với thời điểm tiền hành và tiền độ thực hiện DADT

+ DAĐT là các đề xuất bỏ van trung hen hoặc dai han Đây là đặc điểm kháđặc thù, bởi có thể có nhiều dự án có đây đủ hai đặc điểm phía trên, nhưng lại đầu

tư vén trong khoảng thời gian ngắn, bỏ vốn it và thu hôi vên nhanh thì lai khôngnam trongnhom DADT

Đa sô các DAĐT hiện nay đều phải có nguồn lực quan trong la dat dai Haiyêu tổ là đất đai và DADT luôn là tiền dé cho nhau trong chiên lược phát triển kinh

tê Đôi với hoạt động cho thuê dat đề thực hiện dự án, thi DADT là cơ sở dé cơquan Nhà nước có thêm quyền xem xét, quyết dinh cho thuê dat

b, Khái niệm che thuê đất đề thục hiện dự án đầu tư

Thuê dat là bình thức tiếp cân tài nguyên dat phô biên nhật hiên nay Khôngchỉ trên thê giới ma ngay cả tại Viét Nam, nhu câu xin thuê dat dé thực hiện dự áncủa các doanh nghiệp, tô chức kinh tê ngày cảng nhiều Trơng đó, “Thné” là giaodich mang tính chất hợp đồng theo đó một bên sẽ giao một vat cho một người khác

sử dung trong một thời han hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của bên kia,với điều kiện được trả một khoản lợi nhuận Giao dịch thuê có đổi tượng là một vậtđược gọi là thuê tài sản Trong trường hợp thuê đất thi đất dai lại là một loại tai sản.đặc biệt, ở V iệt Nam không công nhận sở hữu tư nhén đối với dat dai và chỉ côngnhận quyên sử dụng dat Cho nên, ở Việt Nam bản chat việc thuê đất là cho thuê

quyên sử dung đất

Theo Ts Lê Xuân Bá của Viện Nghiên cứu Quần lý kinh tê Trung ương,

quyền sử dung đất được hiểu là một bộ phân cầu thành của quyên sở hữu dat Thông

qua việc được độc quyên giao dat, cho thué đất, Nhà nước trao cho người sử dụng

đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao dat những quyền và nghĩa vụ nhật

định, trong đó có sự phân biệt theo loại dat, theo đổi tượng (người) sử dung dat,

theo hình thức thuê hoặc giao dat’, Con theo Giáo trình Luật Dat đai của Trường

3 Lê Main Ba, “S%y hình thành va phát triển thị trường bất đồng sin tong công cuộc đổi mới ở Việt Nem”, Neb Khoa học và Kỹ thuật Hà Noi [Tr 93]

Dai học Luật Hà Nội thì “Quyển sử dụng đất” là quyền khai thác các thuộc tinh cỏich cha đất dai dé phuc vụ cho các muc tiên phat triển lạnh té của đất nước “3

Hiện nay, đất đai tại V iệt Nam có chế độ s hữu toàn dân do Nhà nước lamđại diện chủ sở hữu V oi tư cách đó, Nhà nước thực hiện nhũng quyền năng của chủ

sở hữu, bao gồm việc giao dat, cho thuê dat với một đôi tượng nao đó theo quy địnhcủa pháp luật Tuy rằng pháp luật V iêt Nam cho phép người sử dung dat quyên chothuê đất Nhung trường hợp thuê quyên sử dung dat dé thực hiện DADT tai ViệtNam sẽ do cơ quan Nhà nước có thâm quyền đứng ra làm bên cho thuê, còn tôchức, cá nhân sử dung dat sẽ là bên thuê đất, giao dich này được xác lap thông quahợp đông Hiện nay, pháp luật Việt Nam có khái niệm “Nhà rước cho thuê quyển

sử đụng đất” niur sau:

Theo khoản 2 Điều 4 Luật Dat đai 2003, khái niệm thuê dat được quy định.như sau: “2 Nid nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằnghợp đồng cho déi tượng có nu cầu sit dung đất

Căn cử tại Khoan 8, Điều 3, Luật dat dai năm 2013, khái niệm thuê dat đãđược hoàn thiện mét cách day đủ hơn: “Nhà mước cho thuê quyền sứ dung đất(sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sirdung đất cho đối tượng có nla cẩu sir dung đất thông qua hợp đồng cho thuê quyển

sử dụng đất: “

Qua các Luật Dat đai của tùng thời, sư thay đổi về khái niệm trên cũng kha

rõ ràng Đến Luật Dat dai 2013 khái niêm Nhà nước cho thuê đất đã day đủ, théhiện rõ được phương thức và chủ thé trong quan hệ cho đó Tới thời điểm tác giảthực biên luận văn, Dự thao Luật Dat dai (sửa d6i) có quy định về khái niệm nayvới thay đổi căn bản như sau: “Nhà mước cho thmê quyén sit dung dat (sau day gọi

là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyển ban hành quyếtđịnh cho thuê quyên sử dụng đất cho đối tương có nh cẩu sử dụng đất ” Su thay

` Trường Daihoc Luật Hi Nội, “Giáo tinh Luật Dit dai”, NXB Tư pháp, Hi Nội, năm 2006 [Tr 92].

đỗ: nêu trên cho thay rằng các nhà lam luật đá có cách tiệp cận mang tính thực tiễnđố: với hoạt động Nhà nước cho thuê đất Trong hoạt động cho thuê quyên sử dungđất, Nhà nước thực hiện quyền năng đại điện chủ sở hữu của minh dé ban hànhquyét định hành chính đối với người sử dụng dat Quyét định đó được gọi là quyétđịnh cho thué quyên sử dung đất.

Như vậy, thuê dat là hình thức thé hiện quyền định đoạt của Nhà nước đốivới dat dai Cho thuê dat được tiễn hành thông qua quyết định hành chính của cơquan nhà nước có thêm quyền, sau đó trên cơ sở quyết định này, các bên sẽ tiênhành kí kết hợp đông cho thuê đất Bên thuê dat phải sử dụng đúng mục đích, trảtiên thuê đất và trả lại đất khi đã hột thời hạn thuê Quyên và nghĩa vu của tô chức,

cá nhân được cho thuê dat phát sinh sau khi quyết định cho thuê dat có hiệu lực vachâm đút theo thời han được ghi trong quyết định Cho thuê dat dé thực hiện DAĐT

là khái niệm hẹp hơn so với hai khái niệm trên Trong đó, thực hiện DAĐT là một

mục đích phô biên khi Nhà nước cho họ thuê đất Có thé hiệu “cho thmê dat détực hiệu DAĐT” là hoạt động Nhà nước quyét đính trao quyên sử dụng cho tôchức, cá nhên có nhu câu sử dung đất dé để tiên hành các hoạt đông đầu tư lạnhdoanh trên địa bèn cụ thé, trong khoảng thời gian xác định thông qua hợp đông chothuê quyên sử dụng dat

c Phân biệt cho thuê đấtvà cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư

Cho thuê đất là vân dé bao quát hơn hoạt động cho thuê dat để thực hiệnDADT Có thé nói, cho thuê dat là một hoạt động bao gôm cả hoạt động cho thuêđất dé thực hiện DADT Tuy nhiên, với cho thuê đất dé thực hiện DAĐT, ngay từtrong tên goi đã thể hiện được mục đích của việc cho thuê đất Mục đích của hoạtđộng này hướng tới việc tiên hành một kế hoạch kinh doanh cụ thé và ky công, baogồm nhiêu giai đoan khác nhau rihư lập quy hoạch, xây dựng công trình, tổ chứchoạt động sản xuất, kinh doanh và thu lợi nhuận, Con hoạt đông cho thuê dat nóichung sẽ bao gém nhiêu mục dich khác nhau như sản xuất nông nghiệp, kinh doanh

thương mại dich vụ, buôn bản nhỏ 1é,

Chủ thể cho thuê dat gợi chung là cơ quan Nhà nước có thâm quyên Bởi đốivới từng lính vực, quy mô, đối tượng thuê dat sẽ thuộc thâm quyền riêng của từngcấp chính quyên (cap tĩnh, cấp huyện, cap x8) theo quy định của Điều 59 Luật Datđai 2013 Cho thuê đất dé thực hiện DADT thuộc thẩm quyền của UBND cấp tinh,thành phố trực thuộc trung ương Bởi lễ hoạt động cho thuê đất để thực hiện DADT

có tâm ảnh hưởng đến quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội đối với mộttinh, thành phó Mặt khác, DADT sẽ thuộc thâm quyền phê duyệt quyết định củaUBND cập tinh hoặc thâm chí là thêm quyên của thủ tưởng Chính phủ theo quyđịnh của Luật Đâu tư tùy vào quy mô của dự án Việc quy định như vay sẽ dim bảođược tính thông nhật về thêm quyền của các cơ quan Nhà nước

Đối tượng thuê dat hay con gọi là đối tương thuê quyền sử dung đất được

quy dinh tại Điêu 56 Luật Đất đai 2013 Trong do, đổi tượng thuê dat bao gồm cả

các nhân, hộ ga đính, người Việt Nam định cư tại nước ngoài hoặc tổ chức kinh tê,

tổ chức sư nghiệp công lập, tổ chức ngoại giao, sử dụng đất vào các mục dichkhác nhau Trong đó, có thé ké đền các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sẵn, sẵn xuất vật liệu xây dưng, làm gồm, xây dụng công trình côngcộng trụ sở làm viéc, Họ là những đối tượng có nhu cau sử dung đất và có đủđiều kiện thuê đất theo quy định của Luật Đồi với trường hợp cho thuê dat dé trựchiện DAĐT sẽ có đôi tương là tô chức kinh tê, người Việt Nam định cư tại nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài, ma trong phạm vi Luận văn sé chỉ

đề cập đến các tô chức kinh tế Bởi lễ, theo quy định tại khoản 1 Điều 32 của LuậtĐầu ty 2020, họ là những đổi tượng thực hiện DAĐT thuộc diện được UBND cấptinh chap thuận chủ trương đầu tư

Như vậy, hoạt động cho thuê đất và cho thuê dat dé thực hiện DA ĐT có sựkhác nheu căn bản về mục dich, thẩm quyên va chủ thé được thuê dat Trong đó,cho thuê dat là khái niém rộng hơn so với hoạt đông cho thuê dat để thực hiện

DADT

a, Các phương thức che thuê dat de thực hiện dự án đầu tư

Hiện nay, pháp luật Việt Nam quy định ba phương thức đó là cho thuê datthông qua dau giá quyền sử dung dat, cho thuê dat thông qua đâu thâu lựa chọn nhàđầu tư dự án có sử dụng đất và cho thuê đất không theo hình thức đâu giá quyền sửdung dat, đầu thầu lựa chon nhà đâu tư du én có sử dung đất hay goi là cho thué dattheo phương thức hành chính (chỉ định nha dau tu) Trong đó, đâu giá quyên sửdung dat và dau thâu lựa chon nhà đầu tư dự án có sử dung đất là phương thức phânphôi dat dai đặc biệt của Nha nước.

Cho thuê đất theo phương thức hành chính là việc nha dau tư tự đề xuất nhucâu thuê dat và được cơ quan nhà nước có thêm quyên ra quyết dinh cho thuê dat déthực hiên dự án Khác với cho thuê dat dat theo phương thức hành chính, phươngthức dau giá quyền sử dung đất là việc các chủ thé có nlm câu sử dụng đất tham giaqué trình đầu giá công khai với những người khác dé lựa chon ra người trã giá caonhật sẽ được Nhà nước cho thuê quyền sử dung dat Đầu thâu lựa chon nha dau tư

dự án có sử dung đất là quy trình tim kiếm và lựa chọn nhà đầu tư có khả năng và

đủ điều kiện dé thực hiên dự án một cách hiệu qua, được Nhà nước cho thuê dat để

thực hiện đư án.

Mục đích của hoạt động cho thuê dat theo phương thức hènh chính là chỉđịnh nhà đầu tư thực hiện du án Mục đích khí tiên hành đầu giá quyên sử dụng datnhằm lựa chon nhà đầu tư trả giá cao nhật dé đầu tư thực hiện du án trên khu đấtdam bão các điêu kiện dau giá Việc dau thâu lựa chon nha dau tu dy án có sử dungđất cũng nhằm mục đích để lựa chon nhà đầu tư Tuy nhiên, phương thức nay lạilựa chon ra nhà dau tư có năng lực nhật và co du án có chất lương, có tính khả thicao nhật và thực hiện “đầu thâu dự án có sử dung dat” đối với trường hợp “datsạch” do Nhà nước quản lý và cả trường hợp “dat chưa sach” gôm dat do Nhà nướcquản ly xen cai với dat của người sử dung dit khác

Bởi hiện nay, Dang và Nhà nước có chính sách day mạnh chủ yêu cho thuêđất thông qua dau thâu, đầu giá Do đó, đa số các DADT đều phải thông qua haiphương thức này Hiện nay, pháp luật có xu hướng thất chất hoat động cho thuê dat

theo cơ chế “xin cho” Việc quy đính chỉ tiết các đối tương được thuê đất theophương thức nay cũng góp phân thu hẹp cơ chế đó Đối tương được cho thuê dat

theo phương thức hành chính là những trường hợp đặc biệt theo quy định của Luật

bao gồm đơn vi sự nghiệp, đơn vi vũ trang nhân dân, tổ chức nước ngoài có chứcnăng ngoại giao, tô chức kinh té bị thu hồi dat sản xuất kinh doanh còn thời hen sửdụng đất, các trường hợp đặc biệt về ưu dai đầu tư và một số chính sách xã hội đặcthù Đối tượng được thuê dat theo cơ ché hành chính chỉ cén đép ứng đủ điều kiêncủa người thuê đất Trong khi đó, những đối tượng tham gia dau thâu du án, dau giáquyền sử dung đất tất cả phải đáp ứng các điêu kiện theo luật định thì mới được

quyền tham gia hai phương thức này.

Ngay cả đôi với đất thực hiện du án cũng sẽ phải đáp ứng được các quy định

cụ thể về van dé giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ tro tái định cư thì mới đủ điềukiện tiên hành đầu thâu, đâu giá Điêu nay dẫn tới sự khác biệt trong trách nhiệm.của Nha nước đi với hoat động giải phóng mặt bằng, bôi thường hỗ trợ tái định cư

giữa các phương thức nay Theo đó, nhiêu DAĐT trước đây được cho thuê dat

không thông qua đâu thầu, dau giá sẽ phải tư thỏa thuân dé được nhận chuyểnnhuong hoặc thực hiện bôi thường, hố tre đối với những người sử dung dat trên khu

đất dé xuất thực hiện dự án Mặt khác, khi thực hiện dau giá quyền sử đụng đất, đầu

thâu lựa chon nha đầu tư du án có sử dung dat thì pháp luật đã quy định trách nhiémđối với nha nước trước khi tiên hành bao gâm cả việc xác định giá khối điểm, lậpphương án đầu giá hay giải phóng mặt bằng, bôi thường, hỗ trợ tái định cu

Như vậy, co thé nói việc cho thuê dat thông qua dau thâu, dau giá sẽ đáp ứngđược tính minh bạch, công bằng Từ đó, đảm bảo được các nhà dau tư sẽ có đủ nănglực về tài chính và kinh nghiệm dé sử dung đất cũng như thực hiện dự án một cách.hiệu quả, đảm bão nguén thu tai chính về dat dai cho nha nước trong phát triển kinh

tê - xã hôi

1.1.2 Đặc diém về cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư

Ve các chit thé trong quan hệ cho thné dat dé thực hiệu DADT: Trong hoạt

động thuê dat đề thực hiện DADT, Nhà nước là chủ thê cho thuê đất Thâm quyêncho thuê dat sẽ được phân thành các cap ứng với các trường hợp khác nhau theoquy định của Luật Đật dei Hiên nay, thâm quyên cho thuê dat đôi với tô chức trongnước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp co vôn đầu tư ướcngoai dé thực hiện DADT là UBND cấp tinh, thènh phô trực thuộc trung ương.Tham quyên đối với trường hop cho thuê dat, cho phép chuyên mục dich sử dungđất đố: với hộ gia đính, cá nhân là UBND cap huyện”

Trong quan hệ cho thuê dat dé thực hiện DAĐT, bên thuê đất là các nha đâu

tư hay chủ đầu tư của du án Trơng phạm vi Luận văn sẽ chỉ dé cap đền các DADT

có vốn tư nhân Mặc đủ khái niệm nhà dau tư được dùng cho cả tô chức, cá nhânthực hiên hoạt đông đầu tư kinh doanh nói chung Nhung khi thực hiện DAĐT conhu câu thuê đất, nha dau tư tường là tổ chức kinh tê (bao gồm doanh nghiệp, hợptác xã, liên hiệp hop tác xã và tô chức khác thực hiên hoạt động dau tư kinh doanh)hoặc một số ít là người Việt Nam định cu ở nước ngoài, tô chức, cá nhên nướcngoài thuê đất đề thực liện DADT Pháp luật Dat đai con cho phép các cá nhân, hộ

gia đình được thuê dat cho mục dich kinh doanh thương mai, dich vụ Tuy nhiên,

hiện nay hau hết các cá nhân, hộ gia đình có nhu câu thuê dat thực hiện DADT đềuthênh lập doanh nghiệp đã đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật datdai và đầu tu

Doi tượng trong quan hệ cho thuê dat dé thực hiệu DADT: Như đã phântích ở trên, trong quan hệ cho thuê dat, Nhà nước sẽ trao quyên sử dụng đất cho nhàđầu tư dé thực hiện du án thông qua Quyết định cho thuê dat và hop đông thuê dat

Vì vậy, đôi tượng trong quan hệ này là quyên sử dung dat Tat cả những dự án có sửdung đất noi chung và có nhu câu thuê dat nói riêng đều phải xác định trước về muc

* Khoăn 1 khoản 2 Đều $9 Luật Dat đai 2013

dich sử dung quy mô sử dung và thời gian sử dung dat Như vậy, những đề xuất vềnhu câu thuê dat dé thực hiện dự án luôn luôn gắn với đề xuất thực hiện DADT.Quyết định cho phép thực hiện DADT của cơ quan Nhà nước sẽ là cơ sở dé chủ dau

tư dự án thực hiên thủ tục thuê quyên sử dung dat dat

Mặc dich cho thné đất: Mục dich cho thuê dat trong trường hop nay là déthực hiện DAĐT Mỗi DADT sẽ có một mục tiêu nhật định ma mục đích thuê đấtcũng gắn với mục tiêu đó Ví du: DAĐT xây dung nhà máy sẵn xuất nhựa gia dung

sẽ có mục đích thuê dat thê hiện trong Quyết định cho thuê dat là: Xây dựng nhàmáy sản xuất nhựa gia dụng Mục dich cho thuê dat được thê hiện rõ trong Quyétđịnh cho thuê dat của cơ quan Nhà nước có thêm quyên, Chủ dau tư phả: có nghĩa

vụ sử dung đất theo đúng mục đích đó, nêu sử dung sai muc đích sẽ có chế tài xử lý

theo quy định của pháp luật.

Tính chất của tiệc thné đất: Thuê dat để tực liện DAĐT có mục tiêu daihạn Như đã phân tích ở trên, ngay từ bước lập DADT, chủ dau tư đã phải đưa ra kếhoạch rat chỉ tiết và 16 ràng về việc sử dung dat Trước hết là thời gian, đối vớiDADT, thời gian thuê đất sẽ kéo dai hơn so với các trường hop sản xuất, kinh.doanh nhỏ, lẻ Bai lẽ, về bản chất DADT có quy mô, von đầu tư rất lớn, nên việc sửdung đất thời gian dai mới tạo điều kiện cho chr án hoạt động Gn định và tạo ra lợinhuận cho nhà dau tư Hơn hết, khi lập DADT nhà đầu tư cân tinh toán đến hiệuquả kinh tê cũng như hiệu quả của việc sử dụng dat Các van đề nay sẽ được xemxét khi nha đầu tư xin chập thuận chủ trương dau tư

1.2 Lý luận pháp luậtvề cho thuê đất dé thực hiện dwn đầu tư

1.2.1 Khái niệm của pháp luật về cho thuê đất dé thực hiện dv án đầu tư

Phép luật là một hệ thông các quy tắc xử sự do Nhà nước đất ra (hoặc thừanhận) và được Nhà nước đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội”

* toc /Aatliru savdocikdhainiem-phap-hut-40561$ hen], Truy cập ngày 24/7/2023

Trong hoạt đồng cho thuê dat dé thực hiện DADT, pháp luật điêu chỉnh sẽ đảm bãoviệc sử dung dat đúng với muc dich, dat được hiệu quả Các quy đính về cho thuêdat đề thực hiện DADT có vai trò quan trong trong công tác quản ly dat dai của Nhànước Sau đây, tác gid luận văn xin đưa ra quan điểm về khéi niệm pháp luật về chothuê đất dé thực hiện DAĐT ninư sau:

Trong hoạt đồng cho thuê đất, sẽ xuât hiện nhiéu van dé cân phải giải quyétTrong do có những van đề liên quan đến thời han, thủ tục, giá thuê, Pháp luật vềcho thuê dat để thực hiện DADT bao gém tổng hợp các quy phạm pháp luật thuộccác lĩnh vực liên quan dé giải quyét những van đề phát sinh trong hoạt động chothuê dat dé trực biện DADT Theo đó, các quy pham pháp luật trong pháp luật vềcho thuê dat dé thực liên DADT được thê hiện trong nhiéu văn bản pháp luật khácnhau, trong đó có Hiên pháp, Cac văn bản pháp luật về dat đai như Luật Dat đai,Luật kinh doanh bat đông sén; Các văn bản pháp luật về dau tư nlur Luật Dau tư,

Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dumg và các văn bản pháp luật khác như Luật

Dân sự, các nghị định, thông tư hướng dén, Mục dich của việc ban hành nhữngquy định này là để các cơ quan nha nước có thâm quyên, người thuê đất nam rõquyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của minh, phù hợp với những chính sách ma Đăng

và Nhà nước đề ra

Tom lại, hiểu theo cách cơ bản va day đủ nhất thì “pháp Int cho thmê dat déthực hiệu DADT” là tông hợp các quy pham pháp luật do cơ quan Nhà nước cóthấm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong qué trình Nhanước cho thuê dat dé thực hiện DAĐT Như vay, co thé thay rằng trong quan hệNhà nước cho thuê đất, Nhà nước vừa là chủ thê cho thuê đất vừa là chủ thê ban.hành các quy định về cho thuê dat

1.2.2 Đặc diem của pháp luật về cho thuê đất dé thực hiện thực hiện dự

án đầu tư

Thứ nhất, về chit thé của quan hệ pháp luật về cho thuê đất dé thực hiệuDADT Quan hệ phép luật vé cho thuê dat dé thực hiện DAĐT có chủ thé là Nha

nước và chủ đầu tư dự án Đây là quan hé pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý hành.chính Nhà nước Như đã phân tích ở trên, Nhà nước là chủ thê cho thuê đất với tư

cách là dai điện chủ sở hữu Tham quyên cho thuê dat đối với tổ chức, cá nhân, hộ

gia định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tô chức, cá nhân nước ngoài thuêdat dé thực hiện DADT được giao cho các cơ quan Nhà nước có thâm quyền theoquy định của Luật Đất đai Chủ thé được cho thuê dat là chủ đầu tư của dự án Khi

cơ quan Nhà nước trao quyên sử dụng đất thông qua quyết định hành chính cũng làlúc quan hệ pháp luật giữa hai chủ thé được xác lập Quyên và nghĩa vụ của hai chủthể này được xác định thông qua hợp đông Tuy nhiên, về địa vị pháp lý của hai chủthé co sự khác biệt rất lớn, mot bên là người ra quyết định, một bên là người nhận.quyết định Chỉnh vi điều đó đã làm cho quan hệ pháp luật giữa hai chủ thé nay

khác so với quan hệ pháp luật dân sự.

That hai: Khách thé trong quan hệ pháp luật cho thuê dat dé thực hiệu DAĐT Khách thé trong quan hệ pháp luật cho thuê đất dé thực hiện DAĐT là datdai Nếu xét từ khía canh chê đô sở hữu về dat dai tại V iệt Nam thì khách thé ở đây

là quyên sử dung dét Đối với quốc gia dat dai là nguén tài nguyên quan trong nhất.Đổi với người sử dụng đất thì đây là tư liệu sẵn xuat đặc biệt Pháp luật điều chỉnh

quan hệ cho thuê Gat để thực hiện DADT là công cu của cơ Nhà nước nhằm quản ly

tài nguyên dat Thêm vào đó, nhờ có quyền sử dung dat, chủ dau tư du án con có cơhội tao ra nhiêu lợi ích về mat kinh tê thông qua hoạt động dau tư tai sân gắn liênvới dat Pháp luật về cho thuê đất đề thuc hiện DADT không chỉ có mục tiêu quân

lý tài nguyên mà con dam bảo sử dung đất một cách có hiệu quả nhật Khi dat daiđược sử dụng có hiệu quả thi sẽ có lợi cho nên kinh tê, cải thiện đời sông xã hôi,tăng ngân sách Nhà nước Sâu xa hơn nữa, pháp luật điêu chỉnh hoạt đông cho thuêdat con nhằm bảo vệ tai nguyên và môi trường đất dé phát triển một cách bên vững

Thứ ba: Nội dung của pháp luật về cho thné đất dé thre liệu DAĐT Phápluật vé cho thuê đất dé thực hiện DAĐT điêu chỉnh những quan hệ phát sinh tronghoạt động cho thuê dat để thực hiên DAĐT Nổi dung cơ ban của pháp luật về cho

thuê đất dé thực hiện DAĐT bao gam: Quy định về căn cứ cho thuê đất dé thực hiệnDAĐT; Quy định vệ chủ thé trong quan hệ cho thuê dat dé thực hiện DAĐT; Quyđịnh về điều kiện cho thuê đất dé thực hiện DAĐT; Quy định về thời han cho thuêđất dé thực hiện DADT; Quy định về bình thức cho thuê dat dé thực hiện DAĐT,định về thêm quyền cho thuê đất dé thực hiện DAĐT; Quy định về trình tự thủ tụccho thuê đất dé thực hiên DAĐT; Quyên và nghia vụ của chủ thé được cho thuê dat

để thực hiện DAĐT

Là quan hệ pháp luật thuộc lĩnh vực quản lý hành chính Nhà nước, các nội

dung trên là căn cử dé thực thi các biên pháp hành chính Đây là những nội dung bắtbuộc mà các chủ thé phải xác định trong hoạt động cho thuê dat N goài ra, các quy.định của pháp luật về cho thuê dat dé thực hién DADT nhằm tạo ra sự bình dingcho những chủ thé được trao quyên sử dung dat Nội dung của pháp luật về cho thuêđất còn gop phân thé ché hóa những chính sách của Đăng và Nhà nước đôi với việc

sử dụng tai nguyên dat

Thứ te: Pháp luật về cho thuê dat dé tare hiệu DAĐT thuộc link vực phápthuật công Có thé hiểu chung Tính vực pháp luật công là một phén của luật pháp matrong do điêu chỉnh các quan hệ giữa cá nhân và chính pht hoặc những quan hệgiữa các cá nhân mà có liên quan trực tiếp dén xã hội Luật công điều chỉnh cácquan hệ xã hội có sự không cân xúng với nhau Ở đỏ, các chủ thé tham gia trongquan hệ nay bao gém cơ quan Nha nước và các cá nhân, tô chức khác Có thé thay,các quan hệ mà luật công điều chỉnh không có sự trao đổi, bình đẳng Cơ quan Nhànước có thé ra quyết định về quyền của cá nhân Một bên ra quyét định về quyền vànghĩa vụ (tức ban hanh), một bên chỉ có thé chap thuận làm theo (thực thi) Trong

mô hình luật công, các cá nhân, tổ chức chỉ có quyên và nghĩa vụ thực thi phép luậtTét nhiên, trong đó pháp luật và sự ra quyết định của cơ quan Nhà nước phải dua

trên nguyên tắc đấm bảo quyên lợi đến mur tối đa cho moi công dân Như đã phân

tích những đặc điểm về mat chủ thé, Nhà nước ở vị trí là dai điện chủ sở hữu đểthực hiện các quyên năng của minh về quân ly dat đai Trong do, quyết định cho

thuê dat là một quyết định hành chính đôi với người có nhu câu thuê đất Dé đượctrao quyên sử dung dat, người thuê đất (chủ đầu tư của du an) cân tuân thủ các quy.

định của Pháp luật Ví dụ: Trước khi thuê đất, chủ dau tu của dy án cân đáp ứng đủ

các điều kiện ma pháp luật đưa ra Nhũng điêu kiện nay sẽ được cơ quan Nhà nước

có thâm quyên tiên hành thâm định và cuối cùng di tới quyết định cho thuê hoặckhông cho thuê dat

1.23 Vai trò của pháp luậtvề che thuê đất dé thực hiện dw án đầu tư

Đôi với Nhà nước, pháp luật cho thuê dat đã làm gia tăng hiệu quả quản ly

Nhà nước về dat dai Thêm vào đó, nguôn thu từ việc cho thuê dat dé thực hiện dr

án cũng là một trong những nguồn thu ngân sách lon Pháp luật về cho thué đất déthực hién du án đây đủ và chặt chế sẽ tạo điều kiên thuận lợi cho các địa phương.nâng cao vai trò trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đồi với người sử dụngđất, pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện dy án là hành lang pháp lý quan trongtrong quá trình đầu tư Pháp luật cho thuê đất dé thực hiện dự án dâu tư gop phânthúc day, khuyên khích các nha dau tư, cũng như Gn định chi phí đầu vào của cácdoanh nghiệp Những quy định đó còn tạo nên cơ chế bình đẳng giữa những đối

tượng được cho thuê đất, tạo điều kiện cho họ có cơ hội đầu tư lâu dài và én định.

Ngoài ra, pháp luật về cho thuê đất đã thực hiện đự én đêm bảo các quyền củangười sử dung đất dé họ có thé tạo re nhiêu lợi ich cho nên kinh tê

Như vậy, trong quá trình phân tích tử lý luận đền những thực tiễn nêu trên,vai trò của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án được thể hiện đưới các

phương điện sau đây:

Thứ nhất: Phép tuật về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT gop phân củng côchế độ sở hữu dat đai tại Việt Nam Thuộc linh vực pháp luật công, Pháp luật về

cho thuê dat dé thực hiện DAĐT là công cụ để Nhà nước thực hiện quyền đạt điện

chủ sở hữu Không những thé, pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DADT congiúp điêu tiết, đáp ứng nhu cau sử dung đất trong xã hội, bảo đảm sử dụng dat đaimột cách có hiệu quả nhằm đem lại những lợi ich cho Nhân dân

Thức hai: Phép luật về cho thuê dat dé thực hiện du án có vai trò trong pháttriển nền kinh tệ thi trường định hướng xã hội chủ nghia Không thể phủ nhận việckhai thác lợi ich của tai nguyên đất sẽ tạo đông lực to lớn cho sự phát triển của nênkinh tê Tuy nhiên, dé phát triển kinh té bên vũng, tránh lãng phi tai nguyên thi can

có sự điệu chỉnh của pháp luật Theo quy định của pháp luật, sử dung đất tại V iệtNam gắn liên với chính sách của Đảng cơ ché quản lý của Nhà nước Trong hoạt

động cho thuê dat cũng vậy, việc cho thuê dat để thực hiện DADT cân phù hợp với

quy hoach, kê hoạch sử dung dat, kê hoạch phát triển ngành dé đếm bảo sự đồng bôtrong cả nước Ngoài ra, Nhà nước sử dung nguén thu ngân sách từ việc cho thuéđất dé điều tiệt và Gn định thi trường nhằm phát triển kinh té bên vững,

Thứ ba: Pháp luật về cho thuê dat dé thực hiên DAĐT tạo cơ hội dau tư, thuhut dau tư Đối với bat cứ lĩnh vực nào, pháp luật luôn là cơ sé dé thực hiện đầu tư.Pháp luật về thuê dat dé thực hiện DADT tạo ra một sân chơi bình dang đổi với cácnha đầu tư trong nước và nước ngoài Pháp luật trong hoạt động nay giúp cho ho comét con đường dé tiệp cận tài nguyên dat Những quy định của pháp luật càng rõrang cảng tạo được niềm tin đối với nha đầu tư Trước hệt, pháp luật vé cho thuê dat

dé thực hiện DAĐT giúp nhà đầu tư đánh giá được bước đầu tính khả thi của dự ấn,

dự trù được vốn đầu tư sơ bộ và có kê hoạch cu thé dé triển khai đự án Sau đó, cácngiĩa vụ về tai chính luôn được pháp luật quy định một cách rõ rang Ngoài ra, Nhađầu tư cũng được lựa chọn giữa hai hình thức, cho thuê dat trả tiên thuê dat hangnăm hoặc mét lan cho cả thời gian thuê cũng giúp ho chủ động được tai chính Nhưvậy, pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT đã tạo ra cơ chế khuyên khíchđối với nhà dau tư và giúp ho đầu tư một cách ôn định, lâu dai

Thứ te: Pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DADT tạo cơ chê thúc đây

hội nhập quốc tê Trong bôi cảnh hội nhập kinh tê quốc tê việc mở cửa nên kinh têcủa các quốc gia mang tinh đa dạng hoa Trong các quan hệ kinh tê đổi ngoại trênnguyên tắc giữ vững độc lập, bình ding củng có loi, phát huy mọi mắt các nguồn.lực bên trong và thu lút các nguén lực bên ngoài Do vây, pháp luật cho thuê dat dé

thực hiện dự án có vai tro hết sức quan trong nó có tác động trực tiép thông quaviệc cho người nước ngoài thuê đất dé đầu tư kinh doanh, thúc day hợp tác, hội

nhập kinh té quéc tế tại Việt Nam Tao được cơ chê cho thuê dat để thực hiện du én

với các quy định cu thé về điêu kiện, thủ tục cho đôi với nha dau tư nước ngoài

Thứ năm: Trong bôi cảnh tài nguyên dat đang dân ít di, phép luật về chothuê đất để thực hiện DADT là căn cử thực hiện mục tiêu sử dung dat hiệu qua,tránh lam lãng phi tai nguyên, hạn chế ô nhiễm và suy thoái môi trường Thông quanhững nghĩa vụ bat buộc đối với người được cho thuê dat, pháp luật rang buộc họbởi các nguyên tắc trong việc sử dung dat, tránh những môi nguy cơ kế trênTrường hợp thực hiện trái quy định của pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện dự

án, chủ đầu tư dự án sẽ phê: chịu những chê tai của pháp luật

1.2.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật cho thuê đất dé thục hiện dự án đầu tư

Trước khi có Luật Dat dai tăm: 1993:

Trước khi có Luật Dat đai năm 1993, pháp luật đt đai chưa ghi nhận hình.thức cho thuê dat Thời ky này quan hệ pháp luật đất đai chịu ảnh hưởng từ nênkinh tê kế hoạch hóa tập trung nên chưa có sự công nhận thénh phân kinh tê tưnhân Khi đó lĩnh vực dat đai chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 1987, pháp luật códuy nhật cơ chế trao quyên sử dung dat là giao dat Tuy nhiên, hoạt động giao datthời ky nay chưa được hoàn thiện về mat thủ tục và con thể hiện yêu tổ quan liêu,bao cấp Khi đó, quyên của người sử dung dat cũng bị han chế rất nhiều

San khi có Luật Dat đai 1993:

Luật dat đai năm 1993 ra đời đã đánh đâu mốc quan trong cho sự ra đời của

cơ ché cho thuê đất Sự ghi nhận nên kinh tê hang hoá thị trường với nhiêu thànhphân kinh tê của Hiện pháp năm 1992 đã tạo nên hướng di mới trong moi mat củađời sông xã hội cũng nhw các quan hệ pháp luật Dựa trên khuynh hưởng đổi mớicủa Hiện pháp 1992, quy định về thuê đật của Luật Dat đai 1993 cho thay tâm nhin

cởi mỡ, tiên bộ hơn của cơ chê trao quyên sử dung dat Điều này giúp thu hut dau tưtrong và ngoài nước, bước dau tạo ra nguôn thu ngân sách moi dé có thêm động lựcphát triển kinh té - xã hội Quy định về cho thuê đất đề thực hiện DADT ra đời cũng

là cơ sở để khai thác tài nguyên dat đai mét cách có hiệu quả, tránh lãng phí Qua

đó, đặt nên móng cho pháp luật về cho thuê đất dé thực hiện DAĐT thời ky tiệp

theo.

Sau thời gian đó, Luật Dat dai sửa đôi năm 1998 va năm 2001 được ban hành

đã bd sung và làm rõ hơn một số quy đính của Luật Đất đai năm 1993 Trong đó,nỗi bật là các quy định về những trường hợp, đối tượng được Nhà nước cho thuê dat

đã cụ thể hon Bên canh đó, quy định về hành tức thuê đất là thuê đất trả tiên thuêđất hằng năm và thuê dat trả tiên thuê dat một lần cho cả thời gian thuê, kẻm theoquy dinh về quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê dat cũng dim

bão được wiệc thực thi pháp luật một cách nghiêm túc và minh bạch hon.

Thời gian sau đó, khi việc đổi mới nên kính tê đang có những bước tiên lớncùng với su day nhanh của tiên trình hội nhập quốc tế, Luật Dat đai năm 2003 đã rađời Khi do, pháp luật đất đai đã mở rông hơn phạm vi điều chỉnh, bô sung thêmnhiều quy định chung về cho thuê dat nhw giải thich tử ngữ, can cứ, trường hợp, cácchủ thé được Nha nước cho thuê đất cùng với quyên và nghĩa vụ của ho, thêmquyền, trình tu, thủ tục cho thuê dat đôi với cả hai hình thức cho thuê đất Bên canhvan dé cho thuê dat nói chung, pháp luật về cho thuê dat dé thực hién du án nóitiêng cũng có nhiều điểm tiền bộ dé phủ hop với quá trình hội nhập kinh tế, quốc tênhư cơ chê cho thuê đât đối với người Việt Nam định cư tại nước ngpài, tổ chức, canhân nước ngoài muôn đầu tư du án tại V iệt Nam Các quy định khác như thời han

sử dung dat cũng như thời gian thuê đất đổi với chr án, các trường hợp thu héi đất vàquy định về quyên và nghĩa vụ của chủ dau tư dự án cũng thất chặt hơn các quyđịnh về cho thuê dat dé thực hiên DADT Những quy đính nêu trên đã góp phân thuhút đầu tư, tạo điều kiện cho hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai.

Tiệp nội những thành tuu và hoàn thiện hơn quy định của Luật Dat dai năm.

2003, Luật Đất đai 2013 tiệp tục được Quốc hộ: khóa XIII thông qua Điểm mới củaLuật Dat đai năm 2013 là đã có thêm những quy định rõ rang hơn đối với điều kiệngiao dat, cho thuê dat, cho phép chuyển mục dich sử dung dat dé thực hiên DAĐTCùng với hệ thông các văn bản hướng dẫn thi hành, pháp luật cho thuê dat dé thựchiện DADT đã trở thành một phân tat yêu, quan trong đối với pháp luật về cho thuê

dat Sau 10 năm thực hiện, Luật Dat đai năm 2013 đã mỡ ra thời kỳ mới đổi với cơ

chê cho thuê dat dé thực hiện DADT và đạt được nhiều thành tuu đáng kế

Thời điểm lam Luận văn, Luật Dat đai sửa đổi chưa được thông qua Tuyvay, Dự thảo Luật Dat dai (sửa đổi) cho thay quy định của pháp luật đã gân nhưhoàn thiện rất nhiêu về cơ sở pháp lý cho hoạt đông thuê đất dé thực hiện DADT,

mở ra những cơ hội về đầu tư và cơ hội cho sự phát triển của nên kinh tê Bên canh:

đó, các cơ quan Nhà nước cũng co căn cứ dé thực thi nhiệm vu quân lý dat đai mộtcách minh bạch, thuận lợi hơn.

1.25 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật cho thuê đất dé thực hiện dự

Án đầu tư

Thứ uhất: Auk kưởng của chế độ sở hitn về dat dai, chính sách cha Dang

và Nhà turớc Chê đô sở hữu về dat đai là quyền sở hữu và quan lý dat dai của cánhân, tổ chức hay Nhà nước Trên thé giới hiện nay tôn tại nhiều mô hình sở hữuđất đai khác nhau Mô hình phô bién nhật là thừa nhận nhiêu hành thức sở hữu đốivới dat dai như sở hữu nhà nước, sở húu tap thé, sở hữu của cộng đông dân cư và sé hữu từ nhân, sở hữu nhà nước © Tuy nhién, V iệt Nam chúng ta có chế độ sở hữu vềdat đai khá khác biệt so với các mô hình trên Xuất phát mục tiêu tiên lên Chủ nghĩa

Xã hôi, dat đai ở nước ta hiện nay theo chế độ sở hữu toàn dan do Nha nước lam daidiện chủ sở hữu Năm 1980, tại Hội nghị Trung ương lần thứ tám, khóa IV, Đăng ta

đã chi đạo việc hién định quyền sở hữu dat dai thuộc về sở hữu toan dân Từ đó đến

* Pham Vin Võ, Nguyễn Thủy Trang, “Các sổ hinh sở hữu dit dai vi những vin đề pháp ly đãtra đổi với

Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp ly Trường Daihoc Luật Thành phố Ho Chi Mah, So 3/2012,t.45 - S1

nay, qua các lần sửa đôi, Hiên pháp và các Luật Dat đai déu quy dinh dat đai thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước là dai diện chủ sở hữu và thông nhật quản ly dat đai trên

cả nước Đây là chính sách nhất quán của Đảng và Nhà nước ta về dat dai

Qua đó, pháp luật về cho thuê đất dé tực hiện dự án ở Việt Nam cũng mangnhững đắc điểm riêng của ché độ sở hữu toàn dân va chịu sự ảnh hưởng từ chính.sách của Đảng, Nhà nước Trong đó, khi cho thuê dat, Nhà nước là bên cho thuê,thực biên quyên đại điện của minh dé ra quyết định cho thuê đối với người có nhucầu sử dung đất Do việc thực hiện dự án thường có quy mô sử dung đất lớn so vớihoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường nên rất cần có sự quản lý chất chếPháp luật về cho thuê dat để thực hiện DAĐT hiện nay ngày cảng nêu cao chứcnăng quản ly Nha nước về dat đai Ngoài ra, Dang va Nhà nước cũng có nhữngchính sách dé đâm bảo tinh minh bạch, công bằng trong hoạt động cho thuê đất dé

thực hiện dự án Ngày 16/6/2022 Trung ương Dang đã ban hành Nghị quyét

18-NQ/TW (Khóa XIID về việc Tiếp tục đổi mới, hoàn thiên thé chế, chính sách, nângcao hiệu lực, hiệu qua quan lý và sử dung dat, tạo động lực đưa nước ta trở thànhnước phát triển co thu nhập cao Nghị quyết đã đưa ra một số nội dung quan trọng,định hướng cho việc ban hành Dự thảo Luật Đất đai (sửa doi), do là: “Thực hiệnviệc giao đất, cho thuê đất chit yêu thông qua déiu giá quyền sir dụng đất, đâu thầuche án có sử dung đất Quy đình cụ thé về đấu giá quyền sử dung đất đấu thầu dự

Gn có sử dụng đất; han chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất cho thuêđất không thông qua đâu giá quyên sử ding đất đâu thẩu dự dn có sử dụng đất;bảo đảm công khai, minh bach." Hiện nay, Dự thão Luật Dat dai (sửa đỗ) đã có

sự điệu chỉnh vệ việc thu hẹp các trường hợp cho thuê đất không thông qua đâu giáquyền sử dung dat và quy định rõ ràng hơn hình thức cho thuê đất thông qua đầu giáquyền sử dung dat, dau thâu dy án có sử dung dat Như vậy, những thay đôi trong

` Ngự quyết 18-NQ/TW ngủy 16/6/2023 (Hộinghị lần thứnšm Bạn chip hành Trưng ương Đẳng khóa 200),

Tiếp tuc doi mới, hoàn thuận thé chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiện quả quản lý vì sử dụng đất, tạo

động hrc diva nước ta trở thành xrước phát trên có đưa nhập cao 16;

chính sách của Dang và Nhà nước là định hướng quan trong nhất cho việc sửa đổicác quy định về cho thuê đất đề thực hiện DAĐT.

Thứ hai: Ank hnong cña hệ thông pháp hật Việt Nam có hề thông phápluật khá đây đủ trong tất cả các linh vực Hoạt đông cho thuê đất đã thực hiệnDADT được điều chỉnh chủ yêu bởi Luật Dat đai Bên cạnh đó, Luật Dau tư, LuậtXây dựng Luật Kinh doanh bat đông sản, Luật Doanh nghiệp cũng có những quyđịnh cụ thé liên quan đên hoạt động này Mỗi văn bản phép luật đều có đối tương,pham vi điều chỉnh và mục đích khác nhau Ma các văn bản nảy được ban hành ởnhững giai đoạn khác nhau Nên có nhiều trường hợp, pháp luật về cho thuê dat dé

thực hiên DAĐT có sự chưa đồng bộ giữa các văn bên pháp luật với nhau Thêm.

vào đó, do chiu sự ảnh hưởng của chính trị, kinh tê, xã hội nên pháp luật thường có

sự sữa đổi dé phủ hợp với thực tiễn Việc thiếu tính thông nhất giữa các văn bảnpháp luật có ảnh hưởng lớn đền hoạt động thực thi Do vay, qua thời gian, pháp luật

về cho thuê dat dé thực hiện DADT được hoàn thiện hơn để đông bộ với các vănbản pháp luật chuyên ngành, phù hợp với thuc tiễn và đảm bảo tính hiéu quả thực

thi.

Thứ ba: Ảnh lnrong từ nhậm thite pháp luật Qua từng thời ky nhận thức và

pháp luật của cán bô, công chức trong cơ quan Nhà nước có thấm quyền dân được

nâng cao Trước hệt là đội ngũ những người có nhiệm vụ lập pháp, pháp luật về chothuê đất dé thục hiện DADT hiện nay có nhiêu điểm chặt chế hơn so với thời kytrước Không những thê pháp luật trong hoạt động nay luôn được hoàn thiện theothời gan để phủ hợp với thực tiến Điều nay, cho thay tam nhìn của các nha làmluật đã có nhiều thay đổi theo hướng khách quan hơn Tiếp theo là đội ngũ cán bộ,công chức, viên chức trong cơ quan Nhà nước có những thay đổi về nhận thức phápluật Trước đây, hoạt đông cho thuê dat gấp nhiêu sai pham đến từ những quyếtđịnh của cơ quan Nhà nước dén tới nhiều hậu quả nghiêm trong trong hoạt đông chothuê đất Hiện nay nhờ có sự hoàn thiện của pháp luật và trinh đô nghiệp vụ của cán

bộ, công chức, viên chức trong cơ quan quản lý dat dai ma hoạt động cho thuê dat

để thực hiện du án đã được kiểm soát chat chế hơn Thêm vào đó, các tổ chức,doanh nghiệp cũng có sự đầu tư hơn vé nâng cao va trau đôi kiên thức luật pháp Từ

đó, việc thực thi pháp luật về cho thuê dét cũng đạt được hiểu quả tốt Như vay,nhận thức về phép luật của các chủ thé rat quan trong co ảnh hưởng đến quá trìnhhoản thiện pháp luật về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT

That te: Anh lnrỡng của nén kink tế và tiếu trình hội nhập quốc tế Trướchết, tác động của nên kinh tê đến với pháp luật về cho thuê dat thé hiện rõ nét nhat

từ giai đoạn năm 1992 Hiên pháp năm 1992 ra đời, đánh dau thời điểm Việt Namchuyển đổi từ nên kinh tê kế hoạch hóa tập trung với hai thành phân kinh tê chủ yêu

là kinh tê nha nước và kinh té tập thé sang nên kinh tế hang hóa thị trường với nhiêuthành phân kinh tê: Nhà nước, tập thé, cá thé, tư bản tư nhân, tư bản nhà nước?Trước năm 1992, Luật Dat dai 1987 chưa có hình thức cho thuê dat Do khi ay phápluật còn chịu ảnh hưởng của chế đô bao cấp dan đền quyên của người sử dung datcũng bị hạn chê Ngay sau khi có Hiến pháp 1992, Luật Dat đai 1993 được banhành với phương thức trao quyên sử dung dat mới là cho thuê dat Điều nay chothay, pháp luật dat dai thời ky đó đã có sự cởi mỡ hơn về hoạt động thuê đất Dénnay, sau khoảng 30 năm chuyên sang nên kinh tê thi trường phép luật về cho thuêđất dé thực hiện dự án đã có nhiều thay đổi tích cực như hoàn thiện hơn về căn cứ,điều kiện cho thuê đất, thi tục cho thuê đất, tiền thuê dat Nhũng điêu đó đã thu hutnhiéu nha dau tư trong nước và nước ngoài giúp tăng trưởng nên kinh tê

Trong quả trình hôi nhập quốc tế, muốn phát triển kinh tê ma vẫn giữ vũng

cơn đường tiên lên Chủ nghĩa Xã hội, Đăng va Nhà nước ta đã thực hiện nhiềuchính sách Trong đó có việc thay đổi những quy định của pháp luật để pha hợp vớinhững văn kiện quốc tế mà Viét Nam da ký kết, tham gia Theo đó, pháp luật VietNam cũng cân hoản thiên hơn để phù hợp với những nguyên tắc và quy định củaLuật quốc tê Thêm vào đó, việc thu hút các nha dau tư nước ngoài cũng dem lại

` Thái Vinh Thing, “Lịch sử lập hiển Việt Nam", Cong thông thị độn từ Bộ Tư pháp - Muc Nghin cứu trao đổi bai đăng ngày 26/02/2015

nguồn ngoại tệ trong lính vực tải chính, kinh tê Trước ném 2003, pháp luật không

có cơ ché cho thuê dat dé thực hiện du án đối với những chủ thé là cá nhân, tổ chứcnước ngoài Việc ghi nhân cơ chê cho thué dat đối với chủ thé 1a cá nhân, tô chức

nước ngoài của Luật Đất đai 2003 là mét bước tiên lớn, chuẩn bi a Việt Nam tham.

gia WTO vào năm 2007 Trong giai đoan hiện nay đối với tiên trình hội nhập, Daihội Đăng lên thứ XIII đã xác dink nhiệm vụ “Hoàn thiện hệ thống pháp luật phithợp với những điều ước quốc tế mà Tiết Nam đã cam kết “2, Như vậy, không chỉtrong lĩnh vực kính tế, pháp luật Việt Nam nói chung đang có sư thay đôi theohướng hội nhập quốc tê Pháp luật về cho thuê dat đề thực hiện dự án nói riêng cũng

có sư hoàn thiên hơn nhằm tao ra mét sân chơi bình đăng, thu hut các nha đầu tưcho phát triển he tang, kinh tế - xã hội.

1.26 Titu chí đánh giá pháp luậtvề cho thuê đất dé thực hiện dự ánđầu tư

Đánh giá hệ thông pháp luật được thực hiện thông qua việc xem xét sự đồng

bộ, phù hợp, khả thi của pháp luật và sư hiệu quả trong việc thực thi các quy định

pháp luật đó Như vậy, khi đánh giá pháp luật về cho thuê dat dé thực hiên DADT,

luận văn sẽ thực hiện đưới hai phương điện sau:

Thứ what: Xem xét đôi với sự đông bộ và hoàn chỉnh của pháp luật về chothuê đất dé thực hiên DADT sẽ có nhũng tiêu chi sau để đánh giá, bao gồm: Yêucâu về tính về tinh thông nhật của hệ thông pháp luật, Yéu câu về tính toàn diện,phủ hợp và khả thi; Ÿ êu câu về tính công khai, minh bạch

- Đối với tinh thống nhật: Bất kì mét quy pham pháp luật nào được lập ra đều.chiu sự ảnh hưởng và chi phôi của những quy pham pháp luật liên quan Do đó, tinhđông bô trong các quy định của pháp luật rét quan trong va có ảnh hưởng rất lớn tớitính khả thi và hiệu quả của pháp luật Riêng đôi với pháp luật về cho thuê dat dé

° Đăng Công sin Việt Nam: Văn kiện Đại hội đai biểu toàn quốc lần thứ XII, Nob Chính trị Quốc gia Sự thật,2021,tập 1,tr 283;

thực hiện DADT sẽ có mỗi quan hệ mật thiết với pháp luật về đầu tư, luật kinhdoanh bat động sản, luật doanh nghiệp, luật xây dung Vi thé, đòi hỏi pháp luật

về cho thuê dat dé thực hiện DAĐT cần phải xây dưng một cách có hệ thông vathong nhật với các văn bản pháp luật có liên quan Quan trong nhật là không đượcxảy ra những mâu thuần, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật điều chỉnh cùngmột lĩnh vực Dé làm được điều này nhật thiết khi xây dựng các quy định về chothuê dat dé thực hiện DADT cân rà soát kỹ càng các quy định liên quan Thêm vào

đó, trong quá trình thực hiện cân thường xuyên đánh giá, cập nhật và néu cần thiệt

phải sửa đôi, bỗ sung dé pháp luật vé cho thuê dat có sự thông nhật toàn điện

- Đôi với yêu câu về tính toàn diện, phù hợp và khả thi: Tinh toàn điện của

hệ thông pháp luật thé hiện ở khả năng đáp ứng được đây đủ nhu cầu điêu chỉnh.pháp luật trên các lĩnh vực quan trong của đời sông xã hội Y êu cau này đời hỏi quyđịnh của pháp luật phải bao quát và có khả nang lường trước những van dé phátsinh xoay quanh lĩnh vực điêu chỉnh của nó Như vậy, dé đánh giá tính toàn diệncủa pháp luật về cho thuê dat để thực hiên DAĐT cân xem xét đến phạm vi điềuchỉnh và nội dung của các quy phạm đó Tính toàn diện của pháp luật về cho thuêđất để thực hiện DADT phải phải có câu trúc lôgíc, chat chế, Nồi dung mỗi quyđịnh phải có đây đủ các quy pham pháp luật cn thiết dé điều chỉnh các vân đề phátsinh trong quan hé cho thuê dat giữa Nha nước với các chủ thé khác

Tinh phù hợp của hé thông pháp luật luôn năm trong sự tương quan với tình.hình thực tiễn phát triển của kinh tê - xã hội Trong tùng giai đoạn khác nhau, tinhhình kinh tê, chính trị xã hội đều có su thay đổi, những van đề phát sinh trong cácquan hệ xã hội luôn có chiêu hưởng gia téng Vì thé, pháp luật của từng thời kycũng phai có sự thay đôi dé phi hợp với tình hành mới Như vậy, pháp luật về chothuê dat để thực hiện DADT hiện nay cân phù hợp với đường lối phát triển củaĐăng chỉnh sách mới của Nhà nước Sau đó là thay đổi dé theo kip sự vân động củanên kinh té thi trường và tiền trình hôi nhập quốc tê.

Tinh khả thi của hệ thông pháp luật thé hiên ở việc các quy pham pháp luậtđược ban hành phải phù hợp với cơ chế thực hiện và áp dụng pháp luật hiệnhành Tính khả thi của pháp luật vệ cho thuê dat dé thực hiện DADT cần xem xétđông thời ở cả hai nhóm đôi tượng cơ bản: Đối tượng được hưởng quyên lợi từ cơché cho thuê đất mà pháp luật quy định và các cơ quan Nhà nước có thấm quyên.Đôi với người sử dung dat, nêu không đảm bảo một cơ ché rõ ràng, hợp lý, bảo vệquyên lợi cho họ, thi pháp luật sẽ không tạo ra được khả năng thu hút đầu tư cũngnhư sử dung dat mat cách hiệu quả trong các dự án Nếu không có tinh khả thi đôivới hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan Nhà nước thì pháp luật sẽ khó đượcchấp hành nghiêm chỉnh; uy và tin của pháp luật sé bi ảnh hưởng,

- Đôi với yêu câu về tính công khai, minh bạch: Có thé hiểu, bảo đảm công

khai, minh bạch trong quy trình xây dụng các văn bản pháp luật chính là việc cơ

quan, người có thâm quyên trong khuôn khô quy dinh của pháp luật có trách nhiệm

tạo cơ hội, điêu kiện cho các cá nhân, tổ chức được biết, được hiểu, được tiếp cận,

được tham gia ý kiên, trao đôi thông tin vé các nội dung có liên quan trang suốt quátrình xây dựng va ban hành các quy định pháp luật Đối với pháp luật về cho thuêđất dé thực hiện DAĐT nói riêng thì vẫn dé công khai minh bạch cũng rat quantrọng Bởi lẽ, ngôn vốn dau tư vào những dự án nhu vậy sẽ doi hỏi quy m ô lớn Khiđảm bảo được tiêu chỉ vé tính công khai, minh bạch về điều kiện, thủ tục cho thuêdat, giá thuê dat, các chính sách vệ giải phóng mắt bằng, ưu dai dau tư sẽ giúpcác nhà dau tư sẽ chủ động và thuận lợi hơn về việc nam bắt thông tin, đánh giá tinhkhả thi của dự án Ngoài ra, việc lập va công khai các thông tin về quy hoạch, kếhoạch sử dung dat cũng tạo điêu kiên cho nhà dau tư dễ dang nam bất cơ hôi, từ đóthu hut đầu tư Bên canh đó, việc công khai, minh bach trong quá trình xây dungcác quy định về cho thuê dat đề thực hiện DADT cũng cho phép các cá nhân, tôchức trong xã hội được tham gia ý kiên góp phân hoàn thiên pháp luật.

Thứ hai: Xem xét tính hiệu quả đôi với việc thực thi các quy định pháp luật

về cho thuê dat dé thực hiện DADT Trong đánh giá phép luật thi tính hiéu qua của