Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại tỉnh Hoà Bình

Chính vì vậy, trước khi tìm hiểu các điều kiện pháp lý đặt ra với chủ thể giao địch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Luật Nhà ở 2014 đã chỉ ra các đối tượng được sở hữu nhà

TRUONG DAI HQC LUAT HA NOI

KHOA LUAN TOT NGHIEP

Hà Nội — 2023

TRUONG DAI HQC LUAT HA NOI

LUONG PHUONG THAO

4 606

Hà Nội - 2023

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của

riêng tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốt

nghiệp là trung thực, đảm bảo độ tin cậy.⁄

Xác nhận của Tác giả giảng viên hướng dân khóa luận tốt nghiệp

TS Nguyễn Thị Dung Lương Phương Thảo

Bắt động sản :BĐS

Bộ luật Dân sự : BLDS

MUC LUC

Trang Trang phu bia i Loi cam doan ii Danh mục các chữ viết tắt iii Muc luc iv

1 Tinh cap thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4 5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

6 Phương pháp nghiên cứu 5

Chương I: LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TUONG LAI VÀ PHÁP LUẬT VÈ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

1.1.Lý luận về mua bán nhà hình thành trong tương lai -¿¿- 2522 6 1.1.1 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai -c:¿ 5+ 6

1.1.2 Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - 12

1.2.Pháp luật về mua bán nhà hình thành trong tương lai -2 16

1.2.1 Khái niệm về pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 16

1.2.2 Co cấu pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 17

Kết luận Chương 1 18

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIÊN THỊ HÀNH TẠI TỈNH HÒA BÌNH .19

2.1 Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 19

2.1.1 Quy định về chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong

2.1.3 Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 29

2.1.4 Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 35 2.1.5 Quy định về giải quyết tranh chấp trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 37

2.1.6 Quy định về xử lý vi phạm pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai 39 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh

Hòa Bình 40 2.2.1 Đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và các tác động của

chúng tới tình hình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Hòa Bình 40

2.2.2 Những thành tựu, kết quả đã đạt được trong thực tiễn thi hành pháp luật về

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Hòa Bình 43

2.2.3 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân trong thực tiễn thi hành pháp luật

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Hòa Bình 49

Kết luận Chương 2 55 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIEU QUA THI HANH PHAP LUAT VE MUA BAN NHA HINH THÀNH TRONG TUONG LAI 56

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai56 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 58 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai 62 Kết luận chương 3 64

PHAN KET LUAN 66

PHAN MO BAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, thị trường BĐS đang nắm vị trí đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân Hoạt động kinh doanh BĐS đang dần trở thành một trong những ngành mũi nhọn của nền kinh

tế nước ta, đóng góp ty trong cao trong tông sản phẩm quốc nội Hơn nữa BĐS còn có ảnh hưởng lớn tới các lĩnh vực khác khác như thị trường lao động, thị trường tài chính -

tiền tệ, Trong thị trường BĐS, nhà ở là đối tượng phổ biến và có sức ảnh hưởng rất

lớn so với các công trình xây dựng khác Mọi công dân cũng đều có nhu cầu về nơi ăn, chốn ở, ông cha ta đã nói “An cư lạc nghiệp”, khi có sự ồn định về nhà ở thì con người mới có thể rèn luyện, tu dưỡng bản thân, nâng cao tiềm lực dé sống, làm việc và xây dựng xã hội Chính vì lẽ đó, vấn đề nhà ở trở thành nội dung quan trọng xuất hiện trong nhiều các đề tài nghiên cứu khoa học từ các chuyên gia trong nước và quốc tế Mặc dù dân số ngày càng tăng lên kéo theo nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở nhưng

sự hữu hạn về quỹ đất, nguồn vốn, thời gian xây dựng đã khiến cho nhiều người dân không có nhà để ở hoặc rất khó khăn trong việc tích góp xây dựng ngôi nhà cho bản thân

Đồng thời, sau đại địch COVID - 19, thị trường BĐS phải gánh chịu những tổn thất nặng

nề, hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn dẫn tới hàng loạt tự án

bị đình trệ Vì lẽ đó mà hoạt động xây dựng, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang dần được phỏ biến trong cộng đồng trở thành một giải pháp hữu ích cho những đối tượng người mua không có quá nhiều nguồn vốn dư dả và những chủ đầu tư còn yếu ớt

sau đại dịch, mới gia nhập thị trường, thiều nguồn lực để phát triển Thực tế cho thấy,

sau COVID - 19 thị trường BĐS những năm gần đây đã trở nên sôi động, thu hút giới

đầu tư nhờ tín hiệu lạc quan của nền kinh tế vĩ mô, nhiều nhà đầu tư mới đã xuất hiện

trên thị trường Nhu cầu nhà ở về phía người dân thì vẫn còn tăng lên

Nhìn chung, thị trường BĐS đang ngày càng được thúc đầy nhanh chóng, hệ thống pháp luật tuy đã có những sự sửa đổi, bổ sung nhưng chưa thể theo kịp tốc độ trưởng này Kinh doanh BĐS nói chung và hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng vẫn còn khá nhiều bất cập, hạn chế và vướng mắc trong chính sách pháp luật Nhà nước cần có sự xem xét và phân tích giữa thực tiễn và lý luận để đưa ra những giải pháp để hoàn thiện hơn hành lang pháp lý cho các quan hệ xã hội về nhà ở hình thành

thực sự cụ thể và đầy đủ các nội dung liên quan tới đối tượng này

Chính vì những lẽ trên, tác giả xin lựa chọn đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại tỉnh Hòa Bình” làm đề tài khóa luận của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một nội dung không mới nhưng cũng không hoàn toàn phổ biến, đã được đề cập công khai trong một số bài luận văn, luận án, khóa luận, tài liệu, bài viết nghiên cứu khoa học, sách, báo, Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã tìm đọc một số công trình nghiên cứu, tác phẩm như sau: Phùng Thị Sao (2018), “Pháp luật về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai và thực tiên thì hành trên dia bàn thành phó Hà Nội”, luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội Tác giả đã đưa ra các vấn đề lý luận cũng như thực trạng pháp luật bao quát về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai từ đó đưa ra thực trạng của vấn đề trên địa bàn

thành phó Hà Nội bao gồm các nội dung như: điều kiện, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên, hợp đồng, bảo lãnh, thanh toán, chuyển nhượng hợp đồng, trong kinh

doanh BĐS hình thành trong tương lai Đây là bài luận văn có nội dung bao quát với toàn bộ nội dung về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nói chung chứ không chỉ riêng hoạt động mua bán

Hoàng Diệu Linh (2019), “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội”, luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội; Đỗ Thị Hiệp Trang (2019), “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực

tiễn thì hành tại thành phó Bắc Ninh”, luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội; Đỗ Hương

Giang (2022), “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thực

hiện tại tỉnh Đắk Lắk", luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội Với những luận văn này các

tác giả đã phân tích những nội dung khái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở hình thành trong tương lai giúp người đọc hiểu trước tiên về vấn đề đang được đề cập sau đó mới đưa ra nội dung cũng như bình luận về pháp luật liên quan tới vấn đề này, lồng ghép vào

đó là những quan điểm cũng như phân tích thực trạng pháp luật trên thực tế đẻ định hướng và giải pháp hoàn thiện, nâng cao thực thi

Đỗ Phương Thúy (20147), “Giao dịch dân sự đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội; Nguyễn Thị Huyền Trang (2015),

tiển ”, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội; Nguyễn Thị Quyên (2022), “Chuyển nhượng hợp dong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội;

Lê Thanh Hà (2021), “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, báo Nhà nước và Pháp luật, số 4, tr.10-20; Võ Đình Toàn, Tuấn Đạo Thanh (2009),

“Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai”, báo Dân chủ và Pháp luật,

Số 10, tr 3 — 1 Day là các công trình nghiên cứu cụ thê một vài khía cạnh liên quan tới nhà ở hình thành trong tương lai như về vấn đề hợp đồng, chuyền nhượng hợp đồng, các

giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai, bảo lãnh, thế chấp tài sản

Người đọc khi tiếp cận tới các bài viết này sẽ được tìm hiểu cụ thé về một hoặc một vài khía cạnh của nhà ở hình thành trong tương lai

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu, các phân tích bình luận nêu trên đều đưa ra những cơ sở lý luận chính xác, hợp lý về nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là những bình luận, đóng góp hoàn thiện pháp luật Với mỗi tác giả lại có những quan điểm

khác nhau tạo nên cái nhìn đa chiều về pháp luật và thực tiễn Tuy nhiên, tác giả vẫn lựa chọn nghiên cứu đề tài này bởi, vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa

thật sự được nghiên cứu đa dạng, cụ thể và đầy đủ, có những công trình nghiên cứu với những nội dung rộng bao hàm nhiều loại hình kinh doanh BĐS, lại có những công trình nghiên cứu lại chỉ tập trung vào một vài nội dung nhỏ trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Chính vì vậy, trong bài luận này, tác giả sẽ hướng trọng tâm nghiên cứu

các vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ đó liên hệ

tới thực tiễn giao dịch mua bán tại tỉnh Hòa Bình - địa phương chưa có công trình nghiên

cứu cụ thể nào liên quan tới vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đánh giá việc áp dụng pháp luật tại địa phương dé từ đó đưa ra một vài kiến nghị để hoàn thiện

cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa khoa học: nội dung khóa luận đóng góp vào lý luận nghiên cứu các nội dung liên quan tới pháp luật mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Ý nghĩa thực tiễn: kết quả của quá trình nghiên cứu sẽ cung cấp các nội dung chính xác, tin cậy, có giá trị về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang diễn

Thông qua bai luận, tác giả hướng tới mục đích đưa ra các hiều biết, nghiên cứu về

mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm cơ sở lý luận, nội dung pháp luật, những thành tựu, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật Từ đó, tác giả cũng đưa ra

những quan điểm của bản thân về giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, đẩy

mạnh hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để đạt được mục đích đề ra, phải thực hiện các nhiệm vụ như sau:

-_ Xây dựng cơ sở lý luận vững chắc, đầy đủ, đa dạng khía cạnh về vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thông qua các nguồn học thuật văn bản quy phạm pháp luật, sách, báo, đưa ra cái nhìn tổng quan về khái niệm, nội dung các vấn đề đặt ra

- Sau d6 tiến hành tìm hiểu, phân tích các quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai kết hợp với các ví dụ, bình luận để tạo nên cái nhìn sâu sắc

với từng vấn đề Đồng thời nghiên cứu mối quan hệ giữa các văn bản quy phạm pháp luật với nhau trong hệ thống pháp luật Những so sánh, đối chiếu nhằm rút ra những điểm còn thiếu sót, chồng chéo của pháp luật Việt Nam Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại tỉnh Hòa Bình bao gồm cả những thành tựu đạt được lẫn những hạn chế còn tồn đọng, tìm hiểu nguyên nhân dẫn tới những

thiếu sót đó để địa phương cũng như Nhà nước có những định hướng cụ thé để thúc đầy

tiềm năng và xóa bỏ tiêu cực

-_ Thông qua các nội dung về lý luận, thực tiễn đã tìm hiểu, đặc biệt là những điểm

mâu thuẫn, bắt cập trong nội dung lý luận pháp luật và điểm hạn chế trong thực tiễn của

địa phương để đưa ra kiến nghị phù hợp, thiết thực nhằm sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện

quy chế pháp lý hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trên thực tế

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các vấn đề lý luận, quy định pháp luật và thực tiễn thi hành

pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam Phạm vi nghiên cứu

-_ Về nội dung: nội dung khóa luận phân tích các quy định pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành và văn bản hết hiệu lực cần được trích dẫn làm nổi bật lên nội dung cần tìm hiểu

Và thực trạng thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

thành trong tương lai trên địa bàn tỉnh Hòa Bình, kết hợp đề cập tới thực tiễn xu thế

chung của Việt Nam và quốc tế

- Vé thời gian: khóa luận nghiên cứu lý luận, thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 1999 khi lần đầu tiên pháp luật ghi nhận khái niệm tài sản hình thành trong tương lai cho tới nay

6 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết những vấn đề liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mỗi chương của khóa luận sử dụng phối kết hợp nhiều phương phương pháp như sau: -_ Chương 1: phương pháp tìm kiếm, tổng hợp, kế thừa các công trình nghiên cứu

để đưa ra những cách hiểu khác nhau về nhà ở hình thành trong tương lai và mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai Đồng thời đưa ra cách hiều riêng của bản thân đối với

nội dung đang tìm hiểu

-_ Chương 2: phương pháp tông hợp, phân tích, so sánh kết hợp giữa lý luận và thực tiễn, giữa văn bản pháp luật này với văn bản pháp luật khác, phương pháp đánh giá để đưa ra ưu điểm, nhược điểm của vấn đề

-_ Chương 3: phương pháp bình luận, kiến nghị giải pháp đề giải quyết các hạn chế trong pháp luật, nâng cao chất lượng pháp luật

~_ Ngoài ra, xuyên suốt khóa luận là phương pháp hệ thông hóa Nhằm trình bày các vấn đề nội dung trong khóa luận theo một bố cục hợp lý, logic, gắn kết với nhau đề đạt được mục đích đã được xác định

7 Kết cấu khóa luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục Kết cấu khóa luận bao gồm:

- Chuong 1: ly luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

-_ Chương 2: thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và

thực tiễn thi hành tại tỉnh Hòa Bình

- Chương 3: định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi

TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VÈ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI 1.1 Lý luận về mua bán nhà hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai

1.111 Khải niệm nhà ở

Có thể nói, nhà ở là một công trình kiến trúc gắn liền với sự hình thành phát triển

của loài người Từ thời kỳ nguyên thủy, khi điều kiện thiên nhiên hoang đã, công cụ lao động thô sơ cùng với trình độ tiền hóa còn thấp không thẻ sống lẻ loi, con người đã biết

tụ hợp thành bầy, sinh sống trong các hang động hoặc lều làm từ cành cây va lá khô Chuyển sang xã hội phong kiến với sự phân hóa xã hội và giai cấp sâu sắc, nhà ở không

chi để ở mà còn dem lai gid tri tinh than thé hiện sự giàu nghèo của gia chủ, như ông cha

ta có câu “Xem bếp biết nết đàn bà Vào nhà thì biết trong nhà đói no” Với xã hội cận hiện đại và hiện đại như ngày nay, nhà ở đã được nói đến một cách rõ ràng và cụ thé hơn Theo từ điền tiếng việt có nêu “hà là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó”! Nhà ở là công cụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt phát triển thiết yếu của con người như nghỉ ngơi, lao động, học tập, Chính bởi lẽ đó mà pháp luật quốc tế nói chung và pháp luật Việt Nam nói riêng ngày càng có những quy

định cụ thể về khái niệm này

Dưới góc nhìn của BLDS 2015, nhà là tài sản là bất động động sản? được đem ra thực hiện các giao dịch dân sự như mua bán nhà ở, cho thuê nhà ở, tặng cho nhà ở, thế chấp nhà ở Với Luật Xây dựng 2014 thì lại diễn giải nhà là một công trình xây dựng

“là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết

bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phân dưới mặt dat, phan trên mặt dat, phân dưới mặt nước và phân trên mặt nước, được xây dựng theo thiết ké "3 Và tới khi Luật Nhà ở 2014 phát sinh hiệu lực, pháp luật mới ghi nhận định nghĩa nhà ở như sau “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân "“

! GS.Hoàng Phê (chủ biên), Từ điển tiếng Viet, NXB Hồng Đức, 2021

? Điều 105; điểm b khoản 1 Điều 107 BLDS số 92/2015/QH13 ngày 25 thang 11 nam 2015

3 Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 sửa đôi, bỗ sung năm 2020

# Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 thang 11 năm 2014

hàng thập kỷ qua con người vẫn hiểu nhà là chốn ăn chốn ở, là một nơi mà các thế hệ trong gia đình quây quần sinh sống, là môi trường có sức ảnh hưởng đến sức khỏe và tâm lý của con người Nhà còn là lá chắn bảo vệ con người trước những tác động tiêu cực của thiên nhiên như bão lũ, mưa gió, thú rừng Với sự phát triển của xã hội hiện đại, nhà còn được con người xây dựng với mục đích kinh doanh, hay còn gọi là nhà ở thương mại quy định trong Luật Nhà ở 2014 Bởi tính giá trị của mình mà nhà ở có thể được sử dụng như một công cụ đầu tư tạo ra cơ hội và xây dựng tài sản dài hạn thông qua tăng giá trị theo thời gian hoặc cho thuê

1.1.1.2 Nhà ở hình thành trong tương lai

s* Tài sản hình thành trong tương lai và BĐS hình thành trong tương lai Theo BLDS 2015 nhà ở là BĐS chính vi vậy trước khi tìm hiểu “nhà ở hình thành trong tương lai là gì?” thì tài sản hình thành trong tương lai và BĐS hình thành trong tương lai cũng là vấn đề cần được quan tâm trước tiên Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì tài sản hình thành trong tương lai, BĐS hình thành trong tương lai không còn là khái niệm quá mới đối với người dân Việt Nam Thông qua Nghị định 165/1999/ ND-CP lan đầu tiên pháp luật ghi nhận khái niệm tài sản hình thành trong tương lai “/à động sản, BĐS hình thành sau thời điểm kỷ kết giao dịch bảo đảm "Š Bởi vi còn mới nên quy định pháp luật thời kỳ này vẫn còn thiếu sót chưa bao gồm đầy đủ các giao dịch tài sản mà bị giới hạn trong giao dịch bảo đảm Hiện nay, quy định đã được mở rộng và chỉ tiết trong BLDS 2015 như sau:

“Tài sản hình thành trong tương lai bao gầm:

Š Khoản 7 Điều 2 Nghị đỉnh số 165/1999/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về giao dịch bảo

đảm

hiện tại chưa tồn tại, chưa được tạo ra Tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm các tài sản vô hình hoặc tài sản hữu hình Ví dụ một công ty địa ốc quyết định mua một

mảnh đất để xây dựng khu đô thị mới Tại thời điểm hiện tại mảnh đất đó còn trống trơn

chưa có bất kỳ cấu trúc nào trên đó Tuy nhiên, công ty đã lập kế hoạch vào việc đầu tư

và xây dựng cơ sở hạ tầng điện nước, đường sá, công trình công cộng đây có thể coi

là tài sản hình thành trong tương lai chưa hình thành

Thứ hai “Tài sản đã hình thành nhưng chú thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau

thời điểm xác lập giao dịch”, khác với điểm a, điểm b ám chỉ đến việc một tài sản đã

tồn tại và đã được hình thành trước thời điểm xác lập một giao dịch hoặc thỏa thuận nào

đó Tuy nhiên, tại thời điểm xác lập giao dịch, quyền sở hữu của tài sản này vẫn chưa được xác lập Ví dụ, anh A mua một chiếc xe ôto của chị B Hai bên đã hoàn tất hợp đồng mua bán nhưng vẫn chưa hoàn tắt các thủ tục sang tên Tại thời điểm này có thể coi chiếc 6to 1a tài sản hình thành trong tương lai cho dù nó đã được hình thành

Việc mở rộng phạm vi của đối tượng đã góp phần làm tăng tinh đầy đủ của pháp luật

để đảm bảo không bỏ sót bất kỳ quan hệ hoặc tình huống quan trọng nào Khi đối tượng được mở rộng, pháp luật có khả năng đáp ứng một loạt các tình huống mới và phục vụ các quan hệ dân sự đang tồn tại hoặc có thé phat sinh trong thực tế quá trình giao dịch

tài sản hình thành trong tương lai, đặc biệt khi đây là tài sản tiềm ẩn nhiều tranh chấp

Pháp luật được tạo ra yêu cầu sự công bằng và rộng rãi chính vì vậy sự thay đổi của BLDS 2015 về tài sản hình thành trong tương lai là hoàn toàn hợp lý

Dựa vào nội dung đã nêu, có thé đưa ra khái niệm như sau: 8ÐS hình thành trong tương lai là BĐS chưa được hình thành hoặc BĐS đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyên sở hữu đối với BĐS đó sau thời điểm xác lập giao dịch

+* Nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 có đề cập tới nhà ở hình thành trong tương lai như sau “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng "5 “ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây

®Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

sau Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai Nói một cách dé hiéu trong hiện tại những ngôi nhà này chưa hoàn thành thi công nhưng sau

một khoảng thời gian nhất định nào đó những ngôi nhà này sẽ được tiếp tục tiến hành

xây dựng và hoàn chỉnh Tuy chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng những ngôi nhà này đã đáp ứng những yêu cầu nhất định đề hoàn thành trong tương lai Ví dụ, dự án xây dựng nhà đã được quy hoạch và phê duyệt theo đúng quy định pháp luật, có đất và

nguồn tài chính đảm bảo, kế hoạch xây dựng và bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh, có nhà thầu

đứng ra quản lý và hệ thống lao động có sẵn

Xem xét nội dung Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 về nhà ở hình thành trong tương lai có thê thấy, so với quy định về tài sản hình thành trong tương lai tại BLDS 2015 thì nội dung về nhà ở hình thành trong tương lai có phần hẹp hơn so với tài sản hình thành trong tương lai Cụ thể như sau, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản chưa được hình thành lẫn những tài sản đã được hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó Còn nhà ở hình thành trong tương lai

chỉ bao gồm nhà ở đã được hình thành ban đầu (chưa hoàn thành trên thực tế và đang

trong quá trình xây dựng) Điều này hoàn toàn hợp lý bởi, BLDS là luật chung quy định các vấn đề liên quan tới giao dịch dân sự chính vì vậy sẽ không giới hạn mình trong lĩnh vực BĐS hay nhà ở mà thay vào đó quy định về các tài sản có thể hình thành trong tương lai Đối tượng của luật có thể bao gồm tài sản không phải là nhà ở ví dụ như tài sản trí

tuệ, máy móc, ô tô, Còn Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở điều chỉnh các vấn đề

tập trung trong phạm vi nhỏ hơn bao quanh đối tượng là BĐS hình thành trong tương lai

và nhà ở hình thành trong tương lai Với phạm vi nghiên cứu của đề tài tác giả chủ yếu

tập trung tìm hiểu các vấn đề liên quan tới nhà ở hình thành trong tương lai theo định nghĩa mà Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đưa ra

Trên thực tế nhà ở hình thành trong tương lai đem lại nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường Bởi, dù gì đi nữa một tài sản hiện hữu vẫn có tính an toàn hơn so với những tài sản còn chưa được hoàn thiện, hơn nữa những ngôi nhà đã được hoàn thành thì giá gần

như ổn định, hạn chế được tối đa các dự án “ma” lừa đảo nhằm thu lợi bắt chính Vì lý

do này mà Đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn TP Hà Nội) tại phiên thảo luận ở tổ về dự

7 Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

thấy chưa có nước nào bán BĐS hình thành trong tuong lai ”° Tuy nhiên nhà ở hình thành trong tương lai vẫn đang được hợp pháp ở nước ta là bởi Việt Nam vẫn còn là một nước đang phát triển, nhiều doanh nghiệp cá nhân có mục tiêu đầu tư nhưng điều kiện tài chính lại không cho phép thì việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là một giải pháp hiệu quả nhằm huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang trong quá trình xây dựng

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản, là BĐS và là nhà ở

có tính chất đặc thù nên sẽ mang những đặc điểm chung của nhà ở như sau:

- Nha ở mang cá biệt và khan hiếm: Mỗi căn nhà ở có những đặc điểm riêng biệt

về điện tích, vị trí địa lý, kiến trúc, thiết kế, và các tính năng khác Điều này tạo ra tính

cá biệt cho mỗi căn nhà, khiến chúng trở thành một tài sản độc đáo và không giống nhau Nhà ở là nơi mọi người sống và thích nghỉ với nhu cầu và sở thích cá nhân Một căn nhà

có thể phù hợp với người này nhưng không phù hợp với người khác Tính cá biệt này đòi hỏi sự tùy chỉnh và quyết định riêng biệt trong việc mua và sử dụng nhà ở Đồng thời, do tăng dân số và nhu cầu về nhà ở, cùng với giới hạn nguồn cung khi diện tích đất trên thế giới ngày càng giảm đã làm giá trị của nhà ở tăng lên trở thành một tài sản khan hiếm và có giá trị lớn Khả năng của nhà ở để tăng giá trị theo thời gian, cùng với tính khan hiếm, làm cho nó trở thành một lựa chọn đầu tư hấp dẫn

-_ Nhà ở gắn liền với dat: nha ở (các công trình xây dựng) thường được xây dựng

trên một phần của đất đai và gắn liền với đất Có một mối quan hệ gắn kết giữa nhà ở và mảnh đất mà nó đứng trên Việc tháo dỡ nhà đề di chuyền nó từ vị trí này sang vị trí khác

là một quá trình phức tạp và đòi hỏi sự can thiệp xây dựng chuyên môn

- Nha ở mang tính lâu bên: nhà ở có quá tình xây dựng tương đối phức tạp và mat nhiều thời gian công sức, những ngôi nhà càng có quá trình xây dựng cần thận, tỉ mỉ với vật liệu công nghệ xây dựng cao sẽ đem lại giá trị sử dụng dài hạn theo năm tháng Mặc

dù trong quá trình sử dụng sẽ có tác động của tự nhiên và con người nhưng những ngôi nhà vẫn có thẻ tồn tại qua hàng thập kỷ, hoặc lâu hơn là hàng thế kỷ khi được tu sửa cải

& Hong Thai, Thinh An, “Không nên quy định về BĐS hình thành trong tương lai”, báo Kinh tế và Đô thị

12/9/2023)

giá trị vật chất Có những căn nhà với giá trị tuổi thọ cao nhưng sau quá trình sử dụng bị xuống cấp, cũ nát sẽ đem lại giá trị kinh tế không còn được như trước Tuy nhiên, tùy thuộc vào những yếu tố khác như vị trí, văn hóa, sự can thiệp của nhà nước sẽ biến những căn nhà cũ trở thành những ngôi nhà cổ có giá trị lớn về cả kinh tế lẫn văn hóa — xã hội

Ví dụ có thể kế tới như phố cổ Hà Nội, phố cổ Hội An,

~ Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt có giá trị cao: chính vì vậy có thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự như mua bán, chuyền nhượng, cầm có, nhà ở có giá trị lớn với chỉ phí xây dựng cao cần nhiều thời gian và sức lao động, tuy nhiên lợi nhuận mang lại cũng không hè thấp Chính vì vậy nó trở thành lựa chọn dau tư hấp dẫn Nhiều người xem việc mua nhà là cách để tích lũy tài sản và bảo vệ giá trị tài sản của họ qua thời gian Nhưng cũng bởi tính giá trị cao này mà nhà ở này cần được đặc biệt điều chỉnh nghiêm ngặt hơn trong BLDS và các Luật riêng biệt như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở cùng với các văn bản pháp luật khác

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai mang những đặc điểm đặc thù của chúng như sau:

~_ Nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây dựng chưa có tính hiện hữu: nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở chưa được hình thành Mua nhà trong giai đoạn xây dựng có thể mang theo rủi ro do việc xây dựng không thể hoàn thành theo đúng tiến độ, có thể gặp van đề xây dựng Đây là điểm hạn chế nồi bật của nhà ở hình thành trong tương lai so với nhà ở có sẵn Trong giao dịch, vì tài sản này không hiện hữu nên sẽ đem lại khó khăn cho người bán trong việc định giá cũng như khó khăn với người mua khi không được tiếp cận thực tế đối với tài sản Tuy nhiên, nó cũng đem lại tiềm năng tăng giá trị sau khi xây dựng hoàn thành, căn nhà trở thành tài sản có tính hiện hữu -_ Quyên được sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai được phát sinh trong tương lai: tại thời điểm xác lập giao dịch, quyền của bên mua (chủ sở hữu tương lai) đối với nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chứ không phải quyền được sở hữu nhà ở đó Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua thường ký một hợp đồng với nhà thầu xây dựng hoặc chủ đầu tư có thỏa thuận về quyền tài sản, trong trường hợp này có thể bao gồm quyền sở hữu trong tương lai khi căn nhà hoàn thành và được chuyền giao cho người mua Còn trong thời điểm hiện tại bên mua chỉ có quyền tài sản đối với căn nhà đó Khi căn nhà được hoàn thiện

(quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt)

-_ Nhà ở hình thành trong tương lai có tính chuyển hóa về bản chát: tức là sẽ có sự biến đổi của một căn nhà từ trạng thái chưa hoàn thành sang trạng thái hoàn chỉnh và sẵn sàng đề ở Nhà ở hình thành trong tương lai sau khi được hoàn thành sẽ trở thành nhà ở

có sẵn và mang đặc điểm của nhà ở có sẵn Chuyên đổi từ nhà ở trong tương lai thành nhà ở hiện hữu xảy ra khi những quyền và trách nhiệm về tài sản chuyên từ người đang phát triển (nhà thầu xây dựng hoặc chủ đầu tư) sang người mua, chủ sở hữu Quá trình này thường đòi hỏi hoàn thành các thủ tục pháp lý và tài chính Sau khi có sự chuyền đổi sang nhà ở có sẵn thì quyền của người mua cũng được chuyển từ quyên tài sản sang quyền sở hữu tài sản

1.12 — Khái niệm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

s* Mua bán nhà ở

Mua bán là hoạt động lưu thông hàng hóa gắn liền với con người là yếu tố quan trọng không chỉ thúc day sự phát triển của dịch vụ thương mại kinh tế mà còn là quá trình tất yếu của xã hội Theo từ điển tiếng việt có giải nghĩa, “ua bán là mua và bán ” trong đó

“mua là đồi tiền lấy vật” và “bán là đổi vật lấy tiền”” Vào thời kì sơ khai con người

trao đổi hàng hóa thông qua vật đổi vật nhưng trải qua quá trình phát triển đến ngày nay tiền tệ đã được phát hành tạo nên phương thức trao đổi hàng hóa thông qua giá trị tiền

tệ Nhà ở cũng là một loại tài sản chính vì vậy việc mua bán nhà ở cũng là một phần của mua bán tài sản và chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản và quy định riêng

về pháp luật nhà ở Có thé hiểu mua bán tài sản là quá trình trao đổi tài sản giữa bên bán

và bên mua, với mục đích chuyền quyền sở hữu của tài sản từ người bán sang người mua

dé nhận lại tiền tệ hoặc sự trao đồi hàng hóa có giá trị tương đương Tài sản trong trường hợp này có thể là động sản hoặc BĐS Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra khái niệm mua bán nhà ở như sau: “Ma bán nhà ở là quá trình trao đổi quyền sở hữu của một căn nhà giữa người bán và người mua để nhận lại tiền hoặc sự trao đổi giá trị trơng đương “

s* Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

* GS.Hoàng Phê (chủ biên), 7 điển tiếng Việt, NXB Hồng Đức, 2021

hình thành trong tương lai là giao dịch BĐS giữa bên bán và bên mua tại thời điểm nhà

ở đang trong quá trình xây dựng, chưa nghiệm thu Trong giai đoạn này bên mua sẽ trả trước một khoản tiền đề bên bán thực hiện dự án và nhận được quyền tài sản đối với nhà

ở tay nhiên quyên sở hữu vẫn thuộc về bên bán Cho đến khi căn nhà được hoàn thiện, bên mua sẽ được cấp quyên sở hữu căn nhà đó và chính thức niệm thu đưa vào sử dụng Dong thời bên bán sẽ nhận được khoản tiền hoặc giá trị trong đương theo thỏa thuận ` Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm cá biệt như sau:

- _ Thứ nhất, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động kinh doanh BĐS: Cũng giống như bắt kì hoạt động kinh doanh nào thì kinh doanh BĐS cũng là hoạt động đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận Do vậy, bên cạnh quyền tự do bình đăng, tôn trọng thỏa thuận giữa các bên thì hoạt động này luôn nằm trong sự kiểm soát chặt chẽ của nhà nước và pháp luật Đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai thì việc mua bán loại BĐS này là hoạt động kinh doanh chính của họ Mọi vấn

đề xoay quanh hoạt động này phải đáp ứng những điều kiện nhất định

-_ Thứ hai, đối tượng tham gia giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai: nhà ở hình thành trong tương lai là sản phẩm được đưa ra mua và bán Đây là yếu tố cốt lõi của quá trình Khác với những tài sản khác thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà

ở chưa có sự tổn tại trên thực tế Việc xác định căn nhà không thể qua quan sát trực tiếp thông thường mà phải dựa trên các giấy tờ chứng minh tính hợp pháp và các minh chứng

khác như bản thiết kế thi công, vật liệu xây dựng, hình ảnh mô phỏng

-_ Thứ ba, chủ thế chính bao gồm bên mua và bên bán: bên mua là người mua

nhà, họ được tự đo đưa ra quyết định về hình dáng kích thước, chất lượng của căn nhà muốn mua phù hợp với tài chính và mục đích của họ mà không trái với quy định pháp luật Bên bán là bên có quyền sở hữu căn nhà có nhu cầu muốn chuyền quyền sở hữu nhà ở của mình sang cho người khác để nhận lại một lợi ích mà họ mong muốn Bên bán cũng đồng thời là chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở hình thành trong tương lai với mục đích kinh doanh

- Thứ tư, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch chuyển quyền

sở hữu nhà ở: người bán - chủ sở hữu căn nhà sẽ đồng ý chuyển quyền sở hữu của họ sang người mua - người muốn sở hữu căn nhà Trong quá trình này, người mua sẽ trả trước một khoản tiền cho người bán như một phần của quá trình mua bán Số tiền này

thuận Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người mua có thể thực hiện sự trao đổi giá trị tương đương thay vì trả tiền mặt, ví dụ như trao đổi tài sản khác hoặc thỏa thuận các dịch vụ hoặc lợi ích khác Sau khi nhà được hoàn thành, bên mua sẽ hoàn tất phần còn lại của nghĩa vụ thanh toán và các nghĩa vụ khác để nhận được quyền sở hữu nhà ở

- Thứ năm, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đem lại nhiều lợi ích và

rủi ro: Loại hình kinh doanh này đem lại lợi ích cho cả hai bên Đối với chủ đầu tư, việc

bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là kênh huy động vốn nhanh chóng với lãi suất thấp thậm chí không lãi suất, đảm bảo cho nhà ở được bán ra nhanh chóng sau khi hoàn thành mà không cần thêm các chỉ phí giới thiệu, chào bán khác Về phía khách hàng sẽ được lợi ích mua nhà với giá ưu đãi, được trả tiền trong một thời gian dài, là cách để “đặt trước” nhà ở tránh cạnh tranh khi nhà ở được hoàn thành đặc biệt là nhà ở

có hiệu quả kinh tế và sức hút tăng khi đưa vào sử dụng Tuy nhiên, đây là tài sản có giá trị cao nên tiềm ẩn rất nhiều những rủi ro cụ thể, người mua phải trả trước một khoản tiền cho người bán mà không nhận được nhà ở thực tế, bên mua sẽ phải chịu những rắc rồi khi chủ đầu tư lừa lọc trốn tránh trách nhiệm và bỏ đở dự án khiến nhà ở không được hoàn thành hoặc hoàn thành với chất lượng không như thỏa thuận Bên bán cũng gặp rủi

ro khi người mua không thể chờ dự án hoàn thành mà không chịu thanh toán Xuất phát từ những đặc điểm này mà ta có thể dễ dàng nhận thấy những khác biệt giữa mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở có sẵn như sau:

- Thứ nhất về trạng thái căn nhà: Với nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng giao dịch là những căn nhà đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thiện và chưa thể

sử dụng như vậy người mua chỉ được nhìn thấy nhà trên bản vẽ và mô tả của người bán Còn trong mua bán nhà ở có sẵn, căn nhà đã hoàn thành đã được niệm thu và sẵn sàng

để sử dụng ngay lập tức và người mua có thể trực tiếp nhìn và kiểm tra căn nhà trước khi quyết định mua

-_ Thứ hai về thời gian giao dịch: Quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ kéo dài hơn nhà ở có sẵn, có thể lên tới vài tháng hoặc nhiều năm thì người mua mới được xác lập quyền sở hữu, và trong thời gian này người mua chỉ được xác lập quyền tài sản Nguyên nhân là bởi nhà ở hình thành trong tương lai cần có thời gian xây dựng, hoàn thiện, đảm bảo tính pháp lý riêng biệt trước khi được bàn giao vì vậy sẽ cần nhiều thời gian hơn Với giao dịch nhà đã có sẵn, thời gian giao dịch ngắn đồng nghĩa

thường sẽ nhận được quyền sở hữu nhà ngay khi hoàn thành hết các nghĩa vụ pháp lý và nghĩa vụ thỏa thuận

-_ Thứ ba về rủi ro khi mua bán: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn những rủi ro Còn với nhà ở có sẵn rủi ro sẽ thấp hơn vì người mua có thể trực tiếp kiểm tra, xác định chất lượng của nhà ở trước khi mua

Trên thực tế có nhiều quốc gia không ghi nhận tính hợp pháp của loại hình kinh

doanh nhà ở này tuy nhiên Việt Nam lại vẫn cho phép hoạt động mua bán này được tiến hành một cách rộng rãi Tất cả là nhờ những lợi ích to lớn của loại hình mua bán này trên thực tế không chỉ riêng với các chủ thẻ trực tiếp tham gia giao dịch mà còn với sự phát triển chung của xã hội

-_ Thứ nhất đối với chủ đầu tư (bên bán): Đối với những tổ chức, cá nhân bán

nhà ở hình thành trong tương lai thì đây không chỉ là hoạt động mua bán nhà ở đơn thuần nhằm thu lại lợi nhuận sau khi bán nhà mà còn là phương thức huy động vốn Đặc biệt đối với những căn nhà yêu cầu vốn lớn mà chủ đầu tư chưa thể nhanh chóng đáp ứng đầy đủ thì việc bán nhà ở tương lai sẽ tạo nên một nguồn tiền dé họ tiếp tục thực hiện dự

án của mình Khoản tiền này thực chất là khoản ứng trước của người mua với căn nhà sẽ được hoàn thiện trong tương lai, số tiền ấy sẽ được sử dụng để phát triển chính nhà ở đó Việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng sẽ đặt ra cho các chủ đầu tư bắt lợi về việc phải chi trả khoản lãi còn ngược lại việc bán chính căn nhà mình đang xây dựng sẽ không yêu cầu chủ đầu tư phải trả lãi cho khách hàng Hơn nữa việc ký kết hợp đồng cũng tạo dựng nên mối quan hệ từ sớm giữa người mua — người bán, điều này góp phan dé dang cho chủ đầu tư trong giao dịch khi các bên đã có sự quen biết và hiểu được cả quá trình xây dựng và làm việc của nhau Đối với bên bán, sẽ an tâm hơn trong quá trình xây dựng nhà

vì sự đảm bảo từ hợp đồng nhà ở sẽ được bán ra theo đúng tiến độ và mục tiêu mà không cần thêm các chi phí về quảng cáo, môi giới, tiếp cận khách hàng khác, giảm thiểu tương đối các chỉ phí phát sinh Hơn nữa, về lâu dai sẽ tạo dựng một tệp khách hàng tiềm năng cho cho dự án đầu tư hiện tại và sau này

-_ Thứ hai, đối với khách hàng (bên mua): mua nhà trước khi hoàn thiện xây dựng

có thể giúp khách hàng mua nhà với giá thấp hơn so với nhà ở có sẵn Hơn thế nữa, mua nhà theo hình thức này sẽ giúp các hộ gia đình cá nhân giảm đi các gánh nặng tài chính khi cho phép được thanh toán tiền mua nhà trong một thời gian dài mà không cần có lãi

vẫn có cơ hội có nhà ở mới mức chỉ trả thấp hơn, đảm bảo chất lượng cuộc sống cá nhân

để phát triển Đặc biệt đối với tình hình kinh tế xã hội lạm phát, giá đất giá nhà ngày

càng tăng cao thì hình thức mua nhà này đã giúp những người lao động khó khăn được mua nhà với chi phí tối ưu nhất Ngoài ra, mua nhà trong quá tình xây dựng còn cho phép người mua được tham gia vào quá trình thiết kế và tùy chỉnh ngôi nhà theo ý muốn, tùy chỉnh cách bồ trí nội thất, vật liệu sử dụng và các tính năng khác đề đáp ứng nhu cầu

cá nhân của gia chủ Trong quá trình xây dựng giá nhà ở có thể tăng cao so với phán đoán ban đầu sẽ đem lại lợi ích kinh tế quan trọng và là cơ hội đầu tư tạo lợi nhuận -_ Thứ ba đối lợi ích chung của xã hội: thúc đây việc mua bán xây dựng nhà ở đã góp phan tạo công ăn việc làm, tạo thu nhập chính cho người lao động Không chỉ hạn chế được tình trạng các dự án bị bỏ hoang, dự án chết dang dở nhiều năm không được thực hiện và bỏ trong mà hình thức kinh doanh BĐS này còn tạo nên lượng lớn nhà ở,

chỉnh trang đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Từ đó góp phần

nâng cao chất lượng cuộc sóng của dân cư đô thị từ đó góp phần nâng cao chất lượng hạ

tầng của các ngành kinh doanh khác cũng như giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở tăng cao

ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Đặc biệt, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một loại hình kinh doanh BĐS, chính vì vậy khi mua bán phát triển thì cũng tạo nên sự nhộn nhịp trong toàn hệ thống kinh doanh BĐS bao gồm các hoạt động về môi giới BĐS, tư vấn BĐS, dịch vụ hỗ trợ giao dịch BĐS và các thủ tục hành chính liên quan, Nguyên nhân là bởi, các chủ thể trong giao dịch đặc biệt là bên

mua thường là những cá nhân không có nhiều kiến thức chuyên môn về BĐS như thông

tin về nhà ở, trình tự thủ tục mua bán, giá cả, quyền lợi nghĩa vụ của bản thân, chính

vì vậy họ dễ dàng dính vào những chiêu trò gây bắt lợi từ phía người bán Những dịch

vụ tư vấn BĐS góp phần hạn chế được tối đa tình trạng này và hầu như bất kể khách hàng nào khi có ý định mua bán BĐS hình thành trong tương lai cũng cần đến sự giới thiệu, tư vấn từ những người có chuyên môn

1.2 Pháp luật về mua bán nhà hình thành trong tương lai

1.2 Khái niệm về pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng trong các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là những tài sản có giá trị lớn tiềm ấn rủi ro cao Do đó, đòi hỏi phải có một hệ thống pháp luật day

đủ, chặt chẽ để đáp ứng kịp thời khi có tranh chấp xảy tới Theo đó, Pháp luật là hệ thông

buộc phải thực hiện và được đảm bảo thực hiện bằng các biện pháp giáo dục, cưỡng chế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích của giai cấp mình Với

phân tích nêu trên kết hợp với kiến thức về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có

thể đưa ra khái niệm như sau: “pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận mang tính bắt buộc nhầm điều chỉnh những mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” Những quy phạm pháp luật về mối quan hệ này được cụ thể hóa trong các văn bản quy phạm pháp luật như BLDS, Luật Dat dai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, các Nghị định, Thông tư và các văn bản hướng dẫn

1.2.2 Cơ cấu pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rải rác trong nhiều văn bản khác nhau Nhìn chung các văn bản pháp luật đều xoay quanh những nhóm vấn đề cơ bản sau: chủ thể thực hiện giao dịch, điều kiện, hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhóm quy định về chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: chỉ ra các chủ thể (tổ chức, cá nhân) tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và các điều kiện pháp luật yêu cầu

Nhóm quy định về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: chỉ ra những yêu cầu bắt buộc với những nhà ở hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh doanh Nhóm quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: chỉ ra các yêu cầu về hợp đồng có hiệu lực về mặt pháp lý bao gồm cả nội dung và hình thức Nhóm quy định về quyền và nghĩa vụ các bên mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: chỉ ra các lợi ích mà bên mua, bên bán được hưởng và những hành vi cấm hoặc bắt buộc thực hiện nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các bên

Nhóm quy định về giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: chỉ ra nội dung các nguyên tắc trong giải quyết mâu thuẫn, bất đồng về quyền nghĩa vụ giữa các chủ thể, kèm theo những trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp

Nhóm quy định về xử lý vi phạm mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: chỉ ra những hành vi bị coi là vi phạm trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và các chế tài xử lý cũng như biện pháp khắc phục

Trong kinh doanh BĐS, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một khía cạnh

vô cùng độc đáo của thị trường Nó liên quan đến việc mua nhà trước khi hoàn thiện, do

đó quyết định mua nhà trong tương lai mang lại cả lợi ích và rủi ro riêng, và nó phụ thuộc vào mục tiêu và tình hình tài chính của từng người Bên cạnh nhà ở có sẵn thì nhà ở hình thành trong tương lai đang ngày càng có sức hút lớn với người dân đặc biệt là những trung tâm thành thị nơi mật độ dân cư đông đúc

Mặc dù đã xuất hiện một thời gian nhưng hình thức mua bán này vẫn còn khá mới

mẻ đối với người Việt Chính vì vậy trong Chương 1, tác giả đã đi từ những vấn dé chung

nhất liên quan tới mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm những định nghĩa được trích dẫn và đúc kết trong quá trình tìm hiểu từ đó đưa ra đặc điểm, ý nghĩa vai trò

và so sánh đề người đọc có thể hiểu rõ hơn thé nào là nhà ở hình thành trong tương lai

và thế nào là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Từ những khái quát này tác giả

đi tới việc tìm hiểu lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong hệ thống pháp luật nước ta Những tìm hiểu này mới chỉ ở mức chung nhất đề khang định vai trò của pháp luật cũng như hiện trạng cơ cấu pháp luật hiện nay Việc bàn luận về pháp luật mua bán nhà ở trong tương lai là một điều quan trọng đề đảm bảo tính công bằng và an toàn cho tất cả các bên tham gia Những thách thức mới của thời đại như sự phát triển của công nghệ và thay đổi trong các mô hình giao dịch, đang tạo ra những cơ hội mới cũng như rủi ro Vì vậy, việc xem xét và thay đôi pháp luật hiện hành đề đáp ứng những

TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIÊN THỊ HÀNH TẠI TỈNH HÒA BÌNH

3.1: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.1 Quy định về chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai

Việc xác định các chủ thể được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản là

cơ sở để xác định các đối tượng được sở hữu tài sản đó Chính vì vậy, trước khi tìm hiểu

các điều kiện pháp lý đặt ra với chủ thể giao địch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Luật Nhà ở 2014 đã chỉ ra các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau: (i) Té chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; (ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

(iii) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật nay.'° Cac

chủ thê này khi muốn tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được những điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam 2.1.1.1 Chủ thể là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, chủ thể là bên bán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ được quy định chung trong BLDS mà còn được quy định trong luật chuyên ngành như Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở

Đầu tiên, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 đã chỉ ra điều kiện tham gia giao dịch

về nhà ở của bên bán cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán

nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ,

ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:!!

() Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ty quyên để thực

hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đông mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đâu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở:

> Diéu này đòi hỏi bên bán phải có quyền sở hữu (hoặc được ủy quyền) đối với nhà

ở trong giao dịch Không một chủ thể nào có quyền bán một căn nhà thuộc quyền sở hữu của người khác mà không có sự ủy quyền của chủ sở hữu

!9 Điều 7 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

!! Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dan sw; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương

~> Cá nhân khi tham gia giao dịch về nhà ở phải có đủ năng lực hành vi dân sự, được hiểu “Là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyên, nghĩa

vụ dân sự ”!? bao gồm các quy định về độ tuổi, các hành vi mắt, hạn chế năng lực hành

vi dân sự, được thể hiện trong BLDS 2015 Một tổ chức được công nhận có tư các

pháp nhân khi có đủ các điều kiện về thành lập, cơ cầu tổ chức, tài sản, nhân danh mình

tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập'3 Tuy nhiên, quy định này cũng có trường hợp ngoại lệ, khi tổ chức không cần có tư cách pháp nhân trong trường hợp "tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.", áp dụng trong các trường hợp như việc tổ chức tặng một căn nhà cho mục đích từ thiện hoặc giúp đỡ người có hoàn cảnh khó khăn Chủ đầu tư các dự án BĐS trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất chính là một trong những đối tượng kinh doanh BĐS Chính vì vậy những chủ thể này

phải đồng thời đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 54 Luật Kinh doanh BĐS

2014 về quyền kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai và Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014 được hướng dẫn trong Nghị định 02/2022/NĐ-CP cũng đã quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS như sau: !#

Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh

BĐS Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã bỏ điều kiện yêu cầu phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng của Nghị định 76/2015/NĐ-CP Nguyên nhân của vấn đều này xuất phát từ lý do như sau, việc quy định vốn pháp định không cần chứng minh mà chỉ

cần khai báo thể hiện sự thiếu chặt chẽ, gia tăng nguy cơ xảy ra nhiều sai phạm, gian dối của các chủ đầu tư Hơn nữa, pháp luật yêu cầu vốn pháp định còn tạo rào cản cho một

số doanh nghiệp mới khi muốn tham gia vào lĩnh vực BĐS chính vì vậy việc loại bỏ quy

định pháp luật chính là cách dé nha nước tạo điều kiện thuận lợi hơn đề các doanh nghiệp

tham gia vào lĩnh vực BĐS, đặc biệt là trong bối cảnh cần phát triển hạ tầng và BĐS để

2 Điều BLDS số 92/201 5/QH13 ngày 25 tháng II năm 2015

8 Khoản I Điều 74 BLDS sô 92/2015/QH13 ngày 25 tháng II năm 2015

8 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ ~ CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS

khích tính đa dạng hóa và sự cạnh tranh trong BĐS Việc bãi bỏ điều kiện trên là phù hợp với quy định tại Luật Kinh doanh BĐS đã được sửa đổi tại Luật Đầu tư 2020 Thứ hai, phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án hoặc sàn giao dịch bất động về các thông tin doanh nghiệp, thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh và các thông tin liên quan khác được quy định Đối với các

thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập

nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi Quy định của pháp luật nhằm tạo điều kiện cho

các thông tin về doanh nghiệp BĐS được công khai minh bạch từ đó tạo sự tin tưởng từ phía khách hàng và nhà đầu tư, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích của họ và giảm thiểu các rủi ro không đáng có Công khai thông tin và cập nhật một cách kịp thời giúp doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ pháp luật còn về phía cơ quan có thâm quyền sẽ góp phần nâng cao giám sát và quản lý hiệu quả

Thứ ba, chỉ kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện (vấn đề này sẽ được phân tích cụ

thể ở mục sau)

Thứ tư, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS

theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn

15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên Khi thực hiện kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản | Điều

4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP So với Nghị định 76/2015/NĐ-CP thì quy định này đã loại

bỏ yêu cầu về vốn pháp định 20 tỷ đồng là hoàn toàn hợp lý phù hợp với thực tiễn kinh

tế xã hội và tạo sự đồng nhất, hệ thống với các văn bản pháp luật khác theo như những

phân tích ở ý Thứ nhát

2.1.1.2 Chủ thể là bên mua nhà ở hình thành trong tương lai

Một trong những đặc trưng của nhà ở hình thành trong tương lai là có sự chuyền hóa

(như đã phân tích về đặc điểm ở Chương 1) chính vì vậy chủ thể mua nhà ở hình thành

trong tương lai có những điểm tương đồng với chủ thê mua nhà ở có sẵn Thông qua quy định về điều kiện của bên mua trong giao dịch về nhà ở!Š có thé khái quát các chủ thể đóng vai trò là bên mua bao gồm

'S Khoan 2 Điều 119 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dich Đây là chủ thể cơ bản và phổ biến nhất trong giao dich dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Pháp luật quy định quyền

tự do mua nhà ở của chủ thể cá nhân người Việt phù hợp với Hiến Pháp Việt Nam Quyền

mua nhà ở là một phần của quyền sống và phát triển của con người Nó đảm bảo rằng mọi công đân có cơ hội tiếp cận một ngôi nhà thích hợp đề ổn định cuộc sống và gia đình Quyền mua nhà ở nhằm đảm bảo cam kết của nhà nước trong việc giải quyết vấn

đề nhà ở được nêu trong Hiến pháp Điều này đặc biệt quan trọng trong một xã hội nơi

có sự phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng, và nhu cầu về nhà ở tăng cao Chính

vì vậy, đối với những cá nhân trong nước chỉ cần đáp ứng những yêu cầu cơ bản về năng lực hành vi dân sự, mua nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng không trái với ý chí nhà nước, sẽ được thực hiện giao dịch nhà ở theo đúng quy định pháp luật Chính vì vậy quy định trên cũng không bắt buộc người dân mua nhà ở tại nơi đăng ký thường trú, đảm

bảo cho công dân được sở hữu nhà ở không có sự phân biệt về nguồn góc, điều kiện tài

chính và các yếu tố khác

Thứ hai là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này

và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch Bên cạnh đó tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp

ứng các điều kiện tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014 Việc cho phép các cá nhân có yếu tố

nước ngoài được tham gia vào thị trường mua bán nhà ở tại Việt Nam có ý quan trọng

nhằm kích thích dau tư và phát triển ngành BĐS, là điều kiện góp phần phát triển kinh

tẾ, tạo việc làm và thúc day du an dau tu xây dựng nhà ở Bên cạnh đó, khi người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ thúc đẩy chỉ tiêu cho xây dựng nhà ở Điều này thúc đầy ngành kinh tế liên quan tới BĐS và xây dựng tao thu nhập cũng như nâng cao việc làm cho lao động nội địa Hơn nữa, việc mua nhà ở bởi người nước ngoài thường kèm theo các yêu cầu về hạ tầng và tiện ích công cộng tốt hơn, như giao thông, trường học, và các tiện ích cộng đồng Điều này có thể thúc đây phát triển đô thị và nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dan địa phương Tuy nhiên để nhằm

của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài theo khoản 2, Điều 161 Luật Nhà

ở 2014 như chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế, sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư; không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ; sở hữu không quá

50 năm; nếu kết hôn với người Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ồn định lâu đài; Thứ ba là tổ chức trong và ngoài nước, phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì

phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định Điều 159, Điều 160

Luật Nhà ở 2014; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS và đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về kinh doanh BĐS

2.1.2 Quy định về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở là một trong những tài sản có giá trị lớn với nhu cầu mua bán ngày càng tăng cao Chính vì thế pháp luật cần đặt ra những quy định cụ thể về điều kiện mua bán nhà

ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Những điều kiện này buộc

những chủ thể khi muốn tham gia giao dịch phải thực hiện hoặc không được thực hiện,

được quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản pháp luật liên quan Theo khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở nói chung khi tham gia giao dich bao gém: (i) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (ii) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền Sở hữu, đang trong thời

hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (iii) Không bị kê biên dé

thi hành án hoặc không bị kê biên đề chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyên Tuy nhiên cũng theo khoản này các điều kiện (ii) va (iii) sé không áp dụng với trường

hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Đồng thời điểm a khoản 2 Điều 118 cũng nêu điều kiện (¡) cũng không bắt buộc Tức là nội dung Điều 118 không yêu cầu các giao

dịch về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có Giấy chứng nhận Đây là điểm khác biệt giữa Điều kiện về nhà ở được tham gia giao dịch được quy định tại Luật Nhà

ở 2014 so với Điều kiện về nhà ở được tham gia giao dịch quy định tại Điều 91 Luật Nhà

ở 2005 Tại Điều 91 các nhà làm luật không hề nhắc tới nhà ở hình thành trong tương lai

mà chỉ nhắc tới điều kiện về nhà ở nói chung chung Việc bổ sung những điểm mới này nhằm giải quyết các khía cạnh còn thiếu trong việc thực thi, góp phần hoàn thiện hệ

nhưng nhà ở hình thành trong tương lai lại mang yêu cầu khác biệt so với nhà ở có sẵn

Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã chỉ ra các điều kiện cụ thể của BĐS hình thành trong

tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

Thứ nhất, Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã

được cấp có thâm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiền độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích

để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần

móng của tòa nhà đó.!9 Có thể phân tích nội dung điều khoản này như sau:

Một là, có giấy tờ về quyền sử dụng đất Nhà ở hình thành trong tương lai muốn được đưa ra thị trường mua bán cần có giấy chứng nhận về quyền quyền sử dụng đất mà căn nhà đó sẽ được hoàn thiện trong tương lai Dự án nhà ở đó cần được cơ quan nhà nước có thầm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất đề thực hiện xây dựng nhà ở nhằm mục đích thương mại hoặc nhà ở xã hội Chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương

lai được xác định có giấy tờ về quyền sử dụng đất khi được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương ra quyết định giao đất cho thuê đất

- Hai la, cé hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thâm quyền phê

duyệt bao gồm chỉ tiết nội dung của dự án về lô đất, diện tích xây dựng, cơ cầu nhà ở, tài chính, công nhân, hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện nước, Các nội dung này được báo cáo một cách chính xác chi tiết và phải được phê duyệt của các cơ quan có thấm quyền như Sở xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, Cơ quan phòng cháy chữa cháy,

- Ba la, có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giây phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do co quan nhà nước có thấm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di đời công trình.!” Thâm quyền cấp giấy phép xây dựng quy định tại Điều 103 Luật Xây dựng 2014 sửa đồi bồ sung năm 2020

- Bốn là, có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích

để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần

!5 Khoản I Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 thang 11 nam 2014

!7 Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 sửa đôi, bổ sung năm 2020

khách hàng khi chủ đầu tư đã bắt đầu tiến hành dự án Tuy nhiên việc quy định thế nào

là hoàn thành xong phần móng vẫn chưa được quy định cu thé, chính vì vậy trên thực tế

đây là điều kiện bị vi phạm phổ biến, nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở đề bán nhà chưa

có phần móng cho khách hàng Hành vi này không chỉ trái quy định pháp luật mà còn tiềm ẩn rủi ro và ảnh hưởng tới lợi ích của người mua nhà

Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hoặc không

đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.!Š Quy định này được hướng dẫn cụ thể tại điểm b khoản

2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã góp phần tăng cường sự tham gia cũng như

giám sát quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS

Thứ ba, chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với

khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với

khách.!?

“Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đâầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đâu tr không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đây đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đâu tư phải nhận

nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký Trường hợp ngân hàng thương

mại bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng

thương mại về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chỉnh đối với ngân hàng thương mại khi ngân hàng thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đâu tư; chủ đầu

tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã ký "20 Trước

!8 Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

!° Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 thang 11 nam 2014

a Khoản 4 Điều 3 Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước quy định

về bảo lãnh ngân hàng

hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với bên mua thì Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả số tiền ứng trước và các chỉ phí khác liên quan cho khách hàng thông qua hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết Ngân hàng thương mại được thực hiện giao kết hợp đồng bảo lãnh mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai khi đáp ứng các điều kiện sau đây'!:

- Có đăng ký hoạt động bảo lãnh ngân hàng trong Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng hoặc văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động

- Không bị cắm, hạn ché, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành

trong tương lai

-_ Có trên trong danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai do Ngân hàng nhà nước công bó danh sách tại thời điểm

thực hiện thực hiện ký kết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư Trong trường hợp Ngân

hàng thương mại không còn đáp ứng quy định và bị loại khỏi danh sách sẽ vẫn phải thực hiện thỏa thuận đã ký về bảo lãnh cho đến khi nghĩa vụ được hoàn tất

Đồng thời theo khoản 3 Điều 13 Thông tư 11⁄2022/TT-NHNN Ngân hàng thương

mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi (i) Chủ đầu tư đáp ứng

đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại

bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng??); (ii) Dự án của chủ đầu tư đáp

ứng đủ các điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS và quy định của pháp luật có liên quan Ngoài ra, số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai không được vượt quá tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS và các nghĩa vụ tài chính phải hoàn trả khác

Về bản chất, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một dạng mua bán tài sản trong dân sự cho nên bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ

?! Khoản 1, khoản 2 Điều 13 Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng

?? Khoản 2 Điều 3 Thông tư 11/2022/TT-NHNN: Báo lãnh đối ứng là một hình thức bảo lãnh ngân hàng, theo

đó bên bảo lãnh đói ung cam kết với bên bảo lãnh về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đôi ứng theo thỏa thuận đã kỷ:

đồng bảo lãnh bao gồm ngân hàng thương mại có đủ điều kiện và chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được tự đo thỏa thuận về phạm vi, điều kiện, hiệu lực hợp đồng, chi phí bảo lãnh, Những nội dung này có giá trị pháp lý ràng buộc giữa

hai bên Khi hoàn tat ký kết hợp đồng bảo lãnh, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ gửi thông tin và bản sao của hợp đồng tới khách hàng Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi

nhà ở được bàn giao cho bên mua Quy định này của pháp luật là hoàn toàn hợp lý bởi

lẽ, mục đích của bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ của chủ đầu tư khi nhà ở không được hoàn thiện theo đúng thỏa thuận, nếu nhà ở đã được bàn giao đúng thời hạn thì việc bảo lãnh cũng không còn giá trị nữa nên hợp đồng

bảo lãnh đồng thời sẽ chấm dứt giá trị pháp lý

Pháp luật không yêu cầu bảo lãnh cho tất cả các hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai mà chỉ yêu cầu đối với đối với loại hình bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm riêng biệt phát sinh nhiều rủi ro của hoạt động này (sẽ được phân tích chỉ tiết ở phần sau) Chính vì vậy đề khắc phục tình trạng trên cũng như bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, đảm bảo sự an toàn trong đầu tư kinh doanh BĐS, Luật Kinh doanh BĐS quy định riêng về bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, giúp nâng cao hiệu quả thực thi các thỏa thuận liên quan tới nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ tư, đảm bảo các nguyên tắc thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai 2° Trong hợp đồng mua bán tài sản nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, bên mua phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, đây là yêu

cầu tất yêu của giao dịch Tuy nhiên khác với các loại tài sản khác, nhà ở hình thành

trong tương lai được pháp luật quy định riêng về điều kiện thanh toán

Một là, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần

-_ Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng

- Nhiing lan tiép theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng

?3 Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng

-_ Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê

mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thâm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua

~> Với quy định này, bên mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không cần phải thanh toán toán bộ số tiền mua nhà ở ngay lập tức mà sẽ được tiến hành thanh toán qua nhiều lần Nếu pháp luật cho phép thanh toán toàn bộ số tiền trong một lần sẽ dẫn tới hậu quả chủ đầu tư kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai sẽ chiếm dụng tiền của khách hàng rồi bỏ trốn hoặc chủ đầu tư sẽ sử dụng nguồn tiền này đề thực hiện các mục đích không như thỏa thuận như đầu tư vào các dự án khác và chối bỏ hoặc làm trì hoãn

các nghĩa vụ đã cam kết Hậu quả dẫn tới là thiệt hại cho khách hàng khi bị mắt tiền, mất thời gian khi dự án thiếu vốn và chậm trễ “Có nhiều doanh nghiệp huy động tiền của

dân đi làm dự án khác, không nộp ngân sách khiến hàng trăm nghìn hộ dân không được cấp giấy chứng nhận nhà, đất ở Doanh nghiệp sau khi bán nhà, ứng tiền trước của dân, lấy tiền hình thành trong tương lai đi đầu tư dự án khác, không có tiền nộp ngân sách Người dân không được nhận giấy chứng nhận, chính quyên phải đối diện với sự bat ồn

do người dân khiếu nại”- Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nhắn mạnh Hơn nữa Điều 57 quy định về việc không cho phép bên bán thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu chưa cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn

liền với đất cho bên mua, tức là trước khi được nhận đầy đủ các giấy tờ thì người mua chỉ được trả tối đa 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại chỉ được trả khi chủ đầu tư đã thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật về đất đai để đảm bảo khách hàng có

được Số đỏ và Số hồng theo đúng quy định pháp luật

Hai là, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích

đã cam kết Mua bán BĐS hay nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất có thể coi là một phương thức huy động vốn hiệu quả cho các chủ đầu tư đề đảm bảo dự án được thực hiện mà cũng đem lại lợi ích cho chính khách hàng Do đó, khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên cần có sự thỏa thuận về số tiền mà bên mua sẽ giao cho bên bán (các chủ đầu tư) và yêu cầu sử dụng vào mục đích gì, đó phải

hướng tới Luật Kinh doanh BĐS hiện hành đã quy định nghĩa vụ này góp phần bảo vệ lợi ích của khách hàng

2.1.3 Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn chính vì vậy các thỏa thuận liên quan tới việc mua bán tài sản nói chung và nhà ở nói riêng phải được lập thành văn bản được thê hiện qua hợp đồng nhằm ghi nhận và đảm bảo tính pháp lý của toàn bộ thỏa thuận giữa các bên BLDS 2015 đưa ra khái niệm: “Hợ» dong mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên bán Hợp đông mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được

thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan "2® Như

vậy, pháp luật nước ta không đưa ra cái khái niệm riêng về hợp đồng mua bán nhà ở hay mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà việc đưa ra hiểu biết cũng như phân tích

về đối tượng này sẽ được dẫn chiếu từ BLDS và cụ thê hóa tại Luật Kinh doanh BĐS,

Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật khác liên quan

2.1.3.1 Quy định về hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Căn cứ theo Điều 121 Luật nhà ở 2014 có nêu “Hợp đông về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản ” kết hợp với quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS 2014 “/ợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản”, có thể thấy pháp luật nước ta đã có sự đồng nhất giữa các văn bản pháp luật khi quy định hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai nói riêng đều phải lập thành văn bản Theo pháp luật dân sự, hợp đồng có thể xác lập bằng lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể tuy nhiên đối với mua bán nhà ở thì hợp

đồng phải được ký kết bằng văn bản nguyên nhân xuất phát từ lợi ích mà nó đem lại Thứ nhất, hợp đồng bằng văn bản có tính rõ ràng cao Khi hợp đồng được giao kết bằng văn bản, toàn bộ các nội dung liên quan tới nhà ở sẽ được chỉ rõ trong các điều khoản của hợp đồng Bất cứ ai khi nhìn vào hợp đồng bằng văn bản cũng có thể biết khát quát cho đến cụ thể một các chính xác những thỏa thuận của các bên từ hiệu lực hợp đồng, quyền nghĩa, giải quyết tranh chấp, thông qua các điều khoản cụ thể Hợp đồng

?* Điều 430 BLDS số 92/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015

tham khảo rõ ràng về chính giao dịch mà họ tham gia

Thứ hai, hợp đồng bằng văn bản có khả năng hạn chế rủi ro và giải quyết tranh chấp hiệu quả Việc các bên đặt bút ký vào hợp đồng cũng thể hiện ý chí chấp thuận của họ đối với những điều khoản đã được nêu ra Điều này giúp nâng cao tính chắc chắn của hợp đồng và tạo sự tin tưởng trong quan hệ giao dịch Các bên trong giao dịch mua bán nhà ở sẽ buộc phải thực hiện, hoặc không được thực hiện những điều khoản mà mình

đã cam kết, điều này sẽ tạo nên tính an toàn hơn với giao kết bằng lời nói, khi mà có nhiều trường hợp hai bên đã bàn bạc, hứa hẹn với nhau về giao dịch mua bán nhưng sau một thời gian một bên thay đồi thỏa thuận và tranh chấp xảy đến Khi ấy giao dịch bằng lời nói sẽ không có căn cứ nào để xác minh vào thời điểm hai bên đã thỏa thuận với nhau những gì Đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản có giá trị lớn với tính rủi ro cực kỳ cao, người mua cần giao cho bên bán một số tiền để sở hữu căn nhà chưa được hoàn thiện trên thực tế Chính vì vay, néu hop đồng không được lập thành văn bản thì càng làm tăng tính rủi ro và tình trạng lửa đảo sẽ không thể kiểm soát được Thứ ba, hợp đồng bằng văn bản sẽ tạo sự thuận lợi trong quá trình giao dịch khi có sự tham gia của bên thứ ba hoặc trong quá trình nghiên cứu, kiểm tra, giải quyết tranh chấp có thể xảy ra tại Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Hợp đồng được viết bằng văn bản là một tài liệu có thể đễ dàng chuyền giao cho bên thứ ba dé lam

cơ sở cho các giao dịch khác (ví dụ: văn bản hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở yêu cầu bắt buộc phải có để xác lập quan hệ bảo lãnh giữa ngân hàng

thương mại với chủ đầu tư về nghĩa vụ phải thực hiện đối với khách hàng Trường hợp

khác, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là yêu cầu bắt buộc phát sinh hợp đồng chuyển nhượng giữa người mua với chủ thê thứ 3) Đồng thời, khi xảy ra trach chấp thì hợp đồng bằng văn bản sẽ có nền tảng pháp lý mạnh mẽ và tạo sự tin tưởng đối với cơ quan Nhà nước cao hơn là những lời biện hộ chủ quan do các bên đưa ra Bởi

lẽ, khi đã có tranh chấp thì bên nào cũng vì lợi ích của bản thân mà sẵn sàng đưa ra những thông tin sai lệch không nằm trong những thỏa thuận bằng lời nói mà mình đã đưa ra từ trước

bản theo Mẫu số 04 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Mẫu số

04 được trích dẫn trong Phụ lục 1) Hợp đồng mẫu được soạn thảo nhằm hướng tới giúp

đỡ những đối tượng có ít am hiểu về pháp luật kinh doanh BĐS và hỗ trợ họ soạn thảo

ra hợp đồng với nội dung đúng quy định Đồng thời điều này còn góp phần tạo tính đồng

bộ, chặt chẽ, tránh thiệt hại không đáng có Nếu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ theo hợp đồng mẫu đã ban hành thì hợp đồng đã ký sẽ không được pháp luật công nhận và sẽ không được sử dụng làm căn ctr dé cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Chính vì vậy thực tế đã có những chủ đầu tư do thiếu hiểu biết về thông tin này

đã soạn thảo những hợp đồng mua bán không theo hợp đồng mẫu dẫn tới khó khăn trong việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng cũng như gây thiệt hại cho chính khách hàng khi nhà đã xây xong nhưng lại không được công nhận quyền sở hữu tài sản Quy định về

hợp đồng mẫu trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có phần khắt khe và nghiêm ngặt hơn

so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP Tại nghị định này pháp luật chỉ quy định các loại hợp đồng mẫu chỉ mang tính chất tham khảo cho các bên trong quá trình thương thảo và ký

kết hợp đồng Các bên hoàn toàn có thẻ thỏa thuận, sửa đổi bổ sung các điều, khoản

trong hợp đồng mẫu trên cơ sở đảm bảo một số các điều khoản chính bắt buộc và không trái với quy định pháp luật Nguyên nhân của sự thay đổi này có thể xuất phát từ thực trạng các chủ đầu tư tự mình soạn thảo hợp đồng lồng ghép một số điều khoản gây bất lợi cho khách hàng, một số khác tỉnh vi hơn khi tìm cách lách luật thông qua các hợp

đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai trá hình như “hợp đồng đặt cọc” “hợp đồng giữ chỗ” “hợp đồng vay vốn”

Ngoài ra theo Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì “Việc công chứng, chứng thực hợp

dong do các bên thỏa thuận ”?5 tuy nhiên đây là quy định có điểm trái ngược so với Điều

122 Luật Nhà ở 2014 khi quy định hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng, chứng thực Vấn đề mâu thuẫn này đã dẫn tới sự hoang mang cho các chủ đầu tư khi thực hiện giao dịch Tuy nhiên, công chứng, chứng thực cũng là biện pháp nhằm nâng cao hiệu lực pháp lý của hợp đồng Tổ chức công chứng sẽ kiểm tra nội dung

?* Khoản 4 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành một sô điêu của Luật Kinh doanh BĐS:

?® Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014

có phù hợp với nội dung của hợp đồng mẫu hay không, Từ đó mà cả người mua và người bán có thể an tâm về lợi ích của bản thân cũng như xác định được chính xác nghĩa

vụ phải thực hiện

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng bởi lẽ, tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì những cam kết, thỏa thuận của các bên trong kinh doanh BĐS được ghi nhận trong hợp đồng sẽ có giá trị pháp lý ràng buộc lẫn nhau Nếu không

xác định một cách chính xác thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thì rất khó khăn trong

việc áp dụng chế tài buộc bên vi phạm cam kết bồi thường thiệt hại do hành vi của mình gây ra cho bên kia Thời điểm công chứng, chứng thực cũng là một trong những căn cứ xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực Còn trong trường hợp hợp đồng giữa các bên không có điều khoản thỏa thuận cũng như không được công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng được xác định là thời điểm các bên ký kết hợp đồng

2.1.3.2 Quy định về nội dung của hợp đồng

Dựa trên Mẫu số 04 kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP kèm theo nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 và Điều 18 Luật Kinh doanh BĐS 2014, tác giả

có thể khái quát hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các nội dung sau: (i) Tên, địa chỉ của các bên; (ii) Các thông tin về BĐS; (ii) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; (iv) Phương thức và thời hạn thanh toán; (v) Thời hạn giao, nhận BĐS và

hỗ sơ kèm theo; (vi) Bảo hành; (vi) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (viii) Trách nhiệm

do vi phạm hợp đồng; (ix) Phat vi phạm hợp đồng; (x) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; (xi) Giải quyết tranh chấp; (xii) Thoi điểm có hiệu lực

của hợp đồng Xã hội ngày càng đông đúc, chất lượng cuộc sống con người ngày càng được nâng cao chính vì vậy nhu cầu nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng đang ngày càng lớn Việc mua bán nhà ở đang chiếm tỉ trọng lớn trong toàn bộ các hoạt động kinh doanh BĐS, quy định nội dung cụ thê của hợp đồng nhằm tạo ra tính

định hướng thống nhất đối với các điều khoản cần thiết trong đàm phán, ký kết giữa bên

mua và bên bán Các nội dung được nêu trong luật đều là các nội dung mang tính khái quát và cơ bản với bat kỳ loại hợp đồng tài sản nào cũng cần có, nhiệm vụ của các bên

là bổ sung các thông tin dựa theo các nội dung này đảm bảo tính tự do ý chí của các bên khi tham gia giao dịch dân sự

Chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai của bên mua sang cho một người khác trên cơ sở hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư Tại thời điểm chuyền nhượng hợp đồng thì nhà ở chưa được hoàn thiện chính vì vậy đối tượng của giao dịch chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chứ không phải là nhà ở hình thành trong tương lai Sau khi hoàn tất giao dịch chuyền nhượng thì chủ đầu

tư thực chất không có gì thay đồi, họ vẫn phải thực hiện những quyền và nghĩa vụ đã cam kết Sự thay đổi phần lớn nằm ở “bên mua” trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên nhận chuyển nhượng sẽ thay thế bên chuyền nhượng và tiếp

tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư

Về điều kiện chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được xác định dựa vào Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP như sau:

Thứ nhất, việc chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội Mua bán nhà ở xã hội được giới hạn phạm vi đối tượng cụ thể như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo, các bộ công chức, viên chức, 27 Người được mua nhà ở xã hội là những đối tượng đặc biệt được Nhà nước quan tâm và tạo điều kiện có nhà ở với giá ưu đãi nhằm phát triển xã hội Do đó quy định đặt ra, nhằm ngăn chặn tình trạng một số đối tượng lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để chuyền nhượng hợp

đồng cho người khác đề kiếm lời

Thứ hai, quy định các điều kiện cụ thể sau:

(0) Có hợp đồng mua bán được lập theo đúng quy định Khi hợp đồng được lập theo

đúng quy định về nội dung lẫn hình thức thì hợp đồng đó mới có giá trị pháp lý để tham gia vào các giao dịch khác

(ì) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyên cấp Giấy

chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đối

tượng của giao dịch chuyển nhượng chính là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

?7 Điểm b, khoản 1, Điều 82 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 thang 11 nam 2014

đất và tài sản gắn liền với đất thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không còn giá trị như vậy việc chuyển nhượng sẽ không còn thỏa mãn bản chất của nó (ii) Hợp đồng mua bán thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện Đây là những quy định hợp lý đảm bảo các đối tượng của giao dịch không bị chồng chéo từ các tranh chấp khác Hơn nữa quy định này còn nhằm xác định nghĩa vụ của bên chuyền nhượng tránh tình trạng bên chuyền nhượng trốn tránh các nghĩa vụ liên quan đến tranh chấp bằng cách chuyển nhượng hợp đồng sang cho người khác từ đó góp phần bảo vệ lợi ích của bên nhận chuyền nhượng

(v) Nhà ở mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp Nguyên nhân là bởi nhà

bị kê biên thế chấp là ngồi nhà đã được sử dụng như một tài sản bảo đảm cho khoản vay hay hợp đồng thế chấp khác nêu khoản vay không được trả thì ngôi nhà sẽ bị tịch thu va mắt quyền định đoạt với tài sản đó

Thứ ba, Việc chuyên nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng Trường hợp mua bán nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu

cầu chuyển nhượng từng căn nhà thì bên chuyền nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư

đề sửa đổi hợp đồng mua bán hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyền nhượng hợp đồng Nguyên nhân pháp luật đặt qua quy định này có thé do thực tiễn các điều khoản trong hợp đồng mua bán thường có sự liên kết và phụ thuộc lẫn nhau Sự

thay đổi, loại bỏ hay bổ sung một điều khoản nào đó hoàn toàn có thể ảnh hưởng tới giá

trị hiệu lực của điều khoản khác Hơn nữa VIỆC chuyền nhượng toàn bộ hợp đồng cũng

đảm bảo lợi ích của tất cả các bên, nếu chỉ chuyền nhượng một phần của giá trị hợp đồng

sẽ rất khó khăn trong việc tính toán và rất dé mat cân đối khi phải có sự thỏa thuận cả ba

bên từ đó nguy cơ tranh chấp hoàn toàn có thẻ diễn ra

Về hình thức, việc chuyền nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng Trường hợp các bên không thực hiện theo đúng hình thức này thì hợp đồng chuyền

nhượng có thể bị tuyên bồ vô hiệu theo quy định của BLDS

Về quyền và nghĩa vụ của các bên sau khi chuyển nhượng “Bên nhận chuyển nhượng hợp dong duoc tiép tục thực hiện các quyên, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đâu tư Chủ đẫu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyền nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chỉ phí nào liên quan đến việc