Bằng cách đưa các nhân tố cụ thể vào mô hình đa biến, chúng ta có thể kết luận được rằng các biến kinh tế vĩ mô có tác động như thế nào đến giá chứng khoán trong bài nghiên cứu “ Ảnh hưở
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BĐS
Những vấn đề lý luận về các nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của
cổ phiếu của doanh nghiệp
1.1 Vấn đề chung về TTCK và giá cổ phiếu
Chứng khoán là tài liệu xác nhận quyền lợi hợp pháp của người sở hữu đối với tài sản hoặc vốn của tổ chức phát hành, có thể được thể hiện dưới dạng chứng chỉ, bút toán ghi sổ hoặc dữ liệu điện tử Chứng khoán hoạt động như một phương tiện hàng hoá trừu tượng, đại diện cho đơn vị tài chính, và được giao dịch trên thị trường thông qua mua bán, có khả năng quy đổi thành tiền mặt Tại Việt Nam, chứng khoán hiện có ba loại chính: cổ phiếu, trái phiếu và các chứng chỉ có nguồn gốc chứng khoán.
Thị trường chứng khoán (TTCK) là nơi diễn ra hoạt động mua bán và giao dịch chứng khoán, với hai chức năng chính Đầu tiên, TTCK tạo ra thị trường sơ cấp cho chứng khoán mới phát hành, cho phép nhà đầu tư (NĐT) mua hoặc nhận chứng khoán từ nhà phát hành Thứ hai, TTCK thiết lập thị trường thứ cấp, nơi các NĐT có thể trao đổi, mua bán chứng khoán hiện có, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch giữa các NĐT.
Cổ phiếu, hay chứng khoán vốn, là công cụ tài chính xác nhận quyền sở hữu của người nắm giữ đối với một phần vốn trong công ty cổ phần Cổ đông, người sở hữu cổ phiếu, có quyền hưởng lợi từ lợi nhuận của công ty dưới hình thức cổ tức.
Cổ phiếu là một loại tài sản có khả năng sinh lời, phụ thuộc vào hiệu suất kinh doanh và nhu cầu thị trường của doanh nghiệp Quyền sở hữu cổ phiếu mang lại cho nhà đầu tư cơ hội tham gia vào lợi nhuận và sự phát triển của công ty.
12 lợi mang lại cho người nắm giữ cổ phiếu, cổ phiếu được chia thành cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi như sau:
Hiện nay, các công ty cổ phần thường phát hành hai loại cổ phiếu:
Cổ phiếu thường là đại diện cho quyền sở hữu một phần tài sản của doanh nghiệp phát hành Thu nhập từ cổ phiếu thường bao gồm lợi tức cổ phiếu, phụ thuộc vào lợi nhuận và chính sách phân phối lợi nhuận của doanh nghiệp, cùng với lãi vốn.
Chênh lệch giá mua bán cổ phiếu trên thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ thu nhập của cổ phiếu, phụ thuộc vào lợi nhuận doanh nghiệp và biến động thị trường tác động đến quan hệ cung cầu Điều này khiến cho tỷ lệ thu nhập từ cổ phiếu trở nên khó dự đoán, đặc biệt là phần thu nhập từ chênh lệch giá cổ phiếu Do đó, cổ phiếu được xem là công cụ đầu tư có mức rủi ro cao hơn so với trái phiếu.
Cổ phiếu ưu đãi kết hợp các đặc điểm của cổ phiếu thường và trái phiếu, với cam kết thanh toán thu nhập cố định hàng năm cho người nắm giữ, tương tự như trái phiếu có thời gian đáo hạn vĩnh viễn Mặc dù cổ đông ưu đãi không có quyền bỏ phiếu, công ty sẽ ưu tiên thanh toán cổ tức và giá trị thanh lý cho họ trước cổ đông thường Tuy nhiên, công ty không bắt buộc phải thanh toán cổ tức này, mà thường tích lũy để trả cho cổ đông thường sau Ngược lại, công ty có nghĩa vụ bắt buộc thanh toán nợ đối với trái phiếu; nếu không, có thể dẫn đến phá sản.
Mệnh giá cổ phiếu (par value)
Mệnh giá cổ phiếu, hay còn gọi là giá trị danh nghĩa, là giá trị do công ty cổ phần ấn định và ghi trên cổ phiếu Tại Việt Nam, mệnh giá cổ phiếu được quy định thống nhất cho tất cả các công ty cổ phần là 10.000 đồng.
Thị giá cổ phiếu (giá thị trường cổ phiếu)
Giá trị thị trường của cổ phiếu là mức giá mà cổ phiếu được giao dịch trên thị trường chứng khoán tại một thời điểm cụ thể Giá này có thể thay đổi tùy thuộc vào mối quan hệ cung cầu, có thể cao hơn, thấp hơn hoặc bằng với giá trị thực của cổ phiếu Mối quan hệ cung cầu này chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội, trong đó giá trị thị trường của công ty và khả năng sinh lợi của nó là những yếu tố quan trọng Hơn nữa, sự kỳ vọng của nhà đầu tư về hiệu quả kinh doanh và khả năng sinh lợi trong tương lai cũng sẽ được phản ánh qua giá trị thị trường của cổ phiếu.
Giá thị trường của cổ phiếu được xác định từ kết quả khớp lệnh giao dịch và chịu tác động của nhiều yếu tố nội tại và ngoại vi của doanh nghiệp Biến động giá trị thị trường của cổ phiếu phản ánh sự không chắc chắn về thay đổi giá quanh giá trị trung bình của cổ phiếu Cổ phiếu có mức biến động cao khi giá có độ lệch lớn so với giá trị trung bình, trong khi cổ phiếu có mức biến động thấp khi giá chỉ lệch không đáng kể so với giá trị trung bình.
1.2 Ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến giá cổ phiếu của doanh nghiệp
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, nhiều yếu tố vĩ mô như lạm phát, giá dầu, giá vàng, chỉ số sản xuất công nghiệp, lãi suất tái chiết khấu, tỷ giá hối đoái và GDP có ảnh hưởng đáng kể đến giá cổ phiếu Bài nghiên cứu này sẽ tập trung phân tích những nhân tố kinh tế vĩ mô chủ yếu này để hiểu rõ hơn về tác động của chúng đối với thị trường chứng khoán.
Lạm phát trong kinh tế vĩ mô là sự gia tăng liên tục mức giá chung của hàng hóa và dịch vụ, dẫn đến mất giá trị tiền tệ và giảm sức mua Khi lạm phát tăng, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn, buộc họ phải tăng giá sản phẩm, điều này có thể làm giảm mức tiêu thụ do người tiêu dùng chuyển sang lựa chọn sản phẩm thay thế Đồng thời, lạm phát cũng gây áp lực cho doanh nghiệp khi phải tăng lãi suất và lương, dẫn đến lợi nhuận giảm so với kỳ trước và làm giảm sức hấp dẫn của báo cáo tài chính đối với nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến giá cổ phiếu.
Lạm phát ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi của nhà đầu tư (NĐT) khi tổng cầu tăng mà tổng cung không theo kịp, dẫn đến hàng hóa trở nên khan hiếm và giá cả tăng cao Điều này buộc người tiêu dùng phải chi tiêu nhiều hơn, từ đó NĐT phải điều chỉnh hạn mức chi tiêu và trở nên thận trọng hơn trong quyết định đầu tư để duy trì sự ổn định trong cuộc sống Dòng tiền vào thị trường chứng khoán giảm, thanh khoản thấp khiến thị trường trở nên kém hấp dẫn Hệ quả là tâm lý bầy đàn xuất hiện, dẫn đến tình trạng bán tháo cổ phiếu do khủng hoảng niềm tin.
Thị trường chứng khoán đang đối mặt với tình trạng cung cổ phiếu vượt cầu một cách nghiêm trọng, dẫn đến thanh khoản kém Sự mất mát mà các nhà đầu tư trải qua do giá trị đầu tư giảm sút, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát gia tăng, càng làm trầm trọng thêm tình hình này.
Lạm phát cao sẽ tác động đến thị trường chứng khoán thông qua việc thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm kiểm soát lạm phát Khi các cơ quan quản lý áp dụng chính sách này, lãi suất chung trên thị trường có xu hướng tăng, dẫn đến tình trạng bán tháo cổ phiếu Hệ quả là thị trường sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực, đặc biệt là trong hoạt động đấu thầu và huy động vốn trái phiếu.
Tổng quan các công trình nghiên cứu mối quan hệ giữa các nhân tố kinh tế vĩ mô và giá cổ phiếu của doanh nghiệp
2.1 Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến biến động giá cổ phiếu của các doanh nghiệp được niêm yết Ở nước ngoài đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu về mối quan hệ giữa các yếu tố vĩ mô và giá cổ phiếu của từ một ngành doanh nghiệp đến nhiều ngành ở từ một đến một vài quốc gia trên thế giới với nhiều giai đoạn, phương pháp, kết quả không trùng lặp Cụ thể các nghiên cứu như sau: Ở phương Tây, Amado Peiro đã phân tích sự phụ thuộc của giá cổ phiếu vào các biến kinh tế vĩ mô ở ba nền kinh tế lớn nhất châu Âu: Pháp, Đức và Vương quốc Anh Bằng cách sử dụng các kiểm định đồng liên kết, tác giả đã xem xét ảnh hưởng của hai biến số quan trọng là sản xuất công nghiệp và lãi suất dài hạn Nghiên cứu cho thấy cả hai yếu tố dường như đều quan trọng như nhau, nhưng khi xem xét kỹ hơn sẽ thấy rằng trọng số của những yếu tố này rõ ràng đã chuyển từ lãi suất sang sản xuất
Tại châu Á, nhóm tác giả Gagan Deep Sharma, Mandeep và Mahendru đã thực hiện phân tích mối quan hệ lâu dài giữa BSE và các biến kinh tế vĩ mô tại TTCK Ấn Độ Họ sử dụng mô hình phương trình hồi quy (Galton, 1877) để khảo sát mối quan hệ này, và kết quả cho thấy có mối tương quan cao giữa tỷ giá hối đoái và các yếu tố kinh tế khác.
Giá vàng có tác động mạnh mẽ đến giá chứng khoán, trong khi đó, ảnh hưởng của dự trữ ngoại hối và lạm phát đối với giá chứng khoán chỉ ở mức độ hạn chế.
Nghiên cứu của Ivan Gumilar Sambas Putra và cộng sự đã phân tích tác động của các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô đến giá cổ phiếu trong ngành xây dựng tại Indonesia từ năm 2013 đến 2018 Mục tiêu chính là xác định ảnh hưởng của tỷ giá hối đoái, lạm phát, giá dầu thế giới và tỷ lệ lãi suất đến giá cổ phiếu trong lĩnh vực xây dựng Tổng thể nghiên cứu bao gồm 16 công ty niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Indonesia, tập trung vào tiểu ngành xây dựng và công trình.
Nghiên cứu này đã chọn 9 công ty thông qua phương pháp lấy mẫu có chủ đích, sử dụng dữ liệu thứ cấp để so sánh giá dầu thế giới và tỷ giá hối đoái Phân tích dữ liệu được thực hiện bằng phương pháp hồi quy dữ liệu bảng với mô hình tác động ngẫu nhiên (RE) Kết quả cho thấy rằng lạm phát và giá dầu thế giới có tác động đáng kể đến giá cổ phiếu, trong khi tỷ giá hối đoái không có ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.
Nghiên cứu của tác giả Hamad Raza và cộng sự đã chỉ ra ảnh hưởng của các động lực vi mô và vĩ mô đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp phi tài chính niêm yết trong ngành dệt may tại Pakistan Dữ liệu được thu thập từ 62 công ty dệt may niêm yết qua các nguồn thứ cấp như DataStream, báo cáo thường niên, Ngân hàng Nhà nước Pakistan (SBP) và Sở Giao dịch Chứng khoán Pakistan (PSX) Phương pháp phân tích dữ liệu bảng đã được áp dụng để đánh giá tác động đến giá cổ phiếu trong nghiên cứu này.
Từ năm 2009 đến 2017, nghiên cứu sử dụng nhiều phương pháp phân tích thống kê như thống kê mô tả, ma trận tương quan, OLS gộp, kiểm định Breusch và Pagan LM, kiểm định Hausman, và mô hình hiệu ứng cố định Kết quả cho thấy rằng động lực vĩ mô (GDP) có mối liên hệ tích cực và đáng kể với giá cổ phiếu của các công ty trong lĩnh vực dệt may tại Pakistan, trong khi tỷ lệ lạm phát lại không có ảnh hưởng đáng kể.
Nghiên cứu của Jana Šimáková và cộng sự đã chỉ ra mối liên hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và giá cổ phiếu trong ngành thực phẩm và đồ uống Mục tiêu của bài viết là đánh giá tác động của GDP, lạm phát và lãi suất đối với giá cổ phiếu trong giai đoạn 2005–2015, đặc biệt trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu Bằng cách sử dụng phân tích tương quan và kiểm định đồng liên kết Johansen, nghiên cứu đã khảo sát các công ty EU từ nhiều quốc gia như Áo, Croatia, Đan Mạch và Vương quốc Anh Kết quả cho thấy GDP có tác động tích cực đến giá cổ phiếu, trong khi lạm phát và lãi suất thường có mối quan hệ tiêu cực với giá cổ phiếu.
Nhóm tác giả Thân Thị Thu Thuỷ và Võ Thị Thuỳ Dương đã nghiên cứu tác động của 6 nhân tố kinh tế vĩ mô tại Việt Nam, bao gồm lạm phát (CPI), lãi suất, cung tiền M2, tỷ giá hối đoái VND/USD, giá trị sản lượng công nghiệp và đầu tư trực tiếp nước ngoài đến các chỉ số giá cổ phiếu niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) Nghiên cứu cho thấy rằng trong dài hạn, lạm phát ảnh hưởng tiêu cực đến các chỉ số giá cổ phiếu tại HOSE, trong khi đó, cung tiền, tỷ giá, lãi suất và giá trị sản lượng công nghiệp có mối quan hệ tích cực với hầu hết các chỉ số này.
Khaled Hussainey và Lê Khánh Ngọc đã nghiên cứu tác động của các chỉ số kinh tế vĩ mô, bao gồm lãi suất và sản xuất công nghiệp, đến giá chứng khoán Việt Nam Bài viết cũng phân tích cách các chỉ số kinh tế vĩ mô của Hoa Kỳ ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán Việt Nam Sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian hàng tháng từ tháng 1 năm 2001 đến tháng 4 năm 2008, cùng với các phương pháp của Nasseh và Strauss, cũng như Canova và de Nicolo, nghiên cứu đã chỉ ra mối liên hệ giữa giá cổ phiếu và các chỉ số kinh tế vĩ mô Một phát hiện quan trọng là nền tảng kinh tế vĩ mô của Hoa Kỳ có ảnh hưởng đáng kể đến giá cổ phiếu Việt Nam Kết quả nghiên cứu khẳng định tầm quan trọng của khu vực thực trong việc tác động đến giá chứng khoán.
Mỹ mạnh hơn ảnh hưởng của thị trường tiền tệ
Nguyễn Hữu Tuấn (2011) đã chỉ ra rằng thị trường chứng khoán Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố vĩ mô như giá trị sản lượng công nghiệp, cung tiền, tỷ giá và lạm phát Nghiên cứu sử dụng mô hình định lượng để đo lường tác động của các biến kinh tế vĩ mô đến chỉ số Vn-Index trong giai đoạn 2005-2010, với kiểm định đồng liên kết để xác định mối quan hệ giữa các biến Mô hình hiệu chỉnh sai số (VECM) được áp dụng để phân tích mối liên hệ trong ngắn hạn và dài hạn Kết quả cho thấy cung tiền M2 có mối quan hệ cùng chiều với giá chứng khoán, trong khi lạm phát lại có mối quan hệ ngược lại.
Lê Thị Thanh Loan (2012) đã áp dụng phương pháp định tính để phân tích sự dao động của chỉ số Vn-Index và HNX-Index liên quan đến các biến cố kinh tế như lạm phát, trái phiếu chính phủ, tỷ giá hối đoái và tổng tiết kiệm nội địa Tác giả tiếp tục sử dụng phương pháp định lượng để lượng hóa ảnh hưởng và giải thích các mối quan hệ trong dài hạn, đồng thời phân tích độ trễ của các biến để củng cố lý luận Kết luận cho thấy lạm phát có tác động trực tiếp đến cả hai chỉ số chứng khoán với độ trễ bốn tháng, trong khi các yếu tố như tiết kiệm nội địa và tỷ giá hối đoái không có ý nghĩa thống kê đáng kể.
2.2 Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô tới biến động giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành BĐS Đối với lĩnh vực BĐS, nhóm tác giả Marie Ligocká , Tomáš Pražák và Daniel Stavárek đã kiểm tra sự tồn tại và đặc điểm của mối quan hệ giữa giá cổ phiếu của các công ty BĐS Thụy Sĩ được lựa chọn và các nguyên tắc cơ bản về kinh tế vĩ mô (GDP, lãi suất, mức giá) Sự tồn tại về mối quan hệ dài hạn giữa giá cổ phiếu và các nguyên tắc cơ bản về kinh tế vĩ mô được kiểm định với sự đồng liên kết Johansen Mối quan hệ ngắn hạn giữa các biến được kiểm tra bằng mô hình Sửa lỗi Vector và kiểm tra nhân quả Granger Nghiên cứu cho thấy rằng các biến kinh tế vĩ mô và đặc biệt là lãi suất có thể giải thích sự thay đổi dài hạn của giá cổ phiếu Ngược lại, các biến số kinh tế vĩ mô thường ngắn hạn trong việc giải thích sự thay đổi ngắn hạn của giá cổ phiếu Tuy nhiên, kết quả khác nhau đáng kể giữa các cổ phiếu và do đó, tác giả chưa thể đưa ra bất kỳ kết luận chung nào cho toàn bộ lĩnh vực BĐS ở Thụy Sĩ
Năm 2021, tác giả Phạm Ngọc Vân đã tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố như tỷ lệ lạm phát (INF), thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS), cổ tức trên mỗi cổ phần (DPS) và chỉ số giá vàng (DGP) đến giá cổ phiếu (SP) của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM trong giai đoạn từ 2012 đến nay.
Năm 2017, nghiên cứu này sử dụng phương pháp hồi quy dữ liệu bảng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của 30 doanh nghiệp trong ngành bất động sản niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM.
Tổng kết chương 1
Trong chương 1, tác giả đã trình bày cơ sở lý luận về mối quan hệ giữa các nhân tố vĩ mô và giá cổ phiếu, bao gồm lạm phát, giá dầu, giá vàng, chỉ số sản xuất công nghiệp, lãi suất tái chiết khấu, tỷ giá hối đoái và tổng sản phẩm quốc nội Những nhân tố này được đưa vào mô hình nghiên cứu nhằm xác định mức độ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu BĐS Đồng thời, các nghiên cứu trước đây đã được sử dụng làm tài liệu tham khảo để tác giả phát triển giả thuyết và so sánh với kết quả nghiên cứu hiện tại.
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG CỔ PHIẾU DOANH NGHIỆP BĐS CỦA VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2013-2022
Tổng quan thị trường bđs Việt Nam
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, chiếm khoảng 40% tài sản quốc gia và 30% hoạt động kinh tế Hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại các ngân hàng chiếm hơn 80% tổng nguồn vốn, cho thấy tầm quan trọng của BĐS trong phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư cơ sở hạ tầng.
Giai đoạn 1995-1998: BĐS khởi động và tăng nhanh
Năm 1995, Việt Nam chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập ASEAN, đánh dấu bước chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường Kết quả là, Việt Nam ghi nhận tăng trưởng 9.54% và GDP đầu người đạt 277 USD Năm 1996, tăng trưởng tiếp tục ở mức 9.34%, GDP đầu người tăng lên 324 USD, trong khi lạm phát giảm từ 12.7% xuống 4.5% Sự tăng trưởng kinh tế và GDP đã tạo ra tâm lý lạc quan cho người dân, kích thích giá nhà đất tăng cao, đánh dấu giai đoạn phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản.
Giai đoạn 1998-2008: Thị trường làm quen với các cơn sốt đất
Sự kiện kinh tế là Việt Nam ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-
Vào năm 2001, Mỹ và Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đã ghi nhận Việt Nam bắt đầu hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu Tăng trưởng GDP đạt 6.79% vào năm 2000 và 6.89% vào năm 2001, tiếp tục tăng mạnh lên 8.23% trong giai đoạn 2004-2007, đã thúc đẩy sự chuyển mình và bùng nổ của thị trường bất động sản.
Trong thời gian gần đây, các chính sách của Nhà nước đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS), dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ về giá cả BĐS đã trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút sự quan tâm từ nhiều tầng lớp khác nhau, trong khi giá nhà không ngừng leo thang Đặc biệt, giá nhà đã tăng mạnh trong hai đợt sốt đất vào các năm 2001-2003 và 2007, phản ánh sự biến động của thị trường.
2008, những người có thu nhập từ thấp đến trung bình gặp nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà tại các thành phố lớn
Giai đoạn 2008-2012, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trải qua biến động mạnh mẽ do khủng hoảng tài chính toàn cầu, dẫn đến giá nhà đất giảm 30-40% trong thời gian ngắn Đến năm 2012, tồn kho BĐS vượt 100.000 tỷ đồng và nợ xấu của nhiều doanh nghiệp BĐS gia tăng Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ chính sách tiền tệ giữa bối cảnh lạm phát cao Trong năm này, chính phủ đã triển khai nhiều chính sách và gói kích cầu kinh tế nhằm hỗ trợ thị trường, dẫn đến những chuyển biến tích cực trong tình hình BĐS.
Giai đoạn 2013 - 2018: Thị trường BĐS khủng hoảng rồi phục hồi
Trong giai đoạn 2013-2014, thị trường bất động sản đã bắt đầu ổn định và có xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ vào việc giảm nghĩa vụ tài chính cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, cùng với gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng từ nhà nước Đặc biệt, sự bùng nổ ở phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng đã tạo ra một diện mạo mới cho các tỉnh thành có lợi thế về địa lý và thiên nhiên.
Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng
Giai đoạn 2018 - nay: Đà giảm tốc mạnh dần - thách thức nhiều hơn
Từ năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) ghi nhận sự giảm tốc, với nguồn cung tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và kéo dài đến năm 2020 Nguyên nhân chính của sự giảm tốc này là do các hoạt động thanh tra và rà soát pháp lý hàng loạt các dự án BĐS, dẫn đến thời gian chuẩn bị hồ sơ pháp lý cho các dự án bị ảnh hưởng.
28 đó, Covid-19 diễn biến phức tạp càng làm cho thị trường BĐS diễn biến chậm và cẩn trọng hơn trước
Dịch bệnh tại Việt Nam không gây ra tác động nghiêm trọng và kéo dài như ở nhiều quốc gia khác, nhờ vào các biện pháp ứng phó chủ động từ trung ương đến địa phương Việt Nam vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng dương, cho thấy tiềm năng phục hồi và phát triển của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới, điều này tạo niềm tin cho các nhà đầu tư.
Thực trạng biến động giá cổ phiếu nhóm ngành bđs giai đoạn 2013-2022
Năm 2013 - 2016: Giá cổ phiếu BĐS có sự phục hồi đáng kể
Năm 2013, thị trường chứng khoán trải qua nhiều biến động, mặc dù nền kinh tế không thuận lợi Tuy nhiên, VN-Index và HNX-Index vẫn ghi nhận mức tăng khoảng 20%, với 73% cổ phiếu tăng giá Ngành bất động sản cũng đạt thành công tương tự khi hơn 70% cổ phiếu tăng giá Dù vậy, vẫn có một số cổ phiếu giảm giá mạnh, đi ngược lại xu hướng chung của thị trường.
Năm 2013, OCH ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng lên tới 135%, với giá cổ phiếu từ 11.000 đồng đầu năm vọt lên 27.300 đồng vào ngày 19/12, mặc dù kết quả kinh doanh không có sự đột biến Tuy nhiên, khối lượng giao dịch của doanh nghiệp này chỉ đạt khoảng 7.000 cổ phiếu mỗi phiên.
- một số lượng tương đối thấp
Cổ phiếu không chỉ tăng giá nhờ lợi nhuận, mà ngay cả những cổ phiếu thua lỗ cũng có sự tăng trưởng mạnh mẽ Chẳng hạn, cổ phiếu SDH của CTCP Xây dựng Hạ tầng Sông Đà đã tăng tới 82%, mặc dù doanh nghiệp này ghi nhận thua lỗ 22 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, sau khi đã lỗ gần 70 tỷ đồng trong năm trước.
Bảng 2.1 Những mã cổ phiếu BĐS tăng mạnh trong năm 2013
STT Mã CP Giá (19/12) Tăng so với đầu năm (%) KLGDTB
Trong thời gian gần đây, nhiều mã cổ phiếu đã giảm giá đáng kể, trong đó PVR của CTCP Kinh Doanh DV Cao Cấp Dầu Khí Việt Nam dẫn đầu với mức giảm 46% Mặc dù trong 9 tháng đầu năm 2013, PVR chỉ lỗ 8 tỷ đồng, nhưng cổ phiếu này đã nhanh chóng tụt dốc và hiện chỉ còn 3.200 đồng/cổ phiếu.
SJS của Sudico đang gặp khó khăn khi bị hạn chế giao dịch do thua lỗ gần 400 tỷ đồng trong 2 năm trước Giá cổ phiếu hiện tại đã giảm gần 30% so với năm trước, mặc dù trong 9 tháng đầu năm, SJS đã ghi nhận lợi nhuận gần 33 tỷ đồng Tuy nhiên, tình hình giá cổ phiếu của doanh nghiệp này vẫn không có dấu hiệu cải thiện.
Bảng 2.2 Những mã cổ phiếu BĐS giảm sâu nhất năm 2013
STT Mã CP Giá (19/12) Tăng so với đầu năm (%) KLGDTB
Giai đoạn 2014 - 2016, thị trường bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ sau thời kỳ đóng băng kéo dài từ năm 2008 Sự cải thiện trong hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trong ngành đã góp phần quan trọng vào việc hồi sinh giá cổ phiếu.
Hơn 60% cổ phiếu trong ngành bất động sản niêm yết đã ghi nhận mức tăng giá, với một số mã cổ phiếu tăng vọt lên hơn 1,000%, theo thống kê từ Vietstock.
Cổ phiếu DRH của Đầu tư Căn nhà Mơ Ước đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng trong 3 năm qua, từ 2,200 đồng/cp vào đầu năm 2014 lên 26,000 đồng/cp vào cuối năm 2016, tương đương với mức tăng hơn 1,080% sau khi đã điều chỉnh giá.
Cổ phiếu VC3 của CTCP Xây dựng số 3 đang trong xu hướng tăng giá mạnh mẽ, đứng thứ hai sau DRH Kết thúc năm 2016, giá cổ phiếu VC3 đạt 34,700 đồng/cp, gần mức cao kỷ lục 36,800 đồng/cp vào ngày 12/12, tương ứng với mức tăng 998% trong vòng 3 năm Khối lượng giao dịch bình quân cũng tăng đáng kể, đạt gần 65,000 cp/phiên, so với chỉ 5,300 cp/phiên trong giai đoạn 2012-2014.
Cổ phiếu IDV của CTCP Phát triển hạ tầng Vĩnh Phúc đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng hơn 610% từ năm 2014 đến nay, từ 6,320 đồng/cp lên 45,000 đồng/cp Mặc dù khối lượng giao dịch bình quân trong 3 năm qua có tăng, nhưng giá trị tuyệt đối chỉ đạt hơn 4,200 cp/phiên Các cổ đông nắm giữ IDV trong 3 năm qua không chỉ hưởng lợi từ sự tăng trưởng giá cổ phiếu mà còn nhận được cổ tức và cổ phiếu thưởng lớn, tổng cộng 35% cho năm 2014 và 90% cho hai năm 2015 và 2016.
IDV tăng giá nhờ kết quả kinh doanh tốt và cổ tức hấp dẫn, trong khi VRC lại là một cổ phiếu trái ngược với ba năm kinh doanh kém hiệu quả.
CTCP Xây lắp & Địa ốc Vũng Tàu (HOSE: VRC) đã trải qua tình trạng thua lỗ chính thức từ năm 2015 đến 9 tháng đầu năm 2016, sau khi may mắn thoát lỗ vào năm 2014 nhờ vào lợi nhuận khác Kể từ năm 2012, cổ tức cho cổ đông của VRC vẫn giữ nguyên ở mức 0%.
31 diện giá cổ phiếu thì VRC đã tăng 253% trong 3 năm qua và khối lượng giao dịch bình quân đạt hơn 80,000 cp/phiên, tăng 33%
Trong ba năm qua, nhiều cổ phiếu bất động sản đã ghi nhận mức tăng trưởng vượt 100%, bao gồm KHA, LGL, TIX, SZL, KDH, FDC và HDG Trong số này, Khang Điền (KDH) nổi bật với sự phản ánh rõ nét nhất về sự hồi phục của thị trường bất động sản thông qua biến động trong hoạt động kinh doanh và giá cổ phiếu.
Từ năm 2014, thị trường BĐS đã hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc nhà phố với tỷ lệ hấp thụ tích cực KDH đã chuyển sang phân khúc này và ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan, với lợi nhuận vượt 100 tỷ đồng từ dự án Mega Residence, dự án nhà phố đầu tiên trong chuỗi Mega dành cho phân khúc trung bình Lợi nhuận của KDH tiếp tục tăng lên 250 tỷ đồng vào năm 2015 và đạt 270 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2016 Nhờ đó, giá cổ phiếu KDH đã tăng từ 8,800 đồng/cp vào đầu năm 2014 lên 20,000 đồng/cp vào cuối năm 2016, tương ứng với mức tăng 127%.
Năm 2017- 2019: Số lượng doanh nghiệp BĐS tăng, tồn kho giảm, lượng nguồn vốn đầu tư tăng
Lãi suất thấp và tồn kho bất động sản giảm mạnh, cùng với sự gia tăng nhanh chóng số căn hộ bán ra, tạo ra những tín hiệu tích cực cho ngành bất động sản Biên lợi nhuận của ngành này đạt khoảng 33%, cho thấy tiềm năng sinh lợi cao Hơn nữa, số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn đã tăng từ 11 công ty, khẳng định sự phát triển của thị trường.
PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Các giả thuyết nghiên cứu
3.1.1 Chỉ số giá tiêu dùng và giá cổ phiếu
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đo lường sự thay đổi giá hàng tiêu dùng theo thời gian và là công cụ chính để xác định tỷ lệ lạm phát Theo phân tích từ chương 2, tác giả dự đoán rằng lạm phát sẽ có tác động tích cực đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam.
Trong mô hình hồi quy tuyến tính, để xem xét lạm phát có tác động đến giá cổ phiếu BĐS, ta kiểm định cặp giả thuyết sau:
H0: Lạm phát không tác động đến giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
H1: Lạm phát tác động cùng chiều tới giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
3.1.2 Giá dầu và giá cổ phiếu
Dầu là nguyên liệu thiết yếu cho hoạt động hàng ngày của cá nhân và doanh nghiệp, do đó, khi giá dầu tăng, giá nguyên vật liệu đầu vào của các ngành cũng sẽ tăng theo Tác giả dự đoán rằng biến động giá dầu sẽ có ảnh hưởng tương tự đến biến động giá cổ phiếu.
Ta kiểm định cặp giả thuyết:
H0: Giá dầu không tác động đến giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
H1: Giá dầu tác động cùng chiều tới giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
3.1.3 Giá vàng và giá cổ phiếu
Vàng là một tài sản có tính thanh khoản cao, được các nhà đầu tư ưa chuộng để quản trị rủi ro, đặc biệt trong thời kỳ lạm phát Thay vì đầu tư vào cổ phiếu, nhiều người chọn cất trữ vàng để bảo vệ tài sản của mình Do đó, có thể dự đoán rằng biến động giá vàng sẽ tỷ lệ nghịch với biến động giá cổ phiếu.
Ta kiểm định cặp giả thuyết:
H0: Giá vàng không tác động đến giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
H1: Giá vàng tác động ngược chiều tới giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
3.1.4 Chỉ số sản xuất công nghiệp và giá cổ phiếu
Chỉ số sản xuất công nghiệp thể hiện tỷ lệ phần trăm giữa khối lượng sản xuất hiện tại và khối lượng sản xuất trong kỳ gốc, là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tốc độ phát triển ngành công nghiệp theo tháng, quý và năm Theo phân tích ở chương 2, tác giả nhận định rằng chỉ số này có tác động tích cực đến giá cổ phiếu bất động sản.
Ta kiểm định cặp giả thuyết:
H0: IPI không tác động đến giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
H1: IPI tác động cùng chiều tới giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
3.1.5 Lãi suất và giá cổ phiếu
Lãi suất phản ánh chi phí mà người vay phải trả hoặc giá trị thời gian của tiền mà ngân hàng trả cho người gửi Dựa trên những lập luận này, tác giả dự đoán rằng lãi suất có mối quan hệ ngược chiều với giá cổ phiếu.
Ta kiểm định cặp giải thuyết như sau:
H0: Lãi suất không tác động đến giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
H1: Lãi suất tác động ngược chiều tới giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
3.1.6 Tỷ giá hối đoái và giá cổ phiếu
Tỷ giá hối đoái là tỷ lệ thay đổi giữa các loại tiền tệ của các quốc gia, thể hiện giá trị của một đồng tiền so với một loại tiền tệ khác Theo quan điểm của tác giả, tỷ giá hối đoái có tác động ngược chiều đến giá cổ phiếu.
Ta có cặp giả thuyết:
H0: Tỷ giá không tác động đến giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
H1: Tỷ giá tác động ngược chiều tới giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
3.1.7 Tổng sản phẩm quốc nội và giá cổ phiếu
Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) là tổng giá trị thị trường của tất cả sản phẩm và dịch vụ cuối cùng được sản xuất bởi một quốc gia trong một khoảng thời gian nhất định Khi GDP của một quốc gia tăng trưởng, điều này cho thấy nền kinh tế đang phát triển, từ đó tạo ra nhiều tác động tích cực lên thị trường chứng khoán Vì vậy, có thể dự đoán rằng GDP sẽ ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu.
Ta kiểm định cặp giả thuyết:
H0: GDP không tác động đến giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
H1: GDP tác động cùng chiều tới giá cổ phiếu các doanh nghiệp BĐS
Xây dựng mô hình nghiên cứu
Phương pháp OLS (Ordinary Least Squares - mô hình bình phương nhỏ nhất) là một kỹ thuật phổ biến để ước lượng mô hình hồi quy tuyến tính, giúp kiểm tra mối quan hệ giữa các biến trong phân tích dữ liệu.
Phương pháp này giúp xác định giả thuyết về mối quan hệ giữa hai hoặc nhiều biến, trong đó có một biến phụ thuộc và một hoặc nhiều biến độc lập Nguyên tắc chính là tối thiểu hóa tổng bình phương của các phần dư để đạt được kết quả chính xác nhất.
Ta có phương trình hồi quy bội dạng tổng quát:
Y: biến phụ thuộc, là biến chịu tác động của biến khác
𝑋 1 , 𝑋 2 , , 𝑋 𝑛 : biến độc lập, là biến tác động lên biến khác
𝛽 0 : hệ số chặn, hằng số hồi quy
𝛽 1 …𝛽 𝑛 : hệ số góc, hay hệ số hồi quy cho các biến tương ứng trong mô hình 𝜇: sai số ngẫu nhiên, phần dư
Dựa trên giả thuyết về các nhân tố kinh tế vĩ mô, tác giả đã xây dựng mô hình nghiên cứu cho bài viết Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá cổ phiếu của các doanh nghiệp còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vi mô, cụ thể là các chỉ số tài chính của từng doanh nghiệp Do đó, tác giả đã bổ sung thêm ba biến tài chính vào mô hình nghiên cứu.
𝐼𝑃𝐼 𝑡 : chỉ số sản xuất công nghiệp
𝐼𝑅 𝑡 : lãi suất tái chiết khấu
𝐸𝑃𝑆 𝑡 : Lợi nhuận trên mỗi cổ phần
𝑅𝑂𝐴 𝑡 : Lợi nhuận trên tài sản
Sau khi xây dựng mô hình nghiên cứu, tác giả sử dụng phần mềm Eview để thực hiện phân tích hồi quy OLS, nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của 10 doanh nghiệp bất động sản được chọn làm biến phụ thuộc.
Kiểm định tính dừng là một phương pháp phổ biến để xác định xem một chuỗi thời gian có dừng hay không Theo Gujarati (2003), một chuỗi thời gian được coi là dừng khi giá trị trung bình và hiệp phương sau tại các độ trễ khác nhau không thay đổi theo thời gian Chuỗi dừng có xu hướng quay về giá trị trung bình, với các biến động xung quanh giá trị này là đồng nhất Ngược lại, chuỗi không dừng có giá trị trung bình hoặc phương sai thay đổi theo thời gian, hoặc cả hai.
Tác giả kiểm định tính dừng bằng cách sử dụng kiểm định ADF Cụ thể, mô hình kiểm định ADF có dạng:
𝑌 𝑡 : là chuỗi số liệu thời gian đang xem xét k: chiều dài độ trễ
3.2.3 Kiểm định tính phù hợp của mô hình a Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến Đa cộng tuyến là hiện tượng các biến độc lập trong mô hình hồi quy phụ thuộc tuyến tính lẫn nhau, nói cách khác một biến độc lập có thể được sử dụng để dự báo cho một hoặc nhiều biến độc lập khác Tác giả kiểm định đa cộng tuyến qua hệ số nhân tử phóng đại phương sai VIF (Variance Inflation Factor)
Nếu VIF ( Variance Inflation Factor) >5 thì có dấu hiệu đa cộng tuyến giữa các biến độc lập
Nếu VIF>10 thì chắc chắn có hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến độc lập
Ngược lại, nếu VIF = 1) thông qua cặp giả thuyết.
H0: Không có hiện tượng tự tương quan giữa các sai số H1: Có hiện tượng tự tương quan giữa các sai số
Nếu xác suất Prob nhỏ hơn 5%, chúng ta bác bỏ giả thuyết H0 và chấp nhận giả thuyết H1, cho thấy mô hình có hiện tượng tự tương quan Ngược lại, nếu Prob lớn hơn hoặc bằng 5%, không có cơ sở để bác bỏ giả thuyết H0 Đồng thời, việc kiểm định phương sai sai số cũng cần được thực hiện để đánh giá sự thay đổi trong dữ liệu.
Phương sai sai số thay đổi xảy ra khi phần dư hoặc sai số của mô hình hồi quy không phân phối ngẫu nhiên và có phương sai không đồng nhất, vi phạm giả thuyết của mô hình hồi quy tuyến tính về tính đồng nhất của phương sai sai số Để xác định sự thay đổi của phương sai sai số, tác giả áp dụng kiểm định ARCH.
H0: Phương sai sai số không thay đổi H1: Phương sai sai số thay đổi
Nếu xác suất (Prob) nhỏ hơn 5%, ta bác bỏ giả thuyết H0 và chấp nhận giả thuyết H1, cho thấy mô hình có hiện tượng phương sai sai số thay đổi Ngược lại, nếu xác suất lớn hơn 5%, không có cơ sở để bác bỏ giả thuyết H0 Việc kiểm định bỏ sót biến cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét trong phân tích này.
Tác giả kiểm định phuong trình hồi quy có bỏ sót biến hay không bằng kiểm định Ramsey với cặp giả thuyết
H0: Mô hình không bỏ sót biến
H1: Mô hình bỏ sót biến
Nếu Prob < 5% thì bác bỏ H0, chấp nhận H1, mô hình có bỏ sót biến Ngược lại không có cơ sở bác bỏ giả thiết H0 e Kiểm định phân phối chuẩn
Kiểm định phân phối chuẩn là một bước quan trọng trong thống kê suy luận, giúp xác định hình dạng chung của phân phối Qua đó, chúng ta có thể nhận biết được độ lệch âm hay lệch dương của dữ liệu.
Tác giả sẽ sử dụng kểm định JB sẽ xem xét hệ số bất đối xứng Skewness Cặp giả thuyết với mức ý nghĩa 5% Công thức tính:
Ta có các giả thiết:
H0: Dữ liệu có phân phối chuẩn (S = 0, K = 0) H1: Dữ liệu không có phân phối chuẩn (S ≠ 0, K ≠ 0)
Dữ liệu nghiên cứu
Khóa luận này áp dụng phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp để tổng hợp số liệu từ 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán trong vòng 10 năm.
Từ năm 2013 đến 2022, tác giả đã lựa chọn các công ty niêm yết trước năm 2013 và không bị hủy niêm yết trong giai đoạn nghiên cứu, bao gồm các công ty như DIG, DXG, HDC, HDG, KBC, KDH, NBB, NTL, REE, và VCR Để thu thập dữ liệu về giá cổ phiếu và các thống kê liên quan, thông tin được lấy từ các trang web uy tín như investing.com, cafef.vn, cùng với dữ liệu vĩ mô từ Tổng cục thống kê, Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Thế giới.
Dữ liệu trong nghiên cứu được thu thập trong khoảng thời gian 10 năm, từ tháng 1 năm 2013 đến tháng 12 năm 2022, tương ứng với 120 quan sát hàng tháng Việc sử dụng số liệu kinh tế theo tháng là phổ biến, và nghiên cứu của Lion và cộng sự (2006) đã chỉ ra rằng cách tiếp cận này giúp hạn chế hiện tượng tương quan giả trong phân tích biến động dài hạn.
Tên biến Ký hiệu Dấu kỳ vọng Nguồn dữ liệu
Giá cổ phiếu P https://www.investing.com (Giá đóng cửa hàng tháng) Biến độc lập
Chỉ số giá tiêu dùng
Giá dầu thế giới OIL (-) http://Tradingeconomics.com/
Giá vàng thế giới GOLD (-) http://Tradingeconomics.com/
Chỉ số sản xuất công nghiệp
IPI (+) http://finance.vietstock.vn
Lãi suất tái chiết khấu
IR (-) https://sbv.gov.vn
Tỷ giá hối đoái EX (+)/(-
Tổng giá trị GDP GDP (+) http://finance.vietstock.vn
Lợi nhuận trên mỗi cổ phần
Lợi nhuận trên tài sản
Chương 3 trình bày quy trình nghiên cứu về các biến nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS niêm yết Tác giả xác định và đo lường các biến, đặt giả thuyết kỳ vọng, và lựa chọn phương pháp ước lượng mô hình Cuối cùng, chương này kiểm định tính hợp lý của mô hình nhằm chuẩn bị cho nghiên cứu thực nghiệm ở chương tiếp theo.
KẾT QUẢ MÔ HÌNH VÀ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ
Thống kê mô tả
Mục đích của thống kê mô tả là cung cấp cái nhìn tổng quan về các biến trong mô hình, bao gồm giá trị trung bình, giá trị lớn nhất, giá trị nhỏ nhất, độ lệch chuẩn, hệ số đối xứng, hệ số chọn và hệ số Jarque – Bera Kết quả thống kê cho thấy các thông số này giúp phân tích và hiểu rõ hơn về dữ liệu.
Bảng 4.1 Bảng thống kê mô tả
Mean Max Min SD Skewnes s
DIG 12698.4 79262.3 2829.90 14910.8 2.78098 10.6246 445.350 DXG 12150.0 46600.0 2321.70 8741.49 1.43624 5.33765 68.5793 HDC 15043.8 85280.0 2804.20 19055.0 2.11852 6.57198 53.5585 HDG 15826.1 58333.3 1901.60 14146.6 1.55465 4.47014 59.1456 KBC 14054.6 45600.0 4633.00 9586.33 1.71394 4.68765 72.9930 KDH 16402.0 48090.9 2384.80 11786.9 1.01072 3.34266 21.0184 NBB 13607.9 44700.0 4938.00 6748.00 2.29729 9.59937 323.309
Nguồn: Kết quả kiểm định bằng phần mềm Eview 10
Trong giai đoạn từ 2013 đến 2022, nghiên cứu dữ liệu của 10 doanh nghiệp bất động sản cho thấy giá trị thị trường cao nhất đạt 90,500 đồng của REE, trong khi giá trị thấp nhất là 1,901.6 đồng của mã HDG Tất cả các mã cổ phiếu đều có chỉ số Skewness lớn hơn 0.5, cho thấy phân phối có độ lệch dương Đặc biệt, DIG có giá trị Skewness cao nhất, phản ánh mức độ lệch dương lớn nhất trong nhóm này.
Lạm phát được đo lường bằng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đã ghi nhận tỷ lệ cao nhất là 1,52% và thấp nhất là -1,54%, với tỷ lệ trung bình là 0,26% Hệ số Skewness khoảng 0,05 cho thấy dữ liệu có phân phối chuẩn và tương đối cân xứng.
Giá dầu thế giới dao động mạnh, với mức thấp nhất là 26,35 USD và cao nhất là 115,6 USD Giá trị trung bình của dầu đạt 70,8 USD, trong khi độ lệch chuẩn là 23,52 USD Dữ liệu về giá dầu cho thấy có độ lệch dương cao với chỉ số Skewness là 0,42.
Giá vàng thế giới có giá trị trung bình là 1440.772 USD và độ lệch chuẩn là 260.167 USD, cho thấy biên độ giao động lớn Giá trị thấp nhất ghi nhận là 1060.8 USD, trong khi giá trị cao nhất đạt 1985.9 USD Với Skewness = 0.63, dữ liệu giá vàng cho thấy độ lệch dương cao nhất trong 7 yếu tố vĩ mô.
Chỉ số sản xuất công nghiệp cho thấy chuỗi dữ liệu có phần phối can xứng với Skewness = 0.008 Giá trị lớn nhất đạt 27.6 và giá trị nhỏ nhất là -22.3, trong khi giá trị trung bình của chỉ số này là 1.865.
Yếu tố lãi suất trong chuỗi dữ liệu này có hệ số Skewness là -0.2, cho thấy phân phối lệch âm Lãi suất cao nhất ghi nhận được là 7%, trong khi lãi suất thấp nhất là 2.5%.
Tỷ giá hối đoái cũng có phân phối lệch âm với Skewness = -0.3, cho thấy sự phân bố không đồng đều Biên độ giao động của tỷ giá tương đối nhỏ, với giá trị tối đa đạt 23,695 VNĐ và giá trị tối thiểu là 20,828 VNĐ.
GDP là chuỗi dữ liệu có phân phối lệch dương tương đối cao (Skewness = 0.61) Giá trị cao nhất của GDP là 2,541,026 VNĐ, giá trị nhỏ nhất là 683,668 VNĐ.
Kiểm định nghiệm đơn vị
Để kiểm định tính dừng của chuỗi dữ liệu, tác giả đã áp dụng kiểm định Augmented Dickey-Fuller (ADF) cho tất cả các biến phụ thuộc và độc lập trong nghiên cứu Kết quả thu được cho thấy
Bảng 4.2 Kết quả kiểm định nghiệm đơn vị trên chuỗi dữ liệu gốc
Chuỗi không có xu thế
Chuỗi không có xu thế
Nguồn: Kết quả kiểm định bằng phần mềm Eview 10
Kết quả kiểm định ADF cho thấy tất cả 10 mã cổ phiếu đều có nghiệm đơn vị, tức là chuỗi không dừng với P-value > 0.05 Tuy nhiên, DIG và KDH là hai mã cổ phiếu có chuỗi xu thế dừng với P-value < 0.05.
Trong nhóm nhân tố vĩ mô, chỉ số CPI và lãi suất (IR) đều là chuỗi dừng trong cả trường hợp không có xu thế và có xu thế Các dữ liệu nhân tố vĩ mô còn lại đều là chuỗi không dừng trong cả hai trường hợp này.
Khác với kết quả trong bảng 4.2, bảng 4.3 cho thấy khi kiểm định các chuỗi dữ liệu sai phân bậc 1, tất cả 10 doanh nghiệp bất động sản và 7 yếu tố vĩ mô đều có chuỗi dữ liệu dừng, bất kể có xu hướng hay không.
Bảng 4.3 Kết quả kiểm định nghiệm đơn vị trên chuỗi dữ liệu sai phân bậc một
Chuỗi không có xu thế
Chuỗi không có xu thế
Nguồn: Kết quả kiểm định bằng phần mềm Eview 10 Ghi chú: * , **, *** tương ứng với mức thống kê 10%, 5% và 1%
Kết quả mô hình hồi quy
Sự biến động giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam được phân tích bằng mô hình OLS nhằm xác định ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô Các biến độc lập này đóng vai trò quan trọng trong việc hiểu rõ hơn về xu hướng giá cổ phiếu trong ngành BĐS Việc áp dụng mô hình OLS giúp làm rõ mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và giá cổ phiếu, từ đó hỗ trợ các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn.
Hệ số xác định R2 cho thấy khả năng giải thích giá cổ phiếu BĐS (biến phụ thuộc) bằng các biến độc lập, đồng thời đánh giá mức độ phù hợp của hàm hồi quy Xác suất thống kê Prob (F – statistic) = 0 cho tất cả các mô hình chứng minh rằng các mô hình hồi quy là phù hợp tại tất cả các mức ý nghĩa.
Bảng 4.4 Kết quả mô hình hồi quy theo phương pháp OLS của các doanh nghiệp
CPI OIL GOLD IPI IR EX GDP EPS ROA
Nguồn: Kết quả hồi quy bằng phần mềm Eview 10
Kết quả cho thấy mối quan hệ phức tạp giữa CPI và giá cổ phiếu bất động sản, nhưng do p-value > 10%, nên kết luận này không có ý nghĩa thống kê Do đó, có thể khẳng định rằng lạm phát không ảnh hưởng đến sự biến động của giá cổ phiếu BĐS.
Cũng trong bảng kết quả trên, giá dầu OIL có ảnh hưởng tích cực đáng kể đến sự tăng giảm của các mã cổ phiếu tại mức ý nghĩa 1% (P-value < 0.01)
Giá vàng GOLD chỉ tác động với VCR, NTL, DXG tại mức ý nghĩa 1% ( p-value
0.1 cho thấy mối quan hệ này không có ý nghĩa thống kê Trong giai đoạn 2013-2022, lạm phát tại Việt Nam được duy trì ổn định dưới 4%, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế Tâm lý lạc quan của nhà đầu tư và sự phát triển của thị trường chứng khoán và bất động sản đã khiến lạm phát không ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp và giá cổ phiếu Do đó, kết luận của Chatrath (1997) và Naka (2001) không áp dụng cho thị trường Việt Nam.
Giá dầu có mối tương quan tích cực với thị trường chứng khoán Việt Nam, ảnh hưởng lớn đến ngành dầu khí - nguyên liệu đầu vào quan trọng cho sản xuất và đời sống Nghiên cứu của Đỗ Thu Huyền và Phan Ngọc Trung cũng xác nhận kết quả này tại thị trường Việt Nam.
Mô hình phân tích cho thấy giá vàng GOLD và giá cổ phiếu có mối quan hệ cùng chiều, tức là khi giá vàng tăng thì giá cổ phiếu cũng tăng và ngược lại Kết quả này trái ngược với nghiên cứu trước đó của Huỳnh Thanh Bình và Nguyễn Minh.
Theo nghiên cứu của Hà (2012) và Nguyễn Minh Kiều cùng Nguyễn Văn Điệp (2013), người dân Việt Nam vẫn coi vàng là một tài sản quan trọng và nguồn dự trữ Nhu cầu về vàng gia tăng cùng với sự phát triển kinh tế và tích lũy của người dân, cho thấy vàng vẫn giữ vị trí là một danh mục đầu tư đáng chú ý bên cạnh các tài sản khác.
Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng chỉ số IPI có tác động đa chiều đến giá cổ phiếu trong lĩnh vực bất động sản Theo lý thuyết và thực tiễn, sự thay đổi của chỉ số sản xuất công nghiệp ảnh hưởng khác nhau đến từng doanh nghiệp, tùy thuộc vào sức mạnh nội tại của mỗi công ty.
Nghiên cứu cho thấy rằng lãi suất có ảnh hưởng âm đến giá cổ phiếu Cụ thể, vào năm 2020, khi Ngân hàng Nhà nước áp dụng chính sách lãi suất thả nổi để giảm lãi suất xuống mức thấp, giá cổ phiếu đã tăng trưởng mạnh mẽ.
Mối quan hệ nghịch đảo đã được chứng minh qua các nghiên cứu trước đây, chẳng hạn như nghiên cứu của Pooja Misra về thị trường Ấn Độ vào năm 2018, cũng như nghiên cứu của Andreas Humpes và Peter về thị trường Mỹ và Nhật Bản vào năm 2009.
Tỷ giá hối đoái EX có tác động tích cực hoặc không có tác động đến biến động giá cổ phiếu bất động sản, tùy thuộc vào khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài của doanh nghiệp Điều này không khớp với giả thuyết ban đầu của tác giả, vì nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu quan tâm đến tiềm năng cổ phiếu và tính linh hoạt trong việc rút vốn, do đó tỷ giá chỉ là yếu tố thứ yếu Kết quả này cũng phù hợp với nghiên cứu của Nguyễn Minh Kiều và Nguyễn Văn Điệp vào năm 2013.
Theo kết quả hồi quy, GDP có tác động tích cực đến biến động giá cổ phiếu, điều này phù hợp với dự kiến ban đầu của tác giả Sự biến động của GDP rất quan trọng trong việc giải thích biến động giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Khi GDP tăng, nền kinh tế phát triển, nhà đầu tư thường lạc quan hơn về thị trường và mở rộng đầu tư, dẫn đến sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam.
Theo mô hình phân tích, lợi nhuận trên cổ phần, lợi nhuận trên tài sản và lợi nhuận trên doanh thu đều tác động tích cực đến giá cổ phiếu Khi doanh nghiệp hoạt động hiệu quả và đạt được lợi nhuận cao, cùng với chính sách cổ tức hợp lý, sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư, từ đó thúc đẩy giá cổ phiếu tăng trưởng.
KHUYẾN NGHỊ
Khuyến nghị đối với các NĐT cổ phiếu BĐS
Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ngày càng phát triển, nhà đầu tư có cơ hội mới để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro trong đầu tư Nghiên cứu này không chỉ cung cấp gợi ý cho những ai đang tìm kiếm mã cổ phiếu bất động sản, mà còn là nền tảng để xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả, chính xác và đáng tin cậy.
Bài phân tích này giúp nhà đầu tư hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sản và mức độ tác động của chúng, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý Quan trọng là, trước những biến động của các chỉ số vĩ mô, nhà đầu tư cần giữ bình tĩnh, tránh tâm lý bầy đàn và đánh giá đúng tình hình kinh tế cũng như tiềm năng của cổ phiếu mình đang nắm giữ Họ nên lập kế hoạch phòng ngừa rủi ro và xác định mức rủi ro tối đa có thể chấp nhận, để biết được điểm dừng và giảm thiểu nguy cơ vỡ nợ.
Khuyến nghị đối với các doanh nghiệp BĐS
Khi trở thành công ty đại chúng niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán, các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp hơn so với vay ngân hàng, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
54 hơn trong việc sử dụng vốn; Gia tăng giá trị thị trường của doanh nghiệp và tạo lập thương hiệu dễ dàng hơn
Để doanh nghiệp bất động sản tận dụng tối đa lợi ích từ việc niêm yết trên sàn HOSE, cần phải hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu Việc này giúp họ xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp, từ đó làm tăng sức hấp dẫn của cổ phiếu đối với nhà đầu tư.
Khuyến nghị đối với chính phủ
Nghiên cứu cho thấy kinh tế vĩ mô ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận cổ phiếu ngành BĐS, vì vậy nhà nước cần có chính sách kinh tế bền vững Chính phủ nên duy trì kiểm soát lạm phát ở mức ổn định để giữ vững niềm tin của nhà đầu tư và thu hút vốn nước ngoài vào Việt Nam Mặc dù lạm phát không tác động trực tiếp đến giá cổ phiếu, nhưng nó góp phần ổn định thị trường chung, và việc kiểm soát lạm phát cũng đồng nghĩa với việc ổn định tỷ giá hối đoái.
Nhà nước cần triển khai các biện pháp để ổn định giá dầu và giá vàng, như tăng cường dự trữ và quy định mức giá trần Điều này là cần thiết vì giá dầu và vàng có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của người dân cũng như chi phí sản xuất của các doanh nghiệp.
Nhà nước cần thực hiện các biện pháp ổn định lãi suất như quy định mức lãi suất tối đa và tối thiểu, cũng như điều chỉnh cung tiền trên thị trường Những điều chỉnh này của chính phủ thông qua chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, vì lãi suất là chi phí sử dụng vốn, có thể làm giảm lợi nhuận Hơn nữa, việc ổn định lãi suất cũng giúp củng cố tâm lý của nhà đầu tư, những người cũng cần vay vốn từ ngân hàng để đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Nhà nước cần áp dụng các biện pháp kích thích tăng trưởng kinh tế và gia tăng sản xuất để cải thiện tình hình sản xuất công nghiệp trong nước, vì sản xuất là cốt lõi của nền kinh tế Sự phát triển của sản xuất hàng hóa và dịch vụ sẽ dẫn đến sự mở rộng quy mô và cơ cấu của thị trường chứng khoán Các biện pháp khả thi như tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và khuyến khích đầu tư sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng này.
55 điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận công nghệ hiện đại trên thế giới, khuyến khích khởi nghiệp,
Hạn chế của nghiên cứu
Mặc dù nghiên cứu dựa trên lý thuyết vững chắc và số liệu thực tiễn đáng tin cậy tại Việt Nam, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế cần lưu ý.
Giai đoạn nghiên cứu từ 2013-2022 gặp nhiều biến động, chưa phản ánh đúng chu kỳ của ngành bất động sản Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đối mặt với thách thức từ cuộc chiến thương mại toàn cầu và đại dịch Covid-19, số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán còn hạn chế, dẫn đến kích cỡ mẫu không đủ lớn để đảm bảo tính thuyết phục của nghiên cứu.
Một trong những hạn chế chính là việc thu thập dữ liệu chưa được xác minh tính chính xác và độ tin cậy Tác giả đã nỗ lực lấy số liệu từ các nguồn uy tín và chính thống, được công bố rộng rãi trên các phương tiện truyền thông Tuy nhiên, sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp có dấu hiệu thao túng thị trường chứng khoán đã ảnh hưởng đến chất lượng của bộ dữ liệu này.
Nghiên cứu hiện tại có thể chưa xem xét đầy đủ các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sản, chẳng hạn như nguồn tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài Các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu dựa vào vay ngân hàng, vì đây là nguồn vốn ổn định và dồi dào Hơn nữa, sự hội nhập kinh tế của Việt Nam đã thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài, cho thấy rằng nghiên cứu cần mở rộng để bao quát tất cả các yếu tố vĩ mô có liên quan.
Các yếu tố tác động đến giá cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được giải thích một cách đầy đủ Dù tác giả đã áp dụng lý thuyết và quan sát thực tiễn, nhưng do kiến thức tài chính rộng lớn và diễn biến thị trường phức tạp, một số vấn đề vẫn chưa được làm rõ Đây là lần đầu tiên tác giả thực hiện nghiên cứu định lượng, trong khi số lượng nghiên cứu tương tự về giá cổ phiếu bất động sản còn hạn chế Do đó, kết quả nghiên cứu chưa thể so sánh với nhiều quốc gia và các giai đoạn thăng trầm của nền kinh tế Việt Nam.
Định hướng nghiên cứu trong tương lai
Dựa trên những hạn chế đã nêu, tác giả đề xuất các định hướng nghiên cứu trong tương lai nhằm mang lại kết quả chính xác và đáng tin cậy hơn.
Để đưa ra kết luận chính xác về sự phù hợp của các yếu tố vĩ mô với chu kỳ ngành, cần mở rộng hoặc thay đổi giai đoạn nghiên cứu Việc xem xét một khoảng thời gian dài và một chuỗi số liệu phong phú là rất quan trọng Cần đánh giá xem những yếu tố này có tác động trong giai đoạn suy thoái hay không, và liệu chúng còn giữ ý nghĩa trong bối cảnh thị trường ổn định hoặc hưng thịnh.
Chuẩn hóa bộ dữ liệu là bước quan trọng để nâng cao độ tin cậy cho mô hình nghiên cứu Việc thu thập dữ liệu từ các trang uy tín trên thế giới sẽ mang lại kết quả tốt hơn cho quá trình này.
Thứ ba là bổ sung thêm các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá cổ phiếu để nâng cao mức độ giải thích của mô hình định lượng
Chương này đưa ra những gợi ý thiết thực cho các chủ thể trong nền kinh tế, bao gồm nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản và Chính phủ, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững và hiệu quả trong lĩnh vực này.
Bài viết không chỉ chỉ ra những hạn chế của tác giả mà còn đề xuất các biện pháp khắc phục cho những nghiên cứu trong tương lai Sự kế thừa và phát triển này giúp hoàn thiện đề tài, đồng thời cung cấp một nguồn tài liệu tham khảo quý giá và đáng tin cậy.