HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA KINH TẾ KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Si
Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là ngành kinh tế mũi nhọn, đóng góp lớn cho ngân sách và tổng sản phẩm quốc nội của quốc gia Tại Việt Nam, đầu tư bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm qua, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và cải thiện đời sống xã hội Thành công này có sự hỗ trợ đáng kể từ hệ thống ngân hàng thương mại, với vai trò là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là những dự án trung và dài hạn.
Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro như rủi ro kinh tế vĩ mô, pháp lý, xây dựng, thị trường, cung cấp yếu tố đầu vào, cơ chế chính sách và kỹ thuật, khiến ngân hàng dè dặt trong việc cho vay Mặc dù lợi nhuận từ thị trường này không nhỏ, nhiều dự án ngân hàng tài trợ không đạt hiệu quả như mong muốn, gây tác động xấu đến nền kinh tế Nguyên nhân chính là do hiệu quả thẩm định dự án đầu tư tại các ngân hàng thương mại còn thấp và chưa hiệu quả.
Vai trò của công tác thẩm định trong cấp vốn cho các dự án kinh doanh bất động sản là rất quan trọng, giúp giảm thiểu rủi ro và mang lại lợi nhuận cho ngân hàng Quá trình thẩm định cung cấp cho ngân hàng cái nhìn chính xác và tỉ mỉ về các dự án, từ đó đưa ra quyết định hợp lý, không bỏ lỡ cơ hội và đạt hiệu quả cho vay cao.
Việc thẩm định chính xác và lựa chọn các dự án đầu tư hiệu quả không chỉ đảm bảo sự ổn định cho ngân hàng và doanh nghiệp, mà còn mang lại lợi ích cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa và sự gia tăng nhanh chóng của các dự án bất động sản.
Nhận thức được tính cấp bách và tầm quan trọng của công tác thẩm định dự án bất động sản, bài viết này tập trung vào việc "Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam" Mục tiêu là đánh giá thực trạng thẩm định hiện tại, xác định những hạn chế và đề xuất các biện pháp thích hợp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định cho các dự án kinh doanh bất động sản.
Sau giai đoạn trầm lắng do đại dịch Covid-19, thị trường đầu tư bất động sản đang phục hồi và nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp để mở rộng dự án tăng cao Tài trợ cho các dự án bất động sản mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu công tác thẩm định không được thực hiện cẩn thận Do đó, việc hoàn thiện quy trình thẩm định dự án là vấn đề quan trọng mà các ngân hàng thương mại cần chú trọng.
Hiện nay cũng đã có một số nghiên cứu về công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại ngân hàng:
Nghiên cứu của Nguyễn Thái Hà (2013) trong luận văn thạc sỹ về “Thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam” nhấn mạnh vai trò quan trọng của các dự án bất động sản và phân tích thực trạng tài trợ dự án tại ngân hàng Từ đó, nghiên cứu đề xuất các kiến nghị nhằm cải thiện quy trình thẩm định và tài trợ cho các dự án này.
Nghiên cứu của Nguyễn Đình Quân (2008) về "Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Thăng Long" đã chỉ ra những vấn đề hiện tại trong quy trình thẩm định dự án đầu tư vay vốn Từ đó, nghiên cứu đề xuất các kiến nghị và giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả công tác thẩm định tại ngân hàng này.
Nghiên cứu của Trần Anh Ngọc (2009) về “Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội” đã chỉ ra thực trạng thẩm định và cho vay các dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng Từ đó, tác giả đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm cải thiện quy trình này.
Nghiên cứu của Chu Thùy Linh (2009) về "Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Quang Trung" đã chỉ ra thực trạng thẩm định tại chi nhánh, đồng thời đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm cải thiện quy trình này.
Mặc dù nhiều nghiên cứu trước đây đã được thực hiện, nhưng chúng không còn phù hợp với thực tế thẩm định hiện tại Nhận thấy tầm quan trọng của việc cải thiện công tác thẩm định trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh mẽ, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài này Mục tiêu của tôi là phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp bổ sung dựa trên kiến thức tích lũy từ quá trình học tập, nhằm hỗ trợ giải quyết những hạn chế mà các ngân hàng đang gặp phải.
Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích thực trạng và đánh giá quy trình thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam là cần thiết để xác định những điểm mạnh và yếu trong công tác thẩm định Từ đó, cần đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định, đảm bảo tính chính xác và khả năng quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản Việc cải thiện quy trình này không chỉ giúp ngân hàng tăng cường độ tin cậy mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
3.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài nêu rõ 03 mục tiêu nghiên cứu như sau:
Mục tiêu 1: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về dự án đầu tư và dự án đầu tư bất động sản
Mục tiêu 2 của bài viết là đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản mà Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã thực hiện trong những năm qua Bài viết sẽ chỉ ra những kết quả đạt được cũng như những hạn chế cần khắc phục trong quy trình thẩm định này.
Mục tiêu 3 của bài viết là đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện và nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam Những giải pháp này sẽ tập trung vào việc tối ưu hóa quy trình thẩm định, nâng cao năng lực đội ngũ nhân viên và áp dụng công nghệ hiện đại để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong việc đánh giá các dự án đầu tư.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu:
Dữ liệu thứ cấp: sử dụng dữ liệu từ các báo cáo, văn bản, tờ trình, nghị quyết, quyết định, các trang thông tin của Ngân hàng
Phương pháp phân tích - tổng hợp được áp dụng để đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam Qua đó, bài viết sẽ chỉ ra những hạn chế và thiếu sót trong quy trình thẩm định, đồng thời đề xuất các biện pháp khắc phục hiệu quả.
Kết cấu khóa luận
Trong phần mở đầu, bài viết nêu bật tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, xác định rõ mục đích nghiên cứu cùng với đối tượng và phạm vi nghiên cứu Ngoài ra, phương pháp nghiên cứu được sử dụng cũng được trình bày, cùng với kết cấu tổng quan của khóa luận để người đọc có cái nhìn tổng quát về nội dung và hướng đi của nghiên cứu.
Phần nội dung gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về dự án đầu tư bất động sản
- Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chương 3 tập trung vào việc đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam Các giải pháp này bao gồm việc cải thiện quy trình đánh giá, nâng cao năng lực đội ngũ thẩm định viên, áp dụng công nghệ thông tin trong thẩm định và tăng cường công tác quản lý rủi ro Mục tiêu là tối ưu hóa hiệu quả thẩm định, giảm thiểu rủi ro tài chính và nâng cao khả năng cạnh tranh của ngân hàng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Lý thuyết về dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư bất động sản trong phát triển kinh tế - xã hội
1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư
Khái niệm “dự án đầu tư” hiện nay được nhìn nhận từ nhiều góc độ khác nhau Theo Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là một tập hợp các đề xuất đầu tư trung hạn hoặc dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh tại một địa bàn cụ thể trong thời gian xác định Từ góc độ PMBOK6, dự án được định nghĩa là một nỗ lực có thời gian bắt đầu và kết thúc rõ ràng để tạo ra sản phẩm, dịch vụ hoặc thành quả độc nhất Ngoài ra, theo Luật Xây dựng 2014, dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, bao gồm xây mới, sửa chữa và cải tạo công trình nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí đã xác định.
Dự án đầu tư là tập hợp thông tin, hoạt động, và các yếu tố tài chính, lao động cần thiết để thực hiện một kế hoạch đã được lập ra trong một khoảng thời gian xác định Mục tiêu của dự án là tạo ra sản phẩm, dịch vụ hoặc thành quả độc nhất.
1.1.2 Các loại hình dự án đầu tư
Cách phân loại dự án đầu tư được phổ biến nhất là cách phân loại theo Luật Đầu tư
2020 và theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (2020)
Luật đầu tư 2020 Điều 3 khoản 5,6 và 7 phân loại dự án đấu tư như sau:
Dự án đầu tư mở rộng là một hình thức đầu tư nhằm phát triển và nâng cao quy mô của dự án hiện tại, thông qua việc tăng cường công suất, đổi mới công nghệ, giảm thiểu ô nhiễm và cải thiện môi trường.
Dự án đầu tư mới là dự án đầu tư thực hiện lần đầu hoặc dự án đầu tư độc lập với dự án đầu tư đang hoạt động
Dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo là một hình thức đầu tư nhằm hiện thực hóa ý tưởng, dựa trên việc khai thác tài sản trí tuệ, công nghệ và mô hình kinh doanh mới, với tiềm năng tăng trưởng nhanh chóng.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (2020), Điều 49 khoản 2, 3, 4,
5 phân loại dự án đầu tư như sau:
Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô và mức độ quan trọng thành các loại: dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B và dự án nhóm C, dựa trên các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công.
Dự án đầu tư xây dựng được phân loại dựa trên công năng phục vụ, tính chất chuyên ngành và mục đích quản lý, bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình giao thông, công trình phục vụ nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình quốc phòng và an ninh, nhà ở, khu đô thị, và các công trình có công năng phục vụ hỗn hợp khác.
Dự án đầu tư xây dựng được phân loại dựa trên nguồn vốn và hình thức đầu tư, bao gồm: dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án PPP, và dự án sử dụng vốn khác.
Ngoài ra, dự án đầu tư còn có các cách phân loại phổ biến khác như:
Phân loại dự án đầu tư dựa trên nguồn vốn đầu tư:
Dự án đầu tư công: Là dự án sử dụng toàn bộ hoặc một phần vốn đầu tư công (Khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư công 2019)
Dự án đầu tư khác: Là các dự án có nguồn vốn toàn bộ là nguồn vốn ngoài nhà nước
Việc phân loại nguồn vốn đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm soát mức độ đầu tư của nhà nước so với cá nhân và tổ chức ngoài nhà nước, đồng thời đánh giá ảnh hưởng của từng nguồn vốn đến các ngành nghề và sự phát triển của đất nước.
Phân loại dự án đầu tư dựa trên thời điểm thực hiện
Dự án đầu tư mới được định nghĩa là dự án đầu tư được thực hiện lần đầu hoặc là dự án độc lập với các dự án đầu tư hiện có, theo Khoản 6 Điều 3 của Luật Đầu tư 2020.
Dự án đầu tư đang hoạt động
Việc phân loại dự án đầu tư giúp thống kê số lượng dự án đã thực hiện và số lượng dự án mới trong một khoảng thời gian nhất định, từ đó đánh giá mức độ đầu tư tại Việt Nam.
1.1.3 Vai trò của dự án đầu tư bất động sản trong phát triển kinh tế - xã hội
Trong bối cảnh đô thị hóa gia tăng, thị trường bất động sản giữ vai trò thiết yếu trong việc giải quyết các vấn đề kinh tế - xã hội Nó không chỉ mang lại lợi ích cho doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội của quốc gia.
Hoạt động đầu tư bất động sản là yếu tố then chốt trong thị trường này, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra sản phẩm mới cho thị trường Nó ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và chất lượng sản phẩm bất động sản Các loại dự án đầu tư bất động sản bao gồm: dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, dịch vụ nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, và dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ.
Có thể khái quát các vai trò chính mà dự án bất động sản đem lại đối với phát triển kinh tế - xã hội như sau:
Đầu tư bất động sản không chỉ làm tăng giá trị nhà ở mà còn thúc đẩy sự phát triển của các khu vực lân cận Khi một dự án mới được triển khai, nó sẽ mang lại lợi ích cho cộng đồng xung quanh thông qua việc cung cấp các sản phẩm nhà ở đa dạng và tiện ích phong phú Những dự án này không chỉ nâng cao giá trị của tài sản xung quanh mà còn thiết lập tiêu chuẩn giá cho toàn bộ thị trường nhà ở.
Dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra việc làm cho thị trường địa phương, với hàng triệu cơ hội việc làm được sinh ra từ các giai đoạn phát triển như thiết kế, xây dựng, tiếp thị, môi giới, thẩm định giá và bảo hiểm Sự phát triển này không chỉ thúc đẩy nền kinh tế mà còn hỗ trợ nhiều ngành nghề liên quan, góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng.
Dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường tài chính, khi các ngân hàng và tổ chức tài chính thu lợi từ hoạt động tín dụng đầu tư bất động sản, yêu cầu nguồn vốn lớn và dài hạn Ngay cả khi đối mặt với các dự án bị tịch thu do nợ xấu, nhà đầu tư có cơ hội mua lại, giảm gánh nặng tài chính và giải phóng vốn cho ngân hàng Điều này tạo điều kiện cho việc cung cấp tín dụng dồi dào hơn cho các ngành nghề và doanh nghiệp khác với các ưu đãi vay tốt hơn.
Lý thuyết về thẩm định dự án đầu tư
1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình phân tích khách quan và khoa học các yếu tố kinh tế, kỹ thuật, và mối liên hệ với môi trường tự nhiên và kinh tế - xã hội Quá trình này giúp đưa ra quyết định về đầu tư và cung cấp vốn cho dự án Khác với lập dự án, thẩm định giá dự án là một quá trình kiểm tra và đánh giá độc lập các nội dung cơ bản của dự án.
1.2.2 Mục đích của thẩm định dự án:
Trước khi cung cấp vốn cho dự án đầu tư, ngân hàng cần thực hiện thẩm định dự án để có đánh giá chính xác về tính khả thi và tiềm năng của dự án Quy trình này không chỉ giúp ngân hàng nhận diện được tầm quan trọng của dự án mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng Mục đích của việc thẩm định dự án bao gồm việc đảm bảo an toàn vốn đầu tư và tối ưu hóa lợi nhuận.
Lựa chọn dự án đầu tư có hiệu quả cao và tiềm năng thanh toán nợ là rất quan trọng Đối với ngân hàng, đầu tư tín dụng thường phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì hiệu quả của khoản vay phụ thuộc vào chất lượng dự án Một dự án khả thi sẽ giúp ngân hàng bảo đảm an toàn vốn và tránh thất thoát.
Ngân hàng sẽ đánh giá và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả của dự án để xác định khả năng thanh toán nợ và thu hồi vốn Điều này giúp ngân hàng lựa chọn các dự án có hiệu quả cao và từ chối những dự án có hiệu suất thấp hoặc tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Thẩm định giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro trong quyết định cấp vốn, không chỉ dựa vào hiệu quả dự án mà còn vào uy tín thanh toán nợ của chủ đầu tư Nhiều trường hợp cho thấy chủ đầu tư không trả nợ dù dự án thành công Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thực hiện thẩm định dựa trên hiệu quả dự án, khả năng tài chính và uy tín của chủ sở hữu Thẩm định cũng hỗ trợ ngân hàng đề xuất giải pháp cải thiện khả năng phát triển dự án, từ đó giảm thiểu rủi ro.
Thẩm định tài sản thế chấp là quá trình quan trọng giúp ngân hàng xác định giá trị hợp lý của tài sản, đảm bảo an toàn cho các khoản vay Khi doanh nghiệp thế chấp tài sản, ngân hàng thường phát hiện rằng giá trị thực tế của tài sản có thể thấp hơn giá trị ghi trong hồ sơ vay Do đó, ngân hàng tiến hành kiểm tra và đánh giá lại tài sản để xác định tính hợp lý và hợp lệ, từ đó giảm thiểu rủi ro tranh chấp khi xử lý tài sản.
Thẩm định dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng đối với cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước Đối với nhà đầu tư, thẩm định giúp nhận diện các cơ hội sinh lời, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nơi lợi nhuận có thể rất lớn Tuy nhiên, cần phải đầu tư kịp thời và cẩn trọng để tránh rủi ro chi phí và quyết định sai lầm Đối với cơ quan quản lý nhà nước, thẩm định giúp đánh giá tác động của dự án đến môi trường sống, khả năng tạo việc làm và đóng góp ngân sách Từ đó, họ có thể quyết định dự án nào nên được ưu tiên đầu tư để mang lại lợi ích cho kinh tế, môi trường và xã hội.
1.2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư
Nội dung thẩm định dự án đầu tư phụ thuộc vào loại dự án và chủ thể thực hiện thẩm định Theo Luật Đầu tư 2020, khoản 3 Điều 33, thẩm định dự án đầu tư nói chung bao gồm các nội dung cơ bản sau:
Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, vùng, tỉnh, đô thị và đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt; nhu cầu sử dụng đất; hiệu quả kinh tế - xã hội và tác động môi trường của dự án; ưu đãi đầu tư và điều kiện hưởng ưu đãi; công nghệ sử dụng trong dự án theo quy định về chuyển giao công nghệ; sự phù hợp với mục tiêu phát triển đô thị, chương trình phát triển nhà ở, phương án phân kỳ đầu tư, cơ cấu sản phẩm nhà ở và quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; phương án đầu tư xây dựng và quản lý hạ tầng đô thị; và sự bảo vệ, phát huy giá trị di sản văn hóa theo quy định pháp luật.
Khi thẩm định các dự án đầu tư, nội dung thẩm định là điều không thể thiếu Đặc biệt, đối với dự án đầu tư xây dựng, Điều 58 của Luật Xây dựng 2020 quy định rõ ràng về các nội dung cần thẩm định trong dự án này.
“Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở gồm:
Sự phù hợp giữa thiết kế cơ sở và quy hoạch chi tiết xây dựng là yếu tố quan trọng, đảm bảo rằng tổng mặt bằng đã được phê duyệt hoặc phương án tuyến công trình được chọn đều đáp ứng yêu cầu đối với các công trình xây dựng theo tuyến.
- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí địa điểm xây dựng, khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
- Sự phù hợp của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ được lựa chọn đối với công trình có yêu cầu về thiết kế công nghệ;
- Sự phù hợp của các giải pháp thiết kế về bảo đảm an toàn xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ;
- Sự tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong thiết kể;
- Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức, năng lực hành nghề của cá nhân tư vấn lập thiết kế;
- Sự phù hợp của giải pháp tổ chức thực hiện dự án theo giai đoạn, hạng mục công trình với yêu cầu của thiết kế cơ sở
Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng được thẩm định gồm:
Đánh giá sự cần thiết đầu tư xây dựng bao gồm việc xem xét sự phù hợp với chủ trương đầu tư, khả năng đáp ứng nhu cầu gia tăng về quy mô, công suất và năng lực khai thác Điều này cần thiết để phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm quốc phòng và an ninh trong từng giai đoạn.
Đánh giá tính khả thi của dự án cần xem xét nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng Cần đánh giá khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, cũng như nhu cầu sử dụng tài nguyên nếu có Ngoài ra, việc đảm bảo các yếu tố đầu vào và đầu ra của sản phẩm dự án, cùng với giải pháp tổ chức thực hiện và kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư, cũng rất quan trọng Các giải pháp bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ, bảo đảm quốc phòng an ninh, và các yếu tố khác cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
Đánh giá hiệu quả của dự án bao gồm các yếu tố như tổng mức đầu tư, tiến độ thực hiện, chi phí khai thác và vận hành Ngoài ra, khả năng huy động vốn theo tiến độ, phân tích rủi ro, cũng như hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
Nội dung thẩm định theo Luật Xây dựng 2020 yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xem xét để phê duyệt và cấp giấy phép cho các dự án đầu tư xây dựng Đối với ngân hàng, mục tiêu chính là đảm bảo khả năng thu hồi vốn và tạo ra lợi nhuận Do đó, ngoài các yếu tố kinh tế - xã hội, ngân hàng đặc biệt chú trọng đến tính khả thi tài chính và khả năng hoàn trả nợ của dự án.
1.2.4 Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Các bước cần có khi đánh giá dự án đầu tư:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG BIDV
Thực trạng vai trò của dự án đầu tư bất động sản đối với phát triển kinh tế - xã hội ở Việt Nam
Thị trường bất động sản là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế, tập trung nguồn lực và tạo tài sản cố định cho quốc gia Sự phát triển của thị trường này không chỉ thúc đẩy tăng trưởng cho các ngành liên quan như tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, và nội thất, mà còn đáp ứng nhu cầu về chỗ ở, phát triển đô thị và du lịch.
Ngành xây dựng và bất động sản đóng góp lớn vào GDP cả nước
Theo Tổng cục Thống kê, ngành xây dựng và bất động sản đã đóng góp khoảng 10% vào tổng GDP quốc gia trong những năm gần đây, với bất động sản chiếm khoảng 3,5% trong số đó.
Hình 2.1 Tỷ trọng đóng góp hoạt động kinh doanh bất động sản trong GDP giai đoạn 2012-2022 Đơn vị: %
Nguồn: Tổng cục Thống kê (2012-2022)
Biểu đồ cho thấy tỷ trọng đóng góp từ bất động sản (BĐS) vẫn ảnh hưởng đáng kể đến tăng trưởng GDP hàng năm, mặc dù có xu hướng giảm Theo Tổng cục Thống kê, BĐS là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1 và đứng thứ 11 về quy mô tính đến cuối năm.
2022 Tỷ lệ đóng góp năm 2012 ở mức 5,6% trong tổng GDP, trung bình 2 năm gần đầy (2021-2022) tỷ lệ này ở mức 3,52%
Bất động sản đóng vai trò là động lực gián tiếp, đẩy mạnh sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp và dịch vụ phụ trợ
Bất động sản đóng góp khoảng 7,62% vào GDP quốc gia khi tính toán các hoạt động gián tiếp và có vai trò dẫn dắt trong nhiều lĩnh vực như xây dựng, du lịch, và tài chính Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của bất động sản tăng 1 tỷ đồng, giá trị sản xuất của các ngành khác sẽ tăng 772 triệu đồng Ngành xây dựng có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường Bất động sản, cùng với hạ tầng giao thông, tạo thành hai thị trường quan trọng nhất của ngành Sự tăng trưởng của thị trường Bất động sản cũng thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của ngành xây dựng, đóng góp đáng kể vào tổng GDP của cả nước.
Hình 2.2 Tỷ trọng đóng góp hoạt động xây dựng trong GDP giai đoạn 2012-
Nguồn: Tổng cục Thống kê (2012-2022)
Bất động sản là một trong những ngành tạo ra nhiều lao động cho xã hội
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra nhiều việc làm, cả trực tiếp lẫn gián tiếp, từ phát triển, xây dựng đến phân phối Đến cuối năm 2021, ngành xây dựng và kinh doanh BĐS đã thu hút 4,8 triệu lao động, chiếm 9,9% tổng số lao động cả nước, góp phần đáng kể vào việc tạo công ăn việc làm và giảm tỷ lệ thất nghiệp cho người dân.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước
Từ năm 2017 đến 2021, ngân sách nhà nước thu được từ lĩnh vực bất động sản đã tăng mạnh, đạt 138,556 tỷ đồng vào năm 2021, tăng 81% so với 76,555 tỷ đồng năm 2017.
Theo báo cáo của Tổng cục Thuế, trong 11 tháng đầu năm 2022, ngân sách từ nhà và đất đạt 222.626 tỷ đồng, tăng 30,5% so với cùng kỳ năm trước và chiếm 17,2% tổng thu ngân sách nội địa Thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp của các công ty bất động sản.
Hình 2.3 Số liệu so sánh các khoản thu ngân sách từ nhà, đất và tổng thu ngân sách cả nước giai đoạn 2017-2021 Đơn vị: Tỷ đồng, %
Tổng quan hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV
tư và Phát triển Việt Nam - BIDV
2.2.1 Sự hình thành và phát triển của BIDV
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theo Nghị định số 177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957, là ngân hàng có lịch sử lâu đời nhất trong hệ thống tổ chức tín dụng Việt Nam BIDV đã trải qua một chặng đường phát triển đầy khó khăn nhưng cũng rất tự hào, gắn liền với từng thời kỳ lịch sử bảo vệ và xây dựng đất nước của dân tộc Việt Nam Trong suốt 67 năm hoạt động, ngân hàng đã đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế và xã hội của đất nước.
4 lần thay đổi tên gọi phù hợp với từng thời kỳ xây dựng và phát triển đất nước, cụ thể như sau:
1957 -1981: Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam
1981 – 1990: Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam
1990 – 2012: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
2012 – nay: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Từ năm 2012 đến nay, BIDV đã chuyển đổi hoạt động theo mô hình Ngân hàng Thương mại Cổ phần, đánh dấu một bước phát triển mạnh mẽ trong quá trình hội nhập của ngân hàng này.
Ngày 27-4-2012, BIDV chính thức chuyển đổi từ Ngân hàng thương mại 100% vốn Nhà nước thành ngân hàng TMCP do Nhà nước chi phối hoạt động theo quy định của luật pháp và thông lệ quốc tế Đây là bước ngoặt quan trọng, có ý nghĩa quyết định, đánh dấu sự phát triển về chất, tạo Thế và Lực mới để BIDV tiếp tục vươn lên và đóng góp ngày càng nhiều cho sự phát triển của đất nước
BIDV đã chuyển đổi hình thức sở hữu từ hoàn toàn thuộc Nhà nước sang bao gồm cả sở hữu tư nhân, sau quá trình cổ phần hóa Sự thay đổi này đã tác động tích cực đến mọi khía cạnh trong bộ máy của BIDV, nâng cao hiệu quả hoạt động và tăng cường năng lực cạnh tranh trên thị trường.
Toàn hệ thống BIDV đang nỗ lực trong những bước đi đầu tiên thực hiện
“Chiến lược phát triển 2021 - 2025, tầm nhìn 2030” theo phê duyệt của Ngân hàng Nhà nước
BIDV cam kết mang lại lợi ích tối ưu cho khách hàng, cổ đông, người lao động và cộng đồng xã hội Ngân hàng hướng tới mục tiêu trở thành định chế tài chính hàng đầu khu vực Đông Nam Á với nền tảng số mạnh mẽ nhất tại Việt Nam, phấn đấu gia nhập top 100 ngân hàng lớn nhất Châu Á.
Trong 65 năm xây dựng và phát triển, BIDV đã trải qua nhiều thử thách, hình thành nên bản lĩnh kiên cường của "Người BIDV" Với sự quyết tâm của Ban lãnh đạo và sự đồng lòng của toàn thể cán bộ, BIDV đã sẵn sàng thay đổi và chinh phục những đỉnh cao mới Nhân dịp này, thương hiệu BIDV cũng được làm mới với hình ảnh "Ngôi sao vàng", tiếp nối các giá trị lịch sử quý báu.
Bông hoa mai với 5 cánh mang màu xanh ngọc lục bảo không chỉ đẹp mắt mà còn chứa đựng ý nghĩa sâu sắc theo triết lý phương Đông Số 5 biểu trưng cho sự sinh sôi, sức sống mãnh liệt và sự hòa hợp bền vững, đồng thời đại diện cho 5 châu trên thế giới.
BIDV thể hiện khát vọng hội nhập mạnh mẽ với hình ảnh ngân hàng "xanh", biểu trưng cho sự bền vững và trường tồn, thông qua màu xanh ngọc lục bảo Chiến lược này thể hiện quyết tâm của BIDV trong việc theo đuổi các giá trị bền vững và bảo vệ môi trường.
Tính đến ngày 31/12/2022, tổng tài sản của ngân hàng đạt hơn 2,08 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng gần 21% so với năm 2021, củng cố vị thế của ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất tại Việt Nam.
Tổng dư nợ tín dụng và đầu tư năm 2019 đạt 1.299.997 tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng đạt 1.098.912 tỷ đồng, tăng trưởng 12,4% so với năm 2018, chiếm 13,4% thị phần tín dụng toàn ngành Dư nợ tín dụng bán lẻ ghi nhận mức tăng trưởng 21,5%, đạt 374.526 tỷ đồng vào ngày 31/12/2019, chiếm 34,1% tổng dư nợ và tiếp tục dẫn đầu thị trường về quy mô tín dụng bán lẻ Ngoài ra, tổng dư nợ đối với các lĩnh vực ưu tiên theo định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chiếm trên 60% tổng dư nợ.
Nguồn vốn huy động của BIDV rất đa dạng và phù hợp với nhu cầu sử dụng vốn, đảm bảo sự an toàn và hiệu quả Năm 2019, tổng nguồn vốn huy động đạt 1.349.279 tỷ đồng, tăng trưởng 12,2% so với năm 2018 Trong đó, huy động từ tổ chức và dân cư đạt 1.167.995 tỷ đồng, với mức tăng trưởng 12,7%, và thị phần tiền gửi khách hàng chiếm 11,5% toàn ngành.
Hệ thống BIDV hiện nay có 25.000 người lao động, 190 chi nhánh, hiện diện tại 63 tỉnh thành của Việt Nam và tại 6 nước khác
2.2.2 Các hoạt động chủ yếu của Ngân hàng
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam thực hiện các hoạt động chủ yếu sau:
Thứ nhất, hoạt động huy động vốn
Ngân hàng huy động vốn qua nhiều kênh, bao gồm nhận tiền gửi có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ từ tổ chức và cá nhân Các hình thức tiết kiệm đa dạng như tiết kiệm có kỳ hạn, không kỳ hạn, tiết kiệm dự thưởng và tiết kiệm tích lũy cũng được ngân hàng áp dụng Ngoài ra, ngân hàng còn phát hành trái phiếu và kỳ phiếu để thu hút vốn.
Thứ hai, hoạt động cho vay, đầu tư
Ngân hàng cung cấp đa dạng các dịch vụ cho vay đầu tư, bao gồm vay ngắn, trung và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ cho cá nhân và tổ chức kinh tế Họ hỗ trợ tài chính cho hoạt động xuất khẩu, chiết khấu hồ sơ hàng xuất khẩu, và cung cấp vốn cho các dự án lớn với thời gian hoàn vốn dài Ngân hàng cũng thực hiện cho vay tiêu dùng, tài trợ, và ủy thác công trình theo các chương trình của tổ chức quốc tế và phi chính phủ, đồng thời tham gia vào các liên doanh và liên kết với các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, cũng như đầu tư trên thị trường vốn và tiền tệ.
Thứ ba, hoạt động thanh toán và tài trợ thương mại
Các hoạt động liên quan đến thư tín dụng nhập khẩu bao gồm phát hành, thanh toán, thông báo và xác nhận thư tín dụng Ngoài ra, còn có nhờ thu xuất nhập khẩu, nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A) Đối với chuyển tiền, các dịch vụ bao gồm chuyển tiền nhanh Western Union, thanh toán uỷ nhiệm chi, uỷ nhiệm thu, sec, và chi trả kiều hối.
Thứ tư, dịch vụ ngân quỹ
Dịch vụ này bao gồm mua bán ngoại tệ, giao dịch các giấy tờ có giá như trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc và thương phiếu Ngoài ra, dịch vụ còn cung cấp thu chi hộ tiền mặt bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ, cho thuê két sắt, cũng như bảo quản vàng, bạc, đá quý và các giấy tờ có giá trị.
Thứ năm, các hoạt động khác
Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại BIDV được tổ chức một cách thống nhất và chặt chẽ, cho phép theo dõi hiệu quả chất lượng hoạt động này Hơn nữa, quy trình minh bạch và rõ ràng giúp giảm thiểu rủi ro trong đầu tư, nhờ vào việc thẩm định được thực hiện qua nhiều bộ phận khác nhau.
Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại BIDV được thực hiện như sau:
Bước đầu tiên trong quy trình vay vốn là tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ dự án từ khách hàng Khách hàng sẽ nộp hồ sơ tại phòng tín dụng, nơi trưởng phòng thẩm định sẽ kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ Nếu hồ sơ thiếu thông tin cần thiết, khách hàng sẽ được hướng dẫn bổ sung để hoàn thiện Khi hồ sơ đã đủ, trưởng phòng sẽ ký nhận, ghi vào Sổ theo dõi và chuyển hồ sơ cho cán bộ để thực hiện các bước thẩm định tiếp theo.
Cán bộ thẩm định của BIDV sẽ xem xét và thẩm định dự án đầu tư cùng với hồ sơ vay vốn của khách hàng theo quy trình đã được hướng dẫn Trong trường hợp cần thiết, cán bộ thẩm định có thể yêu cầu khách hàng hoặc cán bộ tín dụng bổ sung tài liệu hoặc giải trình các thông tin còn thiếu hoặc chưa rõ ràng.
Khi hồ sơ đủ điều kiện thẩm định, cán bộ sẽ hoàn tất công việc và lập Báo cáo thẩm định dự án để trình Trưởng Phòng thẩm định xem xét.
Trưởng phòng thẩm định có trách nhiệm kiểm tra và kiểm soát các hoạt động nghiệp vụ Nếu kết quả đạt yêu cầu, họ sẽ tiến hành phê duyệt Ngược lại, nếu kết quả chưa đạt yêu cầu, trưởng phòng sẽ yêu cầu nhân viên thực hiện xác minh, chỉnh sửa và làm rõ các nội dung cần thiết.
Nhân viên thẩm định hoàn thiện báo cáo thẩm định và trình ký duyệt từ Phòng trưởng Sau khi được phê duyệt, hồ sơ và tài liệu cần thiết sẽ được lưu trữ, đồng thời báo cáo và hồ sơ liên quan sẽ được gửi đến Phòng quản lý tín dụng.
2.3.2 Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam Để thẩm định một cách toàn diện và chính xác các dự án đầu tư bất động sản, các thẩm định viên của BIDV sử dụng kết hợp nhiều phương pháp trong mỗi nội dung thẩm định, cụ thể như sau:
Phương pháp thẩm định theo trình tự là quy trình quan trọng trong việc đánh giá hồ sơ vay vốn của khách hàng, bao gồm cả hồ sơ cá nhân và hồ sơ dự án Các thẩm định viên thực hiện việc thẩm định từ tổng quát đến chi tiết, đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin trong từng giai đoạn.
Thẩm định tổng quát là bước đầu tiên trong quy trình đánh giá hồ sơ vay cho các dự án bất động sản Các thẩm định viên sẽ kiểm tra các yếu tố cơ bản như hồ sơ pháp lý, năng lực và tư cách của chủ đầu tư để xác định các vấn đề chủ yếu của dự án Qua đó, họ sẽ đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của địa phương và đất nước Nếu dự án không đáp ứng các yêu cầu pháp lý và nội dung phát triển, có khả năng cao sẽ bị từ chối ngay từ giai đoạn này.
Các cán bộ thẩm định chi tiết sẽ đánh giá các điều kiện vĩ mô, pháp lý, và các yếu tố liên quan đến thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, cũng như hiệu quả tài chính và tác động kinh tế - xã hội của dự án.
Áp dụng phương pháp thẩm định từ tổng quát đến chi tiết giúp cán bộ tiết kiệm thời gian và chi phí Chẳng hạn, với những dự án thiếu hồ sơ pháp lý hoặc tổng mức đầu tư không hợp lý, không cần phân tích kỹ thuật hay hiệu quả tài chính sâu sắc.
Phương pháp đánh giá và so sánh các chỉ tiêu được áp dụng trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng và dự án đầu tư bất động sản, bao gồm các khía cạnh thị trường, kỹ thuật, tài chính và tài sản bảo đảm.
Khi thẩm định pháp lý dự án, thẩm định viên cần đối chiếu với các quy chuẩn pháp luật và nghị định chính phủ liên quan đến đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản Việc này giúp xác định các yêu cầu đối với việc xây dựng dự án mới và yêu cầu đối với chủ đầu tư của dự án quy mô lớn Đồng thời, cần xem xét các văn bản quy hoạch và phát triển địa phương cũng như quốc gia để đánh giá tính phù hợp của dự án với đầu tư.
Khi thẩm định thị trường, các thẩm định viên so sánh dự án với các bất động sản lân cận có quy mô và sản phẩm tương tự Qua đó, họ đánh giá cung và cầu của sản phẩm mà dự án cung cấp, giúp xác định vị thế của dự án trên thị trường.
Khi thẩm định kỹ thuật dự án, các thẩm định viên cần đối chiếu với tiêu chuẩn thiết kế và thi công, cũng như các định mức kỹ thuật về nguyên vật liệu và nhân công để đảm bảo tính phù hợp với định mức kinh tế - xã hội hiện hành Đồng thời, họ cũng phải xem xét các thông lệ của đất nước và các nước lân cận nhằm phân tích và lựa chọn phương án tối ưu cho địa điểm xây dựng, giải pháp kỹ thuật và tổ chức xây dựng.
Đánh giá về công tác thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
2.4.1 Những kết quả đạt được
Về công tác tổ chức thẩm định
Công tác tổ chức điều hành thẩm định dự án đầu tư được thực hiện nghiêm túc và chặt chẽ, với Giám đốc chi nhánh trực tiếp phê duyệt các khoản vay thuộc thẩm quyền Đối với các dự án kinh doanh bất động sản, bất kể quy mô vay, đều phải trình lên Hội sở để tái thẩm định và lấy ý kiến phê duyệt từ lãnh đạo Quy trình này góp phần nâng cao độ an toàn trong thẩm định các dự án bất động sản.
Tại BIDV, ban lãnh đạo luôn đặt chất lượng thẩm định lên hàng đầu, cả ở hội sở lẫn chi nhánh Ngân hàng không ngừng nỗ lực cải tiến quy trình thẩm định, đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ.
Về quy trình thẩm định dự án
Trong các dự án kinh doanh bất động sản, quy trình thẩm định tuân thủ quy trình chung của toàn hệ thống Quy trình này liên tục được cải tiến để tối giản các khâu cho vay, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời vẫn đảm bảo tính logic và chặt chẽ giữa các bước.
Về nội dung thẩm định:
Các dự án kinh doanh bất động sản cần được thẩm định theo trình tự đầy đủ, bao gồm các khía cạnh pháp lý, thị trường, kỹ thuật, quản lý tổ chức, hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội.
Trong quá trình thẩm định, ngân hàng chú trọng đến khía cạnh tài chính để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn đầu tư Việc đánh giá khả năng sinh lời, nguồn và khả năng thanh toán nợ của dự án được thực hiện cẩn thận Các chỉ tiêu phân tích tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn và thời gian trả nợ được sử dụng để đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp.
Trong suốt quá trình giải ngân và sau khi cho vay, các cán bộ tín dụng liên tục theo dõi và đánh giá dự án nhằm đảm bảo thực hiện đúng kế hoạch ban đầu Họ tiến hành cả kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất để đảm bảo tính hiệu quả của dự án.
Về hệ thống trang thiết bị phục vụ công tác thẩm định
Hệ thống máy tính hiện đại và kết nối internet giúp cán bộ thẩm định dễ dàng thu thập thông tin về doanh nghiệp cũng như thị trường trong và ngoài nước Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả công tác thẩm định dự án mà còn mang lại những kết quả khả quan hơn.
Các trang thiết bị như máy fax, máy photocopy, máy scan và điện thoại được trang bị đầy đủ, cùng với hệ thống điều hòa và điện năng ổn định, tạo điều kiện làm việc tối ưu cho các chuyên viên.
Về đội ngũ cán bộ thẩm định của Ngân hàng:
Để đối phó với những thách thức và biến động không ngừng của thị trường bất động sản, các cán bộ thẩm định cần liên tục cập nhật kiến thức về pháp luật, các nghị định và thông tư mới nhất, cũng như theo dõi sự biến động của nền kinh tế Việc này giúp họ áp dụng hiệu quả vào quá trình thẩm định, đảm bảo tính chính xác và phù hợp với thực tiễn thị trường.
Ban lãnh đạo Ngân hàng thường xuyên tổ chức các lớp đào tạo về nghiệp vụ và pháp luật cho cán bộ thẩm định Đặc biệt, định kỳ mỗi 6 tháng, ngân hàng tổ chức các buổi gặp gỡ giữa cán bộ thẩm định và các nhà phân tích tư vấn BĐS từ những tổ chức tư vấn kinh doanh BĐS uy tín tại Việt Nam, nhằm nâng cao kiến thức và cập nhật các phương pháp làm việc mới cho cán bộ.
2.4.2 Những hạn chế trong công tác thẩm định
Mặc dù Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong công tác thẩm định, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế cần được khắc phục ngay để nâng cao hiệu quả hoạt động.
Về đội ngũ cán bộ thẩm định:
Số lượng cán bộ thẩm định hiện nay còn hạn chế, trong khi đội ngũ cán bộ tại các chi nhánh chủ yếu là những người trẻ tuổi và thiếu kinh nghiệm thực tế Điều này ảnh hưởng đến quá trình thẩm định các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn, dẫn đến tình trạng thẩm định diễn ra chậm trễ hoặc không chính xác.
Các dự án bất động sản thường gặp nhiều yếu tố đặc thù và biến động thị trường, đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có kinh nghiệm phong phú Họ cần có khả năng dự đoán chính xác những thay đổi trong thị trường BĐS và hiểu rõ các giải pháp kỹ thuật xây dựng phức tạp cùng với các yếu tố rủi ro lớn.
Cán bộ cũng cần có thêm chuyên môn về lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, điều này đa phần nhân sự thẩm định của BIDV còn thiếu
Về nội dung thẩm định :
Quá trình thẩm định hiện tại đã đánh giá khía cạnh tài chính của dự án một cách tốt và cẩn thận, nhưng các tiêu chí khác lại chỉ được xem xét một cách chung chung và chưa được chú trọng đúng mức Việc đánh giá sơ sài về chỉ số kỹ thuật của dự án có thể dẫn đến việc xác định tính khả thi không chính xác, gây ra tình trạng đội vốn trong quá trình thi công, vượt xa so với dự tính ban đầu trong hồ sơ.
Việc đánh giá hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản cần cải thiện đáng kể Những dự án này thường phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro do thời gian thực hiện kéo dài và tỷ lệ vốn vay cao Hiện nay, trong quá trình thẩm định tín dụng, cán bộ thường chỉ tập trung vào một số chỉ tiêu cơ bản như NPV, IRR và T, trong khi các chỉ tiêu quan trọng khác như điểm hòa vốn, lợi ích - chi phí và năng lực hòa vốn thường bị bỏ qua.
Về chất lượng của thông tin thu thập:
GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
Định hướng chung
3.1.1 Định hướng của Ngân hàng trong thời gian tới
Nâng cao hiệu quả, chất lượng hoạt động
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đề ra các mục tiêu hoạt động trong các năm tới như sau:
Nâng cao năng lực tài chính, chất lượng tín dụng, hiệu quả hoạt động, quản trị kinh doanh, tính minh bạch trong hoạt động
Nâng cao năng lực tài chính và chất lượng tín dụng bằng cách tăng vốn và cải thiện chất lượng nguồn vốn tự có, nhằm nâng cao tỷ lệ an toàn vốn theo tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, cần kiểm soát chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu và nâng cao chất lượng tài sản.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động và quản trị kinh doanh, cần chú trọng đến tính minh bạch trong các hoạt động Việc tìm kiếm và lựa chọn nhà đầu tư chiến lược sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động Đồng thời, xây dựng chiến lược phát triển bền vững theo tiêu chuẩn Môi trường - Xã hội - Quản trị (ESG) là cần thiết để thu hút nguồn vốn cổ phần xanh từ các định chế tài chính quốc tế và quỹ đầu tư lớn Công bố thông tin một cách công khai, minh bạch và chính xác theo quy định pháp luật về công ty niêm yết đại chúng, cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế, sẽ giúp nâng cao trách nhiệm giải trình với công chúng.
Hiện đại hóa ngân hàng và nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua việc xây dựng tầm nhìn và chiến lược kinh doanh cụ thể, hướng tới thị trường quốc tế Đồng thời, tiếp tục phát triển mô hình kinh doanh ít vốn và đa dạng dịch vụ, cũng như hiện đại hóa công nghệ ngân hàng và hệ thống thanh toán.
Phát triển mô hình ngân hàng số, triển khai có hiệu quả kế hoạch chuyển đổi số ngành Ngân hàng; phát triển thanh toán không dùng tiền mặt
Phát triển mạng lưới là một yếu tố quan trọng, bao gồm việc hoàn thiện các công cụ quản lý chi nhánh và phòng giao dịch (PGD) Đồng thời, cần củng cố và sắp xếp lại mạng lưới PGD để đảm bảo phân bổ hợp lý, từ đó tăng cường hiệu quả phân phối đa kênh.
Nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn vốn tín dụng là một yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy tín dụng xanh và ngân hàng xanh Điều này không chỉ giúp giảm thiểu lượng khí thải carbon mà còn khuyến khích đầu tư vào các ngành sản xuất và tiêu dùng bền vững Việc tập trung vào các lĩnh vực này sẽ góp phần tạo ra một nền kinh tế xanh hơn và bảo vệ môi trường cho thế hệ tương lai.
BIDV đang tập trung phát triển hoạt động dịch vụ phi tín dụng bằng cách nâng cao chất lượng dịch vụ đồng nhất trong toàn hệ thống, biến chất lượng dịch vụ thành yếu tố cạnh tranh quan trọng Ngân hàng sẽ chuyển đổi từ mô hình kinh doanh lệ thuộc vào tín dụng sang mô hình đa dịch vụ, thực hiện các giải pháp về chính sách, giá phí và quy trình Đồng thời, BIDV sẽ phát triển sản phẩm dịch vụ theo hướng cá nhân hóa, mở rộng đối tượng khách hàng và xây dựng một hệ sinh thái dịch vụ ngân hàng toàn diện.
Tăng cường kiểm soát nợ xấu; giải pháp về xử lý nợ xấu
BIDV tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ xử lý nợ xấu theo chỉ đạo của NHNN, đồng thời áp dụng các biện pháp và chính sách theo quy định của pháp luật, đặc biệt là Luật sửa đổi bổ sung Luật các Tổ chức tín dụng 2024 Ngân hàng cũng tuân thủ 6 quy định pháp luật liên quan trong quá trình thu hồi nợ xấu nhằm đạt được mục tiêu xử lý nợ xấu hiệu quả và nâng cao chất lượng hoạt động.
Nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư vốn góp
Tuân thủ các quy định về giới hạn an toàn trong hoạt động đầu tư
Tăng cường năng lực tài chính và hiệu quả hoạt động cho các công ty con và liên kết là ưu tiên hàng đầu, nhằm nâng cao tỷ suất sinh lời từ các hoạt động đầu tư và mua cổ phần.
Tăng cường hợp tác với các đối tác để xây dựng và phát triển Hệ sinh thái BIDV Tiếp tục thoái vốn các khoản đầu tư hiện tại, đồng thời nghiên cứu và đề xuất các cơ hội đầu tư mới, đảm bảo tuân thủ quy định của Luật các Tổ chức tín dụng nhằm tối đa hóa lợi ích cho BIDV.
3.1.2 Định hướng về cải thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS
Hình thức đầu tư theo dự án đang trở thành xu hướng, tạo điều kiện cho các ngân hàng thương mại cho vay các dự án trung và dài hạn Mặc dù đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận lớn, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro do sự biến động của thị trường và ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô như chính sách phát triển và nhu cầu thị trường Do đó, các ngân hàng thương mại cần liên tục cập nhật và hoàn thiện công tác thẩm định để phù hợp với sự thay đổi của xã hội BIDV cần chú trọng xây dựng các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng thẩm định, biến nó thành lợi thế cạnh tranh trong tương lai.
Để đảm bảo sự thành công trong lĩnh vực bất động sản, cần thẩm tra kỹ lưỡng năng lực điều hành và chuyên môn của chủ đầu tư thông qua các dự án đã quản lý trước đó Việc xem xét uy tín của chủ đầu tư qua các mối quan hệ tín dụng với ngân hàng cũng rất quan trọng Hơn nữa, năng lực tài chính và khả năng tham gia vốn tự có của chủ đầu tư vào dự án cần được chú trọng, nhằm đảm bảo rằng chủ đầu tư có khả năng ứng phó và khắc phục rủi ro trong quá trình thực hiện dự án.
Nghiên cứu kỹ lưỡng thực trạng thị trường của dự án là điều cần thiết, đặc biệt chú trọng đến tính khả thi, độ đạt chuẩn và sự phù hợp của các giải pháp xây dựng với quy hoạch tổng thể của địa phương và quốc gia.
Phân tán rủi ro thông qua việc cho vay đồng tài trợ các dự án quy mô lớn không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn tận dụng những ưu điểm của từng ngân hàng trong quá trình thẩm định, từ đó nâng cao độ chính xác trong kết quả đánh giá.
Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định, cần hoàn thiện quy trình trở nên logic và chặt chẽ hơn Cần thiết lập hướng dẫn chi tiết cho việc thẩm định từng loại dự án đầu tư và bất động sản, nhằm đảm bảo sự thống nhất giữa các chi nhánh.
- Cải thiện thủ tục cho vay đơn giản và nhanh chóng hơn, kích thích các doanh nghiệp vay vốn
Trong quá trình thẩm định, việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia, trung tâm tư vấn và cơ quan chuyên môn là rất cần thiết để đảm bảo đánh giá được thực hiện một cách hợp lý và khách quan nhất.
Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản
3.2.1 Giải pháp về quy trình thẩm định
Trong quá trình thẩm định, các thẩm định viên cần tuân thủ quy trình của Ngân hàng BIDV, đảm bảo đánh giá chi tiết mọi khía cạnh của dự án, ngay cả với những dự án nhỏ Để đạt được kết quả khách quan, quy trình đánh giá phải được thực hiện độc lập giữa các bộ phận, đồng thời cần có sự phối hợp nhịp nhàng với các phòng ban liên quan nhằm tối ưu hóa hiệu quả công tác thẩm định.
Các buổi rút kinh nghiệm trong phòng thẩm định cần được tổ chức thường xuyên hơn để nâng cao hiệu quả và hoàn thiện quy trình Đồng thời, ngân sách cho công tác nghiên cứu và cải tiến quy trình thẩm định cũng cần được chú trọng để đạt được kết quả tốt nhất.
3.2.2 Giải pháp về nguồn lực
Quá trình từ việc lựa chọn cán bộ, phân công công việc cho đến đào tạo lại nghiệp vụ đều ảnh hưởng lớn đến chất lượng đánh giá dự án Do đó, Ngân hàng cần chú trọng đặc biệt đến các khâu này để nâng cao hiệu quả đánh giá.
Thứ nhất, nên ưu tiên tuyển dụng chọn những cá nhân có năng lực chuyên môn tốt cho vị trí cán bộ thẩm định
Cán bộ được lựa chọn cho vị trí thẩm định nên đáp ứng các tiêu chí sau:
- Tốt nghiệp chính quy tại các trường đại học uy tín, chuyên ngành kinh tế đầu tư, tài chính ngân hàng, quản trị kinh doanh
- Có kiến thức vững chắc về pháp luật, một yếu tố quan trọng vì công việc thẩm định liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau
Sở hữu tư duy linh hoạt và tích cực, theo dõi sát sao diễn biến của thị trường kinh tế xã hội cũng như thị trường quốc tế, giúp đánh giá chính xác và khách quan về môi trường kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng.
Để đánh giá hiệu quả của dự án xây dựng một cách chính xác, sinh viên tốt nghiệp chuyên ngành kinh tế cần sẵn sàng học hỏi thêm kiến thức về kiến trúc, kỹ thuật và xây dựng, mặc dù đây không phải là chuyên ngành chính của họ Việc mở rộng hiểu biết ra ngoài lĩnh vực chuyên môn sẽ giúp họ có cái nhìn toàn diện hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến dự án.
Cán bộ trong lĩnh vực tín dụng cần có phẩm chất tốt và lối sống tích cực Do tính chất công việc tiềm ẩn nhiều rủi ro, đạo đức tốt, liêm chính và trung thực là những yếu tố thiết yếu trong việc lựa chọn nhân sự.
BIDV cần chú trọng hơn đến việc thu hút nhân tài, đặc biệt là các sinh viên xuất sắc vừa tốt nghiệp hoặc sắp ra trường Ngân hàng có thể tổ chức các buổi giao lưu để giới thiệu về mình tại các trường đại học, từ đó tăng cường hiệu quả trong việc phát triển nguồn nhân lực và thu hút nhân tài về với BIDV.
Phân công công việc một cách khoa học
Trong quá trình làm việc, các cán bộ quản lý cần chú ý đến năng lực, điểm yếu và thế mạnh của từng cán bộ thẩm định Việc này giúp phân công nhiệm vụ phù hợp, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của bộ máy.
Cán bộ non trẻ mới vào ngân hàng cần được phân công một hoặc hai nhân viên có kinh nghiệm để hướng dẫn và chỉ bảo Điều này giúp họ nắm vững quy trình nghiệp vụ và tránh những sai sót không mong muốn.
Liên tục tổ chức các buổi đào tạo cho đội ngũ cán bộ thẩm định
Thẩm định dự án yêu cầu kiến thức toàn diện về tình hình kinh tế thị trường và các văn bản pháp luật mới Do đó, việc đào tạo cán bộ cần được thực hiện liên tục Ngân hàng có thể áp dụng nhiều hình thức đào tạo khác nhau để nâng cao năng lực cho nhân viên.
Phối hợp với các trung tâm huấn luyện ngân hàng hoặc trường đại học uy tín để tổ chức lớp thẩm định dự án chuyên sâu cho cán bộ.
Để nâng cao năng lực cho cán bộ thẩm định, cần tạo điều kiện cho họ tham gia các khóa học bổ sung kiến thức về luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật dân sự, cũng như các khóa học về kỹ thuật xây dựng và kiến trúc Ngoài ra, việc nâng cao khả năng ngoại ngữ và kỹ năng tin học cũng rất quan trọng, vì đây là những kiến thức hỗ trợ thiết yếu trong công việc thẩm định.
3.2.3 Đổi mới hoàn thiện nội dung thẩm định Để đánh giá khách hàng vay vốn, ngoài việc xem xét hồ sơ tài liệu mà khách hàng cấp và thông tin đã thu thập, cần tập trung vào việc tương tác trực tiếp với khách hàng Qua đó, thẩm định viên sẽ có thể đánh giá một cách toàn diện hơn về động cơ vay vốn của khách hàng, trình độ hiểu biết về thị trường và dự án đầu tư
Ngân hàng có thể nâng cao chất lượng thẩm định kỹ thuật bằng cách đào tạo thêm cho nhân viên và hợp tác với các chuyên gia kỹ thuật Việc tuyển dụng cán bộ tốt nghiệp từ các chuyên ngành kỹ thuật cũng là một giải pháp hiệu quả Đối với thẩm định tài chính, thẩm định viên cần chú trọng cải thiện các khía cạnh quan trọng để đạt được sự hoàn thiện hơn trong công việc.
Đánh giá vốn đầu tư dự án là một bước quan trọng, yêu cầu chuyên gia phân tích chi tiết nhu cầu vốn lưu động và cố định trong các giai đoạn xây dựng và vận hành sản xuất Để thực hiện hiệu quả, chuyên gia cần tham khảo không chỉ tài liệu từ khách hàng mà còn cả giá thị trường và các dự án tương tự để có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn.