Nhận thấy vai trò quan trọng của kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh đối với các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng, cùng với những
Trang 1-
LÊ THỊ VÂN ANH
KẾ TOÁN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ KINH DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
TẬP ĐOÀN VIDEC
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Hà Nội, năm 2023
Trang 2HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -
LÊ THỊ VÂN ANH
KẾ TOÁN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ KINH DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
TẬP ĐOÀN VIDEC
Chuyên ngành: Kế toán
Mã số: 8340301
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN DIỆU LINH
Hà Nội, năm 2023
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Học viên xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng Học viên Các số liệu trong Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Kết quả nghiên cứu của Luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ các công trình nghiên cứu khoa học nào khác
Hà Nội, ngày… tháng … năm 2023
Học viên
Lê Thị Vân Anh
Trang 4DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BCĐKT Bảng cân đối kế toán
KQHĐKD Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
ĐT&PTDA Đầu tư và phát triển dự án
VIDEC GROUP Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC
IFRS15 Revenue from Contracts with Customers (Chuẩn mực kế
toán quốc tế doanh thu từ các hợp đồng với khách hàng
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KẾ TOÁN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ KINH DOANH TẠI CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 7
1.1 Khái niệm và đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản 7
1.1.1 Khái niệm về bất động sản 7
1.1.2 Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản: 8
1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 9
1.2 Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quan điểm của kế toán tài chính 10
1.2.1 Khái niệm và phân loại doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản 10
1.2.2 Nội dung kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 12
1.2.3 Trình bày thông tin doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trên báo cáo tài chính 22
1.3 Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quan điểm kế toán quản trị 25
1.3.1 Phân loại doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản 25
1.3.2 Xây dựng dự toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản 28
Trang 6TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 35
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ KINH DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC 36
2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC 36
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 36
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty 40
2.1.3 Đặc điểm tổ chức bộ máy kế toán 40
2.1.4 Chính sách kế toán áp dụng tại Công ty 42
2.1.5 Hình thức kế toán 44
2.2 Thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC theo quan điểm kế toán tài chính 44
2.2.1 Thực trạng kế toán doanh thu tại Công ty CP Tập đoàn VIDEC 44
2.2.2 Thực trạng kế toán chi phí 51
2.2.3 Thực trạng kế toán kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC 64
2.2.4 Thực trạng trình bày thông tin doanh thu, chi phí, kết quả kinh doanh tại Công ty CP Tập đoàn VIDEC 65
2.3 Thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC theo quan điểm kế toán quản trị 66
2.3.1 Phân loại doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản 67
2.3.2 Xây dựng dự toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản 68
2.3.3 Hệ thống báo cáo kế toán quản trị 72
2.4 Đánh giá thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty CP Tập đoàn VIDEC 72
2.4.1 Kết quả đạt được 72
2.4.2 Hạn chế và nguyên nhân 74
Trang 7TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 79
CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ KINH DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN VIDEC 80
3.1 Định hướng phát triển của Công ty CP Tập đoàn VIDEC trong thời gian tới 80
3.2 Yêu cầu và nguyên tắc hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC 81
3.3 Một số giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty CP Tập đoàn VIDEC 82
3.3.1 Các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản theo quan điểm kế toán tài chính 82
3.3.2 Các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản theo quan điểm kế toán quản trị 86
3.4 Kiến nghị thực hiện một số giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty CP Tập đoàn VIDEC 91
3.4.1 Kiến nghị với nhà nước và các cơ quan chức năng 91
3.4.2 Kiến nghị với Công ty Cổ Phần Tập đoàn VIDEC 92
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 94
KẾT LUẬN 95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96
Trang 8DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1 Báo cáo kết quả kinh doanh theo bộ phận 31
Bảng 2.1 Một số chỉ tiêu KQKD giai đoạn 2018–2022 của VIDEC GROUP 39
Bảng 2.2 Một số hình ảnh Dự án nổi bật VIDEC GROUP đã và đang thực hiện 39
Bảng 2.3: Sơ đồ tổ chức của VIDEC GROUP 40
Bảng: 2.4 Sơ đồ tổ chức bộ máy kế toán tại VIDEC GROUP 41
Bảng 2.5 Sơ đồ quy trình ghi nhận doanh thu: 45
Bảng 2.6: Hạch toán thu tiền khách hàng theo tiến độ hợp đồng 47
Bảng 2.7: Hạch toán xuất hóa đơn thu tiền theo tiến độ 48
Bảng 2.8 Hạch toán doanh thu cho thuê mặt bằng 50
Bảng 2.9 Hạch toán thu tiền cho thuê mặt bằng 50
Bảng 2.10 Hạch toán chi phí thi công dự án 52
Bảng 2.11 Hạch toán chi phí trích trước dự án 53
Bảng 2.13 Hạch toán chi phí mua ô tô tặng kèm 55
Bảng 2.14 Hạch toán xuất hóa đơn giao xe cho khách hàng 56
Bảng 2.15 Hạch toán chi phí lãi vay dự án 56
Bảng 2.16 Bảng tính khấu hao BĐS ĐT tại VIDEC GROUP 57
Bảng 2.17 Hạch toán chi phí khấu hao bất động sản đầu tư 58
Bảng 2.18: Bảng tính giá thành dự án Riverside Garden năm 2018 59
Bảng 2.19 Hạch toán kết chuyển giá vốn năm 2018 59
Bảng 2.20 Hạch toán chi phí quản lý doanh nghiệp 61
Bảng 2.21 Hạch toán chi phí tài chính 62
Bảng 2.22 Hạch toán chi phí khác 63
Bảng 2.23 Hạch toán chi phí thuế TNDN 63
Bảng 2.24 Hạch toán kết chuyển doanh thu, chi phí, xác định kết quả kinh doanh trong kỳ (năm 2022) 64 Bảng 2.25 Hạch toán kết chuyển lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trong kỳ (năm
Trang 92022) 65
Bảng 2.26: Quy trình lập, thẩm định, phê duyệt dự toán gói thầu 68
Bảng 2.27 Lưu đồ quy trình định giá sản phẩm tại VIDEC 70
Bảng 3.1 Phân loại chi phí bán bất động sản theo mức độ hoạt động 87
Trang 10LỜI MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Ở mỗi giai đoạn phát triển, lãnh đạo doanh nghiệp cần có những kế hoạch kinh doanh và quản lý doanh nghiệp phù hợp với tình hình kinh tế trong nước và thế giới
là vấn đề hết sức quan trọng Có nhiều công cụ để quản lý hiệu quả, trong đó công
cụ không thể thiếu và đóng vai trò quan trọng là kế toán
Trong hệ thống các phần hành kế toán thì phần hành kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh là một phần hành rất quan trọng Dù kinh doanh trong bất
kỳ lĩnh vực nào thì mối quan tâm hàng đầu mà các doanh nghiệp luôn hướng tới là hai nhân tố doanh thu, chi phí và mục tiêu cuối cùng doanh nghiệp hướng tới là lợi nhuận Các thông tin, số liệu cần thiết và chính xác từ kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh giúp cho các nhà quản trị có cái nhìn chính xác về tình hình hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Từ đó, đưa ra các quyết định quản lý phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý kinh doanh của doanh nghiệp, đồng thời nhờ đó giác quan phòng vệ trước những biến động thị trường của nhà quản trị trở nên nhạy bén hơn
Đối với các Công ty kinh doanh bất động sản việc quản lý tốt doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh sẽ góp phần tăng năng lực cạnh tranh, đảm bảo sự an toàn
và khả năng mang lại thắng lợi cho các quyết định kinh doanh, quyết định đầu tư dự
án của doanh nghiệp Và để làm tốt điều đó thì kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh đóng một vai trò rất quan trọng
Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC là một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập từ năm 2003 Công ty đã dần khẳng định vị thế của mình bằng những dự án mang đến cho khách hàng những sản phẩm tiện nghi, hiện đại, thoải mái, bình yên trong quá trình sử dụng và sinh hoạt Hiện nay, Công ty đang mở rộng đầu tư thêm nhiều dự án trên kháp cả nước Việc quản lý tốt doanh thu, chi phí
và kết quả kinh doanh của Công ty đã góp phần rất lớn vào sự thành công của Công
ty Tuy nhiên, tại đơn vị vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc và những tồn tại trong quản lý doanh thu chi phí, cụ thể trong kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh
Trang 11doanh Bài toán đặt ra là làm thế nào để kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh đạt hiệu quả cao và giải pháp nào để hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty
Nhận thấy vai trò quan trọng của kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh đối với các doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng, cùng với những kiến thức có được trong quá trình học tập tại Học Viện Ngân Hàng cũng như qua thực tế tìm hiểu về kế toán tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC – một Công ty chuyên về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Học
viên chọn nghiên cứu đề tài: “Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại
Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC”
2 Tổng quan nghiên cứu
Kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả luôn đóng vai trò quan trọng đối với mỗi doanh nghiệp Vì vậy, đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các doanh nghiệp ở nhiều khía cạnh, phạm vi khác nhau, có thể khái quát một số nghiên cứu sau:
Luận văn thạc sĩ “Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Tổng
công ty Nhựa đường Petrolimex” của tác giả Trương Thị Hồng Xâm (2018) đã nêu
một số vấn đề cơ sở lý luận về doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh tại doanh nghiệp sản xuất, thương mại Tác giả cũng đã có những phân tích, so sánh, đánh giá về thực trạng hoạt động, chỉ ra những tồn tại trong kế toán tại tổng Công ty Nhựa Đường Sông Đà, qua đó Tác giả đưa ra một số đề xuất hợp lý như mở sổ theo dõi chi tiết công nợ, sổ chi tiết các khoản thu tiền, chi tiền, xây dựng hệ thống thông tin kế toán nhằm tối ưu hóa từng hoạt động và giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra Tuy nhiên, các đề xuất mà Tác giả đưa ra còn mang tính chủ quan, nhiều lý thuyết và khó áp dụng vào thực tế
Luận văn thạc sĩ “Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty
Thương mại Kyung Seung” của tác giả Lại Văn Đức (2018) đã đưa ra những vấn đề
lý luận cơ bản về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại doanh nghiệp thương mại Đồng thời phân tích thực trạng tại Công ty Thương mại 100% vốn đầu tư
Trang 12nước ngoài Vina Kyung Seung Qua đó, Tác giả phân tích thực trạng và đưa ra một
số đề xuất đối với Nhà nước, cơ quan chức năng và phía Công ty Tuy nhiên các giải pháp còn mang tính chủ quan Ngoài ra, trong phần cơ sở lý luận Tác giả chưa đề cập đến các hình thức kế toán, chưa nêu ra cách trình bày thông tin về doanh thu, chi phí trên báo cáo tài chính
Luận án tiến sĩ kinh tế “Kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh
doanh hoạt động xây dựng tại các doanh nghiệp xây dựng dân dụng tại Hà Nội”
của tác giả Trần Thị Ngọc Anh (2021) đã nêu lý luận về kế toán doanh thu, chi phí
và xác định kết quả kinh doanh hoạt động xây dựng trong các doanh nghiệp xây dựng Đồng thời luận văn cũng đưa ra những đánh giá về thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kết quả kinh doanh hoạt động xây dựng trong các doanh nghiệp xây dựng dân dụng tại Hà Nội Từ đó, đưa ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh hoạt động xây dựng trong các doanh nghiệp xây dựng dân dụng tại Hà Nội Tuy nhiên, Tác giả chưa đưa ra được những giải pháp cụ thể, chi tiết nhằm hoàn thiện hệ thống
sổ sách kế toán chi tiết theo từng người mua, người bán
Luận án tiến sĩ kinh tế “Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản” của tác giả Nguyễn Ngọc Hiền (2023) đã nêu một số vấn đề cơ sở lý luận
về kế doanh thu trong doanh nghiệp Qua nghiên cứu về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Tác giả đã nêu ra thực trạng cụ thể về kế toán doanh thu trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Từ
đó, Tác giả đưa ra một số giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên, nghiên cứu đi sâu về phần doanh thu trong và các giải pháp đưa ra nói chung đối với kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Như vậy, đã có nhiều đề tài nghiên cứu của nhiều Tác giả khác nhau về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các doanh nghiệp Các đề tài trên
đã đưa ra các thực trạng còn tồn đọng và các giải pháp khắc phục kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp Tuy nhiên, số lượng các nghiên
Trang 13cứu về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các Công ty kinh doanh bất động sản tại Việt Nam còn khá khiêm tốn Luận văn này sẽ tiếp tục vận dụng các nghiên cứu trước vào thực tế với mong muốn đạt được mục tiêu đề ra là tìm hiểu kế toán doanh thu, chi phí tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cụ thể là tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC trên góc độ của kế toán tài chính và kế toán quản trị
3 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
3.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Nghiên cứu cơ sở lý luận về kế toán doanh
thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty
3.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
- Hệ thống hóa lý luận về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Phân tích, đánh giá thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC từ năm 2018 đến năm 2022, từ đó rút
ra những ưu, nhược điểm của kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC
4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu của luận văn: kế toán doanh thu, chi phí và kết quả
kinh doanh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dưới góc độ kế toán tài chính và kế toán quản trị
Trang 14- Thời gian: từ năm 2018-2022
5 Phương pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp thu thập dữ liệu
* Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
- Các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn dữ liệu cụ thể như sau:
- Giáo trình, các công trình nghiên cứu khoa học có liên quan để hình thành nên cơ sở lý thuyết của đề tài
- Những văn bản pháp lý của Bộ tài chính, Bộ xây dựng, cơ quan thuế và các
cơ quan khác liên quan đến quy định về doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng
- Sổ sách, Báo cáo tài chính, các tài liệu khác liên quan đến việc xác định doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh 05 năm 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 để phân tích được thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công
ty Cổ phần tập đoàn VIDEC
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Phương pháp tổng hợp
* Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
- Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát, phỏng vấn, trao đổi trực tiếp với các đối tượng như kế toán trưởng, các kế toán viên trong phòng kế toán và các nhân sự trong các phòng ban khác có liên quan đến kế toán doanh thu, chi phí
và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần tập đoàn VIDEC
- Mục đích khảo sát: Nhằm thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm hoạt động kinh doanh, chế độ kế toán áp dụng, việc tổ chức bộ máy kế toán cũng như quy trình kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty cổ phần Tập đoàn VIDEC
- Phương pháp khảo sát: Khảo sát trực tiếp bằng phiếu phỏng vấn, trao đổi trực tiếp
5.2 Các phương pháp phân tích dữ liệu
- Phương pháp so sánh, đối chiếu: Phương pháp so sánh được sử dụng để đánh
Trang 15giá doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC qua các năm
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng nhằm làm
rõ hơn các số liệu trong bài để đưa ra được các kết luận, nhận định về các số liệu phân tích trong đề tài để phân tích các vấn đề lý luận và thực tiễn Trên cơ sở đó đánh giá và ra kết luận từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện phù hợp và khả thi
5.3 Mẫu nghiên cứu
Tổng số người tham gia khảo sát, phỏng vấn: 8 người Bao gồm: Kế toán trưởng, 4 nhân viên phòng kế toán, Trưởng phòng ĐT &PT DA, Trưởng phòng Kinh doanh, Trưởng phòng quản lý dự án tại Công ty Cổ phần Tập đoàn VIDEC
6 Xây dựng bảng câu hỏi khảo sát
Để thu thập thông tin cho nghiên cứu, Học viên sử dụng một số câu hỏi liên quan đến kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Công ty Cổ phần Tập
đoàn VIDEC (Phụ lục 01, Phụ lục 02)
Trang 16CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ KẾ TOÁN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ KINH DOANH TẠI CÁC DOANH
NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm và đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Hiện nay, trong các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa bất
động sản là gì Tại điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản
gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật
Ngoài ra, theo wikipedia, bất động sản được phân loại thành 03 loại gồm:
- Có đầu tư xây dựng: Gồm bất động sản nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng, trụ sở làm việc… Đây là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, phức tạp và chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản
- Không đầu tư xây dựng: Gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
- Đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang…
Như vậy, có thể hiểu bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng… gắn liền với đất đai
* Trong doanh nghiệp, theo mục đích nắm giữ, BĐS tồn tại dưới ba hình thức sau: + Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: là BĐS được nắm giữ bởi người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính để sử dụng cho hoạt động sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý + Bất động sản tồn kho: là BĐS được nắm giữ để bán trong kỳ kinh doanh thông thường hoặc xây dựng nhằm mục đích để bán Gồm: quyền sử dụng đất; nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng để bán hoặc xây dựng để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường; bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán
Trang 17+ Bất động sản đầu tư: theo Chuẩn mực kế toán số 05 (VAS 05) – Bất động
sản đầu tư định nghĩa như sau: “Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền
sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ
nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: a) Sử
dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.”
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40-BĐSDT): “Là BĐS được nắm
giữ để thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá hoặc chưa xác định mục đích
sử dụng trong tương lai Gồm: Đất, nhà, một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất được nắm giữ bởi chủ sở hữu (hoặc người đi thuê dưới dạng thuê tài chính) để kiếm lời hoặc chờ tăng giá, hoặc cả hai”
1.1.2 Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản:
Theo Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi
Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:
- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền
sử dụng đất
Trang 181.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian kinh doanh dài
Đặc điểm của bất động sản là thường có giá trị lớn, do vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn Thời gian kinh doanh bất động sản dài, có thể là vài năm Do đó, đối với kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh BĐS, kế toán phải xác định được thời điểm ghi nhận doanh thu, chi phí của từng dự án theo quy định Đồng thời, kế toán phải tổ chức, thu thập, xử lý thông tin, số liệu, ghi chép, tính toán, tập hợp chi phí dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi đưa vào kinh doanh và hoàn thành bàn giao cho người mua
- Hoạt động kinh doanh bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Bất động sản không giống các hàng hóa khác có thể mang ra trưng bày, đối với bất động sản người bán giới thiệu cho người mua thông qua mô tả bằng mô hình, bản
vẽ hoặc các mô tả khác Bất động sản ở những vị trí khác nhau thì có giá trị khác nhau Mặt khác, các giao dịch về kinh doanh bất động sản phải trải qua nhiều khâu: đàm phán tại nơi giao dịch, kiểm tra thực địa, thủ tục pháp lý Do đó, quá trình giao dịch phức tạp, tốn kém hơn cả về chi phí và thời gian giao dịch Căn cứ vào đặc điểm này, kế toán doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải chi tiết theo từng dự án, từng hoạt động kinh doanh bất động sản, từng căn hộ…
- Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu tác động bởi các đặc điểm, tính chất của bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng bởi tính cá biệt và khan hiếm, bền lâu, khó nhận diện rõ ràng và chịu ảnh hưởng của vị trí địa lý khác nhau, khí hậu, môi trường, động đất, rủi ro… Kế toán doanh thu, chi phí cần nắm rõ các đặc điểm, tính chất của bất động sản để phân bổ, hạch toán chi phí chính xác; lập dự toán doanh thu, chi phí; dự toán số lượng bất động sản đầu tư, mua sắm….Đồng
Trang 19thời, cần tách biệt từng loại hoạt động kinh doanh bất động sản, từng đối tượng bất động sản… từ đó xác định kết quả kinh doanh cho từng hoạt động kinh doanh bất động sản chính xác nhất
- Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố pháp luật
Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật dân sự, Luật thuế, các quy định về xây dựng……Đặc điểm này tác động đến các thủ tục pháp lý trong quá trình đầu tư thực hiện, xây dựng, mua bán, cho thuê bất động sản Do đó, kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh cần phải tuân thủ các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành
1.2 Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quan điểm của kế toán tài chính
1.2.1 Khái niệm và phân loại doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm và phân loại doanh thu
(*) Khái niệm doanh thu:
Theo Framework 2018, thu nhập là phần tăng lên trong tài sản hoặc giảm đi trong nợ phải trả tác động làm tăng vốn chủ sở hữu, nhưng không bao gồm đóng góp của các chủ sở hữu
Doanh thu là một phần của thu nhập, nó phản ánh sự tăng lên của tài sản hoặc
nợ phải trả từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ một cách thường xuyên của doanh nghiệp
Theo quy định tại CMKT Việt Nam số 14 (VAS 14 - Doanh thu, thu nhập
khác) thì “Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế DN thu được trong kỳ kế
toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của DN, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu”
Qua các khái niệm về doanh thu nói chung như trên, đối với riêng hoạt động kinh doanh bất động sản: “Doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản là tổng giá
Trang 20trị lợi ích kinh tế mà nhà kinh doanh bất động sản thu được trong kỳ từ hoạt động
kinh doanh bất động sản” Tức là doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản phải
làm tăng lên tổng giá trị các lợi ích kinh tế trong kỳ kế toán cho doanh nghiệp, làm tăng vốn chủ sở hữu của họ nhưng không bao gồm các khoản vốn góp ban đầu từ cổ đông hay chủ sở hữu
(*) Phân loại doanh thu:
Tùy theo mục đích sử dụng, kế toán có thể phân loại doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản theo nhiều cách khác nhau Cụ thể như sau:
- Phân loại doanh thu theo hoạt động của doanh nghiệp: doanh thu gồm doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; doanh thu hoạt động tài chính; thu nhập khác
- Phân loại doanh thu theo phương thức thanh toán: doanh thu gồm doanh thu thu tiền ngay và doanh thu bán chịu;
- Phân loại doanh thu căn cứ vào đối tượng bán hàng và cung cấp dịch vụ: doanh thu gồm doanh thu tiêu thụ nội bộ và doanh thu bán ra bên ngoài;
- Phân loại doanh thu theo phương thức bán hàng: doanh thu gồm doanh thu bán buôn, doanh thu bán lẻ, doanh thu bán đại lý;
- Phân loại doanh thu theo thời điểm xác định doanh thu: doanh thu gồm doanh thu dự toán, doanh thu kế hoạch, doanh thu thực tế;
1.2.1.2 Khái niệm và phân loại chi phí
(*) Khái niệm chi phí:
Theo Frame work 2018, Chi phí là phần giảm đi trong tài sản hoặc tăng lên trong nợ phải trả tác động làm giảm vốn chủ sở hữu, nhưng không bao gồm các khoản phân phối hoặc hoàn trả cho chủ sở hữu
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 01, “Chi phí là tổng giá trị các khoản làm giảm lợi ích kinh tế trong kỳ kế toán dưới hình thức các khoản tiền chi
ra, các khoản khấu trừ tài sản hoặc làm phát sinh các khoản nợ phải trả dẫn đến làm giảm vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, không bao gồm khoản phân phối cho cổ đông hoặc chủ sở hữu” [3]
Trang 21Trên cơ sở kế thừa hai quan điểm trên, có thể thấy rằng chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản có hai đặc trưng cơ bản: Giá trị được chuyển dịch từ các yếu tố đầu vào như các khoản tiền, tương đương tiền đã chi ra, khấu hao TSCĐ, công cụ dụng cụ hoặc các khoản nợ phải trả trong kỳ kế toán Chi phí phát sinh này
sẽ làm giảm tương ứng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nhưng không bao gồm khoản phân phối cho họ
(*) Phân loại chi phí:
Trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chi phí được phân loại theo nhiều tiêu thức khác nhau để phục vụ việc quản lý chi phí và ra quyết định kinh doanh hiệu quả Một số tiêu thức phân bổ chi phí như sau:
- Phân loại chi phí theo chức năng hoạt động, chi phí gồm: Giá vốn của bất động sản tồn kho bán/cho thuê: bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí tiền sử dụng đất, chi phí lãi vay vốn hóa, chi phí tiền lương bộ phận dự án, chi phí bán hàng
dự án …các chi phí khác cấu thành nên giá thành bất động sản bán/cho thuê; Chi phí hoạt động tài chính; Chi phí quản lý doanh nghiệp; Chi phí bán hàng; Chi phí khác; Chi phí thuế TNDN
- Phân loại chi phí theo nội dung kinh tế: Chi phí đầu tư; Chi phí thi công; Chi phí thiết bị; Chi phí tiền sử dụng đất; Chi phí lãi vay; Chi phí tiền lương và các khoản trích theo lương; Chi phí khấu hao; Chi phí dịch vụ mua ngoài; Chi phí khác
1.2.1.3 Kết quả kinh doanh
Là kết quả cuối cùng của hoạt động sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư tài chính và hoạt động khác trong một thời kỳ nhất định Biểu hiện của kết quả kinh doanh là số lãi (hoặc số lỗ) và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp được xác định theo công thức sau:
Kết quả kinh doanh (LN
trước thuế TNDN hoặc lỗ) =
Kết quả thuần từ hoạt động SXKD +
Kết của hoạt động khác
1.2.2 Nội dung kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1.2.2.1 Kế toán doanh thu
Trang 22a Kế toán doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Khi phát sinh doanh thu, kế toán phải xác định giá trị giao dịch để làm căn cứ ghi sổ kế toán Theo quy định tại VAS 14, doanh thu được xác định theo giá trị hợp
lý của các khoản đã thu hoặc sẽ thu được phát sinh từ các giao dịch giữa DN với khách hàng sau khi trừ đi các khoản giảm trừ doanh thu (chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và hàng bán bị trả lại) Doanh thu không bao gồm các khoản thu
hộ bên thứ ba và các khoản thuế gián thu phải nộp như thuế xuất khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt (nếu có), thuế GTGT
Khi hàng hoá hoặc dịch vụ được trao đổi để lấy một hàng hoá hoặc dịch vụ không tương tự thì doanh thu được xác định bằng giá trị hợp lý của hàng hoá hoặc dịch vụ nhận về sau khi điều chỉnh các khoản tiền hoặc tương đương tiền phải trả thêm hoặc thu về Trong trường hợp, DN không xác định được giá trị hợp lý của hàng hoá hoặc dịch vụ nhận về thì doanh thu được xác định bằng giá trị hợp lý của hàng hoá hoặc dịch vụ đem trao đổi sau khi điều chỉnh các khoản tiền hoặc tương đương tiền trả thêm hoặc thu về
* Nguyên tắc ghi nhận doanh thu
Theo hướng dẫn tại điều 79 Thông tư số 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn Chế độ kế toán Doanh nghiệp có hướng dẫn về quy định doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
" Điều 79 Tài khoản 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:
- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh
Trang 23nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;
- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;
- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;
- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản
b) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện việc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng Trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất động sản riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng c) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
- Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;
- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;
- Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất”
Như vậy, doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể là hoạt động xây bất động sản để bán chỉ được ghi nhận khi đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng không được ghi nhận khoản doanh thu đối với trường hợp khách hàng tạm ứng đặt cọc hay thanh toán theo hợp đồng nếu ghi nhận đó là khoản doanh thu thì sẽ vi
Trang 24phạm nguyên tắc ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp
* Chứng từ kế toán, tài khoản kế toán và sổ kế toán sử dụng
- Chứng từ kế toán là nguồn dữ liệu đầu vào và là cơ sở cho việc ghi sổ kế toán Vì vậy, khi phát sinh nghiệp vụ bán hàng và cung cấp dịch vụ, kế toán phải thu thập đầy đủ các chứng từ kế toán Trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đối với hoạt động mua bán nhà ở và cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại thì doanh thu được ghi nhận khi doanh nghiệp thực hiện bàn giao nhà ở hoặc mặt bằng cho thuê cho khách hàng
Hồ sơ để ghi sổ kế toán doanh thu BĐS: HĐ mua bán, Hoá đơn giá trị gia tăng (GTGT) cho từng lần thanh toán, Biên bản bàn giao căn hộ/mặt bằng, chứng từ thanh toán, Biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy…
- Tài khoản kế toán:
Để ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ kế toán sử dụng nhóm các tài khoản sau: TK doanh thu – TK 511, TK tiền – TK 111, TK 112, TK các khoản phải thu – TK 131 và một số tài khoản khác Cụ thể trong DN kinh doanh BĐS, TK sử dụng phản ánh doanh thu gồm có:
+ TK “Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ” - TK 511: phản ánh doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ BĐS của doanh nghiệp trong kỳ
+ TK “Giảm trừ doanh thu” - TK 521: phản ánh các khoản được điều chỉnh giảm vào doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ phát sinh trong kỳ, gồm: Chiết khấu thương mại, giảm giá hàng bán và hàng bán bị trả lại
+ TK “Thuế và các khoản phải nộp nhà nước” - TK 333: phản ánh quan hệ giữa doanh nghiệp với Nhà nước về các khoản thuế, phí, lệ phí và các khoản khác phải nộp, đã nộp, còn phải nộp vào NSNN trong kỳ kế toán năm
+ Các tài khoản khác: TK 111, TK 112, TK 131, …
- Sổ kế toán sử dụng: Đối với việc ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, dù lựa chọn hình thức kế toán nào, căn cứ chứng từ liên quan và hệ thống tài khoản theo dõi, kế toán mở sổ chi tiết TK 511 để theo dõi các khoản liên quan đến doanh thu
Trang 25- Quy trình hạch toán doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ:
+ Đối với hoạt động xây dựng bất động sản để bán: (Sơ đồ 1.1)
+ Đối với hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư: (Sơ đồ 1.5)
b Kế toán doanh thu hoạt động tài chính
Cũng như các doanh nghiệp khác, doanh thu hoạt động tài chính tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm: các khoản tiền lãi tiền gửi, cổ tức và lợi nhuận được chia và các hoạt động tài chính khác được coi là thực hiện hiện trong kỳ không phân biệt các khoản doanh thu đó thực tế đã thu được tiền hay chưa
- Chứng từ kế toán làm căn cứ ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính: Hợp đồng tiền gửi, giấy báo có; biên bản phân chia cổ tức, lợi nhuận… và các chứng từ khác
- Tài khoản kế toán sử dụng
TK 515 – doanh thu hoạt động tài chính; TK 111; 112; …
- Quy trình hạch toán doanh thu hoạt động tài chính: (Sơ đồ 1.2)
c Kế toán thu nhập khác
Thu nhập khác bao gồm các khoản thu từ thanh lý, nhượng bán tài sản cố định; thu từ chênh lệch do đánh giá lại tài sản; tiền thu do phạt khách hàng vi phạm hợp đồng kinh tế; các khoản thu nhập khác
- Chứng từ kế toán: việc ghi nhận thu nhập khác căn cứ vào các chứng từ sau: hợp đồng, hóa đơn, phiếu thu, giấy báo có, biên bản bàn giao tài sản,……
- Tài khoản kế toán sử dụng
Tài khoản 711 – Thu nhập khác; TK 111; 112…
- Quy trình kế toán thu nhập khác: (Sơ đồ 1.3)
1.2.2.2 Kế toán chi phí
a Kế toán giá vốn hoạt động kinh doanh bất động sản
* Kế toán chi phí hoạt động xây dựng bất động sản để bán
Theo mục đ, Khoản 5, Điều 27, thông tư 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014,
chi phí hoạt động xây dựng bất động sản để bán được ghi nhận như sau: “Chủ đầu
tư xây dựng bất động sản sử dụng tài khoản 154 để tập hợp chi phí xây dựng thành phẩm bất động sản Trường hợp bất động sản xây dựng sử dụng cho nhiều mục đích
Trang 26(làm văn phòng, cho thuê hoặc để bán, ví dụ như tòa nhà chung cư hỗn hợp) thì thực hiện theo nguyên tắc:
- Nếu đủ căn cứ để hạch toán riêng hoặc xác định được tỷ trọng của phần chi phí xây dựng bất động sản để bán (thành phẩm bất động sản) và phần chi phí xây dựng bất động sản để cho thuê hoặc làm văn phòng (TSCĐ hoặc bất động sản đầu tư) thì phải hạch toán riêng trên TK 154 phần chi phí xây dựng thành phẩm bất động sản Phần chi phí xây dựng TSCĐ hoặc bất động sản đầu tư được phản ánh riêng trên TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang
- Trường hợp không hạch toán riêng hoặc xác định được tỷ trọng chi phí xây dựng cho các cấu phần thành phẩm bất động sản, TSCĐ hoặc bất động sản đầu tư thì kế toán tập hợp chi phí phát sinh liên quan trực tiếp tới việc đầu tư xây dựng trên TK 241 Khi công trình, dự án hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng, kế toán căn cứ cách thức sử dụng tài sản trong thực tế để kết chuyển chi phí đầu tư xây dựng phù hợp với bản chất của từng loại tài sản.”
Tại Khoản 3, Điều 28, Thông tư 200/2014/TT-BTC: “b) Đối với thành phẩm
bất động sản (đối với các công trình doanh nghiệp là chủ đầu tư)
b1) Giá gốc thành phẩm bất động sản bao gồm toàn bộ các chi phí liên quan trực tiếp tới việc đầu tư, xây dựng bất động sản (kể cả các chi phí đầu tư, xây dựng
cơ sở hạ tầng gắn liền với bất động sản) để đưa bất động sản vào trạng thái sẵn sàng để bán
b2) Chi phí liên quan trực tiếp tới việc đầu tư, xây dựng bất động sản phải đảm bảo là các chi phí thực tế đã phát sinh, các chi phí đã có biên bản nghiệm thu khối lượng
b3) Trường hợp doanh nghiệp chưa tập hợp được đầy đủ hồ sơ, chứng từ về các khoản chi phí liên quan trực tiếp tới việc đầu tư, xây dựng bất động sản nhưng
đã phát sinh doanh thu bán bất động sản, doanh nghiệp được trích trước một phần chi phí để tạm tính giá vốn hàng bán Khi tập hợp đủ hồ sơ, chứng từ hoặc khi bất động sản hoàn thành toàn bộ, doanh nghiệp phải quyết toán số chi phí đã trích trước vào giá vốn hàng bán Phần chênh lệch giữa số chi phí đã trích trước cao hơn
số chi phí thực tế phát sinh được điều chỉnh giảm giá vốn hàng bán của kỳ thực
Trang 27hiện quyết toán
b4) Việc trích trước chi phí để tạm tính giá vốn thành phẩm bất động sản phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:
- Doanh nghiệp chỉ được trích trước vào giá vốn hàng bán đối với các khoản chi phí đã có trong dự toán đầu tư, xây dựng nhưng chưa có đủ hồ sơ, tài liệu để nghiệm thu khối lượng và phải thuyết minh chi tiết về lý do, nội dung chi phí trích trước cho từng hạng mục công trình trong kỳ
-Doanh nghiệp chỉ được trích trước chi phí để tạm tính giá vốn hàng bán cho phần bất động sản đã hoàn thành, được xác định là đã bán trong kỳ và đủ tiêu chuẩn ghi nhận doanh thu theo quy định tại Thông tư này
- Số chi phí trích trước được tạm tính và số chi phí thực tế phát sinh được ghi nhận vào giá vốn hàng bán phải đảm bảo tương ứng với định mức giá vốn tính theo tổng chi phí dự toán của phần bất động sản được xác định là đã bán (được xác định theo diện tích).”
Chứng từ kế toán, tài khoản kế toán và sổ kế toán sử dụng
- Chứng từ kế toán: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ghi nhận chi phí căn cứ các chứng từ: hợp đồng; hóa đơn GTGT; biên bản nghiệm thu, bàn giao, quyết toán, thanh lý; phiếu nhập, xuất kho; phiếu thu; ủy nhiệm chi; bảng chấm công, bảng lương; các chứng từ khác có liên quan
- Tài khoản kế toán:
Để ghi nhận chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản, kế toán sử dụng nhóm các tài khoản sau: TK Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang – TK 154,, TK giá vốn hàng bán – TK 632, TK chi phí bán hàng- TK 642 , TK tiền – TK 111, TK 112, TK phải trả người bán – TK 331, TK 133 và TK hàng tồn kho – TK 155, 156, 157 và một số tài khoản khác Cụ thể trong DN kinh doanh BĐS, TK sử dụng phản ánh doanh thu gồm có:
+ TK “Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang” – TK 154: phản ánh chi phí thực hiện dự án bất động sản phát sinh trong kỳ;
+ TK “Giá vốn hàng bán” - TK 632: phản ánh giá vốn của sản phẩm, hàng hoá
Trang 28BĐS xuất bán trong kỳ;
+ TK “Thuế GTGT được khấu trừ” - TK 133: phản ánh khoản tiền thuế GTGT doanh nghiệp được khấu trừ phát sinh trong kỳ;
+ TK “Thành phẩm BĐS” - TK 1557: phản ánh thành phẩm BĐS tồn kho trong kỳ của DN;
+ TK “Hàng hoá BĐS” - TK 1567: phản ánh hàng hoá BĐS tồn kho trong kỳ của DN;
+ Các tài khoản khác: TK 111, TK 112, TK 331, …
- Sổ kế toán sử dụng: Đối với việc ghi nhận chi phí hoạt động xây dựng nhà để bán, kế toán mở sổ chi tiết TK 154 hoặc TK 241 để theo dõi các khoản liên quan đến chi phí hoạt động xây dựng bất động sản để bán
- Quy trình hạch toán chi phí kinh doanh bất động sản: (Sơ đồ 1.4A)
- Quy trình hạch toán giá vốn kinh doanh bất động sản: (Sơ đồ 1.4B)
* Kế toán chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư
Đối với các khoản chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh bất động sản đầu tư như: chi phí khấu hao bất động sản đầu tư; chi phí dịch vụ mua ngoài; chi phí lương nhân viên quản lý; chi phí sửa chữa, chi phí nhượng bán, thanh lý bất động sản đầu tư; các chi phí khác liên quan đến hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư theo phương thức cho thuê hoạt động
Chi phí và doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư tạo ra phải được ghi nhận đồng thời theo nguyên tắc phù hợp Trường hợp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu đối với toàn bộ số tiền nhận ứng trước từ việc cho thuê bất động sản đầu
tư, kế toán phải ước tính đầy đủ giá vốn tương ứng với doanh thu được ghi nhận
Chứng từ kế toán, tài khoản kế toán và sổ kế toán sử dụng
- Chứng từ kế toán
Việc ghi nhận chi phí hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư căn cứ các chứng từ sau: bảng phân bổ khấu hao bất động sản đầu tư, hợp đồng, hóa đơn GTGT, phiếu chi, UNC, bảng chấm công, bảng lương và các chứng từ khác
- Tài khoản kế toán sử dụng: TK 217, TK 214, TK 331, TK 154, TK 241, TK
Trang 29632, TK 133, TK 111, TK 112 và một số tài khoản khác có liên quan
- Sổ kế toán: Đối với việc ghi nhận chi phí hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư, kế toán mở sổ chi tiết TK 154 hoặc TK 241, TK 214, TK 217, TK 632 để theo dõi các khoản liên quan đến chi phí hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư
- Quy trình hạch toán chi phí hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư: (Sơ đồ 1.5)
b Kế toán chi phí hoạt động tài chính
Chi phí hoạt động tài chính tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gồm: tiền lãi vay phải trả và các chi phí hoạt động tài chính khác;
- Chứng từ kế toán làm căn cứ ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính: Hợp đồng tín dụng, giấy báo nợ và các chứng từ khác
- Tài khoản kế toán sử dụng
TK 635 – chi phí hoạt động tài chính; TK 111; 112; …
- Quy trình hạch toán chi phí hoạt động tài chính: (Sơ đồ 1.6)
c Kế toán chi phí bán hàng
- Chi phí bán hàng là toàn bộ các chi phí thực tế phát sinh trong quá trình bán sản phẩm, hàng hoá, cung cấp dịch vụ, bao gồm các chi phí chào hàng, giới thiệu sản phẩm, quảng cáo sản phẩm, hoa hồng bán hàng, chi phí bảo hành sản phẩm, hàng hoá (trừ hoạt động xây lắp), chi phí bảo quản, đóng gói, vận chuyển,
- Chứng từ kế toán sử dụng: Hóa đơn, Phiếu chi, giấy báo nợ, Bảng tính lương
và các khoản trích theo lương, các chứng từ liên quan khác
- TK kế toán sử dụng: TK 641-Chi phí bán hàng, TK 111; TK 112…
- Quy trình hạch toán chi phí bán hàng: (Sơ đồ 1.7)
d Kế toán chi phí quản lý doanh nghiệp
- Chi phí bàn hàng là các chi phí về lương nhân viên bộ phận quản lý doanh nghiệp (tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp, ); bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y
tế, kinh phí công đoàn, bảo hiểm thất nghiệp của nhân viên quản lý doanh nghiệp; chi phí vật liệu văn phòng, công cụ lao động, khấu hao TSCĐ dùng cho quản lý doanh nghiệp; tiền thuê đất, thuế môn bài; khoản lập dự phòng phải thu khó đòi; dịch vụ mua ngoài (điện, nước, điện thoại, fax, bảo hiểm tài sản, cháy nổ ); chi phí bằng tiền khác (tiếp khách, hội nghị khách hàng )
Trang 30- Chứng từ kế toán sử dụng: Hóa đơn, Phiếu chi, giấy báo nợ, Bảng tính lương
và các khoản trích theo lương, các chứng từ liên quan khác
+ Chênh lệch lỗ do đánh giá lại vật tư, hàng hóa, TSCĐ mang đi góp vốn liên doanh, đầu tư vào công ty liên kết, đầu tư dài hạn khác;
+ Tiền phạt do vi phạm hợp đồng kinh tế;
+ Bị phạt thuế, truy nộp thuế;
+ Các khoản chi phí khác
- TK kế toán sử dụng: TK 811 – Chi phí khác; TK 111; 112…
- Quy trình hạch toán chi phí khác: (Sơ đồ 1.9)
f Kế toán chi phí thuế TNDN
- Chi phí thuế TNDN hiện hành thể hiện giá trị của số thuế phải trả trong năm hiện tại Chi phí thuế TNDN được xác định trên cơ sở thu nhập tính thuế TNDN và thuế suất thuế TNDN trong năm hiện tại
Thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất thuế TNDN (%)
Chi phí được trừ ) +
Các khoản thu nhập khác
Mức thuế suất thuế TNDN được quy định cụ thể theo từng năm
+ Chứng từ kế toán sử dụng: Chứng từ nộp tiền thuế TNDN tạm tính; Tờ khai quyết toán thuế TNDN năm, Các chứng từ liên quan khác
Trang 31+ Tài khoản kế toán sử dụng: tài khoản 8211 – chi phí thuế TNDN hiện hành,
TK 3334-Thuế TNDN, TK 111, TK 112…
+ Quy trình hạch toán chi phí thuế TNDN: (Sơ đồ 1.10)
- Thuế thu nhập hoãn lại: là khoản thuế TNDN mà doanh nghiệp phải nộp trong tương lai tính trên các khoản chênh lệch tạm thời phải chịu thuế TNDN trong năm hiện hành
+ Quy trình hạch toán chi phí thuế TNDN hoãn lại: (Sơ đồ 1.10)
1.2.2.3 Kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản
- Nguyên tắc xác định kết quả kinh doanh:
+ Kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản phải được hạch toán chi tiết theo từng loại hoạt động: hoạt động xây dựng bất động sản để bán, hoạt động cho thuê bất động sản Trong từng loại hoạt động kinh doanh cần hạch toán toán chi tiết theo từng dự án; từng loại nhà chung cư, liền kề; địa điểm mặt bằng cho thuê…
+ Phải phản ánh đầy đủ, chính xác các khoản kết quả hoạt động knh doanh của
kỳ kế toán;
+ Các khoản doanh thu, thu nhập được kết chuyển vào tài khoản này là doanh thu thuần và thu nhập thuần
- Tài khoản kế toán và sổ kế toán sử dụng
+ Tài khoản kế toán: TK 911 – xác định kết quả kinh doanh
+ Sổ kế toán: kế toán mở sổ chi tiết tài khoản 911 để xác định kết quả kinh doanh đối với từng hoạt động kinh doanh bất động sản, từng dự án, từng loại căn hộ…
- Quy trình hạch toán kết quả kinh doanh: (Sơ đồ 1.11)
1.2.3 Trình bày thông tin doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trên báo cáo tài chính
Trang 32Chỉ tiêu doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh được trình bày trên Báo cáo kết quả kinh doanh và thuyết minh BCTC theo hướng dẫn tại Thông tư 200/2014/TT-BTC
Đối với hoạt động xây dựng bất động sản để bán: Doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản được trình bày trên chỉ tiêu: doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, các khoản giảm trừ doanh thu, giá vốn hàng bán và các chỉ tiêu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh;
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư: Doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh bất động sản được trình bày trên các chỉ tiêu: Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, giá vốn hàng bán và các chỉ tiêu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh
Ngoài ra, trong Thuyết minh báo cáo tài chính doanh nghiệp cần phải trình bày các chính sách về doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh như: Các điều kiện ghi nhận doanh thu, phương pháp xác định doanh thu, phương pháp ghi nhận doanh thu, các khoản giảm trừ doanh thu; nguyên tắc ghi nhận chi phí, nguyên tắc tính khấu hao tài sản… và các sự kiện phát sinh sau ngày lập BCTC
Theo IFRS 15, khi một trong hai bên tham gia hợp đồng và bắt đầu thực hiện hợp đồng, đơn vị phải trình bày hợp đồng đó trong Báo cáo tình hình tài chính như
là một tài sản phát sinh từ hợp đồng hoặc một khoản nợ phải trả phát sinh từ hợp đồng, tùy theo tương quan giữa phần công việc đã thực hiện của đơn vị và khoản thanh toán của khách hàng Đơn vị phải trình bày bất kỳ quyền vô điều kiện nào đối với khoản thanh toán một cách tách biệt như một là khoản phải thu
Nếu khách hàng thực hiện thanh toán, hoặc doanh nghiệp có quyền thụ hưởng vô điều kiện đối với giá trị của khoản thanh toán (nghĩa là một khoản phải thu), trước khi doanh nghiệp chuyển giao hàng hóa hoặc dịch vụ cho khách hàng, doanh nghiệp phải thể hiện hợp đồng đó như là một khoản nợ phải trả phát sinh từ hợp đồng, khi khoản thanh toán được thực hiện hoặc khi khoản thanh toán đến hạn (tùy thuộc vào thời điểm nào xảy ra trước) Nợ phải trả phát sinh từ hợp đồng là nghĩa vụ doanh nghiệp phải chuyển giao hàng hóa hoặc dịch vụ cho khách hàng khi đơn vị đã nhận được khoản thanh toán từ khách hàng (hoặc giá trị của khoản thanh toán đến hạn)
Nếu doanh nghiệp thực hiện hợp đồng bằng cách chuyển giao hàng hóa hoặc
Trang 33dịch vụ cho khách hàng trước khi khách hàng thực hiện khoản thanh toán hoặc trước khi khoản thanh toán đến hạn, doanh nghiệp phải trình bày hợp đồng như là một tài sản phát sinh từ hợp đồng, không bao gồm các khoản đã được trình bày là khoản phải thu Tài sản phát sinh từ hợp đồng là quyền của DN đối với khoản thanh toán cho hàng hóa hoặc dịch vụ mà DN đã chuyển giao cho khách hàng DN phải đánh giá suy giảm giá trị cho một tài sản phát sinh từ hợp đồng Khoản suy giảm giá trị của tài sản phát sinh từ hợp đồng phải được đo lường, trình bày và thuyết minh theo cách thức giống như một tài sản tài chính
Một khoản phải thu là một quyền của DN đối với khoản mục nhận về vô điều kiện Quyền hưởng khoản thanh toán là vô điều kiện khi có một khoảng thời gian trước khi khoản thanh toán đó đến hạn Ví dụ, DN ghi nhận một khoản phải thu nếu
DN có quyền hiện tại được nhận khoản thanh toán ngay cả khi khoản này có thể phải hoàn lại trong tương lai.Tại thời điểm ghi nhận ban đầu của khoản phải thu từ một hợp đồng với khách hàng, bất kỳ một khoản chênh lệch nào giữa giá trị khoản phải thu được và giá trị tương ứng của doanh thu đã được ghi nhận phải được DN trình bày như là một khoản chi phí trong kỳ (ví dụ khoản lỗ do suy giảm giả trị)
DN có thể sử dụng các thuật ngữ “tài sản phát sinh từ hợp đồng” và “nợ phải trả phát sinh từ hợp đồng” hoăc có thể sử dụng các từ thay thế cho khoản mục đó trong BCTC Nếu DN sử dụng từ thay thế để chi tài sản phát sinh từ hợp đồng, DN phải cung cấp đầy đủ thông tin cho người sử dụng BCTC nhằm phân biệt giữa khoản phải thu và tài sản phát sinh từ hợp đồng
Thuyết minh trên BCTC
Đơn vị phải thuyết minh các thông tin định tính và định lượng về tất cả các nội dung sau:
- Các hợp đồng với khách hàng của đơn vị;
- Các xét đoán quan trọng, và sự thay đổi về các xét đoán đó, được đưa ra khi
áp dụng Chuẩn mực này đối với các hợp đồng đó;
- Bất kỳ tài sản nào được hình thành từ các chi phí để có được hoặc để hoàn thành hợp đồng với khách hàng
Trang 341.3 Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quan điểm kế toán quản trị
1.3.1 Phân loại doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản
Mục đích của kế toán quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản là cung cấp thông tin kịp thời, hữu ích cho việc ra quyết định của nhà quản trị liên quan đến việc lựa chọn dự án đầu tư, kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó, việc phân loại doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản góp phần đáp ứng nhu cầu sử dụng thông tin ngày càng đa dạng của nhà quản trị Sau đây là một
số cách phân loại doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3.1.1 Phân loại doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản
* Theo từng loại hoạt động kinh doanh bất động sản Gồm:
- Doanh thu xây dựng bất động sản để bán
- Doanh thu cho thuê bất động sản
* Theo doanh thu dự toán, doanh thu thực tế:
- Doanh thu dự toán: là doanh thu ước tính, dự kiến của doanh nghiệp về hoạt động kinh doanh bất động sản;
- Doanh thu thực tế: là doanh thu thực tế thu được, nhận được từ hoạt động kinh doanh bất động sản
* Doanh thu phục vụ việc ra quyết định Gồm:
- Doanh thu hòa vốn: là doanh thu tại đó lợi nhuận bằng 0 Để xác định doanh thu hòa vốn của hoạt động kinh doanh bất động sản ra phải xác định điểm hòa vốn
Có ba cách tiếp cận để xác định điểm hòa vốn là: phương pháp phương trình, phương pháp số dư đảm phí và phương pháp đồ thị
- Doanh thu an toàn: là phần chênh lệch giữa doanh thu thực tế và doanh thu hòa vốn Doanh thu an toàn giúp nhà quản trị lựa chọn phương án kinh doanh và xác định mức độ rủi ro trong việc ra quyết định lựa chọn dự án đầu tư
1.3.1.2 Phân loại chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản
* Phân loại chi phí theo chức năng hoạt động: giúp cho doanh nghiệp có thể xác định rõ vai trò, chức năng của từng khoản mục chi phí trong quá trình hoạt động
Trang 35kinh doanh bất động sản tại doanh nghiệp Gồm:
- Chi phí xây dựng bất động sản để bán gồm các chi phí như: giá vốn bất động sản, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp;
- Chi phí kinh doanh bất động sản đầu tư gồm các chi phí như: chi phí khấu hao, chi phí sửa chữa, chi phí khác liên quan đến các hoạt động cho thuê bất động sản
* Phân loại chi phí theo mối quan hệ với mức độ hoạt động
- Biến phí: là các chi phí, xét về lý thuyết, có sự thay đổi tỷ lệ với các mức độ hoạt động Biến phí chỉ phát dinh khi có các hoạt động xảy ra Tổng biến phí sẽ tăng (hoặc giảm) tương ứng với sự tăng (hoặc giảm) của mức độ hoạt động nhưng biến phí tính theo đơn vị của các mức độ hoạt động thì không thay đổi
Trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, biến phí gồm: các khoản chi phí tiền lương của nhân viên bán hàng theo doanh thu, chi phí môi giới trả cho các đơn vị phân phối…
Tùy vào mức độ thay đổi của biến phí so với mức độ hoạt động mà biến phí được chi thành biến phí tỷ lệ và biến phí cấp bậc
- Định phí: là các chi phí, xét về lý thuyết, không có sự thay đổi theo các mức độ hoạt động đạt được Vì tổng định phí là cố định không thay đổi nên khi mức độ hoạt động tăng thì định phí tính theo đơn vị các mức độ hoạt động sẽ giảm và ngược lại Trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, định phí gồm: chi phí khấu hao, chi phí tiền lương nhân viên quản lý, chi phí quảng cáo giới thiệu sản phẩm… Xét ở khía cạnh quản lý chi phí, định phí được chia thành 2 loại là:
+ Định phí bắt buộc: là các chi phí phát sinh nhằm tạo ra các năng lực hoạt động cơ bản của doanh nghiệp Bao gồm những chi phí liên quan đến cấu trúc tổ chức kinh doanh và rất khó giảm bớt như chi phí khấu hao văn phòng, chi phí lương
bộ phận quản lý…
+ Định phí không bắt buộc: là định phí mà nhà quản trị có thể thay đổi dễ dàng
và nhanh chóng khi lập kế hoạch hằng năm như chi phí quảng cáo, chi phí đào tạo nhân viên, chi phí nghiên cứu thị trường bất động sản…
Trang 36- Chi phí hỗn hợp: là những chi phí mà cấu thành nên nó bao gồm cả yếu tố biến phí và định phí như: chi phí sửa chữa tài sản cố định, chi phí bảo trì máy móc thiết bị, chi phí dịch vụ mua ngoài, chi phí khác….Trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chi phí hỗn hợp cũng chiếm một tỷ lệ khác cao trong các loại chi phí
* Phân loại chi phí theo mỗi quan hệ với kỳ tính kết quả kinh doanh
- Chi phí sản phẩm: các các chi phí gắn liền với các bất động sản được đầu tư xây dựng, hoàn thành hoặc được mua trong kỳ
Đối với bất động sản đầu tư xây dựng, chi phí sản phẩm là các chi phí đầu tư, xây dựng bất động sản; Đối với mua bất động sản để bán, chi phí sản phầm là giá bất động sản mua vào bao gồm giá mua và chi phí mua bất động sản trong kỳ Nếu bất động sản đầu tư xây dựng hoặc mua vào chưa được tiêu thụ thì chi phí sản phẩm là giá vốn hàng tồn kho Trong trường hợp các bất động sản đã được tiêu thụ thì chi phí sản phẩm là giá vốn hàng bán được ghi nhận trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và được bù đắp bằng doanh thu của số bất động sản đã tiêu thụ
- Chi phí thời kỳ: là những chi phí phát sinh và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận trong cùng một kỳ kế toán
Chi phí thời kỳ gồm chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệpc được thể hiện trong báo cáo kết quản kinh doanh của kế toán tài chính
Trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường có chu kỳ sản xuất kéo dài nhiều năm Do đó việc nhận viện chi phí thời kỳ rất khó
* Phân loại chi phí theo sự ảnh hưởng tới việc lựa chọn các phương án kinh doanh
- Chi phí chìm: là những khoản chi phí đã trả hay đã phát sinh trong quá khứ
mà không phụ thuộc vào việc chấp nhận hay không chấp nhận phương án kinh doanh Vì vậy, chi phí chìm là loại chi phí không thích hợp cho việc xem xét, ra quyết định kinh doanh của nhà quản lý
- Chi phí chênh lệch: là khoản chi phí có ở phương án sản xuất kinh doanh này nhưng không có hoặc có một phần ở phương án sản xuất kinh doanh khác Nói cách khác, đó là chi phí chênh lệch giữa các phương án đang xem xét Chi phí chênh lệch luôn là chi phí phí cung cấp thông tin thích hợp trong quá trình xem xét, lựa chọn ra quyết định kinh doanh giữa các phương án
Trang 37- Chi phí cơ hôi: là lợi ích bị mất đi do chọn phương án kinh doanh này thay vì phương án kinh doanh khác Chi phí cơ hội là chi phí cung cấp thông tin thích hợp trong quá trình xem xét, lựa chọn quyết định kinh doanh giữa các phương án
1.3.2 Xây dựng dự toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3.2.1 Khái niệm và phân loại dự toán
* Khái niệm: Dự toán là một trong những công cụ được sử dụng rộng rãi bởi nhà quản trị trong việc hoạch định và kiểm soát Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản việc lập dự toán được xem là khâu rất quan trọng nhằm đảm bảo cho việc đầu tư, kinh doanh bất động sản có hiệu quả
* Phân loại dự toán:
- Theo nội dung kinh tế:
+ Đối với hoạt động xây dựng bất động sản để bán, bao gồm các loại dự toán:
Dự toán tiêu thụ bất động sản tồn kho; Dự toán chi phí đầu tư, xây dựng bất động sản để bán; Dự toán giá vốn bất động sản bán; Dự toán chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp; Dự toán vốn bằng tiền; Dự toán báo cáo tài chính; …
+ Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư, bao gồm các loại dự toán:
Dự toán chi phí đầu tư, xây dựng bất động sản để cho thuê; Dự toán chi phí khấu hao bất động sản cho thuê; Dự toán chi phí quản lý bất động sản cho thuê; Dự toán vốn bằng tiền; Dự toán chi phí sửa chữa bất động sản; Dự toán báo cáo tài chính;…
+ Đối với các trường hợp khác như bất động sản chờ tăng giá để bán, bất động sản chưa rõ mục đích sử dụng, doanh nghiệp cần lập dự toán chi phí sửa chữa, nâng cấp bất động sản, chi phí vận hành, bảo dưỡng bất động sản;…
- Căn cứ vào mối quan hệ hoạt động dự toán:
+ Dự toán tĩnh: là loại dự toán được xây dựng cho một mức độ hoạt động cụ thể căn cứ vào kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp;
+ Dự toán linh hoạt: là loại dự toán được lập cho một loạt các mức độ hoạt động nhằm cung cấp thông tin về tình hình doanh thu, chi phí, lợi nhuận đơn vị có thể đạt được theo các phương án kinh doanh và khả năng có thể xảy ra
1.3.2.2 Căn cứ xây dựng dự toán doanh thu, chi phí và kết quả hoạt động kinh
Trang 38- Hệ thống định mức chi phí tiêu chuẩn: lạm phát, giá bán tiêu chuẩn, giá cho thuê bất động sản trên thị trường, …
1.3.2.3 Xây dựng dự toán doanh thu, chi phí và kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản
* Đối với hoạt động xây dựng bất động sản để bán
- Dự toán tiêu thụ bất động sản tồn kho:
Dự toán tiêu thụ = Dự toán số lượng sản
phẩm tiêu thụ + Đơn giá bán theo dự toán Căn cứ vào dự toán đã lập khi bắt đầu đầu tư, xây dựng dự án bất động sản, điều chỉnh theo tiến độ xây dựng và kế hoạch dòng tiền; căn cứ vào số lượng bất động sản tồn kho đã bán trong quá trình xây dựng nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu và những bất động sản tồn kho vừa bán và sẵn sàng để bán Doanh nghiệp cũng căn cứ vào những phân tích thị trường để đưa ra thời điểm bán thích hợp nhất Từ đó, doanh nghiệp chủ động giữ lại những bất động sản tồn kho đẹp nhất dành cho những thời điểm bán hàng thuận lợi trong năm
- Dự toán giá vốn hàng bán trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Dự toán giá vốn
Dự toán số lượng sản phẩm tiêu thụ *
Giá thành đơn vị theo dự toán Căn cứ vào dự toán của doanh nghiệp đã lập khi bắt đầu xây dựng dự án bất động sản trong bộ hồ sơ xây dựng dự án bất động sản Doanh nghiệp điều chỉnh thêm những phát sinh thực tế đến thời điểm dự án hoàn thành, bàn giao như những chênh lệch về việc tăng giá vật tư, nhân công trong quá trình xây dựng, chênh lệch
Trang 39về lãi suất cho vay của ngân hàng…
- Dự toán chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp
Dự toán chi phí bán
hàng/ QLDN =
Dự toán chi phí bán hàng/QLDN cố định +
Dự toán chi phí bán hàng/QLDN biến đổi Trong đó:
Dự toán chi phí bán
hàng/QLDN cố định =
Định phí bán hàng/QLDN thực tế
* Sản lượng tiêu thụ
theo dự toán Hoặc:
Dự toán chi phí bán
hàng/QLDN cố định =
Dự toán biến phí trực tiếp *
Tỷ lệ biến phí theo
dự kiến
Doanh nghiệp lập dự toán chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp căn cứ vào dự toán đã lập tại thời điểm bắt đầu xây dựng dự án, kết quả tiêu thụ bất động sản và quy mô bán bất động sản của doanh nghiệp
* Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư
Trong trường hợp bất động sản đó doanh nghiệp đang cho thuê ổn định qua các năm, tương tự đối với hoạt động xây dựng bất động sản để bán, dự toán hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê gồm: Dự toán doanh thu hoạt động cho thuê, dự toán giá vốn hoạt động cho thuê, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp hoạt động cho thuê
Trong trường hợp doanh nghiệp nhận bàn giao các bất động sản hoàn thành xây dựng hoặc mua mới, ngoài các dự toán trên còn có thêm dự toán chi phí khấu hao bất động sản cho thuê
* Dự toán kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản: là dự toán mang tính tổng hợp dựa trên căn cứ của dự toán tiêu thụ, dự toán giá vốn hàng bán, dự toán chi phí bán hàng, dự toán chi phí quản lý doanh nghiệp Dự toán cung cấp số liệu cho việc so sánh, đánh giá tình thực hiện kế hoạch lợi nhuận, tình hình thực hiện nghĩa
vụ với ngân sách nhà nước Trên cơ sở so sánh giữa thực tế và dự toán để phát hiện những tồn tại và những khả năng chưa được khai thác Từ đó có biện pháp để phát
Trang 40huy những điểm mạnh và khắc phục những điểm còn thiếu sót
Bảng 1.1 Báo cáo kết quả kinh doanh theo bộ phận
Đối tượng A Đối tượng B Tổng
- Hạch toán ban đầu:
Kế toán quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản không có hệ thống chứng
từ riêng mà đều dựa trên hệ thống ghi chép ban đầu của kế toán tài chính Do đó, để thu thập thông tin liên quan đến kế toán quản trị doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh thì kế toán quản trị cần thực hiện bổ sung chi tiết, cụ thể các chỉ tiêu trên chứng từ, thiết kế thêm các chứng từ kế toán cần sử dụng để phản ánh nội dung thông tin thích hợp theo yêu cầu của nhà quản trị doanh nghiệp
- Tài khoản kế toán:
Trên cơ sở các tài khoản phản ánh các nội dung về doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh của kế toán tài chính, căn cứ vào mục đích và yêu cầu của kế toán quản trị doanh thu, chi phí và kết quả hoạt động kinh doanh bất động sản để mở các tài khoản chi tiết theo dõi theo từng đối tượng như bất động sản xây dựng để bán,