Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất, quyền sở hữu nhà Ở và tài sản khác gắn liền với Đất tại huyện cần giờ, thành phố hồ chí minh

Đề án được nghiên cứu với mong muốn mang lại góc độ tiếp cận, đánh giá chính xác về thực trạng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắ

Lý do xây dựng đề án

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quốc gia; là nơi để bố trí dân cư và điều kiện để phát triển các ngành kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là tư liệu không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Qua các thời kỳ, Đảng, Nhà nước ta luôn xác định đất đai là nguồn nội lực, là điều kiện để phát triển đất nước Chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta xác định trên cơ sở củng cố chế độ sở hữu toàn dân, từng bước mở rộng các quyền của người sử dụng đất, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả để phát triển bền vững đất nước trên nền tảng kinh tế - xã hội - môi trường

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý của người sử dụng đất Có thể thấy, giấy chứng nhận là cơ sở để người sử dụng đất chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, quyền sử dụng đất vừa là tư liệu sản xuất, vừa là tài sản có giá trị to lớn cho cuộc sống của họ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật

Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Nhà nước sẽ dễ dàng quản lý các biến động về đất đai và các giao dịch dân sự về đất đai, cũng như giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất hoặc xử lý vi phạm về đất đai Qua đó, giúp Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai có hiệu quả hơn và góp phần phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân

Bên cạnh đó, thực hiện có hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo cơ sở cho đất đai, nhà ở trở thành hàng hóa đặc biệt để đưa vào giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản

Cần Giờ là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích hơn 1/3 diện tích toàn thành phố (70.445,34 ha/209.523,90 ha) Hiện nay, huyện Cần Giờ đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ, đặc biệt là việc Trung ương đầu tư các dự án mang tầm cỡ quốc gia (Dự án lấn biển 2.870 ha và Dự án Cảng biển trung chuyển quốc tế)

Tính đến cuối năm 2023, trên địa bàn huyện còn 447,03ha đất (tỷ lệ 3,57%) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoàn toàn là đất nông nghiệp) Mặc dù diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không nhiều, nhưng đó lại là những thửa đất còn có những khó khăn, vướng mắc trong việc xác lập quyền sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh huyện Cần Giờ đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ thì việc khẩn trương cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất còn lại là hết sức cần thiết nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả của quản lý nhà nước về đất đai cũng như góp phần hạn chế những tranh chấp sau này Bên cạnh đó, hàng năm hồ sơ đăng ký cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở so với số công trình nhà ở xây dựng hàng năm đạt tỷ lệ rất thấp

Xuất phát từ thực tế đó, nhận thức được vai trò, tầm quan trọng, cũng như với mong muốn tìm ra những giải pháp, đề xuất mang tính ứng dụng, thực tiễn trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài: "Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh" để làm đề án tốt nghiệp.

Tổng quan tình hình nghiên cứu

Các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước hoặc có yếu tố nước ngoài có liên quan:

- Luận văn của tác giả Nguyễn Thị Dung (2017) “Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi” Luận văn tập trung đánh giá về thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi

- Đề tài nghiên cứu khoa học của tác giả Phạm Thị Thu Hương (2016),

Thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Tác giả tiếp cận từ góc độ nghiên cứu các quan điểm, chủ trương của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận, thông qua các số liệu được cung cấp từ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả của việc cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

- Luận văn của tác giả Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Qua nghiên cứu tác giả tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành, qua đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận Trong luận văn này tác giả chưa nêu ra được các trường hợp phát sinh thực tiễn liên quan đến các bất cập

- Luận án của Đặng Anh Quân (2011) “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển” Nội dung luận án nêu lên thực trạng hiện nay của hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam thông qua việc phân tích các quy định pháp luật điều chỉnh hệ thống và thực tế áp dụng các quy định này trong hoạt động đăng ký đất đai; nghiên cứu tổng quan về tình hình cấp giấy chứng nhận của Việt Nam, chỉ ra được các hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận của Việt Nam Tuy nhiên, tác giả Đặng Anh Quân chỉ nêu lên tình hình chung về tiến độ cấp giấy chứng nhận, chưa nêu cụ thể các trường hợp phát sinh trong thực tế đối với hạn chế dẫn đến việc chậm cấp giấy chứng nhận trong thực tế

- Luận văn của tác giả Nguyễn Đắc Thắng (2020) “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội” Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Tốt (2014), Đánh giá thực trạng công tác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Yên Châu tỉnh Sơn La Tác giả

Nguyễn Thị Tốt nghiên cứu những quy định của pháp luật và thực trạng công tác quản lý của Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại địa bàn huyện Yên Châu, tỉnh Sơn La Qua đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất một số biện pháp có tính khả thi giúp cho việc thống kê đất đai một cách hiệu quả, nhanh chóng, chính xác hơn

- Luận văn của tác giả Huỳnh Thị Tường Vy (2018) “Giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tân Bình, thành phố

Hồ Chí Minh” Đề tài nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình

Bài viết: “Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của tác giả Đặng Anh Quân đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 2 năm 2006 Nội dung bài viết phản ánh việc tồn tại của các mẫu giấy chứng nhận qua các thời kỳ; những bất cập, khó khăn trong việc vận dụng vào thực tiễn đối với các mẫu giấy chứng nhận, trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số kiến nghị liên quan mẫu giấy chứng nhận

Những công trình đã được công bố nêu trên, chỉ dừng lại ở các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận chung cho nhiều đối tượng, nhiều loại đất, đồng thời khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu, có chăng chỉ nghiên cứu thực tiễn trong một vài vụ việc nổi cộm… như vậy chưa thể đánh giá một cách toàn diện, chính xác thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đề án trên cơ sở kế thừa những đóng góp khoa học từ các công trình nghiên cứu đã công bố trước đó để hoàn thiện, bổ sung nhưng vẫn đảm bảo tính mới trong việc tiếp cận đề tài nghiên cứu, không bị trùng lắp về ý tưởng.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận

Hồ Chí Minh, các chủ trương của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước được quy định, cụ thể hóa trong phạm vi điều chỉnh đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu cụ thể

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: việc sử dụng phương pháp này là nhằm hướng đến việc phân tích, giải thích và đánh giá các quy định của pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận trong một hệ thống nhất định nhằm đưa ra dự đoán hoặc gợi ý cho hướng phát triển hoặc sửa đổi, bổ sung các quy định được nghiên cứu

Phương pháp phân tích tổng hợp: sử dụng các số liệu thống kê về thực tiễn cấp giấy chứng nhận, từ những số liệu thu thập được, sẽ tiến hành phân tích, so sánh tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân qua các năm trên địa bàn huyện với nhau, nhằm đánh giá đúng thực trạng Từ đó phân tích thuận lợi, khó khăn, bất cập trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Hiệu quả, lợi ích của đề án

Về mặt thực tiễn

tổ chức, cá nhân có thể tiến hành tìm hiểu và nghiên cứu (2) Là nguồn tư liệu tham khảo quan trọng, mang tính kế thừa cho những công trình nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở về sau (3) Nâng cao hiệu quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là đất nông nghiệp; quyền sở hữu nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Cần Giờ (4) Giúp cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nắm rõ hơn về các ưu điểm, hạn chế và đề ra các giải pháp khắc phục

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, Đề án được kết cấu bao gồm 03 chương như sau:

- Chương 1 Cơ sở pháp lý trong việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Chương 2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại huyện Cần Giờ

- Chương 3 Định hướng, giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại huyện Cần Giờ

Phần NỘI DUNG Chương 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ TRONG VIỆC GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

1.1 Nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cần Giờ

1.1.1 Khái niệm, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Điều 3 Luật Đất đai năm 2024)

Người sử dụng đất (theo Điều 5 Luật Đất đai 2013): Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế (sau đây gọi chung là tổ chức);

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);…

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm

2024) tại Điều 4 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có đối tượng là hộ gia đình, góp phần tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trước đây cho hộ gia đình, trong trường hợp thành viên đã thành niên trong hộ gia đình muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất do Văn phòng công chứng xác nhận thì diện tích đất còn lại chưa xác định được cụ thể sẽ thuộc quyền sử dụng của những thành viên đã thành niên nào trong các thành viên còn lại trong hộ gia đình

Hiện nay trong các quy định của Nhà nước về đất đai chưa có định nghĩa về đất nông nghiệp, nhưng đất nông nghiệp được hiểu là loại đất phục vụ chủ yếu cho hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối

Theo Điều 9, Luật Đất đai 2024, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác

Trong đất nông nghiệp tiếp tục được phân chia thành nhiều loại đất tùy theo mục đích sử dụng; các văn bản pháp luật về đất đai cũng quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp (tại Điều 176 Luật Đất đai 2024) không thay đổi so với Điều 129 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác

- Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

- Hạn mức giao đất cho mỗi cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất: Đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất

1.1.1.4 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a) Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân, đây là nội dung thể hiện rõ nét nhất sự thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời để người dân biết chính xác nơi đến đăng ký cấp giấy chứng nhận Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 (nay là Điều 136 Luật Đất đai năm 2024) quy định:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cần Giờ