Tóm tắt Đề Án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất, quyền sở hữu nhà Ở và tài sản khác gắn liền với Đất tại huyện cần giờ, thành phố hồ chí minh

Đề tài “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh" được làm nội dung nghiên cứu Đề án xuất phát

Đề tài “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất tại huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh" được làm nội

dung nghiên cứu Đề án xuất phát từ những lý do sau:

- Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Nhà nước sẽ dễ dàng quản lý các biến động về đất đai và các giao dịch dân sự về đất đai, cũng như giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất hoặc xử lý vi phạm về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân

- Tạo cơ sở cho đất đai, nhà ở trở thành hàng hóa đặc biệt để đưa vào giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản

- Cần Giờ là một huyện ngoại thành của Thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích hơn 1/3 diện tích toàn thành phố (70.445,34 ha/209.523,90 ha) Tính đến cuối năm

2023, trên địa bàn huyện còn 447,03ha đất (tỷ lệ 3,57%) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoàn toàn là đất nông nghiệp) Mặc dù diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không nhiều, nhưng đó lại là những thửa đất còn có những khó khăn, vướng mắc trong việc xác lập quyền sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh huyện Cần Giờ đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ thì việc khẩn trương cấp giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất còn lại là hết sức cần thiết nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả của quản lý nhà nước

về đất đai cũng như góp phần hạn chế những tranh chấp sau này Bên cạnh đó, hàng

năm hồ sơ đăng ký cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở so với số công trình nhà ở xây dựng hàng năm đạt tỷ lệ rất thấp

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước hoặc có yếu tố nước ngoài có liên quan: có 07 công trình nghiên cứu liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cấp độ luận văn thạc sĩ, tiến sĩ; 01 bài viết lên quan đăng trên Tạp chí Khoa học pháp lý

Đề án trên cơ sở kế thừa những đóng góp khoa học từ các công trình nghiên cứu đã công bố trước đó để hoàn thiện, bổ sung nhưng vẫn đảm bảo tính mới trong việc tiếp cận đề tài nghiên cứu, không bị trùng lắp về ý tưởng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề án

3.1 Đối tượng nghiên cứu:

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại huyện Cần Giờ

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Về thời gian: Đề án tiến hành thu thập, phân tích, đánh giá trong giai đoạn

2019 - 2023

Về không gian: tại địa bàn huyện Cần Giờ, Thành phố Hồ Chí Minh

4 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Cơ sở lý luận, pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở

Đánh giá những ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân hạn chế trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở tại huyện Cần Giờ; đồng thời đi sâu phân tích, tìm hiểu một cách cụ thể và chi tiết những vướng mắc phát sinh trong thực tế qua những vụ việc

Đề xuất những giải pháp chung, cụ thể, nguồn lực thực hiện, lộ trình thực hiện nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp,

quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cần Giờ

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận: duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa

Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các chủ trương của Đảng; chính sách, pháp

luật của Nhà nước

5.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp nghiên cứu tài liệu;

Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp

6 Hiệu quả, lợi ích của Đề án ứng dụng trong thực tiễn

6.1 Về mặt lý luận: Góp phần bổ sung vào hệ thống cơ sở lý luận về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân Xác định các khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp thực hiện

6.2 Về mặt thực tiễn: (1) Là nguồn tư liệu đáng tin cậy giúp các cơ quan, tổ

chức, cá nhân có thể tiến hành tìm hiểu và nghiên cứu (2) Là nguồn tư liệu tham khảo quan trọng, mang tính kế thừa cho những công trình nghiên cứu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở về sau (3) Nâng cao hiệu quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhất là đất nông nghiệp; quyền sở hữu nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Cần Giờ (4) Giúp cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nắm rõ hơn về các ưu điểm, hạn chế và đề

ra các giải pháp khắc phục

7 Kết cấu Đề án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, Đề án được kết cấu

bao gồm 03 chương như sau:

- Chương 1 Cơ sở pháp lý trong việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở

- Chương 2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở tại huyện Cần Giờ

- Chương 3 Định hướng, giải pháp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở tại huyện Cần Giờ

Phần NỘI DUNG Chương 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ TRONG VIỆC GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1 Nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cần Giờ 1.1.1 Khái niệm, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1.2 Người sử dụng đất

Người sử dụng đất (theo Điều 5 Luật Đất đai 2013): Người sử dụng đất được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình,

cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn

1.1.1.3 Đất nông nghiệp

Theo Điều 9, Luật Đất đai 2024, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu

năm; Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản

Về hạn mức giao đất nông nghiệp (tại Điều 176 Luật Đất đai 2024) không thay đổi so với Điều 129 Luật Đất đai 2013, cụ thể: Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thà1.1.1.4 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a) Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân, đây là nội dung thể hiện rõ nét nhất sự thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời để người dân biết chính xác nơi đến đăng ký cấp giấy chứng nhận Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 (nay là Điều 136 Luật Đất đai năm 2024) quy định:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

b) Thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

c) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được áp dụng tại huyện Cần Giờ

Ủy ban nhân dân dân thành phố đã ban hành Bộ thủ tục hành chính về đất đai theo Quyết định 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở

đó, Uỷ ban nhân dân huyện cũng đã ban hành quy trình cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, gồm 11 bước thực hiện trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

1.1.2 Các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Cần Giờ

1.1.2.1 Xác định hộ gia đình sử dụng đất

Theo Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan

hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024) quy định Người sử dụng đất: không có chủ thể là hộ gia đình như quy định tại Luật Đất đai năm 2013

Qua nghiên cứu, nhận thấy các văn bản quy định về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia đình giữa quy định của Luật Đất đai 2013 và của Bộ luật Dân sự 2015 về hộ gia đình chưa có sự thống nhất Trong thực tế, có nhiều trường hợp các thành viên trong gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, nhưng hiện họ lại không đang sống chung với nhau

Trong thực tế, xảy ra một số trường hợp trong hộ gia đình chỉ cần có một thành viên đã thành niên không đồng ý ký tên khi thực hiện thủ tục công chứng tại Văn phòng công chứng thì giao dịch đó không thực hiện được, ảnh hưởng đến các

thành viên còn lại của hộ gia đình Việc quy định và cách hiểu về hộ gia đình trong thời gian qua đã phát sinh nhiều bất cập, gây nhiều cách hiểu khác nhau trong vận dụng thực tiễn Bên cạnh đó, kể từ 01 tháng 01 năm 2023, sổ hộ khẩu, sổ tạm trú bằng giấy sẽ không còn giá trị sử dụng Thay vào đó, thông tin về cư trú công dân

sẽ được cập nhật trong Cơ sở dữ liệu về cư trú

1.1.2.2 Xác định điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

Theo Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm

2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất

Để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân phải đảm bảo đủ 03 yếu tố: “sử dụng đất

ổn định”, “đất không có tranh chấp” và “trực tiếp” hoặc “không trực tiếp” sản xuất nông nghiệp

Thực trạng xác định về điều kiện “sử dụng đất ổn định”

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thì “sử dụng đất ổn định” là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận

Việc giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận quá trình sử dụng và lấy ý kiến của người cư trú trong khu dân cư là phù hợp với thực tế Tuy nhiên cơ chế xác nhận chỉ thông qua cán bộ địa chính và sau đó là chủ tịch ủy ban nhân dân xã, thị trấn ký Cách làm này tuy giảm về thủ tục nhưng không tránh khỏi việc lợi dụng, thiếu khách quan, vô tư

1.2 Nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại huyện Cần Giờ

1.2.1 Khái niệm, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

1.2.1.1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014) Trong đó, nhà ở bao gồm các loại sau đây: Nhà ở riêng lẻ; nhà chung cư; nhà ở thương mại; nhà ở công vụ; nhà ở để phục vụ tái định cư; nhà ở xã hội

Tại địa bàn huyện Cần Giờ, nhà ở chủ yếu là nhà ở riêng lẻ, được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1.2 Đối tượng được sở hữu nhà ở

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 7 Luật Nhà

ở 2014 (Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023) bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài

Tại địa bàn huyện Cần Giờ, đối tượng được sở hữu nhà ở chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước

1.2.1.3 Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được quy định cụ thể tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 như sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và

có nhà ở hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn

1.2.1.4 Thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

a) Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 (nay là Luật Đất đai năm 2024), Luật Nhà ở năm 2014 (nay là Luật Nhà ở năm 2023) thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Xuất phát từ tình hình thực tế, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh uỷ quyền cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

b) Thành phần hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

c) Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện tại huyện Cần Giờ

Ủy ban nhân dân dân thành phố đã ban hành Bộ thủ tục hành chính về đất đai theo Quyết định 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của Ủy ban nhân dân thành phố về quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở

đó, Uỷ ban nhân dân huyện cũng đã ban hành quy trình cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, gồm 07 bước thực hiện trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính)

1.2.2 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Tại Điều 148 Luật Đất đai năm 2024, quy định điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ theo quy định

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN

LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẦN GIỜ

2.1 Các yếu tố ảnh hưởng

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 70.445,34 ha diện tích đất tự nhiên, chiếm 33,62% tổng diện tích đất tự nhiên của toàn thành phố Trong tổng diện tích đất nông

nghiệp là 46.875,35 ha, chiếm 66,54% so với tổng diện tích tự nhiên

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Trong những năm qua, huyện Cần Giờ đã đạt được những thành tựu đáng ghi nhận trên các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, giáo dục, xây dựng chính quyền, cải cách hành chính… Kết cấu hạ tầng được đầu tư, nâng cấp, mở rộng, tạo điều kiện phát triển thu hút các đầu tư các nguồn lực khai thác tài nguyên thiên nhiên, tiềm năng kinh tế của huyện Đặc biệt, huyện Cần Giờ được Trung ương cho chủ trương đầu tư 02 dự án lớn là Dự án Đô thị biển Cần Giờ, diện tích 2.870 ha và Dự án Cảng biển Trung chuyển Cần Giờ Đó là điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển và tiềm năng

về thị trường bất động sản tại huyện Cần Giờ

2.1.3 Công tác quy hoạch sử dụng đất

Cần Giờ là huyện ngoại thành giáp biển duy nhất của Thành phố Hồ Chí Minh,

có một khu rừng ngập mặn chiếm diện tích lớn so với diện tích tự nhiên, hệ thống sông rạch của huyện dày đặc Vì vậy, huyện Cần Giờ được định hướng phát triển theo hướng phát triển bền vững về du lịch sinh thái, đảm bảo môi trường, giữ được rừng ngập mặn, là lá phổi xanh của thành phố và khu vực Do đó, việc sử dụng đất của huyện có nhiều biến động và gây áp lực đến các cơ quan quản lý đất đai

2.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Cần Giờ

2.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo số liệu tổng hợp báo cáo của Ủy ban nhân dân huyện, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2023, Ủy ban nhân dân huyện đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng