Tiểu luận thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất

Nhằm phát triển và tận dụng tối ưu hóa nguồn lực đất đai, pháp luật ghi nhận vàbảo vệ quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất quyền "được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

-TIỂU LUẬN

ĐỀ:

THẨM QUYỀN, TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

NHÓM 1:

3 ĐẶNG NHẬT QUANG 8 A SÔ NAM

5 HUỲNH QUỐC ĐẠT 10 VÕ BẢO ANH

Tp Hồ Chí Minh, Tháng… Năm 2024

MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẨM QUYỀN, TRÌNH TỰ, THỦ

TỤC CẤP GCN QSDĐ

1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3 Nội dung của GCN QSDĐ

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

1.5 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ

1.6 Phương pháp nghiên cứu

CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3 Quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.1 Quyền của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.2 Nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 3: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất tại xã, thị trấn

3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất tại phường

3.3 Một số trường hợp cụ thể

3.3.1 Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ ở theo quyết định giao đất

3.3.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất

3.4 Một số vấn đề về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất cần thực hiện

CHƯƠNG 4: THỰC TIỄN VÀ KIẾN NGHỊ TRONG VIỆC CẤP GCN QSDĐ

4.1 Ưu điểm

4.2 Hạn chế

4.3 Giải pháp

4.4 Kiến nghị

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tặng vật mà tạo hóa trao cho con người, là tài nguyên thiên nhiên vô cùngquý giá, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất và mọi sự tồn tại mà kết tinh trong đó làsức lao động của con người Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcthay mặt quản lý để đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, hợp lý và tiếtkiệm Nhằm phát triển và tận dụng tối ưu hóa nguồn lực đất đai, pháp luật ghi nhận vàbảo vệ quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất quyền "được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất " [35, Điều 166] - một quyền cơ bản vô cùng quan trọng và thiết yếu trong việcquy định về quyền của người sử dụng đất trong pháp luật đất đai Cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là vấn đề mang tính kinh tế, xã hội nhưng cũng là vấn đề phức tạp

về mặt pháp lý Với mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, Nhà nước ta đã vàđang sử dụng linh hoạt các công cụ và phương tiện khác nhau như ban hành hàng loạtcác văn bản pháp luật để điều chỉnh quan hệ đất đai mà tiêu biểu là việc ban hành LuậtĐất đai năm 2013 đã tạo dựng cơ sở pháp lý hữu hiệu cho hoạt động quản lý Nhà nướcnói chung và hoạt động quản lý trong lĩnh vực đất đai nói riêng Sự ra đời của Luật Đấtđai năm 2013 với mục tiêu giải quyết các bất cập còn tồn tại trong Luật đất đai năm

2003, những quy định trong văn bản này mang tới những đổi mới nhằm giải quyết dứtđiểm các vấn đề trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay Tuynhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn bộc

lộ một số hạn chế như quy định về nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận cònquá cao so với khả năng tài chính của đa số người dân, quy định về điều kiện cấp giấychứng nhận còn chưa phù

hợp với thực tế sử dụng đất, Hiện nay, do nhiều nguyên nhân khác nhau, các tranhchấp, sai phạm phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngàycàng phát triển đa dạng và phức tạp Giải quyết tốt các vấn đề này có tầm quan trọngtrong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, đồng thời góp phần vào sựphát triển kinh tế - xã hội của đất nước Là một trong những quận có diện tích đất đailớn ở Hà Nội, quận Tây Hồ được thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 phường của quận BaĐình và 5 xã của huyện Từ Liêm cũ nên quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quậnvừa có những nét của quận nội thành, lại có những nét của huyện ngoại thị trong quátrình phát triển đô thị Đây là quận được xem là có nhiều khó khăn và phức tạp nhấtcủa Hà Nội trong quản lý nhà nước về đất đai và cũng được thành phố lựa chọn thựchiện nhiều mô hình thí điểm quản lý nhà nước như: dịch vụ hành chính công, cải cáchhành chính “một cửa”, khoán thu-chi hành chính,… Được đánh giá là nơi các giaodịch liên quan đến bất động sản diễn ra sôi nổi, những vấn đề trong quản lý nhà nước

về đất đai của quận Tây Hồ đang đối mặt khá phức tạp, mang nhiều nét đặc trưng mànhiều quận (huyện) khác trên cả nước gặp phải mà điển hình là công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Vấn đề thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ được nghiên cứu, giải quyết tốt sẽ mang lạinhững bài học cả về lý thuyết và thực tiễn cho các quận khác tham khảo và học tập.Trước thực trạng đó và trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang có hiệu lực vàđược triển khai trong thực tiễn thì việc nghiên cứu, phân tích, làm rõ cơ sở lý luận và

thực tiễn thi hành những quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất từ thực tế của một địa phương như quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội là hết sứccần thiết và có ý nghĩa trong việc triển khai có

hiệu quả pháp luật đất đai, đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong công cuộc công nghiệphóa, hiện đại hóa, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, nhằm tinh giản, loại bỏ nhữngkhâu không cần thiết trong quá trình quản lý để giảm bớt phiền hà, tạo thuận tiện chonhân dân, khiến cho người sử dụng đất coi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất là quyền chứ không phải trở thành nghĩa vụ Để có một cái nhìn tổng quát về vấn

đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiệntheo xu hướng của Luật Đất đai năm 2013

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẨM QUYỀN, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta, trải qua các thời kỳ, đã xuất hiện các khái niệm khác nhau để chứngminh quyền sở hữu về nhà đất, chẳng hạn như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sửdụng đất,…Cho tới ngày 10/12/2009, mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được Bộ taì nguyên và môi trườngban hành với phạm vi áp dụng trên toàn quốc Những mẫu giấy chứng nhận đã cấptrước khi có mẫu mới vẫn được giữ nguyên vai trò pháp lý và không bắt buộc phảithay mới.Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục sử dụng tên gọi này Theo đó, đây là một loạigiấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp cho tổ chức hoặc cá nhân nhằm xác nhận quyền

sử dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp

Tại khoản 16, điều 3, Luật đất đai 2013 định nghĩa khái niệm giấy chứng nhậnquyền sử đất như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người tài sản khácgắn liền với đất

Giáo trình Luật đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội quanniệm: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sửdụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo

hộ khi quyền của họ bị xâm phạm”

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn năm2006: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất”

Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chứng thư pháp lý đầy đủ xác nhận mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất”

1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước Giấy này được Nhà nước cấp chongười sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi họ đáp ứngcác điều kiện theo quy định của pháp luật

-Thứ hai, GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phẩm “đầu ra” của quá trình kê khai,đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính Điềunày có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hề đơn giản Để có thể cấpGCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phảithẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tíchđất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể thửađất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất v.v nhằm đảm bảo

sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụngđất lân cận Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin về thửa đất thì mới có

cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợppháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể Do đó, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng

của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đođạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính

Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất đai của Nhà nước Điều này có nghĩa là không phải bất cứ tổchức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy định của phápluật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cóthẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ Các cơ quan này bao gồm UBND cấp tỉnh vàUBND cấp huyện Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩmquyền, điều kiện, đối tượng v.v được pháp luật quy định rất chặt chẽ

Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹthuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tính pháp lý thể hiện khi cấpGCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ các quy định về đốitượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quyđịnh.Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người sử dụngđất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn gốc và quátrình sử dụng đất v.v cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được thựchiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan tài nguyên và môitrường Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ Tài nguyên và Môi trườngban hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụngthống nhất giữa các địa phương trong cả nước

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có những đặc điểm cơ bản như sau:

· Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được cấp cho một cá nhân, một nhóm

cá nhân theo hình thức đồng sở hữu, cấp cho hộ gia đình hoặc cấp cho cơ quan, đơn

· Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp cho 7 đối tượng theo quy địnhcủa Luật Đất đai trong đó không bao gồm người nước ngoài

1.3 Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) (sau đây gọi là Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014) thì nội dung của GCNQSDĐ bao gồm: Thứ nhất, GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

Một là, Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục

"ITên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số pháthành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Hai là, Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

Ba là, Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; Bốn là, Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mã vạch; Năm là, Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành GCN; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của giấy chứng nhận;

Sáu là, nội dung của GCN quy định tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan

có thẩm quyền cấp GCN hoặc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp

Thứ hai, nội dung và hình thức cụ thể của GCN được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đai bao gồm các khía cạnh quan trọng sau đây:

1 Chủ sở hữu đất: Những người sở hữu đất là một trong những đối tượng chính được quan tâm trong nghiên cứu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghiên cứu

có thể tập trung vào việc đánh giá quyền và nghĩa vụ của họ, cũng như cách mà giấy chứng nhận ảnh hưởng đến quyền lợi và tự do của họ trong việc sử dụng và quản lý đất

2 Người sử dụng đất: Đối tượng nghiên cứu cũng có thể bao gồm những người được cấp giấy chứng nhận để sử dụng đất Nghiên cứu có thể tập trung vào việc đánh giá quyền và trách nhiệm của họ, cũng như tác động của giấy chứng nhận đến quyền lợi và nhu cầu sử dụng đất của họ

3 Cơ quan chính phủ địa phương: Nghiên cứu có thể đi sâu vào vai trò và chức năng của các cơ quan chính phủ địa phương trong việc cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều này bao gồm việc xem xét quy trình, quy định và chính sách liên quan đến việc cấp phát giấy chứng nhận, cũng như cách mà các cơ quan này thực hiện các nhiệm vụ của mình trong việc quản lý và bảo vệ đất đai

4 Cộng đồng địa phương: Một khía cạnh quan trọng khác của nghiên cứu có thể là tác động của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cộng đồng địa phương Nghiên cứu có thể tập trung vào việc đánh giá cách mà giấy chứng nhận ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, xã hội và môi trường của cộng đồng, cũng như mức độ đồng thuận và hỗtrợ từ phía cộng đồng đối với quy định về quyền sử dụng đất

5 Tổ chức phi chính phủ và các nhóm lợi ích khác: Cuối cùng, nghiên cứu cũng có thể tập trung vào các tổ chức phi chính phủ và các nhóm lợi ích khác có liên quan đến

việc sử dụng đất đai Điều này bao gồm việc xem xét vai trò và ảnh hưởng của các tổ chức này đối với quy trình cấp phát giấy chứng nhận và việc thực hiện các quy định

về quyền sử dụng đất

=> Tổng thể, đối tượng nghiên cứu của giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đai

là một hệ thống phức tạp bao gồm nhiều bên liên quan, và nghiên cứu có thể tập trung vào một hoặc nhiều khía cạnh của hệ thống này để hiểu rõ hơn về tác động và tác nhântrong lĩnh vực này

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu về giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đai là một lĩnh vực rộng lớn và đa chiều, có thể được tiếp cận từ nhiều góc độ khác nhau Dưới đây là mộtphân tích chi tiết về phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực này:

1 Khía cạnh pháp lý và quy định: Nghiên cứu có thể tập trung vào việc phân tích các quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất đai trong pháp luật địa phương, quốc gia hoặc quốc tế Điều này bao gồm việc đánh giá quy trình cấp phát giấy chứng nhận, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, và các biện pháp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan

2 Tác động kinh tế và xã hội: Nghiên cứu có thể đi sâu vào hiểu biết về cách quyền

sử dụng đất đai ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và xã hội trong khu vực nghiên cứu Điều này có thể bao gồm việc phân tích tác động của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến giá đất, đầu tư, việc làm, và phát triển cộng đồng

3 Quản lý đất đai và sử dụng đất: Nghiên cứu có thể tập trung vào việc đánh giá hiệu quả của các chính sách và biện pháp quản lý đất đai liên quan đến việc cấp phát giấy chứng nhận Điều này bao gồm việc xem xét cách mà các cơ quan chính phủ địa phương hoặc quốc gia thực hiện các quy định và hướng dẫn để đảm bảo sự công bằng,minh bạch và bền vững trong việc sử dụng đất

4 Tương quan với các quyền và lợi ích khác: Nghiên cứu có thể khám phá tương quan giữa quyền sử dụng đất và các quyền khác như quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền thừa kế Điều này bao gồm việc đánh giá tương quan giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các tài sản khác, và cách mà nó ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan

5 Thách thức và cơ hội: Nghiên cứu có thể xem xét các thách thức và cơ hội liên quan đến việc thực thi và áp dụng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều này bao gồm việc đánh giá các vấn đề như tham nhũng, gian lận, và phản ứng của cộng đồng địa phương đối với quy định về quyền sử dụng đất

=> Tổng thể, nghiên cứu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai đòi hỏi một cái nhìn toàn diện về pháp lý, kinh tế, xã hội và chính trị, và có thể được thực hiện thông qua nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như phân tích pháp lý, nghiên cứu điều tra, và phân tích chính sách

1.5 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về QSDĐ

1.Giai đoạn 1945 - 1959

Sau khi giành được độc lập, cơ quan quản lý đất đai của Phủ Toàn quyền Đông Dương

là Sở Trước bạ - Văn tự - Quản thủ điền thổ và Thuế Trực thu được Bộ Tài chính tiếp nhận (Sắc lệnh số 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 của Chủ tịch nước) Sau đó ngành

Địa chính được thiết lập (Sắc lệnh số 75 ngày 29 tháng 5 năm 1946 của Chủ tịch

nước) với tên gọi Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ Kèm theo đó là hệ thống các

đơn vị trực thuộc ở 03 cấp tỉnh, huyện, xã nhằm duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng

đất và thu thuế điền thổ Đến năm 1953 do yêu cầu của kháng chiến, các Ty Địa chính được sáp nhập vào Bộ Canh nông, rồi trở lại Bộ Tài chính để phục vụ mục đích thu thuế nông nghiệp.

Cải cách ruộng đất năm 1953 - 1958 đã mang lại sự khởi sắc cho ngành Địa chính Đứng đầu là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính, hệ thống các cơ quan ngành dọc của

Sở trực thuộc Ủy ban hành chính các cấp, có nhiệm vụ phối hợp với các cơ quan khác thực hiện kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp nông thôn

Như vậy, từ 1945 đến 1959 hoạt động của ngành Quản lý đất đai chủ yếu là hình thành

hệ thống cơ quan quản lý đất đai trong chế độ mới với chức năng, nhiệm vụ bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ Trong những năm kháng chiến chống Pháp, ngành Địa chính đã có một số thay đổi về hoạt động góp phần quan trọng thực hiện nhiệm vụ huy động thuế nông nghiệp phục vụ kháng chiến, kiến quốc Sau thắng lợi của cuộc Cải cách ruộng đất ở miền Bắc (1953 - 1958), ngành Địa chính đã thực hiện tốt các nhiệm vụ: tổ chức đo đạc, lập bản đồ giải thửa và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất, phục vụ việc kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị

2 Giai đoạn 1960 - 1978

Do sự phát triển quan hệ ruộng đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sản xuất

Xã hội chủ nghĩa, ngành Quản lý ruộng đất được thiết lập (Nghị định số 70-CP ngày

09 tháng 12 năm 1960 và Nghị định số 71-CP ngày 09 tháng 12 năm 1960 của Hội đồng Chính phủ), chuyển từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp với nhiệm vụ quản lý

mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp Quản lý ruộng đất bao gồm

3 nội dung chủ yếu: Lập bản đồ, địa bạ về ruộng đất, thường xuyên chỉnh lý bản đồ vàđịa bạ cho phù hợp với sự thay đổi về hình thể ruộng đất, về quyền sở hữu, sử dụng ruộng đất, về tình hình canh tác và cải tạo ruộng đất; Thống kê diện tích, phân loại chất đất; Nghiên cứu xây dựng các luật lệ, thể lệ về quản lý ruộng đất trong nông nghiệp và hướng dẫn, kiểm tra việc thi hành các luật lệ, thể lệ ấy Hệ thống quản lý ruộng đất được tổ chức thành 4 cấp: Trung ương là Vụ Quản lý ruộng đất; cấp tỉnh làPhòng Quản lý ruộng đất; cấp huyện là Bộ phận Quản lý ruộng đất; cấp xã là Cán bộ quản lý ruộng đất

Tóm lại, trong giai đoạn 1960 - 1978, ngành Quản lý ruộng đất đã phát triển hệthống bộ máy và đội ngũ cán bộ từ Trung ương tới địa phương, mở rộng các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cơ quan quản lý ruộng đất có nhiệm vụ chủ yếu là giúp

Bộ Nông nghiệp “quản lý việc mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp” Ngành Quản lý ruộng đất đã có những đóng góp to lớn trong việc mở rộng và

sử dụng có hiệu quả diện tích đất nông nghiệp, xây dựng kinh tế hợp tác xã và phát triển nông thôn

3 Giai đoạn từ 1979 đến nay

Để tăng cường công tác quản lý đất đai, thống nhất các hoạt động quản lý đất

đai vào một hệ thống cơ quan chuyên môn, năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng

đất được thành lập - "Tổng cục Quản lý ruộng đất là cơ quan trực thuộc Hội đồng Bộ

trưởng, thống nhất quản lý nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và có

hiệu quả cao đối với tất cả các loại đất" (Nghị quyết số 548/NQQH ngày 24 tháng 5

năm 1979 của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội) Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương

được thành lập theo 03 cấp:

- Cấp tỉnh, có Ban Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Sau Luật Đất đai năm 1987 cho tới năm 1993 hầu hết các Ban Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã chuyển thành Chi cục Quản lý đất đai hoặc Chi cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Sở Nông - Lâm nghiệp;

- Cấp huyện, có Phòng Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện, một số địa phương khu vực đô thị thành lập Phòng Quản lý nhà đất hoặc Phòng Nhà đất; từ năm 1988 - 1994, Phòng Quản lý ruộng đất sáp nhập vào các Phòng Nông Lâm nghiệp hoặc Phòng Kinh tế;

- Cấp xã, có Cán bộ quản lý ruộng đất chuyên trách

Trước yêu cầu về tổ chức lại các cơ quan quản lý Nhà nước và tăng cường công tác quản lý đất đai, năm 1994 Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản

đồ Nhà nước được hợp nhất và tổ chức lại thành Tổng cục Địa chính (Nghị định số

12/CP ngày 22 tháng 02 năm 1994 của Chính phủ) Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức bộ máy của Tổng cục Địa chính được quy định tại Nghị định số34/CP ngày

23 tháng 4 năm 1994 của Chính phủ, theo đó Tổng cục Địa chính là cơ quan thuộc Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc - bản đồ trên phạm vi cả nước Ngay sau khi thành lập Tổng cục Địa chính, ở địa phương các Sở Địa chính được thành lập trên cơ sở Ban Quản lý ruộng đất và trực thuộc Uỷ ban nhândân cấp tỉnh, Chi cục Quản lý ruộng đất hoặc Chi cục Quản lý đất đai Một số thành phố lớn thành lập Sở Địa chính - Nhà đất Tại cấp huyện, từ năm 1995 cơ quan quản

lý đất đai là Phòng Địa chính (hoặc Phòng Địa chính - Nhà đất) trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện Tại cấp xã, có Cán bộ Địa chính xã (hoặc phường, thị trấn) và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng

Theo định hướng thành lập các Bộ đa ngành, năm 2002 Bộ Tài nguyên và

Môi trường được thành lập (Nghị quyết số 02/2002/QH11 của Quốc hội nước Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ nhất ngày 05 tháng 8 năm 2002

và và Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2002 của Chính phủ)

Trong cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và môi trường có 2 đơn vị chuyên trách quản

lý nhà nước về đất đai là Vụ Đất đai và Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai Ngay sau

đó, tại địa phương các Sở Tài nguyên và Môi trường được thành lập trên cơ sở sáp nhập Sở Địa chính với các đơn vị quản lý nhà nước về môi trường, địa chất khoáng sản, tài nguyên nước Chức năng quản lý nhà nước về đất đai ở cấp tỉnh do một số đơn

vị cấp phòng trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện Tại cấp xã, có Cán

bộ Địa chính xã (hoặc phường, thị trấn) và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản

lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường

Để đổi mới hoạt động quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường, năm

2008, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Bộ Tài nguyên và Môi trường được quy định cụ thể hơn - Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong các lĩnh vực: đất đai; tài nguyên nước; tài nguyên khoáng sản, địa chất; môi trường; khí tượng, thuỷ văn; đo đạc, bản đồ; quản lý tổng hợp và thống nhất về biển và hải đảo; quản lý nhà nước các dịch vụ công trong các

lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của Bộ (Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng

3 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Theo Quyết định số 134/2008/QĐ-TTgngày 02 tháng 10 năm 2008 của Thủ

tướngChính phủ, Tổng cục Quản lý đất đai được thành lập, là cơ quan trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, để tập trung các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai ở cấp Trung ương về một đầu mối chuyên trách Tổng cục Quản lý đất đai có chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước; thực hiện các dịch vụ công theo quy định của pháp luật và thực hiện các nhiệm vụ chủ yếu:

- Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế, chính sách, chiến lược, chương trình quốc gia, quy hoạch, kế hoạch, đề án, dự án về quản lý và sử dụng đất đai để ban hành, phê duyệt theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phê duyệt: quyết định, chỉ thị, thông tư, tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, định mức kinh tế - kỹ thuật và định mức sử dụng đất Chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật,

cơ chế, chính sách, chiến lược, chương trình quốc gia, quy hoạch, kế hoạch, đề án, dự

án về quản lý và sử dụng đất đai sau khi được phê duyệt

- Tổ chức triển khai thực hiện trên phạm vi toàn quốc đối với các nhiệm vụ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký và thống kê đất đai; giá đất; về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; về phát triển quỹ đất, quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; lưu trữ và thông tin đất đai; về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; hợp tác quốc tế

và nhiều nhiệm vụ chuyên môn khác

Về cơ cấu tổ chức bộ máy, đến nay Tổng cục Quản lý đất đai có 14 đơn vị trực

thuộc, trong đó có 9 đơn vị quản lý nhà nước, 5 đơn vị sự nghiệp (bao gồm 2 đơn vị

sự nghiệp mới được bổ sung là: Trung tâm Đào tạo và Truyền thông đất đai; Trung tâm Kiểm định chất lượng sản phẩm địa chính).

Tại cấp tỉnh:Một số địa phương tiến hành thành lập Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai vào một cơ quan chuyên trách Đến nay, tổ chức của Ngành ở cấp tỉnh có cơ cấu hoàn chỉnh nhất gồm 63 Sở Tài nguyên và Môi trường với đầy đủ các phòng, ban chức năng về quản lý đất đai và các đơn vị sự nghiệp Ngoài ra còn có: Trung tâm Phát triển

quỹ đất, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (hiện tại trong cả nước có 63 Văn

phòng cấp tỉnh và 55 tổ chức Phát triển quỹ đất cấp tỉnh);Quỹ phát triển đất

Tại cấp huyện: Cơ quan quản lý đất đai là Phòng Tài nguyên và Môi trường

Ngoài ra, các địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đến

nay cả nước có 528 Văn phòng cấp huyện)trực thuộc các Phòng Tài nguyên và Môi

trường để thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp huyện

Tại cấp xã: có Cán bộ Địa chính xã (hoặc phường, thị trấn) và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường

Lực lượng cán bộ của Ngành ngày càng phát triển, hiện tại toàn Ngành có trên 33.000 người Trong đó, số cán bộ, công chức, viên chức trực tiếp làm công tác quản

lý đất đai(chia theo các cấp)như sau: Trung ương có trên 450 người (đại học và trên đại học 81%, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp 19%);cấp tỉnh có trên 6.000

người (đại học và trên đại học 72%, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp 28%); cấp

huyện có trên 12.000 người (đại học và trên đại học 67%, cao đẳng và trung học

chuyên nghiệp 33%); cấp xã, phường, thị trấn có trên 11.000 cán bộ địa chính, với gần

73% đã qua các khoá đào tạo chính quy, bán chính quy (đại học 3,4%, trung học

chuyên nghiệp 36,1%; sơ cấp 60,5%); ngoài ra còn hàng nghìn người ở các doanh

nghiệp, đơn vị sự nghiệp, tổ chức khác đang phối hợp hoạt động với Ngành về đo đạc

- bản đồ, quy hoạch(xây dựng), giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai (Thanh tra Chính phủ), xử lý vi phạm về pháp luật đất đai (Kiểm sát, Toà án) và

các hoạt động kinh tế, dịch vụ khác…

- Công tác đào tạo cán bộ cho Ngành được quan tâm đầu tư, các trường Trung học đã đào tạo được trên 21.000 cán bộ, hàng nghìncông nhân cung cấp cho toàn Ngành Bêncạnh sự lớn mạnh không ngừng về số lượng và chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức

và viên chức của Ngành, cơ sở vật chất(trụ sở làm việc, các phương tiện, trang thiết bị,điều kiện làm việc)và chế độ chính sách đối với cán bộ, công chức, viên chức và người lao động luôn được Đảng, Nhà nước hết sức quan tâm, ngày càng tạo điều kiện

và là động lực cho sự phát triển cả về bề rộng lẫn chiều sâu cho Ngành Đây vừa thể hiện vai trò của Ngành Quản lý đất đai đối với sự phát triển kinh tế- xã hội của đất nước đồng thời cũng là trách nhiệm to lớn của toàn Ngành trong quá khứ, hiện tại và tương lai

- Tóm lại, trong giai đoạn từ 1979 đến nay, ngành Quản lý đất đai đã phát triển theo hướng hiện đại, mở rộng phạm vi quản lý đối với tất cả các loại đất Nội dung quản lý

nhà nước về đất đai được mở rộng ra nhiều lĩnh vực (từ 07 nhóm nội dung đã phát

triển thành 13 nhóm nội dung) Hệ thống cơ quan và đội ngũ cán bộ đã từng bước

được hoàn thiện, năng lực quản lý, chuyên môn và công nghệ được nâng cao, đáp ứng các yêu cầu của hệ thống quản lý đất đai hiện đại Hoạt động của Ngành đã góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước; đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; tăng thu cho ngân sách nhà nước; chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế theo cơ chế thị trường, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; bảo vệ môi trường Chưa bao giờ ngànhQuản lý đất đai lại có cơ cấu tổ chức 04 cấp từ Trung ương đến địa phương hoàn chỉnh

và hùng mạnh nhất về mọi mặt, ngang tầm với nhiệm vụ được Đảng và Nhà nước giao

và là Ngành có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của xã hội về tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội; quốc phòng - an ninh…

1.6.1 Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và những gợi mở cho Việt Nam

1.6.2 Kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới về cấp Giấychứng nhận quyền sở hữu đất đai Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất của Úc (hệ thống Torrens), Singapore (người sở hữu bất động sản khi thực hiệnviệc đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất sẽ được cấp bản sao Giấy chứngnhận sở hữu), Anh (hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức đăng ký theo một hệ thốngthống nhất), Hà Lan (hệ thống đăng ký chứng thư phát triển)

1.6.3 Bài học kinh nghiệm và những gợi mở cho Việt Nam

Thứ nhất, quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý trong lĩnh vực cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng cần được thống nhất và tập trung với mô hình

cơ quan đăng ký, cấp Giấy chứng nhận khoa học, tránh sự phân tán thẩm quyền; thựchiện “một Giấy, một cơ quan đăng kí”; thủ tục cấp Giấy phải đơn giản, nhằm bảo đảmhoạt động đăng kí được tiến hành thuận lợi cho mọi đối tượng

Thứ hai, hệ thống đăng ký bất động sản tốt (nhanh chóng và chi phí thấp) chính làmột bảo đảm đáng tin cậy cho các nhà đầu tư Thứ ba, một trong những yêu cầu để

phát triển thị trường bất động sản là phải minh bạch hóa và đảm bảo sự công bằngtrong thị trường bất động sản.

CHƯƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đượcNhà nước công nhận quyền sử dụng đất

- Người thừa kế quyền sử dụng đất

- Người mua, bán, tặng cho, đổi, thừa kế quyền sử dụng đất

- Người có tranh chấp về quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của phápluật

2.2 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trườnghợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 Luật Đất đai năm 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sửdụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử

lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theobản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thihành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơquan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu côngnghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ởthuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên

hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đấthiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

2.3 Quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.3.1 Quyền chung của người sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụngđất như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất