Các nhân tố ảnh hưởng đến quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại...27 1.5.1.. Tính cấp thiết của đề tài Ngân hàng là một trung gian tài ch
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CHÀNG THƯƠNG MẠI
Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã.
Theo Điều 107, Luật Dân sự 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định:
“Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, BĐS là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng…của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóaBĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như : động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính các biệt (tính dị biệt) của hàng hóa BĐS.
Thứ tư, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách thực hiện việc quản lý chúng Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì
BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.3 Vai trò của bất động sản trong nền kinh tế
Trên toàn cầu, bất động sản là một trong những lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao nhất tại một số nền kinh tế, đồng thời là một trong các thước đo, đo lường sự phát triển của kinh tế - xã hội Đây là lĩnh vực phản chiếu khả năng tồn tại và phát triển bền vững của nền kinh tế, cũng như mức sống của người dân.
Trên thực tế, lĩnh vực bất động sản được coi là khởi đầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du lịch, nghỉ dưỡng… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác Các chủ đầu tư - thành viên trọng yếu của thị trường bất động sản - cũng không bao giờ chỉ “cắt khúc” kinh doanh bắt đầu từ khi công trình hoàn thiện đến bán cho người mua Đó là phần việc của các nhà môi giới, một trong những hoạt động cuối cùng của chu trình kinh doanh dự án bất động sản.
Năm 2016, Hiệp hội Các nhà phát triển bất động sản châu Âu (EPRA) và Tổ chức phi lợi nhuận chuyên cung cấp dịch vụ và giáo dục cho nhà đầu tư tại thị trường bất động sản INREV đã thực hiện một nghiên cứu về vai trò của bất động sản tới nền kinh tế thực Cuộc nghiên cứu đã đi đến kết luận: bất động sản có vai trò lớn trong hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, việc làm và duy trì sự phát triển bền vững “Lĩnh vực bất động sản cung cấp nền tảng cơ bản cho hầu hết lĩnh vực khác, giúp các đối tượng này có đầy đủ khả năng để phát triển hết sức mình”, báo cáo của EPRA khẳng định Theo báo cáo mới nhất của nhà tư vấn bất động sản có trụ sở tại London - Savills, giá trị của lĩnh vực bất động sản toàn cầu, bao gồm bất động sản thương mại và cư dân đã đạt 217.000 tỷ USD Trong khi đó, GDP toàn cầu vào khoảng 80.000 tỷ USD.
Cụ thể, bất động sản có vai trò trong nền kinh tế như sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Thứ ba, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
Tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại
Tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, ngân hàng cho khách vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà ở để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê…
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu bất động sản trên thị trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất động sản còn có những đặc trưng do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại:
Thị trường bất động sản là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài Theo phân tích của ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn thường mang tính khả thi thấp.
Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản thường rất lớn nhưng sẽ dàn trải theo nhiều giai đoạn: giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô, hoàn thiện… Vì thế nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất Còn nếu vay 1 lần thì vốn sẽ không được sử dụng ngay nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
Là thị trường có độ rủi ro cao: Điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản vốn là một thị trường nhiều tiềm năng nhưng cũng đầy rủi ro: đầu cơ, mất cân bằng cung cầu, thiếu tính thanh khoản, rủi ro về pháp lý, rủi ro về quản lý dự án … Một khi thị trường bất động sản bị đóng băng, giá bất động sản sẽ bị giảm nhanh chóng, các giao dịch về bất động sản gần như bằng không làm cho các nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính thậm chí có thể phá sản dẫn đến khả năng thanh toán các khoản tín dụng của người đi vay bị giảm mạnh hoặc có thể mất khả năng thanh toán Do đó, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.3 Vai trò của tín dụng bất động sản
Hiện nay, trên thế giới, thị trường bất động sản không thể có thanh khoản và phát triển nếu không có tín dụng Tạo một tài sản có vòng đời lâu dài với vốn liếng tích lũy chỉ có thể xảy ra ở những nền kinh tế chậm tiến và lạc hậu chủ yếu dựa vào nông nghiệp và sức lao động Tại Việt Nam, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 30% tổng dư nợ và nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản thì tỷ lệ này có thể lên tới 70% của tổng dư nợ Trong một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, nguồn cung tín dụng mang tính quyết định cho thị trường bất động sản Trong 5 năm qua, khi tín dụng cho bất động sản co cụm, lập tức thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây dựng bỏ dở, nhiều dự án phá sản, đóng băng Vì vậy, việc khai thông dòng vốn cho tín dụng bất động sản tại thời điểm này là rất quan trọng và cấp thiết Do đó, tín dụng bất động có một số vai trò như sau :
Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để mở rộng đầu tư nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng với vai trò là nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà tư vấn cũng như là nhà đầu tư góp vốn đã tạo nên sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường
Giúp Nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, Nhà nước sẽ có cái nhìn tổng quát về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
Rủi ro tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại
1.3.1 Khái niệm rủi ro tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại
Theo PGS.TS Phan Thị Thu Hà (Giáo trình Ngân hàng thương mại, NXB ĐH Kinh tế quốc dân,2013): “ Rủi ro là nguy cơ xảy ra những sự kiện ngoài mong muốn, gây ra những tác động bất lợi cho cá nhân hoặc tổ chức” Rủi ro thường hàm chứa trong đó khả năng gây tổn thất và có thể xảy ra đối với tất cả các lĩnh vực trong đời sống kinh tế xã hội, đặc biệt là tài chính Đối với ngân hàng các tác động này có thể dẫn đến sự giảm sút trong doanh thu, hoặc đặt ngân hàng vào tình trạng khó khăn về tài chính Rủi ro có thể xuất hiện bất ngờ và gây tổn thất lớn đến lợi nhuận cũng như sự an toàn của ngân hàng Vì vây, việc suy đoán, phòng ngừa rủi ro và hạn chế tổn thất là một trong những nội dung mà ngân hàng đặc biệt quan tâm.
Theo PGS.TS Phan Thị Thu Hà (Giáo trình Ngân hàng thương mại, NXB ĐH Kinh tế quốc dân, 2013): “ Rủi ro tín dụng là khả năng xảy ra tổn thất đối với ngân hàng khi khách hàng không hoàn trả hoặc hoàn trả không đầy đủ theo hợp đồng tín dụng đã ký giữa ngân hàng và khách hàng Rủi ro tín dụng là một trong những loại rủi ro lâu đời nhất và lớn nhất trong thị trường tài chính, thường xuyên xảy ra và gây hậu quả nặng nề đối với hoạt động kinh doanh của ngân hàng vì các khoản tín dụng thường chiếm quá nửa giá trị tổng tài sản và tạo ra từ 70% - 90% thu nhập cho ngân hàng” Rủi ro tín dụng là bạn đường trong kinh doanh, có thể phòng ngừa, hạn chế chứ không thể loại trừ Do vậy, rủi ro dự kiến luôn được xác định trong chiến lược hoạt động chung của ngân hàng.
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng: “ Rủi ro tín dụng bất động sản là khả năng xảy ra tổn thất cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến bất động sản : cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư – kinh doanh bất động sản, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…”
1.3.2 Chỉ tiêu đo lường rủi ro
Muốn tồn tại và phát triển trong cạnh tranh, các doanh nghiệp và NHTM cần phải đoán được rủi ro để có những giải pháp quản lý và phòng chống rủi ro, chấp nhận rủi ro ở mức độ hợp lý Rủi ro trong kinh doanh là tất yếu, nó có thể xuất hiện ở khâu này hoặc khâu khác dưới nhiều dạng thức khác nhau Vì vậy, trong kinh doanh, ngân hàng cần thiết phải đo lường rủi ro. Để đo lường rủi ro tín dụng bất động sản, các ngân hàng thương mại thường sử dụng một số chỉ tiêu đo lường sau:
Chỉ tiêu tổng dư nợ và kết cấu dư nợ
Tổng dư nợ là một chỉ tiêu phản ánh khối lượng tiền ngân hàng cấp cho nền kinh tế tại một thời điểm Tổng dư nợ bao gồm dư nợ cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn Tổng dư nợ thấp chứng tỏ hoạt động của ngân hàng yếu kém, không có khả năng mở rộng, khả năng tiếp thị của ngân hàng kém, trình độ cán bộ công nhân viên thấp Mặc dù vậy, không có nghĩa là chỉ tiêu này càng cao thì chất lượng tín dụng càng cao bởi vì đằng sau những khoản tín dụng đó còn những rủi ro tín dụng mà ngân hàng phải gánh chịu Chỉ tiêu tổng dư nợ phản ánh quy mô tín dụng của ngân hàng, sự uy tín của Ngân hàng đối với doanh nghiệp Tổng dư nợ của ngân hàng khi so sánh với thị phần tín dụng của ngân hàng trên địa bàn sẽ cho chúng ta biết được dư nợ của ngân hàng là cao hay thấp Kết cấu dư nợ phản ánh tỷ trọng của các loại dư nợ trong tổng dư nợ Phân tích kết cấu dư nợ sẽ giúp ngân hàng biết được ngân hàng cần đẩy mạnh cho vay theo loại hình nào để cân đối với thực lực của ngân hàng
1.3.2.1 Kết cấu dư nợ tín dụng bất động sản
Kết cấu dư nợ tín dụng bất động sản gồm 3 chỉ tiêu : kết cấu dư nợ tín dụng bất động sản theo sản phẩm tín dụng bất động sản, theo kì hạn, theo lãi suất.
Dựa vào kết cấu dư nợ tín dụng mà ta có thể xác định rủi ro tín dụng của ngân hàng cao hay thấp Nếu kết cấu dư nợ quá tập trung vào 1 số doanh nghiệp hoặc thành phần kinh tế chuyên sản xuất kinh doanh trong 1 hoặc 1 số lĩnh vực nhất định sẽ có rủi ro lớn do tập trung vốn cao như thị trường bất động sản thì khả năng xảy ra rủi ro của ngân hàng sẽ lớn Dựa vào kết cấu tín dụng kết hợp với việc phân tích các yếu tố liên quan tới khách hàng, thị trường của ngân hàng và của khách hàng ta có thể đánh giá được mức độ rủi ro của ngân hàng.
1.3.2.2 Nợ quá hạn, nợ xấu và tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản
Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn tín dụng bất động sản
Nợ quá hạn phát sinh khi khoản vay đến hạn mà khách hàng không hoàn trả được toàn bộ hay 1 phần tiền gốc hoặc lãi vay Nợ quá hạn thường là biểu hiện yếu kém về tài chính của khách hàng và là dấu hiệu rủi ro cho vay cho ngân hàng Trong hoạt động cho vay nợ quá hạn phát sinh là không thể tránh khỏi, nhưng nếu quá hạn vượt quá tỷ lệ cho phép sẽ dẫn đến mất khả năng thanh toán cho ngân hàng.
Tỷ lệ nợ quá hạn tín dụng BĐS (%) = Nợ quá hạn tín dụng BĐS
Tỷ lệ nợ quá hạn phản ánh số dư nợ gốc và lãi đã quá hạn mà chưa thu hồi được Nợ quá hạn cho biết cứ trên 100 đồng dư nợ hiện hành có bao nhiêu đồng đã quá hạn, đây là một chỉ tiêu cơ bản cho biết chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng Tỷ lệ nợ quá hạn cao chứng tỏ chất lượng tín dụng thấp; ngược lại, tỷ lệ nợ quá hạn thấp chứng tỏ chất lượng tín dụng cao.
Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu
Theo thông tư 09/2014 của NHNN Việt Nam, Thông tư sửa đổi, bổ sung 1 số điều của thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 của Thống đốc NHNN quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lí rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, các khoản nợ của ngân hàng được chia thành 5 nhóm như sau :Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá là có khả năng thu hồi đầy đủ cả nợ gốc và lãi đúng hạn.
Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá là có khả năng thu hồi đầy đủ cả nợ gốc và lãi nhưng có dấu hiệu khách hàng suy giảm khả năng trả nợ Gồm: Nợ quá hạn từ 10 ngày đến 90 ngày và nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu.
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá là không có khả năng thu hồi nợ gốc và lãi khi đến hạn Các khoản nợ này được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá là có khả năng tổn thất Cụ thể, bao gồm các trường hợp sau:
+ Nợ quá hạn từ 91 ngày đến 180 ngày.
+ Nợ gia hạn lần đầu.
+ Nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng.
+ Nợ thu hồi đang theo kết luận thanh tra.
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá là có khả năng tổn thất cao.
+ Nợ quá hạn từ 181 ngày đến 360 ngày.
+ Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu.
+ Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ 2.
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đánh giá là không còn khả năng thu hồi, mất vốn.
+ Nợ quá hạn trên 360 ngày.
+ Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu.
+ Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ 2 quá hạn theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần thứ 2.
+ Nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ 3 trở lên kể cả chưa bị quá hạn hoặc đã quá hạn.
Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS = Nợ xấu tín dụng BĐS
Tổng dư nợ tín dụng BĐS x 100
Nợ xấu là những khoản nợ thuộc nhóm 3, 4, 5 Tỷ lệ nợ xấu cho biết trong
100 đồng tổng dư nợ tín dụng BĐS thì có bao nhiêu đồng là nợ xấu, chính vì vậy, tỷ lệ nợ xấu là một chỉ tiêu cơ bản đánh giá rủi ro tín dụng bất động sản của chi nhánh.
Nợ xấu phản ánh khả năng thu hồi vốn khó khăn, vốn của ngân hàng lúc này không còn ở mức độ rủi ro thông thường mà là ở nguy cơ mất vốn.
1.3.2.3 Tỷ lệ dự phòng / Tổng dư nợ tín dụng BĐS
Tỷ lệ dự phòng trên tổng dư nợ tín dụng bất động sản = Số dư dự phòng rủi ro tín dụng BĐS/Tổng dư nợ tín dụng BĐS
Nguyên nhân gây ra rủi ro tín dụng bất động sản
Thứ nhất, do cách quản trị, quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẻo trong việc kiểm tra, kiểm soát Các ngân hàng thường có thói quen tập trung nhiều công sức cho việc thẩm định trước khi cho vay mà nới lỏng quá trình kiểm tra, kiểm soát đồng vốn sau khi cho vay Khi ngân hàng cho vay thì khoản cho vay cần phải được quản lý một cách chủ động để đảm bảo sẽ được hoàn trả. Theo dõi nợ là một trong những trách nhiệm quan trọng nhất của cán bộ tín dụng nói riêng và của ngân hàng nói chung Việc theo dõi hoạt động của khách hàng vay nhằm tuân thủ các điều khoản đề ra trong hợp đồng tín dụng giữa khách hàng và ngân hàng nhằm tìm ra những cơ hội kinh doanh mới và mở rộng cơ hội kinh doanh Tuy nhiên trong thời gian qua các NHTM chưa thực hiện tốt công tác này Điều này một phần do yếu tố tâm lý ngại gây phiền hà cho khách hàng của cán bộ ngân hàng, một phần do hệ thống thông tin quản lý phục vụ kinh doanh tại các doanh nghiệp quá lạc hậu, không cung cấp được kịp thời, đầy đủ các thông tin mà NHTM yêu cầu.
Thứ hai, lỏng lẻo trong công tác kiểm tra nội bộ các ngân hàng
Kiểm tra nội bộ có điểm mạnh hơn thanh tra NHNN ở tính thời gian vì nó nhanh chóng, kịp thời ngay khi vừa phát sinh vấn đề và tính sâu sát của người kiểm tra viên, do việc kiểm tra được thực hiện thường xuyên cùng với công việc kinh doanh Nhưng thời gian trước đây, công việc kiểm tra nội bộ của các ngân hàng hầu như chỉ tồn tại trên hình thức Kiểm tra nội bộ cần phải được xem như hệ thống
“thắng” của cỗ xe tín dụng Cỗ xe càng lao đi với vận tốc lớn thì hệ thống này càng phải an toàn, hiệu quả thì mới tránh cho cỗ xe khỏi đi vào những ngã rẽ rủi ro vốn luôn luôn tồn tại thường trực trên con đường đi tới.
Thứ ba, do những yếu kém của cán bộ tín dụng
Rủi ro do cán bộ tín dụng tính toán không chính xác hiệu quả đầu tư dự án xin vay Cán bộ tín dụng không nắm rõ đặc điểm của ngành mà mình đang cho vay, hoặc do chính cán bộ tín dụng cố ý cho vay, dù đã tính toán được dự án xin vay không có hiệu quả, tính khả thi thấp, điều này sẽ gây ra rủi ro lớn cho ngân hàng.
Rủi ro do ngân hàng đánh giá chưa đúng mức về khoản vay, về người đi vay, chủ quan tin tưởng vào khách hàng thân thiết, coi nhẹ khâu kiểm tra tình hình tài chính, khả năng thanh toán hiện tại và tương lai, nguồn trả nợ.
Một số vụ án kinh tế lớn trong thời gian vừa qua có liên quan đến cán bộ ngân hàng đều có sự tiếp tay của một số cán bộ ngân hàng cùng với khách hàng làm giả hồ sơ vay, hay nâng giá tài sản thế chấp, cầm cố lên quá cao so với thực tế để rút tiền ngân hàng. Đạo đức của cán bộ là một trong các yếu tố tối quan trọng để giải quyết vấn đề hạn chế rủi ro tín dụng Một cán bộ kém về năng lực có thể bồi dưỡng thêm, nhưng một cán bộ tha hóa về đạo đức mà lại giỏi về mặt nghiệp vụ thì thật vô cùng nguy hiểm khi được bố trí trong công tác tín dụng.
Thứ tư, do chính sách tín dụng của ngân hàng
Rủi ro do chính sách cho vay: chính sách tín dụng không minh bạch làm cho hoạt động tín dụng lệch lạc, dẫn đến việc cấp tín dụng không đúng đối tượng, tạo ra khe hở cho người sử dụng vốn có những hành vi vi phạm hợp đồng và pháp luật của nhà nước.
Thứ nhất, nguyên nhân từ môi trường chính trị và pháp lý
Môi trường chính trị cũng ảnh hưởng nhiều đến hoạt động tín dụng của ngân hàng Tình hình chính trị xã hội không ổn định thì không chỉ riêng các khách hàng sản xuất mà cả các ngân hàng cũng khó có thể yên tâm tập trung vào đầu tư, mở rộng kinh doanh, đặc biệt là mở rộng tín dụng Hơn nữa, sự bất ổn về chính trị xã hội sẽ dẫn đến sự mất lòng tin của dân chúng cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Môi trường pháp lý cũng có ảnh hưởng quan trọng đến quá trình quản lý rủi ro tín dụng của Ngân hàng Xác lập một khuôn khổ pháp luật đồng bộ, nhất quán điều chỉnh các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường được xem như là điều kiện tiên quyết đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả Chính vì vậy, nhân tố pháp lý có vị trí rất quan trọng đối với hoạt động cho vay của ngân hàng Nhân tố pháp lý còn thể hiện qua các quy định của Nhà nước về hoạt động ngân hàng nói chung và các quy định về đảm bảo an toàn tín dụng nói riêng Các quy định phù hợp sẽ tạo điều kiện phát triển hoạt động của các ngân hàng an toàn nhưng nếu các quy định không phù hợp sẽ dẫn đến sự kìm hãm phát triển, trong đó bao gồm cả việc ảnh hưởng đến mức độ an toàn trong hoạt động của các ngân hàng.
Thứ hai, nguyên nhân từ môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế được phản ánh qua chu kỳ kinh tế, các chính sách kinh tế vĩ mô từng thời kỳ và tác động của xu thế toàn cầu hóa, cụ thể:
Chu kỳ phát triển kinh tế có tác động đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng nói riêng Khi nền kinh tế tăng trưởng và ổn định thì hoạt động tín dụng sẽ tăng trưởng và ít rủi ro hơn Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái và khủng hoảng thì hoạt động tín dụng gặp khó khăn và rủi ro cao Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển với tốc độ thấp, biểu hiện tính suy thoái, sản xuất kinh doanh của các khách hàng bị thu hẹp, không hiệu quả và gặp nhiều khó khăn, nhiều khách hàng bị thua lỗ và bị phá sản Nếu ngân hàng lúc này vẫn tiếp tục tăng trưởng tín dụng ở mức cao thì khả năng rủi ro, không thu được nợ sẽ tăng lên.
Chính sách kinh tế của Chính phủ thông qua những quy định như về thuế, chính sách xuất nhập khẩu… sẽ gián tiếp gây ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bởi các chính sách này tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của các khách hàng của ngân hàng Khi chính phủ có chính sách ưu đãi như giảm thuế, bảo hộ hàng sản xuất trong nước của một ngành nào đó bằng cách đề ra hạn ngạch xuất khẩu, hoặc cấm nhập hay tăng thuế nhập khẩu và ngược lại, đưa ra chính sách giữ giá hay phá giá đồng nội tệ thì cũng gián tiếp gây ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng Một đất nước mà các chính sách kinh tế thường xuyên thay đổi, khó dự đoán sẽ gây tác động xấu đến hoạt động kinh doanh của các khách hàng và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng đối với ngân hàng.
Xu hướng toàn cầu hoá đang diễn ra sôi động trên toàn thế giới, vì thế sự biến động tình hình kinh tế, chính trị xã hội ở nước ngoài cũng ảnh hưởng tới đời sống kinh tế, chính trị xã hội trong nước, từ đó ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp nói chung và các NHTM nói riêng Các doanh nghiệp cũng như ngân hàng đều phải nắm bắt xu hướng phát triển của nền kinh tế thế giới và khu vực, những ảnh hưởng của nó đến hoạt động kinh doanh của đất nước cũng như đối với cá nhân mỗi khách hàng để có những bước đi, kế hoạch đổi mới, phát triển cho phù hợp Việc thụ động với xu hướng phát triển toàn cầu sẽ làm cho khách hàng bị tụt hậu, không đạt được hiệu quả trong kinh doanh, không cạnh tranh được trên thị trường.
Thứ ba, nguyên nhân từ phía khách hàng vay vốn
Năng lực quản lý, điều hành của khách hàng
Trình độ của người vay trong dự đoán các vấn đề kinh doanh, năng lực quản lý, điều hành của Ban lãnh đạo có tính chất quyết định đến hiệu quả sử dụng vốn vay, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện cam kết với ngân hàng Do đó, ảnh hưởng đến hiệu quả công tác quản lý rủi ro tín dụng Nhiều người vay sẵn sàng mạo hiểm với kỳ vọng thu được lợi nhuận cao, để đạt được mục đích của mình họ sẵn sàng tìm mọi thủ đoạn ứng phó với Ngân hàng, như cung cấp thông tin sai sự thật, mua chuộc…Nhiều khách hàng vay vốn không tính toán kỹ lưỡng, mở rộng đầu tư quá mức, hoặc không có khả năng tính toán kỹ những bất trắc có thể xảy ra, không có khả năng thích ứng và khắc phục những khó khăn trong kinh doanh Trường hợp còn lại là khách hàng vay vốn kinh doanh có lãi nhưng vẫn không trả nợ đúng hạn, họ chây ỳ với hy vọng có thể được xoá nợ, sử dụng vốn vay càng lâu càng tốt.
Tình hình tài chính doanh nghiệp yếu kém, thiếu minh bạch
Năng lực tài chính là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng ngân hàng bởi nếu khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, hoạt động kinh doanh ổn định, có uy tín thì khi có biến cố xảy ra, khách hàng có khả năng chống đỡ rủi ro bằng vốn chủ sở hữu và hạn chế ảnh hưởng đến quá trình thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng.
Quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại
1.4.1 Khái niệm quản trị rủi ro
Quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay là quá trình xây dựng và thực thi các chiến lược, chính sách quản lý và kinh doanh cho vay nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong phạm vi mức rủi ro có thể chấp nhận Kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay ở mức có thể chấp nhận là việc ngân hàng thương mại tăng cường các biện pháp phòng ngừa, hạn chế và giảm thấp nợ quá hạn, nợ xấu trong kinh doanh cho vay, nhằm tăng doanh thu cho vay, giảm thấp chi phí bù đắp rủi ro nhằm đạt được hiệu quả trong kinh doanh cho vay cả trong ngắn hạn và dài hạn Kiểm soát quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay là một bộ phận quan trọng trong cách tiếp cận rủi ro tổng thể và được coi là đóng vai trò cốt yếu cho sự thành công của ngân hàng trong dài hạn.
Tóm lại, có thể đề cập khái niệm quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay ở các góc độ khác nhau nhưng bản chất là khác nhau và đứng trên góc độ của quản trị học, chúng ta có thể diễn giải khái niệm quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay là quá trình các ngân hàng tiến hành hoạch định, tổ chức triển khai thực hiện và giám sát kiểm tra toàn bộ hoạt động cấp cho vay, nhằm tối đa hóa lợi nhuận của ngân hàng với mức rủi ro có thể chấp nhận được.
Hoạt động quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay có thể được mô tả là một chu trình gồm 4 giai đoạn sau:
Sơ đồ 1.1 : Sơ đồ chu trình quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay
1.4.2 Nội dung quản trị rủi ro
Nội dung cụ thể của quá trình quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay chính là nội dung của từng phần trong chu kỳ trên đây.
Nhận biết rủi ro Đo lường rủi ro
Hạn chế rủi ro Xử lý rủi ro
- Các loại rủi ro mà Ngân hàng gặp phải và nguyên nhân của các rủi ro cần phải được nhận biết và xác định rõ.
- Khả năng chấp nhận rủi ro của Ngân hàng cần được xác định và mô tả dựa trên các mục tiêu kinh doanh của Ngân hàng.
- Quy trình đo lường rủi ro phải được thiết kế chặt chẽ sao cho có thể bao gồm tất cả những nguồn rủi ro trọng yếu.
- Quy trình đo lường rủi ro cũng cần phải đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng thông tin.
- Các giới hạn rủi ro phải thống nhất với các chính sách của Ngân hàng và các hạn mức đã được phê duyệt.
- Việc hạn chế rủi ro là nhằm bảo đảm các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng không chứa đựng những rủi ro làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng cạnh tranh của Ngân hàng.
- Ngân hàng phải thực hiện các biện pháp xử lý rủi ro theo đúng quy định và các biện pháp quản lý rủi ro khác phù hợp với chính sách tín dụng của ngân hàng.
- Xử lý tổn thất khi xảy ra rủi ro rất quan trọng, đảm bảo giảm thiểu những thiệt hại cho ngân hàng khi xảy ra rủi ro.
Nội dung của quá trình quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay bao gồm bốn mảng cơ bản như đã đề cập ở trên, mỗi mảng đều bao hàm hệ thống những công việc và biện pháp khác nhau để đạt đến mục tiêu cuối cùng là bảo đảm khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay.
1.4.2.1 Nhận biết rủi ro trong hoạt động cho vay
Cơ sở của việc quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay hiệu quả là việc xác định những rủi ro tiềm tàng và rủi ro hiện có trong bất cứ sản phẩm hay hoạt động nào của ngân hàng Một mức độ rủi ro trong hoạt động cho vay chấp nhận được có thể được thiết lập chỉ sau khi xác định được những nhân tố tạo nên rủi ro Việc ngân hàng phát hiện tất cả các rủi ro trong các sản phẩm cho vay và trong quá trình hoạt động của mình là rất quan trọng Để làm được như vậy, ngân hàng cần xem xét kỹ các đặc thù rủi ro của từng sản phẩm cho vay cũng như trong quá trình hoạt động của mình Rủi ro trong hoạt động cho vay có thể được phát hiện qua những dấu hiệu nhận biết rủi ro như:
Dấu hiệu nhận biết theo đối tượng sử dụng vốn vay
- Rủi ro khách hàng các nhân: Đây là rủi ro xảy ra khi các ngân hàng cho các khách hàng là cá nhân vay vốn Mức độ rủi ro của các khoản vay này thấp do giá trị khoản vay các nhân không cao, loại hình giao dịch và cơ cấu giao dịch cho vay dễ quản lý do tính chất khoản vay ít phức tạp Tuy nhiên, số lượng khách hàng cá nhân nhiều, do đó ngân hàng phải tốn nhiều chi phí trong việc quản lý danh mục cho vay khách hàng cá nhân này.
- Rủi ro khách hàng doanh nghiệp: Đây là rủi ro khi ngân hàng cho khách hàng là công ty, tổ chức kinh tế vay vốn Tùy thuộc vào lĩnh vực hoạt động, quy mô và khả năng tài chính của các doanh nghiệp cũng như tác động của đối tượng này tới chất lượng khoản vay, giá trị khoản vay mà ngân hàng đánh giá rủi ro và thực hiện quản trị.
- Rủi ro quốc gia hay khu vực địa lý: Những ngân hàng hoạt động nội địa thường phân chia rủi ro theo khu vực địa lý, những ngân hàng hoạt động trên phạm vi toàn cầu thì phân chia theo lãnh thổ quốc gia Việc cho vay và quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay tùy thuộc vào mức độ đánh giá và mục tiêu phát triển của từng ngân hàng.
Dấu hiệu nhận biết theo lĩnh vực hoạt động:
Các ngành nghề, lĩnh vực hoạt động khác nhau thì có mức độ rủi ro khác nhau đặc trưng cho từng ngành, từng lĩnh vực cụ thể Do vậy, khi ngân hàng cho vay cũng phải chịu những rủi ro liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của khách hàng trong từng thời kỳ.
- Rủi ro ngành nghề hoạt động: Đây là rủi ro mà ngân hàng cho khách hàng hoạt động trong các ngành nghề khách nhau vay Tùy theo từng thời kỳ, từng giai đoạn kinh tế mà các ngành nghề khác nhau phát triển hoặc ngưng trệ Do đó, ngân hàng thường phải dự tính trước những tiềm năng phát triển của các ngành, các lĩnh vực trong tương lai để đề phòng rủi ro có thể xảy ra.
- Rủi ro tính chất hoạt động: Các khách hàng hoạt động sản xuất kinh doanh có rủi ro khác với các khách hàng hoạt động kinh doanh thương mại hay dịch vụ.
Do đó, rủi ro xảy ra khi hoạt động của khách hàng biến động, do các yếu tố về cung cầu hàng hóa trên thị trường thay đổi
Dấu hiệu nhận biết dựa trên giai đoạn phát sinh
- Rủi ro trong thẩm định: là rủi ro mà TCTD đánh giá sai khách hàng Xuất phát từ nguyên nhân thiếu thông tin khách hàng hoặc thông tin về khách hàng bị sai lệch hay không chính xác; hoặc do thiếu thông tin và tin tưởng vào tài sản đảm bảo, bảo lãnh, bảo hiểm từ phía khách hàng dẫn đến đánh giá sai các tài sản đảm bảo này Do đó, TCTD chấp nhận cho khách hàng không đủ khả năng trả nợ vay vốn, dẫn đến rủi ro không thu hồi được nợ sau khi cho vay.
- Rủi ro khi cho vay: Là rủi ro xảy ra kho khách hàng vay sử dụng vốn sai mục đích làm cho khoản vay không có hiệu quả Rủi ro này có thể phát sinh trong quá trình đưa ra quyết định cho vay thiếu thông tin hoặc có sự thoái hóa đạo đức của cán bộ tín dụng, cố ý để cho khách hàng sử dụng vốn sai mục đích làm cho cơ cấu khoản vay và mục đích vay không tương thích dẫn đến rủi ro không trả được nợ vay.
- Rủi ro trong quản lý, thu hồi nợ: Là rủi ro phát sinh trong quá trình giám sát thu hồi nợ không theo dõi được dòng tiền của khách hàng, để khách hàng sử dụng vốn quay vòng vào việc khác và không trả nợ đúng hạn.
Các nhân tố ảnh hưởng đến quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại
dụng bất động sản của ngân hàng thương mại
1.5.1 Các nhân tố khách quan
Các nhân tố môi trường
Trước hết đó là các vấn đề về chính sách vĩ mô của chính phủ đóng vai trò quyết định đối với hoạt động của nền kinh tế quốc dân nói chung và lĩnh vực kinh doanh tiền tệ, tín dụng của ngân hàng thương mại nói riêng.
Trong một nền kinh tế, chính phủ ra đưa ra các chính sách tiền tệ và ngân hàng là đơn vị thực hiện các chính sách đó Tuy nhiên, những chính sách đó có thể có lợi cho ngân hàng, nhưng cũng có thể có hại Khi mà ngân hàng nhà nước thay đổi lãi suất huy động, hoặc tỷ lệ dự trứ bắt buộc… nó làm thay đổi mọi kế hoạch của ngân hàng Khi mà lãi suất huy động tăng lên làm cho ngân hàng gặp khó khăn trong việc cho vay Với mức lãi suất huy động cao thì lãi suất đối với hoạt động tín dụng cũng phải được đẩy lên để đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng Nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với việc khách hàng trả lãi và gốc cho ngân hàng là rất khó, và rủi ro tín dụng cao lên.
Tuy nhiên ngoài các yếu tố trên về mặt pháp lý, cũng là một nhân tố ảnh hưởng tới vấn đề rủi ro trong tín dụng Khi mà các quy định về quy trình trong hoạt động tín dụng không được quy định chặt chẽ và hợp lý Nó sẽ không chỉ gây khó khăn cho hoạt động tín dụng, mà còn tạo khả năng rủi ro xảy ra Khi mà quy định hợp lý và chặt chẽ nó sẽ hạn chế được những trường hợp xấu trong hợp đồng tín dụng.
Thứ ba, yếu tố chính trị và xã hội tác động tới hoạt động tín dụng của ngân hàng Chúng ta đã từng chứng kiến cuộc khủng hoảng kinh tế của Thái Lan khi có đảo chính trong nội bộ chính phủ Khi mà tình hình chính trị bất ổn làm sáo trộn mọi vấn đề trong xã hội và cả các hoạt động tín dụng tại ngân hàng Tình trạng này làm cho các doanh nghiệp sản xuất bị gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh, như vậy khả năng thanh toán cho ngân hàng là không thể Vì vậy rủi ro tín dụng khi mà tình hình chính trị bất ổn là rất cao, tuy nhiên nước ta là một nước có nền chính trị xã hội tương đối ổn định.
Ngoài các yếu tố trên, còn có các yếu tố tự nhiên như thiên tai, dịch bệnh, bão lũ… Đây là những yếu tố bất khả kháng, yếu tố này không thể lường trước được. Bản thân các doanh nghiệp vay vốn cũng không thề dự tính được Trong các năm gần đây chúng ta đều được chứng kiến tai họa xảy đến đối với các doanh nghiệp chăn nuôi, khi mà vốn liếng của họ bị thiêu huỷ hết do dịch cúm gia cầm Rất nhiều gia đình vay vốn ngân hàng để chăn nuôi nhưng nay bị mất trắng Họ gần như không có khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng Đồng nghĩa với điều đó là việc ngân hàng mất vốn hay rủi ro tín dụng xảy ra.
Các nhân tố ảnh hưởng từ phía khách hàng Đối với các doanh nghiệp kinh nghiệm và năng lực kinh doanh đang còn ờ trình độ thấp, thì hầu hết các doanh nghiệp này đều không nắm bắt được thông tin kịp thời, thiếu thích nghi với cạnh tranh Khi được vay vốn kinh doanh thì dự án này sẽ gặp nhiều khó khăn, khả năng xảy ra rủi ro là rất cao Như vậy rủi ro tín dụng đối với ngân hàng sẽ rất lớn.
Nhân tố không lành mạnh từ phía khách hàng là việc khách hàng lừa đảo, sử dụng vốn sai mục đích, trốn tránh trách nhiệm uỷ quyền và bảo lãnh Khi mà khách hàng lừa đảo họ lợi dụng các điểm yếu và kẽ hở của ngân hàng Họ lập các phương án kinh doanh giả, cùng các giấy tờ thế chấp giả mạo hoặc đi vay ở nhiều ngân hàng với cùng một bộ hồ sơ Đối với trường hợp bảo lãnh và uỷ quyền xảy ra chủ yếu đối với các công ty lớn Một số công ty, công ty lớn đứng ra bảo lãnh uỷ quyền cho các chi nhánh trực thuộc thực hiện vay vốn của ngân hàng để tránh sự kiểm tra giám sát của ngân hàng vào hoạt động và kinh doanh Tuy nhiên khi đơn vị chi nhánh không trả được nợ thì đơn vị bảo lãnh không chịu đứng ra thực hiện nghĩa vụ của mình.
1.5.2 Các nhân tố chủ quan
Các nhân tố từ ngân hàng
Lợi nhuận của ngân hàng chủ yếu thu được từ hoạt động tín dụng Đó là nguồn thu chính của các ngân hàng do đó, việc tăng lợi nhuận tức là phải tăng quy mô của hoạt động tín dụng lên Như vậy đồng nghĩa với rủi ro tín dụng tăng lên Việc mở rộng tín dụng lên thì việc giám sát và kiểm tra các hợp đồng tín dụng trở lên yếu kém đi Việc giám sát của các cán bộ tín dụng đối với các hợp đồng tín dụng lơi lỏng, và việc tuân thủ các quy trình tín dụng cũng bị lơ là.
Trình độ và năng lực của cán bộ tín dụng yếu kém, đây cũng là một nhân tố gây ra rủi ro trong tín dụng Một người cán bộ yếu kém về năng lực, khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng thì khả năng phân tích và thẩm định dự án không đúng về dự án. Trong trường hợp này nhân viên tín dụng có thể bị khách hàng lừa gạt, hoặc lựa chọn dự án tài trợ không chính xác Như vậy khả năng mất vốn rất cao Điều đó đòi hỏi đội ngũ cán bộ phải có năng lực cao.
Quy trình tín dụng đối với các ngân hàng là một bí mật riêng Quy trình tín dụng chưa chặt chẽ hoặc quá cụ thể, quá linh hoạt điều có thể là nhân tố gây ra rủi ro tín dụng Những vấn đề nổi cộm hiện nay trong các quy trình tín dụng là đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp hoặc cầm cố.
Nhân tố do sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các ngân hàng gây ra trong quá trình thu hút khách hàng Đó là việc thẩm định khách hàng trở nên sơ sài, chủ quan Thậm chí có nhiều ngân hàng liều lĩnh chấp nhận rủi ro cao, nhằm đạt được mức lợi nhuận cao mà bất chấp những hợp đồng tín dụng không lành mạnh, thiếu an toàn.
Ngoài ra còn có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng thuộc về ngân hàng như: chất lượng thông tin và xử lý thông tin trong ngân hàng, cơ cấu tổ chức và quản lý đội ngũ cán bộ, năng lực công nghệ.
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) – CHI
2.1 Khái quát về Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt
Nam và chi nhánh Đông Hà Nội
2.1.1 Sơ lược về quá trình hình thành và phát triển của BIDV
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam là sự lựa chọn, tín nhiệm của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp hàng đầu của cả nước, cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính ngân hàng, được cộng đồng trong nước và quốc tế biết đến và ghi nhận là một trong những thương hiệu ngân hàng lớn nhất Việt Nam, được chứng nhận bảo hộ thương hiệu tại Mỹ, nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt cho thương hiệu mạnh… và nhiều giải thưởng hàng năm của các tổ chức, định chế tài chính trong và ngoài năm qua với nghề nghiệp truyền thống phục vụ đầu tư phát triển đất nước.
Tên đầy đủ : Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Tên giao dịch quốc tế : Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam
Trụ sở chính : Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Điện thoại : 04.2220.5544 - 19009247
Website : www.bidv.com.vn
Email : Info@bidv.com.vn
Lịch sử hình thành Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam có thể chia thành các giai đoạn như sau:
Ngày 26/04/1957, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam (trực thuộc Bộ tài chính) – tiền thân của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thành lập theo quyết định 177/Ttg ngày 26/4/1957 của thủ tướng chính phủ Quy mô ban đầu gồm 8 chi nhánh , 200 cán bộ.
Ngày 26/04/1981, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam theo quyết định 259/CP của Hội đồng Chính phủ.
Trong khoảng từ 1981 – 1990, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam đã từng bước vượt quá khó khăn, hoàn thiện cơ chế nghiệp vụ, tiếp tục khẳng định để đứng vững và phát triển Đây cũng là thời kỳ ngân hàng có những bước chuyển mình theo định hướng của sự nghiệp đổi mới cả nước nói chung và ngành ngân hàng nói riêng, từng bước trở thành ngân hàng chuyên doanh hàng đầu trong nền kinh tế. Những đóng góp của Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam thời kỳ này lớn hơn trước gấp bội cả về tổng nguồn vốn cấp phát, tổng nguồn vốn cho vay và tổng tài sản cố định đã hình thành trong nền kinh tế.
Thực trạng quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng bất động sản tại BIDV
2.2.1 Tình hình rủi ro tín dụng BĐS tại BIDV Đông Hà Nội
Bảng 2.5 : Quy mô và kết cấu dư nợ tín dụng của BIDV chi nhánh Hà Nội giai đoạn 2016 – 2018 Đơn vị: Tỷ đồng
Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%)
Tốc độ tăng trưởng dư nợ
(Nguồn : Báo cáo nội bộ BIDV chi nhánh Đông Hà Nội giai đoạn 2016 – 2018)
Giai đoạn 2016– 2018 có thể thấy rằng quy mô tín dụng BĐS tăng qua các năm tuy nhiên tốc độ tăng trưởng giảm dần Năm 2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS là 16,01% chi nhánh BIDV Đông Hà Nội đã rất thận trọng trong cho vay tín dụng BĐS Từ năm 2016 – 2018 khi thị trường đã có những dấu hiệu ấm dần, tín dụng BĐS đã được tích cực cho vay tuy nhiên tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS vẫn ở mức vừa phải.
Tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS được duy trì khá đều, không có nhiều biến động, tỷ lệ này luôn ở mức xấp xỉ 1,7% so với tổng dư nợ nhưng lại giảm dần qua các năm. Năm 2017, tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS tăng nhẹ lên mức 1,67% đạt con số 145,3 tỷ đồng, năm 2018 tỷ lệ này giảm nhẹ còn ở mức 1,61% mặc dù giá trị dư nợ tín dụng tăng lên đạt giá trị 161,02 tỷ đồng Có thể lý giải vấn đề này là do mặc dù dư nợ tín dụng BĐS tăng lên tuy nhiên tốc độ tăng trưởng của dư nợ tín dụng BĐS nhỏ hơn tốc độ tăng trưởng của tổng dư nợ, vì thế tỷ lệ tổng dư nợ giảm nhẹ Có thể thấy rằng,trong thời gian qua, ngân hàng đã hạn chế và rất thận trọng trong việc cho vay tín dụng BĐS Ngân hàng vẫn duy trì tỷ lệ cho vay tín dụng BĐS ở mức khá ổn định trong các năm qua nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có thể gặp phải.
Bảng 2.6 : Kết cấu dư nợ tín dụng BĐS của BIDV chi nhánh Đông Hà
Nội Đơn vị : Tỷ đồng
Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) 1.Dư nợ
2 Dư nợ tín dụng BĐS theo TSBĐ
3 Dư nợ tín dụng BĐS theo lãi suất 128.2 100 145.3 100 161.02 100
BĐS theo lãi suất cố định
BĐS theo lãi suất thả nổi
( Nguồn : Báo cáo nội bộ BIDV chi nhánh Đông Hà Nội giai đoạn 2016– 2018 )
Từ bảng số liệu ta có thể rút ra kết luận sau:
Dư nợ tín dụng BĐS theo TSBĐ có xu hướng tăng qua các năm, có thể thấy rằng, tỷ lệ tín dụng BĐS tăng về cả giá trị và tỷ trọng Tỷ trọng tín dụng BĐS không có TSBĐ lien tục giảm qua các năm Tuy nhiên, tỷ trọng tín dụng BĐS không cóTSBĐ vẫn chiếm tỷ trọng khá cao trong dư nợ TDBĐS, năm 2018, tỷ lệ này vẫn là24,42% Do tính chất rủi ro tín dụng BĐS lớn, đồng thời thời gian vay vốn rất dài, thị trường BĐS có nhiều biến động trong thời gian qua, do đó ngân hàng luôn tích cực đẩy mạnh cho vay khi có TSBĐ.
Dư nợ tín dụng BĐS theo lãi sút, có thể thấy rằng ngân hàng cho vay tín dụng BĐS theo 2 hình thức là lãi suất thả nổi và lãi suất cố định Dư nợ tín dụng theo lãi suất cố định chiếm ưu thế, chiếm trên 70% trong tổng cơ cấu tín dụng BĐS Dư nợ tín dụng BĐS theo lãi suất thả nổi có nhiều biến động, năm 2016, tỷ trọng BĐS theo lãi suất thả nổi đạt giá trị cao nhất lên tới 28,16%.Có thể thấy rằng, ngân hàng vẫn lựa chọn biện pháp an toàn sử dụng lãi suất cố định làm biện pháp cho vay chiếm tỷ trọng lớn.
Bảng 2.7: Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu với tín dụng BĐS của BIDV chi nhánh Đông Hà Nội
Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%)
Tổng dư nợ tín dụng BĐS
Tỷ lệ nợ xấu chung của chi nhánh
(Nguồn : Báo cáo nội bộ BIDV chi nhánh Đông Hà Nội giai đoạn 2016 – 2018 )
Hình 2.1: Biểu đồ về tỷ lệ nợ xấu của tín dụng BĐS và nợ xấu chung
Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS Column1
Trong những năm qua, giá trị nợ quá hạn tín dụng BĐS có xu hướng tăng nhanh, tuy nhiên tỷ lệ nợ quá hạn có xu hướng giảm nhẹ, nguyên nhân là do tốc độ tăng trưởng nợ quá hạn nhỏ hơn tốc độ tăng trưởng của tổng dư nợ Năm 2017, tổng nợ quá hạn là 53,8 tỷ đồng, năm 2018 nợ quá hạn tăng 5,6 tỷ đồng, đạt tới giá trị 59,4 tỷ đồng, tỷ lệ nợ quá hạn giảm nhẹ, năm 2018, tỷ lệ là 36,9%, giảm 0,1% so với năm
2017 Nợ quá hạn tăng lên, tập trung chủ yếu ở nhóm 2, các nhóm nợ khác không có nhiều biến động.
Tổng nợ xấu tín dụng BĐS có nhiều biến động về cả giá trị và tỷ lệ Từ 2016–
2017, nợ xấu tăng lên về cả giá trị và tỷ trọng Năm 2017, nợ xấu tín dụng BĐS đạt giá trị cao nhất trong 3 năm, lên tới 27,5 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 18,9%, đến năm 2018, tỷ lệ nợ xấu đã được cải thiện, đây là một trong những dấu hiệu tích cực, đáng ghi nhận, tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS vẫn ở mức cao, cao gấp nhiều lần so với tỷ lệ nợ xấu quy định an toàn của NHNN là 3% Trong thời gian tới, ngân hàng cần có những biện pháp hiệu quả để quản trị rủi ro tín dụng BĐS
So với tỷ lệ nợ xấu chung, nợ xấu tín dụng BĐS luôn ở mức cao hơn nhiều lần, khoảng gấp 3 lần so với tỷ lệ nợ xấu chung Có thể thấy rằng, tín dụng BĐS thường là những khoản nợ rất rủi ro, tiềm ẩn nguy cơ mất vốn cơ.
Bảng 2.8: Trích lập dự phòng RRTD bất động sản và tỷ lệ trích lập dự phòng RRTD của chi nhánh trong thời gian qua Đơn vị : Tỷ đồng
Chi tiêu Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ
(%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%) Giá trị (tỷ đồng) Tỷ lệ (%)
Tổng số tiền trích lập
Tỷ lệ trích lập dự phòng
(Nguồn : Báo cáo nội bộ BIDV chi nhánh Đông Hà Nội giai đoạn 2016 – 2018 )
Về tình hình trích lập dự phòng RRTD bất động sản giảm liên tục trong 3 năm qua, biến động cùng chiều với tổng số tiền trích lập dự phòng RRTD Có thể thấy rằng tỷ lệ trích lập dự phòng RRTD BĐS luôn dao động khoảng 30% Năm 2016, số tiền trích lập dự phòng RRTD BĐS là 67,12 tỷ đồng, năm 2018 con số này giảm 8,78 tỷ đồng xuống còn 58,34 tỷ đồng Có thể thấy rằng, việc hoàn thiện những chính sách bất động sản cũng như sự hỗ trợ của nhà nước trong 3 năm qua, thị trường BĐS đã có những bước chuyển biến tích cực, hòa cùng với xu thế đó, BIDV cũng đã có những dấu hiệu lạc quan hơn trong việc trích lập dự phòng Số tiền trích lậpDPRRTDBĐS đã giảm xuống, số vốn đó được sử dụng vào các mục đích khác, các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng, qua đó thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ hơn Tỷ lệ DPRRTD của ngân hàng cũng đã có những thay đổi tích cực.
Bảng 2.9 : Tỷ lệ tài sản bảo đảm bù đắp tổn thất
Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Tỷ lệ tài sản đảm bảo bù đắp tổn thất
( Nguồn : Báo cáo nội bộ BIDV chi nhánh Đông Hà Nội giai đoạn 2016 – 2018 )
Tỷ lệ này cho biết những món nợ có đảm bảo bằng TSBĐ trong tổng dư nợ của nhóm 5 Có thể thấy rằng, tỷ lệ TSBĐ bù đắp tổn thất luôn ở mức cao, cao hơn giá trị tổng tổn thất nhóm 5 nhiều lần và có xu hướng ngày càng tăng Giá trị TSBĐ ở mức cao, là một dấu hiệu tốt, ngân hàng sẽ giảm bớt được những RRTDBĐS có thể gặp phải.
2.2.2 Thực trạng áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro tín dụng bất động sản tại
2.2.2.1 Tình hình áp dụng các giải pháp quản trị rủi ro tín dụng bất động sản a Xếp hạng khách hàng trên chương trình định hạng tín dụng nội bộ
BIDV là ngân hàng tiên phong về áp dụng mô hình điểm số tín dụng theo hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ để đo lường RRTD BĐS Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ được coi là yếu tố cốt lõi trong công tác quản trị RRTD BĐS Hiện tại, chi nhánh thực hiện xếp hạng đối với khách hàng là doanh nghiệp có thời gian thành lập và hoạt động cố doanh thu từ 02 năm trở lên, ngoại trừ các doanh nghiệp như đã nói ở trên quyết định số 8598/QĐ-BNC ngày 20/10/2006 về xếp hạng tin dụng nội bộ của BIDV Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ giúp chi nhánh đo lường rủi ro tín dụng BĐS trên cơ sở chấm điểm các chỉ tiêu tài chính, phí tài chính để chấm điểm và đánh giá doanh nghiệp Dựa trên cơ sở xếp loại khách hàng, chi nhánh từ chối cấp tín dụng hoặc cấp tín dụng ứng với các chính sách khách hàng cụ thể.
Sau khi được chấm điểm theo hệ thống trên, tùy vào mức điểm đạt được doanh nghiệp sẽ được chi nhánh xếp thành 10 mức xếp hạng và phân thành 7 nhóm khách hàng để áp dụng chính sách cụ thể theo nhóm.
Nhóm khách hàng Điểm Mức xếp hạng Ý nghĩa
1 90-100 AAA Đây là khách hàng có mức xếp hạng cao nhất Khả năng hoàn trả khoản vay được xếp hạng này là đặc biệt tốt.
2 83-90 AA Khách hàng xếp hạng AA có năng lực trả nợ không kém nhiều so với khách hàng được xếp hạng AAA Khả năng hoàn trả khoản nợ của khách hàng được xếp hạng này là rất tốt.
3 77-83 A Khách hàng xếp hạng A có thể có nhiều khả năng chịu tác động tiêu cực của yếu tố bên ngoài và các điều kiện kinh tế hơn các khách hàng được xếp hạng cao hơn Tuy nhiên khả năng trả nợ vẫn được đánh giá là tốt.
4 71-77 BBB Khách hàng xếp hạng BBB có các chỉ số cho thấy khách hàng hoàn toàn có khả năng hoàn trả đầy đủ các khoản nợ Tuy nhiên, các điều kiện kinh tế bất lợi và sự thay đổi của các yếu tố bên ngoài có nhiều khả năng hơn trong việc làm suy giảm khả năng trả nợ của khách hàng.
5 65-71 BB Khách hàng xếp hạng BB ít có nguy cơ mất khả năng trả nợ hơn các nhóm từ B đến D Tuy nhiên, các khách hàng này đang phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn hoặc các ảnh hưởng từ các điều kiện kinh doanh, tài chính và kinh tế bất lợi, các ảnh hưởng này có khả năng dẫn đến sự suy giảm khả năng trả nợ của khách hàng.
Đánh giá chung thực trạng quản trị rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản tại BIDV
2.3.1 Những kết quả đạt được
Thứ nhất, dư nợ tín dụng BĐS tăng trong 3 năm qua Trong 3 năm qua, ngân hàng đã tích cực đẩy mạnh hoạt động cho vay tín dụng BĐS, dư nợ tín dụng BĐS liên tục tăng trong giai đoạn từ 2016 – 2018.
Thứ hai, tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn của ngân hàng về tín dụng BĐS liên tục giảm Có thể thấy rằng, khi thị trường BĐS đang từng ngày ấm lên, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS được cải thiện, kết hợp với các chính sách thu nợ hợp lý, trong thời gian qua, tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn liên tục giảm.
Thứ ba, ngân hàng đã làm tốt công tác dự phòng và trích lập dự phòng RRTDBĐS Để hạn chế những hậu quả mà rủi ro tín dụng BĐS gây ra, trong thời gian qua, ngân hàng luôn làm tốt công tác trích lập dự phòng, qua đó hạn chế những tổn thất mà rủi ro mang đến.
Thứ tư, tỷ lệ tài sản đảm bảo bù đắp rủi ro tín dụng BĐS của ngân hàng luôn duy trì ở mức cao và có xu hướng liên tục tăng qua các năm.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Thứ nhất, mặc dù nợ xấu, nợ quá hạn của ngân hàng đang ngày một giảm trong 3 năm qua, tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn vẫn ở mức rất cao so với tiêu chuẩn an toàn của NHNN (3%)
Nợ quá hạn giảm xuống chủ yếu do xử lý dự phòng rủi ro, con số này đã phản ánh sự yếu kém trong khả năng thẩm định, đánh giá rủi ro của khách hàng cũng như ngành nghề của khách hàng, cùng những yếu kém trong các công cụ quản trị rủi ro tín dụng BĐS của hệ thống và yếu kém trong năng lực của cán bộ cũng như lãnh đạo trực tiếp tham gia vào công tác cho vay.
Thứ hai, ngân hàng đã trích lập đầy đủ dự phòng rủi ro tín dụng BĐS, tỷ lệ tài sản bảo đảm để bù đắp tổn thất, tuy nhiên những giá trị trích lập dự phòng, giá trị TSBĐ nhóm 5 vẫn còn rất cao, gây ra những khoản vốn không được sử dụng, qua đó gây ra hiện tượng lãng phí nguồn vốn.
Thứ ba, cho vay tín dụng BĐS không có TSBĐ mặc dù đã giảm về giá trị và tỷ lệ, tuy nhiên vẫn chiếm tỷ lệ khá cao trong cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS, năm 2018 tỷ lệ này là 24,42%.
Thứ tư, các cơ chế quản trị, chính sách khách hàng, hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ và chấm điểm khách hàng chưa được thực hiện đồng bộ, đầy đủ, ảnh hưởng đến chất lượng quản trị rủi ro chung của toàn hệ thống.
Thứ nhất, ngân hàng chưa xây dựng được một chính sách dài hạn về việc phát triển tín dụng BĐS : tỷ trọng cho vay trong tổng vốn huy động; tỷ trọng cho vay trong tổng vốn dư nợ; tỷ lệ nợ xấu… cũng như chưa xây dựng hệ thống danh mục đầu tư tín dụng hợp lý trong đó phải phân định rõ tỷ trọng đầu tư vào BĐS.
Thứ hai, công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động cho vay tín dụng BĐS còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ Hoạt động kiểm soát sau khi giải ngân tín dụng BĐS của ngân hàng còn thiếu và yếu.
Thứ ba, tình trạng tham nhũng vẫn còn tồn tại và đe dọa chất lượng tín dụng của ngân hàng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng.
Thứ tư, tâm lý cho vay với khu vực DNNN có tính an toàn cao hơn, rủi ro ít hơn cho dân doanh vay vẫn còn bao phủ lên quyết định tín dụng do đó ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng.
Thứ năm, tình hình tài chính kém minh bạch và năng lực tài chính thấp của một số doanh nghiệp.
Thứ sáu, năng lực kinh doanh của khách hàng còn yếu kém.
Thứ bảy, môi trường kinh doanh cạnh tranh ngày càng khốc liệt, nhiều biến động, các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô của Nhà nước chưa đáp ứng được các yêu cầu hội nhập và đà phát triển của nền kinh tế.
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG
Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản của BIDV Đông Hà Nội trong thời gian tới
Hà Nội trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển của BIDV Đông Hà Nội trong thời gian tới
Trong hoạt động kinh doanh của NHTM ngày nay thì tín dụng nói chung và tín dụng BĐS nói riêng là một trong những hoạt động đem lại lợi nhuận lớn tuy nhiên không phải là tất cả, định hướng của NHTM là phát triển các dịch vụ khác, giảm sự phụ thuộc vào nguồn thu từ lãi, các nguồn thu của NHTM gồm:
1 Từ lãi cấp tín dụng (cho vay, bảo lãnh, mở L/C )
2 Thu từ dịch vụ chuyển tiền trong nước và quốc tế
3 Thu từ phí bảo hiểm (Bảo hiểm người vay vốn, bảo hiểm tài sản thế chấp như xe cộ, nhà xưởng)
4 Thu từ kinh doanh chênh lệch ngoại tệ (mua bán ngoại tệ)
5 Thu từ kinh doanh vốn (huy động vốn của dân cư, bán lại cho Hội sở chính và các tổ chức khác).
6 Các hoạt động khác Định hướng của NHTM là tăng nguồn thu từ các dịch vụ (từ 2-5) vì lãi suất cho vay trong tương lai sẽ chỉ là phương tiện cạnh tranh để thu hút khách hàng, không phải là nguồn thu chính Khi đã thu hút được khách hàng thì mới có thể thu được các phí dịch vụ khác
Cũng đi theo xu hướng chung đó, Ngân hàng BIDV xác định việc thu hút khách hàng từ hoạt động cho vay là vô cùng quan trọng Vì vậy, làm sao để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay, đặc biệt là cho vay ngắn hạn vẫn luôn là mối quan tâm lớn của Ngân hàng.
Bám sát chiến lược phát triển của Ngân hàng BIDV, đồng thời nhằm khắc phục những hạn chế trong hoạt động cho vay ngắn hạn đối với doanh nghiệp trong thời gian vừa qua, Chi nhánh Đông Hà Nội thiết lập những định hướng cụ thể cho hoạt động cho vay ngắn hạn Cụ thể như sau:
• Quán triệt thực hiện cho vay theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo đáp ứng nhu cầu vốn một cách hợp lí cho khách hàng.
• Thực hiện mục tiêu tăng trưởng tín dụng trên cơ sở đảm bảo an toàn và khả năng sinh lời cho Ngân hàng.
• Đẩy mạnh hợp lý hoá cơ cấu cho vay theo kỳ hạn theo hướng phù hợp với nhu cầu phát triển của nền kinh tế trong điều kiện đảm bảo an toàn thanh khoản, phù hợp với cơ cấu nguồn của BIDV Đông Hà Nội.
• Đa dạng hoá danh mục cho vay theo hướng đa dạng ngành và thành phần kinh tế nhằm phân tán rủi ro.
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay tín dụng bất động sản của BIDV trong thời gian tới
Kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng bất động sản Quyết liệt tái cơ cấu danh mục tín dụng, giảm tỷ trọng cho vay trung dài hạn và tỷ trọng dư nợ của nhóm khách hàng lớn, gắn tăng trưởng tín dụng với tăng trưởng huy động vốn.
Tăng cường công tác quản lý rủi ro và kiểm tra giám sát trong toàn hệ thống. Triển khai công tác phân tích rủi ro trên cơ sở phân tích đầy đủ các dữ liệu lớn theo toàn ngành, lĩnh vực, khu vực, sản phẩm và đối tượng khách hàng Tách bạch rõ và cá thể hóa trách nhiệm, nghĩa vụ và thẩm quyền của các đơn vị đề xuất, đơn vị thẩm định và đơn vị tác nghiệp Triển khai nghiêm túc Chỉ thị số 07/CT-NHNN về tăng cường phòng chống, ngăn ngừa vi phạm pháp luật trong lĩnh vực ngân hàng Áp dụng các hình thức xử lý, kỷ luật nghiêm khắc đảm bảo tính răn đe cao Tăng cường tần suất, phạm vi, số lượng và chất lượng công tác kiểm tra, giám sát.
Bài học kinh nghiệm
Quản trị rủi ro tín dụng (đặc biệt là quản trị rủi ro tín dụng bất động sản) là quá trình xây dựng và thực thi các chiến lược, chính sách quản trị và kinh doanh tín dụng nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong giới hạn rủi ro có thể chấp nhận Nâng cao năng lực quản trị RRTD BĐS là một hoạt động vô cùng bức thiết đối với NHTM Việt Nam nói chung và BIDV nói riêng trong đó có chi nhánh BIDV Đông Hà Nội. Quản trị rủi ro tí dụng BĐS ở chi nhánh BIDV Đông Hà Nội không chỉ là vấn đề xử lý nợ xấu, không thể xem quản trị rủi ro như một công việc mang tính thường nhật và thủ tục mà còn bao hàm nhiều vấn đề như việc phòng ngừa, nhận dạng, kiểm soát rủi ro, giám sát và xử lý rủi ro.
Từ kinh nghiệm mô hình quản trị rủi ro và những bài học thực tiễn của chi nhánh BIDV Đông Hà Nội, bài học kinh nghiệm rút ra trong công tác quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng BĐS là:
Thứ nhất, tuân thủ quy trình, chính sách, quy chế tín dụng, đào tạo nâng cao năng lực của nhân viên tín dụng, nhân viên thẩm định để đảm bảo thẩm định đúng, chính xác tình hình khách hàng từ khâu đầu tiên của khoản vay là một trong những biện pháp quản trị rủi ro hiệu quả nhất.
Thứ hai, coi trọng chất lượng tín dụng hơn là chỉ tiêu dư nợ tín dụng BĐS Tài sản thế chấp không thể thay thế được nguồn trả nợ nên ngân hàng cần chú ý đến khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng đến tài sản thế chấp Tuy vậy, TSBĐ vẫn là cứu cánh cuối cùng giúp hạn chế tổn thất của ngân hàng, do đó khi nhận tài sản bảo đảm vẫn phải đảm bảo 4 đặc tính (pháp lý, giá trị, tính khả mại và khả năng quản lý của ngân hàng).
Thứ ba là xây dựng, thực hiện chấm điểm, đánh giá xếp hạng tín dụng theo tiêu chuẩn quốc tế để góp phần hạn chế và giảm thiểu rủi ro.
Thứ tư, quản trị rủi ro tín dụng nói chung và quản trị rủi ro tín dụng BĐS nói riêng phải được xem là nhiệm vụ chủ chốt, hàng đầu chứ không phải là mảng hỗ trợ. Cần xây dựng bộ phận chuyên sâu để giám sát, phát hiện kịp thời và đưa ra thông tin cảnh báo tín dụng sớm; phân tích chỉ ra dấu hiệu các khoản nợ có vấn đề để từ đó có hướng tài trợ hoặc xử lý rủi ro thích hợp.
Thứ năm, xây dựng mô hình quản trị rủi ro tín dụng BĐS tập trung theo hướng tiếp cận những phương pháp quản trị rủi ro tín dụng hiện đại để chủ động trong việc phòng ngừa và xử lý rủi ro tín dụng BĐS, nâng cao năng lực cạnh tranh của ngân hàng Để có thể quản trị rủi ro tín dụng BĐS một cách hiệu quả, nhất thiết phải xây dựng một môi trường rủi ro tín dụng phù hợp với quy trình cấp tín dụng làn mạnh; một hệ thống quản lý, đo lường và theo dõi tín dụng phù hợp; đặc biệt là phải kiểm soát được rủi ro tín dụng BĐS.
Tóm lại, để thực hiện tốt mục tiêu kinh doanh và hiệu quả, ứng phó nhanh với những diễn biến của thị trường tài chính tiền tệ, cạnh tranh với các ngân hàng khách trong tình hình hiện nay thì Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Hà Nội cần nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống quản trị rủi ro tín dụng đặc biệt là nâng cao, hoàn thiện mô hình quản trị rủi ro tín dụng BĐS theo chuẩn mực quốc tế.
