Phần 2: Thực trạng quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị trên địa bàn Kết quả của phần này là cơ sở đề đưa ra các nhận định, đánh giá về công tác quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
NGUYÊN QUANG
QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC KHU ĐÔ THI TREN
ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ PHỎ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Đề án tốt nghiệp thạc sĩ kinh tế
Hà Nội, 2024
Trang 22
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
NGUYÊN QUANG
QUAN LY DAU TU XAY DỰNG CÁC KHU ĐÔ THỊ TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ PHỎ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 8310110
Đề án tốt nghiệp thạc sĩ kinh tế
Người hướng dẫn khoa học:
TS Lê Nguyễn Diệu Anh
Hà Nội, 2024
Trang 3LỜI CAM ĐOAN Tôi là Nguyễn Quang xin cam đoan rằng:
- Số liệu và kết quả nghiên cứu trong đề án này là trung thực và có nguồn gốc
ro rang
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đề án này đã được cảm ơn và các thông
tin đã được trích dẫn trong đề án đều đã được chỉ rõ nguồn gốc
Tác giả đề án
Nguyễn Quang
Trang 4il
LOI CAM ON
Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại Trường Đại học Thương mại, dưới
sự hướng dẫn tận tình của các thầy, các cô, Tôi đã hoàn thành đề án tốt nghiệp thạc
sĩ đề tài “Quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Phố Yên, tỉnh Thái Nguyên”
Đề có được thành quả này, đầu tiên Tôi xin bày tỏ sự kính trong và biết ơn TS
Lê Nguyễn Diệu Anh — người đã tận tình giảng dạy và hướng dẫn Tôi trong quá trình
thực hiện đề án tốt nghiệp thạc sĩ này
Tôi xin được cảm ơn sự đóng góp, hợp tác và nỗ lực của tất cả các tô chức, cá
nhân, bạn bè, đồng nghiệp tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Hải Long, Công ty Cô phần
Bat động sản Hải Long Land và đặc biệt là các đồng chí lãnh đạo, cán bộ tại các
phòng ban của UBND thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
Do còn nhiều hạn chế về kiến thức và thời gian nghiên cứu nên Đề án tốt nghiệp thạc sĩ này không tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong nhận được những
ý kiến đóng góp chân thành từ phía thầy cô và các bạn
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả đề án
Nguyễn Quang
Trang 53 Đối tượng và phạm vi của để án 2¿-©22+22S+tS2EvtttEEvretrrtrrrrrrrrrrrree 2
3.1 Về đối tượng đÈúm cc22::222EEEEE2222222222221111111 1 1 cce 2
3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề án weed
4 Phương pháp nghiên CỨU + St 1v HT nhiệt 2
5 Y nghĩa khoa học và thực tiễn của để án -5- 52k 2E21121121121e xe 4
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm các khu đô thị
1.1.2 Bản chất và nguyên tắc cơ bản quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị 6 1.13 Nội dung quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị -ccccccccccrsccccrxces & 1.1.4 Yéu cầu quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị ccccccccccccctrrrerrxxes 9
1.1.5 Co sé phap ly về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị - 10 1.1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lÿ đầu tư xây dựng các khu đô thị 13
1.2 Kinh nghiệm và bài học thực tiễn về quan ly đầu tư xây dựng các khu đô thị 14 1.2.1 Kinh nghiệm của một số địa phương trong quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
1.2.2 Bai học thực tiễn rút ra về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
PHAN 2: THUC TRANG QUAN LY DAU TU XAY DỰNG CÁC KHU ĐÔ THI TREN DIA BAN THANH PHO PHO YEN .ssssssssecssssecssseccsssecssssccssneessse 18 2.1 Khái quát về các khu đô thị trên địa bàn thành phó Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyén 18 2.1.1 Tổng quan thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên -cc5ccccccccccea 18
2.1.2 Thực trạng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Phổ yên, tỉnh Thái Nguyên 19
Trang 6iv
2.2 Các yếu tô ảnh hưởng đến quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị trên địa
bàn thành phố Phổ Yên
2.2.2 Các yếu tô về tổ chức thực hiện -©222222222222++E1211221111222.222112211111, Xe 28 2.2.3 Các yếu tô về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội -cccccccccccccccceeeeccee 30 2.3 Quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Phổ Yên .32
P060 nen ố.ố ốố.ố 32 2.3.2 Quam IY Quy NOAH nan ng na ố.ốốố 33
2.3.3 Chap thudn dau ter va la chon nha QU te cccccccscssssssssssssssssssssssssssssssessesessssssees 34
2.3.4 Quản lý thực hiện dau tự xây dựng các khu đô thị - + «c++cececxsesrvss 37
2.3.5 Quản lý đất đai 55 5222222222222222222122111112 2.22 1e 39
2.3.6 Bàn giao và quản lý vận HàHÌ 5+ 5 St S‡St+E‡E+keEeEetextEvetrrrkerrtsrrrvsee 40
24 Đánh giá chung về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị trên địa bàn thành phô Phô Yên, tỉnh Thái NguyÊn ¿6 x3 9k vn re 41
PL.0181 /1 1 1annn a5 4I
2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế -cccccc::++2t2ccczzcccccee 43
PHAN 3: DE XUAT MOT so GIAI PHÁP QUAN LY DAU TU XAY DUNG
CÁC KHU ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ PHỎ YÊN 47
3 1 Boi cảnh và phương hướng về quản lý đầu tư xây dựng trên địa ban thành
phố Phổ Yên -2-22¿©+2+2EEE+222111222111221112221112211112111121111211112111.111 1 47
3.2 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn
3.2.1 Hoàn thiện chính sách, pháp Ïuật - - :- 55t Sv‡eEvEvexertekererterervetervre 48
3.2.2 Quy hoạch và chiến lược phát triển đô thị -2cccccccccccesrterrrrrreecce 49 3.2.3 Chap thudn dau tư, lựa chọn nh AGU te ecccccccccsssssssssvvvssssssssssssesvsssssseesssssseseesies 51
L1 Tổ na a<4,BHBHBHRHRH , 52
3.2.5 Quản lj đất đãi -2222225525:c 2222221521122 2 re 53
Trang 7DANH MUC CAC TU VIET TAT
3 DTM Đánh giá tác động môi trường
Trang 801 Bang 2.1 Bang tong hợp quy hoạch sử dụng đât TP 20
Phô Yên
Bảng tong hop các khu đô thị trên địa bản
02 Bảng 2.2 thành phô Phô Yên thực hiện băng nguôn 23
vôn khác Tổng giá trị sản xuất của thành phố Phổ
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐÒ
Stt Hinh Diễn giải Trang
01 Hinh 1.1 So đô nội dung quản lý đâu tư xây dung co 09
: Cơ cầu diện tích đất khu vực phát triển đô
05 Hình 24 | Mô hình BIM quản lý đầu tư xây dựng 31
Trang 9
Vii
TOM TAT KET QUA NGHIEN CUU
Kết quả nghiên cứu của đề án đã đạt được:
Phần 1: Cơ sở lý thuyết và thực tiễn về quản lý đầu tư xây dựng các khu
đô thị
Tổng quan các nội dung, nguyên tắc cơ bản, yêu cầu và các cơ sở pháp lý về
quản lý ĐTXD các KĐT tại Việt Nam Để án đã làm rõ được kinh nghiệm thực tiễn
về quản lý ĐTXD các KĐT tại thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh và quận Nam Từ
Liêm - thành phố Hà Nội, từ đó rút ra bai hoc thực tiễn quản lý ĐTXD các KĐT trong giai đoạn hiện nay
Trên cơ sở lý thuyết cơ bản và các cơ sở pháp lý về quản lý ĐTXD các KĐT hiện nay đề tiếp tục nghiên cứu thực trạng quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành
phó Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
Phần 2: Thực trạng quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị trên địa bàn
Kết quả của phần này là cơ sở đề đưa ra các nhận định, đánh giá về công tác
quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phó Phổ Yên đề từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ Yên
Phần 3: Đề xuất một số giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
trên địa bàn thành phố Phố Yên
Trên cơ sở nội dung quản lý và hạn chế quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ Yên Đề án đã đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý ĐTXD
các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ Yên.
Trang 10PHAN MO DAU
1 Ly do lwa chon đề án
Quản lý nhà nước trong lĩnh vực ĐTXD các KĐT là một lĩnh vực rất rộng và
có tính phức tạp, liên quan đến nhiều ngành Hiện nay nhằm thực hiện mục tiêu đưa
đất nước ta thành nước công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nhiều tỉnh thành đã và đang phát triển rất nóng các KĐT trong đó có thành phố Phổ Yên Với đặc điểm là thành phố có vị trí địa lý nằm sát với thủ đô Hà Nội, có nhiều khu công nghiệp như Khu công nghiệp Điềm Thụy, Khu công nghiệp Sam Sung, Khu công nghiệp Tân Phú 1, Tân Phú 2 vì vậy các KĐT lại càng có nhiều tiềm năng đề phát triển nhằm nâng cao
diện mạo đô thị của thành phó, “đáp ứng các tiêu chí đô thị loại II vào năm 2025 và
cơ bản đáp ứng các tiêu chí đô thị loại I vào năm 2030”, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, cán bộ công nhân viên của các khu công nghiệp
Quản lý ĐTXD các KĐT có vai trò quan trọng, không chỉ ảnh hưởng mạnh
mẽ đến hiệu quả đầu tư vào các KĐT mả còn ảnh hưởng sâu rộng đến tốc độ đô thị
hóa, đến môi trường đầu tư, đến các doanh nghiệp và đông đảo người dân, đến cả niềm tin của xã hội vào chất lượng thê chế của chính quyền địa phương Trong bối
cảnh cạnh tranh toàn cầu và đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, quản lý ĐTXD các
KĐT sẽ có nhiều cơ hội phát triển song cũng chịu nhiều sự tác động khó lường
Tuy nhiên với việc phát triển mạnh mẽ của các KĐT trong một thời gian ngắn cũng kèm theo những này vấn đề còn tồn tại trong việc QLNN đối với ĐTXD các
KĐT từ các bước quy hoạch, chấp thuận đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện ĐTXD,
GPMB, nghiệm thu bàn giao và chuyên quyền sử dụng đất tài san gan liền trên đất
, đặc biệt với thành phố Phổ Yên, địa phương có tốc độ phát triển rất nóng các KĐT
nhiều khó khăn, bất cập trên càng thể hiện rõ ràng hơn, nhất là các khâu quy hoạch
và thu hồi đất, tái định cư, GPMB
Với các lý do trên, tôi đã lựa chọn đề tài “Quản lý đầu tư xây dựng khu đô
thị trên địa bàn thành phố Phố Yên, tỉnh Thái Nguyên ” làm đề tài đề án tốt nghiệp
thạc sĩ, chuyên ngành Quản lý kinh tế
Trang 112 Mục tiêu và nhiệm vụ của đề án
2.1 Mục tiêu nghiên cứu
Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bản thành phô Phô Yên, tỉnh Thái Nguyên
2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Một là, nghiên cứu cơ sở lý thuyết và thực tiễn về quản lý ĐTXD các KĐT Hai là, phân tích thực trạng quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên; từ đó xác định những nguyên nhân, hạn chế tồn tại trong
quá trình quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ Yên
Ba là, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ Yên, tỉnh Thái nguyên
3 Đối tượng và phạm vi của đề án
3.1 Về dối tượng đề án
- Công tác quản lý nhà nước về ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên
- Chủ thể quản lý: UBND tỉnh Thái Nguyên và UBND thành phố Phổ Yên 3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề án
-_ Về mặt thời gian: các hoạt động quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bản thành
phố Phổ Yên từ năm 2015-2023 (năm 2015 là năm Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIII, ban hành “Nghị quyết số 932/NQ-UBTVQH13, thành lập thị xã Phổ Yên và 4
phường trực thuộc thị xã, trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của huyện
Phổ Yên”)
- Về mặt nội dung: Nghiên cứu thực trạng chức năng QLNN của UBND tỉnh
Thái Nguyên và UBND thành phố Phổ Yên về ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phó Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
- Về mặt không gian: các KĐT trên địa bàn TP Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
4 Phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:
Những dữ liệu thu thập từ các quy định của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành,
Trang 12UBND tỉnh Thái Nguyên và thành phố Phổ Yên; các báo cáo của các sở, ngành và UBND thành phố Phổ Yên, của các phòng ban chuyên môn của UBND thành phố
Phổ Yên liên quan đến quản lý ĐTXD các khu đô thị gồm:
- Các văn bản Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định quy định, hướng dẫn về
quy hoạch, chấp thuận đầu tư, đấu thầu, đấu giá, thu hồi giao đất, cấp phép, quản lý xây dựng, bàn giao vận hành các KĐT
- Các báo cáo của UBND thành phố Phổ Yên có liên quan đến quản lý ĐTXD
các KĐT năm 2021, 2022, 2023 (UBND thành phố Phổ Yên, 2021, 2022, 2023)
- Các báo cáo kinh tế - xã hội thành phố Phổ Yên năm 2021, 2022, 2023 (UBND thành phố Phổ Yên, 2021, 2022, 2023)
- Các báo cáo công tác GPMB năm 2021, 2022, 2023 của Trung tâm phát triển
quỹ đất thành phố Phổ Yên
- Hồ sơ pháp lý các KĐT trên địa bàn thành phố Phô Yên như: Khu đô thị Việt
Hàn, Khu đô thị Yên Bình xanh; Khu đô thị Tấn Đức JSC; Khu đô thị Vạn Xuân; Khu đô thị Nam Thái
- Các đề tài nghiên cứu khoa học, sách giáo trình của các nhà khoa học, các nhà chuyên môn, các luận văn Tiến sĩ, Thạc sĩ; các bài báo, bài viết được đăng tải
trên các báo chuyên ngành
* Phương pháp phân tích và xử lý số liệu:
- Kế thừa phần lý thuyết từ một số công trình đã công bố có liên quan đến vẫn
đề nghiên cứu, các văn bản quy phạm pháp luật, các báo cáo đánh giá thực trang trién khai thực tế dé đánh giá và làm sáng tỏ các vấn đề quản lý ĐTXD các KĐT hiện nay
- Sử dụng tổng hợp các phương pháp:
+ Thống kế các quy định của pháp luật hiện hành, phân tích các diễn biến điều chỉnh sửa đổi của các quy định
+ Thống kê các KĐT đã và đang triển khai thực hiện trên địa bàn nghiên cứu,
diễn giải số liệu thống kê, phân tích số liệu thống kế, so sánh đối chiếu với các chỉ
tiêu kinh tế - xã hội cùng thời điểm đề suy luận đánh giá
+ Tham gia các hội nghị giải quyết các vướng mắc trong quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố Phổ Yên cũng như tỉnh Thái Nguyên làm cơ sở đánh giá
Trang 13hiện trạng, nguyên nhân và đề xuất giải pháp
5 Y nghĩa khoa học và thực tiễn của đề án
+ Hệ thống hóa một số cơ sở lý luận về quản lý ĐTXD các KĐT
+ Phân tích thực trạng quản lý đối với các hoạt động ĐTXD các KĐT trên địa
bàn thành phô Phô Yên, từ đó chỉ rõ ưu điêm, hạn chê và nguyên nhân
+ Đề xuất các giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phô Phô Yên đên năm 2030
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo vả các phụ lục có liên quan, nội dung của Đề án được dự kiến kết cấu thành 3 phần cụ thể như sau:
Phan 1: Cơ sở lý thuyết và thực tiễn về quản lý ĐTXD các KĐT
Phần 2: Phân tích thực trạng quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phố
Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên
Phần 3: Đề xuất một số giải pháp quản lý ĐTXD các KĐT trên địa bàn thành phó Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
Trang 14PHAN 1: CO SO LY THUYET VA THUC TIEN VE QUAN LY DAU
TU XAY DUNG CAC KHU DO THI
1.1 Cơ sở lý thuyết về quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm các khu đô thị
a Khải niệm khu đô thị
- Theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Quy chuẩn Việt Nam QCVN
01:2021/BXD:
“Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt
động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chỉnh trị, hành chính, kinh
tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gỗm nội thành, ngoại thành
của thành pho; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trắn”
“Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng
bộ về hạ tang kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở”
- Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD:
“Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính
đô thị Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vung”
b Đặc điểm khu đô thị
Từ những khái niệm trên, khu đô thị có các đặc điểm cơ bản sau:
1 Có ranh giới và địa chỉ cụ thể, thường được đặt ở những nơi có vị trí bằng
phẳng là nơi tập trung của các trung tâm hành chính, trung tâm thương mại
2 Có cơ sở HTKT, hạ tang xã hội đồng bộ theo phân khu chức năng đô thị; có
cảnh quan kiến trúc đồng bộ và được quản lý theo quy hoạch
3 Mật độ dân số cao, tối thiêu là từ 100-145 người/ha đối với đô thị loại V, 125-
200 ngườiha đối với đô thị loại III-IV, 165-220 ngườiha đối với đô thị loại I-II
4 Quy mô dân số lớn, quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20 000 người,
quy mô đân số tối thiêu của một đơn vị ở là 4 000 người (đối với các đô thị miền núi
Trang 15la 2 800 người)
5 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao Đối với đô thị loại V, tỷ lệ
lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ tối thiểu là 55%
1.1.2 Bản chất và nguyên tắc cơ bản quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
a Khái niệm và mục tiêu của quản lý dau tu xây dựng các khu đô thị
* Khái niệm quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
Quản lý là một chức năng xã hội, bắt nguồn từ tính chất xã hội của lao động
Từ phương thức sản xuất cộng sản nguyên thủy đến nền văn minh hiện đại, quản lý
đã luôn là một thuộc tính tất yếu của lịch sử khách quan, gắn liền với xã hội trong
mọi giai đoạn phát triển của nó Điều này bắt nguồn từ bản chất của hệ thống xã hội,
đó là các hoạt động lao động mang tính tập thể hay lao động xã hội của con người Trong quá trình lao động xã hội, có những mục tiêu mà từng cá nhân riêng lẻ không
thể đạt được Khi đó, từng cá nhân riêng lẻ phải liên kết lại với nhau, hình thành các
nhóm, kết hợp lại thành tập thể Nhu cầu quản lý cũng xuất hiện như một yếu tố cần thiết để tô chức, phân công, phối hợp những nỗ lực cá nhân trong lao động hướng tới
mục tiêu chung Như vậy, quản lý là một hoạt động xã hội bắt nguồn từ tính chất cộng đồng dựa trên sự phân công và hợp tác để làm một công việc nhằm đạt được mục tiêu
chung đề ra
Tóm lại, quản lý là sự tác động có mục đích của chủ thể vào các đối tượng
quản lý nhằm đạt được mục tiêu quản lý đã đề ra
Hoạt động ĐTXD các KĐT là lĩnh vực tương đối rộng và chịu tác động của
nhiều luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Bảo
Vệ môi trường
Khái niệm về quản lý ĐTXD các khu đô thị: “Quản lý đẫu tư đầu tư xây dựng
các khu đô thị là sự tác động liên tục, có tổ chức, có định hướng của chủ thể quản lý vào quá trình đầu tư xây dựng các khu đô thị bằng một hệ thống dong bộ các biện
pháp kinh tế - xã hội và tổ chức kỹ thuật cùng các biện pháp khác nhằm đạt được
hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất trong điều kiện cụ thể từng khu đô thị ”
* Mục tiêu của quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
- Thực hiện ĐTXD các KĐT theo đúng quy định quy phạm pháp luật, mục
Trang 16tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và các yếu cầu về kinh tế - kỹ thuật trong
đầu tư như quy hoạch, thiết kế, chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng, sức
khỏe con người và tài sản; phòng, chống cháy, nỗ; bảo vệ môi trường: chỉ phí đầu tư xây dựng
- Huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực đầu tư
b Nguyên tắc cơ bản quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
“1 Bảo đảm đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế, bảo vệ cảnh
quan, môi trường; phù hợp với điều kiện tự nhiên, xã hội, đặc điểm văn hoá của từng
địa phương; bảo đảm ổn định cuộc sống của nhân dân; kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với quốc phòng, an ninh, phòng, chống thiên tai và ứng phó với biến đổi khí hậu
2 Sử dụng hợp lý nguồn lực, tài nguyên tại khu vực có dự án, bảo đảm đúng
mục đích, đối tượng và trình tự đầu tư xây dựng
3 Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng
vật liệu xây dựng; bảo đảm nhu cầu tiếp cận sử dụng công trình thuận lợi, an toàn cho
người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em ở các công trình công cộng, nhà cao tầng; ứng dụng khoa học và công nghệ, áp dụng hệ thống thông tin công trình trong hoạt động đầu tư xây dựng
4 Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình, tính mạng, sức khỏe con
người và tài sản; phòng, chống cháy, nỗ; bảo vệ môi trường
5 Bảo đảm xây dựng đồng bộ trong từng công trình và đồng bộ với các công
trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
6 Tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ các điều kiện
năng lực theo quy định; chịu trách nhiệm về chất lượng công việc do mình thực hiện
theo quy định
7 Bảo đảm công khai, minh bạch, tiết kiệm, hiệu quả; phòng, chống tham
nhũng, lãng phí, thất thoát và tiêu cực khác trong hoạt động đầu tư xây dựng
§ Phân định rõ chức năng quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng với chức năng quản lý của chủ đầu tư phù hợp với từng loại nguồn vốn sử dụng.”
(Quốc hội, 2014, Luật Xây dựng).
Trang 171.1.3 Nội dung quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
Công tác quản lý ĐTXD nói chung và ĐTXD các KĐT nói riêng là các hoạt động quản lý kinh tế có quan hệ mật thiết với nhau đảm bảo các KĐT hoàn thành đúng yêu cầu đặt ra, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội Công tác quản lý ĐTXD các KĐT gồm hai chức năng chính: chức năng QLNN trong ĐTXD và chức năng quản
lý của chủ đầu tư Trong phạm vị đề án xin chỉ giới hạn các nội dung liên quan đến chức năng QLNN
Các nội dung chính trong công tác QLNN về ĐTXD các KĐT như sau:
1 Xây dựng, ban hành các quy định pháp luật, chính sách, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật
2 Tổ chức lập, ban hành và quản lý chiến lược phát triển đô thị, quy hoạch đô
thị, quy hoạch xây dựng, kế hoạch thực hiện
3 Chuấp thuận đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư: Quản lý công tác cấp, cấp lại, điều
chỉnh, chuyền đôi, thu hồi chấp thuận đầu tư, giấy phép, chứng chỉ, chứng nhận và các kết quả giải quyết thủ tục hành chính khác trong hoạt động đầu tư xây dựng các
khu đô thị
4 Quản lý thực hiện đầu tư xây dựng:
- Hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra và đánh giá việc thực hiện công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng; quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng và hợp đồng xây dựng; quản lý năng lực hoạt động xây dựng, thực hiện quản lý công tác đấu thầu trong
hoạt động đầu tư xây dựng; quản lý an toàn, vệ sinh lao động, bảo vệ môi trường
trong thi công xây dựng công trình đô thị
- Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động đầu tư xây dựng
- Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phô biến kiến thức, pháp luật về xây dựng
5 Quản lý đất đai: Thu hồi, tái định cư GPMB, giao đất, xác định tiền sử dụng
đất, thuê đất (nếu có), quản lý công tác chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, tài sản hình thành trong tương lai (nếu có)
6 Công tác nghiệm thu bản giao, vận hành, bảo trì.
Trang 18Trong đó phân cấp đối với chính quyền địa phương chủ yếu là các nội dung
về quản lý Quy hoạch, kế hoạch; chấp thuận đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư; quản lý thực
hiện đầu tư xây dựng; quản lý đất đai; quản lý công tác nghiệm thu bàn giao, vận
hành, bảo trì
@ @ @ @ @
lý Py ly py hop Py lý chiphi£
quyêt| |thanh| | đông | | dau công
toán | | toán xây | | thâu | | trình
Quy hoạch xây dựng
Quy hoạch đất đai, môi trường
(Báo cáo nghiên cứu kha thi)
Lập các thủ tục hoàn công nghiện thu công trình
Ban giao cho đơn vị sử dụng
(Nguồn: TS Vũ Thị Yến, 2022, giáo trình học liệu môn phân tích đầu tư)
Hình 1.1: Sơ đồ nội dung quản lý đầu tư xây dựng
1.1.4 Yêu cầu quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
- Ban hành, điều chỉnh, sửa đổi và tổ chức thực hiện các quy định pháp luật,
các chính sách về ĐTXD, phát triển đô thị, quản lý đất đai, môi trường kịp thời,
phù hợp với từng thời kỳ, giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và của từng địa phương
- Tổ chức lập và thực hiện các quy hoạch, kế hoạch phát triển ĐTXD đô thị
phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước và địa phương, đảm bảo sử
dụng tối ưu nguồn lực địa phương, phù hợp với các điều kiện tự nhiên, điều kiện văn
hóa địa phương, ôn định cuộc sống của người dân, kết hợp giữa phát triển kinh tế -
xã hội với an ninh, quốc phòng, bền vững về năng lượng
- Phân cấp quản lý đảm bảo minh bạch, không chồng chéo, phát huy tối đa
Trang 1910
năng lực của các địa phương Phân định rõ ràng chức năng QLNN trong hoạt động ĐTXD các khu đô thị với chức năng quản lý của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, các thành phần liên quan khác, trong đó tăng cường chức năng kiểm tra, giám sát đối với chức năng QLNN
- Thực hiện ĐTXD các khu đô thị theo đúng trình tự quy định của pháp luật,
sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên, đảm bảo chất lượng, tiến độ, an toàn, vệ sinh lao động, bảo vệ môi trường, hiệu quả kinh tế
- Tổ chức đào tạo nguồn nhân lực có trình độ cao, chú trọng việc nghiên cứu
ứng dụng công nghệ hiện đại trong thực hiện ĐTXD và quản lý ĐTXD các khu đô thị
1.1.5 Cơ sở pháp lý về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
Quản lý kinh tế trong ĐTXD các KĐT có vai trò quan trọng có ảnh hưởng đến
nhiều thành phần trong nền kinh tế được quy định ở các Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu thầu, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ
môi trường, Luật Phòng cháy chữa cháy, Tùy từng giai đoạn của dự án ĐTXD khu
đô thị sẽ có những quy định cụ thể về công tác quản lý kinh tế ở giai đoạn đó Có thể chia làm các nhóm cơ sở pháp lý như sau:
* Nhóm liên quan đến quy hoạch, kiến trúc
- Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009;
- Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến Quy hoạch số
* Nhóm liên quan đến đâu tư, đấu thau
- Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020;
- Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013;
- Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chỉ
Trang 2011
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư
- Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chỉ
tiết một sô điêu của Luật Đâu thâu về lựa chọn nhà đâu tư
* Nhóm liên quan đến xây dựng
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;
- Luật sửa đôi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày
17/6/2020;
- Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý
đầu tư phát triển đô thị;
- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chỉ tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
- Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chỉ phí đầu tư xây dựng;
- Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 của Chính phủ quy định chỉ tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng;
- Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng;
- Chỉ thị số 13/CT-UBND ngày 25/8/2022 của Chủ tịch UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây
dựng nhờ ở, khu dân cư, khu đô thị, dự án nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
* Nhóm liên quan đến các thỏa thuận chuyên ngành
- Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Phòng cháy và chữa cháy;
- Luật Điện lực và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Điện Lực;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24 tháng 11 năm 2020 của Chính phủ quy định chỉ tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 32/2016/NĐ-CP ngày 06/5/2016 của Chính phủ về quản lý độ
Trang 2112
cao chướng ngại vật hàng không và trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam;
- Nghị định số 02/2024/NĐ-CP ngày 10/01/2024 của Chính phủ về việc
chuyên giao công trình điện là tài sản công sang Tập đoàn Điện lực Việt Nam
* Nhóm liên quan đến quản lý đất đai
- Luat Dat đai số 45/2013/QH13 ngày 29/1 1/2013 Luật có hiệu lực đến ngày 31/12/2024, kể từ ngày 01/01/2025 Luật được thay thế bởi Luật Đất đai số
31/2024/QH15 ngày 18/01/2024;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chỉ
tiết thi hành một số điều của Luật Đất dai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ về việc sử
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ về việc sử đôi,
bé sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chỉ tiết phương pháp giá đất; xây dựng điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND ngày 20/10/2017 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 06/7/2016 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ban hành kèm theo
Trang 2213
Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh
* Nhóm liên quan đến môi trường
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17/11/2020;
- Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định chỉ
tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
1.1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đễn quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý ĐTXD các KĐT có thể chia thành 3 nhóm
như sau:
* Các yếu tố pháp luật, chính sách
Mọi hoạt động quản lý kinh tế nói chung và hoạt động quản lý ĐTXD các KĐT nói riêng ngoài việc chịu tác động của quy luật kinh tế thị trường cần tuân thủ luật pháp và hoạt động trong khuôn khô luật pháp Từ các đặc điểm của hoạt động ĐTXD các KĐT liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nên yếu tố pháp luật càng
là yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất đến công tác quản lý Nếu hệ thống pháp luật,
chính sách đầy đủ, rõ ràng, không chồng chéo, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt
động quản lý ĐTXD, có tác dụng kiểm soát và hạn chế tham nhũng, lãng phí và tiễn
tới hội nhập ngày một dễ dang hơn Ngược lại, nếu hệ thống pháp luật, chính sách bất
cập, chồng chéo hoặc thay đổi liên tục sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng áp dụng, làm
chậm tiến độ thực hiện
* Các yếu tô về tổ chức thực hiện
Các yếu tố về tô chức ảnh hưởng rất lớn đến quản lý ĐTXD, khi chúng ta có một hệ thống pháp luật chính sách đầy đủ, đúng đắn nhưng tô chức thực hiện không đảm bảo cũng sẽ gây những hậu quả nghiệm trọng đến chất lượng quản lý kinh tế,
thậm chí có thể dẫn đến tham nhũng, lợi ích nhóm Tổ chức thực hiện phải bao hàm cả việc tổ chức bộ máy quản lý nhà nước va tổ chức bộ máy, nhân sự, nguồn lực thực hiện Các nhân tố về tổ chức thực hiện ngoài tổ chức bộ máy QLNN còn có các
thành phần khác tham gia như: nhà đầu tư, nhà thầu tư van, nha thầu xây dựng
* Các yếu tổ về điều kiện tự nhiên, kinh té xã hội
Các yếu tố về tổ chức thực hiện là các yếu tố mang tích chất chủ quan, phụ
thuộc vào năng lực tô chức, năng lực thực hiện của các cơ quan, tô chức từ cơ quan
Trang 2314
quản lý nhà nước đến các tô chức thực thi Còn đối với các yếu tố về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội thì hoàn toàn là các yếu tổ mang tính chất khách quan
* Yếu tố kinh tế - xã hội
Thực hiện ĐTXD các khu đô thị có mối quan hệ chặt chẽ và chịu ảnh hưởng của điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước cũng như tại địa phương Khi kinh tế Ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tẾ cao, nguồn lực đồi dào, vốn đầu tư đảm bảo thì công tác quản lý hoạt động ĐTXD có phần thuận lợi hơn Khi nền kinh tế mất ôn định, lạm phát cao, nguồn lực bị thu hẹp, nhà nước thắt chặt tín dụng đảm bảo an sinh xã hội,
vốn đầu tư cắt giảm, nhiều khu đô thị phải giãn tiễn độ hay ngừng triển khai thực hiện
vì thế ảnh hưởng đến hoạt động quản lý ĐTXD
1.2 Kinh nghiệm và bài học thực tiễn về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị 1.2.1 Kinh nghiệm của một số địa phương trong quản lý đầu tư xây dựng các khu
đô thị
a Kinh nghiệm của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh
Thành phố Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh là thành phố có tốc độ đô thị hóa thuộc
tốp đầu các địa phương trong cả nước, trong giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2017 thành phố đã phát triển từ đô thị loại III thành đô thị loại I Gop phan rat lớn trong thành công phát triển đô thị của thành phó Bắc Ninh là công tác quản lý ĐTXD các KĐT và nỗi bắt nhất là công tác quy hoạch, định hướng phát triển và cải cách thủ tục hành chính thu hút đầu tư
- Theo định hướng phát triển đô thị toàn tỉnh, thành phố Bắc Ninh được xác định là một trong 3 đô thị trọng tâm Chính vì vậy, trong quá trình phát triển đô thị,
thành phố luôn coi trọng việc phát triển không gian xanh, sinh thái Tại các khu đô
thị mới, hệ thống cây xanh, mặt nước, không gian công cộng luôn được ưu tiên Nhiều công trình điểm nhấn lịch sử - văn hóa, kiến trúc đô thị
- Công tác quy hoạch luôn được thành phố quan tâm và thực hiện đồng bộ theo phương châm “đi trước một bước” Thành phó tổ chức thực hiện nghiêm Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng; chỉ đạo hướng dẫn từng phường rà soát các quy hoạch còn bat cập để điều chỉnh, phục vụ công tác lập quy hoạch lõi Tổ chức lập các đồ án quy
hoạch chỉ tiết, quy hoạch phân khu và thiết kế đô thị theo chỉ đạo của UBND tỉnh Tích cực triển khai việc rà soát lập mới, điều chỉnh quy hoạch xây dựng trên địa bàn
Trang 2415
thành phố; hoàn thiện hồ sơ thâm định và phê duyệt các đồ án quy hoạch phân khu các phường UBND thành phố Bắc Ninh quyết định thành lập Ban Chỉ đạo triển khai tô chức lập, điều chỉnh các quy hoạch phân khu đô thị trên địa bàn thành phó do đồng chí Chủ tịch UBND thành phố làm Trưởng Ban Chỉ đạo, các đồng chí Phó Chủ
tịch UBND thành phố làm Phó Ban Chỉ đạo; lãnh đạo các phòng, ban, đơn vị chuyên
môn và địa phương tham gia thành viên
- Bên cạnh công tác quy hoạch, hoạt động quản lý và ĐTXD đô thị được thành
phó triển khai tích cực như: Kiện toàn tô quản lý đô thị; tăng cường các lực lượng
tham gia quản lý trật tự xây dựng, trật tự đô thị; bồ trí cán bộ của Đội Quản lý trật tự
xây dựng, trận tự đô thị thành phố về địa bàn các phường có nhiều điểm “nóng” về
trật tự xây dựng, đô thị Phê duyệt phô biến các thiết kế mẫu đảm bảo thầm mỹ và
nhu cầu tương lai cả về mỹ thuật và chiều cao, quy mô công trình tối đa, cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng theo quy định trong các KĐT và các tuyến phố cảnh quan
- Ngoài ra, công tác thu hồi đất GPMB được thành phố đặc biệt quan tâm,
thành phố đã tổ chức các tổ công tác gồm chính quyền địa phương, trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, cán bộ tổ dân phố đến trực tiếp các hộ gia đình để tuyên
truyền, vận động nhân dân hiểu chính sách, đồng thuận và thực hiện các quy định của nhà nước trong công tác thu hồi đất, tái định cư phục vụ phát triển kinh tế xã hội,
ĐTXD các KĐT
b Kinh nghiệm của quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
Nam Từ Liêm là một “Đô thị trẻ” so với các đơn vị hành chính quận, huyện khác của Hà Nội nhưng có tốc độ đô thị hóa hết sức nhanh Việc nghiên cứu, đánh
giá cũng như phân tích những tiềm năng, lợi thế, hạn chế và định hướng cho quy hoạch xây dựng và phát triển kiến trúc đô thị của quận Nam Từ Liêm không những
nhận diện được những giá trị, thành tựu, dấu ấn đạt được, mà còn tìm ra những bài học kinh nghiệm để định hướng cho sự phát triển, đồng thời cũng là bài học kinh nghiệm cho các đơn vị hành chính khác được tái thiết lập hoặc nâng cấp đô thị trong
tương lai
Bên cạnh những lợi thế về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hiện trạng sử dụng đất thì
các thành công trong việc phát triển đô thị theo hướng sinh thái, thông minh và bền vững của quận Nam Từ Liêm góp phần rất lớn từ việc quản lý ĐTXD các KĐT trên
Trang 2516
địa bàn, điểm nối bật trong công tác này là việc định hướng phát triển, quy hoạch và quản lý quy hoạch và quản lý hiện trạng sử dụng đất
- Định hướng phát triển đô thị theo hướng sinh thái, thông minh và bền vững
Với các KĐT mới chuẩn bị được đầu tư xây dựng quận Nam Từ Liêm luôn chú trọng việc lựa chọn, khuyến khích các công trình theo hướng xanh, tiết kiệm năng lượng và
quản trị tòa nhà thông minh (BMS) trong quy hoạch xây dựng và thiết kế công trình
- Chú trọng việc quy hoạch xây dựng hệ thống trạm (nhà máy) xử lý nước thải sinh hoạt, sản xuất thông qua quy hoạch chung của hệ thống xử lý nước thải Hà Nội, góp phần giải quyết ô nhiễm môi trường, việc này có tính chất quyết định đến
việc quận Nam Từ Liêm sẽ trở thành một đô thị kiểu mẫu, sinh thái, thông minh, bền
vững và đáng sống trong tương lai
- Tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch: với quỹ đất dự trữ cho phát triển đô
thị còn rất ít, giá trị sử dụng đất được đây lên rất cao việc quản lý thực hiện quy hoạch
là điều rất khó khăn với các quận tại thủ đô Hà Nội nói chung và quận Nam Từ Liêm
nói riêng Tuy nhiên với sự quyết liệt của chính quyền địa phương, quận Nam Từ Liêm kiên quyết tổ chức thực hiện các KĐT theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt, chỉ tổ chức thâm định, cấp phép với các KĐT chấp hành đúng quy hoạch, tô chức
giám sát việc thực hiện ĐTXD, đình chỉ thi công và buộc tháo dỡ với các công trình
vi phạm quy hoạch
1.2.2 Bài học thực tiễn rút ra về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị
Từ những kinh nghiệm của thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh và quận Nam
Từ Liêm - thành phố Hà Nội trong quản lý ĐTXD các KĐT, rút ra một số bài học
cho thành phố Phổ Yên:
- Định hướng mục tiêu phát triển đô thị của thành phố cụ thể Mục tiêu, định
hướng, chiến lược phát triển là kim chỉ nam cho toàn bộ quá trình quản lý ĐTXD các
KĐT Mục tiêu chiến lược phải được gắn liền với đặc điểm tự nhiên, cơ sở hạ tầng, văn hóa xã hội của địa phương Đặc biệt chú trọng đến việc phát triển đô thị theo
Trang 26- Thực hiện ĐTXD các khu đô thị mới có quy mô lớn, đầu tư đồng bộ kết hợp
cải tạo, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu Không chấp thuận đầu tư các KĐT có quy
mô nhỏ, cụ thể là các KĐT có quy mô diện tích dưới dưới 20ha
- Thực hiện ĐTXD các khu đô thị dự trên sự kết hợp hải hòa giữa các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu của người dân, tránh việc ĐTXD các KĐT một
cach 6 at gay lãnh phí nguồn lực
- Đa dạng mô hình quản lý, chế độ quản lý, có nhiều chính sách tập trung thu hút nguồn lực đặc biệt thu hút nguồn lực từ khu vực tư nhân, giải quyết tốt công tác
giải phóng mặt bằng, đồng bộ cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật mới Cải cách các thủ tục hành chính đảm bao minh bạch trong quản lý ĐTXD, hài hòa các lợi
ích giữa nhà nước, người dân và nhà đầu tư
- Ứng dụng các công nghệ mới, hiện đại nhằm sử đụng hiệu quả nguồn tài nguyên, an toàn lao động, giảm thiêu ô nhiễm môi trường và nâng cao chất lượng
công trình Đặc biệt quan tâm đến việc phát triển các nguồn vật liệu mới sử dụng tối
ưu nguồn tài nguyên, giảm thiêu rác thải xây dựng
Trang 2718
PHAN 2: THUC TRANG QUAN LY DAU TU XAY DUNG CAC KHU
DO THI TREN DIA BAN THANH PHO PHO YEN
2.1 _ Khái quát về các khu dé thi trén dia ban thanh phé Phé Yén, tinh Thai Nguyén
2.1.1 Tổng quan thành phố Phổ Yên, tính Thái Nguyên
Thành phố Phổ Yên nằm ở phía nam của tỉnh Thái Nguyên, nằm cách thành phố Thái Nguyên khoảng 26 km về phía nam, cách trung tâm thủ đô Hà Nội khoảng
56 km về phía bắc, có vị trí địa lý:
- Phía đông giáp huyện Phú Bình và huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang
- Phía tây giáp huyện Đại Từ và huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc
- Phía nam giáp huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội và thành phó Phúc Yên,
(Nguôn: Hồ sơ quy hoạch kèm theo quyết định số 3645/QĐ-UBND ngày 22/11/2017)
Hình 2.1 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất thành phố Phổ Yên (2030)
Trang 2819
“Ngày 15/5/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIII, ban hành Nghị quyết số 932/ NQ-UBTVQHI13, thành lập thị xã Phổ Yên và 4 phường trực thuộc thị
xã, trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của huyện Phổ Yên, gồm 18 đơn
vị hành chính cấp xã, phường (trong đó có 4 phường mới thành lập đó là: Phường Ba Hàng, Bãi Bông, Bắc Sơn, Đồng Tién).” (https://phoyen.thainguyen.gov.vn, 2022)
“Ngày 15/02/2022, Ủy Ban thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 469 NQ- UBTVQHI5 về việc thành lập các phường thuộc thị xã Phổ Yên và thành phố
Phổ Yên thuộc tỉnh Thái Nguyên, chính thức có hiệu lực từ ngày 10/4/2022 Sau khi
thành lập, thành phố Phổ Yên có quy mô diện tích tự nhiên là 258,42km? va dan sé 231.363 nghìn người; có 1§ đơn vị hành chính cấp xã, phường gồm 13 phường (Ba
Hàng, Bãi Bông, Bắc Sơn, Đắc Sơn, Đông Cao, Đồng Tiến, Hồng Tiến, Nam Tiến, Tân Hương, Tân Phú, Thuận Thành, Tiên Phong, Trung Thành) và 05 xã (Minh Đức,
Phúc Tân, Phúc Thuận, Thành Công, Van Phai).” (https://phoyen.thainguyen.gov.vn,
2022)
Thành phố Phổ Yên là một trong những trung tâm công nghiệp của tỉnh Thái Nguyên với nhiều khu công nghiệp như Khu công nghiệp Điềm Thụy, Yên Bình giai
đoạn l1, 2; Tân Phú I, 2 , ngoài ra còn có nhiều các khu đô thị, dịch vụ thương mại,
du lịch như: khu du lịch đồi Trinh Nữ, khu du lịch hồ Suối Lạnh, khu đô thị mới Thái
Thịnh, Hiện nay Tổ hợp khu đô thị - dịch vụ - công nghiệp Yên Bình đang được
khẩn trương xúc tiến tại thành phố Phổ Yên và huyện Phú Bình, là tiền đề quan trọng
để “chuyên dịch cơ cấu kinh tế” của thành phó
2.1.2 Thực trạng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Phổ yên, tỉnh Thái Nguyên 2.1.2.1 Quy hoạch các khu đô thị
“Với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Phô Yên đến năm 2035 trở thành đô thị công nghiệp phát triên năng động và hài hòa với các ngành kinh tế
thương mại - dịch vụ và nông nghiệp; tổ chức và khai thác hài hòa mối quan hệ đô thị - nông thôn, tạo điều kiện để một bộ phân lớn người lao động có thé chuyén đỗi
nghề từ nông nghiệp sang công nghiệp hoặc dịch vụ ngay trên địa phương, đồng thời phát triển nông nghiệp hàng hóa chất lượng cao, kết hợp hoạt động sản xuất nông
nghiệp với dịch vụ du lịch, sinh thái” (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2027, Quyết định số
3645/QĐ-UBND) Ngày 22/11/2017 UBND tỉnh Thái Nguyên đã phê duyệt Quy
hoạch chung thị xã Phổ Yên đến năm 2035 (nay là thành phó Phổ Yên) tại Quyết định
Trang 2920
số 3645/QĐ-UBND Trong đó sơ đồ phân vùng phát triển đô thị như sau:
- Khu I: khu vực đô thị trung tâm với các chức năng chính là hành chính, văn hóa thể thao, dịch vụ
- Khu II: khu đô thị phía Bắc
- Khu II: khu đô thị phía Nam
- Khu IV: khu đô thị tập trung gắn với các khu, cụm công nghiệp phía Nam
- Khu V: khu vực đô thị dịch vụ công nghiệp Yên Bình
- Khu VI: khu phát triển đô thị phía Đông Nam nút giao Yên Bình
- Khu VII: khu vực đô thị phát triển dân cư kết hợp nông nghiệp sinh thái, nông nghiệp công nghệ cao
- Khu XIII: Khu vực phát triển đô thị và công nghệ ›
(Nguôn: Hồ sơ quy hoạch kèm theo quyết định số 3645/QĐ-UBND ngày 22/11/2017)
Hình 2.2 Sơ đô phân vùng phát triển đô thị thành phố Phổ Yên
Trang 3021
Ngoài ra, dé phủ hợp với giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, TP Phổ Yên đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố “đáp ứng tiêu chí đô
thị loại II vào năm 2025 và cơ ban đáp ứng tiêu chí đô thị loại I vào năm 2030” va
thực hiện lập và phê duyệt 05 quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và 72 đồ án quy hoạch
chỉ tiết tỷ lệ 1/500 làm cơ sở quản lý về đô thị và ĐTXD các khu đô thị
Quy mô dân số thành phố Phổ Yên là 231.363 người (theo số liệu thống kê
năm 2021) và dự kiến đến năm 2035 là 290.000 người, trong đó dân số nội thị khoảng
200.000 người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 69%
Quy mô đất xây dựng đô thị:
+ Đến năm 2025: khoảng 3787 ha
+ Đến năm 2035: khoảng 4207 ha
Chỉ tiết theo bảng tông hợp quy hoạch đất dưới đây
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất TP Phổ Yên
Diện tích Chỉ Diện tích Chỉ
taA đấtđến | Tỷlệ | tiêu | đấtđến | Tỷ lệ | tiêu
TT Loại đât năm 2025 | (%) | (m2 | năm2035 | (%) | (m?/
(ha) người) (ha) người)
Tổng diện tích đất tự nhiên (A+B) | 25.888,7 25.888,7
A Tong diện tích dat ty nhién khu vue 11.092,8 11.092,8
dự kiên phát triên nội thị
A.L | Đất xây dựng đô thị 3.786,7 | 100,0 | 233,7 4.207,0 | 100,0 | 210,4
Đất xây dựng 4Ô thị (khong bao gom | 2.4, các khu công nghiệp tập trung) 183,6 | 3.326,9 166,3
1 Đất dân dụng 2.639,9 69,7 | 163,1 2.944,6 70,0 | 147,2
1 | Dat công trình công cộng đô thị 106,2 2,8 6,6 106,2 2,5 53
1.2 | Dat cây xanh công cộng, TDTT đô thị 207,2 5,5 12,8 286,1 6,8 14,3
13 | Đất trung tâm đa chức năng 291,9 7,7 18,0 312,2 7,4 15,6
14 | Đất trung tâm khu vực 89,0 2,3 5,5 102,5 2,4 5,1
1.5 | Dat khu din cu hién trang cai tao trong khu vực phát triên đô thị 13118| 346| 810| 13118] 31.2] 65,6
L6 Dat da chức năng phát triên mới mật 365.5 97| 226 4680 | 111 | 234
độ linh hoạt
17 Dat giao thông đô thị (tính đên đường 268.4 71 16.6 357.8 85 | 179 phân khu vực)
2 Dat ngoài dân dụng 1.146,9 30,3 1.262,5 30,0
2.1 | Dat sản xuất công nghiệp, kho tàng 779,3 | 20,6 847.44 | 20,1
2.2 | Dat sản xuất công nghệ thông tin 32,8 0,9 328 | 0,8
Trang 31m Le sss | | tớ | 295 | 0u | (ha) người) (ha) người)
2.3 | Dat dich vụ du lịch sinh thái 1572| 4,2 1849| 4,4
2.4 | Dat giao thông đối ngoại 177,7 4,7 197,4| 4,7
= Tổng diện tích đất tự nhiên khu vực dự kiến phát triển nội thị (ha)
= Tổng diện tích đất tự nhiên khu vực ngoại thị (ha)
Hình 2.3: Cơ câu diện tích đất khu vực phát triển đô thị thành phố Phổ Yên 2.1.2.2 Thục hiện các khu đô thị
Tính đến hết năm 2023 trên địa bàn thành phố Phổ Yên đã triển khai 45 khu
đô thị, trong đó 17 khu đô thị thực hiện đầu tư công, chủ yếu là các khu đô thị, khu dân cư có quy mô nhỏ phục vụ tái định cư, điểm dân cư hoặc hạ tầng đô thị không có đất ở (công viên cây xanh, văn hóa thể thao); 28 khu đô thị thực hiện đầu tư bằng
nguôn vốn khác
Trang 3223
Trong các KĐT thực hiện đầu tư bằng nguồn vốn khác (nguồn vốn từ khu vực
tư nhân) có 20 KĐT đã lựa chọn nhà đầu tư và đang triển khai thực hiện; 03 KĐT đã được chấp thuận đầu tư và đang lựa chọn nhà đầu tư; 05 KĐT đang thâm định chấp thuận đầu tư Cụ thể chi tiết theo bảng sau:
Bảng 2.2 Bảng tổng hợp các khu đô thị trên địa bàn thành phố Phổ Yên thực hiện
Su Tên Khuđôthị | TênChủđầut | Pl2điểm|Quy môi đầu thực hiện |DT (ha)| (tỷ tr | 1v chọn | Tình hình | mặc khó thực hiện x
À CĐT khăn đồng)
Khu đô thị Việt - |LD Cong ty CP BBS | 5 hing , „ | 20¡- |CðnZ2.2ha
1 Hàn Hải Long Land- Cty Tiến 38,03 1.455.5 Dau thau 2024 chua
Khu đô thị Yên |Công tyCP Đầu tư và| P.Hồng zs ox | 2020-
7 |Bình - Giai đoạn! |PháttiểnYênBình | Tiến | 7°27 Đâu thâu | ‘5993 | GPMB
Khu đô thịYên |Công tyCP Đầu tư và| P.Hồng zg os | 2022-
3 Binh - Giaidoan2 |Phattrién Yén Binh | Tién | #3 Đâu thâu | “5995 | GPMB
4 Khu dan ou 1naconex sons yee phan Xay) P.Hone lựng SƠ len 10 Đấu thầu | “02 | thành HTKT
5 Khu dân cư Tân Công ty CP Đâu tư P Tiên 18.5 Đấu giá 2019- hoàn
Đức ISC Ha tang Tấn Đức JSC|_ Phong › 2082 | 2023 | thành
HTKT
LD Công ty TNHH P.Ba Hoàn
nae Xây dựng và TM Tắn | Hàng và «ax | 2020- thanh
6 |KhuđôthiZl3Ì vaCT Hating | P.Dong| 147| 996,5] Pathe) 2022 | GPMB
oan tS hop dlnh VÉ: [Công ty CP đầu tư _ | Tiếnvà | „¡ Đáu sa | 2022 | Bt
tương mặt 30" ÍhDSTASECO P.Ba “| 482,0| 8988 | 20s | SN,
hợp Nam Thái Hàng ` triên khai
P.Tân Chuyên
Khu đô thị LD Công ty CP tập | Hương cay | 2022- | đổi đất
10 CityHome doan BNB va CT va 48,1 12145 Đâu thâu 2026 lúa:
Cao
NDT
Khu dan cu Thanh P Dac zs os | 2022- cham
H Dong Son 9,84 Đâu thâu 2024 |triển khai,
GPMB
Trang 33
24
SP |Hình thức Vướng Stt| Tên Khuđôthi | TênChủđầutw | Pl2điểm|Quy môi đầu thực hiện |DT (ha)| (tỷ tr | TL chọn | Tình hình | mặc khó thực hiện x
x CDT khan dong)
Khu nhà ở phường | À 3h x|Cong ty CP DTXD |P.Đông x Ấn KLÀ 2022-
12 pone Tiên - Khu sô và PT Thiện Anh Tiến 18,07 586.9 Đâu thâu 2024
Khu dân cư trung
13|tém hanh chính P ` P Ha Hàng 119,0 Đấu thầu | 2022- 2024
Ba Hàng
P Nam Khu nhà ở phường |Công ty CP DT va Tiến và Ấn xhÀ 2023-
14) Ba Hang - Khu s6 2|TM Quéc té CTA P Ba 10.1) 39,5] Pau thau | 202s
Hang
^ «k: Ấ Công ty CP đâu tư À NĐT
1s|Khu đôthiÀm — IBS sTCGolden | P-Hong Diện 2 Tiên 8,6 207,9 Đâu giá | U22 | chậm 2025 a
Khu đô thị Đại Am 2023-
16 Thang 11 Dau gia 2025
A 3 4, |Lién danh Tiên P Tién ko ap 2023-
17|Khu dân cư Câu Gô Phong - Texco Phong 9,7 158.6 Đâu thâu 2024
‹ P.Đông Cha Chap tién
18 Khu dân cứ Đông |Công ty TNHH Đâu | Tiên và 1961 thuận 2015- độ, thu Tây tư đô thị Phô Yên P.Nam +k ° 250.4 NDT " 2017 hôi QĐÐ À
Tiên dau tu P.Nam
Khu din cuDéng |Céng ty TNHH Sen | Tiến và Ấn xhÀ 2021-
19 lray 2 Vang Hoa Lu P Đồng 7.05) 153.9] Pau thar | “5993
Tién P.Nam Khu dan cu Truong Tién va Am 2023-
Huong
Khu dé thi Xanh P.Ba < , | Dang lua) Sai lech
21k Phô Yên wa Hàng ` 11,13 196,2 Đâu thâu | chọn nhà | trong hô À Hàn
đâu tư | sơ đât đai
Khu đô thị Đặc Sơn P Đặc Là
?4 (Khu số 1) sơn | 22! 1La9s,0 chọn nhà đâu tư
Hương - Khu sô I Hương 1.311,0 dự án
P Nam Khu dan cu Kim Tién va Đề xuất
Hàng Khu đô thị Nam Tiên và Đề xuất
27 [Thái (phân diện tích 19,45ha) P.Ba Hàng 19,45 1.984,0 dự án