Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối
Trang 1HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
BÀI TẬP THẢO LUẬN BUỔI 2: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG (TIẾP)
Giảng viên: TS Lê Thị Hồng Vân Nhóm: 2 - Lớp: CLC48F
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH
KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO CHẤT LƯỢNG CAO
Trang 2
MỤC LỤC VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC 7 Tóm tắt Quyết định số 20/2022/ DS - GĐT ngày 22/8/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: 7 Tóm tắt Quyết định số 21/2022/ DS - GĐT ngày 22/8/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: 7 Câu 1.1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS
2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu: 8 Câu 1.2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao? 10 Câu 1.3: Đối với Quyết định số 20, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết phục không? Vì sao? 11 Câu 1.4: Đối với Quyết định số 21, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện như vậy có thuyết phục không? Vì sao?
Trang 3Câu 2.2: Đoạn nào của quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì? 14 Câu 2.3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu 14 Câu 2.4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu 14 Câu 2.5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu? 15 Câu 2.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án ( giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ )? 15 Câu 2.7: Cho biết hệ quả của việc Toà án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ 16 VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC 16 Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi: 16 Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GDT ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng: 17 Câu 3.1: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực? 17 Câu 3.2: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS
2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? 18 Câu 3.3: Việc Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao? 19
Trang 4Câu 3.4: Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định nguyên đơn thực hiện ⅔ nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao? 19 Câu 3.5: Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật? 20 Câu 3.6: Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao? 21 Câu 3.7: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực? 21 Câu 3.8: Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức 22 Câu 3.9: Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định
về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực?
24
Câu 4.1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm 25 Câu 4.2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?
28
Trang 5Câu 4.3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng) 28 Câu 4.4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không?
Vì sao? 29 Câu 4.5: Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long 29 Câu 4.6: Điểm giống và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy
bỏ hợp đồng do có vi phạm 30 Câu 4.7: Các điều kiện để hủy bỏ hợp đồng trong một hệ thống pháp luật nước ngoài 31 Câu 4.8: Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ 32 VẤN ĐỀ 5: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN 32 Tóm tắt Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: 32 Câu 5.1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?
33
Câu 5.2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao? 33 Câu 5.3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam không? 33 Câu 5.4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền
sở hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ chưa? 34
Trang 6Câu 5.5: Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ
bỏ ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào? 34 Câu 5.6: Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ đó 35 Câu 5.7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao 35
Trang 7VẤN ĐỀ 1: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC Tóm tắt Quyết định số 20/2022/ DS - GĐT ngày 22/8/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
Nguyên đơn: bà Lê Thị Hẹ
Bị đơn: bà Nguyễn Thị Nếch
Nội dung: Vợ chồng bà Hẹ có quyền sử dụng đối với 2 thửa đất số 829 đối với 2thửa đất số 829 và 830 tại huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời chiếmhữu, san lấp, sử dụng rạch nước nằm giữa 2 thửa đất Lần lượt vào tháng 4 vàtháng 10 năm 2011, vợ chồng bà Hẹ liên tục chuyển nhượng cho bà Nếch phần đất
có tổng diện tích 142,5 m2 (không tính diện tích đất rạch nước) được phân chiết từ
2 thửa đất trên Hai bên đã ký hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số
00003199 ngày 27/10/2011, đến năm 2015 thì hủy hợp đồng cũ để ký Hợp đồngmới Do tin tưởng bà Nếch và không đọc kỹ nội dung hợp đồng, bà Hẹ không pháthiện ra trong cả 2 hợp đồng chuyển nhượng lại ghi chuyển nhượng toàn bộ 2 thửađất số 829; 830 diện tích 198 m2 Bà Hẹ yêu cầu bà Nếch ký lại hợp đồng cùngdiện tích chuyển nhượng thực tế nhưng không được đồng ý Vì vậy bà khởi kiệnyêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu Tòa án Giám đốc thẩm
đã quyết định hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được, nguyênnhân từ những sai phạm trong vấn đề tách thửa đất trồng cây lâu năm
Tóm tắt Quyết định số 21/2022/ DS - GĐT ngày 22/8/2022 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
Nguyên đơn: ông Trần Thiên Trí và cũng là người đại diện theo ủy quyền của 24nguyên đơn khác
Trang 8Trần cho cụ Trần Thế Khiêm ( em trai cụ Bình) quản lý Trong 2 năm sau, nhà họTrần họp bàn và cho xây dựng nhà từ đường ở thửa đất trên Bà Sương quản lý và
sử dụng toàn bộ tài sản của cụ Bình sau khi cụ mất, không đồng ý trả lại nhà đấttheo yêu cầu của gia tộc họ Trần Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thửa đất số 852 nêu trênngày 07/06/2012, bà chuyển nhượng nhà đất cho ông Văn Tấn Ái ngày19/01/2015 Ngày 26/03/2015, vợ chồng ông Ái chuyển nhượng thửa đất nêu trêncho ông Nguyễn An Khang Tuy nhiên, thực tế bà Sương vẫn là người đang trựctiếp quản lý, sử dụng nhà và đất Ông Trí và 24 nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bàSương giao trả lại nhà đất tại thửa đất số 852 nêu trên cho gia tộc họ Trần; hủyGiấy chứng nhận sử dụng đất cấp cho bà Sương, Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cấp cho vợ chồng ông Văn Tấn Ái Tòa án Giám đốc thẩm đã quyết định hợpđồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được, khi có tranh chấp phát sinh
từ ngôi nhà từ đường giữa nguyên đơn và bị đơn
Câu 1.1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015
và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu:
BLDS 2005 BLDS 2015
CSPL: Điều 411 BLDS 2005:
1 Trong trường hợp ngay từ khi ký kết,
hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được vì lý do khách quan thì hợp
đồng này bị vô hiệu
2 Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng
mà một bên biết hoặc phải biết về việc
hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được, nhưng không thông báo cho
CSPL: Điều 408 BLDS 2015
1 Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiệnđược thì hợp đồng này bị vô hiệu
2 Trường hợp khi giao kết hợp đồng màmột bên biết hoặc phải biết về việc hợpđồng có đối tượng không thể thực hiệnđược nhưng không thông báo cho bên kiabiết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì
Trang 9bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp
đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên
kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải
biết về việc hợp đồng có đối tượng không
thể thực hiện được
3 Quy định tại khoản 2 Điều này cũng
được áp dụng đối với trường hợp hợp
đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng
không thể thực hiện được, nhưng phần còn
lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.
phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừtrường hợp bên kia biết hoặc phải biết vềviệc hợp đồng có đối tượng không thể thựchiện được
3 Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này cũng được áp dụng đối với trường hợp
hợp đồng có một hoặc nhiều phần đốitượng không thể thực hiện được nhưng
phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu
lực.
Trong BLDS 2015, ở khoản 1 Điều 408 BLDS 2015 đã bỏ cụm từ “ vì lý do kháchquan” quy định trong khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 Vì trong thực tiễn xét xử, đã có rấtnhiều hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu vì lý do không thực hiện do ý thức chủ quancủa một bên hoặc các bên như: các bên công chứng hợp đồng mua bán nhà bị cơ quan nhànước có thẩm quyền ra quyết định giải tỏa trước khi các bên ký kết hợp đồng, gây khókhăn cho việc xét xử
Ngoài ra, trong khoản 1 Điều 408 BLDS 2015, từ “ ký kết” đã được thay thế bằng
“ giao kết” Theo khoản 1 Điều 119 BLDS 2015 “ Giao dịch dân sự được thể hiện bằnglời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể” Mà hợp đồng dân sự là một bộ phận củagiao dịch dân sự Nên từ đó có thể được là hợp đồng dân sự ngoài việc được thể hiện bằngvăn bản thì còn có thể được thể hiện thông qua lời nói hoặc hành động Do đó việc thayđổi từ “ký kết” thành “ giao kết” sẽ phù hợp và bao quát hơn
Khoản 1 trong Điều 408 BLDS 2015 đã thay thế từ “ giá trị pháp lý” bằng từ “ hiệulực” Do cụm từ “ giá trị pháp lý” chỉ mang ý nghĩa luật định khi đáp ứng đủ các điều kiệncủa giao dịch dân sự theo quy định pháp luật thì hợp đồng sẽ có giá trị pháp lý Còn “ hiệulực” có ý nghĩa trong việc thực thi, làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ các bên tham gia,bắt buộc bên tham gia phải thực hiện các nghĩa vụ phát sinh
Trang 10Câu 1.2: Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được được xác định như thế nào? Vì sao?
Theo Điều 116 BLDS 2015 “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lýđơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Từ đó có thểhiểu được rằng hợp đồng dân sự là 1 bộ phận của giao dịch dân sự Do vậy, muốn xácđịnh hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được thì phải xác định được đốitượng của hợp đồng đó và xem xét đối tượng đó có khiến cho hợp đồng vô hiệu haykhông theo khoản 1 Điều 408 BLDS năm 2015 có quy định: “Trường hợp ngay từ khigiao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”
Từ đó sẽ xác định được thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu theoĐiều 132 BLDS 2015 đã quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự
vô hiệu như sau:
1 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch; đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
2 Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giaodịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực
3 Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thìthời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế
Trang 11Câu 1.3: Đối với Quyết định số 20, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng vô hiệu
do đối tượng không thể thực hiện được như vậy có thuyết phục không? Vì sao?
Trong Quyết định số 20, Tòa án đã theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng
không thể thực hiện được ở đoạn “Như vậy, vợ chồng bà Hẹ thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Nếch một phần đất trồng cây lâu năm thuộc thửa 829, 830 với diện tích 142,5 m2
là không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nên đối tượng giao dịch giữa các bên không thực hiện được Do đó, Hợp đồng
vô hiệu theo quy định tại Điều 411 Bộ luật dân sự 2005”
Hướng xác định trên là thuyết phục Vì trong khoản 1 Điều 411 BLDS 2005 có
quy định “Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.” Trong văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nhà Bè có ghi “ Trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch,
để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối” Đối tượng trong hợp đồng ở đây là một phần đất trồng cây lâu năm với diện tích
142,5 m2 thuộc thửa 829,830 Ta có thể thấy rằng,mảnh đất trên không đáp ứng đủ điềukiện tách thửa theo quy định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh Do vậy, mảnh đất này
là đối tượng không thể thực hiện được, nên hợp đồng này vô hiệu do đối tượng không
thể thực hiện được.
Câu 1.4: Đối với Quyết định số 21, đoạn nào cho thấy Tòa án theo hướng hợp đồng
vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được và hướng xác định hợp đồng vô hiệu
do đối tượng không thể thực hiện như vậy có thuyết phục không? Vì sao?
Tòa án đã theo hướng hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được:
“Do đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Sương với ông Ái, hợp đồngchuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Ái với ông Khang đều vô hiệu do vi phạmđiều kiện mua bán, chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở năm 2005;khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Mặt khác, trên thửa đất số 852 còn có căn nhà
Trang 12từ đường do tộc họ Trần xây dựng từ năm 2004 nên các hợp đồng chuyển nhượng nhà đấtnêu trên còn bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều
411 Bộ luật dân sự năm 2005”
Hướng xác định trên là thuyết phục Vì theo điểm c khoản 1 Điều 91 Luật nhà ởnăm 2005 “Không có tranh chấp về quyền sở hữu” và điểm b Điều 188 Luật Đất đai 2013
có quy định “ Đất không có tranh chấp” Trong khi chủ thể ở đây là nhà và đất đang tranhchấp quyền sở hữu giữa đại diện gia tộc họ Trần là ông Trí và bà Sương Đối tượng tronghợp đồng này là mảnh đất và ngôi nhà từ đường nằm trên mảnh đất Mà đối tượng trên
không thể thực hiện được do xảy ra tranh chấp, nên suy ra hợp đồng này vô hiệu do đối
tượng không thể thực hiện được.
VẤN ĐỀ 2: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG CÓ GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN Tóm tắt bản án số 06/2017/DS-ST ngày 17/01/2017 của Tòa án nhân dân TP Thủ Dầu Một:
Nguyên đơn: Bà Trần Thị Diệp Thủy
Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thanh Trang
Nội dung: Bà Thủy khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đã được ký kết và yêu cầu bà Trang giao quyền sử dụng đất Ngày15/11/2016, bà Thủy thay đổi nội dung khởi kiện và yêu cầu bà Trang trả lại chomình số tiền 100.000.000 đồng mà bà đã cho bàn Trang vay Bà Trang xác nhậnvay của bà Thủy 100.000.000 đồng với hình thức trả góp 1.000.000 đồng/ 1 ngày,góp trong vòng 6 tháng Để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên thiết lập hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên cả hai đều thừa nhận rằng đây
là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản Về tài sản, bà Thúy chorằng bà Trang chỉ mới trả 5.000.000 đồng và đòi bà Trang thanh toán 95.000.000đồng còn lại Về phía bà Trang, bà cho rằng mình đã thanh toán đầy đủ180.000.000 đồng cho bà Thúy Tuy nhiên bà Trang không có chứng cớ xác minh
về việc thanh toán này Do vậy, Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất giữa bị đơn và nguyên đơn vô hiệu, ghi nhận hợp đồng vay tài sản100.000.000 đồng giữa hai bên Bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn
Trang 1395.000.000 đồng và Tòa đồng thời ghi nhận sự tự nguyện về việc không tính lãisuất 95.000.000 đồng của bà Thúy đối với bà Trang.
Tóm tắt quyết định số 259/2014/DS-GĐT ngày 16/06/2014 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:
Năm 2009 bà Đặng Thị Kim Anh vay bà Võ Thị Thu 3 lần tiền, tổng là 3,7 tỷđồng Cuối năm 2009 do bà Thu nhiều lần đòi tiền nên bà Anh đề nghị cấn trừ đất ở BìnhDương trừ nợ, bà Thu không đồng ý 11/2009 bà Thu tố cáo Bà Anh lừa đảo chiếm đoạt.14/2/201 0 bà Anh trả 600tr 4/2010 bà Thu khởi kiện đòi 3,1 tỷ, nhưng do sức khỏe bàThu rút đơn khởi kiện, Tòa ra quyết định đình chỉ vụ án tranh chấp 26/8/2010 bà Anhchuyển toàn bộ nhà ở cho vợ chồng bà Nga với 680tr ( giá trị thực tế là 5,6 tỷ đồng) Tòaphúc thẩm giữ nguyên quyết định bà Anh hoàn trả cho bà Thu tiền và lãi Hủy bỏ áp dụngbiện pháp khẩn cấp, hủy bỏ quyết định chuyển nhượng, đất với Bà Nga và đình chỉ giảiquyết
*Đối với vụ việc thứ nhất
Câu 2.1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân
sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo
vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đócũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.“
Như vậy có thể hiểu giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch mà trong đó việc thể hiện
ý chí ra bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả thực hiện của các bên tham gia vàogiao dịch
Giao dịch giả tạo được xác lập trên cơ sở hành vi gian dối và thực hiện khi các bênxác lập giao dịch đó Giao dịch giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che dấu việc thựchiện một hợp đồng khác mà các bên thật sự mong muốn thực hiện Giao dịch giả tạo màcác bên “tự nguyện” tham gia nhưng mục đích giao dịch được thể hiện không phù hợp vớimục đích các bên thực sự quan tâm, hướng tới, mong muốn đạt được Yếu tố giả tạo
Trang 14thông qua dấu hiệu các bên thông đồng với nhau để tạo nên sự thiếu thống nhất giữa ý chí
và tuyên bố ý chí của các bên xác lập giao dịch.1
Câu 2.2: Đoạn nào của quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Đoạn : “Tại bản tự khai và quá trình tố tụng tại tòa án bà Trang trình bày: bị đơn bàTrang có mượn bà Thủy số tiền 100.000.000 đồng ngày 23/11/2013, với hình thức trảgóp 1.000.000 đồng/1 ngày (1 triệu đồng 1 ngày) góp trong vòng 6 tháng tính từ ngày23/11/2013 là 180.000.000 đồng Để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên lập hợp đồngthỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức đặt cọc 100.000.000 đồng,hợp đồng này có ghi rõ là thời gian thỏa thuận trong vòng 6 tháng.” Cho thấy các bên cógiả tạo trong giao kết hợp đồng
Các bên đã xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích cho việc che giấu số tiền chovay là 100.000.000 đồng
Câu 2.3: Hướng giải quyết của Tòa án đối với hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.
Tòa tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập giữa Trần ThịDiệp Thủy và bà Nguyễn Thị Thanh Trang theo hình thức giấy thỏa hiệp chuyển nhượngquyền sử dụng đất 23/11/2013 vô hiệu, bà Nguyễn Thị Thanh Trang có nghĩa vụ trả lạicho bà Trần Thị Diệp Thủy số tiền đã nhận là 95.000.000 đồng; đồng thời ghi nhận sự tựnguyện của nguyên đơn bà Trần Thị Diễm Thủy với việc yêu cầu không tính lãi suất95.000.000 đồng đối với bị đơn là bà Nguyễn Thị Thanh Trang
Câu 2.4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị che giấu.
Theo nhóm em thì hướng xử lý của Tòa án về hợp đồng giả tạo và hợp đồng bị chegiấu là hợp lý Vì trong bản án ta có thể thấy, bị đơn là bà Trang đã tự khai có mượn bàThuý với hình thức trả góp 1.000.000 đồng/1 ngày góp trong vòng 06 tháng tính từ ngày23/11/2013 là 180.000.000 đồng tức là hai bên đều thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng
1 https://lawkey.vn/cach-xac-dinh-giao-dich-dan-su-duoc-xac-lap-do-gia-tao/#:~:text=Giao%20dịch%20giả
%20tạo%20là,tới%2C%20mong%20muốn%20đạt%20được.
Trang 15ngày 21/11/2013 là hợp đồng giả tạo Vì đây là hợp đồng giả tạo nên căn cứ vào Điều
131, khoản 1 Điều 124 “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm chegiấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự
bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của
Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.” thì hợp đồng này bị vô hiệu, còn giao dịch dân
sự bị che giấu là hợp đồng cho vay giữa bà Trang và bà Thuỷ vẫn còn hiệu lực Và xétthấy bà Thuỷ không tính lãi suất 95.000.000 đồng với bà Trang nên quyết định của Toà làhợp lý
*Đối với vụ việc thứ hai
Câu 2.5: Vì sao Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?
Tòa án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giảtạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì xét thấy: “Quá trình giải quyết vụ ánthì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bàAnh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợchồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhàđất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng Thỏa thuận chuyển nhượng giữa vợ chồng bàAnh và vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá thực tế nhà đất là gần 5,6
tỷ đồng, nhưng hai bên thỏa thuận chuyển nhượng chỉ với giá 680 triệu đồng và thực tếcác bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng”
Câu 2.6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án ( giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ )?
Hướng xác định trên của Toà án là hợp lý Bà Anh đã mượn tiền bà Thu 3 lần vào năm
2009 và tất cả các lần vay đó thì bà Anh đều viết giấy tay và ký Bà Anh chỉ mới trả cho
bà Thu 600 triệu, đến thời điểm xét xử bà Anh cũng đã thừa nhận mình nợ bà Thu 3,1 tỷ.Qua đó thì có thể xác định bà Thu và bà Anh có xác lập giao dịch dân sự
Tiếp đó, bà Anh và ông Học đã biết rõ mình đang nợ tiền của bà Thu và đã đến hạnphải trả nhưng lại chuyển nhượng nhà, đất mà mình đang có mặc dù tài sản này đang có
Trang 16tranh chấp cho vợ chồng anh trai là ông Vượng bà Nga với mức giá 680 triệu Điều này
đã chứng minh bà Anh đang cố chối bỏ nghĩa vụ của mình với bà Thu và giao dịch giữa
vợ chồng bà Anh ông Học với vợ chồng bà Nga ông Vượng là giao dịch dân sự giả tạonhằm che giấu giao dịch dân sự giữa bà Anh và bà Thu nên sẽ bị vô hiệu
Câu 2.7: Cho biết hệ quả của việc Toà án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.
Hệ quả của việc Toà án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ
là tuyên bố hợp đồng đó bị vô hiệu theo khoản 2 Điều 124 BLDS 2015 và bảo vệ quyềnlợi của bà Thu do giao dịch của bà Thu và bà Anh là giao dịch dân sự bị che giấu theokhoản 1 Điều 124 BLDS 2015
Tại Điều 124 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định giao dịch dân sự vô hiệu dogiả tạo như sau:
“1 Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giaodịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn
có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặcluật khác có liên quan
2 Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ
ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
VẤN ĐỀ 3: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi:
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M và bà Phùng Thị Nhiễm
Bị đơn: Ông Đoàn C và bà Trần Thị L
Nội dung: Năm 2009, bị đơn có thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho nguyên đơn, diện tích đất chuyển nhượng là lô B trong phần đấtcủa bị đơn khi được Nhà nước cấp đất tái định cư với giá 90.000.000 đồng.Nguyên đơn đã trả đủ 90.000.000 đồng cho bị đơn Nhưng sau đó đến năm 2011,bên phía bị đơn không được cấp đất tái định cư là lô B nên các bên thay đổi thỏa
Trang 17thuận thành chuyển nhượng lô A với giá 120.000.000 đồng, phía nguyên đơn đưatiếp 20.000.000 đồng, còn 10.000.000 đồng sẽ giao khi hoàn tất thủ tục chuyểnnhượng Đến tháng 20/2016, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho bị đơn, nhưng phía bị đơn chỉ đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất
số 877 cho nguyên đơn nhưng không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụngđất cho nguyên đơn Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải làm thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 877 cho nguyên đơn
Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GDT ngày 29/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng:
Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến và bà Phùng Thị Nhiễm
Bị đơn: Ông Đoàn Cưu và bà Trần Thị Lắm
Nội dung: Ngày 10/08/2009, vợ chồng ông Cưu, bà Lắm và con trai lập giấy
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm một lô B
tự chọn khi được Nhà nước giao đất, với giá là 90.000.000 đồng Sau đó,nguyên đơn đã giao đủ số tiền 90.000.000 đồng cho bị đơn nhưng lại không có
lô đất B nên hai bên đã thỏa thuận rằng nguyên đơn sẽ giao thêm 30.000.000đồng để lấy lô khu A Vợ chồng ông Cưu, bà Lắm nhận được tổng số tiền là110.000.000 đồng do ông Mến, bà Nhiễm thỏa thuận giao trước 20.000.000đồng Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng,chứng thực là vi phạm về hình thức Tuy nhiên, việc bị đơn có đơn phản tố làkhông hợp lý, do đã quá thời hạn 2 năm để tuyên bố hợp đồng vô hiệu
Câu 3.1: Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?
Phần nội dung trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng,
chứng thực là “Năm 2009 bị đơn cần tiền làm nhà cho con trai là anh Đoàn Tấn L1 nên thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn”, và việc
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực được thể