Chuyên đề thực tập: Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn quận Hà Đông

Tronggiai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cảcác vùng trên cả nước thì nhu cầu sử dụng đất đô thị của người dân, của các tô chứckinh tế, chính tr

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUÓC DÂN

KHOA MOI TRƯỜNG VA ĐÔ THỊ

Đề tài:

THUC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TANG CƯỜNG CONG TAC QUAN LÝ

NHÀ NƯỚC VE DAT ĐÔ THỊ TREN DIA BAN QUAN HA ĐÔNG

Ho va tên sinh viên: Tran Thi Cham

Lớp: Kinh tế và quản lý đô thị

Khóa: 53 Hệ: Đại học chính quy

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Hữu Đoàn

Khoa Môi trường & Đô thị, ĐHKTQD

HÀ NỘI - THANG 5, NAM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ

CHUYÊN ĐÈ THỰC TẬP

Đề tài:

THUC TRẠNG VÀ GIẢI PHAP TANG CƯỜNG CONG TAC QUAN LÝ

NHA NUOC VE DAT DO THI TREN DIA BAN QUAN HA DONG

Ho va tén sinh vién: Tran Thi Cham

Lớp: Kinh tế và quản lý đô thị

Khóa: 53 Hệ: Đại học chính quy

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Hữu Đoàn

Khoa Môi trường & Đô thị, ĐHKTQD

HÀ NỘI - THANG 5, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã việt là do bản thân thực hiện, không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nêu sai phạm tôi xin chịu kỷ

luật với Nhà trường.

Hà Nội, ngày 11 - tháng 5 - năm 2015

Ký tên

"9521025 :::ạÀ ĐĐ 1

CHUONG I CƠ SỞ LY LUẬN QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE DAT ĐÔ THI.2

I KHÁI NIEM VA PHAN LOẠI DAT ĐÔ THI -2-2 s=s+s+¿ 2

1 Khái niệm về đô thị và đất đô thị - 2-5 ©cz+xz+zxerxerrzrxerxerxee 2

2 Phân loại đất đô thị - 2+ +¿+2++2+E£EESEE2EEE2112711271211 21.21 Excrve 3

3 Những đặc điểm cơ bản của đất đô thị, - 2 2s x+zx+£szzzrszreee 3

IL VAL TRÒ QUAN LÝ DAT ĐÔ THỊ, -2- 5© 22S£+£x+£xezxzzzrrxerxee 5

1 Vai trò của đất đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội - 5

2 Vai trò quản ly nhà nước đối với đất đô thị . 2- 5 s+cs+szs+ 7

II NGUYEN TAC VA NỘI DUNG QUAN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ 8

1 Nguyên tắc quản Ly.c ceececcescescsscescssessessesseseseesesssssessessessessesessessessessessesvess 8

2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị -¿ s¿szs+c+2 10

V CÁC CHÍ TIÊU ĐÁNH GIA KET QUA VÀ HIEU QUA QUAN LÝ

2W0E20000:)077 Ốố 19

1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả trong quan lý đất đô thị - 19

2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả trong quan lý đất đô thị 19CHUONG II THUC TRANG CÔNG TÁC QUAN LÝ DAT DAI Ở QUAN

1 Tổng quỹ đất quận Hà Đông ¿2-52 SE+EE+E2E£EeEEerxerkrrxrree 24

2 Tình hình biến động đất đi quận Hà Đông ¿5-5552 26

II THỰC TRANG CONG TAC QUAN LY DAT DAI QUAN HA ĐÔNGTRONG NHUNG NAM GAN ĐÂYY ¿56c EEEE1211211211111 1111111110 31

1 Tổ chức bộ máy quản ly nhà nước về đất đai quận Hà Đông 31

2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa ban quận Hà Đông 33

IV DANH GIÁ CHUNG -2- 2£ 5£+E£+EE+2EE£EE+2EEEEEEEEESEErrrkrrrrrree 44 1 Đánh giá về công tá quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 44

2 Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất 45

3 Công tác thanh tra kiỂm tra -¿- +¿+++2+++x++Ex+Exerxeerkesrxrrrxees 46 4 Những vấn dé bat cập trong quản lý 2 2 + sz+sz+£szrxerseez 46 CHUONG III MỘT SỐ GIẢI PHAP TANG CƯỜNG QUAN LÝ ĐẤT 200101: 48

I DOI MỚI CÔNG TÁC TO CHỨC, BO MAY QUAN LÝ 48

IL ĐÔI MỚI CONG TÁC THANH TRA, KIEM TRA -: 48

III HOÀN THIEN HE THONG VĂN BẢN DƯỚI LUẬT - 49 KẾT LUẬẬN 5c St E3 ESESEEE1115151111511111151121111111111111111111E1111 E1 teE 51

DANH MỤC BANG, BIEU, HÌNH VE

Bảng 1- Diện tích cơ cau đất dai năm 2012 của quận Hà Đông 24Bang 2- Tình hình biến động đất nông nghiệp năm 2010 so với năm 2005 27Bảng 3- So sánh các chỉ tiêu QH đến 2010 và kết quả thực hiện quy hoạch kỳ

MO DAU

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phan quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa ban phân bố các

khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng Dat

có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phat triên kinh tế-xã hội đất nước, đó là tưliệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn dé phat triénkinh tế công nghiệp va dich vụ

Đất đô thị là một phần của tổng diện tích một quốc gia, của một vùng Tronggiai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cảcác vùng trên cả nước thì nhu cầu sử dụng đất đô thị của người dân, của các tô chứckinh tế, chính trị, xã hội và Nhà nước nhằm phục vụ cho việc phát triển đất nước làrất lớn, thực tế đã có nhiều van dé nảy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất

đai như việc sử dụng không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng lãngphí, sử dụng sai mục đích đã và đang diễn ra hết sức phức tạp Các văn bản pháp

luật trong quản lý sử dụng đất đai còn thiếu đồng bộ và hạn chế đã ảnh hưởng việcquản lý dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất Những vấn đềnày đã đặt ra một bài toán khó cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chiến lượccủa nhà nước, đòi hỏi nhà nước phải tập trung thống nhất trong quản lý

Sau một thời gian thực tap tại phòng Tai nguyên và Môi trường quận Ha Đông

em đã chọn dé tài “ Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước

về đất đô thị trên địa bàn quận Hà Đông” Qua để tài nghiên cứu này cho thấynhững thách thức đặt ra trong việc quản lý đất đô thị đối với các cơ quan nhà nước

có thâm quyền cần có biện pháp gì dé tăng cường vai trò quản lý của mình với đất ở

đô thị ở Hà Đông nói riêng và của cả nước nói chung.

Đề tài gồm 3 chương chính:

Chương I: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về đất đô thị

Chương II: Thực trạng công tác quản lý đất đai ở quận Hà ĐôngChương III: Một số giải pháp tăng cường quản lý đất đô thị

CHUONG I CƠ SO LY LUẬN QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE DAT

ĐÔ THI

I KHÁI NIEM VA PHAN LOẠI DAT ĐÔ THỊ

1 Khái niệm về đô thị va dat đô thi

1.1 Khái niệm về đô thị

Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nôngnghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp hay trung tâm chuyên nghành, có vai trò thúcđây sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội của cả nước, của một miễn lãnh thổ, của một

tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, trong huyện.

Đô thị có các yếu tố cơ bản sau:

- Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đây sựphát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định

- Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp hơn)

- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp >60% tông số lao động trong đô thị, là nơi có

cơ sở sản xuất và dich vụ thương mai phát trién

- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng phục vụ dân cư đô thịtương đối đồng bộ

- Có mật độ dân cư được xác định tùy từng loại đô thị phù hợp với đặc điểm

từng vùng.

1.2 Khái niệm dat đô thịĐất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quyhoạch sử dụng dé xây dung nha ở, trụ sở các cơ quan, các tô chức, các cơ sở sảnxuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh

và các mục đích khác Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã

đac có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt dé phát triển đôthị thì cũng được tính vào đất đô thị

2 Phân loại đất đô thị

Căn cứ vào cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loạiđất chủ yếu sau đây:

- Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông,các công trìnhgiao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường dây

tải điện, thông tin liên lạc.

- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và

các khu vực hành chính đặc biệt.

- Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các côngtrình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế

nhà ở.

-Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa vui

chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, buôn

bán, các cơ sở sản xuất kinh đoanh

- Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản,các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn

- Dat chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch dé phát triển đô thị nhưng chưa

sử dụng.

3 Những đặc điểm cơ bản của đất đô thị

Thứ nhất: Đất đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp đượcchuyền đôi mục dich sử dụng khi đã có quy hoạch và dự án đầu tư

Thứ hai: Tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây dựng, nhưng lại cógiá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác Dat đô thị là đất nội thành,nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại thị mà trong quy hoạch được phê duyệt

dùng dé phát triển đô thị Điểm đặc trưng cơ bản này có ở tat cả các loại đất, nhưng

nó thê hiện rõ nhất ở đất đô thị Dat là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinhquan trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và các hoạt động kinh

doanh, là tài nguyên không tái sinh và có hạn Giới hạn của diện tích đất đô thịkhông chi là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hành chính: thị tran, thị xã, thành

phó khi lập các đơn vị hành chính đó mà nó còn có giới hạn cho từng loại đất được

sử dụng trong đô thị.

Thứ ba: Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng Như ta đãbiết, tại đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh, đây là nơi tập trungcác cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hóa của một vùng hoặc mộtquốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư đông cho nên việc xây dựng cơ sởvật chất để phục vụ đời sống của dân cư cũng như là điều kiện để phát triển kinh tế

xã hội, thu hút đầu tư của vùng đó hay quốc gia đó Cơ sở hạ tầng đô thị là yếu tố

phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân đô thị Cơ sở hạ

tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện nước, hệ thống cống rãnh,

năng lượng, thông tin, vệ sinh môi trường và cơ sở hạ tầng xã hội như: nhà ở,công trình văn hóa xã hôi, giáo dục dao tạo, y tẾ, nghiên cứu khoa học, công viên,cây xanh Đất đô thị còn có tính kế tục lâu bền Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư

cả đất đô thị có tính lâu dai va tính tích lũy, trong điều kiện sử dung và bảo hộ hợp

lý, đất đô thị có thể được sử dụng nhiều lần liên tục, được cải thiện và không ngừngnâng cao về giá trị Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng nhất để xác định tầm

quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất đô thị, nhu cầu đời sống đô thị

của dân cư và các hoạt động kinh tế, chính trị của nhà nước

Thứ tư: giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, giá đất đô thị phụ thuộc loại

đô thị, vị trí lô đất Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất đô thị với các loại đất

khác Dat có vị trí cố định trong không gian Dat đô thị hình thành và phát triển có

vị trí cố định, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân cư, phát triển kinhtế-xã hội sôi động hơn các vùng khác Giá trị của từng lô đất trong đô thị trước hếtphụ thuộc và vi trí cua nó VỊ trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khi xem xétgiá cả đất đai Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại đễ dàng sẽ giảmđược nhiều chi phí vận chuyền hàng hóa Trong sản xuất, nhà kinh doanhh với mụcđích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chỉ phí sản xuất thấp nhất, có lợi nhuậncao nhất để đầu tư xây dựng, mọi người dân luôn có nhu cầu cuộc sống cao hơnchọn nơi sống luôn phù hợp với điều kiện đi làm, học tập của con em họ Tất cảyêu cầu này trong đô thị đã hội tụ đủ, do đó cơ hội đầu tư cao, vị trí thuận lợi cộng

với cơ sở hạ tâng đây đủ làm cho giá đât đô thị cao hơn vùng nông thôn, miên núi.

I VAI TRO QUAN LÝ DAT ĐÔ THỊ

1 Vai trò của đất đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội

Đất đai là một trong những bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nó liên quan đếnchủ quyền của mỗi quốc gia Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải

tôn trọng lãnh thổ của mỗi quốc gia đó Vì thế đất đai đóng vao trò quyết định cho

sự ton tại và phát triển của đất nước Đất đai là sản phẩm tự nhiên, có trước laođộng và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiệnchung của lao động Dat đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tai và phát triển của

xã hội loài người Nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một nghành sản xuấtnào, một quá trình sản xuất nào, cũng không thé có sự tồn tại của loài người Đất đai

là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sựsống của động thực vật và con người trên trái đất Đất đai là tài sản quốc gia vô

cùng quý giá, là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm nay của

nhân dân ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được, nó tham gia vào

tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu

của môi trường sông, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh

tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Đất đai là địa điểm, là cơ sở của cácthành phó, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, đất đai cũng cung cấpnguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng như gạch ngói, gốm sứ

Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quantrọng nhất dé hình thành các vùng kinh tế của đất nước, nhằm khai thác và sử dụng

có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên kinh tế xã hội của mỗi vùng đất nước Nhu cầu

về đời sống kinh tế xã hội rất phong phú và đa dạng Khai thác lợi thế của mỗi vùngđất nước là một tất yếu khách quan đề đáp ứng nhu cầu đó ở nước ta trên cơ sở điềukiện tự nhiên, cả nước có 7 vùng kinh tế mỗi vùng có những sắc thái riêng về điềukiện tự nhiên, sử dụng hợp lý đất đai của mỗi vùng là một trong những yếu tố quantrọng dé phát triển kinh tế của mỗi nước Dat đai tham gia vào tất cả các hoạt động

sản xuất vật chất của xã hội Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nên kinh tếquốc dân đất đai có vai trò khác nhau

Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó khôngnhững là chỗ đứng, chỗ tựa cho ng lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn chocây trồng Thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho

gia súc, là nơi chuyên dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng Vì vậy đấtđai được đưa vào sử dụng là ruộng đất và tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thaythế được Không có ruộng đất không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nôngnghiệp Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối

tượng lao động vừa là tư liệu lao động.

Trong ngành công nghiệp và xây dựng, đất đai là nền tảng là địa điểm để tiếnhành các hoạt động sản xuất làm nền móng, chỗ đứng cho cơ sở vật chất như nhàmáy, công xưởng, kho tàng, bến bãi, các công trình giao thông và các cơ sở vât chấtkhác Cùng với sự phát triển nhanh chóng của ngảnh công nghiệp và xây dựng thì

các ngành khác hiện nay cũng rất cần đất đai để sản xuất phục vụ cho nhu cầu phát

triển đất nước

Đối với con người, trong tiến trình lịch sử xã hội loài người con người và đấtngày càng có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Dat dai trở thành nguồn của cải vô tậncủa con người thông qua các hoạt động khai thác đất đai như trồng trọt, chăn nuôi

mà con người có thé làm ra những sản phẩm cần thiết phục vụ nhu cầu của conngười Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, không cóđất đai thì không có sự tồn tại của con người ngày nay

Trong thời kỳ hiện nay do nhu cầu của sự phát triển mà mục tiêu là côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nước ta đang đây nhanh tốc độ tăng trưởng củanên kinh tế làm cho nhu cau sử dụng đất tăng lên dé đáp ứng nhu cầu cho các hoạtđộng và nhu cầu sinh hoạt cho người dân Sau khi đất nước chuyển sang nền kinh tếthị trường, mọi tiền năng của lục lượng sản xuất đã và đang được khai thác, pháthuy mạnh mẽ Bên cạnh các doanh nghiệp nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong nềnkinh tế quốc dân, các thành phần kiinh tế khác cũng đang có điều kiện phát triểnlành mạnh nhằm đóng góp nhiều hơn nữa tao ra sản phẩm xã hội Một thành phan

quan trong và kiên quyết của dau tư vào trong quá trình sản xuất kinh doanh là đất

đô thị, trong cấu trúc đất-lao động-tư bản, như các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra

Nhu cầu về đất mở rộng sản xuất, mở cửa hang, dich vu, lập văn phòng giao dịch,giới thiệu sản phẩm đã làm sôi động thị trường bất động sản Với vai trò một tưliệu sản xuất không thé thiếu được, đất luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanhcủa mọi nhà doanh nghiệp Trong lĩnh vực nhà ở, đất đô thị ngày càng trở nên là

một hàng hóa tiêu dùng đặc biệt và là bộ mặt xã hội quan trọng của người ở Như

vậy đât đô thị là yêu tô cân thiệt đê con người tiên hành sản xuât và mọi hoạt

động khác.

2 Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị

Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng đều là nhu cầu thiết yéu của loài

người, là những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành bất động sản Trong những

năm qua khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, những yếu tố thị trường trong đó

có thị trường bất động sản đang trong quá trình hình thành Hiện nay thị trường

hàng hóa dịch vụ phát triển nhanh chóng nhưng còn mang yếu tố tự phát thiếu địnhhướng Thị trường bất động sản, thị trường lao động chưa có thê chế rõ ràng, pháttriển chậm chạp và tự phát Tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý nhà nước đốivới đất đai bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tàinguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai ( nhất là đối với đất đô thị)

Vai trò quản lý nhà nước về đất đô thị được thê hiện qua:

- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bô đất đai

có cơ sở khoa học, nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế xã hội của đất nước đảm bảo

sử dụng đất đúng mục đích và đạt hiệu quả cao và tiết kiệm Giúp cho nhà nướcquản lý chặt chẽ đất đai và xây dựng

- Thông qua đánh giá phân hạng đất giúp nhà nước năm toàn bộ quỹ đất về số

lượng và chất lượng dé làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế xã hội có hệ thống, có

căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý

- Thông qua việc ban hành và tô chức thực hiện pháp luất về đất đai tạo ra cơ

sở pháp lý dé bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanhnghiệp cá nhân trong quan hệ về đất đai

- Thông qua việc ban hành hệ thống cơ sở đất đai như chính sách, giá cả, chínhsách thuế, chính sách đầu tư Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế,

các cá nhân sử dụng đây đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh

lời của đất

- Thông qua việc kiểm tra giám sát quản lý, sử dụng đất đai và nhà ở nhà nướcnam chắc tình hình dién biến về sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giảiquyết những vi phạm pháp luật về đất đai

Như vậy chúng ta đã thấy được vai trò quản lý tối cao của nhà nước đối vớiđất đai, đặc biệt là đối với đất đô thị Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của nhà

nước và đảm bảo cho nhà nước thực hiện được nhiệm vụ quản lý đât đai của mình.

III NGUYEN TAC VÀ NỘI DUNG QUAN LÝ DAT ĐÔ THỊ

1 Nguyén tac quan ly

1.1 Đảm bao sự quản ly tập trung thống nhất của nha nước

Đất đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, là tài sản

của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào hay một nhóm người nào cóthể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp dụng quyền định đoạt cánhân đối với tài sản chung đó Chỉ có nhà nước là người đại diện hợp pháp duy nhấtcủa mọi tang lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai Điều 1,luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: “Dat

đai là sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đô thị cũng nhưcác loại đất khác Dé nguyên tắc này được đảm bảo thì nhà nước cần thực hiện cáccông cụ quản lý đất đai như công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính, công

cụ luật pháp Các công cụ này được thực hiện đồng bộ và vận dụng sao cho thíchhợp với từng thời kỳ, từng đô thị Thực tế cho thấy néu các công cụ quản lý được sửdụng hợp lý thì quyền pháp lý tập trung của nhà nước được thực hiện ở mức độ cao

và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không mềm dẻo thì quyềnquản lý tập trung thống nhất của nhà nước giảm

1.2 Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích

Dat đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của

cộng đồng xã hội Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối với

các tô chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, là nền móng dé tồn tại và phát triển

Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích của con người, vì hoạt động của conngười là hoạt động vì lợi ích Do vậy chú ý đến lợi ích của con người là nhăm pháthuy đầy đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con người Lợi ích không chỉ làđộng lực, mà quan trọng hơn nó là phương tiện của quản ly dùng dé động viên conngười Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó

còn quan hệ với lợi ích tập thê, lợi ích của toàn xã hội Vì vậy cần phải kết hợp hài

hòa ba lợi ích trên Kết hợp hài hòa ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời

cả ba lợi ích đó không để lợi ích này lẫn at hoặc triệt tiêu lợi ích khác

Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích giữangười sở hữu và người sử dụng đất Đất đô thị có giá trị kinh tế cao đo đó lợi íchluôn đặt lên hàng đầu nhất là trong nền kinh tế thị trường Điều này đòi hởi nhànước quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế thị trường Điều này đòihỏi nhà nước quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên lànhà nước và một bên là chủ sử dung đất phải được phân bồ hài hòa lợi ích do đấtmang lại Như vậy trong quản lý nhà nước phải sử dụng chính sách thuế sao cho

phù hợp dé kích thích sự phát triển của đất nước, tạo động lực cho chủ sử dụng đất

sản xuất kinh doanh trên dat có lãi

1.3 Tiết kiệm và hiệu quả

Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất đô thị

nói riêng vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính tri đều hoạt động theonguyên tắc này Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng là có hạn trong khi dân sốngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể đảm bảo cho cuộcsông trong tương lai, vì vậy ta cần phải sử dụng tiết kiệm, sử dụng đất sao cho lợiích mang lại là cao nhất Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất

đô thị là một nguyên tắc quan trọng Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tácquản lý nhà nước về đất dai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốtcác nhiệm vụ của mình trong việc sử dụng đất đô thị với chi phí thấp nhất

1.4 Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đô thị

Quyền sở hữu và quyền sử dụng dat dai đã được ghi rõ trong Điều 1 Luật đất

dai năm 1993: “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý, nhà

nước giao cho các tô chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ

chức chính trị xã hội ( gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ồn

định lâu dai ”.

Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặctách riêng Đề tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất đô thị Họ cótoàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý Nhưng khi hai vẫn đề này đượcphân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì ta phải

kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý dé đảm bảo sử dụng đất đạt hiệu

quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất Ở nước ta Đảng

và nhà nước đã rất thành công trong công tác này Quyền sở hữu toàn dân về đất đaikhông thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đồi từ sử dung tập thé sang sử dụng cho

các hộ gia đình, cá nhân, tô chức kinh tê, tô chức chính tri-x4 hội.

2 Nội dung quan lý nhà nước về dat đô thị

Cũng như các loại đất khác nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị bao gồm 7

nội dung chính sau:

- Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất

đô thị.

- Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụngđất đô thị

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyé sử dụng dat đô thi

- Làm thủ tục chuyên quyền sử dụng đất đô thị

- Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tổ cáo và xử lýcác vi phạm về đất đô thị

2.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loạiđất Đô thị

2.1.1 Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chínhĐiều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiệntrong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt các công việc này giúp cơ quanquản lý nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai Đây là công việcbắt buộc đã được quy định rõ trong điều 13, 14, 15 của Luật đất đai

Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồhoặc tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiễnhành xác minh mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; căm mốc giới và lậpbiên bản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kíchthước thực tế của từng lô đất Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuậtthu thập được sau khi đo đạc, tiễn hành xây dựng bản đồ địa chính

2.1.2 Đánh giá đất đô thị

Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu được trên

lô đất cần đánh giá Công tác này phụ thuộc vào vị trí của lô đất, trong đô thị thì vịtrí quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thì giá trị của nócàng lớn Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của lô đất đó với trungtâm đô thị, cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, gia thực tế tại địa phương Trong đôthị định giá đất còn căn cứ vào loại đô thị Hiện nay ở nước ta đô thị được chia rathành 5 loại từ loại I đến loại V với cấp độ thấp dan từ loại I đến loại V và đánh giá

thấp dần tùy thuộc mỗi đô thị, loại đường phố dé xác định mức độ hoàn thiện cơ sở

hạ tầng trong lô đất đô thị Đánh giá đất đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụngđất, tiền sử dụng đất khi thực hiện giao dat, thuê, chuyển quyền sử dụng đất, tiền

thuê đất và đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hỏi đất

2.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị2.2.1 Quy hoạch xây dựng đất đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng

tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, cácđiểm dân cư kiêu đô thị Quy hoạch xât dựng đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vựckhoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tong hợp những vấn đề về tổ chức sản

xuất, xã hội, đời sống vật chat, tinh than và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân, tổ chức

hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị

Đô thị hóa phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi hỏi sựgia tăng về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng

và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới Vì vậy

quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không

gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộngđồng xã hội nhằm thỏa mãn những nhu cầu của con người Công tác quy hoạch đô

thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây:

- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sảnxuất mở rộng của xã hội

- Phát triển toàn diện tông hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và

những tiên đê phát triên nhân cách, quan hệ cộng đông của con người.

- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và

bảo vệ tài nguyên môi trường

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu: xâydựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chỉtiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đô thịtrong thời gian 25-30 năm, quy hoạch tổng thé đô thị xác định rõ cấu trúc đô thịtrong thời gian 10-15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc

cụ thê hóa hình khối không gian, đường nét, mau sắc và bộ mặt kiến trúc trục phó,trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đô thị

2.2.2 Lập kế hoạch sử dụng đất đô thị

Khi có quy hoạch ta tiễn hành lập kế hoạch phân bổ chỉ tiết cho xây dựng đô

thị Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, đất cây xanh, đất

giao thông Khi lập ra cần căn cứ vào quy mô đô thi dé tính tỷ lệ diện tích từngloại đất cho phù hợp Trong quá trình thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng dat cầnđiều chỉnh cho phù hợp thực tẾ cải tạo, phát triển đô thị

2.3 Giao đất, cho thuê đất đô thị

2.3.1 Giao đất

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích đã

được phê duyệt có thé lập hồ sơ xin giao đất dé sử dụng vào mục đích đó

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau:

Ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện có trách nhiệm

tổ chức thực hiện triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù cácthiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý

Các cơ quan địa chính cấp tinh làm thủ tục thu hồi đất, t6 chức việc giao dat

tại hiện trường theo quyết định giao đắt, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự biến độngcủa quỹ đất đô thị

Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tô chức, cá nhânxin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm cácthủ tục đền bù thiệt hại theo đúng quy định của pháp luật

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại ủy bannhân dân phường, xã, thị tran nơi dang quan lý khu dat đó

Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bịđưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục dich sử dụng, thì ngườiđược giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết

Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tưxây dựng đã được co quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt Nếu trong thời hạn

12 tháng ké từ khi nhận đất, người giao dat vẫn không tiến hành sử dụng mà khôngđược cơ quan nhà nước có thâm quyền cho phép thì quyết định giao đất không có

hiệu lực.

2.3.2 Thuê dat

Các tổ chức cá nhân không thuộc điện được giao đất không có quỹ đất xingiao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao dat thì phải tiến hành

xin thuê đất Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử

dụng vào các mục đích sau đây:

- Tổ chức mặt băng phục vụ cho việc thi công thực hiện các công trình trong

đô thị.

- Sử dụng mặt băng làm kho bãi

- Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội

- Xây dung các công trình cố định theo các dự án dau tư phát triển sản xuất,

kinh doanh, dịch vụ, nhà ở.

Các tô chức cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các mụcđích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất Cơ quan địa chính cấp tỉnhxem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê dat và trình cơ quan nhà nước có thấm quyền quyếtđịnh Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nước được ủy quyền tiễnhành ký hợp đồng với bên xin thuê đất.

Bên xin thuê đất có nghĩa vụ:

Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định

riêng của nha nước.

2.4 Dang ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat đô thịMọi cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dungđất với ủy ban nhân dân phường, thị tran dé được cấp giây chứng nhận quyền sửdụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợicủa người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất Việcđăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất,thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý việc sửdụng đất đai theo đúng mục đích

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng đất hợp pháp tại các đôthị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó Chính vì

vậy dé tăng cường công tác quản lý đất đo thị cần phải tổ chức xem xét, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành Việc xét, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc

vào các trường hợp sau đây:

- Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của nhà

nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc chính

phủ cách mạng lâm thởi Cộng hòa Miền Nam Việt Nam cấp

- Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do

các cơ quan có thâm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sửdụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo

chính sách của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam hoặc chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam

- Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa

vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất

Những người sử dụng đất đô thị không chó nguồn gốc hợp pháp, nếu không có

đủ giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xemxét cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất

- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhànước có thâm quyền xét duyệt

- Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhànước có thầm quyên

- Không vi phạm các công trình co sở hạ tầng đô thị và các hành lang bảo vệ

các công trình kỹ thuật đô thị.

- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích, lịch sử, văn hóa, tôn giáo

đã được nhà nước công nhận.

- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tải chính đối với nhànước về sử dụng đất

Hồ sơ xin phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm

đây đủ các giấy tờ sau đây:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất đô thị

- Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất Nếu không có đủ các giấy

tờ hợp lệ trên về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thôngbáo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơquan nhà nước có thâm quyền xem xét giải quyết

- Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp Cơ quan quản lý địachính-nhà đất giúp UBND tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứngnhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị

Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm đối với từng đơn vị xã, phường, thịtran, cơ quan cấp trên có trách nhiệm tông hợp và phân loại cho từng đơn vị Day làmột công tác quan trọng giúp nhà nước năm chắc, năm đủ toàn bộ quỹ đất từng địaphương, từng loại đất để từ đó có định hường đúng cho vấn đề quy hoạch sử

dụng đất

2.5 Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đắt đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dung đất hợppháp chuyên giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy địnhcủa bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đôi chuyên dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu,

thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường Vì vậy,

công tác quản lý đất đai phải thường xuyên năm bắt, cập nhật được các biến động

về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng mặtkhác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác.Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyên quyền sử dung đất sẽ ngăn chặn tinh trạnglợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi

đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đángđối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai

Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng

đất gồm năm hình thức: chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế và thé chấpquyền sử dụng đất

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong

đó các bên chuyên giao đất và chuyên quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội

dung, hình thức chuyên quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thầmquyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai

- Chuyên nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng dat,

trong đó người sử dụng dat (gọi là bên chuyên quyền sử dụng đất) chuyên giao đất

và quyền sử dụng đất cho người được chuyên nhượng (gọi là bên nhận quyền sửdụng đất), còn người được chuyền nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng

- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyên quyền sử dụng đất có thời

hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao dat cho bên thuê dé sử du, trong đó bên cho

thuê chuyền giao đất cho bên thuê dé sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải

sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê

- Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất khôngđầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện

nghĩa vụ dân sự Bên thế chấp tiếp tuc được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với việc thế chấp về nhà ởhoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở

- Thừa kế quyên sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết

sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với bộ luật dân sự vàpháp luật về đất đai

2.6 Thu hồi và đền bù thu hồi dat đô thị

2.6.1 Thu hôi đất đô thị

Đề phục vụ cho nhu cầu xây dựng và phát triển đô thị, nhà nước có quyền thuhoi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng hiện đang nằmtrong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị

Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng,

các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy

hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của

cơ quan nhà nước có thâm quyền

Trước khi thu hồi nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang sửdụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyền và phương án đền bù thiệt hại về đất dai

và tài sản gắn liền với đất

Người sử dụng đất thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi của cơquan nhà nước có thâm quyền Nếu không thì sẽ bị cưỡng chế di rời khỏi khuđất đó

Khi thu hồi để xây dựng khu đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện dự

án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ôn định cuộc sống của người dân cóđất bị thu hồi

Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất đô thị nó góp phần thực

hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo điều kiện sử

dụng đất hợp lý và hiệu quả cao hơn, thé hiện được vai trò sở hữu nhà nước đối vớiđất đai

2.6.2 Đền bù thu hôi dat

Đối tượng được hưởng đên bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia

đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xãhội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộcnguồn vốn của ngân sách nhà nước Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bịnhà nước thu hồi đất thì không được đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chiphí tháo đỡ, giải tỏa mặt bằng theo yêu cầu của nhà nước

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng.

- Tranh chấp về hợp đồng chuyên quyền sử dụng đất (chuyền nhượng, chuyênđồi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng dat)

- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

- Tranh chấp về lối đi

- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnhthoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sảnliền ké )

- Tranh chap về tài sản gan với đất đai

Dé giải quyết các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo luật đất đai hiệnhành, cấp giải quyết cũng được quy định rõ trong luật cụ thé như sau:

- UBND Quận, Huyén,Thi xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấpgiữa cá nhân và hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình với các tổ chức nếu

các tô chức đó thuộc quyền quản lý của mình

- UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương giải quyết tranh chấp giữa tổchức với tổ chức, giữa tô chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộcquyền quản lý của mình hoặc trung ương

- Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyếttranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên.Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành

Dé nâng cao hiệu quả quan ly nhà nước về đất đai đặc biệt là đất đô thị thìcông tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại t6 cáo phải được chủ trương thực

hiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc nghiêm túc,

hiệu rõ được công tác và nội dung quan lý nhà nước đôi với dat đai, hiéu luât pháp

về quản lý nhà nước và quản lý nhà nước đối với đất đai để tạo điều kiện cho luậtđất đai được thực hiện đúng, người sử dụng đất được đảm bảo về lợi ích trong quátrình sử dụng đất

V CÁC CHỈ TIEU ĐÁNH GIA KET QUÁ VÀ HIỆU QUÁ QUAN LÝDAT ĐÔ THỊ

Trong quản lý đất đô thị thì bảo vệ quyền sở hữu nhà nước, nâng cao hiệu quả

quản lý đất đô thị, thực hiện tiết kiệm trong sử dụng đất là mục tiêu quan trọng nhất.

Như vậy, đánh giá kết quả và hiệu quản sử dụng đất đô thị thực chất ta phải đánhgiá kết quả trong bảo vệ quyền sở hữu đất đai và kết quả, hiệu quản trong việc sửdụng đất đô thị

1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả trong quản lý đắt đô thị

Theo lý luận của Mác thì kết quả là những biến đổi xuất hiện do tác động lẫn

nhau của các mặt trong một sự vật hoặc giữa các sự vật với nhau và bao giờ cũng có

một hoặc nhiều nguyên nhân nào đó Như vậy, kết quả là sản phẩm đã hoàn thành

sau một thời gian hoạt động của một sự vật hoặc một hiện tượng nao đó Trong

quan lý đất đô thị kết quả có thé đánh giá thông qua một số chỉ tiêu sau:

- Mức độ thực hiện luật đất đai và các văn bản của nhà nước về quản lý đất đôthị như thế nào? Đây là một chỉ tiêu xã hội, rất khó lượng hóa nhưng ta có thể xácđịnh được thông qua các phương pháp điều tra xã hội học và phân bố thống kê

- Mức độ sử dụng các loại đất như thé nào? Dat nông nghiệp, đất chuyên dùng,đất ở, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng (có thể lượng hóa được) Các loại đất nàykhi đánh giá kết quản ta cần phải xác định số lượng đất còn bao nhiêu, hiện trạng sửdụng nó như thế nào và xu hướng sử dụng trong tương lai

2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả trong quản lý đất đô thị

Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đô thị thì hiệu quả quản lý đất đô thị

là một chỉ tiêu phản ánh trình độ sử dụng đất đô thị, các điều kiện thuận lợi của đất

đô thị, những ứng dụng của khoa học kỹ thuất trong công tác quản lý đất đô thị đểtạo được kết quả sử dụng đất đô thị cao nhất trong giới han đất có định trong đô thi,

nó thê hiện trên một sô chỉ tiêu sau:

- Hiệu quả về mặt xã hội (định tính): với mục tiêu sử dụng tối đa các nguồnlực trong đất đô thị, khai thác các lợi thế thuận lợi trong đô thị từ đó thu hút đất tưnâng cao cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống dân cư đô thị Nhànước ta thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ đất đô thị, giao quyền sử dụng cho các

đối tượng sử dụng ôn định lâu dài và nhà nước thu thuế đất đô thị theo các hạn mức

đã quy định theo pháp luật hiện hành Chi tiêu này thống kê các chương trình, cácmục tiêu và nhiệm vụ quản lý của nhà nước, ước tính chi phí thực hiện kế hoạchquản lý đất đô thị trong một thời kỳ, từ đó ước tính kết quả và xác định được hiệu

quả quản lý đất đo thị trong thời kỳ đó

- Hiệu quả về mặt kinh tế (định lượng): đây là hiệu quả được xác định trên cơ

Sở tính toán giá tri sản phẩm tạo ra/đơn vị đất đô thị, số lượng đất đô thị đưa vào sử

dụng, cường độ sử dụng đất, vốn đầu tư trên đất so với đầu tư khác và sức lao độngđược đưa vào trong quá trình sử dụng đất đô thị từ đó tính ra kết quả quan lý đất đôthị trong một đô thị nào đó tại thời điểm xác định

Với mục tiêu quản lý đất đô thi là dé bảo vệ chế độ sở hữu về dat đô thị, nângcao hiệu quả sử dụng đất đô thị, tiết kiệm đất đô thị cho nên để đánh giá hiệu quảquản lý đất đô thị thì chủ yếu ta dựa vào các mục tiêu này và từ đó xác định đượchiệu quả quản lý đất đô thị Dựa trên những kết quả đạt được trong cách quản lý mà

ta ước lượng và tính toán hiệu quả quản lý đất đô thị

độ phát triển nhanh nhất Hà Nội Quận Hà Đông nằm ở vị trí trung tâm hình họccủa thành phố Hà Nội, giữa giao điểm của quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hòa Bình và quốc

lộ 70A Hà Đông cũng là nơi khởi đầu của quốc lộ 21B nối trung tâm Hà Nội tới

các huyện phía nam và Hà Nam, Ninh Bình.

Quận Hà Đông có toa độ địa lý 20°59 vi độ Bắc, 105945 kinh Đông, nằm giữagiao điểm của Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hòa Bình và quốc lộ 70A Hà Đông cũng lànơi khởi đầu của quốc lộ 21B, nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía nam của

Thủ đô và tỉnh Ha Nam, tỉnh Ninh Bình Trên địa ban quận có sông Nhué, sông Day, kênh La Khê chảy qua, có diện tích tự nhiên 4.833,7 ha và 17 đơn vị hành

chính phường Ranh giới tiếp giáp như sau:

Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm và huyện Hoài Đức;

Phía Nam giáp huyện Thanh Oai và huyện Chương Mỹ;

Phía Đông giáp huyện Thanh Trì và quận Thanh Xuân;

Phía Tây giáp huyện Hoài Đức và huyện Quốc Oai

Quận Hà Đông là trung tâm kinh tế văn hoá, khoa học công nghệ, giáo dụcđào tạo của tỉnh Hà Tây (trước đây) và nằm trong chuỗi đô thị của vùng kinh tếtrọng điểm Bắc Bộ đây và là vị trí địa lý có lợi thế rất lớn trong việc phát triển kinh

tế xã hội của thành phố

1.2 Đất dai và địa hình

Về địa hình tự nhiên: Hà Đông là vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưngcủa vùng bằng phẳng, độ chênh địa hình không lớn, biên độ cao trình nằm trong

khoảng 3,5 m - 6,8 m Dia hình được chia ra làm 3 khu vực chính:

Khu vực Bắc và Đông sông Nhué;

Khu vực Bắc kênh La Khê;

Khu vực Nam kênh La Khê.

Với đặc điểm địa hình bằng phăng quận Hà Đông có điều kiện thuận lợi quátrình đô thị hóa và phát triển các vùng nông nghiệp sinh thái tại các vùng ven sông

Day, sông Nhué.

Về điều kiện đất dai: Điều kiện thô nhưỡng dat đai của quận Hà Đông chủ yếu

là đất thịt, thịt nhẹ và đất bãi dọc theo sông Day Gồm các loại đất sau:

- Đất phù sa được bồi (Pb): diện tích là 261 ha, chiếm khoảng 10,1% tổng diệntích đất nông nghiệp

- Đất phù sa không được bồi (P): diện tích là 1.049 ha, chiếm 37,4 % diện tíchđất nông nghiệp

- Đất phù sa gley(Pg) diện tích 1.472 ha, chiếm 52,5% diện tích đất

trung bình năm là 23,8°C, lượng mưa trung bình 1700 mm - 1800 mm.

Đặc điểm khí hậu nhiệt đới, gió mùa nóng 4m vào mùa ha và lạnh khô vàomùa đông, là một trong những thuận lợi để cho quận phát triển một nền nôngnghiệp đa dang với các loại cây trồng có nguồn gốc nhiệt đới, á nhiệt đới và ôn đới,

đặc biệt là các cây trồng cho giá trị sản phẩm, kinh tế cao như rau cao cấp - súp lơ,

cà rốt, cây màu, cây vụ đông và hoa cây cảnh các loại

Đất đai là một lợi thế và là nguồn lực quan trọng của quận Hà Đông trong quyhoạch và phát triển xây dựng đô thị Nó cho phép thành phố và quận có thể quy

2 Kinh tế-xã hội.

2.1.Tăng trướng kinh tế

Kinh tế có bước tăng trưởng khá, tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm

(2007-2012) bình quân đạt 18,5%, vượt 2,5% so với chỉ tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng

quận Hà Đông lần thứ XVIII GDP bình quân đầu người tăng (năm 2007 dat

1.095USD, năm 2013 ước đạt 2.842USD, tăng 1.747USD/người/năm).

2.2 Chuyển dịch kinh tế

Cơ cau kinh tế quận Hà Đông theo Nghị quyết Đảng bộ quận khóa XVIII là

công nghiệp, xây dựng- dịch vụ- nông nghiệp, cơ cau kinh tế đang chuyên dichmạnh mẽ theo hướng tích cực Tỷ trọng các ngành kinh tế của quận Hà Đông năm

2013 dự kiến như sau:

Công nghiệp - tiêu thủ công nghiệp là 53,48% (mục tiêu Nghị quyết đại hộiĐảng bộ lần thứ XVII là 50%) Thương mại, dich vụ là 47,06% (mục tiêu Nghịquyết đại hội Đảng bộ lần thứ XVIII là 45,80%) Nông nghiệp là 0,4% (mục tiêuNghị quyết đại hội Đảng bộ lần thứ XVIII là 4,2%)

Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh song sức cạnh tranh của các sản phẩm côngnghiệp - tiêu thủ công nghiệp chủ lực còn thấp, chưa khai thác hết tiềm năng Côngtác triển khai đất dịch vụ tại một số cơ sở còn thiếu tập trung, quy hoạch đô thị cònhạn chế, hạ tang ky thuat phat trién đồng bộ

2.3 Dân số lao động và việc làm

- Dân số quận Hà Đông có những biến đổi do quá trình đô thị hoá và mở rộng

địa giới hành chính Năm 2006 dân số trên địa bàn quận là 176.302 người, mật độdân số trung bình trên địa bàn quận là 772 người/km? Từ năm 2006 đến nay mật độdân số trên địa bàn quận tiếp tục tăng nhanh do quá trình đô thị hóa, dân số năm

2012 của quận là 248.862 người, mật độ dân số trung bình là 5.038 người/km?

+ Trình độ lao động: những năm qua, tăng trưởng kinh tế của quận Hà Đông

đã tạo thêm nhiều việc làm và nâng cao hiệu quả sử dụng lao động Cơ cấu lao động

đã có sự chuyên dịch trong các ngành kinh tế nhưng tốc độ chuyển dịch còn đang ởmức chậm Vẫn đề hiện nay là quận đang còn thiếu lực lượng lao động có kỹ thuậtcao làm việc trong các ngành kinh tế Số lao động có trình độ chuyên môn kỹ thuật

và tay nghề chỉ chiếm khoảng 35,39% lực lượng lao động đang làm việc trong cácngành kinh tế Như vậy đòi hỏi quận phải có kế hoạch đảo tạo mới và đào tạo lại đốivới lực lượng lao động để có nguồn nhân lực có trình độ cao phục vụ phát triển kinhtế- xã hội địa phương

Il TONG QUY DAT VA HIỆN TRANG SỬ DỤNG DAT Ở QUAN

HA DONG

1 Tổng quỹ đất quận Ha Đông

Bảng 1- Diện tích cơ cấu đất đai năm 2012 của quận Hà Đông

Thứ Diện tích | Cơ cấu