Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại NHNo & PTNT chi nhánh Thanh Trì – Hà Nội

Kết cấu, nội dung của đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận, kết cấu chuyên đề gồm 3 chương: - _ Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá tài sản bảo đảm bang bat động sản - Chương 2: Thực trang

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

CHUYEN DE

Dé tai:

HOÀN THIEN CONG TÁC ĐỊNH GIA TAI SAN BAO DAM

BANG BAT DONG SAN TAI NHNo & PTNT CHI NHANH

THANH TRI - HA NOI

Giáo viên hướng dan : Th.S Nguyễn Thị Hải Yến

Sinh viên thực hiện + Lê Thi Thu Giang

Mã sinh viên : CQ520874

Lép : OTKD Bat Động Sản 52

HA NOI, 5/2014

Trang 2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thi Hải Yến

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIET TẮTT 5c << s£©s£©s£Ss£Ss£EssEssEssexseEsevsstssersersee 1

0981953710012 2

CHƯƠNG 1: CƠ SO KHOA HỌC VE ĐỊNH GIA TAI SAN BẢO DAM BANG BAT DONG SAN scsssosssscsssssssossoscsssssssossoscsscsussassascsscsussuscascascsucsuccaseascsucsaseaceasesecssceoss 4 1 Tai sản bảo đảm bang bắt động san và những van đề liên quan 4

1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm -2¿-55¿22+22t2EESEEEEEEEEErkrrrkrrrrerkree 4 1.2 Tài sản bảo đảm bằng bat động sản và đặc điểm - 2-55 55cz+czcce2 5 1.3 Các quy định của Nhà nước về tài sản bao đảm bang bất động sản 6

2 Dinh giá tài sản bảo đảm tiền vay bằng bat động sản .s s 8

2.1 Khái niệm và vai trò của định giá tài sản bảo đảm bằng bất động sản 8

2.2 Đặc điểm của định giá tài san bao đảm bằng bat động sản - 9

2.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm băng bất động sản 10

2.4 Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm bang bat động sản 14

2.5 Quy trình định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản - 28

3 Các nhân t6 ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản bảo đảm bằng BDS 32

3.1 Nhân tố khách quan -¿- 2¿©+¿++£+E+£+EEt2EE£EEEEEEESEEEEEEEEEEEEErkrrrkrrkerree 32

3.2 Nhân tố chủ quan - ¿5£ £+SSE9EE9EE+EE2EE2EEEEEEEEEEE11121171121271 1111111 xe 34

SVTH: Lê Thị Thu Giang Lop: OTKD Bat Động Sản 52

Trang 3

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thi Hải Yến

CHUONG 2: THỰC TRANG CONG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SAN BAO DAM

BANG BĐS TẠI NHNo&PTNT CHI NHÁNH THANH TRI - HÀ NỘI 36

1 Giới thiệu về NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì — Hà Nội 36

1.1 Quá trình hình thành và phát triÊn - 2-2-2 2222 £+£++£Ezz++ze+rxersez 361.2 Cơ cấu tỔ chức -:©++2x2E2EEEkE2E21122171211211211 1121.211 crxe 36

1.3 Chức năng và nhiệm vụ của NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì 38

2 Thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản tại

NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì — Hà Nội - << «5< <sesssess 41

3 Đánh giá thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản tại

NHNNo&PTNT chỉ nhánh Thanh Trì — Hà Nội -s <=<<«<<s<s 43

3.1 Những kết qua dat đưỢC - 2-5 ©52+S<SEESEE2E2E1571171121122121171 211211 cre 43

3.2 Hạn chế và nguyên nhân - 2-2 2£ £+E£EE#EE#EESEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrrkrree 43

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ

TAI SAN BẢO DAM BANG BAT DONG SAN TẠI NHNo&PTNT CHI NHANHTHANH TRI — HA NOL cccsssssssssssssesssecosessessccssecanccsscssccssecanesssssccanesssssneesseeanesseesses 50

1 Phuong hướng hoàn thiện công tac định giá tài sản bao đảm bang BĐS 50

2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo dam bằng BĐS 52

3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm băng BĐS 56

000900057 61

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -e s-s<©ssssesssezssevssee 62

SVTH: Lê Thị Thu Giang Lop: OTKD Bat Động Sản 52

Trang 4

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến

SVTH: Lê Thị Thu Giang Lớp: QTKD Bắt Động Sản 52

Trang 5

Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến

DANH MỤC CHỮ VIET TAT

NHNo&PTNT : Ngân hang Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn

UBND : Uỷ ban nhân dân

BĐS : Bất động sản

ND — CP : Nghị định — Chính phủ

TNHH : Trach nhiệm hữu han

NHNN : Ngân hang Nha nước

NHTM : Ngân hàng Thương mại

DNNVV : Doanh nghiệp nhỏ và vừa

BĐTD : Bảo đảm tín dụng

Trang 6

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hoạt động định giá tài sản bảo đảm bằng bất động sản là một khâu vô cùng quan

trọng tại các ngân hàng, song hoạt động này còn chưa được quan tâm đúng mức Tại

các ngân hàng, việc định giá tài sản bảo đảm băng bất động sản, được thực hiện chủ

yếu dựa theo các quy định do ngân hàng tự quyết định và tổ chức mà không vi phạm

các văn bản pháp luật khác liên quan do Nhà nước ban hành Việc định giá tự phát và

tự tổ chức mà không có quy chuẩn thống nhất nào khiến cho hoạt động định giá tại

các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay rất khó kiểm soát, chất lượng các kết quả định giá

không được đảm bảo, tăng rủi ro các khoản vay thế chấp và có nguy cơ gây ra sự bất

ồn của nền kinh tế Do tính nổi cộm và cấp thiết của vấn dé, cần thiết phải đưa ra cơ

sở lí luận đầy đủ và các giải pháp khắc phục những hạn chế trong thực tế triển khai

định giá của các ngân hàng dé họ có cơ sở và định hướng dé hoàn thiện công tác định

giá tài sản bảo bằng bất động sản, nhằm hạn chế rủi ro và nâng cao chất lượng sản

xuất - kinh doanh

Tại NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì — Hà Nội, hoạt động định giá tài sản bảo

đảm bằng BĐS cũng chưa được quan tâm đúng mức Quá trình định giá chưa được tái

hiện rõ ràng, khoa học; hệ thống văn bản quy định còn nghèo nàn, việc định giá chủ

yếu dựa trên bảng giá đất UBND Thành phố Hà Nội ban hành hàng năm Do còn

những hạn chế trong hoạt động định giá, nên cần thiết đặt ra một yêu cầu nghiên cứu,

phân tích và đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản

bao dam bằng bat động san tại NHNo& PTNT chi nhánh Thanh Trì - Hà Nội

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hé thống hoá cơ sở khoa học về công tác định giá tài sản bảo đảm bằng bat động

sản.

- Đánh giá thực trang công tác định giá tài sản bảo đảm bằng bat động sản tại

NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Tri.

- Dé xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện công tác dinh giá tài sản bảo đảm

bằng bất động sản

SVTH: Lê Thị Thu Giang Lép: OTKD Bắt Động Sản 52

Trang 7

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- _ Đối tượng: công tác định giá tài sản bảo dam bằng bat động sản

- Phạm vi: NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Tri - Hà Nội.

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phuong pháp quan sát: Quan sát thực tế triển khai công tác định giá tài sản bảo

đảm băng bat động san dang được thực hiện tai đơn vi nghiên cứu.

- Phuong pháp phân tích: Sau khi quan sát hoạt động định giá tài sản bảo dam

bang bat động sản của NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì - Hà Nội, tìm hiểu vaphát hiện ra hạn chế, qua đó tìm ra nguyên nhân của các hạn chế đó nhằm đề

xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá

- Phuong pháp tổng hợp, so sánh: Từ các van đề được pháp hiện trong thực tế, cần

phân tích tổng hợp và so sánh với hệ thống kiến thức lý thuyêt đã được họcnhằm phát hiện các van dé lý thuyết bị áp dụng sai hoặc không phù hợp trongthực tế

5 Kết cấu, nội dung của đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận, kết cấu chuyên đề gồm 3 chương:

- _ Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá tài sản bảo đảm bang bat động sản

- Chương 2: Thực trang công tác định giá tài sản bảo bang bất động sản tại

NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì — Hà Nội

- Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bao đảm bằng

bất động san tat NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì — Hà Nội

Em xin gửi lời cảm ơn cô giáo - Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến - giảng viên Khoa

Bất động sản & Kinh té tài nguyên trường Đại học Kinh té Quốc dân, Ban Lãnh đạo

NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì, và đặc biệt cảm ơn các cô chú, anh chị trong

phòng Kế hoạch — Kinh doanh, đã tạo điều kiện giúp đỡ dé em có thể hoàn thành

chuyên đề thực tập tốt nghiệp “Hoàn thiện công tác định giá tài san bảo đảm bang bat

động san tat NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì — Hà Nội”.

Em xin chân thành cam ơn!

Trang 8

NỘI DUNG

CHUONG 1: CƠ SO KHOA HỌC VE ĐỊNH GIA TÀI SAN BẢO DAM BANG

BAT DONG SAN

1 Tai san bao dam bang bat động sản va những van dé liên quan

1.1 Khai niém tai san bao dam

Tai san bao đảm là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vu hoặc thuộc sở hữu

của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm có thể là tài sản

hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch, bao gồm: tài sản

bằng tiền; tài sản là bất động sản; tài sản là động sản; tài sản là hoa lợi, lợi tức; tài sản

hình thành trong tương lai.

Một số đặc trưng cơ bản của tài sản bảo đảm:

- Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm Bảo đảm tiền

vay không chỉ là nguồn thu nợ của ngân hàng mà còn là sự thúc giục người đi

vay trả nợ Nhưng nếu tài sản đảm bảo có giá trị thấp hơn khoản cho vay thì

người vay dễ dàng có động cơ không trả nợ trong trường hợp gặp khó khăn hoặc

có ý định lừa đảo ngân hàng.

- Tài sản phải có sẵn trên thị trường tiêu thụ Mức độ thanh khoản của tài sản có

quan hệ đến lợi ích của ngân hàng Nếu tài sản đảm bảo có độ thanh khoản thấp

thì tài sản đó khó có thé bán được thì nó khó có thé trở thành tài sản bảo đảm,nếu tài sản đảm bảo có mức độ thanh khoản trung bình thì cũng có thé chấp nhậnđược nhưng phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý Nếu tài sản đảm bảo

có tính thanh khoản cao thì rất dé được ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm

bảo cho khoản vay vì dễ dàng xử lý đề thu hồi nợ

- Tai sản phải có đầy đủ cơ sở pháp lý dé người cho vay có quyền xử lý tài sản

Đặc trưng này được thể hiện ở các mặt sau: Tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của

người di vay hoặc người bảo lãnh và được pháp luật cho phép giao dịch và phải

Trang 9

có đầy đủ giấy tờ pháp lý dé ngân hàng có thé xử lý tài sản trong trường hợp

người đi vay không có khả năng trả nợ.

1.2 Tài sản bảo đảm bằng bat động sản và đặc điểm

Tài sản bảo đảm băng bất động sản là việc người đi vay khi thực hiện nghĩa vụtrả nợ ngân hàng được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản là bất động sản Ngoài

các tài sản khác ra, bất động sản thường được ưu tiên nhận làm tài sản bảo đảm vì

những lý do sau:

- Bat động sản là loại tài sản ít bị khấu hao trong khi đó các loại tài sản khác

thường bị khấu hao rất nhanh như xe máy, ô tô, máy móc thiết bị bất động sản

là loại tài sản có tính lâu bên, có tuổi thọ cao vì bất động sản luôn gắn liền với

đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy Mặt khác,công trình xây dựng, công trình kiến trúc gắn liền với đất đai thường có tuôi thọcao Những ngôi nhà dân dụng bình thường cũng có thé tồn tại khoảng vài chụcnăm thậm chí có những công trình được xây dựng kiên cố có thể tồn tại tới hàng

trăm năm.

- Bat động sản có giấy tờ xác minh về quyền sở hữu, quyền sử dung Do vậy, việc

xác minh ai là người sở hữu, sử dụng tương đối dé dàng Đồng thời mỗi lần muabán, chuyển nhượng bat động sản thì theo quy định đều phải qua công chứngvới cơ quan chính quyền nhà nước, do vậy, tạo điều kiện thuận tiên cho việc

quản lý các bât động sản được đem ra bảo đảm, hạn chê rủi ro cho ngân hàng.

- Giá trị của bất động sản thường luôn tăng trong dài hạn nên độ an toàn về bảo

đảm tiền vay là cao hơn Do bat động sản mang đặc tính khan hiếm nên trong dàihạn thì giá của bất động sản luôn có xu hướng tăng Còn trong ngắn hạn, do tácđộng của các yếu tố chính sách, pháp luật, khủng hoảng, thì giá của bất động

sản có thể giảm ở một số phân khúc trong một thời gian nhất định Nhưng khinền kinh tế đã ồn định trở lại, các chính sách của chính phủ được sửa đổi phùhợp hơn với thực tế thì giá của bất động sản đó lại trở lại và có xu hướng tăng

- Bất động sản là loại tài sản mang tính khan hiếm, do vậy khả năng xử lý tài sản

bảo đảm bằng bất động sản là cao hơn so với các loại tài sản khác Tính khanSVTH: Lê Thị Thu Giang Lớp: QTKD Bắt Động Sản 52

Trang 10

hiếm của bat động sản do tính khan hiếm của đất đai quy định, mà bat kì hoạtđộng nào của con người từ sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh đều phải gắn liềnvới một loại bất động sản cụ thể Do vậy, việc xử lý bất động sản cũng sẽ dễ

dàng hơn.

- Bat động sản có tính cố định nên việc quản lý, theo dõi, giám sát tài sản bảo đảm

băng bất động sản dễ dàng hơn các loại tài sản là động sản khác, đồng thời cũngkhông phải mat thêm các khoản chi phí dé trông coi, bảo quản giống một số loại

tài sản khác như may móc, thiệt bi

1.3 Các quy định của Nhà nước về tài sản bảo đảm bang bat động sản

s* Điều kiện dé bất động sản được nhận là tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay

của ngân hàng:

- Thứ nhất: bất động sản đó phải được pháp luật cho phép giao dịch Theo Bộ

luật dân sự 2005, Luật kinh doanh BĐS 2006 và Nghị định 163/2006/ND - CP

về giao dịch bảo đảm thì BĐS được phép giao dịch khi:

e Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,

quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây

dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thicông đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dung; thiết kế bản

vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử

dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án

khu nhà ở, dự án hạ tang kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng

nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và

tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà,

công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

e Không có tranh chấp về quyền sở hữu

e Không bị kê biên dé thi hành án hoặc dé chấp hành quyết định hành chính

của cơ quan nhà nước có thâm quyên.

Trang 11

e Không năm trong khu vực cam xây dựng theo quy định của pháp luật về

xây dựng.

- Thứ hai: bên thé chấp đồng ý thế chấp bất động sản đó và bên nhận thé chấp

cũng đồng ý nhận bất động sản đó làm tài sản bảo đảm cho khoản vay Việc

thế chấp bất động sản phải được hai bên đồng ý và lập thành văn bản

s* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay: Theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Nghị định

về bảo đảm tién vay của các tổ chức tin dung:

- _ Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có bảo đảm bang

tài sản, cho vay không có bảo đảm theo quy định của Nghị định này và chịu

trách nhiệm về quyết định của mình Trường hợp tô chức tin dụng nhà nước chovay không có bảo đảm bang tài sản theo chỉ định của Chính phủ, thì tốn thất do

nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay này được Chính phủ xử lý.

- _ Khách hàng vay được tổ chức tín dụng lựa chọn cho vay không có bảo đảm bang

tài sản, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, tổ chức tín dụng phát hiện kháchhàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồng tin dụng, thì tổ chức tín dụng cóquyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bang tài sản hoặc thu hồi nợ trước hạn

- Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định của

Nghị định này và quy định của pháp luật có liên quan đề thu hồi nợ khi khách

hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ trả nợ đã cam kết.

- Sau khi xử lý tài sản bao đảm tiền vay, nếu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết

Trang 12

2 Dinh giá tài sản bảo đảm tiền vay bằng bat động sản

2.1 Khái niệm và vai trò của định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản

2.1.1: Khái niệm định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản

Định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản, hay định giá bất động sản là sự ước

tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã

được xác định.

Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài san Australia

(AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có

tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó, định

giá giá tri BĐS là áp dụng các dữ liệu thi trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu

thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để

hình thành giá trị của chúng”.

Theo Giáo sư A.F Milington — chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,trường Hawkerbury, New South Wales: “Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm

dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn

người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các

sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả

các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điêm cá nhân.

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế vàgiám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật

hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm

nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ân trong

thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”

Nhu cau định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyên đổi chủ sở

hữu, báo cáo tài chính Dinh giá BĐS có một số mục đích như sau: định giá cho việc

mua BĐS; định giá cho việc bán BĐS; định giá thế chấp; định giá cho thuê; định giá

bảo hiểm; định giá đánh thuế; định giá cho hạch toán; định giá cho thừa kế; định giá

đầu tư; định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp

Trang 13

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hai Yến2.1.2: Vai trò của định giá tài sản bảo đảm bằng BĐS

Sự tram lang của thị trường BĐS ngày nay tuy đã kéo giá cả của BĐS về gan với

giá trị thật, tuy nhiên mức độ minh bạch thông tin của thị trường vẫn là một câu hỏi

khiến người tham gia thị trường khó có thé chấp nhận các đánh giá về giá cả, giá tri

của BĐS Vậy khi giao dịch trên thị trường nói chung và giao dịch giữa ngân hàng và

người thế chấp vay vốn nói riêng sẽ dựa vào chuan mực nào dé đưa ra quyết định?

Chắc chắn sẽ có bên thứ ba đứng giữa giao dịch đó là tác nhân xác định giá trị của

BĐS nói chung và BĐS là tài san bảo đảm nói riêng.

Đối với việc định giá tài sản bảo đảm bằng BĐS trong ngân hàng thì khoản vaycủa người chủ sở hữu được bảo đảm băng chính lợi tức và giá trị của bản thân BĐS

đó Trong trường hợp người di vay không có khả năng trả nợ thì tài sản bảo đảm sẽ là

vat gan nợ của người di vay cho ngân hàng.

Như vậy, việc định giá tài sản bảo đảm không chỉ khiến cho giao dịch giữa ngânhàng và khách hàng vay vốn được diễn ra thuận lợi mà rộng hơn nữa còn thúc đây sự

lưu thông tiền tệ góp phần phát triển nền kinh tế

Nếu không có sự định giá tài sản bảo đảm thì người đi vay ngân hàng sẽ rất khó

có được sự đảm bảo dé vay vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, đồng

thời làm giảm thu nhập của ngân hàng, lãng phí nguồn của cải của xã hội

2.2 Đặc điểm của định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản

Giá trị tài sản bảo đảm bằng BĐS hay giá trị thé chấp là giá trị mà người cũngcấp tín dụng có thể thu hồi tương đương với khoản tín dụng đã cho vay

Các yêu tố cau thành giá tri thé chấp:

Giá trị thị trường của BĐS * Tỷ lệ thu hồi

+ Tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào: tỷ lệ giảm giá và chi phí phát mại

Trang 14

2.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm bang bat động sản

2.3.1: Căn cứ định giá tài sản bảo đảm bằng bat đông sản

Định giá tài sản bảo đảm bằng BĐS trước hết dựa trên các căn cứ định giá chungtheo quy định của ngân hàng, căn cứ định giá theo quy định về tài sản bảo đảm, căn cứ

định giá theo quy định về rủi ro của tài sản bảo đảm

s* Can cứ vào bản thân BĐS:

Trong cùng một loại thị trường, cùng một thời điểm, nhưng các BĐS khác nhauthì được định giá khác nhau Giả định trong cùng những điều kiện như nhau về thị

trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch, thì giá trị thị

trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó Ví dụ, giá của ngôi nhà có đầy

đủ giấy tờ pháp lí sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không có đủ giấy tờ pháp lí

Việc định giá BĐS căn cứ vào bản thân BĐS còn bao gồm các yếu tố kết tinh giá trị

BĐS, công dụng và khả năng duy trì lợi ích, hình thái vật chất như mĩ thuật, tâm lí, vị

trí và các tác động của vi trí.

s* Căn cứ vào thị trường:

Định giá BĐS căn cứ vào thị trường bao gồm: tính cạnh tranh và khả năng thaythế của các BĐS; thực trạng nên kinh tế và phân khúc thị trường BĐS; đặc điểm của

các lực lượng cung — cầu như cạnh tranh, độc quyền, tiêu dùng — đầu tư Giá trị thị

trường của một BĐS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời

điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn

sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương

mại bình thường.

s* Căn cứ vào luật pháp:

Các BĐS có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá tri càng

cao Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện

thủ tục pháp lí, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng BĐS bao gồm các

quy định hiện tại của pháp luật về quyền năng đối với BĐS; xu hướng thay đôi pháp

Trang 15

luật; chính sách và thái độ của địa phương; luật pháp về công tác định giá và mục đích

định giá.

Ngoài các căn cứ chung, việc định giá tài sản bảo đảm băng BĐS còn dựa trên

các căn cứ sau:

- _ Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất dai,

lao động và các nguyên vật liệu.

- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: So sánh với các sử dụng thay thế

khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời

điểm định giá

- _ Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay thế có thé là chính sách của

Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu

của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tỉnh thần của người dân ảnhhưởng đến giá trị BĐS

- Dựa vào sự phù hop va đóng góp của BĐS vào quan thể BĐS trong khu vực:

Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân

BĐS với quan thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh

làm tăng giá trị của BĐS cần định giá

- _ Dựa vào các yêu tô câu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của từng bộ

phận cấu thành của BĐS vào tông giá trị của BĐS

- Dua vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc sử

dụng tot nhât, hiệu quả nhat và sự cạnh tranh trong cung, câu và giữa cung, câu trong thị trường.

-_ Dựa vào các lợi ich mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được xác

định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho

chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định

giá.

Trang 16

Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 12 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến2.3.2: Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sử dụng,

sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán, Khi nghiên cứu quá trình hình thành

giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh

tế liên quan Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá

trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những

hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá Những nguyên tắc định giá tài sản bảo

đảm bằng BĐS bao gồm:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: BĐS được coi là sử dụng tốt nhất,

hiệu quả nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại vàtương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục

+ Phù hợp về pháp lý, mục đích sử dụng, thu nhập

+ Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập ròng của toàn bộ

BĐS là lớn nhất, thời gian thu nhập kéo dài

+ Khả thi về kĩ thuật: BĐS thoả mãn các tiêu chuẩn lựa chon phổ biến phù

hợp, chất liệu, kích thước

- Nguyên tac cung câu: Giá cả BĐS là kêt quả của cân băng cung — câu Vì vậy,

cân lây thời điêm cân bang cung câu đê xác định giá, điêu chỉnh theo xu hướng

mât cân băng cung câu và cân phải dự báo trước các nhân tô làm thay đôi quan

hệ cung cầu trên thị trường

- Nguyên tắc phù hợp: Giá trị BĐS được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của

BĐS phù hợp với cầu thị trường (tập quán sử dụng, khai thác, thị hiếu); phù hợpvới mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất cho tất cả các bộ phận cầu thành

BĐS; phù hợp với các yếu tố bên ngoài (hạ tang, môi trường va quan thể BĐS

xung quanh).

Trang 17

- Nguyên tắc thay thé: Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thé thay thé cho

nhau Giá trị BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS

thay thé cho nhau và sử dụng các yếu tố thay thế khi có tính tương đồng

- _ Nguyên tắc thay d6i:Gid trị BĐS luôn thay đổi, không cố định do tác động của

thay đôi về: công năng của BĐS, yếu tố cấu thành BĐS, các điều kiện sử dụng,

thời gian sử dụng, điều kiện thị trường (thay đổi của những nhân tố xã hội, kinh

tê, các chính sách và pháp luật của Nhà nước, những vân đê môi trường).

- Nguyên tắc cân bang: Giá trị BĐS được tạo ra và bền vững khi các yếu té tác

động đến BĐS ở trạng thái cân bằng Cân băng kinh tế đạt được khi không có lợiích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS Cân đối trong bản thân BĐS

(giữa công trình và đất, giữa các bộ phận cấu thành, giữa chất lượng xây dựng vàthiết bị) Cân đối giữa BĐS với các yếu tố bên ngoài (các dịch vụ và các tiện

tích)

- _ Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cụ thé trong BĐS được do lường

bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ BĐS Sự có mặt hay thiếu vắng củamột bộ phận cau thành có thé làm cho giá trị BĐS tăng hoặc giảm Khi thay đổicác yếu tố thì giá trị của BĐS cũng thay đổi; sự đóng góp của BĐS vào vùng,

khu vực đang có BĐS.

- Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Tính cạnh tranh

của thị trường làm giảm lợi nhuận và tính độc quyền; cạnh tranh giữa cung, cầu

và trong nội bộ cung hoặc cau, giữa những tác nhân tham gia thị trường; cạnh

tranh về mục đích sử dụng BĐS có thé làm tăng gia trị BĐS

- Nguyên tắc dự báo: Giá trị của BĐS có thé được xác định bằng việc dự tính khả

năng sinh lời trong tương lai Dự báo các lợi ích có thé nhận được từ quyền sởhữu, sử dụng BĐS trong tương lai Dự kiến thị phần của những người tham gia

thị trường.

- _ Nguyên tắc nhất quán: Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong

một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận khi định giá mà

Trang 18

không xem xét đến mối quan hệ với các bộ phận khác Nhất quán trong đánh giáBĐS mục tiêu với các BĐS so sánh Nhất quán trong đánh giá các yếu tố bênngoài BĐS (môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội)

- _ Nguyên tắc thực tế: Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo nhưng không

suy diễn; tập quán, quan niệm thực tiễn trong mua, bán, trao đôi; kết quả thực

tiễn đã được thị trường thừa nhận.

- _ Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài

nó, ngược lại, giá tri của các BĐS khác cũng chiu tác động ngoại ứng của bản

thân BĐS.

2.4 Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản

Trong định giá BĐS có 5 phương pháp định giá đó là: phương pháp so sánh,

phương pháp chỉ phí, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư và phương pháp

lợi nhuận Tuy nhiên, trong định giá tài sản bảo dam bằng BĐS, dé giảm thiểu rủi ro

cho vay, các ngân hàng thường sử dụng 3 phương pháp đầu tiên là: phương pháp so

sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá Dưới đây là hệ thống hoá lý

thuyết về các phương pháp này

2.4.1: Phương pháp so sảnh

“+ Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh:

Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách trựctiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra giá

trị của nó từ các giao dịch trước đấy Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng

giá tri thị tường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá tri của các BĐS tương

tự có thể so sánh đã được mua bán hoặc cho thuê trên thị trường

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất bởi vì: phương pháp so sánh làphương pháp không gặp khó khăn về kĩ thuật; là phương pháp thé hiện sự đánh giá về

giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc dé cơ quan pháp lý công nhận Các

nguyên tắc định giá là cơ sở của phương pháp so sánh đó là: nguyên tắc cung cầu,

nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng

Trang 19

+

** Những yêu cầu dé thực hiện phương pháp so sánh:

- Chi thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bat động sản tương tự

trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính

tương đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi

- Chi so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây Tính

tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ồn định thì

thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng

nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày

- Dinh giá băng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tích thị

trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị

trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng

cường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường

- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào

giao dịch, các phương thức xuất hiện trên thị trường

- Chat lượng các thông tin phải cao, chính xác đăng tin cậy và có thé so sánh

được.

Thi trường cần ôn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung

-cầu hoặc theo lạm phát

s* Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá cho

thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường, sau đó

dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bat động sản so sánh để

tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu Khi định giá BĐS

phải tuân thủ các bước sau:

- Bước 1: Thu thập các thông tin của các bat động san được rao bán trong thời

gian gân đây có thé so sánh với bat động sản mục tiêu cân định giá vê vi trí, điêu

kiện, kiêu cách, kiên trúc, mục đích sử dụng

Trang 20

- Bước2: Kiêm tra thông tin vê các bat động sản có thê so sánh được Xem xét tat

cả các đặc diém của chúng vê mọi khía cạnh đê từ đó xác định giá tri của chúng

và bảo đảm răng các bât động sản này có thê so sánh được.

- _ Bước 3: Dinh giá viên sẽ chon ra từ những bất động sản so sánh thu thập các bất

động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiễn hành so sánh, thông thường

chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống

kê, phân tích xác suất dé tiến hành phân tích Những bất động sản này thường có

cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bat động sản mục tiêu.

- Bước 4: Phân tích giá bán của bat động san so sánh sau đó xác định sự khác biệt

giữa bat động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tích các yếu tố dẫn

đên sự chênh lệch giá cả giữa bât động sản mục tiêu và bât động sản so sánh.

- Bước 5: Điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục

tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điêm khác biệt của bât động sản so sánh với

bât động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó Tiên hành điêu chỉnh giá tăng

hoặc giảm xuông tương ứng với mỗi điêm khác biệt.

- Bude 6: Người định giá tiến hành hoà hợp các chi số giá trị dé tìm ra chỉ số giá

trị cuôi cùng của bât động sản mục tiêu.

Giá trị thị trường là cơ sở cho định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh,tuy nhiên để thực hiên được phương pháp này cần có nhiều BĐS tương đồng đã được

giao dịch trên thị trường trong thời gian gan và các yếu tô khác biệt có thé điều chỉnh

được Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyền của

bất động sản (toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương thức thanh

toán (trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD), động

cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua( chi phí khôi phục bắt buộc vi sự

xuống cấp), điều kiện thị trường (chính sách thuế, cung - cầu trên thị trường bất động

sản ), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản (như là quy mô kích thước, diện

tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng

như các tiện ích có sẵn ), các đặc điểm kinh tế của bất động sản (chủ yếu liên quan

đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lí công trình, các vấn

Trang 21

đề liên quan đến hợp đồng cho thuê ), phân vùng (điều chỉnh sự khác biệt về sử dụng

tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, các cấu

thành giá trị không phải là bất động sản)

“+ Phương pháp điều chỉnh:

Phương pháp chung dé điều chỉnh là: lay BĐS là tài sản bảo đảm cần định giá

làm chuẩn, với BĐS so sánh tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị của

BĐS mục tiêu và ngược lại Quá trình điều chỉnh cần lưu ý những điểm sau:

- _ Thứ nhất, các điều chỉnh không nên làm quá chỉ tiết hay vụn vặt

- _ Thứ hai, mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thé chứng minh từ bang chứng

thị trường.

- Tht ba, khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi: yếu tố khác biệt nào có

khả năng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS dang được xem xét hay yếu tố nào tao

nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thị trường hiện tại

s* Trình tự điều chỉnh :

Quá trình phân tích so sánh dé xác định giá trị điều chỉnh của BĐS so sánh và rút

ra giá trị BĐS cần định giá được tiễn hành như sau:

- _ Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá

- So sánh những đặc điêm cua bat động sản so sánh với bat động sản mục tiêu va

ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố.

- Duara sô liệu điêu chỉnh thuân hoặc tông lượng điêu chỉnh của bat động sản so

sánh và áp dụng nó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các bất động sản so

sánh.

+ Tổng lượng điều chỉnh : số tuyệt đối của tat cả các lượng điều chỉnh

+ Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tong lượng điều

chỉnh giảm.

Trang 22

- So sánh tat cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự tốt

hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng

- - Thực hiện hoà hợp giữa các giá tri của bất động sản so sánh dé xác định giá tri

của bât động sản mục tiêu.

“+ Han chê của phương pháp:

Mặc dù phương pháp này có vẻ đơn giản, nhưng cũng nhiều cạm bẫy Có mộtđiều nguy hiểm lớn trong sử dụng bằng chứng so sánh đó là: người định giá có thê đặt

quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường và đã quên mất rằng những bằng

chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi nhiệm vụ hiện tại

của người định giá là xác định giá trị hiện tai của BĐS Giá tri thị trường hiện tại có

thé bi ảnh hưởng bởi nhiều yếu tổ mà các giao dịch trước đó đã ảnh hưởng đến các

yếu tố này Do đó, các bằng chứng trước đây có thê chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hoặc

trong những hoàn cảnh nhất định có thê dẫn đến sai sót

Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường không đủ, thì việc áp

dụng phương pháp so sánh rất hạn chế Vi dụ, phương pháp so sánh hiếm khi áp dụng

đối với BĐS đặc biệt vì có rất ít BĐS tương tự như vậy được bán trong thị trường

Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinh tế

của nó, cụ thê họ thường quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo

cho lung tiền tương lai Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là rất

khó khăn, bởi vì các thông tin về các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định của

người mua là không có sẵn, ví dụ các điều khoản trong hợp đồng cho thuê Như vậy,

số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thé so sánh được, rất hạn chế đối với người định

giá Do không đầy đủ số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy

đôi với giá trị của BĐS mục tiêu.

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp so sánh Có thể nói phương pháp này luôn chậm sau thị

trường, do đó, kết quả định giá dựa trên thông tin lỗi thời, người định giá sẽ gặp khó

Trang 23

khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên các điều chỉnh của các thay đổi trong

thị trường.

Đối với các BĐS được đổi mới đầu tiên trong khu vực đang xuống cấp hoặc đối

với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thé so sánh được Do đó, người định

giá phải mở rộng tìm kiêm các giá bán đôi với những khu vực so sánh khác.

Đề bảo đảm tính thực tiễn của các kết luận về giá trị được đưa ra từ phân tích so

sánh, người định giá phải thay đôi số liệu nhận được và hiểu một cách day đủ các đặc

điểm hành vi của người bán và người mua tham gia giao dịch Cần cân thận khi số

liệu về cuộc bán được một người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp, điều này

có thê dẫn đến các kết luận thiếu chính xác nếu người định giá dựa vào những số liệu

như vậy mà không xem xét kĩ động cơ của các bên tham gia giao dịch Tương tự kết

luận sai có thé xảy ra khi các đặc điểm của cơ sở dữ liệu, thu nhập và chi phí được dự

báo hoặc các thay đổi tiềm năng trong sử dụng không được xem xét đến

Điều bắt buộc là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh,điểm yếu của các số liệu đã thu thập và thực hiện phân tích so sánh trong phương pháp

này Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được thông tin trong báo cáo

định giá.

Mặc dù phải rất cân thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và sự thường

xuyên thiếu những bang chứng so sánh được, nhưng đây là một phương pháp mà

người định giá sẽ sử dụng thường xuyên và nó cho những kết quả đáng tin tưởng nếu

sử dụng nó hợp lý và trong các hoàn cảnh phù hop.

“+ Ung dụng của phương pháp:

- Sir dụng khi thị trường BĐS sôi động mà trong thời gian ngắn đương thời diễn ra

nhiều giao dich; thông tin thị trương lúc này khá chính xác và dé dang thu thập

thông tin.

- Cac loại BĐS là tài sản bao đảm thường được định giá bằng phương pháp so

sánh là nhà ở, đất, cửa hàng, kho bãi

Trang 24

2.4.2: Phương pháp chỉ phí

Bat động san rat da dang va có nhiéu muc dich sir dung khác nhau trong đó có

những bat động san được xây dung dé phục vụ cho một mục đích riêng biệt va dap

ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện chính vì thế những giao dịch

như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng phương

pháp so sánh trong những trường hợp như trên.

“+ Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp:

Phương pháp chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thé và giả định rang giátrị của BĐS cần định giá được đo bang chi phi dé làm ra một BĐS tương tự như một

vật thay thé Phương pháp này dựa trên một giả định lỏng lẻo như vậy nên được coi là

phương pháp ít được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh cuôi cùng.

Với phần lớn các BĐS có nhiều bằng chứng thị trường đã chỉ ra rằng phươngpháp này không phù hợp dé phản ánh giá trị thị trường, nhưng phương pháp này vẫn

được sử dụng dé định giá các BĐS có ít cầu thị trường và hiếm khi được bán trên thị

trường Do vậy phương pháp định giá theo chi phí thường chỉ được sử dụng trong các

trường hợp sau:

- Dinh giá bat động sản đặc biệt, phục vu cho lợi ích công cộng va hầu như không

có thông tin giao dịch trên thị trường.

- Dinh giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên giá trị công trình

tại thời điểm định giá

- Dinh giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bat động sản bị thu hồi một cách bắt

buộc hoặc đối với những người thay đổi chỗ ở và định giá dé xây dựng một ngôi

nhà mới chứ không phải mua nhà có sẵn Việc so sánh giữa những người sử

dụng tiềm năng cạnh tranh sẽ không có khả năng va do vậy giả thiết về chi phí

và giá trị có liên quan đến việc xây dựng đặc biệt này là điều hợp lý

- Dinh giá cho mục đích bảo hiểm BĐS

- Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu

Trang 25

s* Nguyên lý chung và cơ sở của phương pháp:

Nguyên lý cơ bản của phương pháp giá thành là chi phí của địa điểm (đất) cộng

với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị của BĐS.

Tuy nhiên dé định giá chi phí thay thé là công trình mới thì việc định giá theo chiphí đất và chi phí xây dựng là hoàn toàn hợp lý, nhưng nếu BĐS dang sử dụng thì rõ

ràng sự hao mòn và lỗi thời của nó có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Phần hao mòn

và lỗi thời của BĐS là phần làm giảm giá BĐS Khi áp dụng phương pháp chi phí

người định giá cố gắng ước lượng sự khác biệt về giá trị đối với người mua BĐS đang

được định giá và BĐS được xây dựng mới có sử dụng tối ưu Người định giá ước

lượng chi phí xây dựng mới, các cấu trúc hiện có và các cải thiện của địa điểm (bao

gồm các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận hợp lý của người thầu khoán)

Sau đó thực hiện trừ giá trị khẩu hao tích luỹ của các công trình khỏi chi phí xây dựng

mới của các công trình đó sẽ được giá trị của công trình cần định giá Khi giá trị của

địa điểm được cộng vào giá trị công trình được định giá sẽ cho chỉ số giá tri của toàn

quyền sở hữu BĐS Khi áp dụng phương pháp định giá chi phí người định giá cố gắng

xác định và lượng hoá những nguyên nhân gây ra hao mòn và liên hệ chúng với BĐS

mục tiêu.

Phương pháp này được sử dụng đơn giản theo đúng nguyên lý chung ở trên,

song trên thực tế các chi phí xây dựng, cũng như những phan tính giảm giá (hao mòn

và lỗi thời của công trình) rất khó xác định và chúng phụ thuộc rất nhiều vào xét đoán

của cá nhân người định giá, đặc biệt là những phần tính giảm giá liên quan đến những

nguyên nhân gây ra sự lỗi thời hoặc bắt lợi cho BĐS một cách vô hình như tiếng ồn,

khói, bụi, phong cảnh, sự hợp mốt của công trình, không gần các dịch vụ xã hội

Thường thường để tính chi phí của phần giảm giá gây ra do những nguyên nhân vô

hình người định giá vẫn phải cần dùng đến cả phương pháp so sánh thị trường Các

mat mát kinh tế quy cho tốn hai và nguy hiểm có thé gây ra do môi trường được thé

hiện qua mất mát thu nhập của tiền cho thuê BĐS Những mất mát gây ra được quy

cho công trình và cho đất phải được tính riêng

Trang 26

Trong áp dụng phương pháp định giá chi phí, ngoài các nguyên tắc chung, cầnnhấn mạnh các nguyên tắc sau, chúng là cơ sở quan trọng của phương pháp này:

nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng

và nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

s* Các loại chi phí:

Khi ước tính các chi phí xây dựng công trình hiện tại điều quan trọng là phải tính

day đủ các loại chi phí có liên quan Các chi phí có thé được phân loại theo tính chất

tham gia vào xây dựng công trình gôm các loại sau:

- Chi phí trực tiếp: là các loại chi phí lao động, vật liệu được sử dụng trong xây

dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính nhà thầu phụ Cụ thé

gồm các loại như: Phí cấp phép xây dựng; Vật liệu, san pham, thiết bị xây dung;

Lao động sử dụng trong công trình; Thiết bị máy móc dùng trong công trình; Chiphí bảo đảm an toàn trong xây dựng; Lán trại, hàng rào tạm thời của nhà thầu;

Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng của nhà thầu; Chi phí thiết bị đường

điện, chi phí sử dụng điện trong xây dung; Chi phí thiết bị đường nước, chi phí

sử dụng nước trong xây dựng; Chi phí quan lý và lợi nhuận của nhà thầu (chi phíquản lý, tư vấn chuyên môn, bồi thường người lao động, phí bảo hiểm cho

những người làm việc, phí phòng cháy chữa cháy); Chi phí thực hiện các giao

kèo của hợp đồng

- Chi phí gián tiếp: là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là

phan phổ biến trong các hoạt động Chi phí gián tiếp bao gồm các loại như sau:

Phí chuyên môn; Phí thâm định, tư vấn, dự toán pháp lý; Lãi tiền vay; Phí bảohiểm rủi ro, thuế hoặc phí xây dựng; Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn

từ khi công trình hình thành cho đến khi đạt mức chiếm lĩnh ổn định; Vốn đầu tư

bồ sung cho các cải thiện theo yêu cầu của người thuê hoặc tiền hoa hồng của

hợp đồng cho thuê; Chi phí marketing, chi phí môi giới; Chi phí quản lý hành

chính của chủ hồ sơ; Chi phí về thay đổi quyền pháp lý đối với tài sản; Phí đền

bù giải phòng mặt bằng

Trang 27

- Chi phí thay thé công trình: là chi phí hiện hành dé xây dựng công trình mới có

giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn

thiết kế, bố cục công trình

- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành dé xây dựng một công trình thay

thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình

đó.

s* Các phương pháp xác định chi phí:

- Phương pháp tính chỉ phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chỉ phí trên

mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu

san có trên thi trường với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện

thị trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình

- Phuong pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị theo số

lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng

- Phuong pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượng

của các loại sử dụng, các loại lao động theo sỐ giờ cần thiết được sử dụng dé xay

dựng công trình.

Mỗi phương pháp có ưu, nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phíngười định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp đồng

thời tham khảo giá cả thị trường.

s* Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chỉ phí:

Quá trình này gồm bảy bước như sau:

- _ Bước 1: Ước lượng giá trị của đắt, coi dat đó là đất trống , công trình, tài sản trên

đất đạt sử dụng cao nhất

- Bước 2: Xác định chi phi để tái tạo một công trình mới như công trình cũ Tinh

tóa tat cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và

lợi nhuận của người đâu tư.

Trang 28

- Bước 3: Tính toán tổng giảm giá tích luy của công trình trên đất hiện có trên

mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức

năng, lỗi thời bên ngoài.

- _ Bước 4: Trừ số phần giảm giá tích luỹ khỏi chi phí tái tạo hiện tai dé có được giá

trị hiện tại của công trình.

Giá trị công trình = Chỉ phí thay thế / chỉ phí tái tạo - Tổng giảm giá

- Bước 5: Tính toán giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình

tái tạo khác trên địa diém.

- _ Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công

trình phụ đã được giảm giá.

- Bước 7: Điêu chỉnh giá tri ước tính bat động sản mục tiêu với bat cứ tài sản của

cá nhân nào có thé đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết

s* Những hạn chế của phương pháp chi phi:

Phương pháp này thực hiện phụ thuộc vào thông tin giá cả các sản phan xâydựng, nhân công của thị trường do đó cần phải liên tục cập nhật và khó dự đoán xu

hướng biến đổi trong tương lai

Thực chat chi phí không bang giá trị và không tạo nên giá trị Khi công trìnhkhông dat sử dụng cao nhất, hiệu qua nhất của đất như chỗ trống thì phần giảm giá

khó ước lượng.

Phương pháp này sử dụng nguyên tắc cộng dồn, song tổng giá trị của nhiều bộphận cộng dồn không phải lúc nào cũng bằng tông giá trị toàn bộ

Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của người định giá,

chưa có chuẩn mực tính tổng giảm giá tích lũy Khi ước lượng giá trị theo phương

pháp chi phí không có bằng chứng thị trường thì các số liệu phải được xem xét cần

thận Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận của nhà đầu tư rất khó khăn, do đó phương

pháp này sẽ hạn chế tính khả dụng của nó khi định giá BĐS cũ Hơn nữa phương pháp

này chỉ đưa ra giá trị BĐS toàn quyên sở hữu, còn đối với BĐS cho thuê hoặc sử dụng

Trang 29

bộ phận thì người định giá phải làm các điều chỉnh dé phản ánh các quyên lợi thực

trong BĐS Người định giá phải thực hiện các điều chỉnh trong phương pháp chỉ phí

dé phản ánh các chi phí phải gánh chịu trong lúc cho thuê BĐS mục tiêu

Ap dụng phương pháp này đồi hỏi định giá viên là người có thâm niên và có

kiên thức, sâu sát với thị trường.

Phương pháp này chỉ giúp người định giá xác định giá trị của bất động sản với

toàn quyền sở hữu, trong trường hợp cần định giá giá trị của các bất động sản với sở

hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải điều chỉnh, tuy nhiên chưa có thống nhất điều

chỉnh chung.

s* Ứng dụng của phương pháp:

Phương pháp chi phí đặc biệt phù hợp với BĐS mới xây dựng khi mà BĐS vẫn

đạt sử dụng cao nhất, tốt nhất Với các tài sản đã sử dụng cần xác định phần hao mòn,

lỗi thời mà khả năng xác định chính xác các phần giá trị này phụ thuộc và chuyên môn

và ý kiên chủ quan của người định giá.

Một số BĐS có thể áp dụng phương pháp này là trường học, nhà máy, bệnh

viện, có giá trị lớn và mục đích sử dụng riêng biệt mà khó có thể xác định giá tri

thông qua phương pháp so sánh.

2.4.3: Phương pháp vốn hoá

“+ Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp:

BĐS tạo thu nhập thường được mua như một khoản đầu tư, và từ quan điểm của

người đầu tư về khả năng kiếm ra tiền là yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Nắm giữ một BĐS đầu tư có lợi nhuận cao sẽ có giá tri cao trong điều kiện các rủi ro

không đôi Một người đầu tư mua một BĐS tạo thu nhập là đã thực hiện trao đôi tiền

hiện tại cho kì vọng nhận được tiền trong tương lai Phương pháp vốn hoá bao gồm

các kĩ thuật và tính toán mà người định giá sử dụng để phân tích khả năng của BĐS

tạo ra các lợi ích.

Trang 30

Phương pháp vốn hoá là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá BĐS

Tuy nhiên, nó không phải là hệ thống định giá độc lập không liên quan đến các

phương pháp khác Quá trình định giá nói chung bao gồm các kĩ thuật hoà hợp có

quan hệ với nhau và không tách rời nhau Các quy trình được thiết kế để tạo ra ước

lượng giá trị đáng tin cậy và có sức thuyết phục, đó là giá trị thị trường

Vốn hoá là quá trình chuyên đổi các ròng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tai

Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên ly là giá trị hàng năm va giá trị của vốn đầu tu

có liên quan đến nhau Khi thu nhập mà BĐS tạo ra hoặc giá trị hàng năm được biết

trước thì giá trị vôn có thê được tìm ra.

Phân tích chi phí và số liệu bán thường là bộ phận cau thành của phương pháp

vốn hoá Kỹ thuật vốn hoá thường được sử dụng trong các phương pháp so sánh và

chi phí Các kỹ thuật trong phương pháp vốn hoá được sử dung dé phân tích và điều

chỉnh số liệu về các cuộc mua bán trong phương pháp so sánh, còn trong phương pháp

chỉ phí sự giảm giá được ước lượng bằng cách vốn hoá khoản tiền thuê bị thất thu

Phương pháp vốn hoá được sử dụng ở đây là một quá trình định giá mang tính hệ

thống, nhưng các kỹ thuật, phương pháp và quy trình được sử dụng trong phương

pháp này được người định giá sử dụng rộng rãi khi BDS tạo ra thu nhập được bán cho

người mua với mục đích đầu tư bởi vì: nó có khả năng giúp việc sử dụng tạo ra thặng

dư tài chính lớn hơn chi phí trực tiếp liên quan đến việc sử dụng đó; mức thang dư đó

tạo điều kiện để trả tiền thuê BĐS; mức thuê được hình thành bởi các động lực thị

trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền sử dụng tài sản còn hiệu lực; người đầu

tư sẽ chuyển đổi dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tong số vốn

s* Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá và các nguyên tắc ứng dụng:

Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá đó là:

- Cac bất động sản tạo thu nhập: đối với loại bat động sản này thì nhà thầu thường

có kì vọng bat động san có khả năng tạo ra chênh lệch lợi nhuận lớn hon chi phi

đê tạo ra nó.

Trang 31

- _ Các mức tiền thuê bat động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường và sẽ

tiép tục trong suôt thời kì quyên tài sản còn có hiệu lực.

- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm

thành tổng số tiền lớn để có được bat động sản Quá trình chuyển đổi các thunhập ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá

Phương pháp vốn hoá dựa trên và phù hợp với các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị

cơ bản và nguyên tắc định giá là: nguyên tắc dự báo và thay đổi, nguyên tắc cung cầu,

nguyên tắc sự thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng

s* Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm:

- Ty lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (RO) và tỷ lệ vốn hoá tự có (Re)

- Ty lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Yo), ty

suất lợi tức của vốn tự có (Ye)

* Phương pháp vốn hoá trực tiếp

Ước lượng giá trị vốn đầu tư (phan giá trị của BĐS mục tiêu) bằng cách nhân lợinhuận kì vọng trong tương lai với yếu tô thu nhập phù hợp

hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/R)

* Phương pháp von hoá lợi tức (dòng tiễn chiết khẩu)

Chuyên đổi các lợi ích, dòng tiền thu nhập tương lai về giá trị hiện tai bằng cáchchiết khấu dòng tiền, lợi ích từng năm trong tương lai về hiện tại ở tỷ lệ lợi tức phù

hợp, thông thường là lãi suất cơ bản hoặc lãi suất trái phiếu

Dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sự thay đi thu nhập,chỉ phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có thời hạn (bất động

sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nam giữ có thời han)

“+ Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá:

- Người định giá cân am hiéu về tài chính và tính toán chiét khâu

Trang 32

- Nguoi định giá cân am hiéu thị trường đê ước lượng các dòng tiên, lợi nhuận

tương lai cho chính xác

- _ Việc độ chính xác của kết quả cuối cùng phụ thuộc vào chất lượng của số liệu

đầu vào, đó là gia trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất

dùng dé chiết khấu

“+ Ứng dụng của phương pháp:

- Dùng để định giá các BĐS thé chấp kì vọng sinh ra lợi nhuận trong tương lai

thông qua hoạt động kinh doanh như nhà hàng, khách sạn

- Str dụng khi thị trường trầm lắng, ít các giao dich mua bán BĐS trong thời gian

gần đây và tỷ lệ chiết khấu ít biến động

2.5 Quy trình định giá tài sản bảo đảm bằng bắt động sản

Quy trình định giá bắt đầu khi người định giá xác định van đề định giá và kếtthúc khi học gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một BĐS là duy nhất nhưng lại có

nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việc định giá là thực hiện ước lượng

giá trị thị trường của BĐS Quá trình định giá bao gồm tat cả các bước dé thực hiện

nhiệm vụ định giá Đối với từng loại BĐS cụ thể lại bao gồm các bước đặc biệt cụ thể,

sỐ lượng các bước này phụ thuộc vào bản chất của nhiệm vụ định giá va sự san có của

số liệu Việc định giá tài sản bảo đảm băng BĐS trước hết cũng tuân thủ theo quy

trình định giá BĐS nói chung, gồm có 6 bước như sau :

2.5.1: Xác định tổng quát về bất động sản và loại hình giá trị cơ sở định giá

Việc xác định tổng quát về BĐS và loại hình giá trị cơ sở định giá bao gồm cáccông việc : Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kĩ thuật của BĐS ; Xác

định mục đích định giá ; Xác định khách hàng ; Xác định những điều kiện hạn chế và

ràng buộc đối với BĐS cần đinh giá (sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng ; sự

phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác) ; Xác định thời

điểm định giá ; Xác định các dit liệu cần thiết cho định giá ; Xác định cơ sở giá trị của

BĐS (giá tri thị trường ; giá tri phi thị trường).

Trang 33

Chuyên dé thực tập tốt nghiệp 29 GVHD: Th.S Nguyễn Thị Hải Yến2.5.2: Lập ké hoạch định giá

Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian

thực hiện từng bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc,

cũng như toan bộ thời gian cho cuộc định giá, nhân lực cân thiệt cho mỗi công việc.

Nội dung kế hoạch phải thé hiện những công việc sau: Xác định các yếu tố cung

cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền gắn với BĐS cần định giá và đặc

điểm của thị trường, xây dựng các biểu mẫu phù hợp; Xác định các tài liệu cần thu

thập về BĐS so sánh, về thị trường; Xác định các nguồn tài liệu và các nguồn này phải

bảo đảm tin cậy và phải được kiểm chứng; Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu

thập và phân tích dữ liệu, thời gian cho phép của trình tự phải thực hiện.

Bước sau cùng của việc lập kế hoạch định giá là lập đề cương báo cáo kết quả

định giá.

2.5.3: Khảo sát hiện trưởng và thu tháp thông tin

- Khao sát hiện trường: Dinh giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường đối với

BĐS cần định giá và thu thập các số liệu về BĐS: Vị trí thực tế của BĐS so sánh

với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; Các chitiết bên trong và bên ngoài của BĐS; Đối với công trình xây dựng đở dang, định

giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầuđang xây dựng công trình; Trong quá trình khảo sát dé có đủ chứng cứ cho việcđịnh giá cần chụp ảnh BĐS theo các dạng toàn cảnh, chỉ tiết, theo các hướng

khác nhau.

- Thu thập thông tin: Ngoài số liệu thu thập tại hiện trường, cần thu thập các thông

tin sau: Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có BĐS cần định giá;

Các thông tin cụ thé về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được với

BĐS mục tiêu; Các thông tin về cung — cầu, lực lượng tham gia thị trường, động

thái của người mua — bán tiêm năng.

Tiêu đề	Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại NHNo&PTNT chi nhánh Thanh Trì - Hà Nội
Tác giả	Lờ Thị Thu Giang
Người hướng dẫn	Th.S Nguyễn Thị Hải Yến
Trường học	Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Chuyên ngành	Bất động sản
Thể loại	Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Năm xuất bản	2014
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	66
Dung lượng	22,69 MB