TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂNKHOA THONG KE KINH TE Tên dé taiPhân tích các yếu tố ảnh hướng đến giá cỗ phiếu của nhóm ngành bắt động sản trên sàn giao dịch chứng khoán của Việt Nam gia
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN
KHOA THONG KE KINH TE
Tên dé taiPhân tích các yếu tố ảnh hướng đến giá cỗ phiếu của nhóm ngành bắt động sản
trên sàn giao dịch chứng khoán của Việt Nam giai đoạn 2012 — 2016
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Trần Thị Bích
Họ và tên sinh viên : Nguyễn Trung Thuận
Mã sinh viên : 11154221
Chuyên ngành : Thống kê kinh doanh
Khóa : 57
Hà nội, thang 12/2018
Trang 2Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
LOI CAM ON
“Trải qua gần 4 năm nỗ lực, học tap cũng như được các giảng viên tận tâm daotạo chuyên sâu về chuyên ngành Thống kê kinh doanh, tại Trường Đại học Kinh tếquốc dân, em đã học hỏi và tích lũy được rất nhiều kiến thức bổ ích, đặc biệt là cáccông cụ ứng dụng phân tích thống kê vào các lĩnh vực kinh tế- xã hội Với đội ngũ cán
bộ giảng viên có trình độ chuyên môn cao, cùng với nhiệt huyết trong công tác giảng
dạy, nhờ đó em đã được học tập trong một môi trường lành mạnh, năng động và sáng
tạo Các thầy cô thuộc Khoa Thống Kê đã truyền cho em không chỉ những kiến thứcuyên thâm về ngành mà còn truyền cho em cảm hứng dé sau mỗi buổi học em nhận racái chất của Thống kê ở đâu cũng như tầm quan trọng của Thống kê trong thực tế hiệnnay là như thế nào? Từ đó giúp em chuẩn bị hành trang tri thức vững vàng hơn trêncon đường xây dựng sự nghiệp của bản thân cũng như góp phần vào công cuộc pháttriển kinh tế nước nhà Sự chu đáo trong cung cách giảng dạy và hướng dẫn của côPGS.TS Trần Thị Bích đã giúp em hoàn thiện lại hệ thống kiến thức của mình để emhoàn thành tốt nhất có thé chuyên đề thực tập tốt nghiệp này Trong chuyên đề khôngthê tránh khỏi những thiếu sót do hạn chế về mặt kiến thức, vậy kính mong thầy cô
Ị??
góp ý giúp em hoàn thiện chuyên đề hơn Em xin chân thành cảm ơn
Trang 3Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
LỜI CAM ĐOAN
“Em xin cam đoan đề tài chuyên đề tốt nghiệp: “ Phân tích các yếu t6 ảnhhưởng đến giá cô phiếu của nhóm ngành Bat động sản trên sàn giao dịch chứng khoán
của Việt Nam giai đoạn 2012-2016” là công trình nghiên cứu do em thực hiện, dưới sự
hướng dẫn, hỗ trợ từ giảng viên PGS.TS Trần Thị Bích Các nội dung và kết quảnghiên cứu trong chuyên dé này là trung thực và chưa từng được ai công bồ trong bat
kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan nay!”
Sinh viên
Nguyễn Trung Thuận
Trang 4Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
CHUONG I TONG QUAN VE THỊ TRUONG CHUNG KHOAN VIỆT NAM
VÀ CÁC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ CO PHIẾU THƯỜNG 3
1.1 Tổng quan về Thị trường chứng khoán va Thi trường chứng khoán ở Việt
ET 3
1.1.1 Tổng quan về Thị trường chứng khoán .2- ¿22 ++++2+zx++zx+zrxz 3
1.1.2 Thị trường chứng khoán ở Việt Nam - SG 1n sư, 7
1.2 Các yếu tố ảnh hướng đến giá cỗ phiếu -s-sc s2 ssecssssesses 14
1.2.1 Các yếu tố nội sinh - ¿52+ E+Ek+EE+2EE2EEEEEEEEE7112112117171121111 E1 eeU 141.2.2 Các yếu tố ngoại sỉnh - ¿s2 s+Sk+EE2E2E1921271711211211 7111.1111, 181.2.3 Các yếu tố can thiỆp - + ++++2+EE+Ek9EE2E121152117117112112111111.11 1111 eU 18
CHUONG II CÁC YEU TO ANH HUONG DEN GIA CO PHIẾU NHÓM
NGANH BAT DONG SAN NIEM YET TREN THI TRUONG CHUNG KHOAN
VIET NAM GIAI DOAN 2012-2()16 - <2 ssssssseEsserssessvsserseersre 21
2.1 Nguồn dữ liệu -< 22s ©sssstvseEsEssEveerserserserssrrserssrsserssrrssrssrssrse 21
2.2 Phương pháp phân tích nghiên cứu dữ liỆu << «55s «ses sssssses 23 2.3 Mô hình phân tích thực ng hÏỆ¡m G5 5 5S 93 9599599055845595656% 25
2.4 Kết quả phân tích thực nghiệm 2° 5° 5° s£ se <sessessesseseesessesse 26
2.4.1 Lựa chọn mô hình phân tich - ¿+ E3 E3 E**EESSEEESeerseeeeseeerssre 26 2.4.2 Đánh giá mô hình sử dụng - - c1 311211 1H HH TH ng ng 29
2.5 Đánh giá kết quả nghiên cứu 2-2 s£s°©ssssesse ssessessesserserssese 32P940 081 nh 34KET LUẬN CHUNG .- 2-2 5° s2 s£Ss£Es£ESsES3EEseESeEsSExserserserssesserserssrsssse 36DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -°-s° 2£ ssssessssseessesssss 37
PHU LUC ocsssssssscsssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssscsssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssssses 39
Trang 5Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1 Số lượt giao dịch nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh - 9trong vòng 11 tháng đầu năm 20 l 5 - 2-2 +¿©+2E++EE++EEt2EEtEEEEEEESEEtrEkerkrerkrrrree 9Bảng 1.2 Thống kê nhóm giá cô phiếu ngành Bắt động sản giai đoạn 2012-2016 12Bảng 2.1 Thống kê mô tả các biến sử dụng . ¿2¿©2¿c+++c++2x++rxezrxezrxees 21Bang 2.2 Ma trận hệ số tương quan giữa các biến sử dụng - s5: 22Bang 2.3 Tổng hợp các biến sử dụng - 2-2-5 2E£2EE+EEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEerrrrer 25Bang 2.4 Kết quả kiểm định Breusch - Pagan 2-2552 22EE+EE+EEzEzEEerxerxezex 26Bảng 2.5 Kết quả hồi quy mô hình FEM 2- 22 S£2++EE£2Ex+2EEt£EEerxevrxrzrxeee 27Bảng 2.6 Kết quả mô hình hồi quy REM -2- 22 5+ ©2+2£2£x+2Ext£E+tzxesrxezrxees 28Bang 2.7 Kết qua tính hệ số I/Ï Fj ¿ 2° £SE+EE9EE£EEE2EE2EEEEE2E12E12E171211211 21217 29Bang 2.8 Kết quả mô hình hiệu chỉnh bằng phương pháp Robustness 31
DANH MỤC BIEU DO
Biểu đồ 1.1 Quy mô vốn thị trường Việt Nam giai đoạn 2000-20 16 - 8Biéu đồ 1.2 Chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số nhà ở và vixd giai đoạn 2012-2016 10Biéu đồ 1.3 Tổng vốn dau tư toàn xã hội vào kinh doanh BĐS giai đoạn 2013-2016 11Biểu đồ 1.4 Tổng số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực Bat Động Sản 12
Trang 6Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
DANH MỤC TU VIET TAT
TTCK : Thi trường chứng khoán
VLXD : Vật liệu xây dựng
BĐS : Bất động sảnGTNN : Giá trị nhỏ nhấtGTLN : Giá trị lớn nhất
Trang 7Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
LOI MỞ DAU
1 Tính cấp thiết của dé tài
Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển, Thị trường Bat động sản đã đónggóp một phan rất lớn trong việc thay đôi bộ mặt của đất nước Bằng cách huy độngvốn đầu tư từ trong nước và nước ngoài, Thị trường Bất động sản đã tham gia tạo lập
cơ sở hạ tang vật chat dé phát trién các ngành kinh tế khác Với nhiều các dự án cơ sở
hạ tang và đô thị mới đã được đầu tư, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nâng cao đời sốngcủa người dân, góp phần thúc đây quá trình công nghiệp hóa — hiện đại hóa đất nước.Các doanh nghiệp Bat động sản trong nước đang ngày càng lớn mạnh, đóng góp rấtnhiều cho nền kinh tế Các doanh nghiệp lớn trong ngành Bắt động sản như Vingroup,FLCgroup, Novaland, với các dự án đầu tư xây dựng hàng nghìn tỷ đồng đang dầndần giúp nhà nước thay đổi bộ mặt Không chỉ có những dự án độ thị hạ tầng nâng caođời sống người dân, các doanh nghiệp cũng đang phát triển nhiều những dự án đầu tưkhu du lịch nghỉ dưỡng ở nhiều tỉnh thành, góp phan tạo việc làm cho người lao động
và thúc đây du lịch, phát triển kinh tế ở tỉnh thành đó
Sau một thời gian dài từ 2009-2013 trong tình trạng đóng băng, đến năm 2014,
thị trường Bất động sản của Việt Nam đã có dau hiệu khôi phục lại và trở lại mạnh mẽ
vào năm 2015 và 2016 Trong năm 2017, nền kinh tế không có nhiều biến động, môitrường kinh doanh ổn định tạo nền tang cho thị trường Bat động sản duy trì ôn định,bám sát nhu cầu của thị trường Với sự phát triển kinh tế ôn định, thu nhập và đời sốngcủa người dân ngày càng được nâng cao và cơ cấu dân số đang thay đối sẽ ảnh hưởngnhiều đến nhu cầu Bat động sản trong tương lai
Không chi là một ngành quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam mà ngành Batđộng sản trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam cũng được rất nhiều nhà đâu tưquan tâm Tuy nhiên giá cổ phiếu trên TTCK Việt Nam lại biến động khó lường vàphúc tạp, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc lựa chọn cô phiếu phù hợp Bêncạnh đó các nhà đầu tư cũng chưa am hiểu rõ về giá trị của cổ phiếu và những yếu tổ
có thé tác động đến giá của cô phiếu Vì vậy việc nghiên cứu các yếu tô tác động đếngiá cô phiếu ngành Bắt động sản là hết sức cần thiết, giúp các nhà đầu tư quan tâm đến
cô phiếu Bat động sản có được những quan điềm dau tư hợp lý, giúp các doanh nghiệpBat động sản đưa ra những chính sách phát triển phù hợp, đưa cổ phiếu ngành Bat
động sản nói riêng và TTCK Việt Nam nói chung phát triển đi lên đúng với vai trò của
nó trong nên kinh tê.
Và muôn nghiên cứu, phân tích đánh và đánh giá sự biên động giá, những nhân
tô ảnh hưởng làm nên sự thay đôi về giá cô phiêu của ngành Bat động sản, em đã lựa
Trang 8Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
chọn dé tài của minh là: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cỗ phiếu củanhóm ngành bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán của Việt Nam giai
đoạn 2012 — 2016”.
2 Mục đích nghiên cứu
Phân tích các yêu tố tác động đến giá cổ phiếu của nhóm ngành Bắt động santrên thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm đạt được những mục tiêu nghiên cứu sau:
- Các yêu tô nào ảnh hưởng đên giá cô phiêu của các công ty ngành bât động
sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam ?
- Các thước do và mức độ ảnh hưởng của các yếu tô đó tới giá cô phiếu củanhóm ngành Bắt động sản ?
- Từ đó đưa ra các chú ý cho các nhà đâu tư và các công ty Bât sản trong việc
nâng cao giá cô phiếu
3 Đối tượng nghiên cứu
Đôi tượng nghiên cứu của đê tài là giá cô phiêu của nhóm ngành Bât động sản
niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán của Việt Nam
4 Phạm vị nghiên cứu
Các công ty thuộc nhóm ngành Bat động sản có cổ phiếu niên yết trên sàn giao
dịch chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2012-2016.
5 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê mô tả và tổng quan tư liệu dé đưa ra những đặc tính cơbản của số liệu thu thập được
Tiếp theo sử dụng phương pháp hồi quy mảng dé xây dựng mô hình các nhân tốtác động đến giá cô phiếu
6 Kết cau đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài được chia làm hai chương:
Chương I Tổng quan về thị trường chứng khoán Việt Nam và các yếu tố ảnhhưởng đến giá cổ phiếu thường
Chương II Các yếu tố anh hưởng đến giá cô phiếu nhóm ngành Bat động sảnniêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2012-2016
Trang 9Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
CHUONG I TONG QUAN VE THỊ TRƯỜNG CHUNG KHOÁN VIỆT NAM
vA CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIA CO PHIEU THUONG
1.1 Tổng quan về Thị trường chứng khoán và Thị trường chứng khoán ở Việt
Nam
1.1.1 Tổng quan về Thị trường chứng khoán
1.1.1.1 Khái niệm và một số vấn dé chung của TTCK
a Khái niệm của TTCK
Khái niệm TTCK: “Thị trường chứng khoán là nơi diễn ra các hoạt động giao
dịch, trao đổi, mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán, có các chủ thé tham gia
khác nhau với các mục đích khác nhau như các doanh nghiệp tham gia phát hành
chứng khoán nhằm huy động vốn, hay các nhà đầu tư tham gia mua bán để kiếm
Là) lời,
b Phân loại TTCK
Với từng tính chất, TTCK được phân ra thành 3 loại chính:
Thứ nhất, căn cứ vào tinh chất luân chuyền vốn: Thị trường chứng khoán đượcchia thành thị trường sơ cấp ( primary market) — nơi mua bán chứng khoán lần đầuđược phát hành và thị trường thứ cấp ( secondary market) — nơi giao dich các loạichứng khoán đã được phát hành trên thị trường sơ cấp.Băng việc phân loại này, nhàđầu tư có thể hiểu rõ được vai trò, nhiệm vụ của từng thị trường và xác định được thị
trường mà mình đang tham gia.
Thứ hai, căn cứ vào tính chất tổ chức hoạt động của thị trường: Thị trường chứngkhoán được phân thành 2 thị trường là thị trường giao dịch tập trung được tô chức taimột địa điểm cụ thê và thị trường phi tập trung không có địa điểm và ngày giờ nhất định
mà do sự thỏa thuận của người mua và người bán Từ đó giúp các nhà đầu tư xác định
được tính an toàn và độ tin cậy của thị trường mà mình tham gia.
Thứ ba, căn cứ vào đối tượng giao dịch trên thị trường, thị trường chứng khoán
có thé phân thành các thị trường: Thị trường cô phiếu: là thị trường giao dịch, trao đổi
cô phiêu phé thông và cô phiếu ưu đãi, Thị trường trái phiếu: là nơi mua bán các loại tráiphiếu đã được phát hành, thường là trái phiếu công ty, trái phiếu chính phủ và trái phiếu
đô thị, Thị trường các công cụ chứng khoán phái sinh: là thị trường phát hành và mua
bán các loại chứng từ tài chính khác nhau như các quyền mua bán cô phiếu, chứngquyền, hợp đồng quyên chon, Bằng cách phân loại này mà nhà đầu tư nắm rõ, có cái
nhìn cụ thê, chính xác vê công cụ mà mình đã đâu tư trên thị trường chứng khoán.
3
Trang 10Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
c Chức năng của TTCK
Với vai trò quan trọng trong nền kinh tế, TTCK có một số chức năng chính sau
đây:
Là nơi tập trung và huy động các nguồn vốn nhàn rỗi cho các nhà phát hành
chứng khoán và nên kinh tê.
Băng cách điêu tiệt các nguôn von, TTCK có thê thiệt lập cơ chê đâu tư, luân chuyên vôn từ nơi thừa sang nơi thiêu, từ nơi không có hiệu quả sang nơi có hiệu quả
để sử dụng vốn tốt hơn
TTCK cung cap cho người dân một môi trường đâu tư an toàn, với nhiêu cơ hội
lựa chọn.
Thông qua TTCK, các nhà đầu tư có thể dễ dàng chuyển đổi các chứng khoán
họ sở hữu sang tiền mặt hay loại chứng khoán khác bất cứ khi nào họ muốn
Thông qua phân tích sự biến động của giá chứng khoán của mỗi doanh nghiệp,hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được phản ánh một cách đầy đủ và
chính xác
Bắt cứ biện động nào của thị trường chứng khoán đều phản ánh tình hình củanền kinh tế một cách nhạy bén và chính xác nên các chính sách của Chính phủ cũng sẽthé hiện rõ trên biến động của thị trường chứng khoán
d Hàng hóa và chủ thể than gia thị trường chứng khoán
Thị trường chứng khoán có rất nhiều hàng hóa đa dạng với từng đặc điểm riêngbiệt đáp ứng được nhu cầu, mục đích của các nhà đầu tư Dưới đây là một số loạichứng khoán chủ yếu có trên thị trường chứng khoán:
Cô phiếu: là loại chứng khoán vốn giúp cô đông xác định quyền và lợi ích hợppháp đối với một phần cô phần của công ty phát hành
Trái phiếu: là chứng khoán nợ mà các cơ quan công quyền, công ty phát hànhnhằm vay mượn vốn trên thị trường với cam kết trả cả gốc và lãi sau một thời giannhất định
Chứng khoán có thé chuyền đổi: là loại chứng khoán cho phép người năm giữ
có thé đổi nó lấy một số loại chứng khoán khác
Chứng khoán phái sinh: là chứng khoán phát hành dựa trên cơ sở các loại chứng khoán đã có với các mục tiêu khác nhau như phân tán rủi ro tìm kiêm lợi nhuận.
Trang 11Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
Cũng như các loại thị trường khác, dé hoạt động thị trường chứng khoán cần cócác chủ thể tham gia thị trường Các tô chức, nhà đầu tư tham gia thị trường được
chia thành các nhóm chính sau:
Tổ chức phát hành: là các công ty, tổ chức thực hiện huy động vốn từ thị trường
chứng khoán thông qua các loại chứng khoán — hàng hóa của TTCK.
Nhà đầu tư: là các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư trên thị trường chứng
khoán.
Công ty chứng khoán: Là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực chứng khoán, thường làm các công việc như môi giới chứng khoán, bão lãnh phát hành chứng khoan,
Cơ quan quản lý nhà nước về chứng khoán và thị trường chứng khoán: Nhànước quản lý thị trường chứng khoán thông qua Ủy ban chứng khoán nhà nước
Các chủ thé khác: là các hiệp hội kinh doanh chứng khoán, công ty dịch vuchứng khoán, công ty đánh giá hệ số tín nhiệm
1.1.1.2 Những van dé chung về cổ phiếu
a Khái niệm về chứng khoán và cỗ phiếu thường
Theo Wikipedia, khái niệm của chứng khoán: “Chứng khoán là bằng chứngxác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sử hữu đối với tài sản hoặc phần vốncủa tô chức phát hành Chứng khoán được thê hiện băng hình thức chứng chỉ, bút toánghi số hoặc dữ liệu điện tử Chứng khoán bao gồm các loại: cổ phiếu, trái phiếu,chứng chỉ quỹ dau tư, chứng khoán phái sinh.” Thực chất chứng khoán là một loại
hàng hóa đặc biệt.
Khái niệm của cỗ phiếu thường: “ Cổ phiếu thường hay còn gọi là cô phiếuphô thông, là loại chứng chỉ xác nhận quyền sở hữu của cô đông đối với công ty vàxác nhận cho phép cô đông được hưởng các quyên lợi thông thường trong công ty”
Người nắm giữ cô phiếu thường là cô đông, đồng thời là chủ sở hữu công ty
b Những vấn đề chung về giá cỗ phiếu thường:
Một cổ phiếu thường mang trong mình rất nhiều loại giá trị, đưới đây là một sốđịnh nghĩa và các xác định của cô phiếu thường mà các nhà đầu tư thường chú ý:
Mệnh giá của cổ phiếu thường: là giá trị danh nghĩa mà công ty ấn định chomột cô phiêu và được ghi trên cổ phiếu Xác định mệnh giá cổ phiếu thường bằng cáchlây vốn điều lệ của công ty chia cho số cô phần đăng ký phát hành Vì thế, mệnh giá cô
Trang 12Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
phiêu không có giá trị thực tê cho các nhà đâu tư, nên nó không liên quan đên giá cô
phiếu thường của cô phiếu đó
Giá trị sô sách của cô phiêu thường: là giá trị cô phiêu được xác định trên cơ sở
sô liệu sô sách kê toán của công ty, phản ánh tình trang von cô phân ở thời điêm nhât định, giúp cô đông thay được giá tri tăng thêm hoặc giảm di của cô phiêu trong một thời gian hoạt động của công ty.
¬ ko Tổng tài sản—Tổng số no—Gia trị cổ phiếu ưu đãi (nếu có)
Giá trị sô sách = ————————————— xe
Số cỗ phiếu thường
Giá trị thực của cổ phiếu thường: là giá trị thực của cô phiếu ở hiện tại, đượctính toán dựa trên cô tức của công ty, triển vọng phát triển của công ty trong tương lai
và một phan lãi suất thị trường Giá trị thực của cổ phiếu thường là căn cứ quan trọng
cho cho nha đầu tư khi lựa chon đầu tư vào một loại cé phiếu, giúp các nhà đầu tư
đánh giá được giá trị thực so với giá thị trường của cô phiếu dé đưa ra phương án lựachọn tốt nhất Giá trị thực của cổ phiếu thường được tính toán theo phương pháp Kỹthuật định giá chiếu khấu cổ tức :
(oe) di.
Po= Qa Gani (1+r)!
Trong đó : Py: Giá trị thực của cô phiếu
D, : Giá trị tương lai mà cô phiếu mang lại
r : lãi xuất
Giá thị trường của cổ phiếu thường: là giá trị được thé hiện trong các giao dịchcuối cùng được ghi nhận Trong thực tế, giá trị thị trường của cô phiếu không phải docông ty ấn định mà được xác định bởi giá thống nhất giữa người sãn sàng bán nó vớigiá cao nhất mà người mua sẵn sàng trả dé mua nó Thực chat giá trị thị trường củacông ty cao hay thấp không liên quan đến giá trị số sách của cô phiếu
Vì vậy, để đảm bảo sự chính xác trong việc xác định giá thị trường của côphiếu, trong chuyên dé này, em lựa chọn giá trị trung bình của cổ phiếu tính theo tông
giá tri cô phiếu giao dịch và tổng khối lượng giao dịch trên thị trường làm tham chiếu
dé tính giá trị trung bình của cổ phiếu trong từng năm
Gia trị thị trường của cô phiếu chịu nhiều sự tác động của nhiều yếu tố tir cảtrong lẫn ngoài của mỗi doanh nghiệp nên đây chính là đối tượng nghiên cứu chínhtrong bài chuyên đề tốt nghiệp này
Trang 13Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
1.1.2 Thị trường chứng khoán ở Việt Nam
1.1.2.1 Sự hình thành và phát triển TTCK ở Việt Nam
Trước những yêu cầu về sự đổi mới và phát triển của nền kinh tế thị trường,phù hợp với các điều kiện kinh tế - chính trị xã hội trong nước và xu thế toàn cầu hóa,đặc biệt là nhu cầu huy động vốn cho quá trình phát triển kinh tế và thúc đây quá trìnhhoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
Ngay từ đầu những năm 90 của thế kỷ trước, việc phát triển thị trường vốn và
cụ thê là Thị trường chứng khoán luôn được các cơ quan nhà nước và Chính phủ quan
tâm Trên co sở tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm và các mô hình TTCK của các
khu vực khác trên thế giới, ngày 11-7-1998 Chính phủ đã ký Nghị định số 48/CP banhành về chứng khoán và TTCK, chính thức khai sinh cho Thị trường chứng khoán
Việt Nam Với sự mở cửa của hai sàn giao dịch chứng khoán lớn là Sở giao dịch
chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh ( 20-7-2000) và Sở giao dịch chứng khoán HàNội (26-6-2009) và việc Quốc hội khóa XI thông qua Luật chứng khoán đã tạo nêntảng vững chắc cho sự phát triển của TTCK Việt Nam Ban đầu trong phiên giao dịchđầu tiên với 2 cô phiếu của công ty Cé phần Cơ điện lạnh và công ty Cổ phần SAMHoldings có mã giao dịch là REE và SAM cho đến ngày nay đã có hơn 700 công ty vàcác quỹ đầu tư niêm yết mã giao dịch đạt giá trị vốn hóa gần 2 triệu tỷ đồng
Sau 20 năm xây dựng và phát triển, vượt qua nhiều khó khăn, thách thức từbiến động của nền kinh tế trong nước và trên thế giới, TTCK Việt Nam đã phát triển
mạnh mẽ không chỉ về quy mô và còn không ngừng cải thiện về cấu trúc, góp phần
hoàn thiện thê chế kinh tế thị trường của nước ta và thúc day việc hội nhập quốc tế, trởthành kênh dẫn vốn không thé thiếu cho nền kinh tế ( Biểu đồ 1.1) Trong suốt giaiđoạn từ năm 2001 đến năm 2005, tỷ lệ vốn hóa trên thị trường luôn trong khoảng trêndưới 1% của GDP Rồi bất ngờ tăng vọt vào năm 2006 và 2007, khi quy mô thị trườngchiếm tới lần lượt khoảng 23% và 40% Do tác động của thị trường tài chính thế giới
và những khó khăn trong nước, đến năm 2008 chỉ số giá chứng khoán giảm mạnh làmcho mức vốn hóa thị trường giảm xuống còn 18% Giai đoạn 2009-2012 là giai đoạnhậu khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường chứng khoán biến động bat Ổn, giá trị vốnhóa của thị trường tăng giảm thất thường, đạt đỉnh năm 2010 với 726 nghìn tỷ đồng,chiếm tới 43% GDP năm đó Giai đoạn 2013-2016, nền kinh tế phát triển ồn định lại,quy mô thị trường Việt Nam liên tục tăng và đạt giá trị vốn hóa là 1904 nghìn tỷ đồng
tương đương 45% GDP vào năm 2016.
Trang 14Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
Biểu đồ 1.1 Quy mô vẫn thị trường Việt Nam giai đoạn 2000-2016
Quy mô thị trường
Nghìn tỷ đồng £œ Vôn hóa —a—%GDP
a Diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn 2012-2016
Do ảnh hưởng của bóng bóng nhà đất từ năm 2006-2010, thiếu sự khảo sát thịtrường và không có kế hoạch định hướng phát triển để đáp ứng nhu cầu nhà ở cụ thểcủa người dân khiến cho trong một khoảng thời gian dài từ năm 2009 đến 2012, thịtrường bat động sản rơi vào tình trạng đóng băng, trì ché Tính đến thời điểm cuối năm
2012, có tới 14490 căn hộ bị ton, trong đó phân khúc chủ yếu là các căn hộ khá và caocấp, diện tích lớn mà trong khi đại bộ phận người dân đều nằm ở phân khúc nhà ở giá
rẻ, nhà ở xã hội nên khó có thẻ tiếp cận được Trước tình hình đó, Chính phủ và Bộxâu dựng đã nhanh chóng đưa ra các chính sách nhằm cứu vớt thị trường bất động sản
thoát khỏi cơn khủng hoảng.
Ngay đầu năm 2013, Chinh phủ đã ngay lập tức ban hành các chính sách tháo
gỡ cho thị trường bất động sản như hỗ trợ doanh nghiệp về vốn, thuế, cho phép điềuchỉnh, chuyên đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và hỗ trợ người dân vay vốn ưuđãi từ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng
Nhờ sự tác động tích cực của các chính sách của chính phủ, đến năm 2014, thịtrường bat động sản tiếp tục đà phục hồi với số lượng giao dich đã tăng lên, trong đó
phân khúc chính van là những căn hộ vừa và nhỏ (dưới 70 m?), giá cả vừa phải
(khoảng 15 triệu déng/m?) Phân khúc nhà ở cao cấp, những dự án có vị trí tốt, nhiềutiện ích của những doanh nghiệp có uy tín vẫn được thị trường tiêu thụ tốt Cuối năm
8
Trang 15Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
2014, các Luật xây dựng, Kinh doanh bất động sản cũng được điều chỉnh cho phù hợpvới thực trạng yêu cầu của thị trường như cải cách các thủ tục đầu tư dự án, cấp phépxây dựng, cho phép người nước ngoài có thé mua nhà ở Việt Nam đóng góp mộtphần lớn cho việc làm thị trường bat động sản ấm lên Những căn hộ còn tồn từ năm
2012, cho đến 2014 đã giải quyết được 8.208 căn hộ, đã có thêm mới 14.807 căn hộ
được chào bán, trong đó có khoảng 60% đã được đặt mua Trong phân khúc thị trường
văn phòng cho thuê, và khu thương mãi cũng có dấu hiệu phục hồi với giá thuê đang ở
mức cạnh tranh cao.
Từ những con số thống kê năm 2014 do Bộ Xây dựng đưa ra đã cho thấy thịtrường bat động sản có xu hướng đi lên rõ rệt (Bang 1.1) Năm 2015 chính thức kếtthúc thời kỳ giảm giá của bất động sản Trong vòng 11 tháng đầu năm, cả nước có gần35.000 lượt giao dịch bất động sản được thực hiện, có khả năng gấp hai lần so với năm
2014, tập trung ở hai thị trường lớn là Hà Nội va TP Hồ Chí Minh
Bảng 1.1 Số lượt giao dịch nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh
trong vòng 11 tháng đầu năm 2015
Đơn vị: Lượt giao dịch
Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 | 11
TP.Hà Nội | 1.550} 1.200[ 1.500 | 1.600 | 1.650 | 1.750 | 1.800) 1.900} 1.600} 1.650 | 1.550
TP.HCM | 1.450} 1.100} 1.400 | 1.500) 1.600 | 1.700 | 1.750) 1.800) 1.5501 1.600 | 1.600
Nguồn: Báo cáo hàng tháng Bộ Xây Dựng
Theo thống kê cho thấy, năm 2016 số lượng giao dịch trên thị trường bất độngsản vẫn đảm bảo sự ổn định cao, dù không có dấu hiệu suy giảm nhưng cũng không cócác biểu hiện tăng đột biến Ở hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh, theobáo cáo mỗi tháng đạt từ 1.000 đến 1.200 giao dịch bat động sản, với mức giao dịchnày cho thay thị trường đang tăng trưởng ồn định, không có biểu hiện tăng đột biến
Trang 16Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
Chỉ số giá nhà ở giai đoạn 2012-2016 có xu hướng giảm ( Biểu đồ 1.2)
Có xu hướng cùng chiều với chỉ số giá tiêu dùng, giai đoạn này chỉ số giá nhà ởnăm nay so với năm trước có tăng nhưng xu thé chung của cả giai đoạn là giảm
Biểu dé 1.2 Chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số nhà 6 và vlxd giai đoạn 2012-2016
Chỉ số giá tiêu dùng mChisd giá nhà ở và vixd
Nguồn: Tổng cục thong kê
Tổng vốn đầu tư xã hội vào bat động sản tăng mạnh mẽ vào năm 2016(Biểu đồ 1.3)
Là kết quả của quá trình phục hồi kinh tế và chính sách của Chính phủ tích cựctrợ giúp cho hoạt động kinh doanh của khối doanh nghiệp So với các năm từ 2013 đến
2015, thì số vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản tăng đáng kể, với ước tính 10tháng đầu năm 2016 đạt gần gấp đôi so với các năm trước
10
Trang 17Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
Biểu đỗ 1.3 Tổng von dau tư toàn xã hội vào kinh doanh BĐS giai đoạn 2013-2016
Đơn vị: Nghìn tỷ đồng
2500
2000 2000
1500 1367
1220 1094
m Tổng vốn đầu tư toàn xã hội Tổng vốn hoạt động kinh doanh BĐS
Nguồn: Tổng cục thống kê, Uéc tính của Bộ Kế hoạch và Đầu tưHuy động vốn đầu tư nước ngoài
Trong giai đoạn này ( 2012-2016), với tốc độ phát triển kinh tế luôn giữ ở mứccao, nên nước ta đã thu hút được một lượng lớn vốn đầu tư từ nước ngoài FDI, với sốvốn đăng ký mới và tăng thêm đều tăng dan qua các năm (Biểu đồ 1.4) Tuy vẫn luôn
là một trong ba linh vực thu hút được vốn đầu tư từ nước ngoài nhưng số vốn đăng kývào ngành bất động sản có xu hướng giảm Năm 2012, FDI đầu tư vào lĩnh vực kinhdoanh bat động sản ding thứ 2 với tông vốn là 1.85 tỷ USD, chiếm 11.35% Đến năm
2013, tông số vốn FDI cho BĐS chỉ còn 951 triệu USD với khoảng 20 dự án đầu tư
mới Năm 2014, đã có thêm 35 dự án BĐS được đầu tư đăng ký mới với số vốn là2.54 tỷ đồng, chiếm 11.6 % tổng vốn FDI đã đăng ký Năm 2015 có 34 dự án mới và
12 lượt dự án tăng vốn với tổng mức đầu tư là 2.39 tỷ USD chiếm 10,5% Với 1.68 tỷUSD ( khoảng 6.9% tổng vốn FDI), năm 2016, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 3 trong
việc thu hút vôn đâu tư nước ngoài.
11
Trang 18Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
——% FDI dau tư vào BĐS
Neguon: Bộ kế hoạch va dau tư
b Giá cỗ phiếu nhóm ngành Bắt động sản giai đoạn 2012-2016
Toàn giai đoạn 2012 — 2016, biến động giá cô phiếu của nhóm ngành Bat độngsản khá bất ôn ( bảng 2.2), số lượng công ty tham gia thêm vào thị trường mỗi năm
khoảng từ 1 đến 2 công ty, phan lớn các công ty đều thuộc nhóm cổ phiếu có mức giá
thấp đưới 10 nghìn đồng, tuy nhiên số lượng các công ty có giá cổ phiếu thuộc mức
cao có xu hướng tăng dân cụ thê qua các năm như sau:
Bang 1.2 Thống kê nhóm giá cỗ phiếu ngành Bat động sản giai đoạn 2012-2016
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Nam 2016 Price Sô Tỷ Sô Tỷ Sô Tỷ Sô Tỷ Sô Tỷ
công | trọng |công | trọng | công | trọng |công| trọng |công| trọng
ty | (%) | ty | (6 | ty | (%) | y | (4) | ty | @
P<l10 25| 4386| 36| 62.07 23| 3898| 28) 4590| 32| 51.61
10 <P<20 27| 47.37 18| 31.03 24| 40.68, 21] 3443| 14| 22.58 P= 20 5| 8.77 4 6.90 12} 2044| 12| 1967| 16; 25.81
Tổng 57|100.00} 58| 100.00 59| 100.00} 61| 100.00} 62| 100.00
Nguồn: Tác giải tự tong hợp
+ Năm 2012, có 57 công ty ngành Bắt động sản giao dịch trên thị trường chứngkhoán Việt Nam, trong đó phần lớn là các công ty có giá cô phiếu ở mức thấp ( 25
công ty, chiếm 43.86%) và mức trung bình ( 27 công ty, chiếm 47.37%) vì đây là năm
12
Trang 19Chuyên dé tốt nghiệp — Nguyễn Trung Thuận - 11154221
thị trường bất động sản đang bị đóng băng, số lượng nhà tồn kho còn nhiều, không thuhút được các nhà dau tư Với mức giá cô phiếu thấp nhất là 3,275 đồng/cô phiếu củacông ty cô phan đầu tư tông hợp Hà Nội (SHN) đúng với thực trang của công ty trongnăm nay khi các chỉ số tài chính của công ty mang một màu sắc u ám, các chỉ số tỷ lệchia cé tức, tỷ suất sinh lời trên doanh thu của công ty đề mang dấu âm Tuy nhiên,trong một năm day khó khăn với thị trường Bat động sản như vậy, thì vẫn có 5 công ty
có giá cô phiếu được đánh giá là ở mức cao với các mã SDI, HAG, SJS, NBB và đặcbiệt là mã chứng khoán VIC của tập đoàn Vingroup có giá cỗ phiếu bình quân cao hơnhan các công ty còn lại cùng nhóm với giá trị 1 cổ phiếu là 87,056 đồng Lý giải choviệc này, trong năm 2012, tập đoàn Vingroup đã triển khai rất nhiều các dự án bấtđộng sản lớn trên cả nước như Royal City, Times City, cũng như việc các chỉ số tài
chính luôn ở mức cao nên thu hút được nhiêu nhà đâu tư.
+ Năm 2013, có thêm mã chứng khoán VPH tham gia thị trường, tông số công
ty niêm yết là 58, năm 2013 là một năm day thất vọng cho cổ phiếu ngành Bat độngsản với đồng loạt các mã cổ phiêu đều trong sắc thái đỏ đi xuống, đã có đến 36 công ty
có giá cô phiếu ở mức thấp ( tăng 11 công ty so với năm trước), giá cô phiếu thấp nhấtvẫn là của mã chứng khoán SHN, khi năm nay chỉ có 1707 đồng, ngay cả đến cô phiếucủa tập đoàn Vingroup cũng đã tụt xuống còn 65,317 đồng ( giảm khoảng 25% so vớinăm trước), với gói hộ trợ 30 nghìn tỷ đồng của chính phủ chủ yếu cho phân khúc nhagiá rẻ nên các công ty Bat động sản lớn với các phân khúc nhà ở cao cấp cũng khó
khăn trong việc tiêu thụ.
+ Năm 2014, với các chính sách hộ trợ doanh nghiệp của nhà nước và chính
phủ, cộng thêm gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đã phần nào có tác động tích cực cứu vớt thịtrường Bat động sản Hầu hết các giá cổ phiếu của các công ty đã tăng lên một cáchmạnh mẽ, giá cô phiếu trung bình toàn ngành là khoảng 14 nghìn đồng ( tăng thêm 4nghìn đồng so với giá trung bình toàn ngành năm 2013), trong đó các công ty thuộcnhóm cô phiếu trung bình đã chiếm ty trọng cao nhất 40.68%, va đặc biệt là số lượngcông ty thuộc nhóm giá cô phiếu cao đã lên tới 12 công ty Tuy giá trị cô phiéu có sụtgiảm nhưng tập đoàn Vingroup vẫn giữ ví trí đứng đầu với 58,189 đồng/ cô phiếu
+ Tiếp tục đà tăng trưởng ổn định của năm 2014, năm 2015 và 2016 cho thaycác chi số Bat động sản giữ ở mức 6n định, tuy nhiên giá cả của cô phiếu nhóm ngànhnày lại có sự sụt giảm, ở năm 2015 nhóm cô phiếu mức thấp là 28, trong năm 2016 đãtăng lên thành 32 công ty, nhóm trung bình giảm xuống còn 21 công ty ( năm 2015) và
14 công ty ( năm 2016) Tuy số lượng công ty có giá cô phiếu ở mức cao tăng lênnhưng thực chat giá cô phiếu của các công ty đầu ngành lại giảm xuống VIC không
13