Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Kiến An – Thành Phố Hải Phòng

Phương pháp so sánh:Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấttại

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VÀ KINH TE TAI NGUYEN

Dé tài:

HOAN THIEN CONG TAC DANG KY CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA

CAC TAI SAN KHAC GAN LIEN VOI DAT TREN DIA BAN

QUAN KIEN AN, THANH PHO HAI PHONG

Sinh vién thuc hién : Hoang Minh Hiếu

Mã sinh viên : 11191932

Lớp : Quản lý đất đai 61

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Lân

Hà Nội - 2023

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn trân thành và sự tri ân sâu sắc tới Ban giámhiệu trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã quan tâm tận tình và tạo cơ hội thực tế chosinh viên chúng em thực tập cuối khóa, đây là một cơ hội rất tốt dé em học hỏi, thực

hành các kỹ năng được trau dồi trên giảng đường và tích lũy thêm những trải nhiệm

thực tế Thời gian thực tập giúp em càng hoàn thiện bản thân mình hơn, đồng thờitích lũy hành trang vững chắc cho công việc sau này

Em cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến giáo viên hướng dẫn chuyên đề

thực tập — TS.Nguyén Thanh Lân Trong quá trình thực tập, cô đã tận tình chi bảo và hỗ

trợ, đóng vai trò quan trọng giúp em có thể hoàn thành tốt báo cáo thực tập

Đặc biệt, em xin được bày tỏ long biết ơn chân thành nhất đến toàn bộ các cán

bộ, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương đã giúp em có cơ hội tích lũy nhiều kiếnthức và kinh nghiệm quý giá trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện chuyên đè,

áp dụng kiến thức trong sách vở vào thực tế làm việc

Vì kiến thức của bản thân còn hạn chế nên trong quá trình thực tập, hoàn thiện

báo cáo, em không tránh khỏi những sai sót Em rất mong nhận được những ý kiếnđóng góp từ thay cô

Em xin chân thành cảm ơn.

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài nguyên cứu “Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liềnvới đất trên địa bàn Quận Kiến An, Thành phó Hải Phòng” là công trình nghiên cứu

độc lập của tôi.

Các số liệu sử dụng trong đề tài trung thực; các tham khảo có nguồn gốc trích

dân rõ ràng; kêt quả nghiên cứu của đê tài không sao chép của bât kì công trình nào.

Nêu sai, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Hải Phòng, tháng 3 năm 2023

Tác giả

ii

MỤC LỤC

09009 100)057 i

1 0) OF.) 3 0) 7 ).) ii

0/10/9009 iii

DANH MỤC VIET TAT cccsssssssssessessssssssocsocsssssscsscssncssssscsnsssussucssessssaecsncsseeseesees vii

DANH MỤC BẢNG 5< s<©s<cesvseEseEeeersttssrsereerrsrtsrrssrssrrsrrssrssrssrree viii

0980096710757 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 5< s-cscssssstseEseEseEsessesstsreersersersessessee 1

2 Mục tiêu nghiÊN CỨU d o2 5< 9 9 9 9 9 0 0 0060996 2

3 Đối tượng, phạm Vi nghiên €ứu -. -°-° 5° 5° sssessessessesseseesessessess 2

4 Phương pháp nghién CỨU 7o Go 5 5 5 9 9 9.9.9 993.909.9000 90060996 2

5 Cấu trúc chuyên đề -s-s-s<ssssevss+ssEesexsersersereerssrrsersersssrserssrssre 3

CHUONG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CONG TAC ĐĂNG KÝ CAP GIAY

CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT, QUYEN SO HUU NHA O VA TAI

SAN KHAC GAN LIEN VỚI ĐẤTT «-s<s<ss©vsevvssersserrseerssersseosse 4

1.1 Khái niệm Chung do ó5 9 9 9.9.9 9 9.9.0.0 0.00040008809600 4

1.1.1 Khái niệm về đất đai - 2-5555 ExEEEEE 2112217121121 cre 41.1.2 Đăng ký, cap GCN QSDĐ - 2S tt TT 1221211111121 re 6

1.1.3 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất -©c¿+cz+cxcrxerrezrerrxrred 8

1.2 Vai trò, đặc điểm và yêu cầu của công tác đăng ký cap GCNQSDD 8

LQ (n :.ê"-.:.:."^"-":.-5 8

555.10 eecesccecsessessesssessessessusssessessessusssessessessussueesessessusssessecsessussseeseeses 13

1.2.3 Yêu CaU cceccccssesssessuessesssesssessssssssssecsssssusssesssessusssesssesssessusssecssesssesseseseesses 17

1.3 Phân loại đăng ký dat đai và tài sản gắn liền với đất - - 17

1.3.1 Đăng ký lần đầu - ¿- 2+ s+SE+ E2 2121 217121211211 211 21.21111111 17

1H

1.3.2 Đăng ký biến động ¿- 2-52 SE E1211211211 211111111111 xe 181.4 Nội dung công tác đăng ký, cấp GN -s sccsccssrsscssesserssrssrssse 19

1.4.1 Thâm Quyền đăng ký cấp GCN +: 5c 5c+c+EvEEeEkrkerkerkerreee 19

1.4.2 Điều Kiện đăng ký cấp GCN 2-2252 2s EkEE 2 2112712121121 cxe 19

1.4.3 Quy trình cấp GCNQSDĐ 2-22-2222 2 EE22E12211271211 211111 xe 21

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ky, cấp GCNQSDĐ 27

1.5.1 Yếu tố khách quan 2 ¿-+++++E+++Ex++EE+EEEtEE+SEEEEEerEkerkrsrkrrrrees 271.5.2 Yếu tố chủ quan ¿- 2 ¿+ SE9EE9EE+EE£EE2EEEEEEEEEEEEEEE12112117171 1111111, 30

1.6 Bài học kinh nghiệm về cấp GCNQSDĐ tại các địa phương và bài học cho0018.40.1017 33

1.6.1 Thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN QSDD tại một số quận/ huyện 331.6.2 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Quận Kiến An -c-ccccesecrerssee 35

CHƯƠNG 2: THUC TRẠNG CONG TÁC ĐĂNG KY CAP GCNQSDĐ,

QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TAI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI DAT TẠI

QUAN KIEN AN, THÀNH PHO HAI PHÒNG 2-5-5 se ©5<es 37

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

2.2.1 Thực trang quản lý đất đãai - 2+ 2©2<+2xeEEEESEEEEEEEECrErrkrrkerkerree 40

2.2.2 Hiện trạng quỹ đất - ¿cs+2x+EE2E2E12217121121122171211211 1111 46

2.2.3 Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính -¿- - + +x+EvEvEtzEeEerxrkerereree 482.2.4 Tình hình giao dat, cho thuê đất, thu hồi dat, chuyển mục đích sử dụng đất

48

2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất -+ ¿+ 48

iv

2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 22-52 s2x2x2z+zxerxersez 49

2.2.7 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo 49

2.3 Thực trạng công tác đăng ký cap GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gan liền với đất trên địa bàn quận Kiến An, Thanh pho Hải Phòng 49

2.3.1 Thực trạng bộ máy và quy trình đăng ký, cấp GCN tại địa phương 49

2.3.2 Thực trạng tổ chức thực hiện công tác đăng ký cấp GCN 52

2.3.3 Nghiên cứu tình huống điển hình về công tác đăng ký, cap GCN 56

2.4 Đánh giá chung rút ra công tác đăng ký cấp GCNQSDD của Quận Kiến AD) c0 cọ Họ TH 0.000.500 0000009800 59 QAL Thuan Lod eee eececeeeeeeeeeeseesecsesseesesseceseeessessessessecsesseseseeseseaeeneeeeeaes 59 2.4.2 4049 n3 59

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CONG TÁC ĐĂNG KY CAP GCNQSDD, QUYEN SỞ HỮU NHÀ O VÀ TÀI SAN KHÁC GAN LIÊN VỚI DAT TAI QUAN KIEN AN, THÀNH PHO HAI PHÒNG - 61

3.1 Dự báo nhu cầu công tác đăng ký, cấp GON sc-sccsecsecsscse 61 3.2 Dinh hướng hoàn thiện công tac đăng ky, cấp GCN co S115 62 3.3 Các giải pháp hoàn thiện công tac đăng ký, cấp GCN - - 63

3.3.1 Giải pháp về tô chức, cải cách thủ tục hành chính . 63

3.3.2 Về chính sách pháp luật, các quy định về công tác đăng ký, cap GCN 65

3.3.3 Giải pháp về cơ sở dữ liệu -¿ 2¿©2sc©2++Ex2EECEEEEEEEEErrrkrrkkrrkrervee 65 3.3.4 Nâng cao ý thức pháp luật của người dân - « «<< <+s<+sx++ 66 3.3.5 Giải pháp cụ thé với Quận Kiến An -2- 222+52+E+Ee£xerxerxerssree 67 k9 co 0n 6 68

3.4.1 Kiến nghị với chính phủ, Bộ TN&MT -2- 2-52 2+ £x+£xezerszsez 68

3.4.2 Kiến nghị với UBND Thanh phố Hải Phong -2 52-5¿ 69 3.4.3 Kiến nghị với UBND Quận 2-52 SESE‡EE‡EE2EE2E2ECEEerkerkerkrree 69

KET LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ, 2° s£©ss£css©esetsseEsserseexserssersserssre 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO

VI

DANH MỤC VIET TAT

UBND Uỷ ban nhân dân

GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dung đất

GCN Giấy chứng nhận

TN&MT Tài nguyên và môi trường

NSNN Ngân sách nha nước

VPĐKĐĐ văn phòng đăng ký đất đai

VBQP Van ban quy pham

LDD Luat dat dai

BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng

VBPL Văn bản pháp luật

QLNN Quản lý nhà nước

vil

DANH MỤC BANG

Bảng 2.1 Tình hình công tác thu hồi đất quận Kiến An giai đoạn 2018-2022 41Bảng 2.2 Tình hình thống kê, kiểm kê đất đai địa quận Kiến An giai đoạn 2018-

Bảng 2.5 Tình hình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ của chỉ nhánh văn phòng đăng

ký đất đai quận Kiến AIn -s-s°s<vsess©EsseEse©vseEvsersetrserrserssersserssre 53

viii

LOI MO ĐẦU

1 Tinh cấp thiết của đề tài

Dat đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phanquan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xâydựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Trong giai đoạn hiệnnay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang là nhu cầu thiếtyếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và

có hệ thống của Nhà nước nhằm mục dich sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tàinguyên hữu hạn này Do đó, dé kiểm soát được tình hình quản lý sử dụng đất và tạo

cơ sở pháp lý, Nhà nước đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên hiện nay, tình hình cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất đang gặp nhiều khó khăn và tiễn độ thực hiện công tác này còn chậm Chính vì

vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này và tìm ra các giải pháp tháo gỡ

các khó khăn là van đề cấp thiết trong công tác quan lý Nhà nước về dat đai

Quận Kiến An là một trong 07 quận của thành phố Hải Phòng Những năm gần

đây, do ảnh hưởng của sự gia tăng dân số, của cơ chế thị trường, tốc độ đô thị hóa,nhu cầu về đất đai trên địa bàn quận liên tục tăng, quỹ đất có nhiều biến động, số hộđược cấp giây chứng nhận còn rất ít Trong khi đó công tác quản lý của Quận Kiến

An về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, tình trạng vi phạm pháp luật đấtđai còn, chậm được xử lý; quy hoạch sử dụng đất còn chậm, chưa đồng bộ; tình trạnggiao dịch dat dai không đăng ký còn phô biến Tình trạng khiếu nại, tổ cáo, tranh chap

về dat đai trên địa bàn quận còn diễn biến phức tạp nhất là trong việc thu hôi dat, bồi

thường khi thực hiện các dự án đầu tư Do vậy, việc đăng ký lần đầu, biến động saunày trên địa bàn quận phát sinh nhiều khó khăn, tiến độ triển khai chậm so với chỉ

tiêu đề ra

Xuất phát từ thực tế đó tôi đã lựa chọn đề tài:

“Hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dung dat,

quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Kiến

An - Thành Phố Hải Phòng °°

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là đăng ký cấp

giấy chứng nhận) ở Quận Kiến An, thành phố Hải Phòng, từ đó đề xuất các giải pháp

nhăm nâng cao hiệu quả cho công tác này.

Mục Tiêu cụ thê:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận - pháp lý của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyên sử dụng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât.

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Từ đó, rút ra nhữngđiểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên

cứu.

- Dé xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

nhằm góp phan hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn QuậnKiến An, thành phé Hải Phòng

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn

Phạm vi nghiên cứu: các Phường trên địa bàn Quận Kiến An, Thành Phố Hải

Phòng trong giai đoạn 2018-2022.

4 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp thu thập tài liệu và số liệu:

- Thu thập số liệu, tài liệu tại các đơn vị cơ quan nha nước, các phòng ban liênquan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

- Đề tài nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật về công tác đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Luật đất dai, thông tư, nghị quyết,nghị định, Kết hợp tìm kiếm, tìm hiểu thêm các văn bản pháp luật về quản lý nhà

nước về đất đai của quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

b Phương pháp so sánh:

Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấttại Quận Kiến An, thành phố Hải Phòng từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặttồn tại của công tác này trên địa bàn quận

c Phương pháp phân tích tong hop:

Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tông hợp phân tích số liệu và làm

rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với dat

5 Cấu trúc chuyên đề

Ngoài phân mở đâu, kết luận - kiên nghị, tài liệu tham khảo, câu trúc của đê tài luận văn gôm 3 chương:

Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE CÔNG TÁC ĐĂNG KY CAP GIẦY

CHUNG NHẬN QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀISAN KHÁC GẮN LIEN VỚI ĐẤT

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CÁP GCNQSDĐ,

QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TÀI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI DAT TẠI QUANKIEN AN, THÀNH PHO HAI PHÒNG

CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC DANG KY CAP

GCNQSDĐ, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VA TAI SAN KHÁC GẮN LIÊN VỚI DAT

TAI QUAN KIEN AN, THÀNH PHO HAI PHÒNG

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HOC VE CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ CÁP GIẦY CHỨNG NHẬN QUYÈN SỬ

DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN

KHÁC GẮN LIÊN VỚI ĐẤT

1.1 Khái niệm chung

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh

xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biếnđất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong minh sức lao động của con người,tức cũng là sản pham của của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là

yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điềukiện để sinh tồn, là điều kiện không thé thiếu được dé sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ

bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bat kỳ một

ngành sản xuất nào, con người không thê tiến hành sản xuất ra của cải vật chat dé duy

trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dàicon người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản

của cộng đồng, của một quốc gia Luật Dat đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội

chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất dai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địabàn phân bồ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốcphòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạolập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Thực vậy, trong các điêu kiện vat chat cân thiệt, dat dai giữ vi trí và ý nghĩa đặc

biệt quan trọng - là điêu kiện đâu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại quá trình sản xuât,

là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tôn của xã hội loài người:

Dat đai là tai sản pham của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình

lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò

quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có dat dai thì

rõ rang không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tạicủa loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người,

điêu kiện sông cho động vật, thực vật và con người trên trái đât.

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai

là địa điểm, là cơ sở của các thành phó, làng mạc các công trình công nghiệp, giaothông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác Dat đai cung cắpnguyên liệu chongành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ

Đât đai là nguôn của cải, là một tài sản cô định hoặc đâu tư cô định là thước đo

sự giâu có của một quôc gia Dat dai còn là sự bảo hiêm cho cuộc sông, bảo hiêm vê tài chính,như là sự chuyên nhượng của cải qua các thê hệ và như là một nguôn lực

cho các mục đích tiêu dùng.

Trong các ngành phi nông nghiệp: Dat đai giữ vai trò thụ động với chức năng

là cơ sở không gian và vị trí dé hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tang dự trữ tronglòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo

ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đắt, chất lượng thảm thực vật vàcác tính chất tự nhiên có sẵn trong đất

Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Dat đai là yếu tố tích cực của quá trình sản

xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn

chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo ) và công cụ hayphương tiện lao động (sử dụng dé trong trọt, chăn nuôi ) Quá trình san xuất nông-

lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của

đất

Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự hình thành vàphát triển của mọi nên văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh thành tựu kỹthuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản- sử dụng

đât.

Trên quan diém của quản lý nhà nước, có thê định nghĩa vé dat đai như sau:

“Pat đai là một vùng dat có ranh giới, vi trí, diện tích cụ thê và có các thuộc tính ảnh hưởng tới việc sử dụng dat trong hiện tai và tương lai của loài người, liên quan

đến các quyền lợi khác nhau trong việc quyết định những gi có thể thực hiện đượcvới đất” (Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai trường Đại học Kinh tế Quốc dân).

b) Khái niệm quyền sử dụng đất và quyền sé hữu tài sản trên đất

Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếmhữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp

luật.

Trong đó, quyền chiếm hữu là việc chủ thé có thé nắm giữ và chi phối tài sản

một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thê có quyền đối với tài sản Quyền sử dụng

là quyền mà người sở hữu có thể khai thác công dụng, hưởng các lợi ích từ tài sảnđem lại Cuối cùng, quyền định đoạt là quyền của người sở hữu tài sản có thể chuyểngiao hoặc từ bỏ quyền sở hữu của mình, được quyết định về việc tiêu dùng hoặc tiêu

hủy tài sản đó.

Ở Việt Nam, dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật Có thé thấy quyền sử dụng dat là một loại quyền đặc biệt và khônggiống với một số loại quyền sử dụng đối với các loại tài sản khác Quyền sử dụng đất

gồm các quyền chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Có thê hiểu, quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất hợp pháp đượcNhà nước trao cho bằng các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sửdụng đất

Như phần trên đã đề cap, ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu

dat đai nên quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có những điều chỉnh trong cáchhiểu Quyền sở hữu tài sản trên đất là quyền của chủ sở hữu được thực hiện mọi hành

vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnhhưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của

người khác.

1.1.2 Đăng ký, cấp GCN QSDĐ

Khái niệm đăng ký đất đai xuất hiện trên thế giới từ rất sớm, ở Úc Robert

Richard Torrens là người đầu tiên đưa ra khái niệm đăng ký đất đai, đầu tiên có têngọi là Hệ thong đăng ký bằng khoán (năm 1857), sau này đặt tên là hệ thống Torren

Đăng ký đất đai là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, ghi nhận vàcung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin vềquyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể

có quyền và các thuộc tính của đất đai Các thông tin này được đăng ký và lưu trữtheo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng.Theo đó, hoạt động đăng ký đất đai cũng có nhiều tên gọi khác nhau, được sử dụng

phô biến trong nhiều tài liệu trên thé giới là hai thuật ngữ “đăng ký đất đai” và “địa

chính” (Đặng Anh Quân, 2011)

Đăng ký đất đai theo định nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên HiệpQuốc (UN-ECE), nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các

quyền lợi đối với đất đai đưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng

ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyền giao quyền sở hữu/sử dụngđất, hoặc là dưới hình thức đăng ky chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng kýđược thê hiện trong một số đăng ký (có thé là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóathành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dung và chủ quyền, hoặcnhững thay đổi về chủ quyền đối với những don vị đất đai được xác định

Theo FAO, thuật ngữ Đăng ký đất đai (Land register) được hiểu: hồ sơ chínhthức hoặc danh sách của từng thửa dat, trong đó thé hiện chỉ tiết quyền sở hữu vaquyền liên quan đến từng thửa đất Đăng ký đất đai được sử dụng đề ghi lại các giaodịch với các quyền trên Những thay đổi về ranh giới thửa đất cũng được ghi lại trongđăng ký đất đai Đăng ký đất đai thường được mở cho công chúng dé tìm hiểu chỉ tiết

về các thửa đất, quyền sở hữu và quyền Hai mục tiêu chính của đăng ký đất đai làbảo vệ quyền đối với đất đai và giúp các hoạt động mua bán, cho tặng, cho thuê hoặcthé chap các quyền đó dé dang và rẻ hơn

Các thông tin là kết quả của quá trình đăng ký đất đai là một thành phần quantrọng trong hệ thống thông tin đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến

đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sởhữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thé có quyền và các thuộc tính củađất đai Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy

thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011)

Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtthực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

găn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sảngan liền với đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của của người sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản gan liền với đất Đăng ký quyên sử dụng đất, quyền sở hữu tai

sản găn liền với đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác;song đăng ký quyên sử dung dat có một số đặc điểm khác biệt

1.1.3 Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Điều 105 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ cógiá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bắt động sản và động sản Bắt động sản và động

sản có thê là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.

Khoản 1 Điều 104 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đấtđược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gan liền với dat bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng

và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở,công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

giải quyết những tranh chấp có liên quan

1.2 Vai trò, đặc điểm và yêu cầu của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ

1.2.1 Vai trò

Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất quan trọngtrong việc quản lý và sử dụng đất tại một số quốc gia Sau đây là các vai trò của việcđăng ký cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất:

Thứ Nhất: Bảo vệ chế độ sở hữu đất: Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là một trong những cơ chế để bảo vệ chế độ sở hữu đất, giúp xác định rõquyền sử dụng dat của mỗi người, từ đó giúp đảm bảo quyên sở hữu toàn dân đất đai:

Bằng việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thểchứng minh được quyền sử dụng đất của mình, tránh những tranh chấp pháp lý liênquan đến quyền sử dụng đất Ngoài ra, việc đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đấtcũng giúp cho việc quản lý và sử dụng đất được tiễn hành một cách hiệu quả hơn,giúp cho quyền sở hữu toàn dân đất đai được đảm bảo và bảo vệ Từ đó, công tácquản lý đất đai của Nhà nước được thực hiện tốt hơn, góp phần đảm bảo an ninh quốc

phòng và an ninh xã hội

Thứ Hai: Quản lý sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấpthông tin về quyền sử dụng đất và nông thôn, giúp cho việc quản lý và sử dụng đất

được tiến hành một cách hiệu quả hơn:

Các cơ quan chức năng có thé dé dàng theo dõi tinh trạng sử dụng đất của từng

hộ gia đình, cá nhân hoặc tô chức, từ đó đưa ra các biện pháp phù hợp đề quản lý và

sử dụng đất một các bền vững, đáp ứng được nhu cầu phát triển Kinh tế- Xã hội củađịa phương Ngoài ra việc quan lý sử dung đất được tiến hành hiệu quả cũng góp phangiảm thiểu những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, dam bảo an ninh trật

tự và đời sống xã hội ôn định Từ đó, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất có tam quan trọng rất lớn trong việc quan lý đất đai, đảm bảo phát triển bền

vững của kinh tê- xã hội trong đời sông của người dân

Thứ Ba: Tạo điều kiện cho việc giao dịch đất đai: Khi có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, người sử dung đất có thé sử dụng giấy tờ này dé thực hiện giao dịch đấtđai Điều này giúp tăng tính minh bạch và rút ngắn thời gian xử lý các thủ tục liênquan đến giao dịch đất đai:

Người sử dụng đất có thê sử dụng giấy tờ này đề thực hiện giao dịch đất đai một

cách minh bạch, đảm bảo tính hợp pháp và tránh những tranh chấp liên quan đếnquyền sử dụng đất sau này Điều này giúp giảm thiéu thời gian xử lý các thủ tục liênquan đến giao dịch đất đai, từ đó giúp cho quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng vàhiệu quả hơn Việc tang tính minh bạch trong giao dịch đất đai là rất quan trọng trong

việc dam bảo sự công bang và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sử

dụng đất, đặc biệt là trong thị trường bat động sản Từ đó, việc đăng ky cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giúp cho việc quan ly đất đai được tiễn hành

tốt hơn, mà còn hỗ trợ cho việc phát triên Kinh tê- Xã hội và đời sông của người dân

Thứ Tư: Bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là một trong những cơ chế đề bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụngđất, đặc biệt là trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất

Việc này giúp xác định rõ quyền sử dụng đất của từng người và đơn vị, tránhtình trạng tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng dat sau này Nếu có tranh chấp vềquyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp đưa ra các bang chứng

cho việc giải quyết tranh chấp một các minh bạch, công bằng và hiệu quả Điều này

giúp đảm bảo quyền sử dụng đất hoặc bị chiếm đoạt đất trái phép Từ đó việc đăng

ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tầm quan trọng rất lớn trong việc bảo

vệ quyên và lợi ích của người dân, tạo ra sự ôn định trong sử dụng đât đai

Thứ Năm: Tạo điều kiện cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội: Việc đăng kýcấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp tạo điều kiện cho việc phát triển kinh

tế - xã hội, thông qua việc sử dụng đất một cách hiệu quả và bền vững hơn

Việc này giúp cho việc sử dụng đất được tiến hành một cách hiệu quả và bền

vững hơn, từ đó giúp cho các hoạt động kinh doanh được thực hiện tốt hơn góp phầnnâng cao năng suất lao động và thu nhập của người dân Ngoài ra, việc sử dụng đấtmột cách hiệu quả cũng giúp giảm thiêu tình trang lãng phí đất đai, đảm bảo sự bền

vững trong việc sử dụng tài nguyên đất đai Điều này có ý nghĩa quan trọng đối vớiphát triển kinh tế- xã hội của địa phương, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế hội nhậptoàn cầu ngày một phát triển

Thứ Sáu: đăng ký quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu

cơ với các nội dung khác của quản lý nhà nước về đât đai:

Đăng ký quyên sử dụng đất nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp lý

13 của thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực

hiện các nội dung quản lý nhà nước về đât đai.

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai là

cơ sở pháp lý cho hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đúng thủ tục, đúng đối tượng

và đúng quyên và nghĩa vụ của người sử dụng đât

10

Kết quả của công tác đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể,diện tích, hạng đất Bên cạnh đó, những thông tin thu được từ hoạt động đo đạc sẽ là

cơ sở thực tế cho hoạt động đăng ký quyên sử dụng đất

Kết quả của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ định hướng choVIỆC giao đất, cho thuê đắt, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụngdat một cách hiệu quả, 6n định, hợp lý Thông qua việc giao đất, cho thuê đất, quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến đăng ký quyền sử dụng đất,đảm bảo việc thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, 6n định, tiết kiệm Công tácquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đăng kýquyền sử dụng đất, thiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat sẽ không thé giải quyết dứt

điểm trường hợp sử dụng đất không rõ nguồn gốc, do đó sẽ không thé hoàn thành

công tác đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật, UBND các cấp có thâm quyền ban hành quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất Quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý ban đầu

dé người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tô chức

giao đất ngoài thực địa Nhưng sau khi người được giao đất, cho thuê đất thực hiện

đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mớichính thức có sự ràng buộc về mặt pháp lý dé xác định quyền lợi và nghĩa vụ củangười sử dụng đất

Như vậy, để đảm bảo quá trình đăng ký quyền sử dụng đất có hiệu quả cao nhất,đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật và pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện các nội dung quản lý

nhà nước về đất đai: xây dựng và ban hành chính sách đất đai, đo đạc, lập bản đồ địachính, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Đăng ký quyên sử dụng dat là cơ sở pháp lý cần thiết cho việc triển khai cácnhiệm vụ quản lý nhà nước đối với đất đai Kết qua đăng ký quyền sử dụng đất cungcấp thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng và tình hình sử dụng đất đề đánh 14 giá và

dé xuất chính sách kế hoạch quy hoạch sử dụng đất Hồ sơ địa chính là căn cứ giúpcho công tác giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

cho thuê đất, giao đất, thu hồi đất, kê khai đất đai Qua đăng ký quyền sử dụng dat,chất lượng tài liệu đo đạc được nâng cấp, những sai sót của người sử dụng đất được

phát hiện và xử lý.

11

Hơn nữa, thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước mộtnguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin đăng ký quyền sửdụng dat và thu thuế từ chuyền quyền bất động sản Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai

trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là mộttrong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế

Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất được quy định cụ thé trong luật khôngnhững góp phần thúc đây hiệu quả của những thủ tục về đất đai mà còn đảm bảo tínhcông minh hợp lý của hoạt động quản lý đất đai Những thủ tục về đất đai được đặt

ra góp phần hạn chế bớt những ý kiến tiêu cực của các chủ thể quản lý đất đai

Đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vừa là phương thức, vừa làcông cụ dé nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng dat theo đúng quy định Dang kyquyền sử dụng đất còn là đảm bảo cho quỹ đất được sử dung day đủ, tiết kiệm, hiệu

qua Đăng ký quyền sử dụng dat là điều kiện cần thiết dé nhà Nước thực hiện các biệnpháp, các hoạt động nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay

Thứ Bay: đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tốt sẽ có vai trò to lớn trong

việc thực hiện nhiệm vụ chủ động hội nhập quôc tê:

Day là một trong những yếu tổ quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài

và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Các nhà đầu tư nước ngoài khi đến đầu tưvào một quốc gia cần có sự đảm bảo về quyền sử dụng đất, để đảm bảo tính pháp lý

và tài sản của họ được bảo vệ Việc đăng ký quyền sử dụng đất giúp cho các nhà đầu

tư có thể tiếp cận với thông tin về quyền sử dụng đất ở địa phương, từ đó đưa ra quyết

định đâu tư một cách chính xác và hiệu quả.

Ngoài ra, việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng giúp cho việc quản lý đất đai

được diễn ra tốt hơn, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc sửdụng tài nguyên đất đai Điều này giúp cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội được

diễn ra bên vững, từ đó thu hút sự quan tâm và dau tu của các nha dau tư nước ngoài.

Từ đó, việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tốt là một trong nhữngyếu tố quan trọng giúp đất nước thực hiện nhiệm vụ chủ động hội nhập quốc tế, thuhút đầu tư nước ngoài và phát triển kinh tế - xã hội

Thứ Tám: đăng ký quyền sử dụng dat là một thủ tục hành chính, một bộ phận

của nên hành chính, có vai trò trong việc hoàn thiện nhà nước pháp quyên xã hội

12

chủ nghĩa của dân, do dân và vi dan Đăng ký quyên sử dụng dat trong phạm vi chứcnăng nhiệm vụ của mình có vai trò góp phần đảm bảo sự phát triển chặt chẽ, thuận

lợi đúng chức năng quản lý nhà nước của bộ máy nhà nước Trong công cuộc cải

cách thủ tục hành chính, với vai trò của một thủ tục hành chính, đăng ký quyền sửdụng đất tác động mạnh mẽ đến quá trình hoàn thiện bộ máy nhà nước Khi đăng

ký quyền sử dụng đất được xây dựng một cách khoa học, đáp ứng yêu cầu công

khai, minh bạch, hiểu quả thì đòi hỏi bộ máy nhà nước cũng phải tô chức, sắp xếplại theo hướng tinh giảm, có hiệu quả Đồng thời, cán bộ, công chức, viên chức nhất

là cán bộ, công chức, viên chức trực tiếp giải quyết công việc đăng ký quyền sử

dụng đất phải tuân thủ nghiêm chỉnh trình tự, và cách thức theo đúng luật định, từ

đó công việc được giải quyết một cách nhanh chóng, kịp thời, chính xác và hiệu

quả.

1.2.2 Đặc điểm

Đăng ký quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, đăng ký quyên sử dung đất được quy định trong những văn bản quyphạm pháp luật về đất đai Nguồn quan trọng nhất của đăng ký quyền sử dụng đất làLuật Dat đai, tiếp theo là các nghị định, thông tư, quyết định của các cơ quan Nhànước có thâm quyên Quy định trong những văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

là những quy định mang tính bắt buộc đối với các chủ thê liên quan Những quy định

trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai phải phù hợp với các quy định tại Hiến

pháp và Luật Dat đai

Thứ hai, đăng ký quyên sử dụng đất là một nội dung mang tính đặc thù của quản

lý nhà nước về đất đai Tính đặc thù thé hiện ở những điểm sau:

Tính pháp lý: Quá trình đăng ký quyền sử dụng đất được quy định rõ trong pháp

luật, đảm bảo tính đúng luật và hợp pháp của tài sản đất đai

Liên kết chặt chẽ với các hoạt động khác trong quản lý đất đai: Việc đăng kýquyên sử dung đất liên kết với việc quản lý tài nguyên đất dai, bảo vệ môi trường vàphòng chống thiên tai

Tính công khai và minh bạch: Quá trình đăng ký quyên sử dụng đất là một quátrình công khai và minh bạch, giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việcquản lý đất đai

13

Tính thiết yếu: Việc đăng ký quyền sử dụng đất là một nội dung thiết yêu củaquản lý đất đai, đảm bảo quyền sử dụng đất của người dân, ngăn ngừa tranh chấp tàisản đất đai, giữ vững trật tự an ninh trật tự xã hội.

Tính bắt buộc: Việc đăng ký quyền sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc với những

ai muốn sử dụng đất, từ đó đảm bảo tính pháp lý và tài sản của họ được bảo vệ

Từ đó, có thể thấy răng, quá trình đăng ký quyền sử dụng đất là một nội dungmang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo tính pháp lý và côngbằng, liên kết chặt chẽ với các hoạt động khác trong quản lý đất đai, bảo vệ quyền và

lợi ích của người dân, đảm bảo an ninh trật tự cho xã hội.

Thứ ba, đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện với đối tượng đặc biệt là đấtđai Đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai,

được thê hiện ở các khía cạnh sau đây:

Dat đai được xác định là một tài sản đặc biệt và có giá tri, đất đai là tư liệu sảnxuất không thê thiếu đối với mọi tổ chức và cá nhân, nhưng diện tích đất thì chỉ cógiới hạn còn nhu cầu sử dụng của xã hội thì không ngừng tăng, đây là lý do giá đấtluôn luôn có xu hướng tăng Đất đai ngày nay không những là tư liệu sản xuất màcòn được ghi nhận là “nguồn lực phát triển đất nước, là tài nguyên đặc biệt của quốcgia”- điều này được ghi nhận tại Hién pháp năm 2013 và Luật Dat dai năm 2013

Đất đai thuộc sở hữu và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nhưng Nhà nướckhông trực tiếp thực hiện các quyền của chủ sở hữu mà Nhà nước trao quyền sử dụngđất cho người sử dung đất theo quy định của pháp luật (Điều 4 - Luật Dat đai 2013) Người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình với khu đất nhà nước traoquyền theo đúng các nguyên tắc sử dụng đất và chịu trách nhiệm trước Nhà nước về

việc sử dụng dat Mặt khác, Nhà nước trao quyền sử dụng dat cho người sử dụng đấtthông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyên quyền sử dụng đất Như thếđăng ký quyền sử dụng đất không giống như đăng ký quyền sở hữu cùng loại với

những loại tài sản thông thường khác: "quyền sử dụng đối với tài sản là việc sử dụngcác giá trị vật chất và tinh thần của tài sản nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng của cá

nhân".

Người sử dụng đất ngoài việc có quyền sử dụng đất như một tài sản thông

thường thì còn được nhiều quyền khác "quyền chuyên đổi, chuyên nhượng, cho

mượn, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất" và việc

14

sử dụng các quyền trên theo đúng mục đích sử dung đất và được giao đất theo đúngquy định của pháp luật Trong khi các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

là không đồng nhất do các loại đất có mục đích sử dụng khác nhau và các tô chức, cá

nhân khác nhau sử dụng Đất đai thông thường có nhiều tài sản gắn liền bao gồm:

nhà, công trình xây dựng, cây lâm nghiệp và cây lâu năm, thì những tài sản trên chỉ

CÓ giá tri nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí cụ thé Trong thực tế đời sông xã hội

có nhiều trường hop tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sửdụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất phải đồng thời thực hiện cả hai việc: vừa ghivào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước dé phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nướcđối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện

thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Người sử dụng đất không những có

quyền sử dụng đất mà phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất đượcgiao, được thuê Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ là điều kiện dé người sử dụng đất thựchiện các quyền và nghĩa vụ sử dung đất theo quy định của pháp luật

Thứ tư, đăng ký quyền sử dụng đất là một hoạt động thường xuyên, liên tục ở

mọi nơi trong mọi thời kỳ Hiện nay quá trình phát triển của kinh tế xã hội dẫn đến

sự biến động của đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như giao

đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng

dat Vì vậy, đăng ký quyên sử dụng đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục débảo đảm cho hồ sơ địa chính luôn được cập nhật thường xuyên phản ánh đúng hiệntrạng sử dụng đất

Thứ năm, Việc đăng ký quyền sử dụng đất được tô chức thực hiện theo đơn vị

hành chính từng xã, phường, thi tran nhằm đảm bảo tính phân cấp và tiếp cận gần

nhất với người dân Cụ thé, các đơn vị hành chính này sẽ là nơi tiếp nhận và xử lý hồ

sơ đăng ký quyền sử dụng đất

Việc tô chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính từng

xã, phường, thi trấn có nhiều ưu điểm, bao gồm:

Tính tiếp cận gần với người dân: Người dân có thể tiếp cận và thực hiện đăng

ký quyền sử dụng dat tại đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị tran gần nhất, thuậntiện và giảm thiểu chi phí di chuyền

15

Tính minh bạch và công bằng: Việc thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại địaphương giúp tăng tính minh bạch và công bằng trong việc quản lý đất đai, giảm thiểurủi ro xảy ra các vụ mua bán đất giả, tránh việc mắt tính công bằng trong quá trìnhgiải quyết tranh chấp.

Tính phân cấp: Việc thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất theo đơn vị hànhchính từng xã, phường, thi tran là một cách dé phân cấp và trao quyền cho địa phươngquản lý đất đai của mình, tạo điều kiện cho địa phương nam bat thông tin chỉ tiết vềdiện tích, mục đích sử dung, chủ sở hữu đất đai của địa phương dé quản lý hiệu qua

hơn.

Tính khách quan: Việc đăng ký quyền sử dung dat tại đơn vị hành chính cấp xã,phường, thị tran giúp xác định rõ chủ thé sử dụng đất và giải quyết tranh chấp tài sảnđất đai một cách khách quan, tránh tinh trạng lan chiếm dat, đánh giá sai diện tích đất

hoặc đánh giá sai gia tri.

Từ đó, có thê thấy rằng việc tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng dat theođơn vị hành chính từng xã, phường, thị tran mang lai nhiều lợi ích cho việc quản lýtài sản đất đai và đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong việc thực hiện đăng kýquyền sử dụng dat

Thứ sáu, trong thực tế nền hành chính nha nước Việt Nam hiện nay đang chuyền

từ hành chính cai quản (hành chính đơn thuần) sang hành chính phục vụ, làm dịch vụcho xã hội Kinh tế đang chuyên từ cơ chế quan lý tập trung sang cơ chế thị trường,làm cho hoạt động quản lý hành chính trở lên rất đa dạng Phương thức thực hiệnquan hệ hành chính rất phong phú và linh hoạt Đối tượng của quản lý là xã hội dân

sự, không chỉ trong phạm vi nội bộ công dân trong nước mà con liên quan đến hàng

loạt yêu tô nước ngoài.

Thứ bảy, phương pháp điều chỉnh quan hệ đăng ký quyền sử dụng đất đã cónhiều thay đổi, hiện tại không còn là quan hệ hành chính thông thường Quan hệ giữa

các chủ thể tham gia quan hệ hành chính không phải là quan hệ mệnh lệnh giữa một

bên nhân danh Nhà nước để ra các mệnh lệnh hành chính và một bên là các chủ thểtham gia quan hệ hành chính chỉ có nghĩa vụ phải tuyệt đối tuân thủ Quan hệ đăng

ký quyền sử dụng đất hiện tại đã có những thay đổi theo hướng mềm dẻo, linh hoạt

và theo nguyên tắc bình đăng của luật dân sự đã được sử dụng trong quan hệ đăng kýquyền sử dụng dat

16

1.2.3 Yêu cầu

Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một yêu cầu bắt buộc

cho người sử dụng đất Các yêu cầu của quy trình này bao gồm:

Tính chính xác và đầy đủ: Thông tin về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất

và thông tin liên quan khác phải được cung cấp đầy đủ và chính xác, dé đảm bao tínhhợp pháp và pháp lý của tài sản đất đai

Điều kiện về pháp lý: Người đăng ký phải có đăng ký đầy đủ các giấy tờ liênquan đến tài san đất đai, ví dụ như giấy chứng nhận quyên sở hữu, giấy tờ xác nhận

vị trí đất, giấy phép xây dựng và các giấy tờ liên quan khác

Tính đồng nhất: Thông tin trong don đăng ký phải đồng nhất với thông tin trong

giấy tờ liên quan đến tài sản đất đai Nếu có sai sót hoặc không đồng nhất, hồ sơ sẽ

bị từ chối cấp giấy chứng nhận

Tính thời hạn: Thời gian đăng ký phải được thực hiện trong khoảng thời gian

quy định, để đảm bảo tính khẩn trương và giúp người sử dụng đất nhận được giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian ngắn

Tính chuyên nghiệp: Quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtphải được thực hiện bởi các cơ quan có nhiều kinh nghiệm và chuyên nghiệp, nhằm

đảm bảo thủ tục được thực hiện nhanh chóng và đúng quy trình.

Từ đó, có thê thấy rằng yêu cầu của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là rất quan trọng và được quy định rõ ràng trong pháp luật, bao gồm tínhchính xác, điều kiện về pháp lý, tính đồng nhất, tính thời hạn và tính chuyên nghiệp.Các yêu cầu này giúp đảm bảo sự hợp pháp và công bằng cho việc quản lý đất đai vàbảo vệ quyền sử dụng đất của người dân

1.3 Phân loại đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

1.3.1 Đăng ký lần đầu

Đăng ký quyền sử dụng dat lần dau là quá trình đăng ký quyền sử dụng đất với

một tài sản đất đai mới hoặc chưa được đăng ký trước đó Nó được thực hiện dé xácđịnh chủ thé sử dụng đất và đảm bao tính pháp lý cho tài sản đất đai, đồng thời tránhđược các tranh chấp liên quan đến quyên sử dụng dat sau này

17

Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu rất quan trọng trong việc quản lý đất đai.Trong quá trình đăng ký, người sử dụng đất phải cung cấp các thông tin về diện tích,

vị trí, mục đích sử dụng đất và các thông tin khác liên quan đến tài sản đất đai Đồng

thời, họ phải chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ và thông tin liên quan đến tài sản đất đai

như giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy tờ xác nhận vị trí đất, giấy phép xây dựng

và các giây tờ liên quan khác.

Sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký, cơ quan quản lý đất đai địa phương sẽ xử

lý hồ sơ và thực hiện các bước kiểm tra đối với tài sản đất đai Nếu không có vấn đề

gi, người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, là bằng chứng

về quyên sở hữu và quyên sử dụng tài sản đât đai của họ.

Từ đó, người sử dụng đất có thể sử dụng tài sản đất đai một cách pháp lý và an

toàn, tránh được các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất trong tương lai Quá

trình đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu rat quan trọng dé đảm bao tính pháp lý chotài sản đất đai và giúp người sử dụng đất phát triển và sử dụng tài sản đất đai của

mình một cách hiệu quả.

Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đấtlần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận chongười sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện

Quá trình đăng ký biến động tương tự như quá trình đăng ký lần đầu, người sửdụng đất phải cung cấp các thông tin mới về tài sản đất đai và chuẩn bị đầy đủ cácgiấy tờ và thông tin liên quan đến tài sản đất đai Sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký,

cơ quan quản lý đất đai địa phương sẽ xử lý hồ sơ và thực hiện kiểm tra về các thôngtin mới được cung cấp Nếu không có vấn đề gì, người sử dụng đất sẽ nhận được giấychứng nhận quyền sử dụng đất mới, là bằng chứng về quyền sở hữu và quyền sử dụngtài sản đất đai của họ sau khi đăng ký

18

Việc đăng ký biến động về sử dụng đất là rất quan trọng để đảm bảo tính pháp

lý cho tài sản đất đai, tránh được các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đấttrong tương lai Nếu không thực hiện đăng ký biến động đúng thời hạn, người sử dụng

đất có thể bị xử lý hành chính hoặc phạt tiền và gây ảnh hưởng đến quyền sử dụngđất của họ

1.4 Nội dung công tác đăng ký, cấp GCN

1.4.1 Tham Quyền đăng ký cấp GCN

Tham quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat phụ thuộc vào quy địnhcủa pháp luật và được phân công cho cơ quan nhà nước có thâm quyền theo địaphương Ở Việt Nam, tham quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat tùy thuộcvào mục dich sử dụng dat và diện tích đất:

Đối với diện tích đất dưới 10 hecta: Cơ quan Nhà nước có thâm quyền cấp giấychứng nhận quyền sử dụng dat là UBND các xã, phường hoặc quan lý đất đai địa

phương.

Đối với diện tích từ 10 hecta trở lên: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất là Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN&MT) hoặcCục Đăng ky đất đai thuộc Bộ TN&MT

Trong quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan Nhànước có thâm quyền sẽ tiến hành kiểm tra và xác nhận các thông tin liên quan đến tài

sản đất đai, bao gồm vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, quyền sở hữu và các thông

tin khác Sau khi hoàn thành thủ tục và kiểm tra, cơ quan Nhà nước có thâm quyền

sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đăng ký

Việc phân công thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho các cơquan Nhà nước có thâm quyền theo địa phương giúp dam bảo tính chính xác và hiệuquả trong việc quản lý đất đai và đối chiếu thông tin với các cơ quan quản lý đất đai

dé đảm bảo sự nhất quán trong việc quản lý tài sản đất đai

1.4.2 Điều Kiện đăng ký cap GCN

Căn cứ Điều 100 LĐĐ năm 2013 quy định về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng dat có giấy tờ về QSDD

19

Thứ nhất, hộ gia đình hay cá nhân dang SDD ổn định thì được cấp GCNQSDD

và đặc biệt không phải nộp tiền SDĐ nếu có một trong những loại giấy tờ đã được

yêu câu:

- Những loại giấy tờ liên quan đến QSDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan cóthầm quyên cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Namdân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và

Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- GCNQSDD tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên

trong Số địa chính, Số đăng ký ruộng đất trước ngày 15/10/1993;

- Giây tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liềnvới đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyền nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gan liền với đất ở

trước ngày 15/10/1993 được UBND xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gan liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở

hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của

Chính phủ

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân SDĐ mà hiện lưu giữ một trong những loại giấy

tờ được yêu cầu định ra như bên trên mà trên giấy tờ ấy lại là tên của một người khác,

giấy tờ về việc chuyên QSDĐ mà các bên thực hiện giao dịch đã ký tên kèm theo,nhưng đến trước ngày LDD 2013 ban hành và bắt đầu có hiệu lực mà chưa tiễn hànhlàm các hồ sơ, các bước về chuyền QSDD theo đúng nội dung yêu cầu đã đặt củapháp luật thì thửa đất vẫn được cap GCNQSDD nếu không có tranh chấp về dat dai

Thứ ba, đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được SDD được cấpGCNQSDĐ theo các quyết định của cơ quan liên quan có thâm quyền đã có hiệu lựcnhư quyết định giải quyết tố cáo, khiếu nại về đất đai, quyết định giải quyết và vănbản xác nhận kết luận thành công trong hòa giải về tranh chấp đất, quyết định thi hành

20

án; nêu chưa tiễn hành nộp NVTC thì phải nhanh chóng hoàn thành đáp ứng yêu cầupháp luật về đất.

Thứ tu, từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến khi LĐĐ 2013 bắt đầu có hiệu lực

và được thi hành Lúc này hộ gia đình cũng như cá nhân đang SDĐ mà được NN giao

dat hay là cho thuê đất mà chưa có GCNQSDD thi sẽ được cấp; nếu như đối tượngnào chưa nộp các NVTC thì phải tuân thủ tiến hành thực hiện nhanh chóng các quyđịnh, yêu cầu của pháp luật

Căn cứ Điều 101 Luật Dat dai năm 2013 quy định về việc GCNQSDĐ cho hộ

gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ đã được quy định

thì phải chứng minh về QSDĐ của mình:

Đầu tiên, trước khi LĐĐ được ra đời và đưa vào thi hành mà hộ gia đình cũng

như cá nhân không có các giấy tờ được quy định trong luật nhưng trong quá trình sử

dụng dat đã có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất trong lĩnh vựcnông lâm nghiệp hay nuôi trồng về thủy sản hoặc đang làm muối tại khu vực có điềukiện KT-XH khó khăn và đặc biệt khó khăn, này được UBND xã (địa chỉ của đất đó)

đã xác minh rằng không xảy ra tranh chấp đất đai với ai và SDĐ lâu dài thì được cấpGCNQSDĐ và không phải nộp tiền SDĐ

Thứ hai, khi không có những loại giấy tờ trong Điều 100 sẽ được cấp

GCNQSDD với điều kiện là hộ gia đình, cá nhân phải SDD ổn định từ trước ngày 22

1/7/2004 và được UBND xã xác nhận đất không vi phạm về luật đất đai, cũng nhưkhông có tranh chap, đất phải ăn nhập với các quy hoạch như quy hoạch về SDD, vềthi công hình thành lên khu dân cư nông thôn cũng như kiến thiết đô thị đã quyết địnhphê duyệt về nơi đã có quy hoạch bởi cơ quan NN có thầm quyên trong lĩnh vực đất

đai

1.4.3 Quy trình cấp GCNOSDD

a) Thành phần hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác găn liên với đât lân đâu

Căn cứ pháp lý của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,

quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât lân đâu:

21

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013; Luật Xây dựng ngày 18/6/2014; Luật Nhà ởngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/11/2014;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất;

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng

- Văn ban ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận;

- Các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy

định của pháp luật

- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất

- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với

trường hợp chưa có khả năng tài chính dé nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ)

Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gan liền với đất do thay đổithông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy

tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi do xác địnhlại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; thay đổi về hạn chếquyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất

so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

22

Thủ tục đăng ký biến động về sử dụng dat, tài sản gắn liền với đất do thay đổithông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy

tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi do xác định

lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; thay đổi về hạn chếquyền sử dung đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất

so với nội dung đã đăng ky, cấp Giấy chứng nhận (Co sở pháp lý: Luật Dat đai 2013;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Dat đai 2013; Thông tư số24/2014/TT-BTNT quy định hồ sơ địa chính; Thông tư số 02/2015/TTBTNT hướngdẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

Hồ sơ thủ tục:

- Don đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/DK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

+Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thầm quyên theo quy định của pháp

luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

+Bản sao số hộ khẩu đối với trường hợp thay đối người đại diện là chủ hộ giađình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đốivới trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

+Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và số hộkhẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổithông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+Văn ban của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi

thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tô chức

đã ghi trên Giấy chứng nhận;

+Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác

nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

+Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối

với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

23

+Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận

đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đấtđược miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

+Quyết định của cơ quan nhà nước có thâm quyền về việc thay đổi hạn chế vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhậnđối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sửdụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đối hạn chế của người có quyền lợi liênquan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến văn phòng

đăng ký đất đai

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp

quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa

dat, tài sản gan liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa cóbản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất:

- Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao,kết cau, cap (hang) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giay phép

25 xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thìgửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cap phép xây dựng theo quy định của phápluật về xây dựng;

- Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế dé xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất theo quy định

của pháp luật;

- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hé sơ trình cơ quan

có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quyđịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký

lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phảithuê đất;

24

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở đữ liệu đất đai; traoGiấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã dé trao đôivới trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho người nộp

hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyền mục đích sử dụng đất kết hợpvới đăng ký biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêmthủ tục chuyền mục đích sử dụng đắt

Thời hạn giải quyết:

- Trong thời hạn không quá 15 ngày, kê từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03

ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ

bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

25

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ky, cấp GCNQSDD

1.5.1 Yếu to khách quan

* Điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến công

tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Cụ thé, điều kiện tự nhiên

bao gôm:

Dia hình: Nêu vùng dat có địa hình phức tạp, khó tiêp cận hoặc bị giới hạn bởi các đặc diém của địa hình như đôi núi, ao rach, suôi, biên, sông ngòi thì việc thực

hiện đo đạc và xác định các thông tin liên quan đến đất đai sẽ gặp khó khăn

Thời tiết: Thời tiết có thé ảnh hưởng đến quá trình đo đạc và thực hiện các thủtục hành chính liên quan đến cap GCNQSDĐ Ví dụ, khi thời tiết xấu có thé gây ramưa lớn, lũ quét hoặc triều Cường, điều này sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện đo đạc

đất đai và thậm chí có thé dẫn đến mat mát vật chat

Tài nguyên tự nhiên: Các tài nguyên tự nhiên như rừng, đất trồng cây, đất sảnxuất và dat còn lại có thé ảnh hưởng đến quá trình cap GCNQSDD Ví dụ, việc cấpGCNQSDĐ cho các khu vực rừng phải tuân theo các quy định về bảo vệ rừng và quyhoạch sử dụng đất

Các yếu tổ tự nhiên ảnh hưởng lớn đến việc cấp GCNQSDĐ, do đó công tácxác định đất đai cần phải được thực hiện một cách chặt chẽ và khoa học đề từ đó đảm

bảo tính chính xác và minh bạch của thông tin liên quan đến tài sản đất đai và cũng

giúp bảo vệ môi trường và tài nguyên thiên nhiên.

* Tinh hình kinh tế - xã hội

Tình hình kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo nhiều cách, bao gồm:

Tình trạng kinh tế: Nếu kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất của các doanhnghiệp và cá nhân sẽ tăng cao, điều này đồng nghĩa với việc số lượng đơn đăng ký

cấp GCNQSDD sẽ tăng lên Ngược lại, nếu kinh tế suy thoái, nhu cầu sử dung đất sẽ

giảm và việc đăng ký và cap GCNQSDD cũng sẽ giảm

Quản lý đất đai: Việc quản lý đất đai của chính quyền địa phương có ảnh hưởng

đến quá trình cap GCNQSDD Nếu quản lý đất đai hiệu quả, việc cap GCNQSDD sẽ

27

được thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả hơn Ngược lại, nếu quản lý đấtđai không tốt, việc cấp GCNQSDĐ sẽ gặp khó khăn và có thê dẫn đến các vấn đề liênquan đến thầm quyên và tính hợp pháp của GCNQSDD.

Chính sách phát triển kinh tế - xã hội: Chính sách phát triển kinh tế - xã hội củaNhà nước sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất và việc cấp GCNQSDĐ Nếuchính sách phát triên đồng bộ và hiệu quả, việc cap GCNQSDD sẽ được thực hiện

đúng quy trình và tính hợp pháp của GCNQSDD được đảm bao.

Các yếu tô xã hội: Các yếu tố xã hội như nhu cầu sử dụng đất của người dân, số

lượng dân cư tại địa phương hay các yếu tố khác có thé ảnh hưởng đến công tác đăng

ký và cap GCNQSDD

Tóm lại, tình hình kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác cap GCNQSDD một

cách toàn diện từ cung cầu đến quản lý đất đai và chính sách phát triển Do đó, việc

đăng ký và cap GCNQSDD phải phù hợp với tình hình thực tế của kinh tế - xã hội dédam bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quá trình cap GCNQSDD

* Yếu tố pháp lý

Cụ thé:

Quy định pháp luật: Việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ phải tuân theo các quyđịnh của pháp luật về đất đai, bao gồm cả Luật Đất đai và các nghị định, thông tư liênquan Những yêu cầu pháp lý này đặt ra các quy trình và thủ tục phải được tuân thủ

dé dam bao tính chính xác và tính hợp pháp của GCNQSDD

Tài sản dat đai: GCNQSDD là một giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền

sử dụng đất đai, do đó phải đảm bảo tính hợp pháp của tài sản đất đai Việc đăng ký

và cấp GCNQSDĐ phải dựa trên các tài liệu hồ sơ pháp lý khách quan và minh bạch

dé đảm bao tính hợp pháp của tài sản đất đai

Thâm quyền và trách nhiệm của cơ quan nhà nước: Việc đăng ký và cấpGCNQSDD là một quy trình hành chính, yêu cầu có sự tham gia của các cơ quan nhà

nước Các cơ quan này phải đảm bảo tính chính xác và tính hợp pháp của thông tin

liên quan đến tài sản đất đai và đảm bảo tính minh bạch trong việc cap GCNQSDD

Quyên lợi của chủ sở hữu đất đai: Việc cấp GCNQSDĐ đồng nghĩa với việccông nhận quyền sử dụng đất đai của người đăng ký Do đó, việc bảo vệ quyền lợi

28

của chủ sở hữu đất đai là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị của

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là những yêu tố quan trọng ảnh hưởng đếncông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo nhiều cách, baogồm:

Xác định mục đích sử dụng đất: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có vai trò

quyết định mục đích sử dụng đất trong tương lai, do đó ảnh hưởng đến việc đăng ký

và cap GCNQSDĐ Nếu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được xây dựng rõ rang

và minh bạch, việc cấp GCNQSDĐ sẽ được thực hiện một cách dé dàng và tiện lợi

Đảm bảo tính hợp pháp của GCNQSDD: Việc cấp GCNQSDD phải tuân thủcác quy định pháp luật về đất đai, bao gồm cả quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.Nếu quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không được phê duyệt hoặc không được tuânthủ, việc cap GCNQSDD sẽ gặp khó khăn và có thê dẫn đến các van đề liên quan đến

tính hợp pháp của GCNQSDĐ.

Giám sát việc sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch: Quy hoạch và kế hoạch

sử dụng đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát việc sử dụng đất saukhi đã cap GCNQSDĐ Nếu sử dụng đất không tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử

dụng đất, công tác giám sát và kiểm soát sẽ khó khăn hơn, dẫn đến việc thiếu hiệu

quả trong việc bảo vệ môi trường và tài nguyên thiên nhiên.

Tối ưu hóa sử dụng đất: Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có vai trò quantrọng trong việc tối ưu hóa sử dụng đất Việc tối ưu hóa này giúp đảm bảo sự pháttrién bền vững và hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai

Theo đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc

đăng ký và câp GCNQSDĐ Việc tuân thủ các quy định pháp luật vê đât đai, quản

lý sử dung dat hiệu quả va tôi ưu hóa sử dung dat là rat quan trọng đê đảm bảo tính hợp pháp và tính bên vững cua quá trình đăng ký va cap GCNQSDD

* Hệ thống thông tin đất đai

29

Cung cấp thông tin đất đai: Hệ thống thông tin đất đai cung cấp thông tin về cáckhu vực đất đai, tình trạng sử dụng và quản lý của địa phương Nhờ đó, việc đăng ký

và cấp GCNQSDĐ được thực hiện một cách chính xác hon

Nâng cao tính minh bạch: Hệ thống thông tin đất đai cũng giúp nâng cao tínhminh bạch trong việc đăng ký và cap GCNQSDD Bang cách cung cấp thông tin day

đủ về tài sản đất đai, người dùng có thể kiểm tra tính hợp pháp của GCNQSDĐ vàđảm bảo tính minh bạch trong quá trình đăng ký và cấp GCNQSDĐ

Giảm thiểu các sai sót: Hệ thống thông tin đất đai có vai trò quan trọng trong

việc giảm thiểu các sai sót trong quá trình đăng ký và cap GCNQSDD Bang cách tô

chức và quản lý thông tin đất đai một cách chính xác, người dùng có thể giảm thiểucác sai sót liên quan đến thông tin và tài liệu của tài sản đất đai

Tăng tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai: Hệ thống thông tin đất đai cũnggiúp nâng cao tính hiệu quả trong việc quản lý đất đai Bằng cách lưu trữ và sắp xếpthông tin về đất đai, người quản lý có thé dé dàng kiểm soát và giám sát việc sử dụngđất đai, từ đó hạn chế được các hoạt động sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất

1.5.2 Yếu tố chủ quan

* Trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai

Đất đai là một tài sản quan trọng của quốc gia và quyền sử dụng đất là một

quyền lớn của nhân dân Do đó, quá trình thụ lý hồ sơ cần chặt chẽ, chính xác, tránhxảy ra sai sót không đáng có Cán bộ quản lý đất đai cần có kiến thức vững vàng vàchắc về quy định pháp luật liên quan đến đất đai Nếu cán bộ này không hiểu rõ về

pháp luật, việc đăng ký và cấp GCNQSDD sẽ gặp khó khăn vì không tuân thủ cácquy định pháp luật Cần có kiến thức chuyên môn về đất đai đề có thé đánh giá chínhxác tình trạng sử dụng đất và giám sát hoạt động sử dụng đất Nếu cán bộ này thiếukiến thức, việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ sẽ không được thực hiện một cách chínhxác và đúng đắn Cán bộ quản ly đất đai cần có kỹ năng quan lý và giám sát dé đảmbảo tính chính xác và tính hợp pháp của GCNQSDĐ Nếu cán bộ này không có kỹnăng, việc kiểm soát và giám sát hoạt động sử dụng đất sẽ gặp khó khăn Cán bộ quản

lý đất đai cần có đạo đức nghề nghiệp và tinh thần trách nhiệm dé đảm bảo tính minhbach và tính công bằng trong việc đăng ký và cấp GCNQSDD Nếu cán bộ này thiếu

30

đạo đức nghé nghiệp, việc cấp GCNQSDĐ có thé bị ảnh hưởng bởi các yếu tố phi

đạo đức như tham nhũng hay lạm dụng chức vụ.

* Trang thiết bi, cơ sở vật chấtDưới đây là một số ảnh hưởng của trang thiết bị và cơ sở vật chất đến công

tác cap GCNQSDĐ:

Máy móc và thiết bị: Việc sử dụng máy móc và thiết bị hiện đại giúp tăng tínhchính xác và nhanh chóng trong công tác đo đạc, kiểm tra và lập bản đồ Nhờ đó, quátrình đăng ký và cấp GCNQSDĐ được thực hiện một cách chính xác và nhanh chóng

hơn.

Phần mềm quản lý đất đai: Sử dụng phần mềm quản lý đất đai giúp tổ chức vàquản lý thông tin đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện Việc sử dụng phần mềmnày cũng giúp tăng tính chính xác và độ tin cậy của thông tin liên quan đến tài sảnđất đai, từ đó giúp đảm bảo tính hợp pháp của quá trình cấp GCNQSDĐ

Văn phòng phâm: Sử dụng văn phòng phẩm hiện đại giúp tăng tính chuyên

nghiệp va tạo niềm tin cho khách hàng khi đến đăng ký và cấp GCNQSDD Vănphòng phẩm day đủ và chất lượng cao cũng giúp tăng tính tiện lợi và hiệu quả trong

việc thực hiện các thủ tục hành chính.

Thiết bị viễn thông: Sử dụng thiết bị viễn thông như điện thoại, máy tính,internet giúp thực hiện các thủ tục đăng ký va cap GCNQSDD một cách dé dàng vàthuận tiện Thiết bị này cũng giúp tăng tính chính xác và tốc độ trong việc giao tiếp

và xử lý các thủ tục liên quan đến GCNQSDĐ

* Yếu tố tài chính

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính luôn là một trong những điều kiện bắt buộc déđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat Dé đăng ký và cap GCNQSDD, người

sủ dụng đất cần phải trả các khoản phí liên quan Việc có đủ tài chính đề chỉ trả các

khoản phí này sẽ giúp đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của quá trình đăng ký và

cấp GCNQSDĐ Tình trạng tài chính của người sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến quátrình đăng ký và cấp GCNQSDĐ Nếu người sử dụng đất không có đủ khả năng tàichính để thực hiện các hoạt động sử dụng đất theo quy định, việc đăng ký và cấpGCNQSDĐ có thê gặp khó khăn hoặc không được duyệt Giá trị tài sản đất đai được

cấp GCNQSDĐ cũng phụ thuộc vào trình trạng tài chính của người sử dụng đất Nếu

31