Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015, Luật đất đai 2013 đã có quy định cụ thể điều kiện về hình thức của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tuy nhiên do vấn đề lịch sử, do nhận thức của người
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG LẬP THÀNH VĂN BẢN
Vấn đề thực tiễn cần giải quyết
1.1.1 Tặng cho quyền quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một quyền tài sản, mặt khác quyền sử dụng đất lại gắn liền với đất đai nên QSDĐ cũng được xác định là bất động sản (BĐS) Trên cơ sở đó, ta có thể khẳng định rằng, việc tặng cho QSDĐ là một giao dịch dân sự có đối tượng tài sản là BĐS Tặng cho được thể hiện trong cuốn từ điển
Tiếng Việt do tác giả Nguyễn Như Ý chủ biên: “Tặng cho là chuyển hẳn cho người khác dùng cái của mình mà không lấy lại cái gì” 1 Dưới góc độ pháp lý, tặng cho là một quyền năng pháp lý của chủ sở hữu tài sản, và QSDĐ được cả pháp luật dân sự và pháp luật đất đai ghi nhận đều có thể trở thành đối tượng trong quan hệ tặng cho Các bên trong quan hệ tặng cho QSDĐ sẽ tự thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất Ý chí của các bên được thể hiện qua việc bên tặng cho chuyển giao quyền tài sản của mình cho bên được tặng cho và bên được tặng cho đồng ý nhận QSDĐ đó Tặng cho QSDĐ là một chế định không chỉ được quy định tại Điều 459, điều 500 BLDS năm 2015 mà còn được quy định tại điều 167 Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, việc tặng cho QSDĐ phải đảm bảo tuân thủ về mặt hình thức là được lập thành văn bản có thể là hợp đồng hoặc nội dung tương tự hợp đồng
Thực tế cho thấy, việc tặng cho QSDĐ đã và đang được thực hiện ngày càng phổ biến trong đời sống dân sự, mang lại ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội Việc tặng cho QSDĐ thể hiện ý chí tôn trọng của người có quyền sử dụng đất, bên cạnh các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác mang nặng tính trao đổi vật chất thì tặng cho QSDĐ trở thành một phương thức hình thành dựa trên quan hệ tình cảm của con người, thỏa mãn nhu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu giữa các chủ sở hữu không vì mục đích đền bù Việc khuyến khích các giao dịch tặng cho QSDĐ tạo điều kiện cho người nhận QSDĐ có điều kiện và cơ hội để có tài sản có giá trị mà có khi họ không có thể có cơ hội
1 Nguyễn Như Ý (1988), Từ điển Tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học, NXB Giáo dục, Hà Nội, tr 562 đạt được, phát triển mục đích sản xuất, kinh doanh, hoặc tạo ra cơ hội để có thêm nguồn vốn mới từ QSDĐ để tạo lập hoặc bổ sung vào nguồn vốn kinh doanh của gia đình, cá nhân
1.1.2 Vấn đề về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không lập thành văn bản
Mặc dù đất đai và QSDĐ là một loại tài sản có giá trị lớn, các quy định pháp luật bắt buộc khi các bên thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản Tuy nhiên, thực tế việc tặng cho QSDĐ có thể không được lập thành văn bản do sự thỏa thuận và thể hiện ý chí với nhau giữa các bên là các giao dịch mang nặng yếu tố tình cảm và ảnh hưởng của văn hoá phương Đông nên các giao dịch tặng cho thường chỉ được ghi nhận thông qua lời nói (bằng miệng) hoặc bằng một hành vi cụ thể giữa bên tặng cho và bên được tặng cho khi dịch chuyển QSDĐ mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận tặng cho QSDĐ 2 Cũng có thể lý giải hiện tượng này bởi trong quá trình diễn ra giao dịch dân sự, thực hiện việc tặng cho, tài sản là QSDĐ đã được chuyển giao theo thỏa thuận, cam kết dân sự giữa các bên liên quan mặc dù không tuân thủ về hình thức hoặc chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý của hợp đồng do sự hạn chế về nhận thức pháp lý của người dân, các hoạt động dịch vụ tư pháp chưa được phổ biến; thậm chí, có thể còn cả do người dân không đủ hay không muốn mất thêm chi phí cho các giao dịch dân sự này vì ngại lệ phí trước bạ quá cao, xa trụ sở cơ quan công quyền, thủ tục hành chính phiền hà, tốn kém
Bên cạnh đó, còn có không ít trường hợp bên không thiện chí lạm dụng quy định hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức để bội ước, chủ ý nại ra tranh chấp và chủ động phát đơn kiện ra Tòa án để được Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu vì chưa tuân thủ quy định hình thức pháp lý, buộc khôi phục nguyên trạng, các bên hoàn trả lại nhau những gì đã giao dịch Những trường hợp này khiến quyền lợi bên còn lại hoặc bên thứ ba liên quan bị thiệt hại nặng, làm méo mó quan hệ dân sự nói chung và trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nói riêng, tạo nguy cơ mất ổn định và làm tổn thương các chuẩn mực đạo đức và quan hệ xã hội truyền thống 3 Từ đó phát sinh không ít những tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ buộc Toà án phải
2 Trần Thuỳ Dương (2022), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại tỉnh Đắk Lắk, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr.48
3 Phạm Thị Thúy Kiều (2018), “Một số ý kiến về hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện hình thức”, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, Số 08/2018, tr.13 tiến hành thụ lý giải quyết Trong quá trình giải quyết, chính cơ quan Toà án cũng gặp phải một số bất cập vướng mắc khi chưa thống nhất được việc áp dụng quy định pháp luật để giải quyết
Theo khoản 2 điều 117 BLDS năm 2015, hình thức của giao dịch tặng cho QSDĐ cũng chính là điều kiện có hiệu lực của giao dịch Trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật Mặt khác, giao dịch tặng cho QSDĐ khi vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì sẽ vô hiệu theo quy định của điều 129 BLDS năm 2015
Tuy nhiên, cũng ngay tại điều 129 BLDS năm 2015, các nhà làm luật đã thiết kế những trường hợp ngoại lệ nhằm khống chế việc giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng tặng cho QSDĐ nói riêng mất đi cơ hội được công nhận hiệu lực hoàn toàn Theo đó, Toà án khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ không được lập thành văn bản vẫn có thể xem xét công nhận hợp đồng tặng cho không vô hiệu khi áp dụng khoản 1 điều 129 BLDS năm 2015
Từ đó, vấn đề đặt ra, cần phải xác định trường hợp nào thì Toà án trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản liệu có thể áp dụng quy định trường hợp loại trừ sự vô hiệu của hợp đồng tặng cho QSDĐ Cách thức giải quyết đối với trường hợp các bên phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng hết thời hiệu khởi kiện hoặc các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ thì hợp đồng tặng cho nêu trên có đương nhiên có hiệu lực Đây là vấn đề cốt lõi cần nghiên cứu một cách rõ ràng bởi pháp luật Việt Nam chưa hướng dẫn thống nhất từ cách hiểu cho đến thực tiễn rõ ràng để áp dụng trên thực tế tại các Toà án.
Cách thức giải quyết vấn đề
1.2.1 Một số quan điểm giải quyết Để giải quyết các tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không lập thành văn bản theo hướng xác định có hiệu lực hay không có hiệu lực pháp lý cần phải căn cứ vào các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói riêng, điều kiện của việc tặng cho quyền sử dụng đất nói chung, trong đó chú ý đến ý chí tự nguyện của các bên tặng cho, việc thực hiện hành vi của các bên liên quan đến sự tự nguyện đó Bên cạnh các điều kiện về đối tượng tặng cho, chủ thể tặng cho.v.v… Nếu các yếu tố trên Toà án sẽ dễ dàng xác định được thì điều kiện đối với yếu tố mặt hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ lại vẫn tồn tại các quan điểm trái ngược nhau, chưa có sự thống nhất, cụ thể:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, hợp đồng tặng cho QSDĐ không lập thành văn bản thì không được công nhận hiệu lực Bởi lẽ, theo quy định tại khoản 1 điều
459 BLDS năm 2015, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật Theo đó trong trường hợp này, giữa các bên tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ đã không lập văn bản xác nhận việc tặng cho QSDĐ là có căn cứ trên thực tế Vì vậy, đối với những tranh chấp diễn ra trước khi BLDS năm
2015 có hiệu lực thực tế, thì hợp đồng tặng cho QSDĐ không lập thành văn bản được xác định là một giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức mặc dù Toà án đã buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn nhưng quá thời hạn đó các bên vẫn không tuân thủ Mặt khác, cả BLDS và LĐĐ đều quy định đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ (Điều 503 Bộ luật dân sự 2015) Thời điểm phát sinh hiệu lực này cũng được áp dụng trong trường hợp tặng cho đối với tài sản gắn liền với đất mà theo quy định phải đăng ký Như vậy, nếu giao dịch chưa phát sinh hiệu lực theo đúng quy định thì không thể công nhận nội dung của việc tặng cho dù thực tế có thể việc tặng cho QSDĐ đã diễn ra
Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tuy không lập thành văn bản nhưng đối với trường hợp được quy định tại khoản 1 điều
129 BLDS năm 2015 khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án khi giải quyết tranh chấp có cơ sở để ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Hợp đồng tặng cho QSDĐ có thể phát sinh điều kiện hoặc không có điều kiện đi kèm, bản chất hợp đồng tặng cho là dạng hợp đồng không có đền bù, và từ tính chất không có đền bù nên sẽ thường là hợp đồng đơn vụ và điều kiện cũng được xác định chính là các nghĩa vụ mà người nhận tặng cho QSDĐ phải thực hiện ở đây có thể có chính là việc mà theo đó, một hoặc các bên có thể đã thực hiện xong việc tặng cho QSDĐ, người nhận tặng cho QSDĐ đã sử dụng diện tích đất được tặng cho, sinh sống, khai thác ổn định, không phát sinh tranh chấp trong một khoảng thời gian dài, được người khác xác nhận và chứng minh có việc tặng cho QSDĐ diễn ra trên thực tế
Cũng cần chú ý rằng, không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch dân sự thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực, mà cần có thêm điều kiện là phải thông qua con đường Tòa án Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án mới có cơ sở ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch Căn cứ khoản 1 điều 132 BLDS năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, trường hợp khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thì là 03 năm theo quy định tại điều 429 BLDS năm 2015
Tuy nhiên, kể cả khi vụ việc giải quyết tranh chấp liên quan đến tặng cho QSDĐ đã hết thời hiệu khởi kiện thì căn cứ Theo khoản 2 điều 149 BLDS năm
2015 hay khoản 2 điều 184 của BLTTDS năm 2015 đều cùng chung một quy định về việc Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc Tức là, Toà án có thẩm quyền vẫn phải thụ lý và giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho hay công nhận việc tặng cho QSDĐ vi phạm về mặt hình thức theo thủ tục luật định nếu các bên đương sự không có yêu cầu đối với thời hiệu giải quyết hoặc đưa ra yêu cầu nhưng sau khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc Như vậy khi hết thời hiệu khởi kiện thì quyền tiếp tục khởi kiện sẽ không đương nhiên mất đi, điều này có nghĩa Toà án vẫn có thể tiếp tục thụ lý giải quyết tranh chấp liên quan đến việc tặng cho QSDĐ, việc công nhận giao dịch tặng cho QSDĐ vẫn diễn ra Bởi lẽ sau khi hết thời hiệu khởi kiện “quyền và lợi ích hợp pháp” của bên không đương nhiên mất đi 4
Pháp luật hiện hành công nhận việc tặng cho QSDĐ không lập thành văn bản trong trường hợp việc tặng cho thông qua di chúc miệng mà người lập di chúc với ý chí và mong muốn tặng cho QSDĐ đối với người được nhận di sản Khoản 5 Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về di chúc miệng như sau: “Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của
4 Đỗ Văn Đại (2020), Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án (Tập 2), Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, tr 882 mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng” Như vậy, tặng cho QSDĐ hay thừa kế QSDĐ ở theo di chúc đều là một dạng chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác không có đền bù Người chuyển quyền không đòi hỏi người nhận quyền phải thanh toán cho mình một lượng giá trị tiền tương đương với giá trị tài sản chuyển giao Tuy nhiên, sự chuyển quyền trong quan hệ tặng cho QSDĐ được hình thành, thực hiện và chấm dứt trên cơ sở quan hệ hợp đồng thể hiện sự tự do ý chí của các bên để giao kết ở bất kỳ thời điểm nào Theo đó, việc chuyển giao quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất nếu có sẽ được thực hiện theo sự thương lượng giữa các bên trong hợp đồng tặng cho Trong khi đó, di chúc dưới góc độ pháp lý là “sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết” 5 Theo đó, di chúc chỉ có hiệu lực hay nói cách khác việc chuyển giao tài sản chỉ thực hiện sau khi người lập di chúc chết, bất chấp việc di chúc có thể được hình thành ở bất kỳ thời điểm nào Di chúc được hình thành bởi sự bày tỏ ý chí của người lập di chúc, chứ không phải bởi sự gặp gỡ của hai hay nhiều ý chí tại một thời điểm như trong quan hệ hợp đồng Nó là giao dịch pháp lý một bên, theo đó người có tài sản quyết định chuyển giao không có đền bù một phần hoặc toàn bộ tài sản của mình hay nhiều người khác mà không cần biết đến ý chí của người thụ hưởng việc chuyển giao ấy” 6 Do vậy, để việc tặng cho QSDĐ có hiệu lực và thực thi trên thực tế, thông qua di chúc miệng tặng cho QSDĐ thì vẫn cần phải đảm bảo điều kiện tối thiểu về người làm chứng đối với di chúc miệng, trong khoảng thời gian nhất định, người làm chứng cần cơ quan, tổ chức có thẩm quyền công chứng, chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng nhằm giúp cho việc tặng cho QSDĐ được hợp pháp hoá trên thực tế
Có thể thấy rõ các quan điểm nêu trên thông qua một số tình huống liên quan đến tặng cho QSDĐ trong thực tiễn xét xử như sau:
5 Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015
6 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về thừa kế trong Luật Dân sự Việt Nam, Nxb TP.HCM, tr 157
Vụ án thứ nhất: Tranh chấp về việc ông Trang Sĩ Thanh S yêu cầu công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ bởi ông Trang Sĩ H, bà Thái Thị X đối với phần đất có diện tích 1.231,5 m 2 thuộc thửa đất số 192 tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại ấp Sơn Phụng, xã Sơn Định, huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre do ông Trang Sĩ H và bà Thái Thị X đứng tên trong giấy chứng nhận Ông Trần Sĩ Thanh S là con của ông Trang
Sĩ H và bà Thái Thị X, được hai ông bà tặng cho phần đất nêu trên Năm 2021, ông Trang Sĩ H và bà Thái Thị X đều qua đời, ông Trang Sĩ Thanh S muốn tiếp tục sử dụng và khai thác phần diện tích đất ba mẹ đã tặng cho Tuy nhiên việc tặng cho này chỉ dựa trên lời nói nhưng các anh chị em của ông Trang Sĩ Thanh S đều xác nhận việc tặng cho là có thật Mặt khác, ông Trang Sĩ Thanh S cũng đã tiến hành cải tạo đất, sửa nhà, xây dựng công trình trên toàn bộ thửa đất Như vậy, vấn đề mà Toà án khi giải quyết yêu cầu của ông Trang Sĩ Thanh S là xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ từ đó quyết định chấp thuận hay không chấp thuận đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông Trang Sĩ H, bà Thái Thị X với ông Trang Sĩ Thanh S khi hợp đồng tặng cho này đã vi phạm về mặt hình thức khi không được lập thành văn bản theo đúng quy định của pháp luật
Thực tế, Toà án nhân dân huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre căn cứ hồ sơ vụ án ra quyết định công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông Trang Sĩ H, bà Thái Thị X cho ông Trang Sĩ Thanh S Toà án đã ghi nhận: “Xét hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ ông H, bà X cho nguyên đơn chỉ bằng lời nói nhưng các bên đều thừa nhận và tại thời điểm tặng cho các bên có đầy đủ năng lực pháp luật, giao dịch này là tự nguyện Mục đích, nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật và không vi phạm đạo đức xã hội Sau khi nhận đất thì nguyên đơn đã cải tạo đất, sửa nhà, xây công trình trên toàn thửa đất Căn cứ Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch này đã hoàn thành nên được công nhận” 7
Quan điểm của tác giả cho rằng, Toà án trong trường hợp này đã xác định theo quan điểm công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ là có hiệu lực thực tế mặc dù về mặt hình thức việc tặng cho không được lập thành văn bản dưới dạng hợp đồng theo đúng quy định Toà án áp dụng quan điểm giải quyết nêu trên là hợp lý, bởi lẽ, tại phiên toà xét xử, ông Trang Sĩ Thanh S đã chứng minh được việc tặng cho QSDĐ giữa ông Trang Sĩ H, bà Thái Thị X cho ông Trang Sĩ Thanh S là có thật nhưng chỉ chưa được sang tên, những người làm chứng đều thống nhất xác nhận
7 Bản án sơ thẩm số 75/2023/DS-ST ngày 22/05/2023 của Toà án nhân dân huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre
Đề xuất mô hình, giải pháp
Từ những phân tích trên đã cho thấy những vấn đề chưa được nhất quán trong thực tiễn xét xử việc công nhận hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ không lập thành văn bản Điều này đòi hỏi cần phải có một hướng dẫn cụ thể để giải quyết được bất cập, hạn chế nêu trên, đảm bảo sự nhất quán trong đường lối xét xử của hệ thống Tòa án
Trước tiên, cần khẳng định rằng, việc lập thành văn bản là vấn đề mà các bên bắt buộc phải thực hiện trong giao dịch dân sự tặng cho quyền sử dụng đất Bởi lẽ,
8 Quyết định giám đốc thẩm 208/2013/DS-GĐT ngày 03/05/2013 về Ly hôn của Toà án nhân dân tối cao khoản 2 Điều 117 của BLDS năm 2015 thì hình thức của giao dịch dân sự cũng chính là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp quy định của pháp luật yêu cầu Giữa các bên trong quan hệ giao dịch dân sự không đảm bảo được việc lập thành văn bản đối với việc tặng cho sẽ dẫn đến tranh chấp xảy ra, giao dịch dân sự từ đó cũng sẽ vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức
Một số quan điểm hiện nay cho rằng không nên công nhận việc tặng cho QSDĐ khi không lập thành văn bản Điều này thực tế là không hợp lý, bởi lẽ nếu đúng như các quy định về hình thức hợp đồng thì đây được coi là giao dịch vô hiệu nhưng như vậy sẽ không bảo đảm quyền lợi của người được nhận tặng cho vì thực tế có nhiều trường hợp, người được tặng cho QSDĐ đã sử dụng ổn định lâu dài và xây dựng nhà ở trên đất…việc có quy định chấp thuận giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất dù vi phạm về việc không lập thành văn bản nhưng thể hiện được sự đồng ý thoả thuận tặng cho về mặt ý chí giữa các bên trong giao dịch sẽ phù hợp với bản chất các giao dịch tặng cho QSDĐ vẫn đang diễn ra trên thực tế 9
Như vậy tinh thần chung của BLDS và pháp luật về đất đai qua các thời kì đều quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực và xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí không phải từ thời điểm công chứng, chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về mặt hình thức theo quy định của pháp luật như không lập thành văn bản thì được xác định là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vi phạm quy định về mặt hình thức Do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng lời nói hay bằng một hành vi cụ thể không đương nhiên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên nếu căn cứ theo các quy định của pháp luật hiện hành
Từ những phân tích trên, có thể thấy, nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu nhất quán xét xử trong thực tiễn xuất phát từ việc hiểu quy định tại điều 129 BLDS năm 2015, khi quy định theo hướng nếu giao dịch dân sự đối với việc tặng cho QSDĐ đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Tuy nhiên, không phải trường hợp nào việc tặng cho QSDĐ cũng phát sinh nghĩa vụ để các bên thực hiện Do đó, nếu giao dịch
9 Trần Thuỳ Dương (2022), tlđd (2) tặng cho QSDĐ vi phạm về mặt hình thức không có điều kiện để một trong các bên phải thực hiện thì việc công nhận cần phải dựa vào thực trạng thực tế mà một trong các bên đang tiến hành đối với quyền sử dụng đất
Một số tranh chấp mang tính đặc thù đã được hội đồng TANDTC lựa chọn làm án lệ, học viên kiến nghị các Toà án khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ không được lập thành văn bản xem xét sử dụng án lệ như là một mô hình giải pháp để áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp nhằm có thêm cơ sở để công nhận hay không công nhận hợp đồng tặng cho đã thiết lập trên thực tế giữa các bên Số lượng án lệ có thể áp dụng để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho tặng cho QSDĐ hiện nay là con số ba án lệ bao gồm: Án lệ số 03/2016/AL về vụ án ly hôn có tài sản tranh chấp là hợp đồng tặng cho QSDĐ không lập thành văn bản; Án lệ số 14/2017/AL về công nhận điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng; Án lệ 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất
Tóm lại, mặc dù quy định tại khoản 1 điều 129 BLDS năm 2015 được đặt ra nhằm mục đích có thêm cơ chế công nhận đối với các trường hợp giao dịch dân sự vi phạm về mặt hình thức đã được diễn ra trên thực tế, nhưng sẽ dẫn đến sự thiếu bao quát trong việc giải quyết tranh chấp có liên quan tại các Toà án hiện nay Do đó, tác giả kiến nghị rằng, nên thống nhất cách thức giải quyết trong thực tiễn xét xử theo hướng nếu giao dịch tặng cho QSDĐ mà bên tặng cho có nghĩa vụ cần phải thực hiện mà đảm bảo nghĩa vụ đã được thực hiện đủ hai phần ba hoặc toàn bộ theo quy định tại điều 129 BLDS năm 2015 thì sẽ được công nhận có hiệu lực như bình thường Đối với trường hợp, giao dịch tặng cho QSDĐ không có nghĩa vụ cần phải thực hiện mà bên tặng cho trong giao dịch tại thời điểm phát sinh tranh chấp đã chuyển giao QSDĐ, chuyển giao các giấy tờ tài liệu liên quan đến QSDĐ, bên nhận tặng cho chứng minh được việc tặng cho là có thật, đã sử dụng, khai thác, xây dựng… mang tính ổn định, trong thời gian đó không phát sinh tranh chấp nào khác thì cũng được công nhận dựa theo mô hình giải quyết của án lệ số 03/2016/AL để áp dụng Điều này có thể khiến việc xác minh trước và trong khi giải quyết tranh chấp bị “kéo dài” về việc cung cấp thêm các tài liệu chứng cứ minh chứng thực trạng sử dụng đất của một trong các bên, nhưng cũng là một trong những lý do thúc đẩy và đem lại hiệu quả giải quyết tranh chấp việc tặng cho QSDĐ tại Toà án hơn rất nhiều.
Kiểm nghiệm mô hình, giải pháp đã đề xuất
Việc áp dụng phương án như đã nêu ở trên, theo đó khi Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm về mặt hình thức khi không được lập thành văn bản sẽ giúp các Tòa án khi giải quyết tranh chấp trong vụ án dân sự không gặp phải quá nhiều khó khăn, lúng túng
Một là, trong vụ án thứ nhất được phân tích, nếu áp dụng phương án giải quyết này, việc công nhận giao dịch tặng cho QSDĐ được xác định theo nghĩa vụ đã thực hiện thực tế và các bên chứng minh thuyết phục việc tặng cho QSDĐ có thật trên thực tế, theo đó ông Trang Sĩ H, bà Thái Thị X đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho ông Trang Sĩ Thanh S mặc dù bằng lời nói nhưng các bên đều đã xác nhận sự việc và thời điểm tặng cho các bên đều đầy đủ năng lực pháp luật, giao dịch tự nguyện Đồng thời, ông Trang Sĩ Thanh S cũng chứng minh được mình là bên nhận tặng cho, đã thực hiện việc cải tạo đất, sửa nhà xây công trình trên toàn thửa đất, giao dịch này đã hoàn thành và cần phải được công nhận
Hai là, trong vụ án thứ hai được phân tích, Toà án sơ thẩm và phúc thẩm đã xác định không công nhận việc tặng cho QSDĐ mà không lập thành văn bản giữa ông Phạm Gia Phác và vợ chồng anh Phạm Gia Nam cùng chị Đỗ Thị Hồng Tuy nhiên, vụ án khi được xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm tại TAND tối cao thì Toà án đã áp dụng phương án giải quyết nêu trên dựa vào lập luận rằng mặc dù ông Phạm Gia Phác là chủ đất nhưng không đi kê khai Anh Nam đang ở trên đất và là người đi kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Vợ chồng anh Nam và chị Hồng đã xây nhà 2 tầng kiên cố vào năm 2002 và đến năm 2005 thì xây thêm tum tầng 3 Ông Phác và các anh chị em trong gia đình anh Nam đều biết việc xây dựng trên của vợ chồng anh Nam chị Hồng, nhưng cũng không ai có ý kiến gì Như vậy, ý chí của gia đình ông Phác cần phải xác định là đã cho anh Nam và chị Hồng diện tích đất nêu trên Do đó, cần phải công nhận hợp đồng tặng cho giữa ông Phạm Gia Phác và vợ chồng anh Phạm Gia Nam cùng chị Đỗ Thị Hồng là có hiệu lực 10 Từ thực tiễn vụ án nêu trên, hội đồng TANDTC đã quyết định phê duyệt án lệ số 03/2016/AL với nội dung: “Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng
10 Quyết định giám đốc thẩm 208/2013/DS-GĐT ngày 03/05/2013 về Ly hôn của Toà án nhân dân tối cao nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất” Qua nội dung của án lệ sẽ góp phần xây dựng thêm một mô hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ không được lập thành văn bản
Ba là, trong thực tiễn xét xử, phương án nêu trên cũng thường xuyên được các Tòa án áp dụng Chẳng hạn như, vụ án thứ ba: Tranh chấp của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của các đồng nguyên đơn khởi kiện ông Nguyễn Văn L2 yêu cầu Toà án công nhận về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do ông Nguyễn Văn T đã tặng cho bằng thoả thuận miệng với ông Nguyễn Văn L2 phần đất có diện tích là 575,9 m 2 có căn nhà, cây trồng và một số vật kiến trúc khác trên đất Theo đó, năm 2012, hộ gia đình ông T thống nhất lập thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc thửa số 670, tờ bản đồ số 02, diện tích 1900 m 2 cho con ông là ông Nguyễn Văn L2 Trên phần đất tặng cho lúc này có 01 căn nhà tường, cấp 4, móng cột dầm bê tông cốt thép, tường bao che, xây gạch dày 100mm, mái lợp tole, diện tích theo đo đạc thực tế là 80 m 2 do ông và bà T1 xây cất vào năm 2010 để vợ chồng ông ở Đến năm 2013, vợ chồng ông L2 về sinh sống trên ngôi nhà này cùng với vợ chồng ông khoảng 01 năm Sau đó, vợ chồng ông L2 về sống ở quê vợ tại ấp P2 để tiện việc chăn nuôi heo thì vợ chồng ông trực tiếp, sinh sống trong căn nhà này Khi lập thủ tục tặng cho thì gia đình ông có thỏa thuận miệng với ông L2 là chỉ cho ông L2 phần đất chứ không có cho căn nhà và phần đất có căn nhà Hiện tại, phần đất có căn nhà đã bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện M kê biên để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của ông L2 11
Quan điểm của Tòa án sơ thẩm huyện M, tỉnh Bến Tre tại bản án số 84/2018/DS-ST thể hiện rằng: việc ông T có tặng cho toàn bộ thửa đất thuộc thửa
670, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.900 m 2 cho ông Nguyễn Văn L2 Mặc dù không thể hiện rõ việc có tặng cho cả phần đất đối với thửa đất số 450, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại ấp P, xã Đ, huyện M, tỉnh Bến Tre tuy nhiên ông L2 đã quản lý sử dụng ngôi nhà và chính ông T không phát sinh tranh chấp Trong trường hợp này, ông L2 đã chứng minh được việc mình sinh sống ổn định, được tặng cho phần diện tích đất và sử dụng mà không phát sinh tranh chấp Do đó, Toà án cấp sơ thẩm đã chấp thuận công nhận hợp đồng tặng cho vẫn có hiệu lực pháp lý và công nhận quyền sử dụng
11 Bản án phúc thẩm số 32/2019/DS-PT ngày 19 tháng 02 năm 2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre đối với ông L2 mà bác yêu cầu khởi kiện đòi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông Nguyễn Văn T là phương án giải quyết phù hợp và đảm bảo quyền lợi cho người được tặng cho QSDĐ
Quan điểm của tác giả cho rằng, tòa án sơ thẩm công nhận toàn bộ việc tặng cho QSDĐ mặc dù giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và bị đơn ông Nguyễn Văn L2 không lập thành văn bản là chưa chính xác Bởi lẽ, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 09/01/2012 thể hiện ý chí của ông T cùng các thành viên trong gia đình về việc tặng cho phần đất thuộc thửa 670, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.900m 2 cho ông Nguyễn Văn L2 Theo xác minh của Tòa án cấp sơ thẩm khi lập hợp đồng tặng cho ngày 09/01/2012 trên phần đất này có ngôi nhà kiên cố do ông T xây dựng với diện tích là 80m 2 trong khi hợp đồng ngày 09/01/2012 chỉ thể hiện nội dung tặng cho toàn bộ thửa đất cho ông L2 mà không thể hiện việc tặng cho tài sản trên đất, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định việc ông T tặng cho toàn bộ thửa đất và ông L2 đã quản lý sử dụng ngôi nhà nhưng ông T không tranh chấp thể hiện việc đồng ý tặng cho ông L2 ngôi nhà trên đất là không phù hợp Thực tế, TAND tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm đã xác định lại cho phép Ông Nguyễn Văn T, bà Võ Thị T1 được quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 575,9m 2 , thuộc một phần thửa 450 (gồm phần thửa ký hiệu 450B và 450C), tờ bản đồ số 8, tọa lạc tại: Ấp P, xã Đ, huyện M, tỉnh Bến Tre và được quyền sở hữu toàn bộ công trình trên đất Đối với phần diện tích đã tặng cho ông Nguyễn Văn L2, thì ông Nguyễn Văn T, bà Võ Thị T1 có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Nguyễn Văn L2, bà Bùi Thị Kim T3 số tiền 51.831.000 đồng (năm mươi mốt triệu tám trăm ba mươi mốt nghìn đồng) tương ứng với số tiền của phần diện tích đất tặng cho thì mới chính xác, thuyết phục và hợp lý
Bốn là, xem xét vụ án thứ tư nội dung về tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 04/12/2007 giữa ông Trần Văn Đ, bà Trần Thị G với ông Trần Minh L1 với nội dung: Ông L1 là con ruột của ông Trần Văn Đ và bà Trần Thị
G sống cùng nhau trên thửa đất số 108 (cũ 105) tờ bản đồ số 75 (cũ 9) diện tích 1.497 m 2 (sau khi cấp đổi có diện tích 1.686,6 m 2 ) thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu (Theo giấy chứng nhận QSDĐ số CD 665559 ngày 21/6/2016 của UBND huyện Đ) Năm 1999 ông Đ, bà G chia cho các con quyền sử dụng đất, ông L1 được chia cho diện tích 499m 2 (Qua đo đạc thực tế diện tích 549.1 m 2 ) cùng căn nhà trên đất Việc cho tặng này chỉ nói miệng, ông Đ bà G đã giao nhà và đất cho ông L1 quản lý sử dụng Năm 2005 ông L1 sửa chữa lại toàn bộ căn nhà, ông Đ bà G biết mà không có ý kiến gì về việc ông L1 xây dựng và sửa chữa nhà Ngày 04/12/2007, ông Đ bà G làm giấy tay “đơn cho đất” có xác nhận của Ủy ban nhân dân thị trấn Đ
Do ông Đ, bà G không tách thửa hoàn thành thủ tục tặng cho nên ông L1 khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nội dung như
“Đơn cho đất” ngày 04/12/2007 Sau đó ông L1 có đơn thay đổi nội dung yêu cầu, chỉ yêu cầu Tòa án công nhận một phần hợp đồng tặng cho ngày 4/12/2007 giữa ông và ông Đ, bà G đối với phần đất có diện tích 174.9m2 thuộc một phần thửa số
108 tờ bản đồ số 75 thị trấn Đ Như vậy, vấn đề mà Toà án cần phải xem xét trong vụ án này là việc tặng cho QSDĐ diễn ra từ năm 1999 giữa ông Đ bà G đối với ông L1 có đủ điều kiện để được công nhận
Thực tế, Tòa án phúc thẩm tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 12 đã thống nhất quyết định giải quyết công nhận một phần hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho là ông Trần Văn Đ, bà Trần Thị G với bên nhận tặng cho là ông Trần Minh L1 Trong trường hợp này Toà án đã xác định: “Ông Trần Văn Đ và bà Trần Thị G là cha mẹ ruột của ông Trần Minh L1 Ông Đ, bà G và ông L1 đều thừa nhận vào năm 1999 ông Đ bà G cho ông L1 diện tích đất 499m2 thửa 108 tờ bản đồ số 75 thị trấn Đ, huyện Đ, khi cho đã có căn nhà và công trình kiến trúc khác, việc cho không làm giấy tờ Ngày 04/12/2007 ông Đ, bà G viết giấy tay cho ông L1 đất có xác nhận của UBND thị trấn Đ Ngày 21/6/2016, UBND huyện Đ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 665559 thửa 108, tờ bản đồ số 75 thị trấn Đ, huyện Đ với diện tích đất 1.689,6m2 trong đó có diện tích đất ông Đ, bà G tặng cho ông L1 Việc ông Đ, bà G tặng cho ông L1 diện tích đất thửa số 108 tờ bản đồ số 75 thị trấn Đ, huyện Đ nêu trên là tự nguyện, việc cho đất từ năm 1999, xác nhận lại bằng Đơn cho đất năm 2007, các bên đã giao nhận đất từ ngày xác lập giao dịch tặng cho ông L1 đã đầu tư xây dựng sửa chữa nhà và công trình trên đất để ở ổn định cho đến nay, ông Đ bà G biết nhưng không phản đối Ông L1 yêu cầu được quyền sở hữu sử dụng nhà ở và kiến trúc khác gắn liền với đất diện tích 174,9m 2 thửa 108, tờ bản đồ 75 thị trấn Đ, huyện Đ, diện tích đất còn lại là 374,2m2 ông đồng ý trả lại cho ông Đ bà G Như vậy xác định ông Đ bà G đã tặng cho con là ông L1 quyền sử dụng đất như nêu trên là phù hợp pháp luật, phù hợp thực tế đó là cha mẹ cho con đất để ở”
12 Bản án dân sự phúc thẩm số 104/2017/DSST ngày 29 tháng 09 năm 2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC
Vấn đề thực tiễn cần giải quyết
2.1.1 Thực tiễn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Quan hệ giao dịch tặng cho QSDĐ thực tế cho thấy là vô cùng phức tạp, đây là hoạt động sôi nổi trong giai đoạn phát triển kinh tế hiện nay của Việt Nam, đặc biệt là các khu vực trung tâm kinh tế lớn của cả nước Điều tất yếu là các tranh chấp, mâu thuẫn về hợp đồng tặng cho nếu có xảy ra thì việc giải quyết cũng không dễ dàng Để đáp ứng mong muốn giá trị pháp lý của hợp đồng tặng cho QSDĐ được đảm bảo có giá trị trong thực tiễn đời sống xã hội, giảm thiểu tối đa các rủi ro và tranh chấp xảy ra, thì việc công chứng, chứng thực loại hợp đồng này là hình thức tối ưu hóa cho việc đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch, và nó đóng vai trò như một thiết chế bổ trợ tư pháp đã được các nhà làm luật đưa vào quy định pháp luật tương đối hoàn thiện như hiện nay 13
Tại các địa phương khi thực hiện việc tặng cho QSDĐ thì thẩm quyền chứng thực hợp đồng giao dịch từ Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện sang các tổ chức hành nghề công chứng thì thẩm quyền công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thuộc về các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bản tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương trong phạm vi nơi có tài sản là đất toạ lạc Khi thực hiện việc công chứng chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ, các bên phải cung cấp được giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi cư trú, giấy tờ về quyền sử dụng đất cùng giấy từ chứng minh mối quan hệ nếu muốn ghi rõ mối quan hệ trong hợp đồng tặng cho QSDĐ 14
Mặt khác việc công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho QSDĐ góp phần đảm bảo tính công khai, minh bạch của loại giao dịch này, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, ngăn chặn và hạn chế tình trạng lừa đảo; cung cấp chứng cứ tin cậy khi xảy ra tranh chấp Chính vì vậy, bằng thiết chế công chứng, chứng thực Nhà nước có thể kiểm tra, giám sát, điều tiết việc giao dịch tặng cho được đặt dưới sự quản lý Đây
13 Võ Tấn Huy (2022), Pháp luật về công chứng các hợp đồng trong lĩnh vực nhà ở và quyền sử dụng đất, qua thực tiễn tại tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật – Đại học Huế, tr.45
14 Nguyễn Thị My (2019), Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.37 chính là lý do giải thích cho việc các nhà làm luật đã quy định giao dịch bằng hợp đồng tặng cho QSDĐ bắt buộc phải được công chứng, chứng thực
2.1.2 Vấn đề về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực
Hiện nay việc các bên lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện việc công chứng, chứng thực diễn ra tương đối phổ biến Thực tiễn từ trước đến nay nhà nước ta chưa sát sao trong công tác quản lý tài sản nói chung và về nhà, đất nói riêng đồng thời, thủ tục sang tên trước bạ qua nhiều khâu rườm rà, các khoản thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất cao Vì vậy, việc thực hiện những quy định về hình thức công chứng, chứng thực đối với hợp đồng tặng cho gặp khó khăn, phức tạp Cũng xuất phát từ trường hợp yếu tố chủ quan của các bên, chẳng hạn khi tặng cho QSDĐ các bên hoàn toàn tự nguyện, nhưng khi làm thủ tục tặng cho, tài sản là đất đai có sự biến động về giá cả hoặc do mâu thuẫn trong cuộc sống dẫn đến một trong hai bên đã yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho mà không tiến hành công chứng, chứng thực nữa 15
Theo điều 459 BLDS năm 2015 quy định việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật Mặt khác, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng cụ thể hoá quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực Thời điểm có hiệu lực của việc tặng cho QSDĐ với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất (hai thời điểm hoàn toàn khác nhau) Theo đó, thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết (trường hợp còn lại Khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho QSDĐ đã phát sinh và phải được thực hiện, nếu có vi phạm xảy ra thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự 16 Vì thế vấn đề xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ chỉ đặt ra khi các bên trong quan hệ giao dịch dân sự này đã lập hợp đồng tặng cho và hợp đồng đó
15 Hồ Xuân Thắng (2017), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội, tr.42
16 Nguyễn Khánh Vân (2023), “Kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự, việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử, Số 01/2023 được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc uỷ ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực theo đúng quy định pháp luật
Trường hợp việc tặng cho QSDĐ thông qua di chúc bằng văn bản thể hiện ý chí của người để lại di chúc cho người được hưởng di sản theo di chúc hoặc theo quy định pháp luật nhưng không công chứng, chứng thực vẫn được công nhận giá trị pháp lý thực tế Pháp luật Việt Nam không bắt buộc di chúc phải công chứng, chứng thực vì tính chất của di chúc là một loại giao dịch dân sự (hành vi pháp lý đơn phương) nên phải tuân theo nguyên lý về một giao dịch hợp pháp Xét về mặt hình thức, di chúc trong trường hợp này được lập thành văn bản nhưng không tiến hành công chứng, chứng thực nêu ở đây là loại di chúc sẽ không cần công chứng, chứng thực hay xác nhận do vậy vẫn xác định là di chúc hợp pháp, từ đó nội dung tặng cho QSDĐ thông qua di chúc đương nhiên cũng sẽ hợp pháp Tuy nhiên, cần lưu ý trường hợp di chúc với nội dung tặng cho QSDĐ quy định tại khoản khoản 3 điều 630 BLDS năm 2015 mà người lập di chúc là người bị hạn chế về thể chất hoặc người không biết chữ phải nhờ sự hỗ trợ của người làm chứng lập thành văn bản thì bắt buộc phải có công chứng, chứng thực 17 Thực tế, vẫn có nhiều vụ việc người có di sản thừa kế không biết chữ muốn nhờ người thân hỗ trợ lập di chúc thì di chúc đó được xác định là không hợp pháp, từ đó kéo theo hậu quả là nội dung tặng cho QSDĐ thông qua di chúc cũng không được công nhận 18 Điều 129 BLDS năm 2015 khi các nhà làm luật đã thiết kế để xác định trường hợp ngoại lệ nhằm khống chế việc hợp đồng tặng cho QSDĐ không được công chứng, chứng thực không bị mất đi cơ hội được công nhận hiệu lực hoàn toàn Theo đó, Toà án khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ không được công chứng, chứng thực vẫn có thể xem xét công nhận hợp đồng tặng cho sẽ không bị vô hiệu khi áp dụng khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015
Từ đó, vấn đề đặt ra, cần phải xác định trường hợp nào thì Toà án trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ không được công chứng, chứng thực liệu có thể áp dụng quy định trường hợp loại trừ sự vô hiệu của hợp đồng tặng cho QSDĐ Cách thức giải quyết đối với trường hợp các bên phát sinh tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ thực tế đã được công chứng, chứng
17 Chu Xuân Minh (2019), “Di chúc hợp pháp không có công chứng, chứng thực”, Tạp chí Toà án nhân dân điện tử, Số 03/2019
18 Bùi Ai Giôn (2022), “Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện trong các vụ án dân sự”, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, số 06/2022 thực nhưng việc công chứng, chứng thực không đúng theo quy định pháp luật thì việc công nhận hiệu lực của hợp đồng diễn ra như thế nào Đây là vấn đề cốt lõi cần nghiên cứu một cách rõ ràng bởi pháp luật Việt Nam chưa hướng dẫn thống nhất từ cách hiểu cho đến thực tiễn rõ ràng để áp dụng trên thực tế tại các Toà án.
Cách thức giải quyết vấn đề
2.2.1 Một số quan điểm giải quyết Đối với vấn đề đã nêu, thực tiễn hiện nay cũng đang tồn tại quan điểm giải quyết khác chiều, cụ thể:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, hợp đồng tặng cho QSDĐ lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực thì không được công nhận hiệu lực pháp lý Bởi lẽ, theo quy định tại khoản 1 điều 459 BLDS năm 2015, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật Theo đó trong trường hợp này, giữa các bên có nhu cầu thực hiện việc tặng cho QSDĐ đã xác lập giao dịch với nhau bằng hợp đồng tặng cho QSDĐ Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất mà việc sử dụng có liên quan đến an ninh quốc gia, trật tự công cộng hoặc các tư liệu sản xuất quan trọng có ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân đều cần phải có sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc công bố và ghi chép trong sổ bộ của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực có liên quan 19 Do đó, nếu không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng tặng cho QSDĐ sẽ không đảm bảo tính chất quản lý nhà nước đối với các giao dịch dân sự, từ đó xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm hình thức về việc không được công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu
Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng tặng cho QSDĐ lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực vẫn được công nhận hiệu lực pháp lý Hợp đồng tặng cho QSDĐ tuy không được công chứng chứng thực nhưng áp dụng khoản
2 điều 129 BLDS năm 2015 khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó thì vẫn sẽ được công nhận
BLDS năm 2015 đã quy định về hình thức của giao dịch theo hướng linh hoạt hơn, tránh cứng nhắc trong hưởng xử lý liên quan đến vi phạm quy định bắt buộc về
19 Lê Minh Hằng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.35 hình thức của giao dịch để vừa bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật vừa bảo đảm tốt hơn quyền lợi ích của chủ thể xác lập thực hiện giao dịch dân sự cũng như quyền lợi của bên thiện chỉ, người thứ ba ngay tình 20 Đứng trên góc độ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng tặng cho QSDĐ, quy định của pháp luật nếu quá đặt nặng vấn đề hình thức của hợp đồng thì trong nhiều trường hợp ý chí của các bên bị xem nhẹ Hơn thế, trong nhiều trường hợp khi hợp đồng tặng cho QSDĐ dù không bảo đảm về việc công chứng, chứng thực nhưng các bên đã và đang thực hiện giao dịch trên thực tế và việc thực hiện này phù hợp với mục đích xác lập hợp đồng giữa các bên thì cơ chế pháp lý cũng cần sự thông thoáng chấp thuận và công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng
Cần chú ý đối với tranh chấp khi hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm hình thức không được công chứng, chứng thực nhưng đã hết thời hạn khởi kiện: Vấn đề đặt ra là Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể viết là Hợp đồng tặng cho tài sản Vì theo BLDS hiện hành thì xác định đây là hợp đồng tặng cho tài sản (quyền sử dụng đất là tài sản) Còn theo Luật Đất đai lại xác định là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Như vậy, cách xác định thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng cũng sẽ rất khác nhau là 03 năm theo Điều 429 BLDS 2015 hiện hành quy định Còn thời hiệu tranh chấp quyền sử dụng đất thì lại không quy định Do đó được hiểu là tranh chấp về quyền sử dụng đất không bị hạn chế về thời gian nên việc khởi kiện giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào sự quyết định của đương sự Ngoài ra cũng cần chú ý đến trường hợp hợp đồng tặng cho tuy vi phạm về hình thức không công chứng, chứng thực nhưng cũng không bị vô hiệu trong trường hợp đã hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vi phạm hình thức vô hiệu theo điều 132 BLDS năm 2015
Trên thực tế không hiếm trường hợp việc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước, các tổ chức công chứng có thẩm quyền thực hiện không đúng quy định về trình tự, thủ tục đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ Xuất phát từ việc công chứng, chứng thực tại thời điểm các bên trong giao dịch tặng cho QSDĐ không đảm bảo đúng quy trình của pháp luật, hợp đồng có dấu hiệu giả mạo, việc công chứng chứng thực không có lời chứng thực hoạt động tặng cho theo quy định và còn nhiều lý do khác Căn cứ tại Điều 7 Thông tư số 01/2020/TT-BTP của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ việc xử lý đối với các giấy tờ, văn bản được chứng thực bản sao từ
20 Bản thuyết minh Dự thảo Bộ luật Dân sự (Sửa đổi), Bộ Tư pháp bản chính, chứng thực chữ ký không đúng quy định thì không có giá trị pháp lý, cơ quan chức năng có trách nhiệm ban hành quy định hủy bỏ giá trị pháp lý của giấy tờ, văn bản chứng thực Căn cứ Luật Công chứng năm 2014 quy định trường hợp thay đổi các nội dung trong văn bản công chứng mà không phải do lỗi kỹ thuật thì không được sửa lại văn bản đã công chứng Do đó trường hợp này cần thực hiện ký phụ lục điều chỉnh hoặc thỏa thuận hủy văn bản đã công chứng, ngoài ra các bên trong giao dịch tặng cho QSDĐ có thể khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên huỷ hợp đồng tặng cho QSDĐ sai phạm Do đó, những trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ công chứng, chứng thực nhưng việc công chứng, chứng thực trái với quy định pháp luật thì vẫn phải xác định là hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm quy định về mặt hình thức không được công chứng, chứng thực
Có thể thấy rõ được các quan điểm trái chiều trong các tiếp cận của các cấp Tòa án đối với vấn đề nêu trên thông qua vụ án thực tiễn sau đây
Vụ án thứ nhất: Tranh chấp giữa nguyên đơn bà Đặng Thị T tặng cho bị đơn gồm anh Phạm Văn T và chị Hồ Thị Tr toàn bộ phần đất 4.445 m 2 , đất đã có
02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CM 420577 và số: CM 420578 cùng ngày 26/6/2018 Hợp đồng tặng cho QSDĐ lập ngày 12/06/2018 nhưng vì là quan hệ mẹ con nên hợp đồng cũng không làm thủ tục công chứng, chứng thực Thoả thuận của hợp đồng tặng cho không ghi điều kiện gì trong hợp đồng nhưng bà T có thỏa thuận ngoài miệng ngầm với chị Tr phải nuôi dưỡng bà đến suốt đời Trong quá trình sinh sống, giữa bà T có xích mích với anh T và chị Tr, do đó bà T đã rời đi mà không sinh sống cùng hai anh chị Bà T khởi kiện yêu cầu chị Tr trả lại thành quả lao động đối với phần đất bà đã tặng cho tại ấp T, xã T theo đo đạc thực tế 4.852,6 m 2 với số tiền là 150.000.000 đồng 21 Như vậy, vấn đề pháp lý mà TAND huyện Đầm Dơi và TAND tỉnh Cà Mau cần xác định giải quyết theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T là xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà
T và vợ chồng anh T cùng chị Tr có vô hiệu vì không tuân thủ về mặt hình thức khi không các bên lập hợp đồng tặng cho QSDĐ nhưng không công chứng, chứng thực, mặt khác, toà án cần xác định đầy đủ các nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ cần phải thực hiện giữa các bên để có căn cứ công nhận hoặc tuyên vô hiệu đối với hợp đồng nêu trên
21 Bản án số: 149/2021/DS-PT ngày: 11/11/2021 của Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau
Quá trình giải quyết, quan điểm của Toà án cấp sơ thẩm đã công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà T và vợ chồng chị Tr cùng anh T có hiệu lực đồng thời không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà T đòi bồi thường số tiền là 150.000.000 đồng từ bị đơn chị Tr và anh T với lý do sau: Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà T và chị Tr cùng anh T là tài sản chung của vợ chồng, sau thời điểm tặng cho QSDĐ, đất đã được cấp GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, khi lập hợp đồng tặng cho QSDĐ các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị ép buộc và hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội Mặc dù, hợp đồng không có công chứng, chứng thực nhưng sự việc tặng cho giữa bà Đặng Thị T và vợ chồng chị Hồ Thị Tr và anh Phạm Văn T là có thật trên thực tế, các bên đã thực hiện xong việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ bà T sang vợ chồng anh T và chị Tr Toà án cấp sơ thẩm cũng cho rằng, không xem xét việc chị Tr đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cần phải làm hay chưa vì thực tế nội dung nghĩa vụ các bên không thể hiện trong hợp đồng tặng cho, do đó chỉ xét đến thực trạng chuyển giao và sử dụng diện tích đất trên thực tế hiện nay là vợ chồng anh T và chị Tr chứ không phải bà T Như vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà T với vợ chồng chị Tr và anh T đã có hiệu lực cần phải công nhận hợp đồng
Toà án phúc thẩm khi xét kháng cáo của bà Đặng Thị T lại cho rằng, hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà T với chị Tr mặc dù đã được ký kết là có thật, nội dung và hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ thấy rằng, thời điểm giao kết hợp đồng tặng cho QSDĐ các bên đương sự đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Việc các bên giao kết hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Về mặt hình thức bắt buộc của hợp đồng chưa được đảm bảo công chứng, chứng thực Việc tặng cho hết tài sản của bà T đối với chị T là đã có sự đồng thuận thống nhất của các bên, kể cả các con còn lại của bà T về việc chị Tr phải phụng dưỡng bà
Đề xuất mô hình, giải pháp
Trong tình huống thực tiễn được phân tích ở trên, Toà án cấp sơ thẩm đang đi theo quan điểm thứ hai, khi xác định việc lập hợp đồng tặng cho QSDĐ là có thật trên thực tế, thì có cơ sở để công nhận hợp đồng giữa bà T và vợ chồng anh T cùng chị Tr có hiệu lực dù cho điều kiện về mặt hình thức chưa được đảm bảo khi không tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đó Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào việc các bên trong giao dịch đều công nhận sự tồn tại của sự kiện lập hợp đồng tặng cho QSDĐ trên thực tế thì cũng chưa đủ chặt chẽ để khẳng định và công nhận hiệu lực của hợp đồng nêu trên Bởi lẽ, tác giả cho rằng nếu Toà án giải quyết tranh chấp theo quan điểm này, cốt lõi của việc công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho không được công chứng, chứng thực sẽ cần phải thoả mãn việc bên tặng cho đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch Toà án cấp sơ thẩm cần phải xác định lại nghĩa vụ thực tế mà anh Phạm Văn T và chị Hồ Thị Tr cần phải hoàn thành là nghĩa vụ chăm sóc và nuôi dưỡng cho bà Đặng Thị T, trên thực tế các bên đã đảm bảo nghĩa vụ cần thiết để hợp đồng tặng cho QSDĐ không bị vô hiệu về mặt hình thức hay chưa Việc Tòa án cấp sơ thẩm thiếu khách quan trong việc đánh giá và công nhận hợp đồng tặng cho có hiệu lực đã làm cho vụ việc bị kháng cáo, quyền và lợi ích thực tế của các bên đương sự chưa được bảo đảm triệt để
Mặt khác, Tòa án cấp phúc thẩm đang tiếp cận cách giải quyết của quan điểm thứ nhất, học viên thấy rằng nếu áp dụng phương án giải quyết này là tương đối hợp lý khi cho rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà H với vợ chồng anh Phạm Văn T và chị Hồ Thị Tr mặc dù đã được ký kết và có lập thành hợp đồng theo quy định, nhưng về mặt hình thức bắt buộc của hợp đồng thì lại chưa được đảm bảo công chứng, chứng thực Mặt khác, thực tế các bên cũng chưa hoàn thành các nghĩa vụ cần thiết để đảm bảo hợp đồng tặng cho sẽ không bị vô hiệu Như vậy, khác với Toà án cấp sơ thẩm, Toà án cấp phúc thẩm đã xác định dựa trên quy định về điều kiện hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ đồng thời phải xem xét cả các điều kiện phát sinh liên quan đến nghĩa vụ chăm sóc nuôi dưỡng bà Đặng Thị T, đây là nghĩa vụ chính liên quan trực tuyến đến quyền QSDĐ mà anh T và chị Tr cần phải thực hiện để có thể sử dụng
Mặc dù trong hợp đồng không thể hiện điều kiện của hợp đồng tặng cho QSDĐ là trách nhiệm chăm sóc nuôi dưỡng của bên nhận tài sản tặng cho nhưng về ý chí các bên khi tiến hành thỏa thuận hợp đồng tặng cho QSDĐ là có tồn tại mục tiêu bà T phải được chị Tr cùng anh T chăm sóc nhưng chị Tr; anh T đã không thực hiện theo thỏa thuận nên bà T có quyền yêu cầu khoản tiền bồi thường hoặc thay đổi, hủy bỏ hợp đồng Như vậy, có đủ căn cứ để Toà án tuyên hợp đồng tặng cho QSDĐ không được công nhận, các bên có trách nhiệm giải quyết hợp đồng vô hiệu
Từ những phân tích trên, có thể thấy với tranh chấp mà yêu cầu của các đương sự cần công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vi phạm về mặt hình thức khi không công chứng, chứng thực vẫn còn rất nhiều quan điểm và cách thức giải quyết khác nhau trong thực tiễn xét xử Do đó, pháp luật Việt Nam cần phải có hướng dẫn cụ thể để các Tòa án áp dụng một cách thống nhất Học viên cho rằng, việc hiểu bản chất hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng là hợp đồng không có đền bù, và tính chất không có đền bù nên thông thường sẽ là các hợp đồng đơn vụ Do đó để công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ khi vi phạm về mặt hình thức không công chứng, chứng thực thì vẫn sẽ áp dụng khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015, tuy nhiên, việc diễn giải và áp dụng quy định về hai phần ba nghĩa vụ phải được xác định chính xác và chi tiết trước thời điểm các tranh chấp xảy ra, thông thường sẽ là việc thực hiện nghĩa vụ của bên tặng cho khi đã đảm bảo việc chuyển giao QSDĐ, giấy tờ liên quan đến QSDĐ cho bên được tặng cho đạt đủ điều kiện để hợp đồng có thể tiếp tục diễn ra trên thực tế
Tóm lại việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm về mặt hình thức không công chứng, chứng thực được áp dụng giống như việc giải quyết giao dịch tặng cho QSDĐ không được lập thành văn bản nên thống nhất cách thức giải quyết trong thực tiễn xét xử theo hướng nếu hợp đồng tặng cho QSDĐ mà bên tặng cho có nghĩa vụ cần phải thực hiện mà đảm bảo nghĩa vụ đã được thực hiện đủ hai phần ba hoặc toàn bộ theo quy định tại điều 129 BLDS năm
2015 thì sẽ được công nhận có hiệu lực Đối với trường hợp, hợp đồng tặng cho QSDĐ không có nghĩa vụ cần phải thực hiện mà bên tặng cho trong giao dịch tại thời điểm phát sinh tranh chấp đã chuyển giao QSDĐ, chuyển giao các giấy tờ tài liệu liên quan đến QSDĐ, bên nhận tặng cho chứng minh được việc tặng cho là có thật, đã sử dụng, khai thác, xây dựng… mang tính ổn định, trong thời gian đó không phát sinh tranh chấp nào khác thì được công nhận có hiệu lực Việc công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm về mặt hình thức không công chứng, chứng thực đòi hỏi sự chặt chẽ hơn trong việc xác minh trước và trong khi giải quyết tranh chấp, đảm bảo các nội dung khác trong hợp đồng cũng phải thoả mãn các điều kiện có hiệu lực của pháp luật.
Kiểm nghiệm mô hình, giải pháp đã đề xuất
Trong thực tiễn, một số Tòa án khi giải quyết các tranh chấp xử lý đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm về mặt hình thức không công chứng, chứng thực
Một là, trong vụ án thứ hai sau đây, liên quan đến tranh chấp giữa bà Phạm Thị Đ khởi kiện yêu cầu bà Trần Thị Y tiếp tục thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ ngang 12m, dài 17m (204 m 2 ) theo giấy tay thỏa thuận ngày 14/6/2010 22 Nguồn gốc đất là của bà Phạm Thị C (mẹ của bà Phạm Thị Đ) có khai phá sử dụng diện tích đất 10.022 m 2 tọa lạc tại khu phố A, phường B, thị xã C, tỉnh Bình Dương Năm 1995, bà Phạm Thị C và các con đồng ý ủy quyền cho bà Trần Thị Y đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành D0692072, số vào sổ 121 QSDĐ/1995 do Ủy ban nhân dân huyện C (nay là thị xã C) cấp cho hộ bà Trần Thị Y Ngày 14/6/2010 bà Y và bà Đ lập giấy thỏa thuận về việc bà Y đồng ý tặng cho bà Đ một phần đất diện tích đất là 12m x 17m và đồng ý giao đất sau 01 tháng kể từ ngày lập giấy thỏa thuận này, không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không xác định vị trí đất cụ thể Tuy nhiên sau đó thì bà Y đã không thực hiện việc tặng cho đúng như thoả thuận, bà Đ khởi kiện vụ án ra Toà án để giải quyết Như vậy, Toà án cần giải quyết và xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà Trần Thị Y đối với bà Phạm Thị Đ có hiệu lực trên thực tế, trường hợp công nhận hợp đồng tặng cho không được công chứng, chứng thực thì xác định nghĩa vụ thực tế của các bên đã thực hiện cụ thể như thế nào?
Về việc xử lý hợp đồng tặng cho QSDĐ vi phạm hình thức, phương án giải quyết của Toà án là không công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho nêu trên, Toà án đã nhận định: “Xét thấy, giấy thỏa thuận ngày 14/6/2010, có nội dung:
“Hụm nay ngày 14-6-2010 tại nhà bà Trần Thị Y địa chỉ ẳ, ấp A, phường B, thị xã C, tỉnh Bình Dương Chúng tôi gồm có: bà Phạm Thị Đ (sinh năm 1952), bà Trần Thị Y (sinh năm 1957), có thỏa thuận riêng với nhau nội dung sau: Ngoài số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng hỗ trợ theo như thỏa thuận giữa 3 bên, bà
Y đồng ý tặng cho bà Đ một phần đất có diện tích (12x17)m tại vị trí mà các bên có thỏa thuận trước Việc tặng cho riêng này được thực hiện trong vòng 1 tháng
22 Bản án số 144/2017/DS-PT ngày 17/08/2017 về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương kể từ ngày kí thỏa thuận về những nội dung này tại Tòa án-phúc thẩm Các bên đã thỏa thuận và đồng ý kí tên” Giấy thỏa thuận này do con của bà Đ là chị Nguyễn Thị T viết photo ra và bà Đ, bà Y cùng ký tên và điểm chỉ vào giấy thỏa thuận này Không xác định cụ thể vị trí tứ cận phần đất tặng cho, nội dung không phù hợp và không được công chứng, chứng thực, chưa được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai nên chưa phát sinh hiệu lực theo quy định tại các Điều: 467, 692, 722,
723, 725 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 4, Điều 46, Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về việc hướng dẫn thi hành
Quan điểm của tác giả cho rằng, việc Tòa án hai cấp xét xử giải quyết tranh chấp trong vụ án này là hợp lý và thuyết phục bởi lẽ, dựa vào nhận định việc bà T có thoả thuận tặng cho bà Đ phần đất có chiều ngang 12m, dài 17m là có thật nhưng sau khi thỏa thuận do hoàn cảnh gia đình kinh tế khó khăn nên bà có báo với bà Đ là không cho đất nữa và bà đã chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông H, bà H và vợ chồng ông T, bà T là có cơ sở Mặc dù việc tặng cho QSDĐ được lập thành văn bản nhưng khi xem xét điều kiện về mặt hình thức của giấy thoả thuận thì không bảo đảm vì văn bản chứa đựng nội dung không phù hợp và không được công chứng, chứng thực Hơn nữa, dựa trên việc thực hiện nghĩa vụ giữa các bên thì Toà án sơ thẩm nhận thấy rằng từ ngày 15/7/2010 (đã quá thời hạn 01 tháng theo thỏa thuận) cho đến thời điểm bà Đ có đơn khởi kiện ra Tòa án vào tháng 11/2015 thời gian đã hơn 05 năm, phần đất này, do gia đình bà Y quản lý, sử dụng và đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà H và vợ chồng ông T, bà T và những người này đã xây cất nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tức là, Bà Đ hoàn toàn không quản lý, không sử dụng đất và cũng không có tài sản nào của bà Đ trên đất
Do đó, việc chuyển giao QSDĐ giữa bà T và bà Đ là chưa hoàn thành, hợp đồng cũng vi phạm quy định về mặt hình thức vì thế nếu áp dụng quy định tại Điều 134 BLDS năm 2005 thì các bên bắt buộc tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực nếu không thì sẽ không được công nhận hợp đồng có hiệu lực Đặt ngược lại vấn đề, trường hợp bà Phạm Thị Đ nếu chứng minh được việc giữa bà và bà Y có giao dịch tặng cho QSDĐ đối với phần đất có chiều ngang 12m, dài 17m, bà Y đã hoàn toàn chuyển giao cho bà Đ và đồng thời bà Đ cũng là người trực tiếp quản lý, khai thác sử dụng đất và xây dựng các tài sản trên đất thì như vậy, trường hợp này Toà án lại có cơ sở để xác định nghĩa vụ thực hiện giao dịch giữa các bên đã hoàn thành Từ đó, nếu áp dụng quy định tại khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015, mặc dù hình thức của hợp đồng tặng cho QSDĐ không được công chứng, chứng thực nhưng các bên đều công nhận hợp đồng tặng cho là có thật, nghĩa vụ của các bên đều đã được thực tối thiểu đạt hai phần ba theo quy định thì có thể công nhận hợp đồng nêu trên sẽ có hiệu lực và bà Đ sẽ là người được toàn quyền sử dụng đối với thửa đất đã được tặng cho 23
Hai là, trong vụ án thứ ba sau đây, tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ lập ngày 11/03/2009 giữa nguyên đơn ông Võ Văn B và bà Cao Thị Tuyết H với bị đơn ông Võ Hoàng V 24 cụ thể: Phần đất tranh chấp thuộc thửa số 175, tờ bản đồ số
4, tọa lạc tại ấp M, xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre do hộ ông Võ Văn B đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 13/8/2002 Phần đất này có nguồn gốc của cha mẹ ông B là bà Nguyễn Thị C và ông Võ Văn T cho ông B năm 2001 và ông bắt đầu vào quản lý đất từ năm 2002 đến năm 2007 Năm 2016 bà C chết, ông B có ý định lấy lại phần đất này để canh tác nhưng các anh chị em của ông khuyên ông để lại phần đất này cho ông Võ Hoàng V canh tác, thu hoa lợi thêm một thời gian để có tiền xây mồ mả cho cha mẹ ông, đến ngày mãn tang bà C thì ông B mới lấy lại đất Đến năm 2019, mãn tang bà C, ông B lấy lại đất và yêu cầu ông V trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất trên cho ông nhưng ông V cho biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thất lạc Sau đó, ông B đến Uỷ ban nhân xã T, huyện C để làm căn cứ xin cấp lại Khoảng 02 tuần sau, ông V lấy hợp đồng tặng cho đưa ra UBND xã T và cho rằng ông B đã lập hợp đồng tặng cho phần đất này cho ông V Nay ông B, bà H khởi kiện ra Toà án giải quyết buộc ông V trả lại phần đất có diện tích 2.700m2 , thuộc thửa số 175, tờ bản đồ số 4, tọa lạc tại ấp M, xã T, huyện C, tỉnh Bến Tre do hộ ông Võ Văn B đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; yêu cầu ông V trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V714652 cấp ngày 13/8/2002 cho hộ ông Võ Văn B; tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 11/3/2009 giữa ông B và ông V vô hiệu, với lý do hợp đồng này là hợp đồng giả tạo, ông V giả chữ ký ông B trong hợp đồng tặng cho mà ông B không biết, việc công chứng, chứng thực cũng không diễn ra theo đúng quy định pháp luật Như vậy, vấn đề pháp lý TAND tỉnh Bến Tre cần giải quyết là việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa ông Võ Văn B, bà Cao Thị
23 “Khi nào hợp đồng mua bán đất không công chứng vẫn được công nhận?”, Link: https://s.net.vn/ZGLC Thời điểm truy cập: 15/05/2023
24 Bản án số 84/2021/DS-PT ngày 23/03/2021 về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre
Tuyết H tặng cho ông Võ Hoàng V; xác định hợp đồng tặng cho của vụ án có thực sự đã được công chứng, chứng thực theo đúng quy định hay vẫn tồn tại yếu tố giả mạo, vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng
Quan điểm giải quyết của Toà án sơ thẩm huyện C và Toà án phúc thẩm tỉnh Bến Tre thống nhất quyết định không công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho là ông Võ Văn B, bà Cao Thị Tuyết H với bên nhận tặng cho là ông Võ Hoàng V Học viên nhận thấy, việc giải quyết vụ án là thuyết phục và phù hợp bởi lẽ, trong trường hợp này Toà án đã xác định: “Xét hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 11/3/2009 giữa ông Võ Văn B và ông Võ Hoàng V được Uỷ ban nhân dân xã T, huyện C chứng thực ngày 11/3/2009, khi đó theo bà P thì ông V, ông
B có ký tên trước mặt ông Nguyễn Văn Đồng (là công chức tư pháp xã T lúc đó) Tuy nhiên, tại Kết luận giám định số: 167/2020/GĐTL ngày 08/7/2020 của Công an tỉnh Bến Tre và Kết luận giám định lại số: 3779/C09B ngày 26/8/2020 của Phân viện Khoa học hình sự Bộ Công an tại Thành phố Hồ Chí Minh đều kết luận:
“Không đủ cơ sở kết luận chữ ký đứng tên Võ Văn B dưới mục “Chồng” của Bên A trên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chứng thực ngày 11/3/2009…là có phải cùng một người ký ra hay không” Mặt khác, Toà án hai cấp đã xem xét các biên bản xác minh của các công chức địa chính tại xã T phát hiện theo sổ sách còn lưu giữ lại thể hiện việc lập hồ sơ chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn B với ông Võ Hoàng V lúc bấy giờ là do ông Nguyễn Văn Đồng thực hiện Trong sổ theo dõi của UBND xã năm 2009 không thể hiện có chữ ký của ông B và ông V, thực tế đối chiếu số chứng thực trong hợp đồng không trùng khớp với sổ quản lý, ông Đồng không xác nhận đã chứng kiến việc ông B, ông V, bà P có trực tiếp ký vào hợp đồng tặng cho hay không Như vậy, hợp đồng tặng cho QSDĐ mà ông Võ Hoàng V đã sử dụng vẫn vi phạm về mặt hình thức của giao dịch dân sự khi không đảm bảo việc công chứng, chứng thực theo đúng quy định, việc chứng thực lại không được cơ quan chức năng xác nhận, do vậy sẽ không có căn cứ để công nhận hiệu lực của hợp đồng
Quan điểm của tác giả cho rằng, Toà án hai cấp vẫn áp dụng thống nhất phương án giải quyết chỉ công nhận có hiệu lực đối với hợp đồng tặng cho không được công chứng, chứng thực khi các bên trong quan hệ hợp đồng tặng cho QSDĐ đã thực hiện những nghĩa vụ nhất định mà bên tặng cho trong giao dịch tại thời điểm phát sinh tranh chấp đã chuyển giao QSDĐ, chuyển giao các giấy tờ tài liệu liên quan đến QSDĐ, bên nhận tặng cho chứng minh được việc tặng cho là có thật, đã sử dụng, khai thác, xây dựng… mang tính ổn định, trong thời gian đó không phát sinh tranh chấp nào khác thì được công nhận có hiệu lực Việc không công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ trong vụ án trên đã bảo đảm quyền lợi của ông Võ Văn B và bà Cao Thị Tuyết H, ngăn chặn việc cố tình tạo dựng hợp đồng tặng cho QSDĐ giả mạo, không đảm bảo việc công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật nhằm chiếm đoạt tài sản không thuộc quyền sử dụng của mình