Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố hải phòng

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực NGƯỜI CAM ĐOAN Phạm Thị Rinh i LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, xin phép gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy, cô giáo Trường Đại học Hịa Bình giảng dạy, cung cấp kiến thức cho tơi q trình học tập trường Đặc biệt, xin biết ơn đến TS Nguyễn Minh Tuấn - người hướng dẫn tận tình để tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Tác giả Phạm Thị Rinh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i NGƯỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Cơ cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 12 1.2 Lý luận pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất 18 1.2.2 Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 19 1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 20 1.2.4 Bản chất xã hội - pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21 KẾT LUẬN CHƯƠNG 23 Chương THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG iii TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƯỚC TA 24 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 24 2.1.1 Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 25 2.1.2 Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất 29 2.1.3 Hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 33 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 35 2.1.5 Trình tự, thủ tục thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 38 2.2 Các quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam số trường hợp tiêu biểu 40 2.2.1 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đất có tài sản, bất động sản 40 2.2.2 Thực trạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ 43 KẾT LUẬN CHƯƠNG 46 Chương THỰC TRẠNG THỰC THI PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG, CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 47 3.1 Thực trạng thực thi pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thành phố Hải Phòng 47 3.1.1 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hải Phịng có ảnh hưởng đến thực trạng thực thi pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 47 3.1.2 Những kết đạt thực pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng Thành phố Hải Phòng 49 3.1.3 Những tồn tại, hạn chế thực pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng Thành phố Hải Phòng 51 iv 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta 55 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 55 3.2.2 Một số giải pháp khác 61 KẾT LUẬN CHƯƠNG 64 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước quản lí theo pháp luật Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Quyền sở hữu quy định Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Khi nhà nước giao quyền sử dụng cơng dân có số quyền, có quyền tặng, cho quyền sử dụng đất Trong nhiều năm qua, sách đất đai nước ta có nhiều thay đổi bước hồn thiện, với đời Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 có tác động tích cực đến việc quản lý nhà nước đất đai Với quy định cụ thể hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất, nói, Luật Đất đai góp phần quan trọng vào q trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư bước đầu phát huy nguồn lực đất đai phát triển đất nước Với quy định điều kiện chủ thể hợp đồng, đối tượng hợp đồng, người sử dụng đất hợp pháp thực quyền người sử dụng đất… góp phần tạo nên ổn định quan hệ tặng, cho quyền sử dụng đất giai đoạn Tuy nhiên, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung tặng, cho quyền sử dụng đất nói riêng khơng có nhiều thay đổi Trong đó, thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất nước ta diễn đa dạng, phong phú, trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, thời kỳ có nét riêng biệt tác động nhiều yếu tố chủ quan khách quan dẫn đến diễn biến phức tạp nhận thức thực tiễn giải vụ án Đặc biệt, Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai 2013 Bộ luật Dân 2015 quy định nhiều vấn đề việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nói riêng bộc lộ số vấn đề chưa làm rõ, cịn nhiều vấn đề chưa hồn thiện để đáp ứng với nhu cầu thực tiễn đề Hải Phòng thành phố cảng quan trọng, trung tâm công nghiệp, cảng biển, đồng thời trung tâm kinh tế, văn hóa, y tế, giáo dục, khoa học, thương mại công nghệ Vùng duyên hải Bắc Bộ Việt Nam Đây năm thành phố trực thuộc trung ương Việt Nam, đô thị loại I, trung tâm cấp vùng cấp quốc gia với Đà Nẵng Cần Thơ Hải Phịng địa phương có quỹ đất đa dạng nhiều khu vực có giá trị lớn giao dịch - chuyển nhượng, vậy, vấn đề đất đai nói chung tặng, cho quyền sử dụng đất nói riêng có diễn biến phức tạp định Quản lý nhà nước đất đai nói chung pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng năm qua nói riêng, bên cạnh nhiều kết tích cực, tồn khơng hạn chế ngăn cản việc phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế nâng cao đời sống nhân dân Chính vậy, việc nghiên cứu chế định hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất phương diện lý luận thực tiễn để phát hiện, đề xuất, kiến nghị giải vấn đề hạn chế, vướng mắc thực tiễn áp dụng quy định pháp luật nước ta giai đoạn cần thiết Do đó, học viên chọn đề tài “Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hải Phòng” làm đề tài luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thực tế năm gần đây, có nhiều cơng trình, đề tài nghiên cứu hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất góc độ lý luận thực tiễn Các cơng trình nghiên cứu tiêu biểu kể đến là: a) Một số sách tham khảo như: Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”, Nxb Khoa học kỹ thuật; Trường Đại học Luật Hà Nội (2008); “Giáo trình Luật Đất đai”, Nxb Tư pháp, Hà Nội; Nguyễn Hải An (2012), “Pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội; Vũ Thị Hồng Yến (chủ biên) (2017), “Những điều cần biết ký kết thực hợp đồng dân (theo Bộ luật Dân hành - năm 2015)”, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội… b) Các luận án, luận văn tiêu biểu như: TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Luận án tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội; Trần Thị Minh (2019), “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”, Luận án tiến sĩ, Hà Nội; Hồ Xuân Thắng (2017), “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; Lê Văn Long (2020), “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay”, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; Nguyễn Thị Dung (2021), “Pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp từ thực tiễn huyện Hoài Đức, Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội… c) Các báo khoa học đăng tạp chí chuyên ngành như: PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật; Tưởng Duy Lượng (2007), “Những khó khăn, vướng mắc xác định cho hay chưa cho trường hợp riêng, bố mẹ giao số tài sản cho sử dụng - Một số kiến nghị hướng giải quyết”, Tạp chí Tịa án nhân dân (7); Ths Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (10); Ths Trần Quang Huy (2008), “Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học (12); Đỗ Văn Chỉnh (2008), “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tồn tại”, Tạp chí Tịa án nhân dân (3); Lê Thị Hoài Ân (2011), “Chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 11/2011; Nguyễn Hồng Nam (2014), “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tồ án nhân dân số 12/2014 Nhìn chung, cơng trình, đề tài nghiên cứu làm rõ mặt lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng tặng, cho tài sản nói chung, hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nói riêng, đồng thời phát hiện, kiến nghị giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc giải vấn đề liên quan đến chế định hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nước ta Tuy nhiên, nay, chưa có cơng trình tập trung nghiên cứu chun sâu, phân tích thực trạng pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hải Phịng Vì vậy, đề tài luận văn tác giả nghiên cứu mang tính cấp thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn Luận văn kế thừa vận dụng linh hoạt kết cơng trình nghiên cứu có liên quan đến chủ đề nghiên cứu luận văn nhằm hoàn thành mục tiêu nghiên cứu đề Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu “Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hải Phòng” nhằm đánh giá cách khoa học, toàn diện pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; sở đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu việc giải vấn đề liên quan đến chế định hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nước ta thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích trên, nhiệm vụ luận văn cần đặt giải là: - Phân tích vấn đề lý luận quy định pháp luật chế định hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất - Nghiên cứu thực trạng pháp luật tặng, cho quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hải Phịng đưa giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nước ta Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất thực tiễn thực thi pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất theo quy định 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu, phân tích hệ thống quy định Luật đất đai 2013, Bộ Luật Dân 2015 văn pháp luật có liên quan đến hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất - Phạm vi thời gian, không gian: Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất Thành phố Hải Phòng thời gian từ 20162021 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Luận văn thực sở lý luận phương pháp luận chủ nghĩa Mác-Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm Đảng, Nhà nước ta pháp luật đất đai tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 5.2 Phương pháp nghiên cứu Trên sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ theo cách hiểu gắn liền mối liên hệ, theo quyền sử dụng đất phải xác định bất động sản Để thống cách hiểu loại tài sản quyền sử dụng đất điều kiện luật Việt Nam nay, tác giả thấy rằng, luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất bất động sản Thứ hai, trình thực thi, phải đảm bảo việc đăng ký quyền sử dụng đất nhanh chóng, thuận lợi, đơn giản hóa việc thu thuế, lệ phí trước bạ Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần cơng khai hóa thơng tin liên quan đến đất đăng ký quyền sử dụng, việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Hiện nay, quy định pháp luật việc nộp thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản cịn rườm rà Vì vậy, hồn thiện việc đăng ký quyền sử dụng đất trước hết cần có quy định để gộp tất loại phí thành khoản tốn cửa Tiến hành nâng cao tính liên kết, đồng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất Công tác quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu đất đai cho ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ đơn vị hành Quy hoạch xây dựng quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải phù hợp với tiêu, tiến độ sử dụng đất phân bổ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Cần thu hẹp đối tượng giao đất mở rộng đối tượng thuê đất Quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phịng hộ, rừng đặc dụng theo hướng chuyển đổi mục đích sử dụng loại đất sang đất phi nông nghiệp để thực dự án thật cần thiết cho lợi ích quốc gia an sinh xã hội Thứ ba, tiếp tục hồn thiện chế tài đất đai Sau Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, sách tài chính, chế tài đất đai 56 bước đem lại hiệu tích cực Cơ chế tài đất đai, quy định cách cụ thể, minh bạch, tăng cường việc sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, tăng cường chủ động Nhà nước điều tiết nguồn cung đất đai thị trường, nâng cao hiệu sử dụng đất; phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội Đồng thời, mở rộng việc sử dụng đất cho đối tượng nhà đầu tư, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước nước tiếp cận đất đai dễ dàng để triển khai thực dự án đầu tư thuận lợi theo tiến độ dự án phê duyệt Hoàn thiện chế tài đất đai việc ban hành kịp thời Quy chế mẫu quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất, quy định phương thức, nguồn vốn chế tài tạo lập phát triển quỹ đất Tiến hành bước xây dựng sở liệu giá đất sở liệu đất đai đáp ứng yêu cầu xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể yêu cầu quản lý nhà nước đất đai, cung cấp thông tin cho người dân doanh nghiệp Tăng cường thực đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất, lơ đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi để nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách nhà nước bổ sung chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá thuê đất Thứ tư, cần có quy định xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay thời điểm xác lập quyền sử dụng đất bên nhận chuyển quyền sử dụng đất; đảm bảo tính thống vấn đề văn pháp luật Nếu Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản xác định cụ thể thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định Bộ luật Dân Luật Đất đai mập mờ, khó hiểu Bộ luật Dân (cả Bộ luật Dân năm 2005 Bộ luật Dân năm 2015) quy định rằng: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định 57 Luật Đất đai”, đồng thời, khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Khái niệm “Việc chuyển quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng Bộ luật Dân sự) “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” (thuật ngữ dùng Luật Đất đai năm 2013) hiểu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay việc thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất? Hiện nay, có cách hiểu cho thật ngữ nhằm xác định thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền sử dụng đất Xét theo ngữ cảnh thuật ngữ: “Việc chuyển quyền sử dụng đất” Bộ luật Dân nói đến thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, “chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký” hiểu quyền sử dụng đất xác lập bên nhận chuyển nhượng từ thời điểm đăng ký Ngược lại, thuật ngữ “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất” Luật Đất đai nói đến giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, hiểu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký Đối với trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ Đây vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều vấn đề khác Do chưa có quy định cụ thể, rõ ràng để giải triệt để vấn đề nên trình giải theo tác giả cần phân biệt, làm rõ trường hợp sau: Trường hợp thứ nhất, đất bố mẹ mua vợ chồng đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho vợ chồng 58 sử dụng thời gian dài, trình sử dụng vợ chồng kê khai, đứng tên sổ địa có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố mẹ không kê khai, không đăng ký đến ngày vợ chồng người ly bố mẹ khai đất bố mẹ chưa cho có trường hợp khai “nếu vợ chồng hồ thuận cho, vợ chồng ly hôn địi lại” Nếu khơng có chứng khác chứng minh ngược lại, phải cơng nhận bố mẹ cho vợ chồng diện tích đất Trường hợp thứ hai, đất bố mẹ mua đứng tên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau mua giao cho vợ chồng sử dụng, bố mẹ không kê khai, không đứng tên sổ sách địa chính, cịn vợ chồng kê khai, đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bố mẹ biết không phản đối, ly hôn địi lại, bác u cầu bố mẹ Nếu bố mẹ đứng kê khai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định đất bố mẹ, chưa cho vợ chồng Trường hợp thứ ba, đất có nguồn gốc bố mẹ, sau xây dựng gia đình bố mẹ giao cho sử dụng Vợ chồng xây dựng nhà kiên cố có khn viên riêng, quản lý, sử dụng liên tục, kê khai đứng tên sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấđứng tê vợ chồng người con, bố mẹ biết khơng có ý kiến bố mẹ kê khai ghi tên vợ chồng Chỉ đến vợ chồng người mâu thuẫn dẫn đến ly hơn, bố mẹ địi lại với lý chưa cho, phải bác yêu cầu bố mẹ, xác định nhà đất tài sản chung vợ chồng Trường hợp thứ tư, bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua, hợp đồng chuyển nhượng đứng tên vợ chồng, có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau vợ chồng người làm nhà ăn ổn định Đến bố mẹ khơng có ý kiến khoản tiền bố mẹ bỏ với mua đất, đến ly hôn người chồng (hoặc vợ) khai 59 khoản tiền bố mẹ cho vay, không đưa chứng khác phải coi số tiền bố mẹ cho vợ chồng, nhà đất vợ chồng Trường hợp bố mẹ sống khai cho vợ chồng vay, người vợ chồng khai thống bố mẹ họ, khơng có chứng khác phải xác định số tiền bố mẹ cho vay, vợ chồng ly phải tốn lại khoản vay cho bố mẹ Trường hợp việc cho vay không xác định lãi, không xác định thời hạn trả nên phải toán lại số tiền xác định cho vay, trả lãi Trường hợp thứ năm, đất bố mẹ bỏ tiền mua toàn đất gia đình có từ trước, sau bố mẹ vợ chồng bỏ tiền làm nhà, chung coi phần giá trị xây dựng sở hữu chung bố, mẹ vợ chồng con, đất bố mẹ, trừ trường hợp có chứng khác chứng minh bố mẹ cho vợ chồng Nếu bố mẹ vợ chồng bỏ tiền mua đất, góp tiền, cơng sức làm nhà, chung nhà đất đứng tên hay bố mẹ đứng tên phải coi nhà đất sở hữu chung Để xác định phần quyền sở hữu bên Toà án yêu cầu bên đương xuất trình, tài liệu, chứng cứ, chứng minh, cho yêu cầu làm rõ cơng sức, tiền bên bỏ ra, chia theo công sức, tiền bên đóng góp Phần vợ chồng đóng góp coi tài sản chung đem chia ly hôn Trừ trường hợp chứng chứng minh bố mẹ cho vợ chồng con, nên để vợ chồng đứng tên giấy tờ Trong trình giải tranh chấp cần ý trường hợp bố mẹ cho tài sản, có lập văn bản, ghi rõ cho người vợ người chồng, dù hợp đồng tặng cho diễn thời gian quan hệ nhân cịn tồn khơng coi tài sản chung vợ chồng, phải xác định tài sản riêng, cho riêng người định hợp đồng tặng cho Tuy nhiên, sau người tặng cho riêng nhập vào khối 60 tài sản chung vợ chồng phải coi tài sản tài sản chung, xem xét, đánh giá cơng sức đóng góp phải coi họ có cơng sức đóng góp nhiều Đối với trường hợp có đủ kết luận bố mẹ cho vợ chồng phải xác định tài sản chung, vợ chồng hai bên vợ chồng tự nguyện trả lại bố mẹ công nhận tự nguyện họ phần quyền lợi họ tự nguyện trả (ví dụ có người chồng tự nguyện trả cơng nhận phần người chồng trả lại bố mẹ, phần người vợ thuộc quyền sở hữu người vợ) 3.2.2 Một số giải pháp khác Để việc thực áp dụng pháp luật đạt hiệu tốt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngồi giải pháp trên, theo tác giả cần trọng đến giải pháp khác Một là, phát triển án lệ Thực tiến trình cải cách tư pháp Nhà nước Việt Nam, Đảng khẳng định cần thiết phải sớm nghiên cứu để sử dụng án lệ hoạt động xét xử Nghị số 49-NQ/TW ngày 2.6.2005 Bộ Chính trị “Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020” xác định: “Tịa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ tổng kết kinh nghiệm xét xử, hướng dẫn áp dụng pháp luật, phát triển án lệ xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm ” Tại định số 74/QĐ-TANDTC ngày 31.10.2012, đề án “Phát triển án lệ TANDTC” thức phê duyệt Lần Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 quy định Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ lựa chọn định Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, án, định có hiệu lực pháp luật có tính chuẩn mực Tịa án, tổng kết phát triển thành án lệ công bố án lệ để Tòa án nghiên cứu áp dụng xét xử Bộ Luật Dân năm 2015 lần quy định việc áp dụng án lệ khoản Điều 6: “Trường hợp áp dụng tương tự pháp luật theo quy định khoản Điều áp dụng nguyên tắc pháp 61 luật dân quy định Điều Bộ luật này, án lệ, lẽ công bằng” Việc tách riêng áp dụng tương tự pháp luật khẳng định vị trí, vai trị án lệ - nguồn luật thừa nhận thời gian gần Áp dụng án lệ phương thức hiệu để khắc phục khiếm khuyết pháp luật, đảm bảo việc áp dụng thống xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch tiên liệu phán Tịa án, qua có tác dụng hướng dẫn hành vi ứng xử không bên vụ án, mà cộng đồng xã hội Đặc biệt, cần bổ sung kịp thời án lệ để làm nguồn áp dụng pháp luật trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ trường hợp diễn phổ biến, phong phú, đa dạng quy định pháp luật chưa có quy định Hai là, cần xây dựng đội ngũ cán thi hành pháp luật có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chun mơn kỹ nghề nghiệp giỏi Ba là, tăng cường đổi công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất quan, tổ chức, đoàn thể Nâng cao hiểu biết pháp luật ý thức chấp hành pháp luật cơng dân cách tồn diện Một lý khiến nảy sinh nhiều tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất ý thức pháp luật nhiều người dân hạn chế, dẫn đến tình trạng sau tặng cho thấy giá trị quyền sử dụng đất tăng cao, nhiều chủ thể quay sang phủ nhận giao dịch nhằm đòi lại quyền sử dụng đất Ngoài ra, nhiều chủ thể tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thiếu hiểu biết pháp luật nên không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ pháp lý quan hệ tặng cho khiến giao dịch bị vô hiệu làm phát sinh tranh chấp khơng đáng có Do đó, việc thực tốt công tác phổ biến, giáo dục pháp luật góp phần hạn chế tranh chấp có khả phát sinh Bốn là, bảo đảm trang bị sở vật chất, phương tiện, đáp ứng điều kiện làm việc cho quan thi hành pháp luật giải tranh chấp Luật 62 Đất đai năm 2013 có định hướng xây dựng hệ thống thông tin đất đai sở liệu đất đai thống nhất, đại nhằm bảo đảm tính cập nhật thuận tiện trình quản lý, theo dõi, tạo pháp lý để giải tranh chấp Và để đáp ứng yêu cầu địi hỏi phải có tăng cường, đầu tư sở vật chất, kỹ thuật, bảo đảm điều kiện sở hạ tầng phục vụ việc xây dựng sở liệu hệ thông tin Năm là, tăng cường giám sát Nhà nước, đồn thể quần chúng nhân dân cơng tác giải vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Thông qua phản ánh, theo dõi, đánh giá quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải tranh chấp từ phía người dân, Nhà nước phát xử lý kịp thời sai phạm, yếu nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người dân quyền lợi họ bị xâm phạm 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG Căn vào số vấn đề lý luận hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất đề cập Chương 1, kết phân tích thực trạng quy định pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nước ta Chương 2, Chương 3, luận văn thực trạng thực thi pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thành phố Hải Phòng Trong đó, tác giả trình bày khái qt tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hải Phịng có ảnh hưởng đến thực trạng thực thi pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; kết đạt hạn chế, tồn thực pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng Thành phố Hải Phòng Tác giả số nguyên nhân dẫn đến hạn chế, tồn thực pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng Thành phố Hải Phòng Dựa kết nghiên cứu, Chương đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Trong đó, tập trung vào giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất đề xuất thêm số giải pháp khác 64 KẾT LUẬN Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phịng; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Trong kinh tế thị trường, đất đai nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Chính tầm quan trọng đặc biệt đất đai mà quốc gia tuyên bố đất đai phần đất đai thuộc sở hữu chung xã hội (sở hữu nhà nước đất đai) Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên, thực tế, Nhà nước không sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài (gọi chung người sử dụng đất) Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền người sử dụng đất tặng, cho quyền sử dụng đất hình thức quan hệ tặng cho hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng quan trọng giao dịch dân nói chung, quan hệ dân phổ biến sống nhân dân ta phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập thực việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống sinh hoạt hàng ngày Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dạng hợp đồng tặng cho tài sản Do tài sản hợp đồng quyền sử dụng đất - tài sản đặc biệt quan trọng, việc dịch chuyển thơng qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho tài sản thông thường khác Luận văn “Hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành 65 phố Hải Phòng” hướng đến mục tiêu đề xuất số giải pháp trọng tâm, chủ yếu đánh giá cách khoa học, toàn diện pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; sở đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta nay, góp phần nâng cao hiệu việc giải vấn đề liên quan đến chế định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta thời gian tới Trên sở vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu sử dụng đề tài, tác giả thực nhiệm vụ cốt lõi sau đây: Tổng hợp, trình bày số vấn đề lý luận hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất Trong đó, tập trung làm rõ nội dung như: Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất; Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Bản chất xã hội - pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Tiếp theo, luận văn phân tích thực trạng quy định pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nước ta làm rõ thực trạng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam số trường hợp tiêu biểu, quan trọng tiếp tục quy định quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Đây quan trọng, vừa có giá trị tính khoa học, vừa có giá trị thực tiễn cao, làm sở để đề xuất giải pháp hoàn thiện việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Trên sở vận dụng sở lý luận đánh giá thực trạng quy định pháp luật hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất nước ta, tác giả thực trạng thực thi pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 66 Thành phố Hải Phòng đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện việc thực áp dụng quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Để giải pháp nêu thực phát huy hiệu giải pháp cần phải tiến hành cách đồng thống 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Hải An (2011), Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật Bộ Chính trị, Nghị số 49/NQ-TW ngày 02/6/2005 Bộ Chính trị Chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật tố tụng dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011 Quốc Hội khóa XII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng năm 2011, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 Bộ Tư Pháp, Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2001), Một số vấn đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đỗ Văn Chỉnh (2008), “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tồn tại”, Tạp chí Tịa án nhân dân 10 TS Đỗ Văn Đại (2010), “Điều kiện chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng bên không thực đủng hợp đồng”, Tạp chí Dân chủ pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự) 11 TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 68 12 Nguyễn Thị Dung (2021), Pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nơng nghiệp từ thực tiễn huyện Hồi Đức, Hà Nội, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội 13 Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Học viện Tư pháp (2007), Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 15 Ths Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (10) 16 Ths Trần Quang Huy (2008),”Sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học (12) 17 Luật Đất đai (1987) 18 Luật Đất đai (1993) 19 Luật Đất đai (2003) 20 Luật Đất đai (2013) 21 Luật Hôn nhân Gia đình (1986) 22 Luật Hơn nhân Gia đình (2000) 23 Luật Hơn nhân Gia đình (2014) 24 Lê Văn Long (2020), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; 25 Tưởng Duy Lượng (2007), “Những khó khăn, vướng mắc xác định cho hay chưa cho trường hợp riêng, bố mẹ giao số tài sản cho sử dụng - Một số kiến nghị hướng giải quyết”, Tạp chí Tịa án nhân dân (7-8) 26 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013 27 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định 69 chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 28 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 cấp giấy chứng nhận 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 thi hành Luật Đất đai 31 Nghị số 01/2003/NQ- HĐTP 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn giải hậu hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 32 PGS TS Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật 33 TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà nội 34 Quyết định số 220/QĐ-CA ngày tháng năm 2016 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao công bố án lệ 35 Hồ Xuân Thắng (2017), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Lịch sử Nhà nước Pháp luật Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 37 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 38 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 70