Tác giả cũng đưa ra thực trạng các quy định của pháp luật cũng như cách giải quyết vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta hi
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô giá và là tư liệu sản xuất đặc biệt của quốc gia, đồng thời là cơ sở phân bố các khu dân cư và là phần thiết yếu của lãnh thổ Với giá trị đặc biệt này, con người luôn mong muốn tác động vào đất đai để tạo ra giá trị vật chất và tinh thần phục vụ cuộc sống Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ một chủ thể sang chủ thể khác là một quy luật tất yếu Luật đất đai năm 1993 đã lần đầu tiên cho phép chuyển quyền sử dụng đất, đánh dấu bước đột phá trong việc quy định quyền lợi của người sử dụng đất, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai phát triển theo cơ chế thị trường.
Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003, đánh dấu nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai năm 1993, đặc biệt trong các quy định về tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, sự phát triển của quan hệ xã hội và cơ chế thị trường đã cho thấy các quy định này vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tiễn Đến ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai mới, tiếp tục cải tiến các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, nhằm điều chỉnh hiệu quả hơn các quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản liên quan trong đời sống hàng ngày.
Luật đất đai 2013 đã điều chỉnh nhiều quy định nhằm khắc phục những hạn chế gây bức xúc trong nhân dân, bao gồm thời hạn giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư và giá đất khi nhà nước thu hồi Tuy nhiên, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là tặng cho quyền sử dụng đất, không có nhiều thay đổi Thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra đa dạng và phong phú qua các thời kỳ, mỗi giai đoạn mang những đặc điểm riêng do tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong nhận thức và thực tiễn giải quyết các vụ án.
Nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam hiện nay rất quan trọng Điều này giúp đưa ra các biện pháp và phương hướng giải quyết thực tiễn hiệu quả.
Nghiên cứu về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một yêu cầu cấp bách, có ý nghĩa thiết thực trong lý luận, lập pháp và thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam hiện nay.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Trên thế giới, nhiều quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do đó việc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được áp dụng tương tự như các tài sản thông thường khác, mà không có quy định riêng biệt Tại Việt Nam, các quy định trước đây về vấn đề này cũng không có sự phân biệt rõ ràng.
Bộ luật Hồng Đức, Bộ dân luật Nam Kỳ và Bắc Kỳ không cấm việc tặng cho quyền sử dụng đất Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 1995 đã được ban hành và áp dụng, nhưng chưa có điều luật nào quy định riêng về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Chỉ đến khi Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 được ban hành, vấn đề này mới có quy định cụ thể.
Chế định hợp đồng tặng tài sản, bao gồm cả việc tặng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hiện mới chỉ được đề cập trong một số công trình nghiên cứu, bài viết trên tạp chí và giáo trình giảng dạy tại các cơ sở đào tạo Đặc biệt, luận án tiến sĩ Luật học đã góp phần làm rõ hơn về vấn đề này.
“Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất” năm 2011 của Nguyễn
Các công trình nghiên cứu đã làm rõ lý luận và thực tiễn liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng vẫn còn thiếu sót trong việc đáp ứng nhu cầu thực tiễn và các quy định pháp luật mới được sửa đổi Do đó, việc nghiên cứu chuyên sâu về hợp đồng này là cần thiết để cải thiện tính hợp lý và tính ứng dụng của các quy định pháp luật hiện hành Mục tiêu là xây dựng một hệ thống quy định toàn diện và chuyên biệt, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
“ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất để làm luận văn thạc sĩ cũng nhằm mục đích đó.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận của luận văn dựa trên quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cùng với các chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam và Nhà nước về Nhà nước pháp quyền và hoạt động tư pháp Ngoài ra, luận văn còn tham khảo các học thuyết chính trị pháp lý quốc tế và nghiên cứu các văn bản pháp lý như Hiến pháp và Luật Tổ chức Tòa án nhân dân.
Luận văn áp dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và lịch sử, sử dụng các phương pháp nghiên cứu như hệ thống, lịch sử, logic, phân tích, tổng hợp và so sánh luật học Tác giả cũng tham khảo ý kiến từ các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực dân sự liên quan đến đề tài.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn nghiên cứu sâu về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, phân tích một cách toàn diện các trình tự, thủ tục, và điều kiện cần thiết Bên cạnh đó, bài viết cũng đề cập đến các vấn đề liên quan như hủy bỏ hợp đồng và đề nghị không công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, cũng như thực tiễn trong việc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác.
Bài viết phân tích thực trạng các quy định pháp luật và cách giải quyết các vụ việc liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam Đặc biệt, tác giả nhấn mạnh những quy định mới về tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định trong Luật Đất đai, nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài sản đất đai.
Bộ luật Dân sự 2015 chính thức có hiệu lực từ năm 2013, mở ra cơ hội cải cách hệ thống pháp luật tại Việt Nam Luận văn này đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp lý, đặc biệt là trong việc giải quyết những vấn đề phát sinh liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn bao gồm 2 chương như sau:
Chương 1: Một số vấn đề pháp lý về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
Chương 2: Thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay, đồng thời đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình này.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Khái niệm hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tín dụng tiêu dùng (HĐTCTS) là một loại hợp đồng phổ biến tại Việt Nam và trên toàn cầu Khái niệm về HĐTCTS đã được luật hóa trong nhiều bộ luật dân sự trên thế giới và được nghiên cứu trong nhiều công trình khoa học pháp lý.
Hợp đồng tặng cho tài sản (HĐTCTS) là một quan hệ pháp luật dân sự được hình thành từ sự thoả thuận giữa các bên, nhằm chuyển giao tài sản và quyền sở hữu Pháp luật quy định về HĐTCTS không chỉ đảm bảo quyền lợi cho các bên mà còn phản ánh mục đích khác nhau trong việc xác lập hợp đồng Bên tặng cho không nhằm thoả mãn nhu cầu sản xuất, kinh doanh hay sinh hoạt hằng ngày, mà chủ yếu là để chuyển giao tài sản Do đó, cần làm rõ các yếu tố đặc trưng liên quan đến chủ thể, khách thể và nội dung của quan hệ này, cũng như bản chất không có đền bù của HĐTCTS.
1 Trần Thị Nghĩa Minh (2008), “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận văn thạc sỹ
Hợp đồng tặng cho tài sản (HĐTCTS) được định nghĩa bởi tác giả Nguyễn Văn Hiến là sự thoả thuận giữa các bên, trong đó bên tặng cho chuyển nhượng tài sản mà không yêu cầu đền bù, và bên được tặng cho đồng ý nhận Định nghĩa này nhấn mạnh sự tuân thủ pháp luật trong việc xác lập và thực hiện HĐTCTS, đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch Tuy nhiên, tác giả cũng chỉ ra rằng ngay cả khi các bên không tuân thủ đúng quy định pháp luật, bản chất giao dịch vẫn là HĐTCTS Ví dụ, nếu bên tặng cho không đủ năng lực hoặc không thực hiện đúng hình thức, hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ.
HĐTCTS được định nghĩa là sự thể hiện ý chí tự nguyện và tự do thỏa thuận của các bên, trong đó bên tặng chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản cho bên nhận mà không yêu cầu đền bù, tất cả đều trong khuôn khổ quy định của pháp luật.
Theo Điều 129, BLDS năm 2015, hợp đồng tặng cho tài sản phải tuân thủ quy định pháp luật, khẳng định rằng bên tặng cho chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản cho bên được tặng cho Tuy nhiên, tác giả luận văn băn khoăn về việc định nghĩa này có thể gây hiểu lầm, bởi hợp đồng tặng cho thực chất là chuyển giao quyền sở hữu tài sản, không chỉ đơn thuần là quyền sử dụng Đặc biệt, trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, mục đích chính là chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho Để hiểu rõ hơn về hợp đồng tặng cho, cần xem xét bản chất của hợp đồng, đó là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Hợp đồng tặng cho phải dựa trên sự thỏa thuận và ý chí đồng ý của bên được tặng cho, như đã được nhấn mạnh trong định nghĩa về hợp đồng tặng cho.
Dựa trên các định nghĩa về HĐTCTS từ những nghiên cứu trước đây và qua quá trình phân tích, tác giả đề xuất định nghĩa mới về HĐTCTS như sau:
Hợp đồng tặng cho tài sản là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận, trong đó bên tặng cho cam kết giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên nhận khi còn sống.
Hợp đồng tặng cho tài sản, theo Điều 457 BLDS năm 2015, là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, trong đó bên tặng cho giao tài sản mà không yêu cầu đền bù, và bên được tặng cho đồng ý nhận Tuy nhiên, định nghĩa này chưa phản ánh đầy đủ tình huống khi bên được tặng cho đề xuất việc tặng cho Theo phân tích, hợp đồng tặng cho có thể hình thành từ đề xuất của bên tặng cho hoặc bên được tặng cho, và trong trường hợp bên tặng cho đưa ra đề nghị, cần có sự đồng ý của bên được tặng cho, cũng như ngược lại Do đó, định nghĩa trong BLDS năm 2015 chỉ thể hiện một khía cạnh của hợp đồng tặng cho mà chưa bao quát toàn bộ các tình huống có thể xảy ra.
Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, khái niệm “quyền sử dụng đất” chưa được áp dụng trong hệ thống pháp luật Việt Nam, thay vào đó là “quyền sở hữu” Ngày 18/12/1980, Quốc hội đã thông qua Hiến pháp, thiết lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời chính thức công nhận khái niệm “quyền sử dụng đất” Từ đó đến nay, khái niệm này vẫn được duy trì qua nhiều lần sửa đổi Hiến pháp và Luật Đất đai “Quyền sử dụng đất” được coi là một sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện sở hữu toàn dân và là công cụ giúp Nhà nước thực hiện quyền năng chủ sở hữu Quyền này được định nghĩa là quyền của các chủ thể khai thác công dụng, hưởng lợi từ đất mà Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng từ các chủ thể khác Nội dung khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng như quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng.
Quyền sử dụng đất là một phần của quyền sở hữu đất đai, được Nhà nước quản lý thông qua việc giao đất, cho thuê đất, định giá đất và thu hồi đất Theo Tiến sĩ Lê Xuân Bá, quyền này là phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu và phân rõ quyền hạn của từng đối tượng sử dụng đất Nhà nước là chủ sở hữu đất đai toàn vẹn và thực hiện quyền này thông qua việc cấp quyền sử dụng đất có thời hạn, phân loại theo loại đất và đối tượng sử dụng.
Quyền sử dụng đất có thể được hiểu từ hai khía cạnh chính: kinh tế và pháp lý Từ góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất thuộc về nhà nước, và nhà nước thực hiện quyền này thông qua các công cụ pháp lý.
Bài viết đề cập đến "7 Từ điển Luật học" do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp xuất bản năm 2006, quy định quyền lợi của chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng Từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác lợi ích kinh tế từ đất của các chủ thể sử dụng đất hợp pháp.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, phát sinh từ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cũng như từ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất thể hiện qua cách thức pháp luật bảo vệ quyền lợi của cả chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu, cho thấy bản chất và tầm quan trọng của quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất cần tuân thủ các điều kiện và thủ tục theo quy định của pháp luật.
Nhận diện bản chất quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, với Nhà nước là chủ sở hữu đại diện, là rất quan trọng để nghiên cứu và đánh giá giới hạn quyền tài sản của cá nhân trong các giao dịch dân sự và kinh tế Điều này cũng là cơ sở để xem xét sự chi phối và kiểm soát của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân khi thực hiện quyền sở hữu Việc tặng cho quyền sử dụng đất cho những người có quyền hợp pháp không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn có giá trị văn hóa, và quyền này đang được thực hiện rộng rãi trong đời sống dân sự hiện nay.
Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
Pháp luật hiện hành chưa định nghĩa rõ ràng về tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng như tài sản gắn liền với đất Khái niệm này chỉ được đề cập trong Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, trong đó nêu rằng "Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không có giá trị thanh toán."
Tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xem là một hình thức đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì cả hai hành vi đều liên quan đến việc chuyển giao QSDĐ từ người sở hữu hợp pháp sang người khác, dẫn đến việc chấm dứt QSDĐ của người chuyển giao và xác lập QSDĐ cho người nhận Tuy nhiên, sự khác biệt chính giữa hai phương thức này nằm ở yếu tố bồi thường: trong chuyển nhượng, có sự đền bù vật chất dựa trên thỏa thuận và giá trị thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, trong khi tặng cho không có giá trị vật chất nào, mà chỉ là sự tự nguyện của người có QSDĐ Do đó, quan hệ tặng cho không bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường QSDĐ, tạo nên sự khác biệt cơ bản giữa hai giao dịch này.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 quy định các quy trình liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, cũng như trình tự và thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định này cũng đề cập đến việc giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo pháp luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là quy định của Nhà nước nhằm điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên Các quy định này bao gồm điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho giữa bên tặng cho và bên nhận Tặng cho quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản trong giao dịch dân sự và kinh tế trên thị trường bất động sản, được Nhà nước công nhận và bảo vệ.
Tặng cho quyền sử dụng đất được xem là một giao dịch dân sự, trong đó các bên thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng Sự thỏa thuận này thể hiện sự thống nhất ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, trong đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất mà không yêu cầu bất kỳ lợi ích vật chất nào từ bên nhận Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, nó sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ cho cả hai bên, không chỉ đơn thuần là việc chuyển nhượng quyền mà còn là sự xác lập hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan.
Theo quy định của pháp luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, từ đó phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng tặng cho.
Tặng cho quyền sử dụng đất có thể được hiểu từ hai góc độ khác nhau: từ góc độ dân sự, nó là một quan hệ tặng cho tài sản dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất; trong khi từ góc độ pháp luật đất đai, nó là sự quy định và yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo TS Nguyễn Hải An (2011), để việc tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận và hợp đồng có hiệu lực, cần tuân thủ đúng các quy định của pháp luật Điều này đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên trong thỏa thuận được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, trong đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất mà không yêu cầu đền bù, và bên nhận đồng ý theo quy định của pháp luật Khái niệm này không chỉ đơn thuần là chuyển giao quyền sở hữu mà còn là công cụ pháp lý thể hiện quyền của Nhà nước trong việc cho phép các chủ thể sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu khai thác và sử dụng tài nguyên đất đai.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản khác gắn liền với đất là loại quyền được Nhà nước trao cho người sử dụng, cho phép họ hưởng quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật Hiện tại, pháp luật không có quy định riêng cho việc tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền, mà áp dụng theo các quy định chung của pháp luật dân sự Tuy nhiên, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất có những đặc điểm riêng biệt cần được lưu ý, như nguồn gốc hình thành và các tài sản không phải QSDĐ nhưng liên quan, ví dụ như nhà ở, công trình xây dựng và vườn cây.
Theo Điều 722 Bộ luật Dân sự năm 2005, đất ở được coi là một khối thống nhất không thể phân chia, dù thực tế có thể phân chia nhưng sẽ làm giảm giá trị sử dụng Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có thể thuộc sở hữu hợp pháp của một hoặc nhiều chủ thể Do đó, việc tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền cần tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và đất đai, đồng thời phải xem xét tính chất đặc thù của quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan và duy trì trật tự xã hội.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, là sự thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất ở mà không yêu cầu đền bù, trong khi bên nhận tặng cho phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và các quy định pháp luật liên quan.
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản khác gắn liền với đất có những đặc điểm quan trọng cần lưu ý, bao gồm tính chất đặc thù của tài sản và quy định pháp lý liên quan.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) không chỉ là một hợp đồng thực tế mà còn là hợp đồng ưng thuận, thể hiện qua việc bên được tặng cho nhận QSDĐ theo đúng quy định pháp luật Khi đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước, bên nhận được coi là đã nhận quyền sử dụng đất từ bên tặng cho Sự đồng ý trong việc chuyển giao phải dựa trên cơ sở tự nguyện, không có sự ép buộc, để bên nhận cảm thấy thoải mái và xứng đáng với tài sản có giá trị lớn này Điều này tạo nền tảng cho mối quan hệ lâu dài và bền vững giữa hai bên Theo triết lý Đạo Phật, món nợ tình cảm là lớn nhất trong cuộc đời, vì vậy việc tặng cho không chỉ đơn thuần là giá trị vật chất mà còn ràng buộc các mối quan hệ tình cảm, nếu không được thực hiện đúng cách sẽ dẫn đến sự lệ thuộc không mong muốn.
• Tặng cho QSDĐ là hợp đồng không có đền bù
Việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất thường được hiểu là một hợp đồng giữa các bên, trong đó không có điều khoản nào yêu cầu bên nhận tặng cho phải bồi hoàn hoặc thực hiện nghĩa vụ nào.
• Tặng cho QSDĐ là hợp đồng đơn vụ:
Thực trạng các quy định chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
1.4.1 Chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
Chủ thể tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ bao gồm bên tặng cho và bên nhận tặng cho Bên tặng cho phải là chủ sở hữu hợp pháp của QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, có mong muốn chuyển giao QSDĐ mà không yêu cầu bên nhận tặng phải trả tiền hay thực hiện nghĩa vụ nào Điều này khác biệt với các hình thức chuyển nhượng khác, nơi có sự trao đổi tài sản Mục đích của việc tặng cho thường là để thực hiện quyền tài sản cho những người thân, không mang tính thương mại Bên nhận tặng cho có thể là cá nhân, hộ gia đình, hoặc người nước ngoài đủ điều kiện sở hữu QSDĐ tại Việt Nam Dù bên tặng cho không yêu cầu lợi ích vật chất, giao dịch vẫn cần sự đồng ý của bên nhận tặng Những người nhận tặng thường là người có quan hệ thân thuộc, và việc đồng ý nhận tặng cũng giúp bên tặng kiểm định ý định của mình, tránh những mục đích không chính đáng.
Quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất thuộc lĩnh vực pháp luật dân sự, do đó, các bên tham gia cần phải đáp ứng những điều kiện chung về chủ thể trong giao dịch dân sự.
Khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên tham gia cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp.
Khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền, cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự Năng lực này thể hiện khả năng của cá nhân trong việc xác lập và thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự Luật quy định rằng cá nhân được coi là có đủ năng lực hành vi khi họ nhận thức rõ về hành vi và hậu quả của hành vi đó, đồng thời có khả năng tự chủ trong các quyết định của mình.
Theo Điều 19 của Bộ luật Dân sự năm 2015, để có khả năng chịu trách nhiệm về hành vi, người đó phải từ đủ 18 tuổi trở lên và có trí não phát triển bình thường Những người mắc bệnh không thể nhận thức hoặc kiểm soát hành vi, cũng như những người gặp khó khăn trong nhận thức do tình trạng thể chất hoặc tinh thần, sẽ không đủ khả năng chịu trách nhiệm Tuy nhiên, nếu chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực do nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác, họ vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm pháp lý khi gây ra thiệt hại cho tài sản gia đình.
Hộ gia đình khi tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần tuân thủ quy định của Luật đất đai năm 2013, trong đó hộ gia đình được xác định là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và sống chung với nhau Quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình là tài sản chung, và các thành viên trong hộ gia đình có thể ủy quyền cho người đại diện thực hiện giao dịch dân sự, tuy nhiên việc ủy quyền phải được lập thành văn bản Khi có sự thay đổi về người đại diện, bên tham gia quan hệ dân sự cần được thông báo Hộ gia đình phải có năng lực chủ thể, bao gồm năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự, để tham gia hợp đồng tặng cho Tất cả các thành viên trong hộ gia đình phải đồng ý và ký tên vào hợp đồng, và nếu có thành viên chưa đủ mười tám tuổi, cần có chữ ký của người đại diện theo pháp luật.
Chủ thể tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất phải hoàn toàn tự nguyện
Các chủ thể tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoàn toàn tự do thể hiện ý chí của mình Yếu tố tự nguyện được thể hiện khi bên tặng cho bày tỏ thiện chí tặng cho và chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp mà không yêu cầu điều kiện nào Bên nhận tặng cho đồng ý nhận và thực hiện thủ tục chuyển dịch quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong một số trường hợp, ý chí của các bên có thể không hoàn toàn tự nguyện, dẫn đến hợp đồng bị coi là vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối hoặc đe dọa.
Để xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất, không phải chủ thể nào cũng có quyền này, vì điều kiện chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, chủ yếu là để ở Điều này đồng nghĩa với việc quyền tặng cho QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cũng bị giới hạn, và không phải ai cũng tự động có quyền nhận tặng cho những tài sản này, do bị ràng buộc bởi các mục đích sử dụng trước và sau khi thực hiện giao dịch.
Theo Khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ được thực hiện đối với đất ở Do đó, việc xác định các chủ thể có quyền tham gia giao dịch tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cần được xem xét một cách sâu sắc và toàn diện trong khuôn khổ pháp luật đất đai.
• Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ các quy định của nhà nước để đảm bảo tính hợp pháp Người sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng phải đáp ứng các điều kiện như: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án, và trong thời hạn sử dụng đất Việc tuân thủ các quy định này giúp quản lý đất đai hiệu quả và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng.
Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất, các chủ thể có thể bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như tổ chức và cá nhân nước ngoài Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể cho việc tặng cho QSDĐ và tài sản liên quan, do đó cần nghiên cứu các quy định chung về tặng cho QSDĐ, các điều kiện riêng đối với một số chủ thể khi nhận tặng cho, và các trường hợp bị cấm Bên cạnh đó, các chủ thể được pháp luật công nhận trong việc sử dụng đất cho mục đích ở hoặc kinh doanh cũng có thể tham gia vào giao dịch tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất.
Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở sẽ được nhận nhà tình nghĩa kèm theo đất, theo quy định của pháp luật.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả trước có thể được tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, miễn là tiền sử dụng đất và tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Điều này cũng áp dụng cho các tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép họ tặng nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền có quyền tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản khác.
Tổ chức kinh tế có quyền nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức kinh tế khác Đất góp vốn phải có nguồn gốc từ việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện thuê đất hàng năm Tổ chức này có thể tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất và tài sản khác liên quan.
Các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam trong một số trường hợp
1.5.1 Tặng cho quyền sử dụng đất khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện cụ thể Cụ thể, họ có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất, cùng với các quyền khác như thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo các điều khoản quy định tại các Điều 110, 112 và 113 của luật.
Theo quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 Điều 120 của Luật này, các điều kiện cần có bao gồm: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và trong thời hạn sử dụng đất.
29 Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
Quy định hiện tại được nêu tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013, với mục tiêu bổ sung và làm rõ hơn các nội dung đã đề cập ở phần trước.
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn có quy định linh hoạt về việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận, nhằm phù hợp với thực tiễn và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời góp phần ổn định xã hội.
Trước đây, theo Khoản 1 Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền, người nhận chuyển quyền (bao gồm cả nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất) trước ngày 01/7/2004, nếu có giấy tờ chuyển quyền có chữ ký của bên chuyển quyền mà không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, thì không cần thực hiện thủ tục chuyển quyền Người nhận chuyển quyền chỉ cần nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Quy định này cũng được tiếp tục duy trì trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Ngày 15 tháng 5 năm 2014, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai được ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 3/3/2017, đã sửa đổi và bổ sung một số nghị định liên quan đến Luật Đất đai 2013 Theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013, quy định rõ các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu họ sở hữu một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm.
Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam sẽ được công nhận Bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 Các giấy tờ này phải được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng ghi tên người khác, cùng với giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nếu chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trước khi Luật có hiệu lực và đất không có tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan thi hành án, cũng như các văn bản công nhận kết quả hòa giải, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên, nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, các bên phải tuân thủ quy định của pháp luật.
Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến khi Luật có hiệu lực mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 101, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 hoặc từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, nếu việc chuyển quyền được lập thành văn bản và chưa được cấp giấy chứng nhận, bên nhận chuyển quyền có quyền làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp.
Chính vì vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra hai trường hợp:
Trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập trước ngày 01/7/2004 và từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Khoản 2 Điều 50 Luật Đất đai 2003, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP và Luật Đất đai 2013, người được tặng cho có quyền làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất mang tên mình Điều kiện cần thiết là Ủy ban nhân dân xã phải xác nhận rằng mảnh đất không có tranh chấp và phải có một trong các giấy tờ, căn cứ theo quy định tại Khoản.
Theo Điều 50 Luật Đất đai 2003 và Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công nhận có giá trị pháp lý và hiệu lực pháp luật trong các trường hợp cụ thể.
Trong trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập sau ngày 01/7/2014, nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì không đủ điều kiện tặng cho theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật.
1.5.2 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi trên đất có tài sản, bất động sản
59
Thực tiễn áp dụng pháp luật tại Tòa án về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
2.1.1 Áp dụng pháp luật tại Tòa án khi pháp luật chưa có quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
Giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, bao gồm sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng không có quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất, dẫn đến các hợp đồng tặng cho trong thời gian này thường bị coi là trái pháp luật và vô hiệu Người tặng cho quyền sử dụng đất có quyền đòi lại đất trong trường hợp tranh chấp, nhưng cần xem xét công sức của người nhận đất Từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai 2003, Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất về đất đai, mở rộng quyền cho người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định về tặng cho quyền sử dụng đất vẫn chưa được ghi nhận trong các văn bản pháp luật, dẫn đến sự không thống nhất trong việc giải quyết các vụ án liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, làm kéo dài quá trình xét xử.
Vụ án ly hôn giữa anh H và chị T, kết hôn từ năm 1985 và không có con chung, diễn ra khi vợ chồng mâu thuẫn vào năm 1995 Năm 1996, anh H đã xin ly hôn và chị T đồng ý Về tài sản, họ sở hữu một ngôi nhà 2 tầng và một quán cà phê 2 tầng, được xây dựng trên diện tích 215,8m² thuộc thửa đất số 24, tờ bản đồ số 3, nằm trong tổng diện tích 1500m² do ông M (bố chồng) đứng tên trong sổ địa chính.
Các bên tranh chấp có ý kiến khác nhau về quyền sở hữu đất và tài sản Anh H khẳng định rằng toàn bộ diện tích đất và công trình xây dựng là tài sản của bố mẹ anh, chỉ yêu cầu chia giá trị vật liệu xây dựng, trong khi đất sẽ trả lại cho bố mẹ Ngược lại, chị T cho rằng toàn bộ diện tích 215,8m2 đã được bố mẹ chồng cho vợ chồng chị, yêu cầu chia đôi cả nhà và đất tại quán cà phê Ông M và bà K cho biết rằng khi vợ chồng anh H và chị T sống riêng, họ chỉ cho đất để anh H và chị T sử dụng.
T làm nhà chứ chưa cho hẳn Nay anh, chị ly hôn phải trả lại đất cho vợ chồng ông
Tại bản án sơ thẩm và phúc thẩm năm 1997 của Toà án nhân dân thành phố H, đã xác định rằng nhà 2 tầng với tổng diện tích 121,36 m² cùng các tài sản khác trên thửa đất 215,8 m² thuộc phần thửa đất số 24 là tài sản chung của anh H và chị T Trong đó, 1/2 giá trị quán bán hàng, tương đương 18.248.000 đồng, được xác định là công sức đóng góp của ông M và bà K.
Ông M và anh H đã kiên quyết và mạnh mẽ khiếu nại đối với bản án phúc thẩm, khẳng định rằng mảnh đất không thuộc sở hữu chung của vợ chồng anh H và chị T.
Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm, dẫn đến Quyết định giám đốc thẩm năm 1997 của Toà án nhân dân tối cao, trong đó hủy bản án phúc thẩm để tiến hành xem xét lại Trong quyết định này, Toà án xác định rằng phần đất có nhà 2 tầng xây dựng năm 1990 thuộc sở hữu của vợ chồng anh H và chị T, trong khi phần đất còn lại thuộc về chung vợ chồng ông.
M và vợ chồng anh H, chị T
Theo bản án phúc thẩm số 1998 của Toà án nhân dân thành phố H, phần đất 62,61m² có nhà 2 tầng và 1/2 giá trị quán cà phê (bao gồm cả đất) được xác định là tài sản chung của vợ chồng anh H và chị T Phần đất còn lại thuộc tài sản chung của vợ chồng ông M.
Sau khi có phán quyết, ông M và anh H đã tiếp tục khiếu nại một cách mạnh mẽ Ông M khẳng định rằng toàn bộ diện tích đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông và chưa từng được chuyển nhượng cho vợ chồng anh H Do đó, ông vẫn giữ tên trong sổ địa chính cho toàn bộ thửa đất này.
Bản án phúc thẩm lần thứ 2 xác nhận chỉ công nhận 62,61m² đất có nhà 2 tầng, trong đó phần đất hiên nhà được coi là tài sản của vợ chồng anh H do vợ chồng ông M cho, trong khi diện tích còn lại với quán cà phê thuộc về vợ chồng ông M Tòa án xác định 1/2 giá trị vật liệu quán cà phê và giá trị vật liệu phía sau nhà là tài sản chung của vợ chồng Viện kiểm sát nhân dân tối cao cũng đồng ý với nội dung kháng nghị này.
Toà án nhân dân tối cao đã ra quyết định giám đốc thẩm công nhận 80,35 m² đất có nhà 2 tầng, bao gồm 17,5 m² đất có hiên nhà, là tài sản chung của vợ chồng Quyết định này đã được cả hai bên đương sự chấp nhận và không còn khiếu nại.
Trong vụ án này, phần đất 80,35m², bao gồm nhà 2 tầng và hiên nhà, được xác định là tài sản mà ông M và bà K đã tặng cho vợ chồng anh H và chị T, mặc dù vợ chồng anh H chưa có tên trong sổ địa chính và chưa nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.2 Áp dụng pháp luật tại Tòa án khi có quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
Bộ luật Dân sự 2005 quy định chi tiết về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ Điều 688 đến Điều 692, bao gồm các quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất và các quy định riêng cho hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Cụ thể, Điều 722 của Bộ luật Dân sự nêu rõ các điều khoản liên quan đến hợp đồng này, đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều 723 của Bộ luật Dân sự quy định nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trong khi Điều 724 nêu rõ nghĩa vụ của bên tặng cho Điều 725 quy định nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất, và Điều 726 xác định quyền của bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Định hướng hoàn thiện pháp luật, bảo đảm hiệu quả việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam
2.2.1 Hoàn thiện pháp luật phải căn cứ vào chủ trương, chính sách của Đảng
Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam được xây dựng trên nền tảng của dân, do dân và vì dân, nhằm phục vụ lợi ích của nhân dân Do đó, pháp luật trong hệ thống này cần phản ánh ý chí của nhân dân, với Đảng Cộng sản Việt Nam là tổ chức chính trị đại diện cho nguyện vọng đó, được ghi nhận như một nguyên tắc hiến định trong hệ thống pháp luật của đất nước.
Việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần dựa trên quan điểm và đường lối của Đảng về quản lý đất đai Những quan điểm này được thể hiện rõ trong các văn kiện đại hội Đảng, nghị quyết và báo cáo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Các nghị quyết của Đại hội Đảng toàn quốc luôn chú trọng đến việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, đặc biệt là các chính sách liên quan đến đất đai và bất động sản Văn kiện Đại hội XI đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai, nhằm đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, người giao quyền sử dụng đất và nhà đầu tư, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.
Để hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cần cụ thể hóa quan điểm và đường lối của Đảng Chỉ khi đó, các quy định của luật mới có thể thực sự đi vào đời sống và được nhân dân nghiêm túc chấp hành.
2.2.2 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong hệ thống các văn bản pháp luật
Hệ thống pháp luật Việt Nam rất phong phú với nhiều loại văn bản do các cơ quan có thẩm quyền ban hành Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực pháp luật như dân sự, đất đai và hôn nhân gia đình, mỗi lĩnh vực đều có các văn bản luật và văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Để xây dựng và hoàn thiện pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất, cần đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ trong toàn bộ hệ thống pháp luật, tránh chồng chéo và mâu thuẫn Các văn bản pháp luật chuyên ngành cần được quy định chi tiết và cụ thể, đồng thời không được trùng lặp hay mâu thuẫn với các văn bản pháp luật khác Mối quan hệ tương tác giữa các văn bản luật và văn bản dưới luật là cần thiết để tạo thành một chỉnh thể có nguyên tắc chỉ đạo xuyên suốt.
2.2.3 Hoàn thiện pháp luật phải gắn liền với việc thi hành pháp luật
Xây dựng pháp luật cần phải liên kết chặt chẽ với quản lý và thi hành pháp luật; nếu không, sẽ dẫn đến tình trạng pháp luật không gắn bó với thực tiễn, không phản ánh đúng đắn thực trạng xã hội và khó có thể dự đoán, thích ứng với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội.
Tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một quan hệ tài sản phức tạp, thường phát sinh nhiều tranh chấp ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội Để xây dựng và hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này, các nhà làm luật cần kết hợp lý luận với thực tiễn, tránh tình trạng suy diễn và áp đặt tùy tiện Pháp luật cần dựa vào các điều kiện thực tế và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội nhằm hạn chế bất cập và phòng ngừa rủi ro trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất Qua đó, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm hiệu quả việc thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay
2.3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về tặng cho QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay
Hoàn thiện các quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:
Hiện nay, các quy định về điều kiện quyền sử dụng đất để trở thành tài sản tặng cho, như yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều kiện không có tranh chấp, còn quá chung chung và thiếu tính cụ thể Điều này dễ dẫn đến các tranh chấp không cần thiết và gây khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết Do đó, cần thiết phải xây dựng những quy định cụ thể và chi tiết hơn về điều kiện quyền sử dụng đất không có tranh chấp, cũng như áp dụng các quy định linh hoạt hơn cho điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cần điều chỉnh quy định về các điều kiện tiên quyết liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất trong hợp đồng tặng cho Những điều kiện này được quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), người sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có quyền tặng cho QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất nếu đã có Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp theo quy định tại Điều 100.
Hai là bổ sung các quy định về quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã điều chỉnh khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, xác định rằng hộ gia đình bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, và có quyền sử dụng đất trước khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực.
Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã đề xuất ghi rõ tên đầy đủ của tất cả các thành viên trong hộ gia đình trên Giấy chứng nhận Điều này cho thấy các nhà làm luật đang bổ sung quy định cụ thể để xác định quyền sử dụng đất chung của các thành viên trong hộ gia đình, đồng thời đưa ra phương án thực hiện quyền sử dụng đất trong trường hợp không thu thập đủ ý kiến từ tất cả các thành viên.
Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền bề mặt cần được làm rõ, vì hiện nay quyền bề mặt còn nhiều bất cập và thiếu sót về quy định pháp lý Việc triển khai quyền bề mặt sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sử dụng đất, bao gồm cả quyền tặng cho Do đó, cần thiết phải có những quy định hướng dẫn cụ thể để xác định cách thức thực hiện quyền bề mặt trong mối quan hệ với quyền sử dụng đất.
Để hạn chế tranh chấp liên quan đến việc tặng cho, cần bổ sung các quy định cụ thể về việc thực hiện các điều kiện như chăm sóc, nuôi dưỡng, và thờ cúng, hương hỏa.
Năm quy định bổ sung hướng dẫn trách nhiệm hoàn trả quyền sử dụng đất trong hợp đồng vô hiệu, nhấn mạnh rằng bên có lỗi sẽ không được nhận lại quyền sử dụng đất, trừ khi hợp đồng vô hiệu do đối tượng nhận tặng cho không đủ điều kiện hoặc việc tiếp tục sử dụng đất gây ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, bên thứ ba, hoặc có căn cứ cho rằng việc sử dụng đất sẽ dẫn đến hủy hoại đất.
Sáu là sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Cần xác định thời điểm có hiệu lực là khi các bên hoàn tất thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng Thời điểm này là hợp lý vì lúc này, ý chí của các bên đã được thể hiện rõ ràng và cụ thể, đồng thời được ghi nhận bằng hình thức công chứng hoặc chứng thực.
2.3.2 Giải pháp bảo đảm hiệu quả thực thi pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay
Cơ quan Văn phòng đăng ký đất đai cần thiết lập quy trình nội bộ và công khai tình trạng giải quyết hồ sơ trên các nền tảng trực tuyến Điều này giúp người dân dễ dàng theo dõi tiến độ giải quyết hồ sơ, từ đó thúc đẩy nhanh chóng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là điều kiện cần thiết để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất Trong bối cảnh pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể về xử lý các trường hợp chưa có giấy chứng nhận, việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là rất quan trọng Điều này sẽ giúp đảm bảo các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện đúng quy định pháp luật, đồng thời hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh Cần cải cách cách thức làm việc tại các cơ quan giải quyết thủ tục hành chính để đạt được mục tiêu này.
Đổi mới hệ thống thông tin trong giải quyết thủ tục hành chính thông qua việc ứng dụng phần mềm tin học hóa giúp luân chuyển và xử lý hồ sơ theo cơ chế một cửa Mục tiêu là công khai hóa các thủ tục hành chính và tình trạng giải quyết hồ sơ, đảm bảo sự minh bạch cho người dân, từ đó đóng góp tích cực vào công cuộc cải cách hành chính.
• Lựa chọn các bản án giải quyết tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất để trở thành án lệ
Việt Nam đã công nhận án lệ như một nguồn điều chỉnh trong hệ thống pháp luật, đặc biệt là trong giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất Việc áp dụng án lệ giúp xử lý các tranh chấp này một cách nhanh chóng, khách quan và công bằng, bảo đảm quyền lợi cho các bên liên quan Hơn nữa, án lệ sẽ trở thành tài liệu nghiên cứu quý giá, nâng cao trình độ cho các thẩm phán trong quá trình xét xử các vụ án liên quan.
Để giải quyết hiệu quả các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất, cần tăng cường cơ chế phối hợp giữa tòa án, cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý hộ tịch Vai trò cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và quan hệ giao dịch giữa các bên từ phía cơ quan quản lý nhà nước là rất quan trọng Sự phối hợp này quyết định chất lượng và khả năng giải quyết tranh chấp Trong tương lai, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu pháp luật và thông tin quốc gia về quản lý đất đai nhằm hỗ trợ việc trao đổi và xử lý thông tin nhanh chóng và chính xác.
• Sự cần thiết phải đẩy mạnh yếu tố hòa giải trong quá trình giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất