Do đó, đối với các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì việc xây dựng các quy phạm pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền của những giao dịch này đó
Kết quả khảo sát lịch sử nghiên cứu đề tài, chỉ rõ các nội dung sẽ kế thừa, phát triển, các nội dung sẽ tiếp tục nghiên cứu
Vấn đề về hiệu lực của giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong pháp luật dân sự Tuy nhiên, mặc dù vấn đề này không còn mới mẻ hay xa lạ gì đối với những nhà làm luật nhưng những công trình nghiên cứu về chủ đề này vẫn còn chưa nhiều, đa dạng và chưa được phân tích một cách triệt để Dưới đây là kết quả khảo sát lịch sử nghiên cứu tài:
Trước tiên, các giáo trình, sách chuyên khảo nổi bật có liên quan bao gồm:
- Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (đồng chủ biên, 2017), “Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, Nxb
Công an nhân dân, Hà Nội: Đây được xem như là một công trình nghiên cứu đồ sộ của nhiều tác giả nghiên cứu tổng hợp tất cả các quy định ở nhiều khía cạnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 Tuy nhiên, vấn đề về hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển, hợp đồng tặng cho hay di chúc liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì chỉ dừng lại ở mức nhìn khái quát, bình luận chung chung, chưa đi đến gốc rễ của vấn đề cũng như mới ở tầm nhìn trong nước, chưa có sự so sánh với pháp luật nước ngoài
- Lê Minh Hùng (2021), “Pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế”, Nxb Hồng Đức, Hà Nội: Trong nội dung giáo trình nêu trên, tác giả Lê Minh Hùng đã phân tích chi tiết về quyền sở hữu tài sản bao gồm nhà ở và loại tài sản khác theo luật định Đặc biệt, tác giả cũng đi sâu vào tích thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với tài sản, trong đó có nhà ở, quyền sử dụng đất, dựa trên các quy định được xây dựng không chỉ trong Bộ luật Dân sự năm 2015 mà còn trong Luật Nhà ở năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 Chính vì vậy, nội dung trong giáo trình của tác giả cũng là nguồn tài liệu tham khảo nhằm xây dựng những kiến thức nền đối với đề tài nêu trên
- Đỗ Văn Đại (2022), “Giao dịch dân sự về bất động sản – Sách chuyên khảo”, Nxb Hồng Đức: Trong hai tập sách chuyên khảo nêu trên, tác giả đã tập trung nghiên cứu chi tiết các giao dịch dân sự có các đối tượng giao dịch khác nhau như nhà ở xã hội, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà tình nghĩa Bên cạnh đó, tác giả cũng tập trung nghiên cứu sâu, đa dạng các loại hình giao dịch liên quan đến bất động sản như thế chấp, cầm cố, di chúc,… Không những vậy, bộ sách chuyên khảo còn đưa ra quan điểm học thuật, kinh nghiệm trong pháp luật nước ngoài, thực tiễn xét xử tại Toà án cũng như phân tích các hướng xét xử của từng Toà án rất sâu sắc và rõ ràng Đặc biệt, bên cạnh việc nêu lên những vấn đề chung của giao dịch bất động sản, tập 1 của bộ sách chuyên khảo có đề cập tương đối chi tiết về vấn đề xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Dựa trên việc tham khảo bộ sách chuyên khảo này, người đọc có được cái nhìn tổng thể từ các vấn đề chung của nhiều giao dịch đến từng loại giao dịch cụ thể về bất động sản cũng như những vấn đề về tố tụng/thi hành án liên quan đến giao dịch về bất động sản Vì vậy, đây là tài liệu tham khảo đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện đề án của tác giả
Tiếp đó, là các công trình nghiên cứu như Luận văn Thạc sĩ, Luận án Tiến sĩ có liên quan đến thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Dân sự Việt Nam, tiêu biểu bao gồm:
- Lê Minh Hùng (2010), “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật
Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh
Trong luận án này, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề hiệu lực của hợp đồng nói chung và bao gồm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nói riêng Từ đó chỉ ra những vấn đề còn gây tranh cãi trong giới luật học, đặc biệt là về điều kiện hình thức và đường lối xử lý các hợp đồng vi phạm hình thức, quy định về thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng vẫn còn bất cập Từ đó, tác giả đã nghiên cứu, làm rõ và đề xuất các giải pháp pháp lý khắc phục, hoàn thiện Tuy nhiên, luận án này được xây dựng khi Luật cũ đang có hiệu lực nên sẽ chỉ hỗ trợ trong việc xây dựng nền tảng của đề án này
- Trần Thị Như Trang (2014), “Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện theo quy định của pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật
Thành phố Hồ Chí Minh: Trong luận văn này, tác giả đã làm rõ bản chất pháp lý của điều kiện trong hợp đồng tặng cho, của loại hợp đồng tặng cho tài sản (trong đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) có điều kiện Từ đó tìm ra những điểm thiếu sót, chưa phù hợp hay còn gây tranh cãi về vấn đề này Đồng thời, trên cơ sở nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng tặng cho tài sản (trong đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) có điều kiện để đánh giá lại sự phù hợp của các quy định pháp luật có liên quan đến tặng cho có điều kiện để đề xuất kiến nghị hoàn thiện chế định này Tuy nhiên, luận văn này được viết trên cơ sở luật cũ đã hết hiệu lực nên chỉ mang tính chất tham khảo, xây dựng nền tảng
- Phan Thị Ngọc Dung (2017) “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật
Hà Nội: Trong luận văn này, tác giả đã tập trung làm rõ một số vấn đề lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự, nội dung các quy định pháp luật hiện hành, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật ở Việt Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp Trong luận văn này cũng phân tích cũng như đưa ra bình luận chi tiết về thời điểm có hiệu lực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Bên cạnh các tài liệu nghiên cứu ở trên thì đề tài về hiệu lực pháp luật của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng được nghiên cứu dưới dạng các bài báo được viết và đăng tải trên các tạp chí chuyên ngành luật Bao gồm một số bài viết tiêu biểu như:
- Đỗ Văn Đại (2019), “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam”, tạp chí Toà án nhân dân số 18/2019: Trong bài viết này, tác giả tập trung đi sâu vào phân tích hai nội dung cơ bản là: (1) Thực trạng pháp luật nước ta về các vấn đề quyền sở hữu tài sản Tác giả cho rằng, các quy định của pháp luật hiện còn nhiều vướng mắc vì xuất phát từ việc chúng ta không có sự phân biệt rõ ràng thời điểm chuyển quyền sở hữu giữa các bên và thời điểm chuyển quyền sở hữu trong mối quan hệ với người thứ ba; (2) Từ đó, tác giả đưa ra các kiến nghị cụ thể để giải quyết các vướng mắc trên theo hướng phân biệt hai thời điểm chuyển quyền sở hữu Đây là một công trình nghiên cứu khoa học công phu, tỉ mỉ với nhiều điểm mới có giá trị
- Trần Thăng Long và Nguyễn Văn Nhân (2021),“Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức – bất cập và hướng giải quyết”, Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 06
(430), tháng 03/2021: Trong bài viết này, các tác giả trình bày, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức của hợp đồng Từ thực tiễn áp dụng, các tác giả chỉ ra những bất cập khi áp dụng quy định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức của hợp đồng và đưa ra một số giải pháp khắc phục;
- Nguyễn Thị Nhung (2017), “Bàn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 2017, Số 4: Trong bài viết trên, tác giả đã tập trung phân tích và chỉ ra những bất cập, sự chồng chéo lẫn nhau của các quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong những văn bản quy phạm pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 Từ đó, tác giả đã dẫn chiếu đến hệ quả thực tiễn mà sự chồng chéo trong các quy định pháp luật nêu trên gây ra và kiến nghị hoàn thiện pháp luật Bài viết nè đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xây dựng đề án của tác giả, tuy nhiên, bài viết mới chỉ đề cập tới quyền sở hữu nhà ở mà không đề cập tới quyền sử dụng đất
Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu chung của đề tài là làm rõ những bất cập đang tồn tại dựa trên các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Đồng thời đưa ra các vụ án thực tiễn được xét xử tại Toà án nhân dân các cấp và kiến nghị hoàn thiện pháp luật, chỉ ra những đường lối phù hợp cũng như những thiếu sót, bất cập của quy định của pháp luật về vấn đề trên khi áp dụng vào thực tiễn xét xử tại Toà án Từ đó, đưa ra kiến nghị hoàn hiện quy định của pháp luật về vấn đề thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
- Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu chung nêu trên, cần phải làm sáng tỏ các mục tiêu cụ thể Trong đó, các mục tiêu cụ thể được xác định như sau:
Thứ nhất, làm rõ thực trạng pháp luật về việc áp dụng những quy định pháp luật liên quan đến thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
Thứ hai, chỉ ra hạn chế, vướng mắc trong thực tiễn xét xử khi áp dụng các quy định về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại các Bộ luật và văn bản quy phạm pháp luật liên quan Cần làm rõ các trường hợp cụ thể về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và hậu quả pháp lý của từng trường hợp dựa trên các bản án Bên cạnh đó, đánh giá được tình hình áp dụng quy định cũng như đường lối xét xử của Toà án nhân dân các cấp
Thứ ba, từ những phân tích, nghiên cứu quy định của pháp luật cũng như thực trạng áp dụng quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì cần chỉ ra được những bất cập, vướng mắc trong quy định của pháp luật Từ đó, cần đưa ra những kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này Để thực hiện mục đích đó, nhiệm vụ của đề tài:
- Nghiên cứu, tìm hiểu một cách đầy đủ và có hệ thống quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Dân sự Việt Nam;
- Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng quy định của của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
- Kiến nghị, đề xuất để hoàn thiện quy định của pháp luật, cơ chế thi hành pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu kết hợp cùng với phương pháp kiểm nghiệm sau:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp được tác giả sử dụng xuyên suốt trong đề án để phân tích, làm rõ lý luận về hiệu lực pháp luật của một số giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Phương pháp này cũng được sử dụng để phân tích nội dung các quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Bên cạnh đó, tác giả phân tích số liệu các vụ án cũng như đường lối xét xử của các vụ án được xét xử tại Toà án nhân dân các cấp Từ qua đó nhận diện được vấn đề bất cập của quy định pháp luật và đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này Phương pháp này được tác giả sử dụng xuyên suốt các mục, tiểu mục trong đề án
- Phương pháp phân tích luật viết (phương pháp phân tích quy phạm pháp luật – phân tích 3 bộ phận giả định – quy định – chế tài Xác định quy định pháp luật, ở đây là nhà lập pháp): Phương pháp này được sử dụng trong phần nội dung nhằm đánh giá những quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan tới đề tài Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, công trình chỉ ra những bất cập của luật và hạn chế trong thực tiễn thực hiện
- Phương pháp lịch sử, phương pháp để làm rõ mối liên hệ, sự kế thừa cũng như tiến bộ giữa luật cũ và luật mới Sau khi chỉ ra các quy định pháp luật giữa các thời kỳ lịch sử, tác giả sẽ so sánh các quy định của pháp luật hiện hành với pháp luật trước đó về vấn đề hiệu lực pháp luật của một số giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Bên cạnh đó, so sánh đường lối xét xử các vụ án có nội dung tương đồng tại Toà án nhân dân các cấp Từ đó nêu ra những hạn chế, tồn tại của quy định pháp luật để đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và thống nhất đường lối áp dụng thi hành về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Dân sự Việt Nam
- Phương pháp kiểm nghiệm: Phỏng vấn, sử dụng phiếu khảo sát ý kiến của đội ngũ các chuyên gia làm thực tiễn như các thẩm phán có chuyên môn cao, lãnh đạo phòng nghiệp vụ công tác giám đốc kiểm tra đối với án dân sự về các giả pháp đề xuất nhằm giải quyết vấn đề bất cập trong thực tiễn Từ đó, tác giả sẽ trình bày lại một cách ngắn gọn và súc tích về những ý kiến, quan điểm của các chuyên gia đó trong bài
Điểm mới, các đóng góp của Đề án
Đề án sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc và thực tế về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật dân sự Việt Nam, cụ thể là chỉ ra sự mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau của các quy định pháp luật trong những văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với các đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, nhà ở thương mại Trên cơ sở nắm bắt được bản chất của các giao dịch đó, tác giả sẽ đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật cụ thể về vấn đề này Không những vậy, một điểm mới nữa trong Đề án này là tác giả sẽ chỉ ra đường lối xét xử khác nhau tại các bản án khác nhau, từ đó bình luận, đưa ra quan điểm cá nhân của tác giả về phán quyết của toà án đối với những vấn đề bất cập được đặt ra và đề xuất những giải pháp hoàn thiện
Những điểm mới nêu trên của đề tài này sẽ đóng góp phần nào vào kho tàng tài liệu pháp lý của Việt Nam Đề án này có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thư ký, Luật sư trong việc nghiên cứu, áp dụng vào thực tiễn khi giải quyết các tranh chấp có liên quan đến vấn đề về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Ngoài ra, đề án còn có thể sử dụng để học tập nghiên cứu về chuyên ngành luật dân sự, luật đất đai,… và nâng cao chất lượng trong công tác của chính tác giả.
THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Vấn đề thực tiễn cần giải quyết
Đối với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, hiện nay vẫn có một số vấn đề trên thực tiễn cần được làm rõ:
Thứ nhất, các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 hầu hết chỉ đề cập tới nội dung “Chuyển quyền sở hữu tài sản” tại phần hợp đồng mua bán trong BLDS năm 2015 hoặc nội dung “Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản” mà không đề cập tới nội dung liên quan về “Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản”
Thứ hai, quy định pháp luật trong Luật Đất đai năm 2013 chưa có sự rõ ràng về “thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” và điều này dẫn đến việc nhầm lẫn cũng như nhiều cách hiểu khác nhau trong việc áp dụng quy định này vào thực tiễn
Thứ ba, có quan điểm cho rằng thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất có hiệu lực Theo đó, trường hợp đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; hay nói cách khác là mặc dù giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất đã đảm bảo về nội dung và hình thức theo luật định (bao gồm việc công chứng hoặc chứng thực), nhưng giao dịch đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật khi chưa được đăng ký vào sổ địa chính Ngoài ra, có quan điểm khác cho rằng cần phân biệt rõ ràng thời điểm chuyển quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mà trong đó đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất, bởi lẽ đây là hai thời điểm hoàn toàn khác nhau 1
Kết luận lại thì vấn đề thực tiễn quan trọng nhất cần giải quyết đó là sự nhầm lẫn giữa thời điểm chuyển quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự mà trong đó, đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất Bên cạnh đó là xác định “thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” cụ thể là thời điểm nào
1 Nguyễn Khánh Vân, “Kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự, việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất”, https://kiemsat.vn/kien-nghi-sua-doi-quy-dinh-ve-thoi-diem-co-hieu- luc-cua-giao-dich-dan-su-viec-chuyen-hoac-tam-chuyen-quyen-su-dung-dat-65263.html, 30/5/2023.
Cách thức giải quyết vấn đề
1.2.1 Khái quát chung về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1.1 Khái niệm về “quyền sử dụng đất” và “thời điểm chuyển quyền sử dụng đất”
Căn cứ theo Điều 107 BLDS năm 2015, quyền sử dụng đất là một loại bất động sản Dựa theo phương diện lịch sử thì khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong một số các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai ở Việt Nam từ thập niên 70 của thế kỷ XX Ban đầu, khái niệm “quyền sử dụng đất” được gọi là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất” Đến thời điểm hiện tại thì pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa cụ thể và chính thức về nội hàm của khái niệm này Từ điển Luật học năm 2006 định nghĩa rằng “quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuệ hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,…”
Nhằm tiếp tục kế thừa cũng như phát triển nội dung của các văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ước Đảng khoá XI về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta đã khẳng định quyền sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu” 2 Từ đó, ta có thể thấy rằng quyền sử dụng đất có tính chất vô cùng đặc biệt Thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất cũng như từ góc độ khoa học pháp lý thì tác giả định nghĩa quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê, cho thuê lại đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.”
2 Đào Việt Long (2018), “Áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn tại Tòa án nhân dân thành phố Sơn La”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.21-
Dựa trên khái niệm quyền sử dụng đất, ta có thể đưa ra khái niệm về “thời điểm chuyển quyền sử dụng đất” là thời điểm mà bên chuyển quyền sử dụng đất chấm dứt quyền tài sản thuộc sở hữu của mình phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê, cho thuê lại đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất và đồng thời, bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xác lập quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định
1.2.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản trị giá được bằng tiền
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì ta có thể thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản trị giá được bằng tiền Bên cạnh đó, loại tài sản này đặc biệt ở chỗ được xác lập trên một tài sản và tài sản này luôn gắn liền với đất Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế Bởi lẽ, quyền sử dụng đất có đối tượng là vật, cụ thể là quyền được tồn tại dưới dạng đất đai Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất đều do pháp luật quy định Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định các quyền năng chung của quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình…; những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Đồng thời, pháp luật quy định cụ thể về căn cứ, hình thức phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng đất Không những vậy, quyền sử dụng đất có tính hạn chế bởi đây là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể
Thứ ba, quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc, còn quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập Cụ thể, đối với quyền sử dụng đất, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu quy định từng loại đất, các hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất bị hạn chế ở nhiều nội dung, chẳng hạn như chủ thể có quyền sử dụng đất không phải lúc nào cũng sẽ có đầy đủ các quyền về chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp, thừa kế bằng quyền sử dụng đất đó; hay trường hợp chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thì phải sử dụng đúng mục đích đất, không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất Còn quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân có toàn quyền trong việc quản lý và sử dụng, định đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ bằng việc quy định nội dung của quyền sử dụng đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao
Thứ tư, quyền sử dụng đất không mang tính vĩnh viễn nhưng quyền sở hữu toàn dân về đất đai thì ngược lại Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu toàn dân về đất đai là việc không bị giới hạn về mặt thời gian, còn quyền sử dụng đất lại bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất, ví dụ như thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm, khi hết thời hạn sử dụng đất mà chủ thể không được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ thể đó bị chấm dứt 3
1.2.1.3 Ý nghĩa của việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
Việc xác định được thời điểm chuyển quyền sử dụng đất giúp các bên xác định được quyền và nghĩa vụ của mình đối với quyền sử dụng đất và các bên liên quan Chẳng hạn như việc bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bên chuyển quyền sử dụng đất có quyền xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ hay không Vì vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất đóng vai trò vô cùng quan trọng Hay nói cách khác, việc xác định được thời điểm chuyển quyền sử dụng đất giúp các bên (bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như các bên có liên quan) xác định được quyền và nghĩa vụ của mình, từ đó làm cơ sở để cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất 4
1.2.2 Quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
3 Nguyễn Văn Dương, “Quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm, phân loại và bản chất pháp lý?”, https://luatduonggia.vn/khai-luoc-ve-quyen-su-dung-dat/#:~:text=, 01/6/2023
4 Châu Thị Khánh Vân (2017), “Thực tiễn pháp luật về xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất”, Nghiên cứu lập pháp, số 05(333) T3/2017, tr.45-46
Như đã đề cập trong phần vấn đề thực tiễn cần giải quyết, hiện nay quy định về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất vẫn đang còn có những bất cập, hạn chế nhất định, cụ thể như sau:
Thứ nhất, khoản 3 Điều 450 BLDS năm 2015 quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định” Như vậy, nội dung của điều luật mới chỉ quy định thời điểm mua bán quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền mà chưa quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản Hay nói cách khác, trong phần hợp đồng mua bán của BLDS năm 2015 chỉ đề cập tới các vấn đề xoay quanh việc chuyển quyền sở hữu tài sản và việc quy định chi tiết về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản vẫn còn hạn chế Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản có phạm vi hẹp, chỉ tồn tại trong khuôn khổ về mua bán “quyền tài sản”, cụ thể là chỉ áp dụng cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản Tuy nhiên, quy định này sẽ không điều chỉnh việc mua bán bất động sản khác như mua bán nhà ở Từ quy định trên dẫn đến việc khi áp dụng dễ bị nhầm lẫn, đồng nhất giữa “thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản” với “thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản.” 5
Thứ hai, tại Điều 503 BLDS năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” Theo quy định trên thấy rằng, khi các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai Dẫn chiếu tới khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.” Như vậy, căn cứ vào quy định trên thấy rằng việc chuyển
5 Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.” quyền sử dụng đất từ người bán sang người mua phải thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính
Từ những quy định trên của BLDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013, ta thấy rằng việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính Tuy nhiên, những quy định trên vẫn chưa rõ ràng về “thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” được hiểu và áp dụng vào thực tiễn như thế nào? Thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính có thể được hiểu là thời điểm kể từ ngày người có quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhận hồ sơ? Cũng có quan điểm cho rằng đó là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký biến động sang tên cho người có quyền sử dụng đất Một quan điểm khác lại cho rằng đó là ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng hoặc cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định chưa rõ ràng này cần phải được hướng dẫn bằng các văn bản dưới luật để áp dụng thi hành trong thực tiễn
1.2.3 Thực tiễn áp dụng thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
Trong thực tiễn, có rất nhiều những quan điểm khác nhau về vấn đề nêu trên Chính vì sự nhận thức khác nhau nên dẫn đến đường lối xét xử khác nhau trong các cấp Toà án xét xử Cụ thể:
Đề xuất giải pháp về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Dựa trên những bất cập trong thực tiễn thi hành đối với các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề nêu trên, việc đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định đó cũng như dễ dàng áp dụng vào thực tiễn thi hành là điều cấp thiết Vì vậy, tác giả đưa ra một số những giải pháp như sau:
Thứ nhất, cần sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật, cụ thể là khoản 3 Điều
188 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng phân biệt giữa hai thời điểm là thời điểm chuyển quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất Bởi lẽ, thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự có đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực (trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực) hoặc thời điểm hợp đồng được giao kết hoặc là thời điểm mở thừa kế hay di chúc có hiệu lực theo pháp luật về thừa kế quy định Ngoài ra, trong thực tế, Điều 129 BLDS năm 2015 và Án lệ số 55/2022/AL có quy định cũng như hướng dẫn đối với những trường hợp công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù bị vi phạm về hình thức Còn thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm các bên thực hiện xong cam kết về việc chuyển quyền sử dụng đất theo giao dịch đã được xác lập, được pháp luật công nhận và bảo vệ dựa trên việc “vào Sổ địa chính” Bên cạnh đó, cần phải làm rõ thời điểm tại cụm từ “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” Để tránh có nhiều cách hiểu khác nhau, các nhà làm luật cần sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều
188 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng làm rõ quy định cũng như phân biệt rõ ràng, chi tiết về hai thời điểm nêu trên, cụ thể: “Giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được giao kết, được công chứng, chứng thực, hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm thông tin được cập nhật trong Sổ địa chính.” Đồng thời, nhằm đảm bảo sự thống nhất cũng như mối liên kết chặt chẽ với nhau giữa các quy định liên quan tại các văn bản quy phạm pháp luật thì cần sửa đổi, bổ sung Điều 503 BLDS năm 2015 cụ thể như sau: “Giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được giao kết, được công chứng, chứng thực, hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.” 7
Như đã phân tích bên trên, việc tác giả xây dựng quy định này nhằm mục đích phân biệt rõ thời điểm giao dịch dân sự có đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất có hiệu lực với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất Ngoài ra, thay vì quy định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực "kể từ thời kể từ thời điểm đăng ký vào
Sổ địa chính” như khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì tác giả đề xuất sửa đổi thành kể từ thời điểm “được cập nhật hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Bởi lẽ, xây dựng quy định “cứng” như trên không chỉ hạn chế được việc nhầm lẫn giữa hai thời điểm mà còn xây dựng được căn cứ rõ ràng cho Toà án khi nhận định và đưa ra phán quyết đối những vụ án liên quan đến vấn đề này
Thứ hai, không nên ấn định việc đăng ký quyền sử dụng đất là nhằm xác lập quyền sử dụng đất như hiện nay Cần tiếp cận theo hướng là xác định ý nghĩa của việc đăng ký quyền sử dụng đất là để xác nhận quyền sử dụng đất nhằm đối kháng với bên thứ ba, điển hình là một vài trường hợp khi có sự tham gia của cơ quan Thi hành án dân sự kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án đối với tài sản là đối tượng của một giao dịch dân sự đảm bảo về hình thức cũng như nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa được đăng ký vào Sổ địa chính Bằng việc đưa ra các vụ án cụ thể trong thực tiễn nhằm chứng minh sự bất cập trong việc nhận thức và áp dụng quy định pháp luật của các cấp toà án, tác giả cho rằng cần phải có văn bản hướng dẫn về vấn đề này
Thứ ba, cần đề cao và tôn trọng sự thoả thuận của các bên trong giao dịch dân sự bằng cách trao quyền quyết định về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất cho các bên trong giao dịch Mặt khác, pháp luật chỉ nên có quy định về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp các bên không có thoả thuận gì về thời điểm này hoặc thoả thuận không rõ ràng, cụ thể khi giao kết hợp đồng hay thực hiện giao dịch Theo tác giả, các nhà làm luật có thể quy định như sau: “Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất được xác định theo sự thoả thuận của các bên trong hợp đồng Trường hợp
7 Nguyễn Khánh Vân, “Kiến nghị sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự, việc chuyển hoặc tạm chuyển quyền sử dụng đất”, https://kiemsat.vn/kien-nghi-sua-doi-quy-dinh-ve-thoi-diem- co-hieu-luc-cua-giao-dich-dan-su-viec-chuyen-hoac-tam-chuyen-quyen-su-dung-dat-65263.html, 30/5/2023 các bên không có thoả thuận hoặc thoả thuận không rõ ràng, cụ thể thì thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có văn bản xác nhận về việc đăng ký chuyển quyền của các bên.”
Thứ tư, cần có quy định về hậu quả pháp lý đối với việc không thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng sau: Trong trường hợp các bên không thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất, bên phải chịu hậu quả pháp lý là bên có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất Vì vậy, việc nhận định hậu quả pháp lý của việc không thực hiện nghĩa vụ đăng ký là quyền sử dụng đất chưa được chuyển cho bên nhận chuyển quyền là chưa phù hợp Theo tác giả, việc sử dụng biện pháp hành chính để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ quan trọng là hợp lý, cụ thể là hình thức phạt tiền đối với người vi phạm nghĩa vụ
Thứ năm, cần có quy định rõ ràng, cụ thể về thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất, tránh việc lạm dụng khi áp dụng trong thực tế Theo tác giả, thời hạn đăng ký nên quy định không quá 30 ngày kể từ thời điểm giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất được xác lập, trừ trường hợp bất khả kháng.
Kiểm nghiệm giải pháp về xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
Tác giả lựa chọn phương pháp phỏng vấn và khảo sát thông qua mẫu phiếu khảo sát (phần phụ lục) đề kiểm nghiệm đối với những kiến nghị mà tác giả đã đưa ra cũng như tiếp thu những ý kiến đóng góp mới từ các chuyên gia pháp lý
Bên cạnh đó, thay vì sử dụng các phương pháp kiểm nghiệm khác, tác giả lựa chọn phương pháp phỏng vấn và khảo sát để nhằm trao đổi một cách trực tiếp với các chuyên gia, thu thập chính xác được các thông tin, ý kiến mà họ mong muốn truyền tải, góp ý Bởi lẽ, hầu hết các chuyên gia pháp lý được phỏng vấn, khảo sát không chỉ là các thẩm phán có chuyên môn cao với kinh nghiệm thực tiễn dày dặn đang công tác tại các cấp tòa án khác nhau mà còn bao gồm các tiến sĩ luật có nhiều năm nghiên cứu chuyên sâu các quy định pháp luật trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam Từ đó, tác giả có thêm kiến thức, những ý kiến đóng góp nhằm giải quyết được các vấn đề về việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất cũng như hoàn thiện các quy định pháp lý điều chỉnh vấn đề này
Qua khảo sát, kiểm nghiệm mô hình giải pháp nêu trên, tác giả nhận định rằng những giải pháp đề ra là tương đối hợp lý và có giá trị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành Đa số các chuyên gia pháp lý được khảo sát đều nhận định rằng thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và hiệu lực của giao dịch dân sự có đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất là khác nhau (chiếm 85,7%), chỉ có 01 người trong số các chuyên gia có ý kiến khác (chiếm 14,3%) Hiện nay, việc nhầm lẫn giữa hai thời điểm này còn tồn tại rất phổ biến, đặc biệt là ở cấp toà án xét xử sơ thẩm Chính vì vậy, các chuyên gia pháp lý đều thống nhất quan điểm sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều
188 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng phân biệt rõ hai thời điểm trên dựa theo kiến nghị thứ nhất mà tác giả đã đề xuất tại mục 1.3
Ngoài ra, nhằm nâng cao chất lượng công tác xét xử cũng như thống nhất đường lối chung trong việc giải quyết vấn đề được đưa ra, có hai nhóm chuyên gia có quan điểm về “thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” Cụ thể, nhóm 01 (chiếm 28,6%) đồng ý với quan điểm của tác giả rằng thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính là thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động cập nhật, chuyển tên người đăng ký quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Còn nhóm
02 (chiếm 71,4%) chiếm thì nhận định rằng thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính là thời điểm tên người đăng ký quyền sử dụng đất được cập nhật trên Sổ địa chính Không có ai đồng ý với quan điểm xác định là thời điểm đến nộp hồ sơ và nhận được biên nhận của cơ quan đăng ký
Dưới đây là bảng và biểu đồ thống kê lại kết quả mà tác giả đã khảo sát ý kiến từ các chuyên gia pháp lý
Bảng 1.4.1: Kết quả khảo sát đánh giá về việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật Dân sự Việt Nam
STT Nội dung khảo sát Kết quả khảo sát
Số phiếu Tỷ lệ % Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự có đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất
Cần sửa đổi quy định pháp luật nhằm phân biệt rõ hai thời điểm trên
2 Cần sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 7/7 100%
(Nguồn: Phiếu khảo sát ý kiến do tác giả thực hiện)
Bảng 1.4.2: Kết quả khảo sát đánh giá về việc xác định “thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”
(Nguồn: Phiếu khảo sát ý kiến do tác giả thực hiện) Chú thích:
- Thời điểm 01: Thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động cập nhật, chuyển tên người đăng ký quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thời điểm 02: Thời điểm tên người đăng ký quyền sử dụng đất được cập nhật trên
- Thời điểm 03: Thời điểm đến nhận hồ sơ và nhận được biên nhận của cơ quan đăng ký
Quyền sử dụng đất là loại tài sản cần phải đăng ký, bởi lẽ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý Do đó, hành vi chuyển giao loại tài sản này chỉ hoàn tất sau khi đã cập nhật biến động tại văn phòng đăng ký đất đai Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính được xác nhận là thời điểm tài sản được chuyển
Thời điểm 01 Thời điểm 02 Thời điểm 03
KẾT QUẢ KHẢO SÁT Ý KIẾN (%)
Thời điểm 01 Thời điểm 02 Thời điểm 03 giao về mặt pháp lý, cũng chính là thời điểm bên có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thực hiện xong nghĩa vụ của mình
Từ việc phân tích đối với quy định pháp luật và thực tiễn xét xử hiện nay, tác giả cho rằng vấn đề nhầm lẫn giữa thời điểm chuyển quyền sử dụng đất với thời điểm có hiệu lực pháp luật của giao dịch dân sự có đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất vẫn xảy ra rất phổ biến Bên cạnh đó là vấn đề chưa có văn bản hướng dẫn hay giải thích cụ thể về “thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” trong Luật Đất đai năm
2013 Điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong các vụ án dân sự có đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất Thậm chí, sự nhầm lẫn này khiến cho cơ quan thi hành án dân sự (hay còn gọi là bên thứ ba) gặp khó khăn trong công tác thi hành
Chính vì vậy, tác giả đã đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật dựa trên việc trao đổi với các chuyên gia hoạt động trong lĩnh vực pháp luật nói chung và dân sự nói riêng, đồng thời tiến hành kiểm nghiệm căn cứ theo các vụ án được xét xử trong thực tiễn.
THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
Vấn đề trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (là tài sản gắn liền với đất) dựa trên các chủ thể cùng các tiêu chí khác nhau Qua đó, có thể thấy rằng nhà ở là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu và gắn liền với quyền sử dụng đất Vì vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở cần phải dựa trên đặc thù của tài sản có đăng ký quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm
2013 Tuy nhiên, quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 Ngoài ra, theo khoản 1, khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 thì nguyên tắc của việc mua bán nhà ở phải luôn gắn liền với quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán Vì vậy, quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên chưa có sự thống nhất cũng như còn mâu thuẫn với nhau.
Thực tiễn trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
2.2.1 Khái quát chung về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
2.2.1.1 Khái niệm về “nhà ở”, “quyền sở hữu nhà ở” và “thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”
Khái niệm “nhà ở” theo Từ điển Tiếng Việt được định nghĩa là “chỗ ở và chỗ sinh hoạt của mỗi gia đình” 8 Theo góc độ pháp lý, tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Phân loại theo mục đích sử dụng thì nhà ở bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội
Bên cạnh đó, quyền sở hữu được xem là một trong những quyền cơ bản và quan trọng nhất của công dân được pháp luật nước ta bảo hộ Kế thừa quy định của BLDS năm 2005, Điều 158 BLDS năm 2015 quy định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
8 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.514 pháp luật Ngoài ra, Điều 4 BLDS năm 2015 cũng khẳng định một lần nữa về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở” và “có quyền sở hữu đối với nhà ở” hợp pháp của mình Từ đó có thể hiểu rằng, quyền sở hữu nhà ở là quyền năng của của chủ thể trong một phạm vi nhất định theo quy định pháp luật được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản là nhà ở
Từ những khái niệm trên, ta có thể định nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là mốc thời gian chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ chủ thể này (bên bán/chủ sở hữu cũ) sang chủ thể khác (bên mua/chủ sở hữu mới) Dựa trên góc độ pháp lý, tại khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
2.2.1.2 Đặc điểm của quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
Thứ nhất, cũng giống với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cũng được xem như là quyền tài sản trị giá được bằng tiền
Thứ hai, dựa trên những đặc điểm chung của quyền sở hữu tài sản, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cũng bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định pháp luật Cụ thể:
(1) Quyền chiếm hữu là quyền năng của chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình, nắm giữ, chi phối tài sản là nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; 9
(2) Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và khai thác những lợi ích vật chất của tài sản là nhà ở gắn liền với đất trong phạm vi pháp luật cho phép Nguyên tắc chung là việc khai thác những giá trị sử dụng của tài sản nhằm để thoả mãn những nhu cầu về sinh hoạt vật chất hoặc tinh thần cho mình; 10
(3) Quyền định đoạt là một quyền năng của chủ sở hữu để quyết định về “số phận” của tài sản là nhà ở gắn liền với đất Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt biểu hiện ở hai góc độ: Định đoạt về số phần thực tế của vật (làm cho vật không còn
9 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân sự, PGS, TS Đinh Văn Thanh, TS Nguyễn Minh Tuấn, Nxb Công an Nhân dân, tr.203;
10 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân sự, PGS, TS Đinh Văn Thanh, TS Nguyễn Minh Tuấn Nxb Công an Nhân dân, tr 207; trong thực tế nữa như là dỡ bỏ, phá huỷ) và định đoạt về số phận pháp lí của vật (việc làm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ chủ thể này sang chủ thể khác) 11
Thứ ba, căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất dựa trên 3 nhóm sự kiện pháp lý:
(1) Xác lập theo hợp đồng hoặc từ hành vi pháp lý đơn phương: Quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất có thể được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua các hợp đồng như: Mua bán, tặng, cho, cho vay,… nếu được xác lập phù hợp với quy định của BLDS Tương tự, việc nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất từ di sản thừa kế của người chết theo di chúc (theo ý chí của người để lại di sản) hoặc những người được hưởng trong hứa thưởng và thi có giải có quyền sở hữu đối với tài sản là nhà ở gắn liền với đất đã nhận theo di chúc hoặc đã nhận thưởng;
(2) Xác lập theo quy định pháp luật: Chẳng hạn như việc được thừa kế tài sản theo pháp luật Thông qua việc nhận di sản thừa kế là nhà ở gắn liền với đất theo pháp luật, quyền sở hữu của chủ thể đó được xác lập đối với các tài sản mà họ đã nhận từ di sản của người chết;
(3) Xác lập theo những căn cứ riêng biệt (các bản án, quyết định của toà án, )
2.2.1.3 Ý nghĩa của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất mang ý nghĩa vô cùng quan trọng Bởi lẽ, đây là căn cứ để khẳng định quyền sở hữu tài sản của bên mua/bên nhận chuyển nhượng trước bên bán/bên chuyển nhượng cũng như với bên thứ ba Đồng thời, đây cũng là căn cứ để xác định việc chịu rủi ro phát sinh từ tài sản của bên mua/bên nhận chuyển nhượng và xác định các quyền cũng như nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đối với Nhà nước Ngoài ra, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản còn là căn cứ xác định hoa lợi, lợi tức thuộc về chủ thể được công nhận là chủ sở hữu của tài sản tại thời điểm đó
2.2.2 Quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có nhà ở
Tại khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.” Như vậy, quy định trên cho thấy rằng sau khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
11 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Dân sự, PGS, TS Đinh Văn Thanh, TS Nguyễn Minh Tuấn, Nxb Công an Nhân dân, tr.208-209; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ngoài việc người nhận chuyển nhượng phải thực hiện việc đăng ký đất đai, Luật đất đai còn quy định cả việc người nhận chuyển nhượng phải đăng ký tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính
Đề xuất giải pháp về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Dựa trên những bất cập trong thực tiễn thi hành đối với các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề nêu trên, việc đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những quy định đó cũng như dễ dàng áp dụng vào thực tiễn thi hành là điều cấp thiết Vì vậy, tác giả đưa ra một số những giải pháp như sau:
Thứ nhất, cần có sự quán triệt nguyên lý trong việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản, đó là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản sẽ thuộc một trong hai thời điểm sau: (1) Thời điểm chuyển giao tài sản; (2) Thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản Ngoài ra, tác giả cho rằng cần xác định rõ những hệ quả pháp lý liên quan đến việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở Cụ thể, nếu Luật Nhà ở năm 2014 xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu khác với Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 sẽ dẫn tới hệ quả là cùng một giao dịch dân sự, cùng một đối tượng chuyển giao và cùng một chủ thể nhưng lại có hai thời điểm chuyển quyền sở hữu khác nhau Vì vậy, tại khoản 1, khoản 3 Luật Nhà ở năm 2014 cần xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu chung cho tất cả các giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành tất cả các thủ tục đăng ký, sang tên giống như chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nhà ở có hai loại là nhà ở gắn liền với đất và nhà ở chung cư Đối với thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chung cư thì vẫn áp dụng quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm
2014, còn đối với với nhà ở gắn liền với đất thì nên bổ sung quy định riêng Bởi lẽ, nhà và thửa đất luôn là một khối thống nhất, vì vậy, các nhà làm luật cần phải bổ sung quy định sao cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013 Theo tác giả, cần sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất là thời điểm hoàn tất các thủ tục đăng ký, sang tên theo quy định của Luật Đất đai Đây là quy chế pháp lý chung cho các tài sản là bất động sản (bao gồm nhà và quyền sử dụng đất), đồng thời, điều này cũng đảm bảo được việc thống nhất với quy định tại Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 Từ đó, ta có thể thấy đây cũng được xem như là một trong những nhiệm vụ khi tiến hành rà soát, đối chiếu các quy định của BLDS năm 2015 với các luật chuyên ngành để từ đó có phương hướng sửa đổi sao cho thống nhất giữa những văn bản quy phạm pháp luật và phù hợp với thực tế 12
Thứ hai, hiện nay, Án lệ số 43/2021/AL về “Hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng của người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán” được áp dụng để giải quyết tranh chấp phát sinh liên quan đến thời điểm chuyển quyền sử dụng đất có nhà ở gắn liền với đất Tuy nhiên, dẫn chiếu tới Luật Nhà ở năm 2014, BLDS năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 thì cần phải xem xét lại bởi chưa có sự đồng bộ cũng như thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật này Đặc biệt là có sự không tương thích giữa án lệ này và Luật Nhà ở năm 2014 Theo quan điểm của tác giả, Án lệ số 43/2021/AL chỉ nên áp dụng trong trường hợp khi nội dung trong hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở giữa bên bán và bên mua có thoả thuận về việc quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển giao cho bên mua kể cả khi bên mua chưa thanh toán đủ tiền Hoặc các bên có thể thoả thuận bằng văn bản khác và chứng minh
12 Nguyễn Thị Nhung (2017), “Bàn về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, 04/2017, tr.35-49 được sự đồng ý của bên bán về việc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua, đồng thời bên bán phải được biết cũng như đồng ý với bên mua khi bên mua có nhu cầu thế chấp tài sản Dựa trên việc tham khảo nội dung của Án lệ số 43/2021/AL cùng các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, tác giả có đề xuất rằng nên ưu tiên và tôn trọng sự thoả thuận của các đương sự khi tiến hành chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Nếu các đương sự đã có văn bản chứng minh về sự thoả thuận cụ thể về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ bàn giao thì Toà án nên căn cứ vào văn bản đó để xem xét khi tranh chấp xảy ra Mặt khác, tương tự như quyền sử dụng đất, pháp luật cũng chỉ nên có quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như giải pháp thứ nhất tác giả đã nêu trên trong trường hợp các bên không có thoả thuận gì về thời điểm này hoặc thoả thuận không rõ ràng, cụ thể khi giao kết hợp đồng hay thực hiện giao dịch Cũng giống như tinh thần của Án lệ số 43/2021/AL thì thời điểm chuyển sở hữu nhà ở (gắn liền với đất) được xác định là ngày đương sự được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Thứ ba, khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần kiểm tra, xác minh rõ ràng về nghĩa vụ thanh toán giữa các bên trong hợp đồng chuyển nhượng Trong trường hợp việc thanh toán chưa được bên nhận chuyển nhượng hoàn thành thì cần có sự đồng ý bằng văn bản (có công chứng, chứng thực) của bên chuyển nhượng về việc chấp thuận chuyển nhượng nhà ở và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cần được xác định rõ ràng trong văn bản đó Điều này sẽ giúp xác định bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà ở 13 Theo tác giả, bên mua hay bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất khi đáp ứng hai điều kiện là hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với bên bán/bên chuyển nhượng (nếu có) và được cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ tư, cần phải bổ sung quy định pháp lý nhằm phân biệt rõ ràng thời điểm chuyển quyền sở hữu trong mối quan hệ với bên thứ ba Cụ thể, theo tác giả, cần phải bổ sung vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Trường hợp giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất được đăng ký
13 Bành Quốc Tuấn, Nguyễn Hoàng Anh, “Hoàn thiện quy định của pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở”, http://www.lapphap.vn/Pages/TinTuc/211644/Hoan-thien-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-thoi-diem- chuyen-quyen-so-huu-nha-o.html, 11/6/2023 theo quy định của pháp luật thì các giao dịch đó có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba, kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.”
Kiểm nghiệm giải pháp về xác định thời điểm chuyển sở hữu nhà ở gắn liền với đất
Tương tự với phần kiểm nghiệm đối với vấn đề về việc xác định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, trong phần này, tác giả tiếp tục lựa chọn phương pháp phỏng vấn và khảo sát thông qua mẫu phiếu khảo sát (phần phụ lục) đề kiểm nghiệm đối với những kiến nghị mà tác giả đã đưa ra cũng như tiếp thu những ý kiến đóng góp mới từ các chuyên gia pháp lý
Thông qua việc phỏng vấn, khảo sát các chuyên gia pháp lý (bao gồm: đội ngũ thẩm phán đã và đang công tác lâu năm tại các cấp toà án khác nhau, đội ngũ chuyên gia về giảng dạy và nghiên cứu quy định pháp luật có nhiều năm kinh nghiệm), tác giả cho rằng hiện này vấn đề về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (gắn liền với đất) vẫn chưa có sự thống nhất Bởi lẽ, mỗi chuyên gia có sự đánh giá và góc tiếp cận quy định pháp luật khác nhau khi áp dụng vào thực tiễn thi hành Bên cạnh đó, có những người ưu tiên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng, nhưng cũng có những người lại chú trọng đến hiệu lực đối kháng với bên thứ ba khi mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra Chính vì vậy, nhờ vào phương pháp kiểm nghiệm nêu trên, tác giả có thể có được góc nhìn đa chiều cũng như thực tế hơn trong việc hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (gắn liền với đất)
Qua khảo sát, kiểm nghiệm mô hình giải pháp nêu trên, tác giả nhận định rằng những giải pháp đề ra là tương đối hợp lý và có giá trị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành Tuy nhiên, quan điểm của các chuyên gia pháp lý vẫn còn có sự khác nhau
Cụ thể, tất cả các chuyên gia đều thống nhất rằng có sự bất cập, mâu thuẫn trong quy định pháp luật đối với vấn đề xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất và cần có sự sửa đổi Tuy nhiên, có ba nhóm chuyên gia được đưa ra khi đề xuất ý kiến kiến nghị hoàn thiện pháp luật Cụ thể:
Nhóm thứ nhất (chiếm khoảng 43%) cho rằng việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong mọi trường hợp nên thống nhất theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 khi chỉ cần hai bên đồng thời thực hiện xong nghĩa vụ của mình thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ được xác lập kể từ thời điểm đó (bên nhận chuyển nhượng thanh toán đủ tiền và bên chuyển nhượng bàn giao nhà ở) Bởi lẽ, điều này dựa trên nguyên tắc tôn trọng sự tự do thoả thuận giữa các bên trong quan hệ dân sư cũng như tiếp thu những quy định của pháp luật nước ngoài, điển hình là Điều 1196 Bộ luật Dân sự Pháp khi quy định cụ thể rằng việc chuyển giao quyền được thực hiện tại thời điểm giao kết hợp đồng cũng như thể hiện sự tôn trọng nguyên tắc tự định đoạt của các chủ thể 14
Nhóm thứ hai (chiếm khoảng 43%) cho rằng nên xác định thời điểm nêu trên là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký đối với tài sản theo quy định tại khoản 3 Điều
188 Luật Đất đai năm 2013, bởi điều này sẽ giải quyết được triệt để vấn đề cũng như các tranh chấp phát sinh Ngoài ra, các chuyên gia trong nhóm này cũng chỉ ra rằng việc hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước đồng nghĩa với việc được Nhà nước bảo hộ về phương diện pháp lý Điều này sẽ hạn chế việc phát sinh các tranh chấp, mâu thuẫn cũng như sự không thống nhất trong đường lối xét xử của toà án các cấp Đối với đối tượng giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai thì việc quy định như trên sẽ hạn chế tối đa những rủi ro tiềm ẩn
Nhóm thứ ba (chiếm khoảng 14%) đồng tình với việc xác định thời điểm nêu trên là thời điểm khi bên nhận chuyển nhượng/bên mua đã thanh toán đủ tiền hoặc đã được nhận bàn giao nhà ở, tức là chỉ cần một bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình theo khoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 Các chuyên gia ở nhóm này cho rằng cần phải ưu tiên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể nhận chuyển nhượng bởi trong mối quan hệ giao dịch mua bán tài sản là quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất thì họ là bên yếu thế hơn
Bảng 2.4.1: Kết quả khảo sát về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất theo pháp luật Dân sự Việt Nam
14 Điều 1196 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Trong các hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu hoặc chuyển nhượng một quyền khác thì việc chuyển giao quyền được thực hiện tại thời điểm giao kết hợp đồng Thời điểm chuyển giao này có thể được lùi lại theo ý chí của các bên, tính chất của vật hoặc theo quy định pháp luật Việc chuyển giao quyền sở hữu kéo theo chuyển giao rủi ro đối với vật Tuy nhiên, bên có nghĩa vụ giao vật phải chịu trách nhiệm trở lại kể từ thời điểm bị yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại điều 1344-2 và các quy định tại điều 1351-1”
STT Nội dung khảo sát Kết quả khảo sát
Số phiếu Tỷ lệ % Cần sửa đổi, bổ sung quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào để có sự thống nhất khi xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở ?
1 Bộ luật Dân sự năm 2015 7/7 100%
4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 2/7 ~29%
Cần quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở chung trong tất cả các giao dịch dân sự là từ thời điểm…
1 Công chứng, chứng thực hợp đồng 0/7 0%
2 Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao nhà ở 3/7 ~43%
3 Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ tiền 1/7 ~14%
Hoàn tất thủ tục đăng ký, sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
(Nguồn: Phiếu khảo sát ý kiến do tác giả thực hiện)
Thông qua việc chỉ ra vấn đề pháp lý, bất cập trong thực tiễn xét xử tại toà án cũng như tham khảo những ý kiến từ các chuyên gia, tác giả cho rằng các nhà làm luật cần thấu triệt nguyên lý trong việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản là nhà ở gắn liền với đất Bởi lẽ, đây được xem như là một loại tài sản đặc biệt khi nhà và đất là một khối vất chật không thể tách rời nhau, tức quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất phải đi song song, gắn liền với nhau cũng như không thể chịu sự điều chỉnh của những quy định pháp luật khác nhau
Tác giả cho rằng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất sẽ thuộc một trong hai trường hợp sau: Thời điểm chuyển giao tài sản và/hoặc thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu với cơ quan Nhà nước Đồng thời, các nhà làm luật cũng cần phải xác định rõ những hệ quả pháp lý liên quan đến việc xác định chính xác thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất Như đã phân tích ở trên, BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 cũng đang đi theo hướng này Bên cạnh đó, tác giả nhận định rằng việc xây dựng một thời điểm chuyển giao riêng của Luật Nhà ở năm 2014 nhằm mục đích hưởng một quy chế pháp lý khác biệt sẽ dẫn tới hệ quả: cùng một giao dịch, cùng một đối tượng trong giao dịch, cùng một chủ thể than gia giao dịch nhưng lại phát sinh hai thời điểm chuyển quyền sở hữu khác nhau
Qua đó, tác giả cho rằng Luật Nhà ở năm 2014 cần được sửa đổi, bổ sung sao cho thống nhất với quy định tại BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 khi xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu loại hình nhà ở gắn liền với đất – đó là thời điểm khi đã hoàn tất các thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.