Báo Cáo Thực Hành Môn Thẩm Định Giá 2.Pdf

BIEN BAN LAM VIEC NHOM Họp nhóm lần 2: Cả nhóm đi chụp hình tài sản thâm định.. Ngân, Hà liên hệ môi giới, tìm tài sản so sánh 2 Huy gap liên hệ môi giới, chụp hình tài sản so sánh 3.. H

TONG LIEN DOAN LAO DONG VIET NAM

TRUONG DAI HQC TON DUC THANG

TON DUC THANG UNIVERSITY

o0o

BÁO CÁO THỰC HÀNH

MÔN THÂM ĐỊNH GIÁ

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DÂN: TH.S LE BAO THY

MÃ MÔN HỌC: B020036

NHÓM LỚP: 3

Sinh viên thực hiện:

Huynh Chan Huy — B1701172

Nguyễn Thị Thanh Ha — B1701152

Nguyễn Thị Hồng Ngân — B1701200

Nguyễn Thị Ngọc Pha - B1701226

Truong Thi Cam Tiên - B1600252

Thành phố Hồ Chỉ Minh , ngày 3l tháng 05 năm 2020

NHAN XET CUA GIANG VIEN

BIEN BAN LAM VIEC NHOM

Họp nhóm lần 2: Cả nhóm đi chụp hình tài sản thâm định

Họp nhóm lần 3: Pha, Tiên gặp môi giới, chụp hình tài sản so sánh 1

Ngân, Hà liên hệ môi giới, tìm tài sản so sánh 2

Huy gap liên hệ môi giới, chụp hình tài sản so sánh 3

Họp nhóm lần 4: Nhóm trưởng phân công các bạn tìm tài sản so sánh điều chỉnh về hẻm và hướng Bạn Huy, Pha, Tiên tìm cặp nhà so sánh về hẻm Hà, Ngân tìm cặp nhà

BAO CAO CUOIKY - THAM DINH GIA

PHAN I: TONG QUAN VE TAI SAN ccccccccccccssessessessessessessesessnsssecevsnseveveeseveesesenees 5

1 Giới thiệu thông tin về tài sản thâm định -s- 5s 2s SE 2212182111 221521 1 xtee 5 1.1 Đặc điểm thửa đắt 22 S111 1111151115111 11 21511115 TT TH Hee 5 1.2 Đặc điểm nhà Ở 2-2252 S1221921221122127122171121121121121112112112121211 2g 5 1.3 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật - - S1 1E 1 1 E1211112111112121111111111 01 ng 2 1.4 Tiện ích xung quanh ¿+ 22 2 221222111111 111 1121111111211 11181 1111182 111112 3

2 Giới thiệu thông tin về tài sản so sánh - 52-11 11111211 21111111221111 111gr g 3

PHẦN II : QUY TRÌNH THM ĐỊNH GIÁ 5-5 21 1 2111211211 11112 yeu 7 2.1 Xác định tông quan khách hàng và tài sản thâm định 5-2 S222 2zcx2 7 2.1.1 Thông tin khách hàng và tài sản thâm định 5-52 221111 111211121 12x 7 2.1.2 Thời điểm và mục đích thâm định 22L S5 S121 55 515153 151551511 15252155155 xse2 7 2.2 Quá trình thâm định giá 52 S 1S 1111111111111 1111 1101 1 1.11011211111021 7 2.3 Khảo sát thực tế tài sản thâm định 22-522 22215211225711211225222111111 c1 te 8 2.4 Xác định giá trị tài sản thâm định - 5 s9 1111211212115 1111122111211 g §

A Phương pháp so sánh - L2 2221122112111 1211 1511181111811 12211101111 101 1111 8

B Phương pháp chi phí 2 221222111101 110111111 1111111111111 1 111111111111 21 xe 16

C Xác định giá của tài sản thâm định S9 1E 1711111122111 1151 1E xe 18

PHAN 3: BAO CAO THAM DINH GIA ec ccccccccecscsssssscesesessececsvstecevtvstesivseevsssesesess 18

PHAN I: TONG QUAN VE TAI SAN

1 Giới thiệu thông tin về tài san tham định

- Thời gian sử dụng: lâu dài

- Nguồn gốc: Nhận quyền sử dụng đát do chuyên nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Đặc điểm nhà ở

Địa chỉ: 201/6 Đội Cung, Phường 09, Quận II, Thành phố Hồ Chí Minh Diện tích xây dựng: m'

Thời hạn sử dụng: Lâu dài

1.3 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật

a VỊ Trí

Sơ đồ nhà ở đất ở được ghi nhận theo giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDDO số 3763/2009/UB.GCN ngày 09/12/2009 do UBND quận I1 cấp Căn nhà thuộc sở hữu của bà Hoàng Thị Ngọc Diệp sinh năm 1992, CMND số 351994815, thường trú tại 748 Hà Hoàng Hồ, phường Đông

27232.000030.CN.VP

b Đặc điểm kỹ thuật

Căn nhà của bà Hoàng Thị Ngọc Diệp với diện tích đất trong giấy tờ: Diện

1.4 Tién ich xung quanh

a Vi tri: Bat động sản I tọa lạc tại 25/14 đường Đội Cung, Phường 11, Quận

11, HCM

b Đặc điểm nhà:

Tổng diện tích sử đụng 88m7, nhà có số hồng đầy đủ, chính chủ

Cấp: 2

Nhà hướng: Đông Nam

Nhà có l trệt, 2 lầu, có sân thượng Gồm có tầng trệt là nơi dùng dé tiếp khách, 2 phòng ngủ va 2 WC, | nha bếp dùng để nấu ăn Nhà xây dưng thiết kế rộng, dep, thông thoát phù hợp với các gia đình thích sự âm cúng, thoải mát

c Đặc điểm hẻm: Hẻm rộng 4m không bị ngập vào mua mua,

d Tiện ích: Tuy nhà năm trong hẻm nhưng có vị trí không kém phần thuận lợi,gần các tiện ích công cộng:

+ Cách Bệnh viện quận II khoảng 400m

+ Cách Nhà thi đâu Thê dục — Thể thao quận 11 khoảng km

+ Cách bách hóa xanh khoảng 200m

+ Cách siêu thị Coop mart Lữ Gia khoảng Ikm

+ các quán ăn, quán cà phê, phạm vi 200m

Giả bản căn nhà: 4.5 tỷ ( được đăng vào thủng 3 năm 2020 )

trên web https://alonhadat.com.vn/q11-hxh-doi-cung-btct-4-tane-chi-4-45-ty

5926381 html

2.2 Tài sản so sánh 2

2.1.3 Đặc điểm pháp lý: Pháp lý rõ ràng

2.1.4 Đặc điểm kinh tế - ký thuật

a Vị trí: Bất động sản l tọa lạc tại đường Đội Cung, Phường 11, Quan 11, HCM

b Đặc điểm nhà:

Tổng diện tích 3.5m x 10.48m = 36.7848 m”, nhà có sô hồng đây đủ, chính chủ Cấp: 2

Nhà hướng: Đông Nam

Nhà có I trệt, 2 lầu Có sân thượng Gồm có tầng trệt là nơi dùng đề tiếp khách, 4 phòng ngủ và 3 WC, 1 nhà bếp dùng để nấu ăn Nhà xây dưng thiết kế đẹp, sạch sẽ, thông thoáng, phù hợp với những gia đình thích sự đơn giản

c Dac diém hẻm: Hẻm rộng 4m không bị ngập vào mùa mưa, cách mặt tiền đường 15m

d Tiện ích: Tuy nhà nằm trong hẻm nhưng gần các tuyến đường lớn như: Bình Thới, Lê Đại Hành, Âu Cơ và xung quanh có các tiện ích như:

+ Cách Bệnh viện quận II khoảng 500m

+ Cách trường mầm non Việt Anh quận II 400m

+ Cách Ủy ban Nhân Dân phường II

+ Cách Sân Vận động Phú Thọ khoảng Ikm

+ Cách siêu thị Lotte Mart quận L1 khoảng 800m

+ các quán ăn, quán cà phê, phạm vi 200m

Gia bán căn nhà: 7 tỷ 5 ( được đăng vào tháng 3 năm 2020)

trên web https:/muaban.net/nha-hem-ngo-quan- LI-15908-c3202/ban-nha-duong-doi- cung-q1 1-3-5 1x10-48-gia-3-9-ty-id5864 1065

2.3 Tai san so sanh 3

2.3.1 Đặc điểm pháp lý: Đầy đủ và hợp pháp

2.3.2 Đặc điểm kinh tế - ký thuật

a Vi tri: Bat déng san | toa lac tai 41/22 duong Déi Cung, Phuong 11, Quan

L1, HCM

b Đặc điểm nhà:

Tổng diện tích sử dụng 66m7, nhà có số hỗng đầy đủ

Cấp: 2

Nhà hướng: Đông Nam

Nhà có l trệt, 2 lầu, có sân thượng Gồm có tầng trệt là nơi dùng dé tiếp khách, 3 phòng ngủ và 2 WC, 1 nhà bếp dùng đề nấu ăn Nhà xây dưng thiết kế đẹp, sạch sẽ, thông thoảng

c Đặc điêm hẻm: Hẻm rộng 4m không bị ngập vào mùa mưa, thoát nước tot

d Tiện ích:

Tuy nha nằm trong hẻm nhưng sẵn các tuyến đường lớn như: Minh Phụng, Lê Đại Hành, Đường 3/2, và xung quanh có các tiện ích như:

+ Cách Bệnh viện quận 11 khoảng Ikm

+ Cách Ủy ban Nhân Dân phường II

+ Cách Nhà thi đấu Thể dục - Thể thao khoảng Ikm

+ Cách siêu thị Lotte Mart quận II khoảng 1km

+ Cac quan an, quan ca phé, pham vi 300m

Gia ban can nha: 4.45 t ( được đăng vào tháng 3 năm 2020)

trén web https://nhadat.cafeland.vn/nha-hem-4m-cach-mt-doi-cung-8m-gia-445-ty-tl-

1327915 html? fbclid=Iw AR 1d4qGXOOuVfe8 WKg XCeQObHz2EV Xo Xql- 8D6T6wn2Z799aNdwA9uLBEJ8

PHAN II: QUY TRINH THAM DINH GIA

2.1 Xac dinh tong quan khach hang va tai san tham dinh

2.1.1 Thông tin khách hàng và tài sản tham dinh

Địa chỉ: 748 Hà Hoàng Hồ, Phường Đông Xuyên, TP Long Xuyên, tỉnh An Giang 2.1.2 Thời điểm và mục đích thẫm định

Tại thời điểm tháng 02 năm 2020

Mục đích: Yêu cầu thâm định đề làm cơ sở giá trị nhà ở hiện tại

2.2 Quá trình thắm định giá

Từ 15 /02 dén 01/03/2020

Chụp hình và thu thập thông tin liên quan đến tài sản thâm định (nhà ở)

Thông tin khách hàng, thông tin chủ sở hữu

Giấy tờ pháp lý

Thu thập hình ảnh nhà thâm định và khảo sát những tiện ích xung quanh

Từ 01/03 đến 29/04/2020

Thu thập và tìm hiểu các tai sản so sánh

Gia bán trên web

Khảo sát sơ bộ về tiện ích xung quanh các tài sản so sánh

Hoàn thành Power Point, Word và chuẩn bị thuyết trình

2.3 Khảo sát thực tế tài sản thâm định

Vị trí nhà thực tế: 201/6 Đội cung, phường 9 quận II, Thành phố Hồ Chí Minh

2.4 Xác định gia tri tai san tham định

A Phương pháp so sánh

2.4.1 Bảng thông tin

Dia chi 201/6 đường Đội Hẻm l xẹc đường Hẻm l xẹc đường Hẻm | xec duong

Tình trạng phap ly Sô hồng Ryn So hong  LÀ Sô hông Ryn So hong Ay X

Dién tich

Kết cá et cau Nhà 3tầngtường Nhà 3tầngtường Nhà 3tầngtường Nha 3 tang,tuong vn cư Và, ener ne xây dựng gach, san mai gach, san mai gach,san mai gach, san mai

tần , “Điện ồn định ; Điện on định ; Điện ồn định ; Điện ồn định ;

5 Câp thoát nước tt Câp thoát nước tt Câp thoát nude tot Cap thoát nước tốt Gia rao bán Chưa xác định 4 500 000 000 7 500 000 000 4 450 000 000 Don gia Chua xac dinh 51 136 363.64 54 704 595.19 67 424 242 42

Link rao ban trén web

2.4.2 Điều chỉnh yếu tổ tuyệt đối

Công ty tham khảo báo giá Mức giá xây dựng Mức giả xây dựng

1 phòng ngủ 1 nhà vệ sinh

Công ty tư vấn thiết kế xây dựng SaigonHouse 3.3 triệu đồng/m? 3.3 triệu đồng /m

Công ty thiết kế đầu tư xây dựng Gia Long 3.2 triệu đồng/m° 3.2 triệu đồng /m? Công ty cô phần tư vấn kiến trúc và xây dựng 3.5 triệu đồng/m° 3.5 triệu đồng /m°

> Mức giá tham khảo dựa trên:

http://xaydungnamlong.com/Thi-cong-xay-dung-3 | 1/danh-muc-vat-lieu-xay-

dung html

https:/Athietkethicongnhadep vn/dich-vu-xay-dung//bao-gia-xay-dung-nha-phan-hoan- thien-1.html

Dy tinh phong ngu c6 dién tich 3.5m x 4m = 14 m’ Téng chi phi xdy dựng là 46.2 triệu đồng, cộng thêm các phụ kiện cửa sô cửa chính trung bình của 3 công ty là 3.75 triệu đồng (3.7 triệu đồng ; 3.95 triệu đồng ; 3.6 triệu đồng )

Tổng chỉ phí dé có 1 phòng ngủ là 49.95 triệu đồng

Nhận xét:

- _ Tài sản so sánh 1 kém thuận lợi hơn tài sản thâm định là 1 phòng ngủ

- _ Tài sản so sánh 2 thuận lợi hơn tài sản thâm định là l phòng ngủ s* Nhà vệ sinh (WC)

Đơn giá trung bình I nhà vệ sinh của 3 công ty là 3.3 triệu đồng / m7

Dự tính nhà vệ sinh có diện tích I.3m x 2.7m = 3.51 m? Tổng chỉ phí xây dựng là 11.583 triệu đồng, cộng thêm các phụ kiện chính: lavabo ( 2.1 triệu đồng), phụ kiện kèm theo lavabo ( 0.852 triệu đồng), vòi tắm hoa sen (I.8 triệu đồng) trung bình của 3 công ty là 19 triệu đồng

Tổng chỉ phí dé có 1 nhà vệ sinh là 30.583 triệu đồng

Nhận xét:

- Tài sản so sánh | va 3 kém thuận lợi hơn tài sản thâm định là I nhà vệ sinh

2.4.3 Điều chỉnh yếu tổ tương đối

$ Điều chính yếu tố về Hướng

Dựa vào 3 cặp TSSS, ta so sánh giữa hướng Đông Bắc và Đông Nam

> Link tham khảo các tài sản so sánh

TSSSI:

https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-tay-thanh-phuong-tay-thanh/hem- 229-tan-phu-dt-4x7-3m-do- |-tam-gia-2-8-ty-lh-0908060303-pr2 1289921

TSSS 2:

https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-tay-thanh-phuong-tay-thanh/hem- 3m-43m2-1-lau-duc- |-lau-3-9-ty-pr23769 134

TSSS 6:

https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-cach-mang-thang-tam-phuong-11- 1/hem-3-met-8-11-quan-3-dien-tich-62m2-gia-3-ty-750-trieu-pr23773478

229/40/2, 229/31/3 13/42, 3139, J22/14e 210/206]

Tây Thạnh Tây Thạnh đường lân đường Tân đường Cách đường Cách

Diachi Phuong Tay Phuong Tay

Sơn Nhi, Ky, Q.Tan Phường 10, Phuong 11,

n Phu Q.Tân Phú, 6 Tan Phi Phú Quận 3 Quận 3

Ta có ty lệ hướng sau day:

Hướng Đông Nam tốt hơn Đông Bắc 4.19%

> Tài sản hướng Đông Nam sẽ thuận lợi hơn tài sản hướng Đông Bắc là 4.19% s* Điều chỉnh yêu to về hẻm

> Link tham khảo các tài sản so sánh

TSSS L:

https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-huynh-tan-phat-phuong-tan-thuan- dong-1/c-chu-can-|-lau-can-goc-hem-435-quan-7-pr24525721

TSSS 2:

https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-huynh-tan-phat-phuong-binh-thuan- 3/can-1-tret-1-lau-502-quan-7-pr22673002

TSSS 3:

https://muabannhadatbatdongsan.com/ban-nha-moi-hem-4m-so-490/37-huong-lo-2- binh-tri-dong-binh-tan-id307 1 html?fbclid=Iw AR 11 HifDw-

TSSS 4:

https://muabannhadatbatdongsan.com/ban-nha-hem-nhua-6m-cach-mat-tien-huong-lo- 2-quan-binh-tan-20m-1d2247 html? fbclid=lwAR2Lb7FoaO-

0AnW77gc§eBnNVvybOEf5Le0DsOKz58e2A6VAtHSbel84Ot_ I#prettyPhoto

TSSS 5:

https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-nam-ky-khoi-nghia-phuong-7-3/hem- 4m-dt-5x14m-nh-6m-tret-lau-p1a-8-5-ty-tl-pr24374550

TSSS 6:

https://batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-nam-ky-khoi-nghia-phuong-7-3/hem- 235-hoac-28 | -ngay-goc-va-ly-chinh-thang-pr2433 1245

231/10

Dia chi Phat, P.Taén Huynh TAn 2, Binh Tri 2, Binh Tri Khởi Nghĩa Phườn

Đông Q7 ThuậnQ7 BìnhTân BìnhTân Phuong 7, 7° Qué?

TSSS 4

TSSS 6

Hẻm 4m kém thuận lợi hơn hẻm 6m 1.68%

=> Tài sản có hẻm trước nhà 4 mét sẽ kém thuận lợi hơn tài sản có hẻm trước nhà

- Don gia | m’ bat dong san | sau khi điều chỉnh:

Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cầu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn,

mái BTCT đồ tại chỗ giá 7 546 000 đồng/ m?

Chi phí xây dựng nhà mới 100% (đồng) 7 546 000 x 87.6 = 661 029 600

- Theo như khảo sát thị trường, thu được đữ liệu: 3 ngôi nhà nằm trên đường Đội Cung, có kết cầu chính tương tự, có sô đỏ, không tranh chấp diện tích và giá đất lần lượt:

Yếu tố TSSS I TSSS 2 TSSS 3

4 500 000 000 — 7 500 000 000 — 4 450 000 000 — Giá đất (7 546 000 x 88) (7 546 000 x 137.1) (7 546 000 x 66)

=3 835 952 000 = 6 465 443 400 = 3 951 964 000 Giá thị trường =3 835 952 000/ 29.3 = 6 465 443 400/49.6 =3951 964 000/22 chal m’dat = 130919 863.48 = 130 351 681.45 = 179 634 727.27 Gia trung binh _

trén thi trong _ 1 46 956 757.4 cua | m* dat

- Tài sản thâm định giá được sửa chữa mới, duy tu vào năm 2016

Tuổi đời hiệu quả của tài sản thâm

C Xac dinh gia ciia tai san tham dinh

Phuong phap so sanh Phuong phap chi phi

aa tài sản thâm 4 971 403 401 đồng 4 899 634 948 đồng

Gia tri trung binh

định qua 2 phương = 4935 519 175 đồng

phap

Don giá tải sản thâm

định = =56 341 543.09 déng/ m?

PHAN 3: BAO CAO THAM DINH GIA

Khách hàng yêu cầu thâm định giá: Hoàng Minh Chánh

Địa chỉ: 748 Hà Hoàng Hồ, Phường Đông Xuyên, TP Long Xuyên, tỉnh An Giang Tài sản thâm định giá: nhà ở

Địa điểm thâm định giá: 201/6 Đội Cung, Phường 09, Quận I1, Thành phố Hồ Chí

Minh

Mục đích thâm định giá: bán nhà

Thời điểm thấm định giá: 31/05/2020

Đơn vị thâm định giá: nhóm sinh viên lớp thâm định giá 03 — Đại học Tôn Đức Thắng Địa chỉ: 19, đường Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Phong, quận 7, Tp.HCM

Điện thoại: 0909 699 899

1 Những căn cứ pháp lý dé tham dinh gia:

Những văn bản qui phạm pháp luật, tiêu chuân có liên quan do cơ quan Nhà nước có thâm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành