Khóa luận tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư kinh doanh An Phú Hưng

LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan công trình nghiên cứu “Hoan thiện công tác thâm định dự án dau tư tại công ty cổ phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng” dưới sự hướng dẫncủa PGS.TS Từ Quang Phu

TRUONG DAI HỌC KINH TE QUOC DÂN

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Từ Quang Phương

Sinh viên thực hiện: Ngân Bá Hoàng NguyênLớp chuyên ngành: Kinh tế Đầu tư 61A

Mã sinh viên: 11193885

Hà Nội, 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu “Hoan thiện công tác thâm định dự

án dau tư tại công ty cổ phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng” dưới sự hướng dẫncủa PGS.TS Từ Quang Phuong và các anh chi trong công ty là công trình nghiên cứuđôc lập do tôi thực hiện trong thời gian thực tập tại “Công ty cé phan đầu tư kinh

doanh An Phú Hung.” Mọi bảng biểu, số liệu trong bài viết đều được tôi tổng hợptrong các tài liệu chính thức của công ty và không sao chép từ bất cứ công trình nàođã được công bồ trước đây

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm cho bài khóa luận của bản thân.

Hà Nội, ngày 30 tháng 12 năm 2022

Người việt

Ngân Bá Hoàng Nguyên

LOI CAM ON

Chuyên đề tốt nghiệp này là kết qua cho quá trình học hỏi, tim tòi và nỗ lực

của em trong suôt 4 năm học vừa qua tại trường Đại học Kinh tê quôc dân.

Em xin gửi lời cảm ơn đến tat cả các thầy cô giáo, cán bộ công nhân viên chứctại trường Đại học Kinh tế quốc dân đã giảng dạy và hỗ trợ em trong 4 năm vừa qua

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy Từ Quang Phương - giảng viên khoa Đầu

Tư đã tận tình giúp đỡ em dé em có thé hoàn thành khóa luận một cách trọn vẹn nhất

Đồng thời, em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị trong Công tycô phần đầu tư kinh đoanh An Phú Hưng, đặc biệt là các anh chị trong Ban Đầu tư đãnhiệt tình giúp đỡ em dé em có thé có được bài viết tốt nhất

Mặc dù đã có gắng hết sức dé hoàn thành đề tài, tuy nhiên chắc chắn không

thé tránh khỏi sai sót Do đó, em rất mong nhận được sự góp ý chân thành của cácthầy cô đề đề tài của em được hoàn thiện hơn, đồng thời là những kiến thức quý báudé chuẩn bị cho hành trang nghề nghiệp của em trong tương lai

Em xin trân trọng cảm on!

DANH MỤC HÌNH0/0710 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VE THÂM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ TẠI

DOANH NGHIEP 00.7 2

1.1 Tong quan về dự án dau tư và thâm định dự án đầu tư s- + s+s+¿ 2

1.1.2 Các hình thức thâm định tại doanh nghiệp 2 52 55s +52 4

1.1.3 Tiêu chí đánh giá hoạt động thâm định tại doanh nghiỆp 61.2 Nội dung thâm định dự án đầu tư tại doanh nghiệp -¿ 5¿+¿ 6

1.2.1 Tham định nhà đầu tư dự án -¿ 2 2 x+>E+2E2EE+Extrxzxerrxerxrred 61.2.2 Thâm định tính pháp lý và thị trường của dự án -: - 91.2.3 Tham định khía cạnh tô chức kỹ thuật, quản lý và nhân sự của dự án l 11.2.4 Tham định yếu t6 tài chính dự án - ¿2-2 2 22 £+££+E££Ee£EeExerserxee 121.3 Phương pháp thâm định dự án đầu tư trong doanh nghiệp - 17

1.3.1 Phương pháp thầm định theo trình tự - 2-2 2+2 +x+zx+zx+zezrszxez 17

1.3.2 Phương pháp so sánh, đối chiẾu -2- + + £+£2+EE+EEerEzEsrxerxersee 17

1.3.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 5 + * + s+EEseereererersserres 17 1.3.4 Phương pháp chuyÊn Ø1a - - c2 S313 1v ng giết 18

1.3.5 Phuong phap dwt DA0 18

1.3.6 Phương pháp trIỆt tIÊU rỦI FO - - 5 2c 32132111 1EEEEErrrrrrrsrerree 181.4 Các nhân tô ảnh hưởng tới hoạt động thâm định dự án dau tư tại doanh nghiệp

19

1.4.1 Nhân tố chủ Quand oi.ceeccesceccesscssessessessessscssessesscssessessessessessessessessessesseesees 191.4.2 Nhân tố khách quanie c.sceccceccsscsssessessessessessessesssessessessessessessessesseessesseesees 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI

CÔNG TY CO PHAN ĐẦU TƯ KINH DOANH AN PHU HƯNG 21

2.1 Thông tin chung về “Công ty cô phan đầu tu kinh doanh An Phú Hung” 21

2.1.1 Giới thiệu về “Công ty cổ phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng” 21

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triỂn - 2 2 2 2+£++x+zxerxersxez 23

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động chủ yếu " 23

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty -¿2s+cs+zxe=se2 23

2.2 Thực trạng công tác thâm định của công ty cổ phần đầu tư kinh doanh An Phú

Hưng giai đoạn 2018 - 2222 - 1x 9 9 9 TT HH HH ng nh HH 25

2.2.1 Căn cứ hoạt động thâm định tại doanh nghiỆP - c5 sc << c+ccsex 252.2.2 Quy trình tham định và phê duyệt dự án tại công ty - 272.2.3 Phương pháp thầm định của công ty - 2-2 2+++s+x+£xezxerxsrxee 302.2.4 Nội dung thầm định của công ty + 2 s+z+££+EzEe£xerxerxerseree 322.2.5 Tiêu chuan đánh giá hoạt động thâm định dự án tại công ty 342.3 Minh họa các dự án đầu tư công ty cổ phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưngtham gia thâm định -¿- 2: +¿©+++S+++EE+2EE£EEESEEESEEEEEE2E12211271211 21121221 2 xe 35

2.3.1 Thâm định NDT dự án -.-:-25++22+vtttExxtrttrttrtrrtrrrrtrrrrrrrrrrrriei 352.3.2 Tham định tính pháp lý và thị trường của dự án -:-+ 422.3.3 Thâm định khía cạnh tô chức kỹ thuật, tô chức quản lý và nhân sự của dự0 492.3.4 Thâm định yếu tố tài chính dự án 2- 2 2 2+££+££+Ee£xerxerxersree 602.3.5 Tham định khía cạnh xã hội - - - ¿t2 E#EEE+E£EEEE+EEEeEErkeEerrkexerrrs 652.4 Đánh giá công tác thâm định dự án đầu tư của Công ty -: 68

2.4.1 Ưu điểm 222 te 682.4.2 Nhược điểm 22++++EEttttrtEH HH reo 69

2.4.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế -2- 2+ 2+ ©+2£++2£x++zx+zx+zzxesrxez 69

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH DỰ ÁN

ĐẦU TU TẠI CÔNG TY CO PHAN ĐẦU TƯ 5 5°-scssecsscssecss 71

KINH DOANH AN PHU HƯNG 2s s©ss©ss£ssevseEsEssessersrrssrsser 71

3.1 Phương hướng phát triển của công ty cổ phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưngđến năm 2025 -: +22+++t2EEE 222111 1 1 7I

3.1.1 Phương hướng phát triển chung của công ty -. : -5¿-5++ 71

3.1.2 Phương hướng hoàn thiện công tác thầm định của công ty 723.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thâm định tại công ty cô phan dau tư kinhdoanh An Phú Hưng - s12 139111 111393185 111 11 111 1 1n HH ngư 73

3.2.1 Xây dựng quy trình và công tác tô chức thâm định thống nhắt 753.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ công tác thâm định 763.2.3 Hoàn thiện nội dung và thông tin thâm định -s- + s+x+xezerxsxez 773.2.4 Tăng cường hoạt động hỗ trợ thâm định dự án đầu tư - 78

3.3 Một số kiến nghị ¿+ Ss9SE+EESEEEE1211211212111111121121121111E 1111111110 80

3.3.1 Kiến nghị với Nhà nu ceceeccssessessessessessessssecsessessessesscsussscscsessessesseeseaes 80

3.3.2 Kiến nghị với chủ đầu tute ccsesssessessesssessessessessscssessessesseessesseeseeaee 82

950000017757 84

TÀI LIEU THAM KHẢO -2- << s£s2SssSSs£©+sszssesseevsserssers 85

DANH MỤC CÁC TỪ VÀ THUẬT NGỮ VIET TAT

KH&DT: Ké hoach va Dau tu

HĐND: Hội đồng nhân dân

UBND: Ủy ban nhân dân

HĐQT: Hội đồng quản trị ODA: Hỗ trợ phát triển chính thức

PPP: Đối tác công tư

TNDN: Thu nhap doanh nghiép NSNN: Ngân sách nhà nước

MTV: Một thành viênDHDCD: Đại hội đồng cô đông

CNTT: Công nghệ thông tin GTGT: Giá tri gia tăng

DANH MỤC SƠ DO

Sơ đồ 1.1: Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư c.Sc St St tt Ekrrrekerrrske 3Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Công ty cô phần đầu tư kinh doanh An Phú Hưng 22Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tổ chức Công ty TNHH Xây dựng và Đô thị Vạn Phú 59

DANH MỤC BANG

Bảng 1.1: Cơ cau tài sản nguồn vốn -¿- 2-22 +222+t2E++EEE2EE2ExerEkerkrerkrrrvee 7Bang 1.2: Chi phí cau thành tong mức vốn đầu tư dự án 5 sec <+2 12Bang 1.3: Dòng tiền theo quan điểm tổng vốn đầu tư (TIPV) s5 s2 15Bang 1.4: Dòng tiền theo quan điểm chủ dau tư (EPV) -¿-5- 5cs+csscsse2 15Bảng 2.1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cho năm tài chính kết

thúc ngày 31/12/2021 (đơn vị: đỒng) - 2: 2© 2+2+EE+EEtEE2EESEEEEEEEEkrrkrrkerkrrer 24

Bảng 2.2: Căn cứ thâm định của Cơ quan cấp cao tại Công ty cô phan đầu tư kinhdoanh An Phú Hưng - c1 1121113118911 1 9111 91011 11T TH ng ng Hy 25Bảng 2.3: Phương pháp thẩm định được sử dụng trong dự án đầu tư của Công ty cổphan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng - ¿2£ 2 +2 EE+E£+E£+E££EezEeExerxerszsee 31Bảng 2.4: Các công tác thâm định tại Cụm công nghiệp Đình Lập - 33

Bang 2.5: Vai trò, trách nhiệm các thành viên trong liên danh: - - 35

Bang 2.6: Tổng hợp kết quả kiểm tra căn cứ pháp lý tổ chức NĐT 36Bang 2.7: Danh sách thành viên thâm định NĐT - 2 2 + x+2£2zs+zxerxczez 36Bảng 2.8: Hợp đồng tượng tự dự án -. 2- 5222x222 2EE2EE2EEEEESEkrrrrerrrsree 39Bảng 2.9: Môt số chỉ tiêu tài chính Phuc Hưng Holdings -5- 41Bang 2.10: Đánh giá tiêu chuẩn kỹ thuật dự án khu dân cư xóm Duyên 50Bang 2.11: Quy hoạch chi tiết dự án khu dân cư xóm Duyên -5- 57Bang 2.12: Bang dòng tiền dự án Vạn Phú Shophouse (đơn vị triệu đồng 63Bang 2.13: Đánh giá tác động của hoạt động dự án tới các thành phan của 66

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Giá thị trường một số dự án trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

MỞ ĐẦU

Hiện nay, các dự án đầu tư tại Việt Nam đang ngày càng có những bước pháttriển cả về lượng và chất Trình độ chuyên môn của người lao động ngày càng đượcnâng cao; đi kèm với đó là nhu cầu sống của người dân ngày càng được cải thiện đặt

ra cho các dự án đầu tư những sự thay đổi cũng như những bước tiến mới

Thẩm định dự án đầu tư là công việc quan trọng trong mỗi dự án đầu tư nhằm

đánh giá các dự án sau khi trải qua quá trình lập dự án Hoạt động thâm định tạo tiềnđề vững chắc giúp cho hoạt động đầu tư có hiệu quả trên bình diện kinh tế - xã hội

Các kết luận rút ra từ quá trình thâm định là cơ sở cho các đơn vị, cơ quan có thâmquyền ra quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hay tài trợ cho dự án Trong bối cảnhchung đó, hoat động thâm định của “Công ty cô phần đầu tư kinh doanh An PhúHưng” cũng không phải ngoại lệ Cùng với những kết quả đạt được, công tác thẩm

định còn một số hạn chế cần phải khắc phục Từ những lý do trên, tôi đã lựa chọn đề

tài: “Hoàn thiện công tác thâm định dự án dau tư tại công ty cô phần dau tư kinhdoanh An Phú Hưng” làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình Kết quả nghiên cứu

sẽ góp phần đưa ra cơ sở lý luận, thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thâmđịnh tại “Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh An Phú Hung” nói riêng cũng như các

doanh nghiệp khác nói chung Khóa luận bao gồm 3 chương:

Chương 1: “Cơ sở lý luận về thâm định dự án đầu tư.”Chương 2: “Thực trạng công tác thâm định dự án đầu tư tại Công ty cổ phầnđầu tư kinh doanh An Phú Hưng.”

Chương 3: “Giải pháp hoàn thiện công tác thâm định dự án đầu tư tại Công tycô phần đầu tư kinh doanh An Phú Hưng.”

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VE THAM ĐỊNH DỰ ÁN DAU TƯ

TẠI DOANH NGHIỆP

1.1 Tổng quan về dự án đầu tư và thẩm định dự án đầu tư1.1.1 Khái niệm

1.1.1.1 Dự án đầu tư

Theo Luật đầu tư, dự án đầu tư là “tập hợp các đề xuất bỏ vốn trong trungvà dài hạn để tiến hành các hoạt động kinh doanh cụ thể trong khoảng thời gianxác định.”

Về mặt hình thức, dự án đầu tư là “tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chỉ tiếtvà có hệ thống các hoạt động và chi phí theo kế hoạch chặt chẽ nhằm thực hiện được

những mục tiêu nhất định trong tương lai.”

Xét trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là “công cụ quản lý việc sử dụng vốn,vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính và kinh tế xã hội trong một thờigian dài.”

Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là “tong thé các hoạt động và chi phi cầnthiết được bố trí với kế hoạch chặt chẽ dé cải tạo, mở rộng hay tạo mới những cơ sở

vật chất nhất định đề thực hiện những dự định trong tương lai của doanh nghiệp.”

Theo nghĩa chung nhất, dự án là “một lĩnh vực hoạt động đặc thù cần phải đượcthực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ détạo ra một thực thê mới.” Dự án không chỉ là một ý định phác thảo mà cần có tính cụthể và một mục tiêu xác định; đồng thời không phải là một nghiên cứu trừu tượng mà

cần phải tạo ra một thực thé mới

Mỗi một dự án đầu tư cụ thể có những đặc trưng, tính chất nhất định Xét

trong từng dự án, sự tồn tại của các dự án là hữu hạn Sau khi tiến hành xây dựng

và thực hiện dự án, đơn vi chịu trách nhiệm quản lý vận hành sẽ đảm đương chínhkết quả dự án Ngoài ra, sản phâm cuối cùng của dự án là những sản phẩm độc đáovà mới lạ bởi kết quả dự án là những sản phẩm có tính phân loại và khác biệt caobên cạnh nhiều dự án có tính duy nhất rõ ràng hơn Đặc biệt, nhiều bên từ các Cơquan Nhà nước, chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan chuyên trách đều tham gia công tácthực hiện dự án đầu tư Điều đó dẫn đến sự phức tạp từ môi trường, nhiều va chạm,cạnh tranh về các nguồn lực khan hiếm như tiền vốn, thiết bị và năng lực Thời gian

thực hiện và vận hành các kết quả đầu tư kéo dài dẫn tới độ rủi ro cao của dự án So

với chương trình, dự án chỉ là một tập hợp các nhiệm vụ trong điều kiện ràng buộc

vê ngân sách, thời gian.

1.1.1.2 Chu kỳ và giai đoạn dự án dau tur

Nội dung các bước của một chu kỳ dự án đầu tư là khác nhau đối với mỗi lĩnh

vực khác nhau, tuy nhiên đều phải trải qua các bước: “chuẩn bi đầu tư; thực hiện đầutư và vận hành các kết quả đầu tư.” Trước khi chuẩn bi đầu tư, các chủ thé cần có ýđô về dự án đâu tư, đên khi kêt thức một dự án cân chuân bị ý đô vê một dự án mới.

Sơ đồ 1.1: Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư

Y đồ vê Chuân Thực hành Y đô vê

dự án bị đầu hiện dau các kêt dự án dau tu tu tu qua dau mới

tư

Nguồn: Giáo trình Kinh tế dau tư

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư là giai đoạn đầu tiên trong quá trình thực hiện đầutư Trong đó, hai đầu việc chính là: “lập dự án đầu tư và thâm định dự án đầu tư.” Đốivới lập dự án đầu tư, thường được thực hiện qua ba cấp độ nghiên cứu: nghiên cứuvà phát hiện các cơ hội đầu tư, nghiên cứu khả thi và nghiên cứu tiền khả thi; qua mỗicấp độ thì tính chính xác và độ chi tiết sẽ đạt được mức nhất định Sau đó, dự án cầnphải trải qua quá trình thâm định nhằm đánh giá lại một lần nữa tính khả thi của dự

án; kết quả là bản dự án đầu tư Vì vậy, tính minh bạch và chính xác của quá trìnhthâm định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thực hiện và mức độ hiệu quả kinh tế

- xã hội mà dự án đó mang lại.

Giai đoạn thực hiện đầu tư là giai đoạn bỏ von dé thực hiện dự án Vi dụ, trongdự án về lĩnh vực sản xuất công nghiệp thì các công việc sẽ được thực hiện như:

“hoàn tat thủ tục đề triển khai thực hiện dự án, thi công xây lắp công trình, vận hành

công trình, nghiệm thu và đưa vào sử dụng.” Kết quả mà dự án đạt được là nhữngcông trình đã được xây dựng xong gắn liền với việc vận hành các tài sản cố định đượctạo ra của dự án.

Tại giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư, các dự án đầu tư sau khi đã được

hoàn thành sẽ được đưa vào sử dụng Tùy vào độ bền, công dụng của sản phẩm vàkhấu hao tài sản cố định mà dự án có thu dé bù lại chi phí đã bỏ ra và thu về lợi nhuậnhay không Thông thường, trong giai đoạn này sẽ chia thành ba giai đoạn nhỏ: sử

dụng chưa hết công suất dự án, công suất dự án ở mức cao nhất; cuối cùng là công

suât giảm dân và đi đên thanh lý ở cuôi đời dự án.

Trong các giai đoan, giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề và có những yếu tốquyết định tới hai giai đoạn sau Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư, nhà quản lý thấy

được mối quan hệ cộng hưởng trong các giai đoạn của chu kỳ đầu tư dé có được

những giải pháp khả thi đối với dự án mình phụ trách, từ đó đạt được hiệu quả vềkinh tế và xã hội như mong muốn

1.1.1.3 Thẩm định dự án đâu tư

Thẩm định dự án đầu tư là “việc tổ chức xem xét, đánh giá khoa học, toàn diệnvà khách quan những nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiệnvà hiệu quả của dự án dé từ đó ra quyết định đầu tư.” Các chủ thể thâm định dự án

bao gồm nhà nước, NDT, ngân hàng thương mại, các tô chức tín dụng và các bên liên

quan Việc thầm định nhằm lựa chọn các dự án có tính khả thi cao và bác bỏ các dựán tồi thông qua đánh giá tính hợp pháp, hợp lý; hiệu quả tài chính kết hợp kinh tế -xã hội và khả năng triển khai trong cả 3 giai đoạn

Dự án đầu tư phát triển đòi hỏi lượng vốn rất lớn và điều này rất dễ dẫn đếnthất thoát, lãng phí và chậm tiến độ; đồng thời có thé làm mat cơ hội đầu tư vào dựán khác có lợi nhuận và lợi ích xã hội tốt hơn Đồng thời, thời gian triển khai dự ánkéo dài sẽ dẫn tới rủi ro có thé lường trước được và rủi ro không lường trước được

Kết quả của dự án sẽ chiu tac động của các yêu tố không ồn định về mặt chính trị, tự

nhiên và kinh tế xã hội; vì vậy cần giảm thiêu những tác động bắt lợi nhằm hạn chế

những rủi ro mà dự án có thé gap phai, chắc chắn không thể loại bỏ hết rủi ro Việcsuy xét kĩ càng thông qua quá trình thâm định dự án, đặc biệt là thẩm định vốn, thờigian, địa điểm và thành quả là điều cần thiết để đánh giá lại hiệu quả một lần nữatrước khi đầu tư

Thâm định dự án đầu tư và lập dự án đầu tư là hai công việc trong giai đoạn

chuẩn bị đầu tư Công việc thẩm định được thực hiện sau lập dự án, giúp khắc phục tính

chủ quan khi lập dự án đầu tư Như chúng ta đã biết, lập dự án là công việc chính củaNDT; thông thường NDT sẽ cố gang tạo nên một dự án có tính khả thi nhằm thuyết phụccác cơ quan có thâm quyền được thực hiện dự án đầu tư cũng như các ngân hàng thươngmại nói riêng và tổ chức tín dụng nói chung cho vay vốn với số lượng lớn; đồng thời khócó thê tránh khỏi những sai sót Vì vậy, công tác thâm định rất quan trọng giúp đảm bảo

lợi ích cho các bên liên quan cũng như cho toàn bộ nền kinh tế

1.1.2 Các hình thức thẩm định tại doanh nghiệp

1.1.2.1 Hội đồng thẩm định dự án

Hội đồng thâm định dự án là hình thức mà những người đứng đầu các cơ quandoanh nghiệp, công ty hình thành nên hội đồng thâm định dự án Trong đó, hội đồng

bao gồm chuyên gia các phòng ban liên quan mà có kiến thức chuyên sâu về dự án dégiúp đỡ người quyết định đầu tư Thông thường, các thành viên của hội đồng có thể

bao gồm HĐQT, tổng giám déc Tuy nhiên, xét về Hội đồng cấp công ty, chủ tịch và

phó chủ tịch hội đồng thấm định thông thường là tổng giám đốc/phó tổng giám đốctrong công ty; các trưởng phòng ban liên quan như: “ban phát triển thị trường, ban phát

triển dự án, phòng tài chính” sẽ đảm nhận vai trò như một thành viên hội đồng.

Hình thức hội đồng thâm định có ưu điểm là xét được nội dung dự án đầy đủ,

chỉ tiết và toàn diện do tập hợp được các chuyên gia có kinh nghiệm và kiến thức đầy

dủ về dự án Tuy nhiên, cũng chính vì vậy sẽ phát sinh những vấn đề về thời gian, chỉphí và những mâu thuẫn giữa các bên trong quá trình thẩm định Thông thường, cácdự án có quy mô vốn lớn, tính chất kỹ thuật phức tạp và ảnh hưởng đáng kê tới môitrường xã hội sẽ áp dụng hình thức thâm định này

1.1.2.2 Cơ quan chuyên trách thẩm định dự án

Khác với Hội đồng thâm định dự án, đối với Cơ quan chuyên trách, người cóthâm quyền quyết định đầu tư sử dụng cơ quan quản lý hoạt động đầu tư của đơn vịhoặc cơ quan chuyên môn có chức năng thâm định dau tư Những cơ quan nay có thélà các vụ, bộ phận thâm định chuyên trách tại các tại các công ty Ví dụ như tại một

số doanh nghiệp có phòng thấm định hay một số doanh nghiệp có bộ phận thâm định

trong phòng đầu tư chịu trách nhiệm chính là thâm định dự án đầu tư

Ưu điểm của hình thức này là hoạt động thâm định sẽ được triển khai rất nhanh

ngay khi có dự án cần thâm định do dự án được giao từ các cơ quan cấp trên Khácvới Hội đồng thâm định sẽ mat rất nhiều thời gian, thời gian của Cơ quan chuyêntrách tham định sẽ được rút ngắn rất nhiều Ngoài ra, hoạt động thâm định dự án sẽ

được chuyên môn hóa hơn Tuy nhiên, cũng chính vì vậy, áp lực và sự chi phối củacác cơ quan cấp trên là điều không thé tránh khỏi Điều này đòi hỏi các phòng, vụ,ban phụ trách cần phải có chuyên môn thật tốt trong lĩnh vực thẩm định dé hiệu qua

cá nhân công việc là tốt nhất.1.1.2.3 Tư van thẩm định

Tổ chức tư vấn đánh giá được lựa chọn theo quyết định của người phụ trách.Đây là các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp am hiểu các lĩnh vực liên quan của dự án.Do đó, hình thức tư van thâm định mang tính chuyên môn cao, các cơ quan chịu tráchnhiệm thâm định dự án cũng vậy Theo quy định, có rất nhiều công ty tư van muốn

tham gia đánh giá các dự án của công ty Các công ty có thê lựa chọn các nhà tư vấnvới giá cả hợp lý Đồng thời, độ chính xác của kết quả đánh giá cũng cao Tuy nhiên,

cũng vì lý do đó, việc không thuê được đơn vị tư van thầm định phù hợp có liên quan

trực tiêp đên lợi nhuận và công việc của công ty.

1.1.3 Tiêu chí danh giá hoạt động thẩm định tại doanh nghiệp

Khác với hoạt động thâm định tại các ngân hàng thương mại, hoạt động thâm

định tại các doanh nghiệp phụ thuộc vào ngành nghề mà công ty hướng tới cũng như

đặc thù của từng loại dự án Hoạt động thâm định của các cơ quan Nhà nước thôngthường sẽ có hệ thống, tiêu chí cham điểm chung dé áp dụng cho các dự án đầu tưphát triển được thực hiện tại đất nước Việt Nam Đa số các doanh nghiệp đều có tiêu

chí chấm điểm riêng biệt của công ty, tuy nhiên đều phải đáp ứng đủ các tiêu chí:- Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn thâm định

- Công khai, minh bạch.

- Chính trực.

- Khách quan,

- Thận trọng - Độc lập.

- Bảo mật.

- Tư cách nghề nghiệp

1.2 Nội dung thấm định dự án đầu tư tại doanh nghiệp 1.2.1 Thẩm định nhà đầu tư dự án

1.2.1.1 Tham định tư cách pháp lý nhà dau tư

Đối với NĐT hoạt động theo Luật doanh nghiệp, cần có: “biên bản bầu thànhviên (HĐQT, giám đốc, kế toán trưởng ); quyết định thành lập doanh nghiệp; giấyphép hành nghề đối với những ngành nghé yêu cầu; giấy chứng nhận đăng ký kinhdoanh (lần 1, lần sửa déi ); quyết định của DHDCD về giới han và phân cấp huyđộng vốn; giấy phép xuất nhập khâu trực tiếp đối với các ngành nghề mang tính chatđặc thù; đăng ký mã số thuế; quyết định ủy quyền của người đại diện theo pháp luật;một số giấy tờ khác có liên quan.”

Xét nội dung chính về thâm định năng lực pháp lý NDT, các thông tin cần

xem xét:

- Tham định sự phù hợp của NĐT với lĩnh vực đầu tư chính của dự án.- Tham định tư cách pháp nhân NDT

- Tính hợp pháp về người đại diện NDT theo pháp luật hoặc theo ủy quyền

- Giá trị pháp lý, thời hạn Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy phép

hành nghè, Giấy chứng nhận đầu tư

đổi công nghệ, thiết bi; lịch sử quá trình liên kết, hợp tác, giải thé.

* Đánh giá năng lực kinh doanh hiện tại, triển vọng tương lai NDT- Sản phẩm dự án cung cấp

- Khó khăn, thuận lợi NĐT với công việc kinh doanh hiện tại - Uy tín NDT.

* Tham định đội ngũ lãnh đạo doanh nghiệp- Lí lịch cá nhân, hoàn cảnh gia đình.

- Trình độ học vấn, chuyên môn, độ tuổi.- Nhũng công việc đã qua, uy tín trên thương trường, ý thức của NDT.

* Tham định các chỉ tiêu tài chính

- Kiểm tra nguồn VCSH: đối chiếu vốn pháp định với quy định, tăng giảm'VCSH qua các năm.

- Chỉ tiêu về tài sản nguôn vôn, cơ câu tài sản nguôn vôn

Bảng 1.1: Cơ câu tài sản nguôn von

TT Chỉ tiêu Giá trị Tỷ lệ1 Tổng tài sản

2 | TSLĐ va dau tư ngắn han

3 | TSCĐ và dau tư dài hạn 4 |N guon VCSH

5 No phai tra

Nguồn: Giáo trình thẩm định dw án dau tư

- Chỉ tiêu thanh khoản (Liquidity Ratio) là nhóm số liệu tài chính quan trọng

xác định khả năng trả nợ của con nợ trong ngắn hạn mà không cần huy động bên

ngoài Trong đó, các chỉ tiêu chính bao gồm:

+ Hệ số khả năng thanh toán hiện thời được tính bằng thương của “Tổng tàisản lưu động, đầu tư ngắn hạn” và “Tổng nợ ngắn hạn”, đơn vị là lần Chỉ tiêu chobiết khả năng đáp ứng khoản nợ ngắn hạn các NĐT là thấp hay cao

+ Hệ số khả năng thanh toán nhanh được tính bằng “Tổng tài sản lưu động,đầu tư ngắn hạn” trừ cho “Hàng tồn kho” và chia cho “Tổng nợ ngắn hạn”, đơn vị là

lần Khác với chỉ tiêu trên, chỉ tiêu này cho biết kha năng thanh khoản NDT khi hàngtồn kho không tham gia vào nguồn thanh toán nợ đến hạn

+ Khả năng thanh toán nhanh (Acid Test) hay “Hệ số khả năng thanh toán tức

thời” là thương của “Tiền và các khoản tương đương tiền” chia cho “Tổng nợ ngắnhạn”, đơn vị là lần Chỉ tiêu chỉ ra khă năng thanh toán tức thì bằng tiền mặt đối với

các khoản nợ thanh toán ngắn hạn

- Số vòng quay các khoản phải thu bằng “Tổng doanh thu bán chịu” chia cho“Bình quân các khoản phải thu”, đơn vị vòng/kỳ phân tích Trong đó các khoản phảithu bao gồm tam ứng, tài sản thiếu chờ xử lý, các khoản thé chap, ký cược hay kí quỹngắn hạn Công thức này giúp chúng ta biết mức độ hợp lý số dư các khoản phải thuvà hiệu quả thu hồi nợ

- Số vòng quay các khoản phải trả bằng “Téng số tiền hàng mua chịu thực tế”chia cho “Bình quân các khoản phải trả”, đơn vị vòng/kỳ phân tích Trong đó, cáckhoản phải trả bang nợ ngắn hạn, nợ khác không tính các khoản vay ngắn hạn

- Xét chỉ tiêu về cơ câu nguồn vốn, tỷ suất đầu tư tính bang TSCD đã và dang

đầu tư chia cho Tổng tài sản, tỷ suất tự tài trợ băng “Nguồn VCSH” chia cho “Tổngnguôn von.” Công thức trên giúp chúng ta xác định được khả năng dau tư và khả năngtự tài trợ dựa trên tải sản cũng như nguồn vốn mà 1 doanh nghiệp/công ty có được

- Trong các chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lợi, hiệu suất sử dụng vốn, có 2chỉ tiêu chính:

ROA = “Loi nhuận ròng”/ “Tổng tài sản”ROE = “Lợi nhuận ròng”/ “Vốn CSH”

ROA cung cấp cho NDT thông tin khoản lãi tạo ra từ lượng tài sản ROA cósự khác biệt qua từng ngành kinh doanh, vì vậy nên so sánh ROA giữa các công tytương đồng nhau hoặc trong cùng một công ty qua các năm Trong đó, ROE thườngđược so sánh cô phiếu cùng ngành trên thị trường dé quyết định mua cô phiếu nàocủa công ty Chúng ta có thể so sánh ROE với lãi vay ngân hàng, khi ROE nhỏ hơnhoặc bằng lãi vay ngân hàng thì lợi nhuận tạo ra chỉ đủ trả lãi vay ngân hàng: khi

ROE cao hơn lãi vay ngân hàng thì cần đánh giá công ty đã khai thác lợi thế cạnhtranh trên thị trường tốt nhất chưa dé có thể cé gắng gia tăng ROE trong tương lai

Trên đây là một số chỉ tiêu chính đánh giá hiệu quả tài chính của NDT, ngoàira còn một sô các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản lưu

động, chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản cố định Các chỉ tiêu trên đều có ýnghĩa quan trọng trong việc xác định năng lực tài chính NĐT có đủ đáp ứng cho dự

án hay không.

1.2.2 Tham định tính pháp lý và thị trường của dự án

1.2.2.1 Thẩm định tính pháp lý của dự án

Tham định tính pháp lý của dự án nhằm thâm tra những điều kiện về mặt pháp

lý dựa theo những văn bản, nghị định cũng như thông tư của Nhà nước, dựa trên quyhoạch phát triển kinh tế xã hội theo từng ngành và vùng đầu tư; và những hồ sơ pháp

lý khác của dự án Các hồ sơ pháp lý có thé được yêu cầu bao gồm: “văn bản chấp

thuận chủ trương dau tư, tài liệu quy hoạch khu đất cơ quan thẩm quyền, giấy tờchứng minh quyền sử dụng đất, biên bản GPMB, hỗ trợ tái định cư ”

Tham định tính pháp lý là nội dung đầu tiên giúp quá trình của một dự án đầutư trở nên thuận lợi, là tiền đề để thẩm định các yếu tố tiếp theo Dự án không đạtđược yêu cầu về mặt pháp lý sẽ không được thực hiện Thông thường, một dự án đầutư cần thâm định pháp lý sẽ có những nội dung sau:

- Tham định sự phù hợp của dự án với chiến lược phát triền kinh tế xã hội củangành, vùng với những quy hoạch đã được cấp có thâm quyền phê duyệt

- Thâm định sự phù hợp dự án với quy chuẩn trong từng lĩnh vực cụ thể: “sửdụng đất đai trong khu công nghiệp và khu đô thị; tiêu chuẩn phức tạp về kỹ thuật,môi trường cũng như công nghệ; quy định về tinh trong các lĩnh vực đặc thù như cầu

án Ngoài ra cần quan tâm đến sức ép của sản phẩm thay thé trên thị trường

* Định vị sản phẩm dự ánĐịnh vị sản phẩm là thiết kế ra những dịch vụ, sản phẩm cuối cùng đáp ứngnhu cầu của khách hàng đầu tư Việc định vị sản phẩm giúp tạo được ưu thế cạnh

tranh, tạo ra những đặc tính khác biệt, hình ảnh riêng với khách hang tạo nên vi trí

nhất định trên thị trường.

1.2.2.3 Dự báo tình hình cung câu sản phẩm

* Đánh giá tình hình cung cầu hiện tạiĐề đánh giá tình hình cung cầu hiện tại, đầu tiên cần phải đánh giá dự án đãđánh giá đủ 2 mặt cung cầu dự án hiện tại hay chưa, đặc biệt là vấn đề cung phải đáp

ứng đủ cầu Đánh giá việc xác định khoảng trống tông thể trên thị trường cung cau,

từ đó xác định nguyên nhân tạo ra khoảng trống Các số liệu từ quá khứ cũng đóng

vai trò quan trọng trong việc thu thập dir liệu dé dự báo tình hình

* Đánh giá tình hình cung cầu tương lai

Dé đánh giá tình hình cung cau, cần xét đến những phương pháp dự báo tương

lai dựa trên cầu hiện tại, mức gia tăng hàng năm thị trường nội địa Đồng thời đánhgiá cơ sở đũ liệu, các phương pháp phân tích, dự báo cung cầu thị trường về sản pham

dự án, có sử dụng phương pháp dự báo phù hợp với thông tin thu thập không.

Thông thường, có 5 phương pháp chính: “phương pháp ngoại suy thống kê,

cầu thị trường bằng mô hình hồi quy tương quan, hệ số co giãn cầu, phương phápđịnh mức và lấy ý kiến chuyên gia.”

1.2.2.4 Đánh giá sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến bán hang

* Đánh giá sản phẩm

Xác định đặc điểm sản phẩm dự án định sản xuất là bước quan trọng xác định

yêu cầu đầu vào dự án Dự án có nghiên cứu đủ đặc biệt sản phẩm, hay các đặc điểm

sản phẩm có phù hợp với khách hàng mục tiêu hay chiến lược doanh nghiệp không.Ngoài ra, một sản phẩm có thé được đánh giá qua thị hiếu, xu hướng tiêu thụ, tìnhphù hợp hay dự kiến sự thay đổi tính năng, công dụng Một số tiêu chí có thé dùngđể đánh giá sản phẩm như đặc điểm sản phẩm dịch vụ dự án định sản xuất, các đặcđiểm sản phẩm, khách hàng mục tiêu, chiến lược định vị doanh nghiệp, thị hiếu, đápứng các tiêu chuẩn, sự thay đổi về các tính năng

* Giá sản phẩmGiá cũng là nhân tố ảnh hưởng khả năng mang lại hiệu quả dự án trong tươnglai Các chính sách giá được dựa trên yếu tố như chỉ phí sản xuất, nhu cầu thị trường,giá sản phẩm cạnh tranh, khả năng thực hiện dự án và chính sách về giá bán sản phẩmđịa phương Đồng thời, cán bộ thâm định cần đánh giá tính hợp lý về giá sản phẩm

dự kiến so với thu nhập khách hàng mục tiêu

* Phương thức phân phối, tiêu thụ sản phẩmĐối với hàng tiêu dùng, mạng lưới phân phối quyết định việc tiêu thụ san phẩmdự án Trong đó, cần xét đến sự tô chức mạng lưới từ người sản xuất đến người tiêudùng; phương thức vận chuyên; chi phí xác lập mạng lưới phân phối; chính sách bánhàng va mức độ hợp lý của sản phẩm Khi có phương pháp phân phối hợp lý, tiêu thụ

sản pham sẽ là phương tiện hữu ích cho doanh nghiệp dé dàng tiếp nhận phản hồi

khách hàng và cập nhật xu hướng thị trường một cách nhanh nhất, từ đó tăng lợi

nhuận sản xuất của doanh nghiệp

* Xúc tiến bán hàng

Đây là công cụ xúc tiến nhằm thúc đây nhu cau về hàng hóa có tính chất tức

thì ngắn hạn Đề xúc tiễn bán hàng, dự án cần xem xét lựa chọn hình thức giới thiệu

sản phâm phù hợp với sản phâm và dịch vụ dự án sản xuất cung ứng, phù hợp vớikhách hàng mục tiêu dự án; cung cap day đủ thông tin dé khách hàng thu hút và mua

hàng Các biện pháp khuyến mai cần được tính đến dé thúc day tiêu thụ sản phẩm.Những nội dung chính của xúc tiến bán hàng có thé ké đến như nâng cao chất lượng

sản phẩm, quảng cáo, giới thiệu sản phẩm và xúc tiến bán hàng

1.2.3 Thẩm định khía cạnh tổ chức kỹ thuật, quản lý và nhân sự của dự án

1.2.3.1 Tham định khía cạnh kỹ thuật

Trong mỗi dự án đầu tư luôn cần bước thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự ánnhằm kiểm tra tính hợp lý, khả thi của các đề xuất kĩ thuật trong dự án Đề thẩm địnhcần dựa vào những văn bản có tính xác thực liên quan mật thiết tới dự án như: “hỗ sơ

dự án; các định mức, tiêu chí về kinh tế - kỹ thuật; các thiết bị công nghệ đảm bảo

thực hiện dự án; quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tại địa điểm thực hiện dự án;chiến lược phát triển của đất nước; các điều ước và thông lệ quốc tế.”

Các nội dung thâm định chính:- Tinh hợp lý việc lựa chọn hình thức dau tư: kiểm tra các hình thức (đầu tư

mới, đầu tư mở rộng, đầu tư cải tạo đối mới công nghệ ) có hợp lí không

- Quy mô, công suất dự án: khả năng điều hành NDT; khả năng đáp ứng cácyêu tô đầu vào dự án; tính hợp lý với nhu cầu thị trường

- Đánh giá chất lượng của thiết bị công nghệ với tiêu chuẩn sản pham, côngsuất dự án, khả năng đáp ứng về vốn hay trình độ công nghệ hiện tại

- Kiểm tra thiết bị: tính đồng bộ, mức giá cả.- Thâm định nguồn cung cấp đầu vào dự án: nhu cầu, nguồn cung cấp, giá cả

và chất lượng

- Xem xét lựa chọn mặt bang va dia diém xây dung dự án: quy mô diện tíchđịa điểm thực hiện dự án, điều kiện tự nhiên khu vực địa điểm (khí hậu, địa hình);khả năng GPMB tai địa điểm thực hiện và quan trọng nhất là sự phù hợp đối với kếhoạch phát triển ngành, vùng

- Phân tích đánh giá giải pháp xây dựng cũng như ảnh hưởng của dự án tới môi

trường.1.2.3.2 Tham định khía cạnh tổ chức quản lý dự án

Nhằm kiểm tra tính khả thi về mô hình tổ chức vận hành dự án va cơ cấu nhânsự dự án, doanh nghiệp cần thâm định khía cạnh tô chức quản lý dự án Bộ máy tô

chức cần đảm bảo về tính pháp lý, tính phù hợp và tính gọn nhẹ dựa trên các chứng

cứ thâm định về Luật Lao động, Luật Doanh nghiệp cũng như một số quy chuẩn laođộng khác.

Nội dung thầm định chính:- Đánh giá nguồn nhân lực dự án:

+ Cơ cấu, trình độ tô chức vận hành đội ngũ lãnh đạo dự án

+ Số lượng, chất lượng của lao động, kha năng cung ứng nguồn nhân lực choxã hội và hiệu suất lao động

- Xem xét hình thức tổ chức quản lý dự án: mô hình doanh nghiệp, sự hợp lýcơ cấu bộ máy tổ chức, bố trí lao động dự án thông qua sơ đồ tổ chức bộ máy vậnhành dự án.

1.2.4 Tham định yếu to tài chính dự án

1.2.4.1 Thẩm tra tổng mức vốn dau tư

r A > Z 2 RK R r L$ À Z

* Tính day đủ các khoản mục câu thanh tông mức von dau tư du án

Bang 1.2: Chi phí cau thành tổng mức vốn đầu tư dự ánCác loại chỉ phí Thành phần

Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư | Chi phí đền bù theo quy định của pháp

Chi phi thiét bi Chi phí mua dung cu kĩ thuật công nghệ,

các thiết bị công trìnhChi phí vận chuyền thiết bị và bảo hiểmtài sản.

Chi phí chuyên giao công nghệ, thí

Chỉ phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật

Chi phí khác Chi phí dự phòng rủi ro của dự án đầu

tư.

Nguồn: Tác giả tự tông hợp

* Tính chính xác mức vốn đầu tưĐầu tiên, cần xác định khối lượng đầu tư thông qua kiểm tra tính chính xáctrong từng khoản mục trong tông mức vốn đầu tư Các loại chi phí đã được đề cậptrong bảng trên như: “chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí xây dung; chiphí quản lý dự án và chi phí công việc tư vấn đầu tư xây dựng.”

Chúng ta có thể thâm định tổng mức vốn đầu tư thông qua suất vốn đầu tư.Suất vốn dau tư được tinh bằng “Tổng vốn đầu tư” (hay vốn cô định) chia cho “Côngsuất thiết kế.” Tùy theo loại hình dự án và lĩnh vục đầu tư mà suất vốn đầu tư các loại

dự án khác nhau Thông thường sẽ đưa về cùng một mặt bằng công nghệ thiết bị, quy

Đề một dự án đầu tư được thực hiện thì nguồn vốn huy động cho dự án phảiđược bảo đảm Các nguồn tài trợ sẽ được huy động cho dự án là: “nguồn vốn thuếGTGT, nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn liên doanh, liên kết; góp vốn bằng cô phan,tài trợ và hỗ trợ.” Việc định giá von cần tính đến nguồn huy động và tính khả thi, nhất

là đối với các dự án đầu tư Việc thâm định nguồn vốn và khả năng cân đối vốn đượcthực hiện trước khi thâm định dự án Trong đó, cần xem xét tính hợp lý, khả nănghuy động và số lượng của từng nguồn, đối tượng đầu tư từ mọi nguồn

1.2.4.3 Kiểm tra tính chính xác trong việc tính toán các khoản chỉ phí hàng năm

- Kiểm tra phương pháp xác định mức khấu hao.- Kiểm tra chi phí lãi vay và khoản thế chấp dự án.- Chi phí nguyên vật liệu đưa trên cơ sở mức tiêu hao - Chi phí lương theo quy định của Nhà nước và doanh nghiệp.

1.2.4.4 Kiểm tra tính hợp lý trong việc xác định giá bán sản phẩm và doanh thu

hàng năm

- Tính hợp lý giá bán so với giá bán của đối thủ trên thị trường và giá sản phim

được sản xuất ra

- Đánh giá hiệu quả doanh thu dựa trên giá bán sản phẩm cũng như số lượngsản phẩm bán ra

1.2.4.5 Tỷ suất r trong phân tích tài chính

Tỷ suất r trong phân tích tài chính được sử dụng trong việc chuyển các khoản

phát sinh trong thời kỳ, đồng thời đây là thước đo giới hạn đánh giá hiệu quả tài chínhcủa các dự án đầu tư Bởi vậy xác định được tỷ suất r có ý nghĩa rất quan trọng trong

việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư

Trong từng điều kiện cụ thé của dự án, lại có những tỷ suất r khác nhau Thôngthường, chỉ tiêu này được xác định dựa trên chi phí sử dụng của dự án Mỗi nguồn

vốn đều có giá trị sử dụng riêng, là suất lợi tối thiêu do người cấp vốn yêu cau Ví dụ,

nếu vay vốn dé đầu tư thì ty suất r sẽ là mức lãi suất vay; nêu vay nhiều nguồn với lãi

suất khác nhau thì tỷ suất r là mức lãi suất vay bình quân giữa các nguồn Nếu vay từ

những kỳ hạn khác nhau thì phải chuyền lãi suất về cùng một kỳ hạn

1.2.4.6 Tham định dòng tiễn dự án

Bang 1.3: Dòng tiền theo quan điểm tổng vốn đầu tư (TIPV)

Doanh thu

Thanh ly TSCDThu hôi VLD

+>[ Bw] WN VDT ban đầu

VDT cố định

VDT lưu độngVĐT bồ sungCPVH hàng năm

Khấu hao

Lai vay

Oo} CO} NT DBD] WN Thu nhập trước thuế

10 Thuế TNDN

11 Thu nhap sau thué

12 Dong tién sau thué

NPV T

IRR

Bang 1.4: Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư (EPV)

1 VDT

VDT cô địnhVĐT lưu động 2 CPVH hàng năm

3 Thuế TNDN

4 Trả nợ gôc và lãi vay

Tổng chi

NPV T

IRR

1.2.4.7 Tham định các chỉ tiêu tài chính

NPV (Net Present Value): thu nhập thuần là chi tiêu chỉ ra sự khác biệt giữatổng chi và tổng thu của dự án sau khi đưa về cùng một thời điểm; sự chênh lệch cóthê xuất hiện ở một khoảng thời gian bất kì trong vòng đời dự án nhưng thông thường

quy đổi về thời điểm mà dự án tính dòng tiền Đây là chỉ tiêu đánh giá đầy đủ quy mô

lãi của cả đời dự án trong phân tích hiệu quả tài chính Dự án có hiệu quả tài chính

khi NPV>0 và ngược lại, NPV<0 thì tổng thu dự án không bù đắp được chi phí bỏ ra

T (thời gian hoàn vốn): thời gian mà NĐT dự án cần đề thu hồi lại khoản vốn

đầu tư ban đầu Có những dự án, dòng tiền được tính qua các năm mà không tính đếnnhững yếu tố thời gian của tiền như lãi suất, lạm phát; đó là thời gian thu hồi vốn đầutư giản đơn Chúng ta có thể xác định chỉ tiêu này thông qua phương pháp cộng dồn

và phương pháp trừ dan Dự án có hiệu quả tài chính khi T < tuổi thọ dự án hoặc T <T định mức và ngược lại.

IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là mức lãi suất được dùng làm tỷ suất chiếtkhẩu dé chuyền các khoản tiền về cùng một khoản thời gian thì tong thu sẽ bằng tổng

chi Trong khi tính toán ở các môn học của chương trình Kinh tế dau tư, thông thường

IRR được xác định bằng cách lựa chọn 2 giá trị “r” chênh lệch nhau 1% sao cho NPV

trái dấu, từ đó xác định được giá tri cần tìm hoặc qua vẽ đồ thị Đây là chỉ tiêu cơ bản

dé đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư, dự án có hiệu quả khi IRR >=r giới hanvà ngược lại.

1.3 Phương pháp thấm định dự án đầu tư trong doanh nghiệp

1.3.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Đầu tiên, các thông tin cần thấm định được xem xét tổng quan dé đánh giá

chung về tính hợp lý, hợp pháp của dự án Qua việc thâm định tông quát, Nhà nước

cũng như NĐT có thé hình dung được các vấn đề chủ yêu về mục tiêu, quy mô, lợi

ích kinh tế - xã hội, giải pháp kèm theo và mối liên hệ với các Bộ, ban ngành Saukhi thâm định tổng quát, thẩm định chỉ tiết là bước thâm định từng nội dung cụ thécủa dự án: nhà đầu tư, pháp lý, thị trường, kinh tế - kỹ thuật, nhân sự cũng như tàichính Với mỗi nội dung cần có ý kiến đánh giá, kết luận, yêu cầu bồ sung sửa đổi.Trong quá trình thâm định chi tiết, nếu phát hiện sai sót không thé sửa đổi thì có thé

bỏ qua thâm định các bước còn lại của dự án

Việc thâm định theo trình tự giúp đánh gia được chi tiết, tỉ mỉ các nội dung chodự án, đồng thời giảm bớt chi phí dành cho dự án nếu phát hiện một nội dung không phùhợp, các nội dung thâm định tiếp theo sẽ được bỏ qua Tuy nhiên, bên cạnh đó, một dự

án đầu tư tốt có thê bị bỏ qua trong trường hợp kết luận được đưa ra là sai lầm

1.3.2 Phương pháp so sánh, đối chiéu

Đây là phương pháp đối chiếu các nội dung có trong dự án với các tiêu chuẩn,định mức thích hợp cũng như các điều luật, thông lệ mà Luật pháp Việt Nam quyđịnh Thông thường, một số chỉ tiêu được đem ra so sánh như: sự hợp lí của dự ánvới quy hoạch ngành, vùng; tiêu chuẩn về công trình, thiết kế xây dựng do Nhà nướcquy định; tiêu chuan sản pham với mức yêu cầu thị trường: cơ cấu dau tư, suất vonđầu tư so với ngành và lĩnh vực đầu tư; chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án

Bằng phương pháp so sánh, đối chiếu giúp đánh giá được chính xác các nội

dung xuất hiện trong hồ sơ dự án cũng như trong thực tế Dù vậy, các chỉ tiêu haytiêu chuân đánh giá thường bị hạn chế ở cách thức so sánh hay số lượng các chỉ tiêu;đồng thời dễ bị cứng nhắc do những đặc điểm của các dự án khác nhau là khác nhau

1.3.3 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy là một trong những phương pháp thẩm định phân tích ảnhhưởng của một hay nhiều yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm đánhgiá rủi ro cũng như độ an toàn Chúng ta sẽ lay các yêu tô thay đổi giảm hoặc tăngtheo tỉ lệ phần trăm nhất định, thông thường là tỉ lệ phần trăm chia hết cho 5 và ở

mức dưới 20%, sau đó sẽ tính lại các chỉ tiêu và đưa ra kết luận

Phương pháp này giúp Nhà đầu tư nam được dự án nhạy cảm với yếu tố nàodé có phương án quản lý rủi ro trong quá trình thực hiện dự án Từ đó, những dự án

đảm bảo được ngưỡng an toàn hay những dự án có rủi ro tài chính không lớn sẽ được

xem xét Nhưng những yếu tố này lại riêng lẻ khi kết quả lại chịu tác động nhiều yếu

tố; các yếu tô lại không có xác suất xuất hiện Không chỉ vậy, điểm bắt đầu củaphương pháp là các giả định và giới hạn sự tương tác của các chỉ tiêu biến động dẫn

đến khó khăn trong việc đưa ra các chuỗi quyết định

1.3.4 Phương pháp chuyên gia

Phương pháp chuyên gia là phương pháp NDT nhờ sự tư van của các chuyêngia - là những người am hiểu về lĩnh vực đầu tư của dự án trong quá trình thâm địnhdé từ đó có những ý kiến chuyên môn chính xác dành cho dự án Vì lay ý kiến cácchuyên gia nên phương pháp có ưu điểm là có kết luận thẩm định nhanh chóng, kịpthời cũng như áp dụng được với các sản phẩm mới trên thị trường mà sản pham đókhông thé sử dụng được các phương pháp thâm định khác Cũng chính vì vay, chi phíthấm định dự án có thé sẽ lớn do chuyên gia đều là những người có trình độ chuyênmôn rất tốt, tạo độ tin cậy Kết quả thâm định đồng thời sẽ mang tính chủ quan củachuyên gia thâm định

1.3.5 Phương pháp dự báo

Các con số thông qua khảo sát thống kê, mức cung cầu, nguyên vật liệu đầu

vào là các nhân tố cần thiết dé tiến hành thẩm định theo phương pháp dự báo Một sốphương pháp chính được sử dung dé dự báo như: “phương pháp ngoại suy thống kê,phương pháp sử dụng hệ số co dãn của cầu, phương pháp định mức, phương pháp môhình hồi quy tương quan.”

Vì sử dụng nhiều phương pháp đề dự báo nên tính chính xác trong việc đánhgiá tính khả thi dự án được tăng cao; được bồ trợ bởi các số liệu đã được lượng hóatrên cơ sở khoa học Chính vì vậy, thời gian và chi phí thực hiện dự án lớn (chi phílây số liệu thống kê ) mà một số phương pháp chỉ được sử dụng để dự báo ngắnhạn Nền kinh tế biến đổi không ngừng, cho nên độ rủi ro cao, dự báo có thé không

chính xác.

1.3.6 Phương phúp triệt tiêu rủi ro

Trong giai đoạn thực hiện dự án, rủi ro có thé đến như rủi ro vượt tong mức

đầu tư dự kiến, rủi ro về cung cấp dịch vụ không đảm bảo chất lượng và không đúngtiến độ về công nghệ, rủi ro trễ tiến độ đặc biệt là các dự án đầu tư công hay rủi ro

bat khả kháng về điều kiện tự nhiên, hoàn cảnh chính trị, xã hội và kinh tế Khi dự ánđi vào hoạt động, rủi ro đến từ sự cung cấp thiếu các yếu tố đầu vào, không đúng thờigian trong quá trình; thiếu vốn kinh doanh; quản lý điều hành dự án; rủi ro về thị

trường Vì vậy, phương pháp rủi ro được thực hiện dé dự đoán những rủi ro xảy ra dé

hạn chế hoặc phân tán những rủi ro đó.

Ưu điểm của phuong pháp này là nâng cao được sự 6n định và chắc chắn của

dự án, tăng sự tin tưởng khi đưa ra các quyết định đầu tư Tuy nhiên, rất khó dé nhậnbiết hết các rủi ro trước và sau khi hoạt động dự án Đồng thời, do có quá nhiều rủi

ro nên sẽ mat rất nhiều chi phí và nguồn nhân lực dẫn đến tình trạng tốn kém

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định dự án đầu tư tại doanhnghiệp

1.4.1 Nhân tổ chủ quan

- Cán bộ thấm định: đây là nhân tố quan trọng nhất trong công tác thẩmđịnh Hoạt động thầm định được thực hiện bởi nhiều đối tượng tham gia, tuy nhiêncon người van là chủ yếu Cán bộ thẩm định đóng vai trò đánh giá, kiểm tra nộidung dự án.

- Thông tin thâm định: các căn cứ giúp cho cán bộ thẩm định có thé đánh giádự án và đưa ra kết luận phụ thuộc vào nguồn thông tin thâm định mà thu thập được.Một số yêu cầu dài hơi về các thông tin như tính kip thời; tính thận trong, ti mỉ khixử lý thông tin hay tính cập nhật, chính xác trong quá trình xử lý thông tin Nguồnthông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến kết luận thâm định không xác đáng

- Thời gian, chi phí thâm định: mỗi dự án có một tính chất kỹ thuật và đặc thù

khác nhau, liên quan tới các lĩnh vực chuyên môn khác nhau Vì vậy, mỗi dự án cầntốn rất nhiều chi phí và thời gian cho công tác thâm định Nhà dau tư từ đầu cần xácđịnh mức chi phí cũng như thời gian phù hợp vừa dam bảo hiệu quả về tài chính vừađảm bảo về mặt xã hội cho dự án đầu tư

- Công tác tổ chức thẩm định: các đầu việc của dự án luôn đòi hỏi tính tổ chức

Khi tổ chức thẩm định bao gồm: “sắp xếp quy trình thâm định; bố trí nhân sự chocông tác thâm định.” Một quy trình chồng chéo hay sự bố trí nhân sự không phù hợpảnh hưởng lớn đến chất lượng của dự án thâm định

- Trang thiết bị hỗ trợ thâm định: dé quá trình thâm định diễn ra suôn sẻ, bêncạnh các cán bộ thâm định cần có sự hỗ trợ kip thời từ các trang thiết bị Hiện nay,với sự phát triển của các thiết bị công nghệ đòi hỏi cần có các công cụ hỗ trợ lưu trữthông tin, tìm kiếm thông tin cũng như phần mềm ứng dụng cho công tác thâm định.Điều này ø1úp công việc thâm định được thực hiện hiệu quả và nhanh gọn hơn

1.4.2 Nhân tổ khách quan

- Sự thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước: mọi dự án đầu tư tại lãnh thổViệt Nam đều phải tuân theo “Luật pháp của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa ViệtNam.” Khi có sự thay đổi từ các chính sách và quy định của pháp luật kéo theo căn

cứ triển khai thực hiện cũng như hiệu quả thực tế dự án có sự thay đôi

- Thông tin nhà đầu tư: trong tài liệu của dự án, những tài liệu về hồ sơ pháplý hay tài chính liên quan tới nhà đầu tư và dự án là những căn cứ rất quan trọng Đâylà những tài liệu đều do nhà đầu tư cung cấp, vì vậy khi nhà đầu tư không cung cấptài liệu chính xác, đầy đủ cũng như không trung thực là dấu hiệu tiêu cực đến quátrình thẩm định dự án đầu tư chính xác

- Sự thay đôi môi trường kinh tế - xã hội: nhiều nội dung dự án như giá nguyênvật liệu đầu vào, giá bán sản phâm dự kiến, công suất hàng năm của dự án là nhữngcon số giả định hoặc được dự báo Vì vậy, khi xã hội có sự thay đôi như bat ồn chínhtrị, lạm phát, suy thoái kinh tế sẽ dẫn tới sự thay đổi lớn về các con số thực tế xuấthiện trong hồ sơ dự án Công tác thấm định dự án đầu tư chịu ảnh hưởng cả về mặt

khách quan và chủ quan bởi yếu tố này.

CHUONG 2: THUC TRANG CONG TAC THAM DINH DU AN

DAU TU TAI CONG TY CO PHAN DAU TU KINH DOANH AN

PHU HUNG

2.1 Thông tin chung về “Công ty cô phần đầu tu kinh doanh An Phú

Hưng”

2.1.1 Giới thiệu về “Công ty cô phan đầu tư kinh doanh An Phú Hung”

- Tên nước ngoài: An Phu Hung Business investment joint stock company)

- Loại hình doanh nghiệp: công ty cô phan ngoai nhà nước.- Thành lập: 13/11/2018.

- Mã số thuế: 0108511338

- Người đại diện, đồng thời cũng là tổng giám đốc công ty: ông Trần Huy

Tưởng (1976) Ông cũng là đại diện doanh nghiệp Công ty cô phần thương mại và dulịch quốc tế Thiên Trường và Công ty cô phần đầu tư Homever

- Địa chỉ: R2.218 Tầng 2, Tòa nhà Florence, Số 28 Trần Hữu Dực, Cầu Diễn,Nam Từ Liêm, Hà Nội.

- Vốn điều lệ: 180 tỷ đồng.

- Sơ đồ tô chức:

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Công ty cỗ phần đầu tư kinh doanh An Phú Hưng

ĐẠI HOI DONG CO ĐÔNG

CÔNG TY CP NHÀ MỸ XUÂN HÀ NỘI

- Phong Tài chính kế toán

- Phong Kinh doanh

- Phòng Tổng hợp - Phong phát triển dự án

Ban Quản lý tòa nhà Florence

CÁC CÔNG TY LIÊN DANH/LIÊN KÉT

THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

+ Đại hội đồng cổ đông: thông qua định hướng phát triển của công ty; bầu, miễnnhiệm các thành viên trong Hội đồng quản trị; sửa đôi, bô sung điều lệ cho công ty

+ Hội đồng quản trị: quyết định chiến lượng phát trién trung hạn, kế hoạchkinh doanh hàng năm; quyết định cơ cấu té chức, quy chế quản lý nội bộ, lập chinhánh, văn phòng đại diện, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác

+ Ban kiểm soát: kiểm tra tính hợp lý hợp pháp trong kinh doanh; rà soát,kiểm tra hệ thống nội bộ; xem xét số kế toán và các tài liệu khác trong công ty

+ Ban tổng giám đốc: quyết định các vấn đề kinh doanh hàng ngày của côngty; tổ chức thực hiện các nghị quyết HĐQT; tô chức thực hiện các kế hoạch đầu tư

của công ty.

+ Thư ký: trợ giúp Ban Tổng giám đốc trong các công việc hàng ngày của công

ty, đảm nhiệm một sé công việc khi Tổng giám đốc có việc công tác

+ Bộ phận phát triển và quản lý dự án: tìm kiếm khai thác cơ hội lập dự án vàxúc tiễn đầu tư dự án xây dựng cơ bản; lập báo cáo, theo dõi và thực hiện thủ tụcquyết toán các hạng mục; theo dõi va báo cáo các thủ tục.

P.Tổ chức P.Tài chính

| Hanh chinh Kế toán

nghiệp Đình Lập, Lạng Sơn.

Với phương châm và mục tiêu hoạt động chính “An Phú Hưng - nơi thịnhvượng an vui”, An Phú Hưng hướng đến người tiêu dùng các công trình chất lượng,

đảm bảo với sự quy hoạch ngành, quy hoạch vùng đồng thời mang lại cuộc sống an

vui khi sử dụng kết quả hoạt động của dự án

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động chủ yếu

Công ty hoạt động đa ngành nghề, tuy nhiên lĩnh vực chính là tư van, môi giới,dau giá bất động sản, đấu giá quyền sử dung dat

Ngoài ra, công ty còn tham gia một số lĩnh vực khác như thoát nước và xử lý

nước thải; bán buôn ô tô và xe động cơ khác; bán buôn thực phẩm, đồ uống: bán buôn

đồ dùng gia đình; bán buôn nhiên liệu rắn, lỏng, khí; bán buôn vật liệu và thiết bị lắpđặt khác trong xây dựng; hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan; cungứng và quản lý nguồn lao động

2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

An Phú Hưng là công ty theo hình thức công ty cô phần ngoài nhà nước BanTổng giám đốc Công ty cổ phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng trình bay báo cáokết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất cho năm tài chính 2021 Trong đó, báo cáotài chính hợp nhất cho năm tài chính được kiểm toán bởi Công ty TNHH Kiểm toánvà định giá Tân Việt - chi nhánh miền Bắc Theo báo cáo kiểm toán độc lập số3003/2022/BCKT-BCTCHN, công ty đã kiểm toán Báo cáo tài chính hợp nhất kèm

theo của An Phú Hưng được lập ngày 30/3/2022 Theo đó, báo cáo tài chính hợp nhất

của Công ty phản ánh một cách khách quan, hợp lý các khía cạnh tài chính tiêu biểungày chốt số tai chính 31/12/2021 Đồng thời, các kết quả phù hợp với tiêu chuẩn kếtoán tại các doanh nghiệp Việt Nam nói riêng cũng như các chuẩn mực pháp lý nóichung liên quan tới lập Báo cáo tài chính hợp nhất

Bảng 2.1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cho năm tài chính

kết thúc ngày 31/12/2021 (đơn vị: đồng)

Chỉ tiêu MS | TM Nam 2021 Nam 2020

Doanh thu ban hang va cung cap O1 | 6.1 | 131.474.329.101 | 41.943.820.333dich vu

Các khoản giảm trừ doanh thu 02 |6.2 |_ _

Doanh thu vé ban hang và cung|10 | 6.3 | 131.474.329.101 | 41.943.820.333cap dich vu

Giá vn hàng ban 11 | 6.4 | 110.796.062.850 | 32.290.670.498Lợi nhuận gộp vê bán hang va | 20 20.678.266.251 | 9.653.149.835

cung cấp dịch vụ

Doanh thu hoạt động tài chính 21 |6.5 | 1.426.489.178 459.508.089 Chi phí tài chính 22 |6.6 | 5.705.683.554 2.414.641.190Phân lãi lỗ trong công ty liên kết, | 24 4.954.734.834 |_

liên doanh Chi phí bán hàng 25 |6.7 | 646.342.157 777.779.207

Chi phí quản lý doanh nghiệp 26 |6.7 | 10.060.281.381 | 3.948.261.275

Lợi nhuận thuân từ hoạt động kinh | 30 10.647.183.171 | 2.972.036.252doanh

Thu nhập khác 31 |6.8 |5.974.375.241 _

Chi phi khac 32 | 6.8 | 3.897.675.195 617.427.659

Loi nhuan khac 40 | 6.8 | 2.076.700.046 (617.427.659)Tổng lợi nhuận kế toán trước thuê | 50 12.723.883.217 | 2.354.608.593Chi phí thuế TNDN hiện hành 51 |6.9 11.071.479.401 472.111.462Chi phí thuế TNDN hoãn lại 52 _ _

Lợi nhuận sau thuế TNDN 60 11.652.403.816 | 1.882.479.131

Lợi nhuận sau thuê của cô đông | 61 11.652.403.816 | 1.882.479.131

Công ty mẹ

Lợi nhuận sau thuế của cô đông | 62 _ 0

không kiêm soát

Lãi cơ bản trên cô phiếu 70 | 6.10 | 647 188

Nguồn: Tài liệu công ty

Đánh gid của sinh viên: Có thé thấy, kết quả tài chính của công ty đã có sự

thay đổi rõ rệt qua hai năm tài chính Doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ của

công ty tăng ba lần cho thấy những dự án của công ty bước đầu đã có những hiệu quảnhất định Lợi nhuận sau thuế TNDN của công ty còn có sự thay đôi lớn hơn khi tănggan 6 lần, từ con số xấp xỉ 2 tỷ vào năm 2020 cho đến gần 12 tỷ vào năm 2021 Điều

này không khó dé giải thích do Công ty An Phú Hưng mới được thành lập nên sau 2năm hoạt động dự án vẫn chưa đem lại nhiều kết quả, đến năm tiếp theo do đã thu hútvà tham gia nhiều dự án hơn nên đã đạt được con số khả quan hơn

2.2 Thực trang công tác thâm định của công ty cỗ phần đầu tư kinhdoanh An Phú Hưng giai đoạn 2018 - 2022

2.2.1 Căn cứ hoạt động thẩm định tại doanh nghiệp

Tại công ty cô phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng cũng như các công tycô phần khác đều phải tuân thủ các cơ sở pháp lý của hoạt động đầu tư Hoạt độngthâm định luôn phải gan liền với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, nơiđịa phương thực hiện (Thái Nguyên, Lạng Sơn, Nam Định ) và quy hoạch phát triểnngành xây dựng của Chính phủ liên quan đến các dự án vốn vay Tông giám đốc công

ty sẽ làm việc trực tiếp với lãnh đạo các Sở ban ngành như Sở Xây dựng; Sở Công

nghiệp; Sở Tài chính hay Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi thực hiện dự án Các trưởngphòng phát triển dự án, trưởng phòng đầu tư phân chia trách nhiệm làm việc với cácdoanh nghiệp, cơ quan hợp tác thực hiện dự án Ngoài ra, cần phải đối chiếu dự ánvới các văn bản Pháp quy Nhà nước, các quy định và chế độ ưu đãi đầu tư

Bang 2.2: Căn cứ thấm định của Cơ quan cấp cao tại Công ty cỗ phần đầu tư

kinh doanh An Phú Hưng STT Tên văn bản

I | Don đăng ký chủ đầu tưI | Đơn đăng ký chủ dau tư thực hiện dự án2 | Thông tin Nhà dau tư, đăng ký kinh doanh, ngành nghê kinh doanhII | Phương án đầu tư xây dựng hạ tang kỹ thuật

1 Báo cáo thành lập địa diém thực hiện dự ánIl | Phương án quan lý, bảo vệ môi trường

1 | Kế hoạch, tiến độ thu hút đầu tư vào địa điểm thực hiện dự án2 Văn bản đăng ký thuê mặt băng địa điểm thực hiện dự án

IV | Năng lực kinh nghiệm của đơn vị đề xuất xây dựng hạ tầng kỹ thuật

1 Quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án

Thỏa thuận hợp tácHồ sơ năng lực kinh nghiệmHợp đồng, phụ lục thi công chứng minh năng lực kinh nghiệm

2 | Tài liệu chứng minh bảo vệ môi trường: bằng cấp, cán bộ phụ trách bảo vệ

môi trường, hợp đồng lao động

V | Phương án tài chính đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

1 | Năng lực tài chính của Nhà dau tư

Cam kết nguồn cung cấp tài chính, tín dụng của Nhà đầu tư

Báo cáo tài chính 2 năm trở lại đây.2 Tài liệu chứng minh nguồn hỗ trợ tài chính của nhà dau tư: cam kết cung cap

tài chính, tín dụng

3 | Cam kết ký quỹ sau khi UBND tỉnh quyết định thành lập dự án

Nguồn: Tài liệu công fy

Ví dụ, tại dự án cụm công nghiệp Đình Lập mà công ty đang tiến hành thựchiện, “Báo cáo thành lập dự án cụm công nghiệp Đình Lập, huyện Đình Lập, LạngSơn số 69/BC-APH ngày 5 tháng 10 năm 2022” là tài liệu tổng quan giúp cho HĐQTđánh giá được các nội dung thâm định dự án Một số nội dung cần thêm các tài liệuchi tiết dé thẩm định rõ ràng, cụ thé và chi tiết hơn: “Nang lực kinh nghiệm của đơn

vị xây dựng hạ tang kỹ thuật giúp thẩm định NDT, phương án tài chính đầu tư xâydựng ha tang kỹ thuật giúp thẩm định ca NDT, yếu tố kỹ thuật và tài chính hay kếhoạch, tiến độ thu hút đầu tư vào cụm công nghiệp Dinh Lập giúp thâm định về thị

trường hay xã hội dự án.”

Đánh gid chung của sinh viên: Có thé thấy, các tài liệu chính giúp choĐHĐCPĐ của Công ty An Phú Hưng thâm định tập trung nhiều vào thâm định các nộidung như thẩm định nhà dau tư, thâm định pháp lý, thâm định kỹ thuật dự án haythâm định yếu tố tài chính dự án Theo em thấy những tài liệu trên đầy đủ cơ sở giúpcho NĐT có thẻ tiến hành thâm định các khía cạnh trên một cách chính xác Trongkhi đó, các yếu tố giúp Cơ quan cấp cao thầm định thị trường dự án dựa nhiều vàonghiên cứu trực tiếp của Công ty tại địa điểm thực hiện dự án cũng như những dự báo

do NĐT đưa ra nên việc thâm định thị trường dự án sẽ trở nên bat định hon

2.2.2 Quy trình thẩm định và phê duyệt dự án tại công ty

Quy trình đầu tư xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp của Công ty cóthê được chia làm 6 bước:

- BI: Đề xuất dự án đầu tư; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận

NĐT và thành lập cụm công nghiệp.

- B2: Lập quy hoạch.- B3: Thiết kế cơ sở, lập và phê duyệt dự án đầu tư, giải phóng mặt băng.- B4: Tổ chức, xin phép và khởi công dự án

- B5: Tổ chức thi công xây dựng.- B6: Kính doanh khai thác.

* Tham định kế hoạch chấp thuận lựa chọn NDTBI: Ban Đầu tư thâm định kế hoạch chấp thuận lựa chọn NĐT của công ty.B2: HĐQT phê duyệt kế hoạch

B3: Tổ chức lựa chọn NDT, phê duyệt danh sách NDT đáp ứng, thẩm định vàphê duyệt lựa chọn kết qua NDT

Tại dự án cụm công nghiệp Đình Lập, công ty cô phần đầu tu An Phú Hưngquyết định tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thông qua các tài liệu chứng minhvề mặt pháp lý, năng lực chủ đầu tư, văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư tại cụmcông nghiệp Đình Lập Tuy nhiên, chỉ có I chủ đâu tư đăng ký xây dựng và kinhdoanh hạ tầng cụm công nghiệp, vì vậy UBND tỉnh Lạng Sơn đã tiến hành xem xét,thẩm tra kĩ lưỡng NDT trước khi chính thức gửi Bộ Công Thương ý kiến thỏa thuậnbổ sung cụm công nghiệp Đình Lập vào quy hoạch phát trién cụm công nghiệp trên

địa bàn tỉnh Lạng Sơn với chủ đầu tư An Phú Hưng

Đánh giá chung của sinh viên: Đây là thủ tục chủ yếu liên quan tới Nha đầu

tư cho nên quy trình thâm định chưa phức tạp, đảm bảo đầy đủ yêu cầu theo quy địnhcủa Luật Doanh nghiệp cũng như Luật Đâu thâu.

* Tham định quy hoạch dự ánBI: Sau khi lập quy hoạch, Ban Đầu tư tiến hành thẩm định quy hoạch.B2: Trình kết quả thâm định lên Hội đồng quản trị

Tại dự án cụm công nghiệp Đình Lập, sau khi các phòng ban phối hợp khảo

sát địa điểm đề xuất lập dự án, Ban dau tư tiến hành thâm định lại địa điểm lập dự án

Sau đó, Ban đâu tư trình HDQT kêt quả thâm định nhăm chap thuận nhiệm vụ va nghiên cứu thực hiện dự án tại huyện Đình Lập, Lạng Sơn Bởi dự án cụm công

nghiệp Đình Lập nằm trong quy hoạch đã duyệt và có trong danh mục dự án đầu tư

nên không cần bước tài trợ lập quy hoạch.

Đánh giá chung của sinh viên: Quy trình thâm định tại bước thâm định quyhoạch dự án an toàn, đơn giản, mang tính nội bộ do đây là công tác chưa đòi hỏi yêu

B2: Ban đầu tư kết hợp với các đơn vị thâm tra phương án bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư; thiết kế cơ sở và đánh giá tới môi trường

B3: Nhà nước thẩm tra các yêu cầu về môi trường, kĩ thuật, phương án bôi

thường cho cư dân.

B4: HĐQT đưa ra quyết định cuối cùng.Phương án hỗ trợ, bồi thường, di dân, thiết kế cơ sở và đánh giá tới môi trườngđược trình bày trong báo cáo thành lập cụm công nghiệp Đình Lập, huyện Đình Lập

của Công ty An Phú Hưng Vì đây là nội dung lớn trong bước thiết kế cơ sở, lập vàphê duyệt dự án đầu tư nên cần có các công ty thẩm tra nội dung nhằm dam bảo thựchiện đúng yêu cầu Với các yếu tố đặc thù như về mặt kỹ thuật, môi trường sống cầncó Nhà nước và các cơ quan ban ngành tiến hành thâm tra một số yêu cầu nhất định

Ví dụ, hồ sơ thâm định thiết kế cơ sở của dự án huyện Đình Lập sẽ được nộp tại SởXây dựng Lạng Sơn, Sở Tài nguyên - Môi trường Lạng Sơn dé được xem xét và duyệthồ sơ Trong đó, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực tế là tổng của từng

phương an dug xác định cụ thé va cap có thẩm quyền phê duyệt

Nhận xét của sinh viên: Quy trình thâm định tại bước này là tương đối phức

tạp, đòi hỏi sự phối hợp của các bên liên quan.

* Tham định thị trường, tài chínhB1: Nghiên cứu thị trường

B2: Xây dựng các yếu tố tài chính dự án

B3: Tham định thị trường, tài chính khi khởi công và thi công dự án.B4: Gửi báo cáo thầm định lên HĐQT

Sau khi Sở Xây dựng cũng như các Sở ban ngành liên quan tiến hành thâm

định bản vẽ thi công, nhà đầu tư tiến hành nghiên cứu thị trường và xây dựng các yếu

tố tài chính dự án Ví dụ, trong dự án cụm công nghiệp Đình Lập; nhiều nhà đầu tư

có nhu cau thuê dat dé đầu tư sản xuất kinh doanh trong cụm công nghiệp như Tổng

công ty Lâm nghiệp Việt Nam - CTCP; Công ty TNHH MTV Nguyễn Du; Công ty

TNHH Đầu tư xây dựng An Phát Lạng Sơn; điều đó chứng tỏ thị trường của dự án là

vô cùng tích cực, đáp ứng nhu cầu của các NDT khác Bảng dòng tiền của dự án cũngđược xây dựng đến năm 2092; bảng vay vốn được thực hiện đến năm 2034 Khoảngthời gian di dài dé NDT xác định được phương án dau tư hợp ly Sau khi cán bộ nhân

viên phòng Đầu tư kết hợp với Bộ phận phát triển dự án thâm định thị trường và tàichính sẽ được trình lên báo cáo HĐQT HĐQT của công ty kết hợp với UBND tỉnhkiêm tra lại các yêu tố thị trường cũng như tài chính có sự thay đổi theo thời gian củađịa điểm thực hiện dự án nói riêng cũng như toàn tỉnh nói chung

Đánh gia chung của sinh viên: Thị trường và tài chính là hai khía cạnh điểmmạnh của Công ty Khi các yếu tố thị trường và tài chính qua quá trình thâm định

diễn biến tốt sẽ là cơ sở vững chắc trong quá trình thi công và vận hành dự án

* Tham định các tác động về mặt xã hộiBI: Tham định tác động đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội, lao độngviệc làm

B2: Thẩm định tác động đến môi trường sinh thái.B3: Làm báo cáo thâm định gửi lên HĐQT, gửi lên UBND tỉnh nơi thực hiệnđầu tư

Tai dự án cụm công nghiệp Dinh Lập, dự án xác định mục tiêu xã hội là phat

huy tiềm năng, nguồn lực sẵn có của huyện Đình Lâp nói riêng, tỉnh Lạng Sơn và

vùng lân cận nói chung, thu hút đầu tư nội địa và ngoại địa, góp phần đây nhanh pháttriển kinh tế - xã hội của tỉnh, chuyên dịch theo hướng công nghiệp hóa - hiện đạihóa; đồng thời có sự chuyển giao công nghệ, khoa học kỹ thuật dé sớm hội nhập vớicác tỉnh trong khu vực và trong nước, giải quyết lượng lớn lao động địa phương Các

ngành nghề chủ yếu dự kiến thu hút đầu tư là công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh dịch vụLogistics, nghề truyền thống địa phương Ngày 7/7/2022, HĐND ban hành nghị quyết

về hỗ trợ chính sách ưu đãi trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn Việc xây dựng cụm côngnghiệp có ít nhiều tác động đến môi trường khu vực nhưng chính sự phát triển cụm

công nghiệp sẽ cải thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tạo công ăn việc làm cho lao độngvùng địa phương và lân cận Các thành phần của môi trường như đất, nước, nướcngầm, không khí, chất thải, tiếng ồn, bụi hay đời sống của nhân dân được đánh giátheo các mức độ tác động (tác động tích cực, mạnh, nhẹ) đối với các hoạt động cụmcông nghiệp Tất cả những điều trên góp phần giúp UBND tỉnh Lạng Sơn có đánhgiá tương đôi chính xác vê tác động về mặt xã hội của dự án.

Đánh giá chung của sinh viên: Khía cạnh xã hội được Công ty đánh giá xemxét toàn mặt của đời sông xã hội bởi đây là khía cạnh vô cùng quan trọng đối với mỗi

dự án Tuy nhiên, một số tiêu chí chưa có những con số cụ thé dé lượng hóa

2.2.3 Phương pháp thẩm định của công ty

Phương pháp kiểm tra thông tin: phương pháp nay được sử dụng dé kiểm tratính chính xác của các thông tin trong dự án cũng như thu thập các tài liệu có liênquan Thông thường, các thông tin mới nhất của dự án được cán bộ nhân viên củaCông ty Cé phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng cập nhật thông qua những nguồnnhư Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Báo Dau thầu hay từ những công ty liên danh,liên kết; các đối tác thân thiết của công ty Các thông tin Công ty cần được kiểm trachính là sự thay đổi luật trong các văn bản pháp quy, sự thay đổi về giá cả, định mứckỹ thuật tại địa điểm thực hiện dự án hay thị trường dự án

Phương pháp so sánh, đối chiếu: phương pháp này được sử dụng để so sánhcác dự án có sự tương đồng về lĩnh vực, quy mô, định mức kỹ thuật dé rà soát tínhchính xác của các nguồn thông tin cung cấp trong hồ sơ thấm định Bởi công ty cổ

phần đầu tư kinh doanh An Phú Hưng chưa thực hiện nhiều các dự án nên rất cần tài

liệu của các dự án tương tự khác đề hoàn thiện tài liệu dự án của công ty mình

Phương pháp chuyên gia: phương pháp này sử dụng các chuyên gia, có thê làcác cơ quan, công ty chuyên về thầm định hay các cán bộ thâm định có nghiệp vụchuyên môn cao nhằm tư vấn, đánh giá và đưa ra giải pháp tốt nhất trong công tácthâm định Công ty cổ phan đầu tư kinh doanh An Phú Hưng không có phòng/banthâm định riêng biệt nên việc mời hay thuê các chuyên gia thẩm định là rất cần thiếtnhăm hỗ trợ dự án

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, dự báo: phương pháp này thôngthường được ban đầu tư tại Công ty cô phần đầu tư kinh doanh An Phú Hưng sử dụngphần lớn trong thâm định kĩ thuật và thị trường của dự án; phương pháp này đòi hòi

cao về mặt thong kê dé tìm ra xu hướng tương lai trên cơ sở những số liệu đó

Trong dự án cụm công nghiệp Đình Lập mà công ty đang thực hiện, phươngpháp kiểm tra thông tin và phương pháp thống kê, tổng hợp được sử dụng nhiêu nhất

Các thông tin được thu thập được từ các văn bản mà UBND cũng như các Sở, banngành của tỉnh Lạng Sơn cung cấp cũng như chính từ những chuyến đi của cán bộcao cấp trong công ty tới huyện Đình Lập, Lạng Sơn Từ những điều được cung cấp,các thông tin được thống kê, tổng hợp, phân tích dé có được những thông số quantrọng về vận hành các công trình hạ tầng kĩ thuật; tổng mức đầu tư và khả năng cânđối vốn; phạm vi xây dựng và phương pháp giải phóng mặt bằng hay phương thức