Do đó, trên cơ sở khái niệm kinh doanh nói chung được nêu trong Luật Doanh nghiệp năm 2014 như đề cập ở trên, kết hợp vớicách hiểu về kinh doanh BĐS trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, c
CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CHIEN LƯỢC KINH DOANH BAT be
Khái niệm, đặc điểm và các loại hình kinh doanh bat động sản
Mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tai sản do con người tao ra qua nhiều thế hệ Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước Trong quá trình quản lý, sử dụng tai sản quôc gia, người ta có thé phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau, do như câu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản Hình thức phân chia này có nguôn gôc từ Luật cô La Mã, cách đây hàng nghìn năm Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gan liền với đất đai, những vật trên mặt dat cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thô. Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (năm 1995), trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tai san cô định Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như trên cở sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản, Bộ Luật
Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015 đã phân chia tài sản thành BĐS và động sản Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra các cách hiểu về BĐS như sau:
- Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai;
- Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác do pháp luật qui định.”
Như vậy, cách hiểu về BĐS trong Bộ Luật Dân sự năm 2015 triển khai theo hướng liệt kê các loại BĐS cụ thé, điều này giúp hình dung và nhận dạng tương đối rõ ràng về đặc trưng tiêu biéu của BĐS, đó là tính cố định về vi trí Từ những phân tích và kế thừa trên, có thể đưa ra khái niệm về BĐS như sau: “BĐS là tài sản không di đời được, bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác do pháp luật qui định.”
BĐS là một lĩnh vực kinh doanh được nhiều người quan tâm bởi khả năng sinh lời của nó, do đó đây không còn là lĩnh vực xa lạ đối với các nhà đầu tư hiện nay Việc hiểu như thé nào là kinh doanh BĐS cũng có nhiều ý kiến khác nhau , tuy nhiên một cách hiểu được nhiều chủ thể tham gia thị trường BĐS đồng thuận đó là cách hiểu như trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, theo đó “Kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyền nhượng dé ban, chuyén nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động san; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ san giao dịch BĐS hoặc quan ly nhằm mục đích sinh lời” Tuy nhiên, cách hiểu này lại mang tính liệt kê các hoạt động trong kinh doanh
BĐS, chưa mang tính khái quát cao Do đó, trên cơ sở khái niệm kinh doanh nói chung được nêu trong Luật Doanh nghiệp năm 2014 như đề cập ở trên, kết hợp với cách hiểu về kinh doanh BĐS trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, có thé khái quát về kinh doanh BĐS như sau: “Kinh doanh BĐS là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ các sản phẩm BĐS hoặc cung ứng dịch vụ BĐS trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.
1.1.2 Dac điểm của kinh doanh bắt động sản
BĐS là một loại tài sản, nhưng có đặc trưng cơ bản là không di dời được, đồng thời BĐS là loại sản phẩm đặc thù có giá trị cao, bởi thế nên việc kinh doanh BĐS cũng có những đặc điểm riêng biệt so với hoạt động kinh doanh các sản phẩm khác, cụ thé có thé kế đến các đặc điểm tiêu biểu sau:
- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực: do mọi hoạt động kinh doanh BĐS đều phải gắn liền với vị trí của BĐS cụ thể, trong khi đó mỗi vị trí của BĐS khác nhau lại có thể mang lại thu nhập cho người kinh doanh ở những địa bản, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.
Bên cạnh đó, môi trường xung quanh BĐS, cũng như điều kiện của thị trường BĐS tại từng khu vực cụ thé cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến giá tị của BĐS đưa vào kinh doanh, nên khi xem xét và đánh giá hoạt động kinh doanh BĐS cần phải gắn liền với từng khu vực cụ thể.
- Hoạt động kinh doanh BĐS cần vốn đầu tư lớn và dài hạn: đầu tư vào BĐS thường cần một lượng vốn có giá trị lớn, điều này xuất phát từ đặc điềm của BĐS
CÓ giá trị tương đối cao so với các tài sản khác, đặc biệt là các dự án phát triển BĐS, lượng vốn đầu tư nhiều khi lên tới hàng nghìn tỷ đồng Bên cạnh đó, do quá trình phát triển BĐS không thể ngay tức khắc tạo ra sản phâm mà cần phải có thời gian, hơn nữa nếu xét về tudi thọ kinh tế, cũng như tuổi thọ vật lý của BĐS cũng thấy rằng có độ dài tương đối cao so với các tài sản khác Chính điều này, các chủ thé kinh doanh BĐS cần chú ý để chuẩn bị và bố trí các nguồn vốn hợp lý nhằm chủ động trong quá trình đầu tư và phát triển BĐS, tránh những rủi ro liên quan đến ngành nghề kinh doanh này Đồng thời cũng nhận thấy rằng những doanh nghiệp có lợi thê vê vôn thì có khả năng cạnh tranh tương đôi trên thị trường, nhât là trong điêu kiện tín dụng ngân hàng thường rât chặt chẽ đôi với hoạt động kinh doanh BĐS.
- Hoạt động kinh doanh BĐS thường chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách và pháp luật của nhà nước Từ đối tượng của hoạt động kinh doanh cho đến các chủ thé tham gia kinh doanh BĐS đều chịu sự quản lý chặt chẽ của Nha nước Hoạt động kinh doanh BĐS có đối tượng kinh doanh chính là đất đai — theo Luật Dat dai năm 2013 đã khang định đây là một tài nguyêm đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Đồng thời quan hệ cung cầu về BĐS hay có sự mắt cân đối giữa cung và cầu mà nhất là đối với đất đai, theo hướng cầu nhiều hơn cung và cung lại có độ co giãn kém, bởi thế nên nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách liên quan Đồng thời, BĐS thường có giá trị lớn, thị trường BĐS là một thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế và có tác động lớn tới các thị trường khác Chính vì vậy, nhà nước thường quản lý chặt chẽ các họat động kinh doanh trên thị trường BĐS Nhà nước quản lý thông qua hệ thống các văn bản pháp lý liên quan, tiêu biểu như: luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS, luật thuế,
- Hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động đa ngành và mang tính đặc thù.
Như đã trình bày ở trên, đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS rất phong phú và đa dạng, các sản phẩm của hoạt động kinh doanh BĐS trực tiếp cũng như gián tiếp liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực; hơn nữa một phần không nhỏ sản phẩm của hoạt động kinh doanh BĐS lại phục vu cho nhu cầu cơ bản của con người, nên mức độ ảnh hưởng của hoạt động kinh doanh BĐS lại càng có tính sâu rộng đối với mọi người dân và mọi lĩnh vực của đời sống xã hội Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS, đây là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường, cung phản ứng chậm hơn câu, cầu lại biến động phức tạp, chịu nhiều ảnh nhường của nhiều yếu tố, trong đó có cả các yếu tố tâm linh, tập quán, thói quen,
1.1.3 Cac loại hình kinh doanh bat động sản
Việc phân loại kinh doanh bat động sản có thé căn cứ đối tượng BĐS đưa vào kinh doanh hoặc căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa BĐS, có thể phân chia kinh doanh BĐS thành các loại khác nhau Cụ thể:
- Căn cứ vào bat động sản đưa vào kinh doanh có thé phân chia kinh doanh bat động sản thành kinh doanh BĐS có sẵn và kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai Trong đó: Kinh doanh BĐS có sẵn là kinh doanh Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;
Khái niệm, vai trò của chiến lược kinh doanh bat động sản
“Chiến lược kinh doanh BĐS có thé được hiểu là bản phác thảo tương lai của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, trong đó bao gồm hệ thống các mục tiêu trong kinh doanh BĐS, các phương tiện và cách thức phân bổ nguồn lực một cách hợp lý dé đạt được các mục tiêu đê ra trong điều kiện biến động của môi trường kinh doanh.
Như vậy, nói đên chiên lược kinh doanh BĐS là muôn đê cập tới các nội dung cơ bản sau:
- Chiến lược kinh doanh BĐS là một bản phác thảo tương lai của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, giúp doanh nghiệp thây rõ hướng đi của mình trong tương lai.
- Chiến lược kinh doanh BĐS là một kế hoạch dai han mang tính tổng thé; trong chiên lược kinh doanh BĐS thê hiện rõ sứ mệnh va tâm nhìn của doanh nghiệp, mục tiêu chiên lược của doanh nghiệp, các chiên lược chính của doanh nghiệp.
- Chiến lược kinh doanh BĐS tạo ra các căn cứ vững chắc cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS chu động đê ra cách giải quyết phù hợp với sự biên động của thị trường, làm cơ sở cho các hoạt động nghiên cứu và phát triên của doanh nghiệp.
Chiến lược kinh doanh BĐS thể hiện là một chương trình hành động tổng quát, nhằm triển khai các nguồn lực dé đạt được mục tiêu đề ra của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhằm đảm bảo sự phù hợp với sự thay đổi của môi trường kinh doanh Khác về bản chất so với kế hoạch hóa truyền thống, đặc trưng cơ bản của chiến lược là động và tấn công Trong quản trị chiến lược phải đặc biệt coi trọng công tác dự báo, chủ động lường trước những thay đôi của môi trường kinh doanh dé đề ra các giải pháp tan công nhằm tận dụng cơ hội, hạn chế nguy cơ có thể xuất hiện trong môi trường kinh doanh của doanh nghiệp.”
1.2.2 Vai trò của chiến lược kinh doanh bắt động sản
Trước hết chúng ta phải khang định rằng mọi hoạt động sản xuất kinh doanh phải hướng vào mục tiêu xác định Mục tiêu đó sẽ là động lực chính thúc đây doanh nghiệp nỗ lực hành động để đạt được nó Thường thì các doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh đều có những mục tiêu giống nhau là xâm nhập thị trường, tăng lợi nhuận, mở rộng thị phan, Nếu như các mục tiêu nay không được xác lập rõ ràng thì chẳng khác nào doanh nghiệp đang bước trên một chiếc cầu bấp bênh, có nguy cơ đồ sụp trước những biến động không ngừng của thị trường Do vậy yếu tô cần thiết nhất khi tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh là phải có mục tiêu rõ ràng Nhưng thực tế đặt ra rằng dé xác định được mục tiêu thì cân phải tiến hành các hoạt động nghiên cứu, đánh giá và phân tích các yếu tố như thị trường, nhu cầu thị trường, môi trường kinh doanh, công nghệ, dé hình thành nên mục tiêu, đồng thời phải có các căn cứ về nguồn lực là cơ sở xây dựng mục tiêu, dé làm được điều này nhất thiết phải có chiến lược kinh doanh Như vậy chiến lược kinh doanh có vai trò thứ nhất là xác lập có căn cứ, có cơ sở những mục tiêu cho Doanh nghiệp.
Vai trò thứ hai của chiến lược kinh doanh là cách thức phối hợp mọi nguồn lực tập trung vào giải quyết một mục tiêu cụ thể của doanh nghiệp Tại sao chiến lược kinh doanh lại làm được điều đó? Trước hết ta phải xem xét CƠ cau tổ chức của một doanh nghiệp Về cơ cấu tổ chức, doanh nghiệp bao gồm các bộ phận chức năng khác nhau như phòng tổ chức, phòng hành chính, phòng tai vụ, phòng kế hoạch vật tư, phòng marketing Mỗi phòng ban này sẽ đảm trách từng nhiệm vụ cụ thể mà chức năng của nó quy định Do sự phân chia theo chức năng như vậy nên các bộ phận này hoạt động hoàn toàn độc lập và chịu sự quản lý của cấp cao hơn là ban giám đốc Nếu chỉ hoạt động thông thường một cách riêng lẻ thì hiệu quả hoạt động đem lại cho doanh nghiệp là không đáng ké vì các nguồn lực của bộ phận này là giới hạn Vậy yêu cầu đặt ra là phải có một cách thức nào đó cho phép liên kết, phối hợp các nguồn lực riêng biệt này thành một nguồn lực tổng thé phục vu cho mục tiêu chung của doanh nghiệp Đó chính là chiến lược kinh doanh Như vậy chiến lược kinh doanh sẽ khai thác được những ưu thế cạnh tranh từ sự phối hợp giữa các nguồn lực này.
Vai trò thứ ba của chiến lược kinh doanh là đề ra được cách thức hành động hướng mục tiêu sát với thực tế hơn, hiệu quả hơn Bởi lẽ mọi quyết định và hành động đều dựa trên sự phân tích và đánh giá thực trạng điểm mạnh, điểm yeu cua doanh nghiệp cũng như những thời co và de doa của môi trường kinh doanh Tat cả đều được phản ánh chính xác trong chiến lược kinh doanh Do vậy, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ gắn chặt với thực trạng của doanh nghiệp Các nhà quản trị biết được sẽ khai thác những ưu thế cạnh tranh nào, tận dụng những thời co nao.
1.3 Nội dung chiến lược kinh doanh bắt động sản
1.3.1 Xác định nhiệm vụ, mục tiêu
Một điều hết sức quan trọng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải biết được hướng di của mình trước khi vận động Hướng di của doanh nghiệp kinh doanhBĐS được xác định bằng cách hoạch định các mục tiêu thích ứng được với môi trường kinh doanh BĐS hiện tại cũng như tương lai Nhưng điều cần chú ý là trước khi đưa ra mục tiêu, cần làm rõ chức năng, nhiệm vụ của doanh nghiệp kinh doanh
BĐS, đó là lý do cơ bản cho sự tồn tại của doanh nghiệp kinh doanh BĐS Các mục tiêu phải nhằm vào việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của doanh nghiệp kinh doanh BĐS Mục tiêu bao gồm mục tiêu dài hạn và mục tiêu ngăn hạn, phản ánh điều mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS muốn đạt được qua từng mốc thời gian Hệ thống mục tiêu chiến lược là các tiêu đích mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS xác định trong một thời kỳ chiến lược xác định Nó cụ thể hoá mục đích của doanh nghiệp kinh doanh BĐS về hướng quy mô, cơ cấu và tiễn trình triển khai theo thời gian Mục tiêu chiến lược thé hiện ý chí muốn vươn lên của doanh nghiệp kinh doanh BĐS và những cái đích phải đạt được.
- Phân tích môi trường bên ngoài: Ở bước này, nhiệm vụ trong tâm là phải phân tích, dự bao được các yếu tố môi trường kinh doanh BĐS có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong thời kỳ chiến lược, đo lường rõ chiều hướng, mức độ ảnh hưởng của chúng, từ đó tông hợp kết quả phân tích và dự báo về môi trường bên ngoài Các thông tin tổng hợp kết quả phân tích và dự báo môi trường bên ngoài cần tập trung đánh giá các cơ hội và các thách thức, rủi ro có thé xảy ra trong thời kỳ chiến lược.
- Phân tích môi trường bên trong:
Phân tích đánh giá môi trường nội bộ chính là việc rà soát, đánh giá các yếu tố nguồn lực va sử dụng các yếu tố nguồn lực, thực trạng hoạt động và kết quả hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chỉ ra những điểm mạnh cũng như các điểm yếu mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn mắc phải, đây là tiền đề cho việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS đưa ra chiến lược nhằm tận dụng và phát huy những mặt mạnh, hạn chế, khắc phục những điểm yêu dé giành thắng lợi trong cạnh tranh.
Nội dung đánh giá và phân tích can đảm bảo tính toàn diện, hệ thống Tuy nhiên, các vấn đề cốt lõi cần được tập trung đánh giá là hệ thông sản xuất, Marketing, nghiên cứu và phát triển, nguồn nhân lực, tình hình tài chính, của doanh nghiệp.
Phân tích bên ngoài và bên trong đã chỉ cho thấy những hướng đi chiến lược của doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các tiêu chuân lựa chọn hướng đi đó Nhưng để đi tới mục tiêu có thé có nhiều cách đi, do vậy phải xây dựng một số phương án chiến lược dé chọn được phương án tối ưu cho thời kỳ chiến lược.
1.3.4 Thực hiện chiến lược1.3.4.1 Công tác tổ chức thực hiện chiến lược kinh doanh BĐS
Sau khi lựa chọn và quyết định chiến lược kinh doanh BĐS, nhà quản trị chiến lược phải có một sự chuyên giao có ý nghĩa quyết định, đó là việc chuyên từ giai đoạn xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS sang thực hiện chiến lược kinh doanh
Các công cụ lựa chọn và đánh giá chiến lược kinh doanh
Ma trận EFE đánh giá các yếu tố bên ngoài, tổng hợp và tóm tắt những cơ hội và nguy cơ chủ yếu của môi trường bên ngoài ảnh hưởng tới quá trình hoạt động của doanh nghiệp Qua đó giúp nhà quản trị doanh nghiệp đánh giá được mức độ phản ứng của doanh nghiệp với những cơ hội, nguy cơ và đưa ra những nhận định về các yếu tố tác động bên ngoài là thuận lợi hay khó khăn cho công ty.
Bang 1.2: Ma trận đánh giá các yếu tô bên ngoài
Mức độ Phân loại Điểm quan Các yếu tố thuộc môi | quan trọng trọng trường bên ngoài
Liệt kê các yếu tổ Cho điểm từ | Doanhnghiệp it phan | (4) = (3) x (2) thuộc môi trường bên |0 — 1 tương |ứng = l ngoài của doanh ứng với mức | Doanh nghiệp phản nghiệp độ quan trọng | ứng trung bình = 2
Doang nghiệp phản ứng trên trung bình = 3
Doanh nghiệp phản ứng tốt = 4
Nguồn: Tài liệu lí thuyết quản trị
Ma trận EFE: Tổng điểm 1.0 < X< 4.0
0
