Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Ứng dụng hệ thống động xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng tại Tp. Hồ Chí Minh

Tôi, Phạm Hùng Anh, xin cam kết rằng trong quá trình thực hiện luận văn: “Ứng dụng hệ thống động xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng công trình tại Thành phố Hồ Chí Minh”, các số

Cán bộ chấm nhận xét 1: TS Lương Đức Long

Cán bộ chấm nhận xét 2: TS Lưu Trường Văn

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội Đồng Trường Đại Học Bách Khoa, ĐHQG Tp.Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 09 năm 2012

Thành phần Hội Đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

2.TS Lương Đức Long 3.TS Lê Hoài Long

5.TS Đinh Công Tịnh

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV và Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau khi luận văn đã được sửa chữa (nếu có)

Chủ tịch Hội Đồng đánh giá luận văn Bộ Môn quản lý chuyên ngành

- -oOo -

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ và tên học viên: PHẠM HÙNG ANH MSHV: 10080268

Chuyên ngành : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG MS: 60.58.90 Khoá (năm trúng tuyển): 2010

1- TÊN ĐỀ TÀI: ỨNG DỤNG HỆ THỐNG ĐỘNG XÂY DỰNG MÔ HÌNH

DỰ BÁO CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2- NHIỆM VỤ LUẬN VĂN:

Thiết lập một cách định tính những yếu tố ảnh hưởng đến chỉ số giá Xây dựng cấu trúc System Dynamic dự báo chỉ số giá

Kiểm chứng, so sánh kết quả với thực tế, hiệu chỉnh mô hình tối ưu nhất

Đưa ra một số kịch bản cho tương lai, phân tích các kịch bản đó

3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 15/06/2011 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 30/06/2012 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS LÊ HOÀI LONG

Nội dung và đề cương Luận văn thạc sĩ đã được Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua

TP HCM, ngày 15 tháng 06 năm 2011

KHOA QUẢN LÝ

Bài luận văn này được hoàn thành là thành quả sau những ngày học tập, ngoài sự nỗ lực cố gắng của bản thân tôi, còn là sự giúp đỡ nhiệt tình của quý thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp, sự hỗ trợ của gia đình Đặc biệt là cảm ơn quý thầy cô giảng dạy chuyên Ngành Công nghệ và Quản lý xây dựng, bộ môn Thi công và Quản lý xây dựng trường Đại học Bách Khoa Tp Hồ Chí Minh đã giảng dạy, chia sẻ kinh nghiệm, đây là những kiến thức quý báu cho tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm việc sau này

Xin gửi lời cám ơn chân thành đến thầy TS Lê Hoài Long, tận tình hướng dẫn và đóng góp nhiều ý kiến quý báu trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn

Xin gửi lời cám ơn đến Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, cùng một số cơ quan tổ chức khác đã cho phép tôi tham khảo một số tài liệu, số liệu

Xin chân thành cảm ơn!

Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2012

Người thực hiện luận văn

PHẠM HÙNG ANH

Ngày nay, có nhiều chỉ số kinh tế được sử dụng rộng rãi để đánh giá tình hình hay thực trạng nền kinh tế, như chỉ số lạm phát, chỉ số tiêu dùng…được dùng để đánh giá đo lường hiệu quả của chính sách tiền tệ, mức độ trượt giá của

đồng tiền… Trong đó, chỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng

Mặc dù, chỉ số giá xây dựng công trình có vai trò vô cùng to lớn trong việc hoàn thiện cơ chế quản lý chi phí trong hoạt động xây dựng, nhưng chưa kịp thời theo sát diễn biến thị trường, đặc biệt là vào thời điểm giá nguyên vật liệu có biến

động lớn Ngoài ra, phương pháp tính toán của Bộ Xây Dựng tương đối phức

tạp, có một độ trễ thời gian lớn, chưa nắm bắt được sự biến động của chỉ số giá xây dựng một cách tổng quát

Mục tiêu của nghiên cứu, xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá theo sát diễn biến thị trường, và xem xét sự tác động nội tại bên trong mô hình dự đoán chỉ số giá CPI Từ đó, tạo điều kiện để giảm thiểu các thủ tục trong tính toán, điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình và giá hợp đồng xây dựng

Today, there are many economic indicators are widely used to assess the situation of economy, such as inflation index, consumer price index They are used to measure the effectiveness of monetary policy, the level of the depreciation of the currency In particular, the construction price index is an indicator reflecting changes of the construction cost

Although, the construction price index has an important role in the completion of cost management mechanism in construction activities, but it can't follow the changes of the market place, especially the time when raw material price fluctuations In addition, the calculation method of the Ministry of Construction is rather complex, with a large latency and do not capture the fluctuation of construction price index in a general way

The objective of this study is construction of price index prediction model to follow the market place, examine the intrinsic effects within the CPI predicted model From there, it can help minimizing the calculation procedure, adjusting the total investment, construction estimates and construction contracts

Tôi, Phạm Hùng Anh, xin cam kết rằng trong quá trình thực hiện luận văn: “Ứng dụng hệ thống động xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng công trình tại Thành phố Hồ Chí Minh”, các số liệu thu thập và kết quả nghiên cứu được thể hiện hoàn toàn trung thực và chưa được công bố ở bất kỳ nghiên cứu nào khác Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về nghiên cứu của mình

Tp HCM, ngày 30 tháng 07 năm 2012

Phạm Hùng Anh

1.5.1 Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt học thuật 05 1.5.2 Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt thực tiễn 05

2.1.2 Chỉ số giá xây dựng công trình PCPI 06

2.1.7 Tư duy truyền thống, tư duy hệ thống 08

2.1.9.3 Sơ đồ quan hệ nhân quả 15

2.2 Các nghiên cứu tương tự trước đây đã được công bố 19

4.3 Xây dựng mô hình định lượng (sơ đồ cấu trúc) 43

4.4.3 Kiểm tra kết quả mô hình so với thực tế 46

5.2.2 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 55 5.2.3 Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012 55

5.3.2 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 56 5.3.3 Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012 56 5.4 Kịch bản 4: dự báo thay đổi của biến đầu vào sử dụng công cụ

5.4.2 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 60 5.4.3 Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012 61 5.5 Kịch bản 5: dự báo thay đổi của biến đầu vào sử dụng công cụ

5.5.1 Dữ liệu 61 5.5.2 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 65 5.5.3 Dự báo chỉ số giá xây dựng năm 2012 65

DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ

H.2.3 Ảnh hưởng của cấu trúc hệ thống lên dạng thức hành vi 17

H.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến chỉ số giá thầu tại Hồng Kông 27 H.4.2 Các yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường nhà tại Hàn Quốc 28 H.4.3 Cơ chế lý thuyết giữa giá bất động sản và các nền tảng kinh tế 28 H.4.4 Yếu tố chính trong mô hình kiểm soát thị trường nhà ở tại Đài Trung 29

H.4.10 Sơ đồ quan hệ nhân quả mô hình dự báo chỉ số giá 37

H.4.16 Biểu đồ so sánh số lượng nhà bán trước của mô hình và thực tế 47

H.4.17 Tín dụng dư nợ bất động sản (mô hình) 48 H.4.18 Biểu đồ so sánh tín dụng bất động sản của mô hình và thực tế 49

H.4.21 Biểu đồ so sánh mức biến động giá nhà và chỉ số giá xây dựng 52 H.5.1 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 (kịch bản 1) 53 H.5.2 Dự báo giá nhà và giá nhà mới năm 2012 (kịch bản 1) 54 H.5.3 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 (kịch bản 2) 55 H.5.4 Dự báo giá nhà và giá nhà mới năm 2012 (kịch bản 2) 55 H.5.5 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 (kịch bản 3) 56 H.5.6 Dự báo giá nhà và giá nhà mới năm 2012 (kịch bản 3) 57 H.5.7 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 (kịch bản 4) 60 H.5.8 Dự báo giá nhà và giá nhà mới năm 2012 (kịch bản 4) 61 H.5.9 Dự báo tín dụng bất động sản năm 2012 (kịch bản 5) 65 H.5.10 Dự báo giá nhà và giá nhà mới năm 2012 (kịch bản 5) 65

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

B.3.1 Chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng Tp.HCM 2005-2009

B.4.3 Quy mô hộ gia đình khu vực Đông Nam Bộ 2005-2011 39 B.4.4 Tổng sản phẩm quốc nội Thành phố Hồ Chí Minh 2005-2011 39 B.4.5 Lãi suất Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM 40

B.4.9 Thị trường căn hộ của Thành phố Hồ Chí Minh 2005-2011 42 B.4.10 Tín dụng dư nợ bất động sản danh nghĩa Tp Hồ Chí Minh 2005-2011 42 B.4.11 So sánh số lượng nhà hoàn thành của mô hình và thực tế 46 B.4.12 Bảng so sánh số lượng nhà bán trước của mô hình và thực tế 47 B.4.13 So sánh tín dụng dư nợ bất động sản của mô hình và thực tế 48

B.4.15 Chỉ số giá xây dựng năm sau so với năm trước (thực tế) 51

B.4.16 So sánh mức biến động giá nhà và chỉ số giá xây dựng 52 B.5.1 Dự báo tỷ lệ tăng dân số tự nhiên (trung bình trượt) 57 B.5.2 Dự báo tỷ lệ tăng dân số cơ học (trung bình trượt) 57

B.5.8 Dự báo tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình (trung bình trượt) 59

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1Giới thiệu chung

Đề án “Đổi mới cơ chế quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình” từ năm 2007 đã tạo ra một bước đột phá, xóa bỏ cơ chế xin cho, cơ chế Nhà nước làm thay việc

xác định giá cả trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình đã tồn tại suốt hơn 50 năm trong hoạt động xây dựng

Trong tất cả nội dung đổi mới quản lý chi phí thì chỉ số giá xây dựng được xem là một nội dung rất quan trọng Nghị định 99/2007/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, lần đầu tiên các khái niệm, vai trò và việc sử dụng chỉ số giá xây dựng được đề cập đến như là một công cụ cần thiết trong công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, đem lại các lợi ích về [1]:

a) Kinh tế: - Chỉ số giá là chỉ tiêu quan trọng để tính toán đầu vào cho tổng mức đầu tư,

dự toán của các dự án có thời gian thi công 2 năm trở lên, nhờ có nó công tác tính dự trù kinh phí dự phòng cho các dự án mới sát thực tế

- Chỉ số giá cũng là chỉ tiêu cần thiết để tính đầu ra cho các dự án có khối lượng thi công hoàn thành để bù trừ giá cả, vật tư, vật liệu và nhân công do có sự biến động trong quá trình thi công xây dựng

- Chỉ số giá xây dựng không những đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ bản các công trình có vốn trong nước, mà còn đáp ứng thông lệ Quốc tế cho các công trình đầu tư có nguồn vốn từ nước ngoài

b) Chính trị, xã hội: - Chỉ số giá được ban hành đã tạo điều kiện thuận lợi cho các công trình xây

dựng trên mọi miền đất nước tập trung nhân lực, trí tuệ để xây dựng công trình Bộ máy nhân sự làm công tác nghiệm thu quyết toán khối lượng xây dựng hoàn thành giảm đáng kể

- Mọi công dân đều nắm bắt được tình hình biến động về giá xây dựng thông qua Chỉ số giá đã được cấp có thẩm quyền công bố Chỉ số giá góp phần

đưa thông tin đến mọi người dân, do vậy tính xã hội hóa rất cao, nhân dân

tin tưởng do vậy họ tập trung sản xuất ra của cải vật chất góp phần phát triển kinh tế xây dựng đất nước

Đặc điểm sản phẩm của ngành xây dựng nói chung là thời gian thi công kéo dài,

sử dụng nhiều loại hàng hóa đầu vào khác nhau nên chịu tác động thường xuyên sự biến động của thị trường đến các chi phí xây dựng của một dự án, công trình Điển hình trong giai đoạn năm 2007 – 2008, giá nguyên liệu đầu vào thường biến động hàng tháng, thậm chí một tháng biến động tới vài lần, chi phí nguyên vật liệu của công trình thường chiếm từ 40-70% tổng dự toán chỉ riêng sự thay đổi giá của những loại vật liệu chủ yếu đã làm cho chi phí xây dựng tăng từ 1,25 - 1,4 lần [2], nhưng Bộ xây dựng mỗi quý công bố chỉ số giá xây dựng một lần Ngoài ra, độ trễ thời gian của quyết định công bố chỉ số giá thường vào khoảng 02 tháng mới công bố chỉ số giá của quý trước Như vậy tính kịp thời và tính sẵn sàng chưa cao, đây là một trong những bất cập lớn nhất của việc thực hiện chỉ số giá hiện nay, vì thời

điểm mua và lúc áp dụng chỉ số giá xây dựng thường có khoảng thời gian chênh

lệch tương đối lớn

1.2Xác định vấn đề nghiên cứu 1.2.1Lý do hình thành nghiên cứu

Thứ nhất, nền kinh tế nước ta sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới

WTO (World Trade Organization) có độ mở lớn, nhiều hàng hóa nhập từ bên ngoài,

nên biến động thị trường thế giới tác động vào giá cả xây dựng Chỉ số giá xây dựng có thể giúp:

- Đối với chủ đầu tư: có căn cứ để xác định hợp lý tổng mức đầu tư, làm cơ sở

cho việc xác định đúng đắn dự toán, xác định giá gói thầu trong quá trình lập, quản lý, thực hiện dự án Điều chỉnh chi phí của dự án, gói thầu trong những trường hợp được phép điều chỉnh, bổ sung chi phí thực hiện;

- Đối với nhà thầu xây dựng: cho phép dự tính các chiến lược xây dựng giá bỏ

thầu công trình có căn cứ khoa học dựa trên các điều kiện cụ thể của họ và thời gian thực hiện công trình, tiến độ cấp vốn; xác định giá thanh toán theo hợp đồng;

- Đối với tổ chức tư vấn: giúp tư vấn lập dự án, tư vấn quản lý chi phí xác định đúng đắn tổng mức đầu tư trong lập dự án, giúp chủ đầu tư có cơ sở để

quản lý chi phí trong quá trình thực hiện dự án; - Đối với cơ quan quản lý, tổ chức tài chính, ngân hàng cấp vốn đối với dự án:

là cơ sở để quản lý, bố trí nguồn vốn; là cơ sở để xem xét điều chỉnh chi phí trong quá trình thực hiện dự án;

- Ngoài ra, đối với một số cơ quan thanh tra, kiểm tra trong xây dựng: dùng

để tham khảo phục vụ công tác chuyên môn…

Mặc dù, chỉ số giá xây dựng công trình có vai trò vô cùng to lớn trong việc hoàn thiện cơ chế quản lý chi phí trong hoạt động xây dựng, nhưng chưa kịp thời theo sát diễn biến thị trường, đặc biệt là vào thời điểm giá nguyên vật liệu có biến

động lớn

Thứ hai, có nhiều phương pháp tính chỉ số giá xây dựng như phương pháp tính chỉ số giá của Bộ Xây Dựng trong Thông tư 1599/BXD-VP, Thông tư 02-2011/TT-BXD dựa trên chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công tương đối phức tạp; hoặc một số đề tài đã nghiên cứu xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá như S Thomas Ng (2004) xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá chỉ xem xét sự tác động đơn, sự tác

động của các biến đầu vào của các chỉ số khác như CCPI (Composite consumer

price index), GDP (Gross domestic product), IGDPD (Implicit gross domestic product deflator) … đến chỉ số giá CPI (Construction price index) [3]

Từ những lý do trên, hình thành ý tưởng của đề tài nghiên cứu, xây dựng mô

hình dự báo chỉ số giá theo sát diễn biến thị trường, và xem xét sự tác động nội tại bên trong mô hình dự đoán chỉ số giá CPI; nhằm giúp nắm bắt được sự biến động của chỉ số giá xây dựng một cách tổng quát hơn Đó là cơ sở để xây

dựng mô hình dự báo Từ đó, tạo điều kiện để giảm thiểu các thủ tục trong tính toán, điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình và giá hợp đồng xây

dựng

1.2.2Các câu hỏi nghiên cứu

- Yếu tố nào tác động đến chỉ số CPI? - Làm thế nào để thu thập, xử lý và phân tích dữ liệu?

- Làm thế nào để thiết kê mô hình dự báo chỉ số giá xây dựng, xây dựng các mối quan hệ tác động qua lại bên trong mô hình?

- Làm thế nào để xem xét sự tác động bên trong mô hình?

1.3Mục tiêu nghiên cứu

Để giải quyết cho các câu hỏi nghiên cứu trên, mục tiêu nghiên cứu của đề tài

là: - Thiết lập một cách định tính sự tương tác, xem xét yếu tố nào ảnh hưởng

đến chỉ số giá, sự ảnh hưởng đó tác động như thế nào

- Thu thập dự liễu trong quá khứ - Xây dựng cấu trúc động học hệ thống (System Dynamic) thể hiện sự tác

động bên trong mô hình, đưa ra dự báo chỉ số giá xây dựng

- Kiểm chứng, so sánh kết quả với thực tế, hiệu chỉnh mô hình tối ưu nhất có thể

- Đưa ra một số kịch bản cho tương lai, phân tích sự tác động của các yếu tố

trong các kịch bản đó

1.4Phạm vi nghiên cứu

tháng 06/2012 - Để tập trung vào vấn nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của đề tài là:

+ Đối tượng nghiên cứu: chỉ số giá xây dựng công trình thuộc loại

Công trình xây dựng dân dụng (công trình nhà ở) tại khu vực TP HCM

+ Dữ liệu thu thập dùng cho nghiên cứu: từ năm 2005 đến 2011, để

xây dựng mô hình dự báo, kiểm chứng, so sánh với chỉ số giá xây dựng công trình do Bộ Xây Dựng công bố

- Đặc điểm của đối tượng nghiên cứu :

+ Chỉ số giá xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành định kỳ theo quý;

+ Chỉ số giá xây dựng công trình phụ thuộc vào loại công trình xây dựng;

+ Chỉ số giá xây dựng công trình phụ thuộc vào những địa phương khác nhau

+ Giả thiết của nghiên cứu: sự biến động của giá xây dựng (chi phí xây dựng hoặc chi phí sản xuất) được phản ánh trong giá bán, hay nói cách khác xem xét giá xây dựng thông qua giá nhà Mặc dù, chi phí xây dựng chỉ là một bộ phận của giá thành, nhưng bỏ qua một số yếu tố khác của giá bán chẳng hạn như lợi nhuận, đầu cơ của thị trường, chính sách thuế của chính phủ Tính chỉ số giá xây dựng thông qua sự biến động của giá nhà

1.5Đóng góp dự kiến nghiên cứu

1.5.1 Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt học thuật

Nghiên cứu này góp phần giúp xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến chỉ số giá xây dựng tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, dự báo chỉ số giá Ngoài ra, bằng mô

hình mô phỏng động (dynamic simulation model), nghiên cứu còn giúp nắm bắt

được sự biến động của chỉ số giá xây dựng một cách tổng quát hơn

1.5.2Đóng góp dự kiến của đề tài về mặt thực tiễn

Trên cơ sở nắm bắt được sự biến động của chỉ số giá xây dựng, bổ sung thêm phương pháp dự báo của Chỉ số giá xây dựng bên cạnh phương pháp tính toán của Bộ Xây Dựng công bố

Giúp cho chủ đầu tư, nhà thầu không lúng túng khi giá có sự biến động lớn; giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước có một cái nhìn vĩ mô hơn trong vấn đề quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, kịp thời nhìn ra các nguy cơ và đưa ra những chính sách hợp lý

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN

2.1Các khái niệm

2.1.1 Chỉ số giá xây dựng CPI (construction price index)

Khái niệm này lần đầu được đưa ra trong Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày

13/06/2007 về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình:

“Điều 17 Chỉ số giá xây dựng

1 Chỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng công trình theo thời gian và làm cơ sở cho việc xác định tổng mức đầu tư, quản lý

chi phí đầu tư xây dựng công trình Chỉ số giá xây dựng được xác định theo loại

công trình, theo khu vực và được công bố theo từng thời điểm.”

2.1.2 Chỉ số giá xây dựng công trình PCPI (Project Construction Price Index)

Theo Thông tư 02/2011/TT-BXD ngày 22/02/2011 Hướng dẫn xác định và công bố chỉ số giá xây dựng:

“Điều 3 Phân loại chỉ số giá xây dựng

1 Các chỉ số giá xây dựng được xác định theo công trình, loại công trình xây dựng, bao gồm:

a) Chỉ số giá xây dựng công trình; b) Các chỉ số giá theo cơ cấu chi phí; c) Các chỉ số giá theo yếu tố chi phí; d) Các chỉ số giá theo loại yếu tố đầu vào” Như vậy chỉ số giá xây dựng công trình là một loại của chỉ số giá Ngoài ra để hiểu rõ cách tính chỉ số giá xây dựng công trình ta cần hiểu một số thuật ngữ sau:

gốc hoặc so với thời điểm so sánh khác Do đó, có chỉ số giá xây dựng công trình cũng được phân ra làm 2 loại:

- Chỉ số giá xây dựng công trình so với thời điểm gốc phản ánh mức độ biến

động của giá xây dựng được coi là thời điểm gốc

Ví dụ: Chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng (loại công trình nhà ở) tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2000 (năm gốc) là 100, thì chỉ số giá xây dựng công trình qua các năm là 2001 là 106, năm 2002 là 113, năm 2004 là 138

- Chỉ số giá xây dựng liên hoàn phản ánh mức độ biến động của giá xây dựng của thời kỳ sau so với thời kỳ trước, như năm sau so với năm trước, tháng sau so với tháng trước…

Ví dụ: Chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng (loại công trình nhà ở) tại thành phố Hồ Chí Minh quí 1/năm 2010 so với quí 4/năm 2009 là 107.05, tức là tăng 7.05% Nói chung, loại chỉ số giá xây dựng liên hoàn được áp dụng phổ biến hơn chỉ số giá so với thời điểm gốc, vì nó có thể cho ta biết

được sự tăng giảm một cách trực tiếp của thời điểm sau so với thời điểm

trước

2.1.3 Công trình xây dựng dân dụng (công trình nhà ở)

Theo quy định trong Nghị Định 2099/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về Quản

lý chất lượng công trình xây dựng:

“Điều 4 Phân loại công trình xây dựng

Công trình xây dựng được phân loại như sau: 1 Công trình dân dụng:

a) Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;”

2.1.4 Dự báo

Thuật ngữ dự báo (hoặc thuật ngữ tương đương dự đoán) thường được sử dụng trong ngữ cảnh là cố gắng dự đoán tương lai Về phân loại các phương pháp dự báo, có thể phân biệt hai nhóm phương pháp [4]:

- Phương pháp dự báo chuỗi thời gian chủ yếu dựa trên những nỗ lực để dự

đoán các giá trị của một biến căn cứ vào những giá trị trong quá khứ của

chính biến ấy Phương pháp chuỗi thời gian thường được xem là trội hơn

cho dự báo ngắn hạn

- Ngược với phương pháp dự báo chuỗi thời gian, dự báo kinh tế lượng dựa trên mô hình hồi quy để nối kết một hoặc một vài biến phụ thuộc với một số biến độc lập Phương pháp này rất phổ biến do nó có khả năng giải thích các

thay đổi ở các biến phụ thuộc theo sự thay đổi của các biến kinh tế hay các biến động thái khác - đặc biệt là những thay đổi trong các biến về chính sách Các mô hình kinh tế lượng sẽ thích hợp hơn trong trường hợp mô hình hóa các ảnh hưởng dài hạn

2.1.5 Hệ thống (System)

Hệ thống có nghĩa là một nhóm phụ thuộc lẫn nhau tạo thành một mô hình thống nhất [5] Hay nói rõ hơn là, tập hợp các yếu tố chứa đựng vấn đề, liên quan và giải thích các hành vi quan sát được, cùng với mối quan hệ tồn tại giữa các yếu tố thành phần tạo thành hệ thống

Hệ thống là tập hợp các yếu tố liên quan đến nhau, mà trong đó bất kỳ thay đổi của bất kỳ một phần tử nào sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ tập hợp, sự ảnh hưởng của những phần tử đến vấn đề có thể trực tiếp hoặc gián tiếp Để nghiên cứu một hệ thống, chúng ta phải biết được các yếu tố nào tạo nên hệ thống, và mối quan hệ tác

động qua lại giữa chúng Khi phân tích một hệ thống, chúng ta thường tập trung vào

các đặc điểm của các yếu tố cấu thành nên nó Tuy nhiên, để hiểu sự hoạt động của một hệ thống phức tạp, chúng ta cũng phải tập trung vào mối quan hệ giữa tồn tại giữa các yếu tố [6]

2.1.7 Tư duy truyền thống, tư duy hệ thống 2.1.7.1 Tư duy truyền thống [7]

Giả định 1: Quan hệ nhân quả một chiều Theo cách tư duy theo danh sách,

người lập mô hình giả định rằng chỉ có một chiều trong quan hệ nhân quả, nghĩa là một chiều tác động từ nhân đến quả Theo giả định này, chúng ta phải phân biệt thật rõ đâu là nguyên nhân và đâu là kết quả

Một nhược điểm khác của quan hệ nhân quả một chiều là quan hệ bị cột chặt vào các sự kiện Để hiểu được nguyên nhân của vấn đề cần phải tạm thời tách sự kiện ra, để tìm hiểu về quá khứ – những quá trình hay hoạt động cũ có thể là nguyên nhân dẫn đến vấn đề hiện tại Điểm cần nhấn mạnh là mặc dù vấn đề xảy ra dường như tức thời, nhưng nguyên nhân để xảy ra vấn đề là một một quá trình tích lũy sự tương tác của nhiều vấn đề nhỏ trong hệ thống Tư duy truyền thống không thể tìm hiểu nguyên nhân của vấn đề từ một nơi cách xa vấn đề đang nổi cộm về mặt không gian và thời gian Do đó, giả định quan hệ nhân quả một chiều không cho thấy được nguyên nhân nằm cách xa vấn đề về mặt không gian và thời gian

Giả định 2: Nguyên nhân nằm ở bên ngoài Giả định thứ hai là nguyên nhân

của một hiện tượng trong hệ thống là do một số sự kiện bên ngoài gây ra vấn đề,

đặc biệt là khi phải đối mặt với một vấn đề quản lý

Thực tế là các áp lực từ một số sự kiện bên ngoài luôn tồn tại và chắc chắn rằng chúng có ảnh hưởng đến hệ thống Nhưng trong rất nhiều trường hợp chúng không phải là nguyên nhân thực sự của hệ thống Các áp lực ngoài chỉ có tác dụng kích thích sự chuyển động của hệ thống Chính cấu trúc của hệ thống mới qui định hành vi của hệ thống

Giả định 3: Sự độc lập giữa các nguyên nhân Đây cũng là hệ quả của suy nghĩ

tuyến tính, không có sự tương tác giữa các nguyên nhân của vấn đề Thực tế cho thấy các nguyên nhân có quan hệ chặt chẽ tạo thành một mạng Do đó, thậm chí không thể nói yếu tố nào là quan trọng nhất bởi vì chính các quan hệ mới thật sự quan trọng trong việc qui định hành vi của hệ thống

2.1.7.2 Tư duy hệ thống (System thinking) [5]

Theo cách tư duy này, thuộc tính tĩnh của cách tư duy truyền thống có thể được khắc phục Trong tư duy hệ thống, thì không có sự phân biệt nghiêm ngặt giữa nhân và quả Thay vào đó, mỗi yếu tố đều có thể là nguyên nhân và cũng có thể là hệ quả Phương pháp tư duy này cung cấp những công cụ để có thể hiểu biết những vấn

đề khó khăn của quản lý, đòi hỏi người sử dụng phải tách ra khỏi tư duy tuyến tính

– sự kiện truyền thống; và bắt đầu nhìn tổ chức là một hệ thống gồm nhiều phần tử

Đặc biệt, phương pháp tiếp cận này đòi hỏi thay đổi từ tìm kiếm các sự kiện riêng lẻ

và nguyên nhân của nó (thường là giả định các sự kiện khác nhau) thành tìm kiếm cấu trúc của hệ thống được tạo thành từ những bộ phận có tương tác với nhau

Như đã nói ở trên, khi phải đối mặt với một vấn đề quản lý, thường có khuynh hướng giả định rằng: một số sự kiện bên ngoài là nguyên nhân gây ra vấn đề đó Với phương pháp tiếp cận hệ thống, quan điểm thay đổi: cấu trúc nội tại của hệ thống thường quan trọng hơn sự kiện bên ngoài trong việc tạo ra vấn đề của hệ thống, thay vì tìm vấn đề bên ngoài, tư duy hệ thống cho rằng hầu hết các vấn đề

đều xuất phát từ bên trong (tức là cấu trúc) hệ thống Ví dụ: nếu một sản phẩm mà

không bán được (sự kiện này là một vấn đề), sau đó người quản lý kết luận vấn đề này là do lực lượng bán hàng không có động lực bán hàng (sự kiện này được coi là nguyên nhân của vấn đề trên) Tuy nhiên, sau đó người quản lý lại tự hỏi tại sao lực lượng bán hàng không có động lực bán hàng (vấn đề mới), người quản lý có thể đưa ra một kết luận là do lực lượng bán hàng không nhiệt tình hoặc làm việc quá sức (nguyên nhân gây ra vấn đề mới) Sau đó, lại tiếp tục tìm kiếm nguyên nhân của vấn

đề mới; quá trình này có thể tiếp tục mãi mãi, và rất khó để xác định cần phải làm gì để cải thiện hiệu quả hoạt động

Bây giờ, nếu chuyển sang cấu trúc nội tại của hệ thống, thì có thể hiểu được bản chất của vấn đề nằm ở đâu đó trong cấu trúc hệ thống và có thể cải thiện khả năng giải quyết vấn đề của hệ thống Theo tư tưởng hệ thống, thì chính cấu trúc của hệ thống thường là nguồn gốc của vấn đề Trừ khi có thể sửa chữa được khiếm khuyết của cấu trúc hệ thống, nếu không vấn đề sẽ không bao giờ được giải quyết mà sẽ xuất hiện dưới một dạng khác, thậm chí là một vấn đề phức tạp hay khó hơn

2.1.8 Dạng thức hành vi (Patterns of Behavior)

Để có thể nghiên cứu cấu trúc hệ thống, phải tổng quát hóa các sự kiện cụ thể

liên quan đến vấn đề nhằm hiểu rõ các dạng thức hành vi, đặc tính của hoàn cảnh vấn đề Thường điều này đòi hỏi phải khảo sát một hoặc là nhiều biến quan tâm thay đổi theo thời gian như thế nào Mục đích là tìm hiểu xem các biến này hành

động theo dạng thức nào

Phương pháp tư duy hệ thống mạnh ở chỗ những tình huống vấn đề thực tế khác nhau có chung một số dạng thức và cấu trúc gây ra các dạng thức hành vi mà

đã biết Vì vậy một khi đã xác định dạng thức hành vi của vấn đề, có thể tìm ra cấu

trúc hệ thống, được biết như là nguyên nhân gây ra dạng thức đó Bằng cách tìm ra và hiệu chỉnh cấu trúc hệ thống này, có khả năng loại trừ vĩnh viễn dạng thức hành vi của vấn đề

H 2.1 Bốn dạng thức hành vi hệ thống cơ bản

Bốn dạng thức hành vi hệ thống cơ bản [5]:

- Tăng trưởng theo hàm mũ: một đại lượng ban đầu nào đó khi thời gian

thay đổi, và tốc độ tăng trưởng tăng Thuật ngữ “tăng trưởng hàm mũ” xuất phát từ toán học, trong đó sự tăng trưởng tuân theo qui luật hàm mũ Trong các quá trình quản trị kinh doanh, tăng trưởng có thể không tuân theo qui luật hàm mũ một cách chính xác, nhưng có thể là tăng trưởng mạnh

- Hành vi tầm đích: đại lượng quan tâm bắt đầu hoặc ở trên hoặc ở dưới mức

mục tiêu và theo thời gian dịch chuyển về mục tiêu

- Tăng trưởng dạng chữ S: ban đầu tăng trưởng theo hàm mũ, sau đó là

hành vi tầm đích, kết quả là cuối cùng là đi ngang

- Dao động: đại lượng quan tâm dao động chung quanh một mức nào đó Ghi

chú rằng dao động ban đầu tăng trưởng theo hàm mũ, và sau đó chuyển thành dạng chữ S trước khi thay đổi hướng

Một số dạng phối hợp có thể của các dạng thức hành vi như:

- Tăng trưởng hàm mũ phối hợp với dao động Trong dạng thức này, xu hướng chung là đi lên, nhưng có một phần giảm Nếu biên độ dao động là nhỏ, thì tăng trưởng có thể bằng phẳng, mà không suy giảm, trước khi nó tiếp tục tiến lên

- Hành vi tầm đích kết hợp với dao động sẽ có kết quả là biên độ dao động sẽ giảm dần theo thời gian Theo hành vi này, đại lượng quan tâm sẽ tăng vọt

đột ngột (overshoot) vượt mục tiêu nhưng sau đó lại giảm đột ngột Biên độ

của hành vi tăng giảm đột ngột giảm cho đến khi đại lượng quan tâm đạt ổn

định

- Tăng trưởng dạng chữ S kết hợp với dao động sẽ cho biên độ dao động giảm dần theo thời gian

2.1.9 Hệ thống động (System Dynamic) 2.1.9.1 Khái niệm

Hệ thống động được phát minh ra bởi Giáo sư Jay Forrester của học viện MIT

(Massachusetts Institute Technology) vào khoảng năm 1950 Hệ thống động là một

phương pháp nghiên cứu những ứng xử của hệ thống phức tạp, có sự hỗ trợ của máy tính để phân tích chính sách và thiết kế Nó áp dụng cho nhiều lĩnh vực mà có các vấn đề phát sinh biến động theo thời gian trong các hệ thống phức tạp xã hội, quản lý, kinh tế, hoặc sinh thái, hệ thống đặc trưng bởi sự tương tác lẫn nhau, phụ thuộc lẫn nhau, phản hồi thông tin, và quan hệ nhân quả [8]

Hoặc theo định nghĩa tương tự như vậy, hệ thống động là phương pháp dùng để biết được các sự việc thay đổi theo thời gian bằng các phương trình hữu hạn hoặc phương trình vi phân Các quá trình đại diện chính là mô hình, chúng ta có thể nghiên cứu “sự động” của tổng các biến trong mô hình [6]

Phương pháp hệ thống động giải quyết các vấn đề sau[9]:

- Xác định vấn đề động bằng đồ thị theo thời gian;

- Cố gắng nhằm phản ánh được mối quan hệ nội sinh của các nhân tố quan trọng tạo nên của hệ thống, hành vi của hệ thống; tập trung vào các đặc tính bên trong của một hệ thống; tạo ra hoặc làm tăng thêm sự hiểu biết, nhận thức vấn đề, hiểu được quy luật phát triển của hệ thống

- Xem xét toàn bộ hệ thống thực như là những kết nối liên tục trong vòng lặp phản hồi thông tin của các nhân tố nội tại và vòng quan hệ nhân quả

-Xác định các biến độc lập hoặc tích lũy (levels) trong hệ thống; và các dòng

đầu vào vào và đầu ra (rates);

- Xây dựng một mô hình hành vi có khả năng tái tạo, tự nó có thể tương tác Mô hình này thường là một mô hình mô phỏng bằng máy tính bằng những phương trình phi tuyến, nhưng đôi khi là những yếu tố không thể định lượng

được trong sơ đồ kho và dòng (stock and flow) hoặc cấu trúc thông tin phản

hồi (causal feedback structure) của hệ thống;

- Từ kết quả mô hình, giúp tăng thêm sự hiểu biết và có được những chính sách áp dụng;

- Thực hiện thay đổi từ kết quả của mô hình theo ý muốn từ các biến đầu vào, dựa trên sự hiểu biết và kiến thức, nhằm mục đích hiểu được mối quan hệ tác động giữa các thành phần của hệ thống lên toàn bộ hệ thống theo những hoàn cảnh khác nhau

Chúng ta có xu hướng nghĩ về một chiều trong mối quan hệ nhân quả, quên đi các thông tin phản hồi cấu trúc gần như chắc chắn tồn tại trong một hệ thống Chẳng hạn như kỹ thuật kinh tế lượng truyền thống, sử dụng dữ liệu thực nghiệm như tính toán thống kê để xác định ý nghĩa và sự tương quan giữa các yếu tố khác nhau có liên quan Mô hình này được phát triển từ sự phát triển của biến quá khứ

được khai báo độc lập, và các thống kê được áp dụng để xác định các thông số của

các phương trình hệ thống nhằm liên kết với các biến độc lập khác Những kỹ thuật này có thể thiết lập hành vi của hệ thống mà không cần thông tin liên quan đến hoạt

động nội bộ của hệ thống Ví dụ, các mô hình thị trường chứng khoán phân tích xu

hướng đi lên và đi xuống giá trị của cổ phiếu, các chu kỳ lên xuống, vv Chúng

được thiết kế để giảm thiểu nguy cơ tổn thất Chúng không cố gắng nhằm đạt được

bất kỳ sự hiểu biết chi tiết về các hoạt động nội bộ của các công ty Nhưng, mục tiêu cơ bản của hệ thống động là khác Nó nhằm mục đích để đạt

được sự hiểu biết về những cấu trúc hành vi của một hệ thống Điều này có nghĩa

làm tăng sự hiểu biết về vai trò của mỗi yếu tố của hệ thống, để đánh giá những hành động khác nhau ảnh hưởng như thế nào lên từng bộ phận của hệ thống, làm tăng thêm hoặc giảm đi khuynh hướng hành vi của hệ thống Một đặc điểm mà hệ thống động khác với các phương pháp khác là nó không nhằm mục đích cung cấp cho một dự báo chi tiết về tương lai Sử dụng mô hình để nghiên cứu hệ thống và thử nghiệm chính sách khác nhau, chúng ta sẽ làm sâu sắc thêm sự hiểu biết của chúng ta về thế giới thực, đánh giá tính nhất quán của các giả thuyết của chúng ta và hiệu quả của mỗi chính sách

Cuối cùng, cần lưu ý rằng điều chỉnh mô hình theo dữ liệu quá khứ là quan trọng thứ yếu, phân tích lý luận nội tại bên trong và mối quan hệ cấu trúc trong mô hình là những vấn đề chính liên quan đến việc xây dựng mô hình; các thông số chỉ

được tính đến mức độ chính xác cần thiết cho mô hình để thực hiện mục đích của

nó, hệ thống xã hội có xu hướng khá nhạy cảm với những thay đổi giá của các tham số nhưng không cần thiết dành nhiều thời gian để tính toán chúng một cách chính xác

2.1.9.2 Đặc điểm của hệ thống động [10]

Cực kỳ phức tạp, bao gồm nhiều thành phần phụ thuộc lẫn nhau: chính sự phụ thuộc lẫn nhau đó làm sai những phân tích mà vượt ra ngoài khỏi mô hình trí tuệ của chúng ta, bởi vì khi thay đổi một phần nhất định của hệ thống có thể có tác động

đến những phần khác trong hệ thống Vì vậy, mô hình hệ thống động rất phù hợp để đại diện cho những vấn đề mà có nhiều sự phụ thuộc lẫn nhau như vậy

Tính động cao: có sự chậm trễ thời gian khác nhau trong việc thực hiện chương trình, phát hiện và sửa lỗi, và phản hồi với những thay đổi mang tính chi tiết kỹ thuật hoặc thay đổi quy mô Hệ thống động lực học có hầu hết những hướng dẫn cho các đại diện thích hợp, phân tích và giải thích sự biến động của các hệ thống phức tạp

Liên quan đến nhiều quá trình phản hồi: thông tin phản hồi liên quan đến tác dụng phụ của quyết định như tự điều chỉnh hoặc tự củng cố Hệ thống động lực là một sự lựa chọn nhằm để giải quyết những vấn đề mà có nhiều quá trình phản hồi như vậy

Liên quan đến mối quan hệ phi tuyến: đó là các chỉ tiêu trong các hệ thống phức tạp Do đó, mô hình hệ thống động cho thấy rõ các mối quan hệ phi tuyến

Liên quan đến cả dữ liệu cứng và dữ liệu mềm: nhiều dữ liệu quan trọng cần thiết để hiểu các hệ thống phức tạp chẳng hạn liên quan đến quản lý ra quyết định và một số vấn đề khác được gọi là biến mềm Ngoài ra, hệ thống động có thể sử dụng nhiều nguồn thông tin cũng quản lý về thứ nguyên

2.1.9.3 Sơ đồ quan hệ nhân quả (Causal Diagram) hay sơ đồ ảnh hưởng

Một khi các biến của hệ thống và giả thuyết các mối quan hệ giữa các biến được xác định, chuyển sang tạo ra một hình ảnh đại diện cho hệ thống Hình ảnh đại diện

đó chính là sơ đồ nhân quả Sơ đồ nhân quả đại diện cho các yếu tố chính của hệ

thống và mối quan hệ giữa các yếu tố [6] Sơ đồ quan hệ nhân quả là một công cụ thiết yếu để xây dựng mô hình hệ thống định tính, nó không chỉ là cơ sở cho mô hình định lượng mà còn là một công cụ có giá trị để mô tả và hiểu hệ thống

Sơ đồ quan hệ nhân quả cho thấy mối quan hệ như mũi tên giữa các biến Những mũi tên này được đánh dấu bằng một dấu (+ hoặc -), chỉ ra các loại ảnh hưởng của một biến tác dụng lên những biến khác Dấu “+” có nghĩa là sự thay đổi của biến ảnh hưởng sẽ tạo ra một sự thay đổi của cùng hướng đối với biến mục tiêu Dấu “-” có nghĩa là sự tác động sẽ theo hướng ngược lại

Mũi tên từ A sang B: , để chỉ ảnh hưởng của biến A tác dụng lên biến B, hay là mối quan hệ nhân quả giữa A và B Ở đây A là biến ảnh hưởng, B là biến mục tiêu

Khi có sự gia tăng trong A thì kết quả là làm tăng B, hoặc có sự giảm trong A

gây ra giảm B; đây là một mối quan hệ dương, hoặc đồng biến:

Khi có sự gia tăng trong A thì kết quả là làm giảm B, hoặc có sự giảm trong A

gây ra tăng B; đây là một mối quan hệ âm, hoặc nghịch biến:

2.1.9.4 Vòng phản hồi thông tin (Loop)

Một chuỗi khép kín của các mối quan hệ được gọi là một vòng hồi tiếp, hoặc một vòng phản hồi thông tin [6]

H 2.2 Vòng hồi tiếp (vòng phản hồi thông tin) [6]

Khi chúng ta xây dựng một mô hình, các vòng hồi tiếp Ví dụ, những vòng hồi tiếp được hình thành bởi ABEDA, DBED và ABECA trong sơ đồ nhân quả Dấu của vòng hồi tiếp là kết quả của dấu trên các mũi tên

Vòng hồi tiếp được xác định là ‘+’ khi số lượng các mối quan hệ ‘-’ là chẵn Trong H 2.2 là ABEDA và ABECA Vòng hồi tiếp ‘+’ có xu hướng làm mất ổn

định mô hình, có tác dụng tăng cường sự thay đổi, chống lại trạng thái hiện tại

Trong vòng phản hồi dương, hệ thống truy tầm một mục đích mà mục đích này luôn thay đổi Nếu vòng phản hồi dương không được phát hiện và ngăn chặn kịp thời, nó có thể làm nguy hại đến toàn bộ hệ thống nếu như nó tăng cường và khuyếch đại các tín hiệu xấu Tuy nhiên, nếu vòng phản hồi dương được dùng để tăng cường tín hiệu tốt, nó sẽ giúp cho hệ thống tốt hơn Chẳng hạn như các vòng phản hồi nhằm giúp kích thích sự nhiệt tình, kích thích ý tưởng mới, tích lũy lãi

Vòng hồi tiếp được xác định là ‘-’ khi số lượng các mối quan hệ ‘+’ là chẵn Trong H 2.2 là DBED Vòng hồi tiếp ‘-’ có xu hướng ổn định mô hình, có tác dụng duy trì trạng thái hiện tại, ngăn cản sự thay đổi Khi có một thay đổi bên ngoài tác

động lên hệ thống, các vòng hồi tiếp âm có tác dụng kéo hệ thống về trạng thái

trước đó Vòng phản hồi âm không có nghĩa là xấu Chữ âm ở đây có nghĩa là vòng phản hồi âm có tác dụng ngăn cản (vô hiệu hóa) sự thay đổi tác động bên ngoài lên hệ thống

Kết hợp hai loại vòng phản hồi cho phép chúng ta mô hình hóa nhiều hệ thống

động Như vậy, cấu trúc hệ thống (vô hạn) là sự kết hợp của hai loại vòng hồi tiếp

âm và dương (dạng thức hành vi thể hiện ra bên ngoài là hữu hạn) được thể hiện trong H 2.3

H 2.3 Ảnh hưởng của cấu trúc hệ thống lên dạng thức hành vi [5]

2.1.9.5 Sơ đồ kho và dòng (Stock and Flow Diagrams) hay gọi là sơ đồ cấu trúc

Sơ đồ kho và dòng hay còn được gọi là sơ đồ cấu trúc, hoặc sơ đồ Forrester, là

một sơ đồ đặc tính trong hệ thống động; nó là một bản dịch của sơ đồ quan hệ nhân quả thành những kí hiệu để dễ dàng viết các phương trình trong máy tính [5]

Sơ đồ kho và dòng sẽ nhắm đến hình ảnh hóa những ứng xử và cấu trúc hệ thống, và phân tích định tính hệ thống Để thực hiện phân tích định lượng, thì sơ đồ quan hệ nhân quả được chuyển thành sơ đồ kho và dòng

a) Kho [7]:

- Thể hiện mô hình ở từng khoảnh khắc, dùng để diễn tả một đại lượng có tính chất tích lũy Nó thường diễn tả trạng thái nào đó của hệ thống Bằng cách quan sát kho, chúng ta có thể suy đoán tình hình hoạt động của hệ thống, xác

định xem hệ thống có thể sẽ trở thành như thế nào trong tương lai

- Trong phần mền Vensim, kho được biểu thị bằng hình chữ nhật Ví dụ, trong H 2.4 biến “Dân số đô thị” là kho

- Đơn vị: người, km2, lít

SỰ KIỆN

-Kho vật chất: tích lũy những đại lượng vật chất hay vật lý như sản phẩm,

con người, nước Vật chất là cái gì cụ thể, đo được và tuân theo định luật bảo toàn khi nó trải qua những quá trình vật lý Khi các đại lượng vật chất lưu chuyển, ta có thể theo dõi sự thay đổi trạng thái của nó được

-Kho phi vật chất: tích lũy những đại lượng phi vật chất như cam kết, tình

yêu, tình bạn, lòng tham, ganh tỵ, kiến thức Các đại lượng phi vật chất có thể hiện hữu, nhưng không thể đo chính xác được và không tuân theo định luật bảo toàn vật chất của vật lý Chẳng hạn tình yêu được sinh ra nhưng không biết từ đâu

b) Dòng [7]:

- Là một hàm theo thời gian, để chỉ chuyển một đại lượng vào kho, xác định sự biến đổi của kho Dòng liên quan chặt chẽ với kho Dòng đại diện cho các quyết định trong hệ thống Có hai loại dòng: dòng vào và dòng ra Dòng thể hiện các hoạt động liên quan đến kho

- Ví dụ, trong H 2.4 biến “Tăng tự nhiên”, “Tăng xã hội” là biến dòng

- Đơn vị: người/năm, km2/năm, lít/giây

H 2.4 Sơ đồ cấu trúc của hệ thống dân số đô thị

c) Quan hệ giữa kho và dòng [7]:

- Hai khái niệm dòng và kho có quan hệ mật thiết với nhau: dòng chảy vào kho và kho là nơi tích lũy (hoặc là nguồn) của dòng

- Phân biệt giữ kho và dòng đôi khi khá khó khăn, khái niệm kho và dòng chỉ mang tính tương đối

2.2Các nghiên cứu tương tự trước đây đã được công bố

S Thomas Ng và các cộng sự (2004), trong bài nghiên cứu “An Integrated

Regression Analysis and Time Series Model for Construction Tender Price Index

Dân số đô thịTăng tự nhiênTăng xã hộiTỷ lệ tăng tự nhiênTỷ lệ tăng xã hội

Forecasting” đã xây dựng một mô hình tích hợp phân tích hồi quy (regression

analysis - RA) và chuỗi thời gian (time series - TS) dự báo chỉ số giá thầu xây dựng (Tender Price Index - TPI) tại Hồng Kông Lúc đầu, nghiên cứu riêng rẽ các mô hình RA và TS, sau đó được kết hợp tuyến tính dựa trên trọng số Dữ liệu xây dựng bao gồm tổng cộng 76 quý bắt đầu từ Q1-1980 đến Q4-1998 Một mô hình tích hợp RA-TS được phát triển và sức mạnh dự báo của nó so với riêng mô hình TS hay RA Độ chính xác của mô hình RA-TS chỉ ra rằng tốt hơn mô hình TS hay RA riêng rẽ Chỉ có một quý có giá trị TPI thực tế vượt quá giới hạn tin cậy và 97% dữ liệu thử nghiệm nằm trong khoảng dự đoán [3]

Hana Nam và các cộng sự (2007), trong bài nghiên cứu, “Time Series Analysis

of Construction Cost Index Using Wavelet Transformation and A Neural Network”, nghiên cứu này trình bày một mô hình dự báo chỉ số chi phí xây dựng

(Construction Cost Index - CCI) tại Hàn Quốc sử dụng biến đổi Wavelet và một mạng lưới thần kinh nhân tạo Biến đổi Wavelet sử dụng công cụ MATLAB 7,1

được sử dụng để loại bỏ dữ liệu nhiễu không cần thiết từ các chỉ số chi phí xây

dựng trong quá khứ, sự khác biệt hàng tháng của dữ liệu CCI sau khi đã khử nhiễu

được sử dụng thành dữ liệu đầu vào cho mạng ANN (dùng thuật toán lan truyền

ngược, và số lượng các lớp ẩn được thiết lập là 2), và sai số bình phương trung bình SME được sử dụng như là một hàm để đánh giá sai số Tổng cộng 130 bộ huấn luyện và 7 bộ thử nghiệm đã được chuẩn bị Để kiểm tra tính hữu ích của mô hình

đề xuất, kết quả được so sánh với ba kỹ thuật dự báo khác: phương pháp trung bình

trượt, làm trơn theo cấp số nhân và một mạng ANN mà không cần xử lý khử nhiễu Mô hình đề xuất mang lại cho kết quả chính xác nhất trong số 4 mô hình dự đoán [11]

Mooseo Park và các cộng sự (2010), trong bài nghiên cứu “Boost, Control, or

Both of Korean Housing Market: 831 Countermeasure”, bài viết này sử dụng một

mô hình hệ thống động định tính để làm sáng tỏ và thẩm vấn các cơ chế nhà ở phức tạp của Hàn Quốc, nghiên cứu tác động của 831 biện pháp đối phó của chính phủ thông qua một cách nhìn định lượng bằng cách áp dụng một lý thuyết mang tính

động đối với cơ chế nhà ở đa dạng của Hàn Quốc Hiện trạng của thị trường nhà ở

Hàn Quốc và các cuộc tranh luận xoay quanh 831 biện pháp đối phó được giải thích và đại diện bởi một loạt các vòng lặp nhân quả Đối với những mục đích này, giả

định rằng thị trường nhà ở bao gồm sự tương tác động giữa ba thành phần chính:

cung cấp nhà ở, nhu cầu, và giá cả Nghiên cứu này sử dụng hệ thống động lực để mô phỏng “831 biện pháp đối phó” cho Kangnam, một khu phố ở phía nam của thành phố Seoul [12]

Liu Hongyu (2005), trong bài nghiên cứu “Housing Prices and General

Economic Conditions: An Analysis of Chinese New Dwelling Market” trình bày một

cuộc điều tra của sự tương tác giữa giá nhà ở và điều kiện kinh tế ở Trung Quốc giai

đoạn 1986 - 2002 Kết quả thực nghiệm cho thấy rằng giá nhà ở Trung Quốc được

dự đoán bởi những nguyên tắc cơ bản của thị trường, mà có thể giải thích hầu hết sự biến đổi giá nhà đất Thử nghiệm mối quan hệ nhân quả Granger xác nhận rằng tỷ lệ thất nghiệp, tổng dân số, những thay đổi trong chi phí xây dựng, những thay đổi trong chỉ số giá tiêu dùng là tất cả các quan hệ nhân quả Granger của giá nhà đất Mối liên hệ giữa giá nhà và các yếu tố kinh tế vĩ mô được xác định: mô hình nhân tố và mô hình kho-dòng Những khám phá này chỉ ra rằng có một mối quan hệ cân bằng lâu dài giữa giá nhà đất và nguyên tắc cơ bản của thị trường ở Trung Quốc và

đó là nguyên tắc cơ bản được xác định đẩy giá nhà lên, chứ không phải là bong

bóng thị trường [13]

Yu-Feng Ho (2010), trong bài nghiên cứu “Dynamics Model of Housing Market

Surveillance System for Taichung City”, sử dụng các kỹ thuật của hệ thống , fuzzy

delphi, và hệ thống động xây dựng mô hình động của hệ thống giám sát thị trường

nhà ở thành phố Đài Trung Nghiên cứu cho thấy một chiến lược thay đổi dần dần

của chỉ số giá, lãi suất cao đối với các khoản vay và tỷ lệ thất nghiệp thấp hơn có thể tăng cường hiệu quả trong việc kiểm soát nguy cơ thị trường nhà ở đô thị, tăng cường sử dụng nguồn lực hiệu quả và cuối cùng là kích thích một cách tổng thể sự phát triển nhà ở đô thị thị trường Kỹ thuật hệ thống được thành lập ở giai đoạn ban

đầu, tập biến bao gồm 49 biến phân thành 5 hệ thống con như là dân số đô thị, cầu

nhà ở, cung nhà ở, kinh tế của thị trường nhà ở, tài chính của thị trường nhà ở Mô hình hệ thống động được xây dựng từ 5 hệ thống con cho giai đoạn từ năm 1991-

2009; sau đó tiến hành phân tích kịch bản (chiến lược đơn và chiến lược kép) giai

đoạn từ năm 2010-2031 [14]

Việc xem xét toàn diện các nghiên cứu trước đây cho thấy rằng, nghiên cứu về chỉ số giá là một vấn đề phức tạp Mỗi phương pháp dự báo đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng Phương pháp theo chuỗi thời gian chủ yếu dựa trên dự đoán các giá trị của một biến, căn cứ vào những giá trị của chính biến ấy trong quá khứ, không dựa trên bất kỳ một động thái kinh tế rõ nét nào; phương pháp kinh tế lượng dựa trên mô hình hồi quy để nối kết một hoặc một vài biến phụ thuộc với một số biến độc lập Nhưng nhìn chung, giá xây dựng bị ảnh hưởng bởi các quy luật cung cầu của thị trường, các chính sách kinh tế vĩ mô

2.3Phần mềm ứng dụng trong nghiên cứu

Sử dụng phần mềm Vensim v5.0 xây dựng mô hình Vensim là một công cụ mô hình hóa trực quan các khái niệm, tài liệu, mô phỏng, phân tích, và các mô hình tối ưu hóa các hệ thống động Vensim cung cấp một cách đơn giản và linh hoạt của

việc xây dựng mô hình mô phỏng từ sơ đồ vòng lặp nhân quả (causal loop) hoặc giản đồ cấu trúc: kho và dòng (stock and flow diagrams)

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1Quy trình nghiên cứu

H 3.1 Quy trình nghiên cứu

Xác định vấn đề nghiên cứu

(Dự báo chỉ số giá xây dựng công trình PCPI)

Thiết lập một cách định tính sự tương tác, xem xét yếu tố nào ảnh hưởng đến chỉ số giá Tham khảo các nghiên cứu trước

Thu thập dữ liệu

đưa vào mô hình

Tham khảo các nghiên cứu trước

Lý thuyết hệ thống động

(System dynamic)

Giả thiết của nghiên cứu: sự biến động của giá xây dựng (chi phí xây dựng hoặc chi phí sản xuất) được phản ánh trong giá bán, hay nói cách khác xem xét giá xây dựng thông qua giá nhà Mặc dù, chi phí xây dựng chỉ là một bộ phận của giá thành, nhưng bỏ qua một số yếu tố khác của giá bán chẳng hạn như lợi nhuận, đầu cơ của thị trường, chính sách thuế của chính phủ

Sau khi xác định vấn đề cần nghiên cứu, tiến hành tham khảo các nghiên cứu trước xác định một cách định tính sự tương tác, xem xét yếu tố nào ảnh hưởng đến chỉ số giá, sự ảnh hưởng đó tác động như thế nào Xây dựng cấu trúc mô hình sự tương tác định tính, thu thập dữ liệu, đồng thời tiến hành xây dựng cấu trúc mô hình

định lượng Khi có kết quả từ mô hình, phân tích sự tác động của các yếu tố bên

trong mô hình; tiến hành kiểm chứng, so sánh với thực tế Khi có sự sai khác lớn với thực tế thì hiệu chỉnh, xem xét lại cấu trúc mô hình cho phù hợp Nhưng đề tài nghiên cứu này không đặt nặng tính chính xác của quá trình dự báo, vì đây là mô hình quản lý, chủ yếu là xem xét mối quan hệ nội tại bên trong hệ thống Trong mô hình hệ thống động, một loạt các thử nghiệm cụ thể đã được phát triển để tìm ra lỗ hổng trong các mô hình và cải thiện chúng Xây dựng một số kịch bản cho tương lai và phân tích các kịch bản đó Thảo luận và đưa ra các kết luận, kiến nghị dựa trên kết thu được

3.2Thu thập dữ liệu

Dữ liệu được thu thập trong Tập chỉ số giá xây dựng công bố hàng quý do Bộ Xây Dựng ban hành kể từ năm 2005 đối với công trình Xây dựng dân dụng khu vực Tp.HCM (đây là dữ liệu của biến đầu ra mô hình), được tóm tắt trong các bảng sau:

B 3.1 Chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng Tp.HCM 2005-2009(năm gốc 2000)

CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (NĂM 2000 = 100)

B 3.2 Chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng Tp.HCM 2010-2011(năm gốc 2006)

CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (NĂM 2006 = 100)

Do đó để có một chuỗi dữ liệu hoàn chỉnh theo thời gian phải tiến hành qui đổi các chỉ số giá xây dựng công trình về cùng một thời điểm gốc Để dể dàng sử dụng cũng như dự báo cho các giá trị tương lai, trong nghiên cứu này lấy thời điểm gốc là năm 2005

B 3.3 Chỉ số giá xây dựng công trình dân dụng Tp.HCM 2005-2011(năm gốc 2000)

CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (NĂM 2000 = 100)

3.3Các công cụ nghiên cứu

B 3.4 Các công cụ nghiên cứu

Xây dựng cấu trúc mô hình định tính Lý thuyết hệ thống động Xây dựng cấu trúc mô hình định lượng Phần mềm Vensim

3.3.1Mô hình định tính (sơ đồ nhân quả)

Sơ đồ nhân quả là một công cụ quan trọng trong hệ thống động và giúp người nghiên cứu thường có cái nhìn rất rõ ràng sau khi sơ đồ ảnh được xây dựng Tuy

nhiên, đối với những người mới làm việc với hệ thống động phải đối mặt với vấn

đề làm thế nào để bắt đầu vào sơ đồ nhân quả cho một vấn đề mới, có một vài

phương pháp xây dựng sơ đồ [15]: - Phương pháp mở rộng danh sách: một sơ đồ ảnh hưởng là một danh sách các

yếu tố của một vấn đề, cùng với mũi tên và dấu cho thấy mối quan hệ giữa các yếu tố Phương pháp mở rộng danh sách được dựa trên ý tưởng rõ ràng bắt đầu từ một danh sách nhỏ và dần dần mở rộng cho đến khi sơ đồ đã hiện rõ nét Phương pháp mở rộng danh sách là phương pháp tốt để bắt đầu làm việc với một vấn đề, đặc biệt là giai đoạn đầu phát triển nhằm phát triển kỹ năng xây dựng sơ đồ nhân quả

- Phương pháp đối tượng/ tình trạng/ chuyển tiếp: xác định tất cả các đối tượng riêng biệt trong vấn đề này Đối với mỗi đối tượng có thể xác định tất cả các tình trạng có thể Một tình trạng là một điều kiện mà đối tượng có thể duy trì mãi cho đến khi có một cái gì đó là nguyên nhân làm thay đổi Ví dụ, như dòng nước chảy, nước trong bể chứa duy trì tình trạng của của mình cho

đến khi nào van mở cho phép nước chảy vào bể khác Đối với mỗi tình trạng,

xác định dòng mà có thể là nguyên nhân làm cho tình trạng tăng hoặc giảm Sau đó, kiểm tra kết nối giữa các dòng Dòng đầu ra của một tình trạng có làm thay đổi tình trạng khác hay không? Đảm bảo bất kỳ sự chậm trễ trong các dòng đều được đại diện, đặc biệt là khi liên quan đến dòng đầu ra từ một tình trạng đến dòng đầu vào của một tình trạng khác Xác định những kiểm soát tốc độ dòng mà ảnh hưởng đến chiều hướng của hệ thống Nói chung, sẽ có những mũi tên đi ra thể hiện chúng ảnh hưởng lên cái gì, nhưng không có mũi tên đi vào thể hiển thị những gì ảnh hưởng đến chúng

- Phương pháp sử dụng những cấu trúc mô đun chung: trong ngắn hạn, hệ thống quản lý duy trì những cấu trúc mô đun chung, tái diễn những vấn đề hoàn toàn khác nhau Một khi, học được cách nhận ra được các cấu trúc mô

đun này, thì việc xây dựng sơ đồ nhân quả trở nên khá dễ dàng